Phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố hải phòng

Sau thời gian thực hiện thí điểm, mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất 1 cấp của Hải Phòng đã thể hiện được những điểm nổi bật so với mô hình Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 c

H C VI N NÔNG NGHI P VI T NAM Ọ Ệ Ệ Ệ

NGUYỄN THỊ THU TRANG

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Tuấn Sơn

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văm

Nguyễn Thị Thu Trang

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Kinh tế và Phát triểnnông thôn, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệttình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Tuấn Sơn, thầy làngười trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thànhluận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng,Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Ngô Quyền, Văn phòng đăng ký đất đaichi nhánh huyện Thủy Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ cácthông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những ngườithân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Trang

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt v

Danh mục bảng vi

Danh mục hình, sơ đồ vii

Trích yếu luận văn viii

Thesis abstract x

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3

1.2.1 Mục tiêu chung 3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3

1.3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 4

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 4

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài 4

Phần 2 Cơ sở lý luận và thực tiễn về mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai 5

2.1 Cơ sở lý luận 5

2.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 5

2.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản 7

2.1.3 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 9

2.1.4 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 12

2.1.5 Phát triển hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai 19

2.2 Cơ sở thực tiễn 25

2.2.1 Kinh nghiệm quốc tế về tổ chức hoạt động của các văn phòng đăng ký đất đai25 2.2.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Việt Nam 29

2.2.3 Thực trạng hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Hải Phòng 37

2.3 Các nghiên cứu có liên quan đến đề tài 39

Phần 3 Phương pháp nghiên cứu 42

3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 42

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thủy Nguyên 42

3.1.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Ngô Quyền 48

3.2 Phương pháp nghiên cứu 51

3.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 51

3.2.2 Phương pháp thu thập thông tin 51

3.2.3 Phương pháp xử lý thông tin 52

3.2.4 Phương pháp phân tích thông tin 53

Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận 54

4.1 Hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 54

4.1.1 Hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 54

4.1.2 Mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thủy Nguyên và quận Ngô Quyền của thành phố Hải Phòng 56

4.1.3 So sánh hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai 84

4.2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành và hoạt động của mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai của huyện thủy nguyên và quận Ngô Quyền 92

4.2.1 Các yếu tố khách quan 92

4.2.2 Các yếu tố chủ quan 94

4.3 Giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai 95

4.3.1 Quan điểm, phương hướng 95

4.3.2 Giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình Văn phòng đăng ký đất đai 96

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 101

5.1 Kết luận 101

5.2 Kiến nghị 103

Tài liệu tham khảo 105

Phụ lục 108

và tài sản gắn liền với đất của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

năm 2012 55Bảng 4.2 Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân 70Bảng 4.3 Đánh giá mức độ công khai thủ tục hành chính 75Bảng 4.4 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký 76Bảng 4.5 Ý kiến đánh giá của cán bộ và nhân viên về thời gian thực hiện giao dịch

77

Bảng 4.6 Ý kiến đánh giá của cán bộ nhân viên về hoạt động của Văn phòng 77Bảng 4.7 Bảng đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ, mức độ hướng dẫn, hoạt

động của mô hình 78Bảng 4.8 Bảng các khoản lệ phí phải đóng 81Bảng 4.9 Tiến độ lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 82Bảng 4.10 So sánh mô hình hoạt động của 2 mô hình 84

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ

Hình 2.1 Sơ đồ Vị trí Văn phòng đăng ký trong hệ thống cơ quản lý Nhà nước

về đất đai 17

Hình 3.1 Lược đồ hành chính huyện Thủy Nguyên 42

Hình 3.2 Lược đồ hành chính quận Ngô Quyền 49

Sơ đồ 4.1 Tổ chức bộ máy Văn phòng đăng ký đất đai 60

Sơ đồ 4.2 Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu 63

Sơ đồ 4.3 Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 69

Sơ đồ 4.4 Quy trình đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản gắn liền với đất 70

Sơ đồ 4.5 Quy trình xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản gắn liền với đất 71

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Thị Thu Trang

Tên luận văn: “Phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng

ký đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng”.

Ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60.34.04.10

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở đánh giá thực trạng mô hình hoạt động kiểumới của Văn phòng đăng ký đất đai ở thành phố Hải Phòng thời gian qua đề xuất giảipháp phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đấtđai ở địa phương những năm tới

Phương pháp nghiên cứu : một số phương pháp nghiên cứu như phương phápchọn điểm nghiên cứu, phương pháp thu thập thông tin, phương pháp xử lý thông tin,phương pháp phân tích thông tin để làm rõ tính ưu việt của mô hình kiểu mới Vănphòng đăng ký đất đai

Kết quả chính và kết luận : Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy Mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai của quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên nói riêng và của thành phố Hải Phòng nói chung đã dần đi vào ổn định và triển khai thực hiện các chức năng, nhiệm vụ được pháp luật quy định và đạt được kết quả khá toàn diện Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận vượt chỉ tiêu thành phố giao; bộ máy từng bước được tinh gọn, thống nhất từ cấp thành phố đến cấp huyện; hệ thống tài chính được quản

lý chặt chẽ, thống nhất một quy trình chung để đăng ký cấp giấy chứng nhận; xây dựng cơ

sở dữ liệu địa chính, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính được cấp nhật thường xuyên, chính xác, khoa học, góp phần quan trọng trong việc quản lý đất đai Mô hình Văn phòng đăng đất đai được xem như bước đột phá, có rất nhiều ưu điểm nổi trội hỗ trợ tích cực cho nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ công Tuy nhiên, Văn phòng đăng ký đất đai cũng còn tồn tại một số hạn chế, bất cập nhất định đòi hỏi phải sớm khắc phục để hoàn thiện, phát triển nhân rộng

mô hình trên phạm vi toàn thành phố.

Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy Mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai của quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên nói riêng và của thành phố Hải Phòng nói chung đã dần đi vào ổn định và triển khai thực hiện các chức năng, nhiệm vụ được pháp luật quy định và đạt được kết quả khá toàn diện Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận vượt chỉ tiêu thành phố giao; bộ máy từng bước được tinh gọn, thống nhất

từ cấp thành phố đến cấp huyện, hệ thống tài chính được quản lý chặt chẽ, thống nhấtmột quy trình chung để đăng ký cấp giấy chứng nhận; xây dựng cơ sở dữ liệu địachính, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính được cấp nhật thường xuyên, chính xác,khoa học; góp phần quan trọng trong việc quản lý đất đai Mô hình Văn phòng đăngđất đai được xem như bước đột phá, có rất nhiều ưu điểm nổi trội hỗ trợ tích cực chonâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao chất lượnghoạt động dịch vụ công Tuy nhiên, Văn phòng đăng ký đất đai cũng còn tồn tại một

số hạn chế, bất cập nhất định đòi hỏi phải sớm khắc phục để hoàn thiện, phát triểnnhân rộng mô hình trên phạm vi toàn thành phố

Để phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng

ký đất đai ở thành phố Hải Phòng đến năm 2020 Đề xuất quan điểm, phương hướng

và các nhóm giải pháp trọng tâm sau:

Đề xuất giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình Văn phòng đăng ký đất đai: (1) Hoàn thiện tổ chức, cơ chế hoạt động; (2) Coi trọng xây dựng nguồn nhân

lực; (3) Tăng cường đầu tư cơ sở vật chất; (4) Tin học hoá hệ thống đăng ký quyền sửdụng đất, lập và quản lý Hồ sơ địa chính; (5) Cải cách, minh bạch các thủ tục hànhchính trong lĩnh vực đất đai; (6) Hoàn thiện chính sách pháp luật, nâng cao hiểu biếtpháp luật của người dân; (7) Vận hành tốt cơ chế phối hợp

Cuối cùng, để các giải pháp đạt hiệu quả, tôi đưa ra kiến nghị với cơ quan Nhànước Các kiến nghị này nếu được thực thi góp phần quan trọng phát triển và hoànthiện mô hình Văn phòng đăng ký đất đai nói riêng và quản lý đất đai nói chung trênđịa bàn thành phố./

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Thi Thu Trang

Thesis title: “Develop new operation model of land registry office in area of Hai Phong city”

Major: Economic Management Code: 60.34.04.10

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)Research Objectives: On basis of valuating new operation model of Land use registry office in Hai Phong cty during past time, propose solution for developing and

completing new operation model of local land use registry in next years

Materials and Methods: some researching methods such as gatheringinformation method, handling information method, information analysis mrthod toclarify the preminence of new model of land use reigstry office

Main findings and conclusions:

The result of the topic indicated tat new operation model of land registry office

of Ngo Quyen district and Thuy Nguyen district in specific and of Hai Phong city ingeneral was gradually stable and it can perform functions, tasks provided by the lawand achieved comprehensive result Rate of issuing certificate exceeded targetassigned by the city; the apparatus was streamlined step by step, united from city level

to district level; financial system was managed carefully, unitedly in a commonprocess to register for isuing certificate; building land survey database, updating andadjuting land survey document were updated regularly, accurately, scientifically;contributing significantly in land management Land registry office model isconsidered a breakthrough, with much prominent strength, which actively support inimproving effectiveness of state management about land, improving quality of publicservice However, land registry office still faces some certain limits, weaknesses needovercoming soon to complete, develop and popularize the model in the whole city

To develop and complete new operation model of land registry office in HaiPhong city until 2020, I hereby propose major viewpoint, orientation and solution asfollows:

Propose solution to develop and complete land registry office model: (1)

Complete organization, operation mechanism; (2) Focus on building manpower; (3)Increase investment in infrastructure; (4) Computerize right to land use registrysystem, make and manage land survey file; (5) Innovate, disclose all administrative

procedures in land; (6) Complete policies and law, raise awareness about law of thepeople;(7) Operate well combination mechanism.

Finally, to effect the solutions, I would like to send this proposal to the Stateauthority If this proposal is implemented, it will contribute a significant part indeveloping and completing land registry office model in particular and landmanagement in general in the city./

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốcgia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiếnlược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triểnnền kinh tế nói chung Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt độngsản xuất kinh doanh Đối với con người, đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng,con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống vàlàm việc đều gắn với đất đai Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhànước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý,tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ vàcấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệpháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản

lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụngđất Vấn đề đăng ký đất đai, thiết lập quyền lợi, nghĩa vụ của Nhà nước, của côngdân luôn được Nhà nước ta đặc biệt quan tâm, điều đó đã được thể hiện trong Hiếnpháp, trong luật và các văn bản quy định pháp luật khác

Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai nói chung và mô hình hoạt động Văn phòngđăng ký đất đai nói riêng trong quá trình hoạt động, cũng đã bộc lộ một số bất cập,hạn chế yếu kém, thiếu chuyên nghiệp, hiệu quả Chưa đáp ứng được yêu cầu côngnghiệp hóa, hiện đại hóa, cải cách hành chính công của đất nước, đặc biệt là trongcông tác xây dựng, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa tuân thủ theo quy địnhcủa pháp luật

Do đó, việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và

mô hình hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai là hết sức cần thiết Cải cách thủ tụchành chính trong lĩnh vực đất đai phải vừa đảm bảo mục tiêu đơn giản hóa, giảmthủ tục, phiền hà, chi phí, vừa phải hỗ trợ cho việc quản lý đất đai hiệu quả và tiếtkiệm

Trước đây việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện như sau: đối với môhình 2 cấp thì Văn phòng đăng ký cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi

trường thực hiện các thủ tục về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chỉnh lý biến động về đất đai,nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo,người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại ViệtNam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất cấp huyện trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các thủ tục vềcấp giấy chứng nhận, đăng ký đất đai trên địa bàn cấp huyện đối với hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Namtheo quy định của pháp luật Với cách thức tổ chức trên có nhiều hạn chế

Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng Chínhphủ phê duyệt Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Trong đó, thànhphố Hải Phòng được lựa chọn để triển khai thực hiện tại quận Ngô Quyền, huyệnThủy Nguyên Đến tháng 6/2014, thời gian thực hiện thí điểm mô hình Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp đã kết thúc

Sau thời gian thực hiện thí điểm, mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất 1 cấp của Hải Phòng đã thể hiện được những điểm nổi bật so với mô hình Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 cấp trước đây, cụ thể: Tỷ lệ cấp giấy chứngnhận vượt chỉ tiêu thành phố giao (tại quận Ngô Quyền vượt 138,8%, huyện ThủyNguyên vượt 185,37%); Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo đạt 53,7%gấp 12 lần so với 10 năm trước đây; Bộ máy từng bước được tinh gọn, thống nhất

từ cấp thành phố đến cấp huyện; Hệ thống tài chính được quản lý chặt chẽ, thốngnhất một quy trình chung để đăng ký cấp giấy chứng nhận; Xây dựng cơ sở dữ liệuđịa chính, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2014).Tuy nhiên, qua mô hình thí điểm cũng còn tồn tại một số hạn chế nhất định sự phốihợp hoạt động trong hệ thống Văn phòng đăng ký giữa cấp thành phố và cấp quận,huyện thiếu chặt chẽ Vai trò tổ chức, chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra của Văn phòngđăng ký cấp thành phố đối với Văn phòng đăng ký cấp quận, huyện trong quá trìnhthực thi nhiệm vụ thiếu hiệu lực, hiệu quả Sự phối hợp với nhau giữa các Vănphòng đăng ký các quận, huyện chưa tốt Việc giải quyết các thủ tục hành chính vềđất đai còn nhiều bất cập, quy trình thực hiện tại Văn phòng đăng ký các cấp chưathống nhất, thời gian thực hiện chưa đảm bảo theo quy định để đảm bảo tính pháp

lý, ổn định tổ chức và hoạt động hiệu quả theo quy định của pháp luật, góp phầntích cực vào công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố

Căn cứ vào thực tiễn của thành phố, vào kết quả thí điểm mô hình Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, chúngtôi tiến hành nghiên cứu tổng kết, đánh giá hoạt động mô hình thí điểm thành lậpVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp, đề xuất các giải pháp hoàn thiện,phát triển và nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trên địabàn thành phố Hải Phòng.

Nhằm tiếp tục phát triển và hoàn thiện Văn phòng đăng ký đất đai đảm bảothực hiện đồng bộ, chuyên nghiệp, đơn giản các thủ tục hành chính theo quy địnhcủa pháp luật đất đai hiện nay Văn phòng đăng ký đất đai vận hành trên cơ sở hệthống thông tin đất đai, bảo đảm thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đấtđược thực hiện đơn giản, thuận tiện theo cơ chế “một cửa”; Hồ sơ địa chính và cơ

sở dữ liệu đất đai luôn được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ, thường xuyên, đáp ứng yêucầu thông tin trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản tiến tới chuẩn hóatheo mô hình hệ thống cơ quan đăng ký đất của các nước trên thế giới, phù hợp vớiđiều kiện công nghệ hiện đại Đảm bảo việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền vớiđất được hiện một cách đơn giản, thuận tiện; Hồ sơ địa chính và hồ sơ dữ liệu đấtđai luôn được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ, thường xuyên, đáp ứng yêu cầu thông tintrong quản lý đất đai và thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu của các tổ chức

và cá nhân theo đúng quy định của pháp luật; tăng sự hài lòng của người dân trongviệc đăng ký đất đai của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố góp phần xây dựngnền hành chính trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại, hoạt động có hiệulực, hiệu quả của dịch vụ công, nhất là lĩnh vực quản lý đất đai

Với ý nghĩa đó, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Phát triển mô hìnhhoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố HảiPhòng”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

- Đánh giá mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hải Phòng thời gian qua.

- Đề xuất giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai ở thành phố Hải Phòng đến năm 2020

1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

-Nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai

- Đối tượng khảo sát: Cán bộ, công nhân viên văn phòng, lãnh đạo Sở vàlãnh đạo các đơn vị có liên quan của Sở tài nguyên môi trường Hải Phòng, ngườidân đến giao dịch tại Văn phòng đăng ký đất đai

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Về không gian: Nghiên cứu được tiến hành tại quận Ngô Quyền, huyện Thủy Nguyên thành phố Hải Phòng

- Phạm vi về thời gian: Số liệu thứ cấp được thu thập từ năm 2013 đến

2015 Số liệu sơ cấp được tiến hành điều tra trong năm 2015 Thời gian nghiên cứuđược thực hiện từ tháng 5/2015 đến tháng 5/2016

PHẦN 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG KIỂU MỚI CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật vàđộng vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quákhứ, đến hiện tại và trong tương lai Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian cógiới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bềmặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sảntrong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng,đại hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng

và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loàingười

Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tựnhiên Sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian Đối với con người,đất đai có những chức năng chủ yếu sau (Đoàn Công Quỳnh, 2006)

- Chức năng môi trường sống: Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vậtsống trên lục địa thông qua việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và gen

di truyền để bảo tồn cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và dưới mặtđất

- Chức năng sản xuất: Đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộcsống con người qua quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và

rất nhiều sản phẩm sinh vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp quachăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại thủy hải sản.

- Chức năng cân bằng sinh thái: Đất đai và việc sử dụng nó và là tấm thảmxanh, hình thành một thể cân bằng năng lượng trái đất, sự phản xạ hấp thu vàchuyển đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và của tuần hoàn khí quyển địa cầu

- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: Đất đai là kho tàng lưu trữnước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hoàn nướctrong tự nhiên và có vai trò điều tiết nước rất to lớn

- Chức năng dự trữ: Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọinhu cầu sử dụng của con người

- Chức năng không gian sống: Đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là môi trường đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất của các chất thải độc hại

- Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: Đất đai là trung gian bảo vệ, bảo tồncác chứng cứ lịch sử, văn hóa của loài người, là nguồn thông tin về các điều kiệnkhí hậu, thời tiết trong quá khứ và cả về việc sử dụng đất đai trong quá khứ

- Chức năng vật mang sự sống: Đất đai là không gian cho sự chuyển vậncủa con người, cho đầu tư sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật, thực vậtgiữa các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên

Đất đai là tài nguyên cơ bản cho nhiều kiểu sử dụng như: sử dụng trên cơ sởsản xuất trực tiếp, sử dụng trên cơ sở sản xuất thứ yếu là gián tiếp, sử dụng vì mụcđích bảo vệ và sử dụng theo các chức năng đặc biệt (đường sá, dân cư, côngnghiệp, an dưỡng ) Như vậy, sử dụng đất đai là những hoạt động sản xuất nông,lâm nghiệp và các hoạt động khác tạo ra các loại hình sử dụng đất trên mỗi đơn vịbản đồ đất đai (Đào Châu Thu và Nguyễn Khang, 1998)

2.1.1.2 Bất động sản

Bất động sản (BĐS) là các tài sản không di dời được Tuy tiêu chí phânloại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đấtđai và những tài sản gắn liền với đất đai

“BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác do pháp luật quy định” ( Bộ Luật dân sự Việt Nam, 2005 )

BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được,tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tínhphụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau.

2.1.1.3 Thị trường Bất động sản

Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS được traođổi Thị trường BĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liênquan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS Thịtrường BĐS theo nghĩa rộng bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thịtrường Thị trường BĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trườnghàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học côngnghệ (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

2.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản

2.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký Nhà nước về đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địachính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xáclập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở

để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp phápcủa người sử dụng đất Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoànthành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động,phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngàycàng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồiđất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Vì vậy,đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảmbảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất vàđảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật.Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ,đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn:

Giai đoạn 1: Đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trênphạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện

Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đãhoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dungcủa hồ sơ địa chính đã thiết lập (Trịnh Văn Quyết, 2015).

2.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợiích cộng đồng cũng như lợi ích công dân Trong đó lợi ích đối với Nhà nước và xãhội được thể hiện trong các lĩnh vực sau:

+ Phục vụ việc thu các loại thuế, các nghĩa vụ tài chính

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việctriển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội

Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dân như sau:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Phạm Văn Thái, 2013)

2.1.2.3 Đơn vị đăng ký đất đai

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đấtkhông được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các

thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong

hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằnglời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệthống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở các nước phát triển như ở Châu Âu,việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy

mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng nghìn ha được xác định trên bản

đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhấttrong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

2.1.3 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam

2.1.3.1 Từ sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 đến năm 1979

Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công tác đăng kýđất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa đượctriển khai Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức các cuộcđiều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ yêu cầuxây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tậpđoàn sản xuất Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm hai loại:bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến, hoặc chỉnh

lý các bản đồ cũ), sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất Trong đó thông tin về người

sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng không thể tra cứu đến cơ sởpháp lý và lịch sử sử dụng đất

2.1.3.2 Thời kỳ từ năm 1980 đến năm 1988

Từ sau năm 1980 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nướcquan tâm, thể hiện:

- Ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định 20-CP về việc thốngnhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước

-Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg về đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất

Thực hiện yêu cầu này, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành văn bảnđầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTKngày 05/11/1981 Việc xét duyệt đăng ký đất phải do một hội đồng đăng ký

thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải được UBNDhuyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hệthống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết (gồm 14 mẫu).

Việc triển khai chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988, kếtquả đạt được còn rất nhiều hạn chế Các khu dân cư hầu hết còn đo bao và để dân

tự khai, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản đồ, hồ sơ Việc xétduyệt xác định quyền sử dụng hợp pháp của người kê khai đăng ký gần như khôngđược thực hiện Vì vậy, hệ thống sổ sách đăng ký đất đai thiết lập ở giai đoạn nàyvẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng sử dụng đất Việc cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện (Đặng Anh Quân, 2011)

2.1.3.3 Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay:

* Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 1993:

Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị299/TTg năm 1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTKngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc ban hành các văn bản này đã tạo ra một sựchuyển biến lớn về chất trong việc thực hiện đăng ký đất và bắt đầu từ năm 1990 đượctriển khai đông loạt trên phạm vi cả nước (Đặng Anh Quân, 2011)

Tuy nhiên, trong thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một sốvướng mắc cần giải quyết: do chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg còn

có quá nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong quá trình đổi mới

Vì vậy, công việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các địaphương, nhất là các tỉnh phía Bắc và duyên hải miền Trung thực hiện rất chậm.Đặc biệt do chính sách chưa ổn định nhiều địa phương đã thực hiện cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời

* Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003:

Sau Luật Đất đai 1993, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, yêu cầunhiệm vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nênbức bách Để phù hợp với tinh thần Luật đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến năm

2001 Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổchức triển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất:

- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sửdụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngườiđang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó

- UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chínhđất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” (Luật đất đai, 1993)

Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòihỏi phải hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới do đómột số điều Luật đất đai không còn phù hợp với thực tế vì vậy trong kỳ họp thứ

IX, Quốc hội khoá X ngày 29/06/2001 đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung của LuậtĐất đai năm 1993 (có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2001) Luật này tiếp tục hoànthiện và phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993 Côngtác đăng ký đất đai bắt đầu có chuyển biến tốt hơn, chính quyền các cấp ở địaphương đã nhận thức được rõ hơn vai trò và tầm quan trọng của nhiệm vụ đăng kýđất đai trong công tác quản lý đất đai, từ đó tìm các giải pháp khắc phục khó khăn

và chỉ đạo thực hiện ở địa phương mình

* Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến năm 2013:

Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế Luật Đất đai

2003 đã được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành vàongày 01/07/2004

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý

và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sửdụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình

- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sửdụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi đắp ), do thay đổi mụcđích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năngquản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người

sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ Cụ thể thông tư liên tịch số05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 03 năm 2010 hướng dẫn vềchức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Vănphòng đăng ký đất đai quyền sử dụng đất

* Từ khi có Luật đất đai năm 2013 đến nay:

Để đáp ứng tình hình mới phù hợp với xu thế hội nhập của đất nước, phục vụcông tác quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, hiệu quả hơn, ngày 29/11/2013Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2013 Luật cùng với Nghị định số 43/2014/NĐ - CPngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều đã có một số nội dung đổi mới

về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cụ thể:

-Về phạm vi và mục đích đăng ký: Khoản 15 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai vàghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khácgắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất và hồ sơ địa chính”

-Đăng ký đất đai là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng hay được giao đất

để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì theo yêu cầucủa chủ sở hữu (Điều 5, điều 8 - Luật Đất đai 2013)

-Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử, hồ sơ địa chính dạng

số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử như trên giấy (Điều 95, điều 96 Luật Đất đai 2013)

Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động, quy định xác định kết quả đăng ký, thời hạn đăng ký, hiệu lực đăng ký (Điều 95- Luật đất đai 2013)

- Sửa đổi, bổ sung những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 7 trường hợp (Điều 19 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

2.1.4 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

2.1.4 1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký

- Điều 46 - Luật Đất đai 2003 quy định: Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp:

+ Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhậnthừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, gópvốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này

+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất.

+ Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơquan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất,thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất

+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhândân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranhchấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

+ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc,chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện cácquyền và nghĩa vụ

- Điều 95 - Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người đượcgiao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtthực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

+ Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lầnđầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơquan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và cógiá trị pháp lý như nhau

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng

ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiệntheo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan, trườnghợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứngnhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì ngườiđang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định

xử lý theo quy định của Chính phủ

+ Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chínhphủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trungương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TàiNguyên và Môi trường và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết, UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnhcăn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lậpVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơquan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những áchtắc trong quản lý Nhà nước về đất đai

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV, ngày 31 tháng 12năm 2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của Văn phòng đăng ký và

tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập Văn phòng đăng kýkhi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực, hoạt động của tổchức Văn phòng đăng ký gắn liền với công tác cải cách hành

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT, ngày 18 tháng 4 năm 2005 của

Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ vàtrách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tàichính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sửdụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụngđất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền

sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, ngày 16 tháng 6 năm

2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sảngắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng kýthế chấp, bảo lãnh tại Văn phòng đăng ký Các quy định liên quan đến thẩm quyền,nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của Văn phòng đăng ký, quy trình thực hiệnthủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấtcủa người sử dụng đất

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng

ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký, Bộ Luật Dân sự 2005 quy

định quyền sở hữu cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền địnhđoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164) Việc đăng kýquyền sở hữu tài sản (Điều 167) Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản(Điều 168) Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình

về BĐS hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan cóthẩm quyền

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận đơn thuần chỉ là quyền sửdụng đất mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với đất và được nhắc đến giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất Như vậy, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện phải đảm nhiệmthêm một nhiệm vụ mới, đó là phải xác định được công trình nhà ở và các tài sảnkhác gắn liền với đất và tất nhiên phải có sự thay đổi phương pháp làm việc, mẫuvăn bản có liên quan để bổ sung các yếu tố như nhà ở, công trình xây dựng, câylâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, đồng thời cũng quy định các văn bản pháp

lý có liên quan để xác định quyền hợp pháp của người đăng ký chủ sở hữu tài sản

đó Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyền lựachọn các hình thức, trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp nhà ở,công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng không đồng thời làchủ sử dụng đất Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn về cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đượcquy định cụ thể và thống nhất trên toàn quốc, việc sử dụng giấy chứng nhận mộtmẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũng như tài sản khác gắn liền trên đất,việc thể hiện các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền vớiđất, hình thức sử dụng đất và tài sản, loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn gốc sửdụng đất

+ Quy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, nơi nộp và trao giấychứng nhận nhằm đảm bảo đơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gianthực hiện công việc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ

Tại Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định sử đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến

thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai Thông tư này còn quy định sửa đổi, bổ sungmột số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngàyđối với cấp giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP còn 45ngày, đồng thời điều chỉnh bổ sung một số nội dung đơn xin giao đất làm nhà ởcủa thông tư 09/2007/TT-BTNMT và một số mẫu đơn xin chuyển mục đích sửdụng đất bằng mẫu đơn xin đăng ký biến động của thông tư 17/2009/TT-BTNMT.

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến Vănphòng đăng ký trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy khôngnhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu đểthành lập và đưa các Văn phòng đăng ký đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bảnpháp quy liên quan đến Văn phòng đăng ký còn những hạn chế như:

- Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (chophép các địa phương có thể không thành lập Văn phòng đăng ký) vì vậy cơ chế bắtbuộc phải thành lập mô hình Văn phòng đăng ký đang bị “bỏ ngỏ”

-Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký

và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của

tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa Văn phòngđăng ký đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầuquản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá,hiện đại hoá và hội nhập quốc tế

2.1.4.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

* Vị trí, chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sựnghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thốngnhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính, tham mưu cho cơ quan Tàinguyên và Môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản

lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

Cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn

UBND xã, phường, thị trấn

Hình 2.1 Sơ đồ Vị trí Văn phòng đăng ký trong hệ thống cơ

quản lý Nhà

nước về đất đai

Nguồn: Sơ đồ minh họa theo quy định Luật Đất đai (2003)

* Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất

- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầumối thực hiện các thủ tục hành chính về cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩmquyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địaphương

luật khi thựchiện các

- Chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan Tài nguyên và Môi trường.

- Lưu trữ hồ sơ địa chính, hệ thống thông tin đất đai

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của Văn phòng đăng ký có 3chức năng chính: Quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính,phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (Thông tư liên tịch số

05, 2010)

* Vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của Vănphòng đăng ký trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương làrất quan trọng vì những lý do sau đây:

- Hoạt động của Văn phòng đăng ký đã cơ bản tách bạch giữa hoạt độngquản lý Nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là

cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhànước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ

sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuêđất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Cònlại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đượcgiao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

- Theo quy định của pháp luật, hiện nay Văn phòng đăng ký các cấp là tổchức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp chocông tác quản lý Nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện cácthủ tục có liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thưpháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lýđảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác,chỉ có Văn phòng đăng ký mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ hồ

sơ địa chính gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin hồ sơ địachính cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

- Hoạt động của Văn phòng đăng ký đã và đang góp phần giảm thiểunhững vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng kýBĐS trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư pháttriển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế saukhi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

-Từ hoạt động của Văn phòng đăng ký, những năm gần đây cùng với việcquản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế củatừng địa phương, Văn phòng đăng ký đã có những đóng góp tích cực trong việcthực hiện nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy chocác đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai

2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoàivào Việt Nam

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong quan

hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tưvới các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đốivới nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tíndụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vayvốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

- Hoạt động của Văn phòng đăng ký đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tácđăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt độngđăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứngdụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trongnhững năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêmtúc trong hoạt động của Văn phòng đăng ký thông qua việc cải cách thủ tục hànhchính

2.1.5 Phát triển hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai

2.1.5.1 Phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai

Theo Từ điển tiếng Việt: Mô hình là mô tả và cách thức tổ chức hoạt độngcủa cơ quan, tổ chức, cộng đồng

Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở TàiNguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sảngắn liền với đất, xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính

và cơ sở dữ liệu đất đai, thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đaicho tổ chức, cá nhân theo quy định của của pháp luật

Mô hình mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai làcách thức hoạt động mới, cơ chế hoạt động, quy trình hoạt động mới, có sự khácbiệt so với mô hình, tổ chức, cách thức, cơ chế hoạt động, quy trình trước đây

Khác biệt cơ bản giữa mô hình Văn phòng đăng ký một cấp và Văn phòngđăng ký hai cấp là Văn phòng đăng ký đất đai một cấp là đơn vị sự nghiệp cônglập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường có các chi nhánh ở các quận, huyện,thị xã, khu vực dân cư.

Còn đối với mô hình 2 cấp thì Văn phòng đăng ký cấp tỉnh trực thuộc Sở Tàinguyên và Môi trường thực hiện thực hiện các thủ tục về đăng ký, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đâygọi là giấy chứng nhận), chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản trên đất trênđịa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài(trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nướcngoài Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện trực thuộc phòng Tài nguyên vàMôi trường thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận, đăng ký đất đai trên địabàn cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoàiđược sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật

Với cách thức hoạt động mới, với cơ chế hoạt động mới, Mô hình đăng kýquyền sử dụng đất 1 cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thay cho môhình Văn phòng đăng ký 2 cấp trước đây được xem như bước đột phá, nhằm quản

lý khai thác hiệu quả tài nguyên đất tại địa phương đáp ứng kịp thời việc đăng ký,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân, doanh nghiệp

Phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai là kếthừa kết quả mô hình Văn phòng đăng ký một cấp đã thử nghiệm, đồng thời tiếptục kiện toàn tổ chức bộ máy, chức năng nhiệm vụ, cơ chế hoạt động và các điềukiện làm việc cho Văn phòng đăng ký đất đai để khắc phục tồn tại, hạn chế trongquá trình thử nghiệm, bảo đảm cho Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động ổn định,đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ được giao theo phân cấp của Luật Đất đai và Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP Để Văn phòng đăng ký đất đai để nâng cao hiệu quả của Vănphòng đăng ký đất đai đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ được giao, đáp ứng nhu cầu củacác tổ chức và cá nhân Từ đó, tiếp tục nhân rộng mô hình hoạt động kiểu mới tạicác địa phương, đơn vị khác

2.1.5.2 Nội dung hoạt động của mô hình kiểu mới văn phòng đăng ký đất đai

* Vị trí, chức năng

- Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tàinguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất, xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơđịa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tinđất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

- Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng, đượcNhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy địnhcủa pháp luật

* Nhiệm vụ, quyền hạn

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấychứng nhận)

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản

lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính, tiếp nhận, quản

lý việc sử dụng phôi giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai, xây dựng, quản

lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụngđất, chỉnh lý bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất, kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấpgiấy chứng nhận

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

-Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòngđăng ký đất đai theo quy định của pháp luật, thực hiện chế độ báo cáo

theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao.

* Cơ cấu tổ chức

-Văn phòng đăng ký đất đai có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám đốc.Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký đấtđai thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của UBND tỉnh, thành phốtrực thuộc Trung ương, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định (PhòngHành chính - Tổng hợp, Phòng Kế hoạch - Tài chính (UBND cấp tỉnh xem xétquyết định thành lập đối với Văn phòng đăng ký đất đai có từ 15 Chi nhánh trởlên), Phòng Đăng ký và cấp giấy chứng nhận, Phòng Thông tin - Lưu trữ, Phòng

Kỹ thuật địa chính)

-Các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phốthuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc, có con dấu riêng và được Nhà nước bố trívăn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật Chi nhánh có Giámđốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn UBND cấp tỉnhquyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ,quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh trựcthuộc Văn phòng đăng ký đất đai, thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng,Phó Trưởng phòng của Văn phòng đăng ký đất đai và Giám đốc, Phó Giám đốcChi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật và phân cấpquản lý cán bộ của UBND cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quyđịnh

xã, thành phố thuộc tỉnh, cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vịkhác có liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Vănphòng đăng ký đất đai.

- Cơ chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòngđăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện, cơ quantài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan thực hiện theoQuy chế phối hợp do UBND cấp tỉnh ban hành đảm bảo nguyên tắc theo quy địnhtại khoản 1 Điều này và hướng dẫn của liên Bộ: Tài chính, Tài nguyên và Môitrường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ củangười sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

2.1.5.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai Cả yếu tố khách quan và yếu tố chủ quan

* Các yếu tố khách quan

- Nhân tố pháp lý: Hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai xét về bản

chất là hoạt động chứng thư pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất Điều đó

có nghĩa là hoạt động của Văn phòng liên quan trực tiếp các văn bản pháp luật củaNhà nước Nhà nước chỉ có thể quản lý công tác này thông qua các văn bản phápluật Đó là các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Văn phòng có hoạt độngtốt hay không chính là nhờ sự sát sao của Nhà nước thông qua các bộ, ban ngành

và các cơ quan chủ quản

Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng như các bộ có liên quan và các tỉnh thành đã ban hành nhiều văn bản quy định rõ Văn phòng đăng ký đất đai

1 cấp (mô hình mới) Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày4/4/2015 của Liên bộ: Bộ Tài nguyên & Môi trường Tài Chính và Nội vụ hướngdẫn cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai Đây là hành lang pháp quan trọng

để triển khai, nhân rộng mô hình Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp

- Về tài chính: Đây là yếu tố quan trong trong việc triển khai Văn phòng

đăng ký đất đai 1 cấp Tăng nguồn lực tài chính để trang bị máy móc, trang thiết bịphục vụ cho công tác đo đạc đất đai, đo vẽ bản đồ và quản lý hồ sơ tài chính Hiệnnay đất đai biến động nhiều, chúng ta không thể quản lý bằng phương pháp thủ

công truyền thống Cùng với đó sự minh bạch trong cơ chế tài chính hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp.

- Sự hợp tác của người dân: Đây là yếu tố quan trọng tác động đến hiệu

quả của Văn phòng đăng ký đất đai Hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai làmột loại dịch vụ công, hướng đến nhân dân Đây là vấn đề nóng và nhận được sựquan tâm đặc biệt của nhiều người dân Trong quá trình thực hiện có nhiều vấn đềphát sinh, cần giải thích rõ cho người dân hiểu và đồng thuận Do vậy, một trongnhững điều hết sức quan trọng là công tác thông tin đến người dân kể cả chínhsách pháp luật cũng như việc tổ chức thực thi pháp luật Thực tế, trong thời gianqua, ở những nơi nào mà người sử dụng đất thấy được trách nhiệm của mình trongviệc đăng ký để trên cơ sở đó thực hiện quyền và giúp Nhà nước quản lý đất chotốt Những nơi nào mà được hệ thống chính trị vào cuộc, xác định đây là nhiệm vụchính trị để giúp người dân thực hiện quyền và cũng giúp Nhà nước thực hiện quản

lý tốt thì nơi đó, kết quả cấp giấy chứng nhận là cao, tiến độ nhanh Chính vì vậy,cần thông tin truyền thông đầy đủ từ chính sách pháp luật đến thực thi pháp luật,gương địa phương thực hiện tốt, đồng thời cũng nêu được vướng măc khó khăn vàcán bộ công chức chưa thực thi tốt nhiệm vụ, trên cơ sở đó chúng ta có giải pháptháo gỡ khó khăn kịp thời, đồng thời chấn chỉnh lại để công tác quản lý Nhà nước

về đất đai ngày một tốt hơn và có hiệu quả cao hơn

* Các yếu tố chủ quan

- Lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp các ngành: Chất lượng và hiệu quả của mô

hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai phụ thuộc rất lớn từ côngtác lãnh đạo, chỉ đạo và quản lý của các cấp ủy Đảng và chính quyền các cấp Dù

có mô hình tốt đến đâu nhưng thiếu sự quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo, buông lỏngquản lý thì chất lượng và hiệu quả không cao Vai trò lãnh đạo, chỉ đạo đặc biệtquan trọng, nhất là thí điểm và giai đoạn khởi động Thực tế đã chứng minh, nơinào cấp ủy Đảng và hệ thống quản lý Nhà nước quan tâm, quyết liệt trong điềuhành Văn phòng đăng ký đất đai thì ở đó hoạt động hiệu quả Như vậy, vai trò lãnhđạo, chỉ đạo là yếu tố tiên phong trong đổi mới mô hình hoạt động kiểu mới củaVăn phòng đăng ký đất đai

- Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký đất đai: Trong việc triển khai,

thực hiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai, yếu tố quantrọng nhất, mang tính quyết định nhất là con người Nhân tố nguồn nhân lực

quyết định sự thành bại mô hình hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp Phảinhận thức rõ đào tạo nguồn nhân lực phải là động lực cho sự đổi mới, muốn thựchiện mô hình mới phải có con người mới Do vậy, phải trang bị cho công chức,viên chức Văn phòng đăng ký đất đai kiến thức, kỹ năng, phương pháp cần thiếtnhằm đáp ứng yêu cầu của vị trí việc làm, tiêu chuẩn chức vụ lãnh đạo, quản lý vàtiêu chuẩn ngạch công chức và hạng viên chức, bảo đảm về chất lượng từng vị tríviệc làm để cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thi hành nhiệm vụchuyên nghiệp hơn.

- Máy móc, trang thiết bị, cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai:

Đây là phương tiện làm việc chủ yếu ở Văn phòng đăng ký gồm máy tính, máy in,máy phô tô, máy scan, máy đo đạc, mạng điện tử nội bộ Các máy móc này giúpcho việc đo đạc, tìm kiếm, tra cứu, cập nhật, chỉnh lý và lưu giữ hồ sơ thuận tiện,

an toàn Công việc càng nhiều thì phương tiện này phải được tăng cường bổ sung

để đáp ứng yêu cầu công việc, nhất là thiết bị công nghệ thông tin phục vụ yêu cầuxây dựng, quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu

2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN

2.2.1 Kinh nghiệm quốc tế về tổ chức hoạt động của các văn phòng đăng ký đất đai

Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở 1 số nước

* Mô hình đăng ký đất đai của Trung Quốc

Việc giải quyết quan hệ xã hội về đất đai ở Trung Quốc là rất đáng quantâm Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật:

Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất,chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tư nhân vềđất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn Sở hữu tập thể và sở hữu Nhà nước vềđất đai đã được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ

AX. Năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông dân

là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân để tổ chứcsản xuất, thay cho mô hình nông trang tập thể Điều 10 Hiến pháp năm 1982 củaTrung Quốc và Luật quản lý đất quy định: đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhànước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong đó toàn bộ đất đai thành thịthuộc về sở hữu Nhà nước Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài đất do phápluật quy định thuộc về sở hữu Nhà nước, còn lại là sở hữu tập thể

Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức,

cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất đã đượcphép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sửdụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy địnhmục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 - 70 năm) "Đạoluật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước tại các thànhphố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đấtđược phép chuyển nhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất choNhà nước, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã đầu tư vào sử dụngđất theo đúng mục đích được giao (thông thường là từ 25% trở lên theo dự toánxây dựng công trình khi lập hồ sơ xin giáo đất) Chủ sử dụng đất nếu không thựchiện đúng các quy định sẽ bị thu hồi đất

Hai là, về quy hoạch sử dụng đất Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhànước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi

cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ Đối vớiđất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch Quy hoạch tổng thểthành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về phát triểnkinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố, bao gồm các nội dungchính:

Tính chất của thành phố, mục tiêu và quy mô phát triển

Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của thành phố

Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các công trình củađất dùng xây dựng thành phố

Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, hệ thống cây xanhthành phố

Các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch xây dựng trước mắt…

Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạchcủa cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành

Ba là, về công tác thông kê, phân loại đất đai Luật quản lý đất đai củaTrung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính:

Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nôngnghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản

Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhàcửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trongcác công trình an ninh quốc phòng.

Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên Nhànước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm,việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hànhchính từ trung ương đến địa phương, hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sửdụng đất và cập nhật biến động liên quan đến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnhđất

Bốn là, về tài chính đất Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn địnhlâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người

sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện cácquyền, Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồnthu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển

Do đất nông thôn, ngoại thành là thuộc sở hữu tập thể, vì vậy để phát triển đôthị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành trưng dụng đất, chuyển mục đích sửdụng đất nông nghiệp thành đất đô thị Ngoài việc luôn đảm bảo diện tích đất canhtác để ổn định an ninh lương thực bằng biện pháp yêu cầu bên được giao đất phảitiến hành khai thác đất chưa sử dụng, bù vào đúng với diện tích canh tác bị mất đi.Nhà nước Trung Quốc còn ban hành quy định về phí trưng dụng đất Đó là các loạichi phí mà đơn vị sử dụng đất phải trả gồm: Chi phí đền bù đất, do đơn vị phải trảcho nông dân bị trưng dụng đất, trưng dụng đất không có thu lợi thì không phảiđền bù, chi phí đền bù đầu tư đất: là phí đền bù cho đầu tư bị tiêu hao trên đất,tương tự phí đền bù tài sản trên đất ở Việt Nam, chi phí đền bù sắp xếp lao động,

và phí đền bù sinh hoạt phải trả cho đơn vị bị thu hồi đất, chi phí quản lý đất Côngtác giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc tiến hành thuận lợi là do Nhà nước chủđộng được vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất và nhờ có biện pháp chuyênchính mạnh Đặc biệt với sự sửa đổi bổ sung Hiến pháp năm 2002, Nhà nướcTrung Quốc đã công nhận quyền sở hữu tư nhân về BĐS, công nhận và có chínhsách để thị trường giao dịch BĐS hoạt động hợp pháp Với những quy định mangtính cải cách lớn như vậy, Trung Quốc đã tạo ra được một thị trường BĐS khổng

lồ Trung Quốc cũng quy định mỗi hộ gia đình ở nông thôn chỉ được phép sử dụngmột nơi làm đất ở và không vượt quá hạn mức quy định của cấp tỉnh, thành Ngườidân ở nông thôn sau khi đã bán nhà hoặc cho