Tiểu luận phân tích những yếu tố quan trọng của môi trường bên ngoài ảnh hưởng tác động đến giá đất ở tỉnh long an và những chiến lược để giảm tình trạng trên

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CƠNG NGHIỆP LONG AN PHỊNG SAU ĐẠI HỌC VÀ LIÊN KẾT ĐÀO TẠO - - TIỂU LUẬN “PHÂN TÍCH NHỮNG YẾU TỐ QUAN TRỌNG CỦA MƠI TRƢỜNG BÊN NGỒI ẢNH HƢỞNG - TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TỈNH LONG AN VÀ NHỮNG CHIẾN LƢỢC ĐỂ GIẢM TÌNH TRẠNG TRÊN” MÔN: QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN SINH VIÊN: PHẠM DUY - MSSV: 2081010024 Lớp: 20CHQT1 Long An, tháng 05 năm 2021 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN LỜI CẢM ƠN Trong thực tế, đƣờng học vấn khơng có thành công mà không gắn liền với hỗ trợ giúp đỡ Giảng viên môn học Trong suốt trình học tập, trao đổi, thảo luận mơn Quản trị Chiến lƣợc, em tồn thể bạn lớp 20CHQT1 nhận đƣợc nhiều quan tâm Cô Chúng em cảm nhận đƣợc nhiệt huyết Cô cách dạy truyền đạt môn Quản trị Chiến lƣợc cho tập thể lớp chúng em Với lòng biết ơn sâu sắc, em chân thành cảm ơn Cô – TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN tận tâm truyền đạt kiến thức môn học cho chúng em qua buổi học nhƣ thảo luận mơn Quản trị Chiến lƣợc Nếu khơng có hƣớng dẫn, dẫn em nghĩ khó để em hồn thành tiểu luận Một lần em xin chân thành cảm ơn cô Bài tiểu luận đƣợc em thực kiến thức học kết hợp với vận dụng vào thức tế học q trình cơng tác em Tuy nhiên, số yếu tố chủ quan khách quan q trình viết tiểu luận khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong tiếp tục nhận đƣợc ý kiến đóng góp q báo Cơ để tiểu luận em đƣợc hoàn thiện Trân trọng cảm ơn Cô./ SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN …………………………………………………………………………………… ….………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Long An, ngày tháng năm 2021 GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN MỤC LỤC CHƢƠNG I MỞ ĐẦU CHƢƠNG II LÝ THUYẾT VỀ ĐẤT ĐAI Các thuật ngữ, từ ngữ Đất đai 2 Phân loại đất 2.1 Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm loại đất sau đây: 2.2 Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm loại đất sau đây: 2.3 Nhóm đất chƣa sử dụng gồm loại đất chƣa xác định mục đích sử dụng Căn để xác định loại đất Các yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp đến giá đất , bất động sản: 4.1 Yếu tố tự nhiên: 4.2 Yếu tố kinh tế 4.3 Yếu tố thị trƣờng 4.4 Yếu tố pháp lý Các yếu tố cận kề bên ảnh hƣởng đến Bất động sản 5.1 Yếu tố trị pháp lý 5.2 Yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô 5.3 Yếu tố xã hội 10 Các nguyên nhân khiến giá đất tăng năm gần đây: 10 CHƢƠNG III CÁC GIẢI PHÁP, CHIẾN LƢỢC ĐỂ GIẢM, HẠ NHIỆT TÌNH TRẠNG GIÁ ĐẤT TĂNG ĐỘT BIẾN TẠI TỈNH LONG AN 13 CHƢƠNG IV XÂY DỰNG MA TRẬN CẠNH TRANH GIỮA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN 17 Giới thiệu sơ lƣợc công ty BĐS 17 Ma trận cạnh tranh 17 Xây dựng ma trận cạnh tranh công ty bất động sản 18 Nhận xét đánh giá 19 CHƢƠNG V KẾT LUẬN 20 TÀI LIỆU THAM KHẢO 21 SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN CHƢƠNG I MỞ ĐẦU Đất đai tự không làm nên giá trị nhƣng ngƣời tác động vào nó, đầu tƣ sở hạ tầng kỹ thuật làm cho giá trị đất tăng lên sử dụng mang lại nguồn lợi to lớn cho ngƣời Khi hoạt động ngƣời sử dụng đất đai ngày tăng giá trị đất ngày đƣợc nâng cao việc trao đổi mua bán đất diễn ngày nhiều đa dạng làm cho thị trƣờng nhà đất nƣớc ta ngày sôi động giá nhà đất biến động qua năm Từ đầu năm 2021, giá đất tăng đột biến, có nơi tăng từ 150% đến 200% vài tháng, không thành phố lớn mà vùng ven, nông thôn Sự chênh lệch giá đất nhà nƣớc giá đất thực tế thị trƣờng cao Giá nhà đất thị trƣờng cao giá nhà đất nhà nƣớc nhiều tác động yếu tố vị trí, điều kiện sinh lợi, sở hạ tầng, hình thể lơ đất, loại đô thị,… nơi mà khu đất tọa lạc Đứng trƣớc thực trạng địi hỏi phải có đề tài nghiên cứu tìm hiểu mức độ tác tđộng yếu tố làm ảnh hƣởng đến giá nhà đất Xuất phát từ lý trên, em định chọn đề tài: “PHÂN TÍCH NHỮNG YẾU TỐ QUAN TRỌNG CỦA MƠI TRƯỜNG BÊN NGỒI ẢNH HƯỞNG - TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ NHỮNG CHIẾN LƯỢC ĐỂ GIẢM TÌNH TRẠNG TRÊN” làm tiểu luận Nhằm tập trung vào mục tiêu cụ thể sau: - Xác định mức độ ảnh hƣởng yếu tố tác động đến giá đất - Xây dựng chiến lƣợc phù hợp để giảm tình trạng giá đất tăng đột biến SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN CHƢƠNG II LÝ THUYẾT VỀ ĐẤT ĐAI Các thuật ngữ, từ ngữ Đất đai Bất động sản hay gọi địa ốc hay nhà đất thuật ngữ pháp luật (ở số nƣớc nhƣ Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ đƣợc xem dính liền vĩnh viễn nhƣ nhà cửa, ga ra, kiến trúc dầu khí, mỏ khống chất dƣới mảnh đất đó.[1] Những thứ dỡ khỏi mảnh đất nhƣ nhà di động,lều, nhà tạm khơng đƣợc xem bất động sản Người sở hữu bất động sản đƣợc phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho ngƣời đƣợc thừa hƣởng, để yên bất động sản Thị trƣờng bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn, thị trƣờng tài Theo Luật Đất đai đƣợc áp dụng, ban hành ngày 29/11/2013 từ ngữ dƣới đƣợc hiểu nhƣ sau: Thửa đất phần diện tích đất đƣợc giới hạn ranh giới xác định thực địa đƣợc mô tả hồ sơ Quy hoạch sử dụng đất việc phân bổ khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ mơi trƣờng thích ứng biến đổi khí hậu sở tiềm đất đai nhu cầu sử dụng đất ngành, lĩnh vực vùng kinh tế - xã hội đơn vị hành khoảng thời gian xác định Kế hoạch sử dụng đất việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực kỳ quy hoạch sử dụng đất Bản đồ địa đồ thể đất yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành xã, phƣờng, thị trấn, đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền xác nhận Bản đồ trạng sử dụng đất đồ thể phân bố loại đất thời điểm xác định, đƣợc lập theo đơn vị hành Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đồ đƣợc lập thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể phân bổ loại đất thời điểm cuối kỳ quy hoạch Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau gọi Nhà nước giao đất) việc Nhà nƣớc ban hành định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau gọi Nhà nước cho thuê đất) việc Nhà nƣớc định trao quyền sử dụng đất cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đất xác định Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ ngƣời sang ngƣời khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nƣớc định thu lại quyền sử dụng đất ngƣời đƣợc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất thu lại đất ngƣời sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai Bồi thường đất việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất thu hồi cho ngƣời sử dụng đất Chi phí đầu tư vào đất cịn lại bao gồm chi phí san lấp mặt chi phí khác liên quan trực tiếp có chứng minh đầu tƣ vào đất mà đến thời điểm Nhà nƣớc thu hồi đất chƣa thu hồi đƣợc Hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nƣớc trợ giúp cho ngƣời có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất phát triển Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Thống kê đất đai việc Nhà nƣớc tổng hợp, đánh giá hồ sơ địa trạng sử dụng đất thời điểm thống kê tình hình biến động đất đai hai lần thống kê Kiểm kê đất đai việc Nhà nƣớc tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá hồ sơ địa thực địa trạng sử dụng đất thời điểm kiểm kê tình hình biến động đất đai hai lần kiểm kê Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định Tiền sử dụng đất số tiền mà ngƣời sử dụng đất phải trả cho Nhà nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Hệ thống thông tin đất đai hệ thống tổng hợp yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm, liệu quy trình, thủ tục đƣợc xây dựng để thu thập, lƣu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp truy xuất thơng tin đất đai Cơ sở liệu đất đai tập hợp liệu đất đai đƣợc xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý cập nhật thông qua phƣơng tiện điện tử Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai Hủy hoại đất hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lƣợng đất, gây ô nhiễm đất, làm giảm khả sử dụng đất theo mục đích đƣợc xác định Tổ chức nghiệp công lập tổ chức quan có thẩm quyền Nhà nƣớc, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội thành lập, có chức thực hoạt động dịch vụ công theo quy định pháp luật Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã tổ chức kinh tế khác theo quy định pháp luật dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi Đất để xây dựng cơng trình ngầm phần đất để xây dựng cơng trình lịng đất mà cơng trình khơng phải phần ngầm cơng trình xây dựng mặt đất Hộ gia đình sử dụng đất ngƣời có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dƣỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nơng nghiệp đất Phân loại đất Căn vào mục đích sử dụng, đất đai đƣợc phân loại nhƣ sau: SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN 2.1 Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm loại đất sau đây: a) Đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; b) Đất trồng lâu năm; c) Đất rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng; e) Đất nuôi trồng thủy sản; g) Đất làm muối; h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể hình thức trồng trọt không trực tiếp đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác đƣợc pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn ni, ni trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ƣơm tạo giống, giống đất trồng hoa, cảnh; 2.2 Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm loại đất sau đây: a) Đất gồm đất nông thôn, đất đô thị; b) Đất xây dựng trụ sở quan; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; d) Đất xây dựng cơng trình nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở tổ chức nghiệp; đất xây dựng sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao, khoa học công nghệ, ngoại giao cơng trình nghiệp khác; đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thƣơng mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; e) Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đƣờng thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đƣờng sắt, hệ thống đƣờng cơng trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí cơng cộng; đất cơng trình lƣợng; đất cơng trình bƣu chính, viễn thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải đất công trình cơng cộng khác; g) Đất sở tơn giáo, tín ngƣỡng; SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; i) Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nƣớc chuyên dùng; k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho ngƣời lao động sở sản xuất; đất xây dựng kho nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp đất xây dựng cơng trình khác ngƣời sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình khơng gắn liền với đất ở; 2.3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Căn để xác định loại đất Việc xác định loại đất theo sau đây: a Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đƣợc cấp trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; b Giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quy định điểm a nêu trên; c Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nƣớc có thẩm quyền trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quy định khoản c; d Đối với trƣờng hợp khơng có giấy tờ quy định khoản a, b c nêu việc xác định loại đất thực theo quy định Chính phủ Các yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp đến giá đất , bất động sản: 4.1 Yếu tố tự nhiên: Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hƣởng đến giá trị Bất động sản bao gồm yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trƣờng thiên nhiên Thứ - vị trí BĐS: Là yếu tố đứng top đầu ảnh hƣởng trực tiếp đến giá trị BĐS Khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại giá trị BĐS tƣơng ứng nhiêu (vị trí sinh lời cao giá trị BĐS lớn) Nhìn chung vị trí đƣợc định nghĩa chia làm loại: vị trí tƣơng đối vị trí tuyệt đối Cả loại vị trí có vai trị vơ quan trọng việc định giá BĐS SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN + Vị trí tƣơng đối: Những BĐS nằm trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cƣ, hay cụm công nghiệp, thƣơng mại dịch vụ hay vùng có giá trị lớn bất động sản loại nằm vùng ven trung tâm + Vị trí tuyệt đối: Những BĐS nằm ngã hay ngã đƣờng giao thông, trục lộ giao thơng lớn có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác → Việc đánh giá ƣu yếu tố vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất VD: Bạn sở hữu mảnh đất có vị trí tƣơng - tuyệt đối, nằm trung tâm ngã 3, ngã trục lộ giao thơng lớn giá trị BĐS đƣợc định giá cao Thứ hai - kích thƣớc, diện tích mảnh đất: kích thƣớc diện tích mảnh đất tối ƣu mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể đại đa số ngƣời mua Thông thƣờng mảnh đất diện tích vng vắn, có mặt tiền lớn đƣợc định giá cao VD: Phú Quốc, với nhu cầu xây nhà để khu vực trung tâm kích thƣớc diện tích tối ƣu mặt tiền (chiều rộng) đất từ 4m-5m chiều sâu đất từ 10m-15m Giá mảnh nhƣ Phú Quốc khơng rẻ cịn khu vực trung tâm Thứ ba - địa hình BĐS: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở khu vực thấp - vùng trũng, thƣờng hay bị ngập nƣớc vào mùa mƣa hay bị tƣợng thủy triều nhƣ BĐS ven biển giá BĐS thấp, ngƣợc lại giá BĐS cao Đối với BĐS du lịch, nghỉ dƣỡng địa hình bật mang giá trị cao: nơi thật cao hai nơi cực thấp (ở ven biển) Thứ tƣ - hình thức BĐS (đối với BĐS nhà cơng trình xây dựng): BĐS có giá xây dựng nhƣ nhau, BĐS có hình thức - kiến trúc phù hợp với thị hiếu, văn hóa khu vực giá trị cao Ở nơi, địa phƣơng khác hình thức BĐS khác Thứ năm - đặc điểm mặt đất lịng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhƣỡng, vật lý ): Với mục đích sử dụng yếu tố đặc điểm mặt đất, lịng đất ảnh hƣởng tới mức giá khác Bạn cần mua đất để ở, để kinh doanh thƣơng mại dịch vụ khơng cần quan tâm đến chất đất (độ màu mỡ đất), điều ngƣợc lại mục đích sử dụng vào sản xuất nơng nghiệp SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Thứ sáu - tình trạng môi trƣờng: môi trƣờng khu vực BĐS tọa lạc lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn góp phần ảnh hƣởng đến giá trị BĐS Điều nhận thấy dễ BĐS nghỉ dƣỡng, khách sạn nhƣng nơi thành phố bụi bặm nơi biển đảo lành tình trạng mơi trƣờng định nhiều vào việc định giá BĐS Thứ bảy - tiện lợi rủi ro từ thiên nhiên: sản phẩm BĐS nằm vùng có nguy gặp cố thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu ) giá trị thấp nhiều so với BĐS vùng an toàn thiên nhiên 4.2 Yếu tố kinh tế Thứ - khả mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hƣởng quan trọng đến giá trị BĐS Khi khả tạo thu nhập từ BĐS cao giá chuyển nhƣợng cao ngƣợc lại Điều giống nhƣ mảnh đất bạn mua bán đƣợc với giá tốt, sau ngƣời lại bán với giá tốt giá sản phẩm BĐS tăng lên Câu chuyện thu nhập từ BĐS tốt tìm đến trở nên có giá BĐS Việt Nam phục hồi từ năm 2016 trở lại thời điểm giai đoạn phát triển tích cực chu kỳ vòng đời BĐS Thứ hai - kiện kinh tế: kiện hội nhập, thu hút vốn đầu tƣ nƣớc (FDI, FPI) làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS giá trị tăng theo Kể đến kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN, TPP, Thứ ba - thị trƣờng kinh tế: tăng trƣởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp ảnh hƣởng trực tiếp đến giá trị BĐS Quyết định đầu tƣ Bất động sản bạn phải quan tâm đến tin tức thị trƣờng kinh tế để phần dự đoán đƣợc nhịp độ thị trƣờng 4.3 Yếu tố thị trường Thứ - tính hữu dụng BĐS: giá trị sử dụng đƣợc khai thác thực tế giá trị sử dụng tiềm ẩn sản phẩm BĐS Điều nói lên mức độ thỏa mãn ngƣời sử dụng sản phẩm BĐS mức Thứ hai - nhu cầu loại BĐS thị trƣờng: phía cung cầu loại sản phẩm BĐS có cân hay chênh lệch định giá BĐS cao hay thấp tăng hay giảm theo nhịp độ thị trƣờng So loại BĐS với nhƣ: nhu cầu sử dụng BĐS hộ tăng cao cầu BĐS đất giảm xuống ngƣợc lại 4.4 Yếu tố pháp lý SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Thứ - tình trạng pháp lý BĐS: giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, mảnh đất giúp BĐS dễ khoản minh bạch cho hoạt động mua bán Thứ hai - quy định xây dựng gắn với BĐS: hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ xây dựng nhà khu vực quy hoạch đất nông nghiệp không tầng, đất quy hoạch thƣơng mại dịch vụ không đƣợc phép xây nhà với mục đích ở, ) Các yếu tố cận kề bên ảnh hƣởng đến Bất động sản 5.1 Yếu tố trị pháp lý Những sách tổ chức, xây dựng phát triển quyền với khu vực có ảnh hƣởng đến thị trƣờng BĐS Các sách đầu tƣ, quy hoạch, phân vùng phát triển khu vực khiến giá trị BĐS vùng có định giá khác biệt với Thứ - sách có tác động gián tiếp: khuyến khích đầu tƣ bên ngồi vào địa phƣơng thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển nhu cầu BĐS tăng cao → giá trị BĐS tăng nhanh Thứ hai - sách tác động trực tiếp Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS Việt Nam Chính sách cho phép ngƣời khơng có hộ thành phố đƣợc mua nhà thành phố Chính sách tài áp dụng ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất Chính sách tín dụng hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS Các sách thuế Nhà nƣớc BĐS 5.2 Yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô Thứ - điều kiện thị trƣờng BĐS khu vực: khu vực có đƣợc định hƣớng hay trọng đầu tƣ phát triển BĐS hay không Điều nằm quy hoạch phát triển quyền nhà nƣớc định giá BĐS tăng hay giảm thời gian tới Thứ hai - trạng vùng lân cận: cơng trình xây dựng, sở hạ tầng nhƣ đƣờng, hệ thống điện nƣớc, thông tin liên lạc SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Thứ ba - mức độ tăng trƣởng GDP hàng năm vùng: GDP cao dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS Kênh BĐS đƣợc xem kênh đầu tƣ tiềm đặc tính chun biệt Tiền hao mịn đất khơng thể tự sinh thêm Thứ tƣ - hệ thống, sách tiền tệ: sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp ngƣời dân, nhà đầu tƣ doanh nghiệp vay tiền nhiều Điều đồng nghĩa với tiền đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trƣờng giá thay đổi Thứ năm - tỷ lệ thuế mức thuế suất: khu vực có mức thuế suất ƣu đãi thu hút vốn đầu tƣ kéo theo thị trƣờng BĐS tăng lên Ở Việt Nam kể đến mơ hình Đặc khu kinh tế (SEZ) với ƣu đãi, đặc quyền vô tốt môi trƣờng thuế suất Thứ sáu - ngƣời tham gia thị trƣờng BĐS: thị trƣờng BĐS có nhà đầu tƣ, tập đồn rót vốn với chiến lƣợc khác Đầu tƣ ngắn hạn hay dài hạn ảnh hƣởng tới giá trị BĐS toàn khu vực 5.3 Yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội khu vực có ảnh hƣởng, tác động đến giá trị BĐS Thứ - mật độ dân số: khu vực có mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị BĐS nơi tăng lên lƣợng cầu tăng đột biến Dân số học đƣợc tính theo tỷ lệ tổng số dân chuyển đến chia cho số chuyển Thứ hai - yếu tố khác: chất lƣợng y tế - giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh khu vực, tập quán ngƣời dân vùng ảnh hƣởng đến giá trị BĐS Ở nơi phát triển BĐS du lịch - nghỉ dƣỡng chất lƣợng y tế, bệnh viện đƣợc trọng, vấn đề ảnh hƣởng trực tiếp tới định có đến BĐS hay khơng Các nguyên nhân khiến giá đất tăng năm gần đây: Từ 01/01/2020, nhu cầu nhà mạnh toàn thị trƣờng nhƣng việc phê duyệt đầu tƣ dự án BĐS, tạo nguồn cung chƣa có tín hiệu khả quan Vì vậy, nguồn cung thị trƣờng không đƣợc cải thiện, thiếu Đặc biệt dự án nhà phân khúc bình dân, nhà xã hội dự án đất Đó nguyên nhân khiến giá đất tăng SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 10 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUN Có “Nhóm lợi ích” thực thi sách đất đai nay: + Trong kinh tế thị trƣờng, dƣới tác động quy luật khách quan, đất đai ngày trở nên có giá Khi giá trị đất tăng cao, vơ hình trung dẫn đến tranh chấp, mâu thuẫn đất đai diễn ngày gay gắt trở thành chủ đề nóng + Thực thi pháp luật lĩnh vực đất đai nhiều yếu kém, tạo “kẽ hở”, lỗ hổng cho “nhóm lợi ích” tiêu cực hoạt động Trong đánh giá quản trị đất đai Việt Nam, Ngân hàng Thế giới (WB) kết luận rằng, Việt Nam nƣớc thuộc nhóm tốt xây dựng pháp luật, nhƣng lại thuộc nhóm yếu thực thi pháp luật Nhiều định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cịn thiếu khả thi, tình trạng quy hoạch “treo” xảy nhiều nơi Cơ chế Nhà nƣớc giao đất cho nhà đầu tƣ tạo nên tình trạng có đất, nhƣng khơng đƣa vào sử dụng sử dụng đất không tiến độ nhiều địa phƣơng Các trƣờng hợp tạo nên tình trạng dự án “treo” gây xúc lớn xã hội + Những năm qua, việc ạt làm sân golf , khu du lịch sinh thái, khu vui chơi giải trí…khiến nhiều “nhóm lợi ích” tiêu cực chiếm dụng đất đai cách dễ dàng Mặc dù làm sân golf , khu du lịch sinh thái, khu vui chơi giải trí…hiệu kinh tế khơng cao, nhƣng nhiều nhà đầu tƣ làm với mục đích chủ yếu chiếm dụng đất Khung giá đất đƣợc quyền địa phƣơng đồng loạt điều chỉnh tăng 15-20% Mặc dù việc tăng giá đất chƣa ảnh hƣởng nhiều đến giao dịch bất động sản sản phẩm đƣợc giao đất đầu tƣ từ giai đoạn trƣớc đây, nhƣng chủ trƣơng tăng giá đất ảnh hƣởng đến tâm lý ngƣời bán mua Điều khiến thị trƣờng bất động sản tăng giá Cung tiền lớn chảy vào ngành tài Một điều ngành sản xuất, chế biến, nông, lâm, thuỷ sản, hàng không, dịch vụ du lịch chết b p Covid, ngân hàng, chứng khốn (cổ phiếu, trái phiếu, phái sinh), tiền ảo báo lãi lớn Ngƣời dân hồ hởi đầu tƣ (F0) tìm nơi để kiếm tiền khác ngồi ngành nghề Ngƣời ngƣời mở tài khoản chứng khốn, khí đến vùng q Sau có lãi, kênh găm tiền yêu thích chắn lại bất động sản Dựa vào suy luận này, thấy thị trƣờng bất động sản khắp nơi có tín hiệu tốt Nguồn cung dự án khơng nhiều Cả Hà Nội, Sài Gịn tỉnh thành phố lớn năm 2020 có lẽ khơng 20 dự án đƣợc cấp chủ chƣơng đầu tƣ Hàng hầu nhƣ khơng có, hàng cũ có hội bán tăng giá Nhân hội này, bất động sản tỉnh lẻ bắt đầu lên giá thấp đƣợc chủ đầu tƣ lớn chạy bắt tay lập quy hoạch SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 11 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Hạ tầng giao thông tốt phƣơng tiện cá nhân tăng mạnh Trong năm qua, số lƣợng ô tô Việt Nam tăng 1.000 năm trƣớc đó, tổng đạt gần triệu xe Cao tốc nâng cấp quốc lộ khiến việc lại thuận tiện, tiền đề phát triển kinh tế kỳ vọng phát triển kinh tế Vì vậy, nhà đầu tƣ có hội tìm đƣợc điểm trũng thị trƣờng để đầu tƣ cách nhanh chóng Thơng tin quy hoạch, việc lập quy hoạch, công bố quy hoạch địa phƣơng chƣa đƣợc công khai, minh bạch để định hƣớng kịp thời cho ngƣời dân doanh nghiệp Lợi dụng “kẽ hở” này, nhiều nhà đầu tƣ, kinh doanh bất động sản tranh thủ đẩy giá đất lên cao để trục lợi Đây nguyên nhân đẩy giá đất lên cao nhƣ thời gian qua Việc ngƣời dân quen tự thiết lập trạng thái bình thƣờng với Covid-19 Sự xuất Covid-19 không gây trạng thái hoảng loạn cho ngƣời dân Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tƣ, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến đầu tƣ ngành kinh tế khác không hiệu dịch bệnh Lãi suất ngân hàng giảm sâu cộng với việc đầu tƣ ngắn hạn vào chứng khốn vàng có lãi lớn nên nhiều nhà đầu tƣ nhanh chóng chốt lãi găm giữ đất Nhƣ vậy, nói, cầu đầu tƣ tăng lƣợng hàng khan khiến giá đất tăng mạnh Đồng thời, xuất nhiều tƣợng đầu tƣ bất chấp quy định pháp luật SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 12 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN CHƢƠNG III CÁC GIẢI PHÁP, CHIẾN LƢỢC ĐỂ GIẢM, HẠ NHIỆT TÌNH TRẠNG GIÁ ĐẤT TĂNG ĐỘT BIẾN TẠI TỈNH LONG AN Để góp phần ổn định giá đất, tránh tình trạng tăng giá đất đọt biến nhƣ cần có vào liệt quyền địa phƣơng Là nhà quản lý hành chính, tơi tham mƣu với UBND tỉnh Long An yêu cầu Sở, ban, ngành tỉnh Long An UBND huyện, thị xã triển khai thực số nội dung sau: Giao Sở Xây dựng: Chủ trì phối hợp với Sở Kế hoạch Đầu tƣ, Sở Thông tin Truyền thông, Sở Nội vụ quyền địa phƣơng việc cơng bố công khai thông tin quy hoạch, tiến độ triển khai dự án phát triển hạ tầng, dự án bất động sản đặc biệt dự án lớn việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành địa phƣơng để minh bạch thông tin, ngăn chặn tƣợng tung tin đồn thổi, đầu nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp Giao Sở Thông tin Truyền thông: - Tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho tổ chức, cá nhân có liên quan; đồng thời, tổ chức kịp thời, nghiêm túc quy định pháp luật có liên quan đến thị trƣờng bất động sản - Phối hợp với Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc), Sở Kế hoạch Đầu tƣ việc công bố công khai thông tin quy hoạch, tiến độ triển khai dự án phát triển hạ tầng, dự án bất động sản; đặc biệt dự án lớn việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành địa phƣơng để minh bạch thơng tin, ngăn chặn tƣợng tung tin đồn thổi, đầu nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp Giao Sở Tài nguyên Môi trƣờng: Tập trung, khẩn trƣơng thực đạo Bộ Tài nguyên Môi trƣờng văn số 1454/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 30/3/2021, đạo UBND Thành phố văn số 3416/VP-ĐT ngày 16/4/2021 số nội dung cụ thể sau: - Thực quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế khu vực địa bàn tránh ảnh hƣởng tiêu cực đến hoạt động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản - Tiến hành kiểm tra, rà soát dự án bất động sản có định chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ trƣớc ngày Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 Thủ tƣớng Chính phủ đƣợc ban hành, đặc biệt dự án bất động sản nhà cao cấp để xử lý theo hƣớng: Đối với dự án không triển khai, để đất hoang SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 13 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN hóa triển khai chậm kiên thu hồi theo quy định pháp luật đất đai phạm vi địa bàn - Tăng cƣờng công tác tra, kiểm tra xử lý nghiêm, kịp thời dự án chƣa nộp tiền sử dụng đất, chủ đầu tƣ chậm trễ việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời dân Giao Sở Tài chính: - Phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trƣờng thực quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế khu vực địa bàn tránh ảnh hƣởng tiêu cực đến hoạt động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản - Bố trí ngân sách hàng năm cho việc điều tra, xây dựng sở liệu quản lý, vận hành hệ thống thông tin tính tốn tiêu thống kê khác nhà thị trƣờng bất động sản theo Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 Chính phủ Giao Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam - Chi nhánh tỉnh Long An: - Tăng cƣờng công tác tra, giám sát hoạt động cấp tín dụng để đầu tƣ, kinh doanh bất động sản; xử lý nghiêm hành vi vi phạm lĩnh vực tiền tệ, ngân hàng - Theo dõi chặt chẽ tình hình, tiếp tục điều hành giải pháp sách tiền tệ linh hoạt, kiểm sốt quy mơ tín dụng phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mơ, đồng thời kiểm sốt chặt chẽ tín dụng lĩnh vực kinh doanh bất động sản Khuyến khích tổ chức tín dụng phân bổ vốn tín dụng dự án phát triển nhà xã hội, nhà thƣơng mại giá thấp, nhà cho thuê Giao Sở Kế hoạch Đầu tƣ: - Chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng kiểm tra, rà soát dự án bất động sản có định chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ trƣớc ngày Chỉ thị số 11/CTTTg ngày 23/4/2019 Thủ tƣớng Chính phủ số giải pháp thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh đƣợc ban hành - Phối hợp với Sở Xây dựng quyền địa phƣơng việc công bố công khai kế hoạch đầu tƣ công xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng khung, thông tin quy hoạch, tiến độ triển khai dự án phát triển hạ tầng, dự án bất động sản, đặc biệt dự án lớn việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành địa phƣơng để minh bạch thơng tin, ngăn chặn tƣợng tung tin đồn thổi, đầu nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp Giao Sở Xây dựng: SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 14 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN - Tổ chức kịp thời, nghiêm túc quy định pháp luật có liên quan đến thị trƣờng bất động sản; theo dõi, nắm bắt thơng tin, tình hình diễn biến thị trƣờng, sàn giao dịch bất động sản thực biện pháp xử lý kịp thời bình ổn thị trƣờng, khơng để xảy tình trạng sốt giá bong bóng bất động sản địa bàn; đánh giá, lập, điều chỉnh bổ sung Chƣơng trình, kế hoạch phát triển nhà địa bàn tỉnh Long An - Chủ trì, phối hợp với đơn vị liên quan thu thập thông tin liên quan đến nhà thị trƣờng bất động sản thành phố; báo cáo, cung cấp thông tin, liệu theo yêu cầu quan có thẩm quyền tổ chức, cá nhân có nhu cầu theo quy định pháp luật; định kỳ công bố thông tin, liệu nhà thị trƣờng bất động sản theo quy định; xem xét, đánh giá phù hợp tiêu tổ chức, cá nhân đƣợc thuê thực với diễn biến thực tế địa bàn Thành phố; tổ chức tập huấn hƣớng dẫn sử dụng bàn giao tài khoản truy cập phần mềm dùng chung hệ thống thông tin Nhà Thị trƣờng bất động sản cho đơn vị, tổ chức có liên quan địa bàn theo Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 Chính phủ xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản - Tăng cƣờng công tác tra, kiểm tra xử lý nghiêm, kịp thời vi phạm thực quy định đầu tƣ kinh doanh bất động sản; kiểm tra, rà sốt, cơng khai danh sách dự án nhà chủ đầu tƣ chấp ngân hàng, dự án chậm tiến độ có vƣớng mắc vấn đề pháp lý, dự án bất động sản có vi phạm xây dựng, dự án không thực bảo lãnh, dự án chậm tiến độ, dự án chƣa nghiệm thu chất lƣợng cơng trình, chƣa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đƣa vào sử dụng, chủ đầu tƣ chậm trễ việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời dân - Phối hợp với Sở Kế hoạch Đầu tƣ kiểm tra, rà soát dự án bất động sản có định chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ trƣớc ngày Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 Thủ tướng Chính phủ số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh ban hành, đặc biệt dự án bất động sản nhà cao cấp để xử lý theo hƣớng: dự án bất động sản nhà trung, cao cấp tồn kho chủ đầu tƣ có nhu cầu điều chỉnh quy mô hộ sang phân khúc bình dân làm nhà xã hội cần giải thủ tục cho phép chuyển đổi; có giải pháp tháo gỡ khó khăn, vƣớng mắc tồn dự án nhà xã hội, dự án nhà phân khúc bình dân, giá thấp gặp khó khăn phạm vi địa bàn - Phối hợp với Sở, ngành tỉnh Long An quyền địa phƣơng cơng tác tăng cƣờng quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế khu vực địa bàn tránh ảnh hƣởng tiêu cực đến hoạt động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản; quản lý, giám sát, kiểm tra tra Dự án phát triển nhà ở; có giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn tƣợng SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 15 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN tung tin đồn thổi, đầu tƣ theo tâm lý đám đông, gây bất ổn cho thị trƣờng, ảnh hƣởng xấu đến an ninh trật tự xã hội địa phƣơng đời sống ngƣời dân; đồng thời xử lý nghiêm trƣờng hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quyền sử dụng đất, buông lỏng quản lý vi phạm pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản pháp luật có liên quan Giao UBND quận, huyện, thị xã: - Tăng cƣờng kiểm tra Dự án phát triển nhà yêu cầu chủ đầu tƣ dự án khu đô thị, phát triển nhà phải triển khai xây dựng đồng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hệ thống phòng cháy chữa cháy thuộc dự án kết nối với hạ tầng chung khu vực trƣớc bàn giao nhà cho ngƣời dân theo quy định pháp luật xây dựng, pháp luật nhà pháp luật có liên quan; có giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn tƣợng tung tin đồn thổi, đầu tƣ theo tâm lý đám đông, gây bất ổn cho thị trƣờng, ảnh hƣởng xấu đến an ninh trật tự xã hội địa phƣơng đời sống ngƣời dân; đồng thời xử lý nghiêm trƣờng hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quyền sử dụng đất, buông lỏng quản lý vi phạm pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản pháp luật có liên quan - Phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch Đầu tƣ việc công bố công khai thông tin quy hoạch, tiến độ triển khai dự án phát triển hạ tầng, dự án bất động sản đặc biệt dự án lớn việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành địa phƣơng để minh bạch thơng tin, ngăn chặn tƣợng tung tin đồn thổi, đầu nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp - Có biện pháp quản lý, kiểm soát hữu hiệu hoạt động mơi giới tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản địa phƣơng - Phối hợp với Sở, ngành việc quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế khu vực địa bàn tránh ảnh hƣởng tiêu cực đến hoạt động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 16 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN CHƢƠNG IV XÂY DỰNG MA TRẬN CẠNH TRANH GIỮA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN Giới thiệu sơ lƣợc công ty BĐS STT Tên cơng ty Trụ sở Một số dự án tiêu biểu Logo Khu dân cƣ Đại Dƣơng phƣờng Tân An Công ty TNHH MTV Đại Dƣơng Long An Số 116, Đƣờng số 1, Khu đô thị Mekong Riverside, Phƣờng 6, Tân An, Long An Công ty Cổ Cao ốc 63phần Địa 65 Điện ốc Sài Gịn Biên Phủ, P.15, Q.Bình Thạnh, TP.HCM CƠNG TY CP ĐỊA ỐC ĐẠI TÍN LAND An Phú Đơng, Quận 12, Cao ốc An Lạc,… DỰ ÁN KHU DÂN CƢ ĐẠI HỌC TIỀN GIANG, DỰ ÁN KHU DÂN CƢ LONG THẠNH HƢNG… 105/5 Tết Mậu Thân, Phƣờng 4, Thành phố Mỹ Tho, Tỉnh Tiền Giang Ma trận cạnh tranh Ma trận hình ảnh cạnh tranh mơ hình xác định đối thủ cạnh tranh cơng ty điểm mạnh điểm yếu công ty tƣơng quan với vị chiến lƣợc công ty cạnh tranh Các bƣớc xây dựng ma trận hình ảnh cạnh tranh (CPM) Để xây dựng ma trận hình ảnh cạnh tranh cần thực qua bƣớc: SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 17 GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC Bƣớc 1: Lập danh sách khoảng 10 yếu tố có ảnh hƣởng quan trọng đến khả cạnh tranh công ty ngành Bƣớc 2: Phân loại tầm quan trọng từ 0,0 (Không quan trọng) đến 1,0 (Rất quan trọng) cho yếu tố Tầm quan trọng yếu tố tùy thuộc vào mức độ ảnh hƣởng yếu tố đến khả cạnh tranh công ty ngành Tổng điểm số tầm quan trọng tất yếu tố phải 1,0 Bƣớc 3: Xác định trọng số từ đến cho yếu tố, trọng số yếu tố tùy thuộc vào khả công ty với yếu tố, tốt, trung bình, trung bình, yếu Bƣớc 4: Nhân tầm quan trọng yếu tố với trọng số để xác định điểm số yếu tố Bƣớc 5: Cộng số điểm tất yếu tố để xác định tổng số điểm ma trận Đánh giá: So sánh tổng số điểm công ty với đối thủ cạnh tranh chủ yếu ngành để đánh giá khả cạnh tranh công ty Xây dựng ma trận cạnh tranh công ty bất động sản STT Các yếu tố thành công Trọng số Công ty TNHH MTV Đại Dƣơng Long An Công ty Cổ Công Ty Cp Địa phần Địa ốc Ốc Đại Tín Sài Gịn Land Xếp hạng Điểm Xếp hạng Điểm Xếp hạng Điểm 0,12 0,24 0,18 0,48 0,18 0,3 0,3 Khả tài 0,06 2 Sự đa dạng sản phẩm 0,09 3 Quan hệ với quan chức 0,10 Nguồn nhân lực 0,09 0,27 Đào tạo huấn luyện 0,05 0,1 0,15 0,1 Chất lƣợng sản phẩm 0,11 0,33 0,33 0,22 Dịch vụ khách hàng 0,14 0,42 0,42 0,42 Uy tín thƣơng hiệu 0,06 0,18 0,18 0,12 Khả cạnh tranh giá 0,36 0,36 0,15 0,15 Khả Quảng cáo, Marketing, IT, Sales SVTH: PHẠM DUY 10 0,27 0,4 0,36 0,12 0,05 0,48 0,15 0,27 MSSV:2081010024 18 GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC 11 Tỷ suất lợi nhuận 12 Chƣơng trình khuyến mãi, tri ân khách hàng Tổng cộng 0,04 0,09 4 0,14 0,34 3,2 0,12 0,12 0,27 0,27 3,36 2,69 Nhận xét đánh giá - Thiết lập ma trận hình ảnh cạnh tranh nhằm đƣa đánh giá so sánh công ty với đối thủ cạnh tranh chủ yếu ngành, so sánh dựa yếu tố ảnh hƣởng đến khả cạnh tranh công ty ngành - Qua đó, ma trận hình ảnh cạnh tranh cho nhà quản trị nhìn nhận đƣợc điểm mạnh điểm yếu công ty với đối thủ cạnh tranh, xác định lợi cạnh tranh cho công ty điểm yếu cần đƣợc khắc phục - Muốn sử dụng phân tích điểm mạnh điểm yếu đối thủ trƣớc hết phải biết đƣợc ma trận hình ảnh cạnh tranh Sau tạo đƣợc lợi thể cho doanh nghiệp Một ma trận cạnh tranh đƣợc sử dụng để so sánh công ty với công ty quan trọng để thành cơng cơng cụ chiến lƣợc hữu ích việc giúp bạn xác định chiến lƣợc bạn Tổng số điểm công ty cụ thể cho thấy mức độ cạnh tranh công ty thị trƣờng so với cơng ty khác SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 19 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN CHƢƠNG V KẾT LUẬN Qua nội dung đƣợc đề cập trên, nhận thấy đƣợc toàn cảnh tranh thị trƣờng bất động sản Long An nói riêng Việt Nam nói chung Giá đất biến động luôn chịu chi phối nhiều yếu tố, yếu tố mức độ thay đổi tùy vào vị trí nơi đất tọa lạc mức giá đất thay đổi theo mức độ ảnh hƣởng yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất Thực trạng sở hạ tầng, điều kiện sinh lợi, hoạt động ngƣời làm tăng giá trị sử dụng đất Từ đó, có đƣợc chiến lƣợc, sách phù hợp với tình hình biến động giá đất SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 20 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai năm 2013; Tạp chí Cộng sản; Báo nhân dân; https://winerp.vn/; https://vi.wikipedia.org/; https://thuvienphapluat.vn/; TS Nguyễn Thúc Bội Huyên – Tài liệu Quản trị Chiến lƣợc SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 21 ... độ tác tđộng yếu tố làm ảnh hƣởng đến giá nhà đất Xuất phát từ lý trên, em định chọn đề tài: “PHÂN TÍCH NHỮNG YẾU TỐ QUAN TRỌNG CỦA MƠI TRƯỜNG BÊN NGOÀI ẢNH HƯỞNG - TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ NHỮNG... yếu tố có ảnh hƣởng quan trọng đến khả cạnh tranh công ty ngành Bƣớc 2: Phân loại tầm quan trọng từ 0,0 (Không quan trọng) đến 1,0 (Rất quan trọng) cho yếu tố Tầm quan trọng yếu tố tùy thuộc vào... NHỮNG CHIẾN LƯỢC ĐỂ GIẢM TÌNH TRẠNG TRÊN” làm tiểu luận Nhằm tập trung vào mục tiêu cụ thể sau: - Xác định mức độ ảnh hƣởng yếu tố tác động đến giá đất - Xây dựng chiến lƣợc phù hợp để giảm tình trạng