XÁC ĐỊNH và PHÂN TÍCH vốn của CHỦ đầu tư dự án là căn cứ GIAO đất, CHO THUÊ đất – đề XUẤT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM BÀI TIỂU LUẬN MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỀ TÀI: XÁC ĐỊNH VÀ PHÂN TÍCH VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN LÀ CĂN CỨ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT – ĐỀ XUẤT GVHD : Cô Phan Thị Hương Giang Nhóm thực : Nhóm 12 DANH SÁCH NHĨM 12 Họ tên MSSV Đinh Thị Kiều Mai K185011545 Đặng Thị Yến Nhi K185011553 Nguyễn Như Quỳnh K185011566 Nguyễn Thị Thanh Tuyền K185011587 Trần Thị Tuyết Vân K185011589 Nguyễn Võ Hồng Vy K185011593 MỤC LỤC I PHẦN MỞ ĐẦU: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp luận nghiên cứu 4.2 Phương pháp nghiên cứu Đóng góp đề tài Kết cấu đề tài II PHẦN NỘI DUNG: XÁC ĐỊNH VÀ PHÂN TÍCH VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ LÀ CĂN CỨ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Quy định chung pháp luật giao đất, cho thuê đất 1.1 Khái niệm 1.2 Căn giao đất, cho thuê đất 1.2.1 Điều kiện chung 1.2.2 Điều kiện riêng 1.2.2.1 Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư 1.2.2.2 Điều kiện chủ đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất 1.3 Hình thức giao đất, cho thuê đất 1.3.1 Giao đất 1.3.2 Cho thuê đất 1.4 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất 1.4.1 Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất 1.4.2 Trình tự, thủ tục giao đất, cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 1.4.3 Trường hợp giao đất, cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực dự án 1.4.4 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất giải phóng mặt trường hợp giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 1.5 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 1.6 Thời hạn sử dụng, cho thuê đất Điều kiện vốn chủ đầu tư giao đất, cho thuê đất 2.1 Năng lực tài 2.1.1 Điều kiện vốn chủ đầu tư (vốn có) 2.1.2 Điều kiện khả huy động vốn 11 2.1.3 Ưu điểm nhược điểm lực tài chủ đầu tư 12 2.2 Ký quỹ 13 Đề xuất gợi ý 15 III KẾT LUẬN 16 TÀI LIỆU THAM KHẢO 17 I PHẦN MỞ ĐẦU: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên quan trọng quốc gia Đất nước ngày phát triển nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt ăn ở, hệ thống giao thơng, cơng trình, dịch vụ thể dục thể thao, văn hóa xã hội đầu tư để mở rộng khu chung cư, đô thị,… ngày tăng, đất đai khan Chính lẽ đó, cần phải nắm rõ vai trị đất đai đặc biệt lĩnh vực phát triển kinh tế - xã hội để phân bổ sử dụng quản lý nguồn tài nguyên đất cách hiệu hợp lý Đất đai không sử dụng để xây dựng nhà ở, hay phục vụ nhu cầu chăn nuôi, trồng trọt mà cá nhân, tổ chức nước đầu tư để thực dự án đầu tư nhằm mục đích tối đa hóa lợi nhuận Việc đầu tư góp phần nhiều vào việc phát triển kinh tế để đạt hiệu tốt việc quản lý, phân bổ để giao đất hay cho thuê đất chủ đầu tư cần quy định rõ ràng, hợp lí chủ thể cần phải có điều kiện định, điều kiện vốn nhà đầu tư để Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư Thực tế cho thấy quy định vốn chủ đầu đầu tư thực tế áp dụng gặp nhiều sai sót, bất cập, làm cho mối quan hệ người sử dụng đất quan nhà nước ngày căng thẳng việc quản lý sử dụng đất chưa thật hiệu Để khắc phục tình trạng Luật đất đai 2013 bổ sung thêm điều khoản quy định điều kiện vốn đầu tư tối thiểu nhà đầu tư nhằm kiểm soát lực tài nhà đầu tư thực dự án đầu tư nhằm hạn chế khắc phục tồn thời gian qua khơng dự án đầu tư Nhà nước giao bị bỏ hoang chậm tiến độ dự án nguyên nhân phần lớn thiếu vốn Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề này, nhóm chúng tơi định nghiên cứu đề tài “Xác định phân tích vốn chủ đầu tư dự án giao đất, cho thuê đất” Nhằm mục đích hiểu rõ quy định pháp luật điều kiện giao đất cho thuê đất dự án đầu tư đặc biệt điều kiện vốn chủ đầu tư thực tiễn áp dụng quy định Từ đó, đưa số đề xuất, giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật đất đai nói chung pháp luật giao đất, cho thuê đất dự án đầu tư nói riêng Mặc dù tìm hiểu nghiên cứu kĩ, viết khơng thể tránh khỏi sai sót, mong nhận phản hồi từ người đọc để viết hồn thiện hơn, góp phần làm đa dạng kho tư liệu lĩnh vực Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu lý luận thực tiễn liên quan đến quy định pháp luật giao đất cho thuê đất dự án đầu tư đặc biệt điều kiện vốn chủ đầu tư dự án để Nhà nước giao đất cho thuê đất - Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất dự án đầu tư Việt Nam, góp phần hồn thiện quy định pháp luật đất đai Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu - Một số vấn đề lý luận nội dung quy định pháp luật giao đất cho thuê đất dự án đầu tư Việt Nam, chủ yếu phân tích điều kiện vốn chủ đầu tư dự án để Nhà nước giao đất cho thuê đất - Đánh giá việc áp dụng pháp luật giao đất cho thuê đất dự án đầu tư Việt Nam, điều kiện vốn chủ đầu tư dự án để Nhà nước giao đất cho thuê đất thời gian qua, kết đạt bất cập, hạn chế tồn 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Bài tiểu luận phân tích sơ lược quy định pháp luật giao đất cho thuê đất dự án đầu tư Việt Nam, chủ yếu tập trung phân tích điều kiện vốn chủ đầu tư dự án để Nhà nước giao đất cho thuê đất - Về phạm vi thời gian: tiểu luận phân tích hệ thống pháp luật giao đất cho thuê đất dự án đầu tư Việt Nam, chủ yếu tập trung phân tích điều kiện vốn chủ đầu tư dự án để Nhà nước giao đất cho thuê đất từ có Luật Đất đai năm 2013 quy định pháp luật hành vấn đề Cơ sở phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp luận nghiên cứu Để đạt mục tiêu đề tài đặt ra, tiểu luận nghiên cứu sở phương pháp luận biện chứng vật phương pháp phương pháp vật lịch sử sử dụng để mô tả tiến trình phát triển pháp luật giao đất cho thuê đất dự án đầu tư Việt Nam, điều kiện vốn chủ đầu tư điều kiện kinh tế xã hội Việt Nam 4.2 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp dựa tài liệu tham khảo, từ quy định pháp luật để phân tích đưa đánh giá quy định thực tiễn thực Tổng hợp phân tích, đánh giá để đưa kết luận, đề xuất Đóng góp đề tài Bài tiểu luận phân tích làm rõ quy định pháp luật giao giao đất, cho thuê đất dự án đầu tư Việt Nam, điều kiện vốn chủ đầu tư Trên sở để đưa đánh giá khách quan thực tiễn áp dụng quy định ưu điểm đạt hay hạn chế tồn Đồng thời đưa số đề xuất góp phần hồn thiện quy định chưa rõ ràng, thống pháp luật đất đai Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, tiểu luận gồm phần: - Phần 1: Quy định chung pháp luật giao đất, cho thuê đất - Phần 2: Điều kiện vốn chủ đầu tư giao đất, cho thuê đất - Phần 3: Đề xuất II PHẦN NỘI DUNG: XÁC ĐỊNH VÀ PHÂN TÍCH VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ LÀ CĂN CỨ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Quy định chung pháp luật giao đất, cho thuê đất 1.1 Khái niệm - Khái niệm giao đất: vào khoản Điều Luật đất đai 2013, Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau gọi Nhà nước giao đất) việc Nhà nước ban hành định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất - Khái niệm cho thuê đất: vào khoản Điều Luật đất đai 2013, Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau gọi Nhà nước cho thuê đất) việc Nhà nước định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất 1.2 Căn giao đất, cho thuê đất 1.2.1 Điều kiện chung Điều 52 Luật đất đai 2013 có quy định điều kiện chung để xác định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: - Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 1.2.2 Điều kiện riêng 1.2.2.1 Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư Điều 58 Luật đất đai 2013, Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư sau: - Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác mà khơng thuộc trường hợp Quốc hội định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có văn sau đây: - Văn chấp thuận Thủ tướng Chính phủ trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; - Nghị Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trường hợp chuyển mục đích sử dụng 10 héc ta đất trồng lúa; 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng - Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp nhà đầu tư nước đảo xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, định đầu tư trước xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi văn xin ý kiến Bộ theo quy định sau đây: + Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao khu đất sử dụng đảo xã, phường, thị trấn biên giới; + Bộ Quốc phòng khu đất sử dụng xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, trừ trường hợp xác định khu vực cấm theo quy định; + Bộ Công an khu đất sử dụng xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh Bên cạnh dự án kể sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng theo quy định Điểm a Khoản Điều 58 Luật Đất đai việc xin ý kiến Bộ thực trước trình Thủ tướng Chính phủ 1.2.2.2 Điều kiện chủ đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất Điều 58 Luật đất đai, Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định kiện chủ đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất - Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định Khoản Điều 58 Luật Đất đai gồm: + Dự án đầu tư xây dựng nhà để bán thuê để bán kết hợp cho thuê theo quy định pháp luật nhà ở; + Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản; + Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước - Có lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư: + Có vốn thuộc sở hữu thực dự án khơng thấp 20% tổng mức đầu tư dự án sử dụng đất 20 héc ta; + Không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; + Khả huy động vốn để thực dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước tổ chức, cá nhân khác - Ký quỹ theo quy định pháp luật đầu tư: khoản Điều 42 Luật đầu tư 2014 quy định phải đạt mức ký quỹ từ 1% đến 3% vốn đầu tư dự án - Không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác 1.3 Hình thức giao đất, cho thuê đất 1.3.1 Giao đất Điều 54, 55 Luật đất đai 2013 quy định hình thức giao đất Có hai hình thức giao đất giao đất có thu tiền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất Đối với dự án đầu tư chủ yếu giao đất theo hình thức thu tiền sử dụng đất 1.3.2 Cho thuê đất Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định hình thức cho thuê đất Có hai hình thức cho th đất thu tiền thuê đất hàng năm thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Hình thức cho thuê đất dự án đầu tư quy định sau: - Đối với tổ chức kinh tế nước người Việt Nam định cư nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm cho thuê đất trả tiền thuê lần cho thời gian thuê - Đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp nuôi trồng thủy, hải sản kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm 1.4 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất 1.4.1 Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất Căn vào khoản Điều 68 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự thẩm định nhu cầu sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất: - Người xin giao đất, thuê đất nộp hồ sơ thẩm định quan tài nguyên môi trường - Đối với dự án đầu tư Quốc hội định chủ trương đầu tư Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư khơng phải thực thủ tục thẩm định quy định Khoản này; - Trong thời hạn không 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, quan tài ngun mơi trường có văn thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất - Thời hạn quy định điểm không bao gồm thời gian làm thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực dự án đầu tư - Bộ Tài nguyên Môi trường quy định thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất 1.4.2 Trình tự, thủ tục giao đất, cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Căn vào khoản Điều 68 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự giao đất, cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá: - Cơ quan tài nguyên môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất trường hợp thuê đất; - Người giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất trường hợp cho thuê đất; - Cơ quan tài nguyên mơi trường trình quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất thực địa trao Giấy chứng nhận cho người giao đất 1.4.3 Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực dự án Căn vào khoản Điều 68 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự giao đất, cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá để thực dự án: - Trong thời gian thực kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, chủ đầu tư tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư; quan có thẩm quyền thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất; - Trong thời gian thực phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư phê duyệt chủ đầu tư nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất không chờ đến hồn thành giải phóng mặt 1.4.4 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất giải phóng mặt trường hợp giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Căn vào khoản Điều 68 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự giao đất, cho thuê đất giải phóng mặt khơng thơng qua hình thức đấu giá: - Căn vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện phê duyệt, quan tài nguyên môi trường đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cấp phê duyệt; - Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất; - Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành định công nhận kết trúng đấu giá; - Sau người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính, quan tài nguyên mơi trường trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất thực địa trao Giấy chứng nhận; đạo cập nhật, chỉnh lý sở liệu đất đai, hồ sơ địa 1.5 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất Tại khoản Điều 59 Luật đất đai 2013 có quy định thẩm quyền giao đất ủy ban nhân dân cấp tỉnh cá nhân, tổ chức sử dụng đất để thực dự án đầu tư (cụ thể điểm c, d) sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp Giao đất người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo quy định khoản Điều 55 Luật đất đai Cho thuê đất người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định điểm đ điểm e khoản Điều 56 Luật đất đai; Ngoài khoản Điều 59 Luật có quy định trường hợp quan có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không ủy quyền 1.6 Thời hạn sử dụng, cho thuê đất Khoản Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng, cho thuê đất nhà đầu tư dự án - Đối với tổ chức sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực dự án đầu tư; người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để thực dự án đầu tư Việt Nam: không 50 năm - Đối với dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn: khơng q 70 năm - Đối với dự án kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp với cho thuê thuê mua thì: xác định theo thời hạn dự án; người mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất sử dụng đất ổn định lâu dài Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất không thời hạn quy định khoản này.” Việc quy định thời hạn sử dụng đất mặt giúp nhà đầu tư yên tâm đầu tư, sử dụng đất cách phù hợp Mặt khác, cịn sở để Nhà ước thu hồi đất hết thời hạn giao cho thuê để sử dụng vào mục đích khác Điều kiện vốn chủ đầu tư giao đất, cho thuê đất Quy định khoản Điều 58 Luật Đất đai 2013 xác định điều kiện đối tượng thuê đất để thực dự án Trong đó, điều kiện vốn chủ đầu tư chủ đầu tư phải có lực tài phải ký quỹ đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư 2.1 Năng lực tài Năng lực tài khả đảm bảo nguồn lực tài chính, tiến hành hoạt động đầu tư, hoạt động sản xuất kinh doanh Một điều kiện để nhà đầu tư thực tiến hành hoạt động đầu tư phải chứng minh lực tài để thực dự án đầu tư Theo quy định Luật Đất đai 2013 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai xem xét khả tài chủ đầu tư dự án chủ đầu tư dự án phải có vốn thuộc sở hữu Chủ đầu tư để thực dự án đầu tư không thấp hợp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên có khả huy động vốn để thực dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức, cá nhân khác Như vậy, lực tài chủ đầu tư xác định vốn chủ đầu tư khả huy động vốn họ 2.1.1 Điều kiện vốn chủ đầu tư (vốn có) Đây yếu tố quan trọng lựa chọn chủ dự án đầu tư Trước hết, chủ đầu tư phải có sẵn phần vốn, phần vốn hiểu tài sản thuộc sở hữu hợp pháp; phần lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh tài sản khác theo quy định pháp luật Chủ đầu tư sử dụng phần vốn để thể lực tài tham gia dự án quyền huy động nguồn vốn khác để thực dự án nguồn vốn khơng đủ Việc pháp luật quy định nhà đầu tư phải có phần vốn góp dự án để xác định lực nhà đầu tư từ ban đầu thực hiện, phát triển dự án thường cần nguồn vốn lớn, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, thân chủ đầu tư khơng có nguồn vốn thân khó để hồn thành dự án, đó, muốn thực dự án bắt buộc phải xác định phần vốn chủ đầu tư dự án Khi nguồn vốn lớn, khả thực dự án cao chủ đầu tư có khả huy động nguồn vốn khác theo luật định chủ đầu tư khơng có đủ nguồn vốn lực tự có tổ chức tài khơng tin tưởng lực tài chủ đầu tư Việc quy định vốn thuộc chủ sở hữu chủ đầu tư nghiên cứu áp đề xuất mức hợp lý phụ thuộc vào quy mô dự án, dự án có diện tích sử dụng đất thấp tỷ lệ vốn chủ đầu tư cao ngược lại Căn điểm a khoản điều 58 Luật Đất đai 2013 người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư phải có lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư Cụ thể, theo khoản Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP điều kiện lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư quy định sau: - Có vốn thuộc sở hữu để thực dự án không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; - Có khả huy động vốn để thực dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước tổ chức, cá nhân khác Đây điều kiện cụ thể để đảm bảo cho việc sử dụng đất có hiệu Xét điều kiện để giao đất cho thuê đất vốn điều kiện cần thiết, để bảo đảm thực dự án đầu tư, từ nhà nước vào số vốn để giao đất, cho thuê đất Tỉ lệ số vốn tối thiểu thuộc sở hữu không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 héc ta không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên Như vậy, thấy quy mơ sử dụng đất điều kiện xác định tổng mức vốn đầu tư quan trọng dự án mức vốn cao so với quy mô sử dụng đất rộng Vốn chủ sở hữu chủ đầu tư dự án vốn điều lệ góp doanh nghiệp, để chứng minh vốn góp quan quản lý nhà nước thông thường yêu cầu chủ đầu tư cung cấp báo cáo tài có kiểm tốn có nội dung xác thực số vốn điều lệ thực góp Doanh nghiệp hoạt động 01 năm phải có báo cáo tài 02 năm gần doanh nghiệp thể đầy đủ nội dung theo quy định Thông tư 200/2014/TT-BTC Luật Kế tốn 2015 Riêng báo cáo tài doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thành lập hoạt động Việt Nam, kể chi nhánh doanh nghiệp nước hoạt động Việt Nam, cơng ty cổ phần có tham gia niêm yết kinh doanh thị trường chứng khoán, doanh nghiệp nhà nước doanh nghiệp khác có vốn nhà nước 50% bắt buộc phải kiểm toán theo quy định Nghị định 105/2014/NĐ-CP kiểm toán độc lập quy định Thông tư số 64/2004/TT-BTC Việc kiểm tra tính xác thực báo cáo lực tài theo nguyên tắc nhà đầu tư tự chịu trách nhiệm tính xác, trung thực rõ ràng Ngoài ra, để chứng minh cho báo cáo lực tài lập báo cáo lực tài nhà đầu tư cần cung cấp kèm hồ sơ, tài liệu sau: Thứ nhất, nhà đầu tư doanh nghiệp hoạt động nước ngồi: báo cáo tài kiểm tốn hai năm gần nhất, ý doanh thu, giá trị tài 10 sản, lợi nhuận hàng năm Trường hợp doanh nghiệp khơng có lợi nhuận cần chứng minh khả huy động vốn thông qua xác nhận bảo lãnh ngân hàng xác nhận số dư tiền gửi ngân hàng; Thứ hai, nhà đầu tư doanh nghiệp thành lập để thực dự án Cần phải chứng minh khả huy động vốn thông qua xác nhận bảo lãnh ngân hàng xác nhận số dư tiền gửi ngân hàng cam kết hỗ trợ vốn công ty mẹ Thứ ba, nhà đầu tư cá nhân, khả huy động vốn nhà đầu tư thông qua sổ tiết kiệm, xác nhận số dư tài khoản ngân hàng tài khoản nhà đầu tư Bên cạnh để chứng minh lực tài chủ đầu tư cần xác định khả huy động vốn 2.1.2 Điều kiện khả huy động vốn Có thể thấy nguồn vốn lớn đảm bảo tỷ lệ nhà đầu tư khả thực dự án cao Bên cạnh chủ đầu tư dễ dàng việc huy động nguồn vốn khác theo quy định pháp luật trường hợp nguồn vốn chủ đầu tư không đủ để thực dự án Trên thực tế, việc thực dự án dựa vào vốn nhà đầu tư gần khơng có nhà đầu tư có đủ lực tài để thực dự án đầu tư nên cần thiết phải huy động nguồn vốn từ tổ chức tín dụng từ nguồn khác Nguồn vốn tín dụng nguồn vốn lớn quan trọng cung cấp nguồn tiền đầu tư dự án Tuy nhiên, để vay vốn tín dụng phải đáp ứng điều kiện pháp luật thân chủ đầu tư phải có uy tín đảm bảo khả trả nợ ngân hàng vay vốn Chủ đầu tư vay vốn từ tổ chức tín dụng hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam, ngân hàng thương mại, cơng ty tài chính….hoặc chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam Dựa vào đặc điểm ngành dự án cụ thể mà tổ chức tín dụng thiết lập điều kiện cho vay, phương thức vay, hình thức, quyền nghĩa vụ bên quan hệ vay tín dụng Chủ đầu tư lựa chọn thời hạn cho vay ngắn hạn, trung hạn dài hạn, thông thường dự án đầu tư nhiều giai đoạn, chủ đầu tư lựa chọn thời hạn vay tương ứng theo giai đoạn thực dự án Hoặc chủ đầu tư lựa chọn hình thức đảm bảo cho khoản vay, cho vay có đảm bảo khơng đảm bảo, thực tế chủ đầu tư dự án với nguồn vốn lớn khơng tổ chức tín dụng chấp nhận rủi ro để không giữ tài sản đảm bảo Thực tế cho 11 thấy, hầu hết chủ đầu tư ngân hàng thực phương thức vay việc chấp quyền sử dụng đất, tài sản chủ đầu tư Nếu quyền sử dụng đất đất giao có thu tiền thuê đất trả tiền lần cấp giấy chứng nhận chủ đầu tư phép chấp để vay vốn ngân hàng Trường hợp chủ đầu tư chấp toàn dự án, phần dự án, tài sản hình thành tương lai thực theo quy định Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Bên cạnh đó, chủ đầu tư huy động vốn hình thức phát hành trái phiếu rộng rãi, tùy thuộc vào mức độ uy tín chủ đầu tư mà việc huy động vốn thành cơng khơng, thường việc huy động vốn đơn vị uy tín lực mạnh tài bảo lãnh (như tập đồn, ngân hàng, tổng cơng ty lớn) có khả thành cơng cao Ngồi ra, việc huy động vốn cịn tiến hành thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, 2.1.3 Ưu điểm nhược điểm lực tài chủ đầu tư - Ưu điểm: Một là, việc đảm bảo lực tài điều kiện quan trọng nhằm có đủ nguồn vốn để thực hoàn thành dự án đầu tư thời hạn Như nâng cao hiệu sử dụng đất chủ đầu tư Hai là, chủ đầu tư dự án nhà nước giao đất, cho thuê để thực dự án đầu tư phải có lực tài để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư Ba là, nhà nước không vào vốn chủ đầu tư dự án để giao đất, cho thuê đất Từ xảy số rủi ro khó khăn q trình quản lý, ví dụ chủ đầu tư khơng đảm bảo việc thực dự án, ngừng trao trả lại đất Như không thực hiệu việc sử dụng đất Bốn là, hạn chế tình trạng chậm tiến độ đầu tư trình thực dự án gây hưởng đến hiệu sử dụng đất Năm là, để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau giao đất, cho thuê đất không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai - Nhược điểm: 12 Thứ nhất, thủ tục hành giao đất, cho th đất cịn bất cập: kết giải chưa đáp ứng mong đợi người dân doanh nghiệp, số thủ tục rườm rà, thời gian giải cịn dài Thứ hai, vấn đề q trình thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định Khoản Điều 58 Luật Đất đai 2013 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thẩm định tài chủ đầu tư tốn nhiều thời gian cơng sức Ví dụ: Dự án Khu Dân cư Bình Khánh (diện tích 30,224 P.Bình Khánh, Q.2, TP.HCM) Công Ty TNHH Phát Triển Quốc Tế Thế Kỷ 21 - cơng ty thành viên Tập đồn Novaland Nằm thỏa thuận mua lại hộ tái định cư thuộc dự án chủ đầu tư đại diện thành phố Ban quản lý Khu quản lý Đầu tư Xây dựng Khu Đô thị Thủ Thiêm ngân sách thành phố khó khăn nên thống thực phương án hoàn tất giai đoạn 1, không đầu tư xây dựng giai đoạn dùng quỹ đất giai đoạn để tạo vốn tốn cho giai đoạn Do UBND TP.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu tư số 3990/QĐ-UBND chấp thuận cho chủ đầu tư dự án Bình Khánh tiếp tục đầu tư giai đoạn hộ thương mại khơng cịn nhu cầu sử dụng cho tái định cư Tuy nhiên, trình rà soát chung Thủ Thiêm, dự án dự án bất động sản khác bị rà soát kéo dài dẫn đến việc chậm triển khai phát sinh chi phí vốn cho đầu tư, xây dựng… Thứ ba, nhiều địa phương mong muốn thúc đẩy, thu hút đầu tư để phát triển kinh tế mà chưa sàng lọc kỹ lực nhà đầu tư trước giao đất thực cơng trình, dự án ven biển dẫn đến tình trạng giao đất tràn lan, chủ đầu tư găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí; nhiều dự án đầu tư nhà nước giao đất chưa triển khai thực chậm tiến độ so với dự án đầu tư xét duyệt Ví dụ: Dự án chung cư Bid Residence Văn Khê thuộc khu phức hợp Usilk City Công ty Cổ phần Sông Đà làm chủ đầu tư dừng hoạt động 10 năm Chung cư xây dựng vào đầu năm 2009, dự kiến bàn giao vào 2013 kỳ vọng trở thành điểm nhấn phát triển quận Hà Đông Thế nhưng, dự án gặp khó khăn vốn nên việc thi cơng trở nên chậm trễ dừng triển khai vào năm 2011 khiến cho đối tác góp vốn bị khoản tiền lớn vào dự án dang dở 2.2 Ký quỹ Ký quỹ theo điều 330 Bộ luật dân 2015 “việc bên có nghĩa vụ gửi khoản tiền kim khí quý, đá quý giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tổ chức tín dụng để đảm bảo việc thực nghĩa vụ” Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ bên có quyền tổ chức tín dụng 13 nơi ký quỹ toán, bồi thường thiệt hại bên có nghĩa vụ gây ra, sau trừ chi phí dịch vụ Chế định ký quỹ xuất nhiều lĩnh vực pháp lý khác nhau, có lĩnh vực đầu tư Theo quy định Điều 42 Luật Đầu tư 2014 trường hợp nhà đầu tư thực dự án mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhà đầu tư phải ký quỹ để bảo đảm thực dự án.Như vậy, tất dự án đầu tư phải thực ký quỹ mà thông thường phát sinh dự án bất động sản, xây dựng sở hạ tầng… Tuy nhiên, dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải thực ký quỹ - Những trường hợp thực ký quỹ: + Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; + Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định pháp luật đấu thầu; + Nhà đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư thực ký quỹ hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn định chủ trương đầu tư; + Nhà đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất khác; + Nhà đầu tư đơn vị nghiệp có thu, cơng ty phát triển khu công nghệ cao thành lập theo định quan nhà nước có thẩm quyền thực dự án đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu chức khu kinh tế) - Hình thức ký quỹ: việc ký quỹ thể văn sở thỏa thuận Cơ quan đăng ký đầu tư nhà đầu tư - Thời điểm ký quỹ: + Với dự án đầu tư phải định chủ trương đầu tư: sau dự án đầu tư định chủ trương đầu tư phải trước thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 14 + Với dự án đầu tư không thuộc diện định chủ trương đầu tư thời điểm ký quỹ thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất - Mức ký quỹ: tính tỷ lệ phần trăm vốn đầu tư dự án đầu tư quy định văn định chủ trương đầu tư Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sau: + Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ 3%; + Đối với phần vốn 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ 2%; + Đối với phần vốn 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ 1% Trong đó: vốn đầu tư dự án không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho nhà nước chi phí xây dựng cơng trình cơng cộng thuộc dự án đầu tư Đối với dự án đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất giai đoạn, mức ký quỹ tính theo vốn đầu tư dự án tương ứng với giai đoạn giao đất, cho thuê đất Chế định ký quỹ thực dự án đầu tư đời biện pháp giúp đảm bảo nhà đầu tư thực nghĩa vụ mình, tăng mức trách nhiệm nhà đầu tư tạo tin tưởng bên thứ ba, nguồn vốn từ chủ đầu tư thông thường phải huy động nguồn vốn từ phía khách hàng, tài khoản ký quỹ tạo tin tưởng an tâm khách hàng giao dịch thực Là biện pháp luật định, ký quỹ có ảnh hưởng lớn đến pháp luật cho thuê đất để thực dự án đầu tư, giúp Nhà nước bên thứ ba có tin tưởng vào dự án qua có tâm lý yên tâm bỏ vốn vào đầu tư giúp dự án sử dụng đất cho thuê cách hiệu mục đích Đề xuất gợi ý Pháp luật đất đai có nhiều đổi lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, đặc biệt cứ, điều kiện giao đất, cho thuê đất thực dự án đầu tư Giúp đảm bảo bình đẳng việc tiếp cận đất đai thành phần kinh tế, sử dụng đất cách tiết kiệm, hiệu quả, tránh trường hợp ngừng thi cơng, bỏ hoang dự án thiếu kinh phí đầu tư hay ngun nhân khác gây lãng phí đất đai Bên cạnh đó, cịn nhiều nhiều vấn đề bất cập việc thực giao đất cho thuê đất thủ tục hành chủ đầu tư, q trình thẩm định tài nhiều thời gian cơng sức,… Để góp phần hoàn thiện quy định pháp luật đất đai nói chung hay pháp luật giao đất, cho th đất chủ đầu tư nói riêng, chúng tơi xin đưa số đề xuất 15 định hướng hoàn thiện nâng cao hiệu thực pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư, yêu cầu vốn chủ đầu tư sau: Một là, quan nhà nước có thẩm quyền địa phương trung ương kiểm tra, giám sát chặt chẽ để đảm bảo tính trung thực nhà đầu tư điều kiện vốn thực dự án đầu tư, tránh tình trạng nhà đầu tư muốn thực dự án mà khai khống, sử dụng nguồn vốn không với quy định pháp luật để kê khai vốn Hai là, quan chức nơi có dự án đầu tư thực cần giám sát thường xuyên tiến độ thực dự án, tránh trường hợp bỏ phế, chậm tiến độ thực dự án lâu ngày trở thành dự án ma, đất không sử dụng cách hiệu quả, gây lãng phí nguồn tài nguyên Ba là, nhà nước cần đưa chế tài để xử lý nghiêm trường hợp vi phạm, khai khống, ngụy tạo giấy tờ chứng nhận để đáp ứng đủ điều kiện, thủ tục cấp giấy chứng nhận dự án đầu tư trường hợp sử dụng lãng phí đất đai Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án đầu tư Đồng thời buộc nhà đầu tư phải khắc phục hậu quả, khôi phục trạng ban đầu đất đất không sử dụng hiệu Bốn là, quan có thẩm quyền cần cải cách thủ tục hành giao đất, cho thuê đất thẩm định tài dự án đầu tư để tiết kiệm chi phí, thời gian, tạo hội kinh doanh kích thích nhà đầu tư nước đầu tư vào thị trường Việt Nam III KẾT LUẬN Công tác giao đất, cho th đất hoạt động có ý nghĩa mang tính chiến lược quan trọng phát triển kinh tế xã hội Để đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất cá nhân, tổ chức nước nước giai đoạn, pháp luật đất đai bước ban hành, sửa đổi, bổ sung tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho chủ sử dụng đất tiếp cận với quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư So với quy định cũ luật đất đai 2003 điều kiện để giao đất, cho thuê đất quy định mới, bổ sung thêm vào luật đất đai năm 2013 nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ Trên thực tế, khơng đặt điều kiện cho chủ dự án đầu tư chủ dự án đầu tư xin giao đất, xin thuê đất nhiều dự án lâm vào tình trạng sau giao đất, cho th đất khơng sử dụng chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai Do vậy, việc đặt điều kiện cho chủ thể xin giao đất, xin thuê đất góp phần khắc phục tình trạng nêu cách đáng kể, góp phần khai thác nguồn lực đất đai hiệu hơn, chuyển nguồn tài tiềm từ đất đai thành nguồn tài thực cho đầu tư phát triển xã hội 16 Với kết đạt thông qua thực đề tài, viết xác định điều kiện vốn chủ đầu tư để giao đất, cho thuê đất bao gồm điều kiện vốn có chủ đầu tư khả huy động vốn Đồng thời tìm hiểu, phân tích để làm rõ điều kiện khó khăn tồn trình thực thi pháp luật giao đất, cho thuê đất, từ đưa đề xuất vấn đề giao đất, cho thuê đất Việt Nam TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, Nhà xuất trị quốc gia thật [2] Đại học luật TPHCM (2015) Giáo trình luật đất đai, Nhà xuất Hồng Đức – hội luật gia Việt Nam [3] Nguyễn Thị Hương Lan (2018) Bình luận khoa học luật đất đai 2013, Nhà xuất lao động, Hà Nội [4] Lê Ngọc Đoàn (2016) Pháp luật giao đất Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật, Đại học Huế [5] Phạm Thị Tường Vinh (2018) Cho thuê đất để thực dự án đầu tư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam [6] Nguyễn Tiến Đạt (2015) Đánh giá công tác quản lý giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư địa bàn huyện chợ Đồn - tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 20102014, Khóa luận tốt nghiệp đại học, Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên [7] Tại chung cư BID Residence Văn Khê ngừng xây dựng 10 năm?, [8] Quy định ký quỹ để thực dự án đầu tư [9] Pháp luật giao đất, cho thuê đất nước ta Thực trạng giải pháp, [10] Luật đất đai hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam nay, 17 [11] Lê Quân (2020), Cảnh đắp chiếu dự án chủ đầu tư Novaland cầu cứu xây dựng, 18 ... kiện vốn chủ đầu tư giao đất, cho thuê đất - Phần 3: Đề xuất II PHẦN NỘI DUNG: XÁC ĐỊNH VÀ PHÂN TÍCH VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ LÀ CĂN CỨ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Quy định chung pháp luật giao đất, cho thuê. .. XÁC ĐỊNH VÀ PHÂN TÍCH VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ LÀ CĂN CỨ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Quy định chung pháp luật giao đất, cho thuê đất 1.1 Khái niệm 1.2 Căn giao đất, cho thuê đất. .. quy định pháp luật giao đất cho thuê đất dự án đầu tư đặc biệt điều kiện vốn chủ đầu tư dự án để Nhà nước giao đất cho thuê đất - Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất dự