Luận văn thạc sĩ thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam

GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CÔNG NGHIỆP LONG AN VÕ THÀNH NHÂN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã ngành: 8.34.02.01 Long An, năm 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CÔNG NGHIỆP LONG AN - VÕ THÀNH NHÂN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Tài Ngân hàng Mã ngành: 8.34.02.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN ĐĂNG DỜN Long An, năm 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết luận văn trung thực chưa cơng bố tạp chí khoa học cơng trình khác Các thơng tin số liệu luận văn có nguồn gốc ghi rõ ràng Tác giả (ký ghi rõ họ tên) Võ Thành Nhân ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn này, tơi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ hỗ trợ thầy, cô giáo Trường Đại học Kinh tế - Công nghiệp Long An suốt trình học tập Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến Thầy PGS.TS Nguyễn Đăng Dờn, người trực tiếp hướng dẫn khoa học giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu để có luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn đến Ban Lãnh đạo; tập thể cán công chức Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam giúp đỡ thời gian thực luận văn công tác Mặc dù cố gắng thiếu kinh nghiệm nghiên cứu khoa học, luận văn chắn cịn nhiều khiếm khuyết Tôi mong nhận ý kiến đánh giá góp ý thầy cơ, anh chị học viên, đồng nghiệp để luận văn hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn Tác giả (ký ghi rõ họ tên) Võ Thành Nhân iii NỘI DUNG TÓM TẮT Ngày nay, phát triển tài quốc tế tồn cầu hóa kinh tế thị trường đến giai đoạn thống hóa tiêu chuẩn thẩm định giá Đồng thời thay đổi kinh tế kinh doanh nảy sinh nhanh chóng quốc gia làm tăng thêm mở rộng nhận thức tầm quan trọng việc thẩm định giá Thẩm định giá yêu cầu cần thiết tất tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế để tính tốn giá trị tài sản chấp, hạch tốn kế tốn, tính thuế, thừa kế, phát mãi, giải thể xử lý tài sản vụ án dân sự, hình yêu cầu khác theo quy định pháp luật Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) tiền thân Trung tâm Thông tin Thẩm định giá Miền Nam – Bộ Tài Được thành lập phát triển Việt Nam từ năm 1999, SIVC xây dựng hệ thống đánh giá cao quy mô lẫn chất lượng lĩnh vực thẩm định giá tư vấn Trong trình công tác Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam, nhận thức tầm quan trọng việc nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản công ty Do vậy, lựa chọn đề tài: “Thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam” làm đề tài luận văn tốt nghiệp Luận văn vào phân tích thực trạng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản áp dụng Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam 02 khía cạnh thành cơng hạn chế nguyên nhân dẫn đến hạn chế Từ đó, luận văn đề xuất số giải pháp như: nhóm giải pháp hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản; nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản số nhóm giải pháp hỗ trợ khác để hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản công ty iv ABSTRACT Today, the international financial development and globalization of the market economy has come to the stage of unification of valuation standards At the same time, rapid economic and business changes between countries have increased the awareness of the importance of price appraisal Valuation is also an essential requirement for all organizations and individuals of all economic sectors to calculate the value of assets in mortgages, accounting, tax calculation, inheritance, sale promotion, dissolution or handling of property in civil, criminal and other cases as prescribed by law During the course of my career at Southern Valuation and Information Joint Stock Company, I was aware of the importance of improving the quality of real estate valuation at the Company Therefore, I have chosen the topic: "Real estate valuation at the Southern Information and Valuation Corporation" as my graduation thesis The thesis has gone into analyzing the status of processes and methods of real estate valuation applied at the Southern Information and Valuation Joint Stock Company on both the success and the limitations and the cause of that limitation Since then the thesis has proposed a number of solutions such as: a group of solutions to perfect the real estate price appraisal process; the group of solutions to complete the real estate price appraisal method and a number of other support solution groups to complete the process and methods of real estate price appraisal at the company v MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Sự cần thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu Những đóng góp luận văn Phương pháp nghiên cứu Tổng quan cơng trình nghiên cứu trước Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thẩm định giá trị bất động sản 1.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.2 Vai trò thẩm định giá bất động sản 1.3 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản 1.4 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản Quy trình thẩm định giá bất động sản 10 2.1 Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản 10 2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản 10 2.3 Những ưu điểm hạn chế quy trình thẩm định giá bất động sản 13 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 14 3.1 Phương pháp so sánh 14 3.2 Phương pháp thu nhập 17 3.3 Phương pháp chi phí 23 3.4 Phương pháp thặng dư 26 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá bất động sản 28 4.1 Yếu tố chủ quan 28 4.2 Yếu tố khách quan 29 Kết luận chương 31 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM 32 2.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 32 2.1.1 Sự đời Công ty 32 vi 2.1.2 Chức nhiệm vụ, lĩnh vực kinh doanh Công ty 32 2.1.3 Kết hoạt động thẩm định giá Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 33 2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 36 2.2.1 Những giấy tờ cần thiết tài sản yêu cầu cần thẩm định giá bất động sản 36 2.2.2 Thực trạng việc thẩm định giá bất động sản SIVC 37 2.2.3 Nghiên cứu tình vận dụng thẩm định giá bất động sản qua hợp đồng thẩm định giá cụ thể SIVC 39 2.2.3.1 Nghiên cứu tình 1: Thẩm định giá quyền sử dụng đất đất số 9141, tờ đồ số 03, tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An; Mục đích thẩm định giá: Làm sở tham khảo để vay vốn ngân hàng (áp dụng theo quy định Bộ Tài – Thơng tư 126/2015/TT-BTC, ngày 20/08/2015) Tình tác giả thực xác định giá trị tài sản SIVC 39 2.2.3.2 Nghiên cứu tình 2: Thẩm định giá quyền sử dụng đất, tọa lạc xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An - sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp; Mục đích thẩm định giá: Làm sở tham khảo để thực nghĩa vụ tài (áp dụng theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường – Thông tư 36/2014/TTBTNMT, ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường) Tình tác giả thực xác định giá trị tài sản SIVC 43 2.2.4 Đánh giá thẩm định giá bất động sản SIVC 50 2.2.4.1 Những kết đạt việc thẩm định giá bất động sản SIVC .50 2.2.4.2 Hạn chế việc thẩm định giá bất động sản SIVC .51 2.2.4.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế việc vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản SIVC 56 Kết luận chương 2: 58 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM 59 3.1 Định hướng phát triển Công ty thời gian tới .59 3.1.1 Về công tác chuyên môn 59 3.1.2 Các công tác khác 60 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 61 3.2.1 Hoàn thiện việc vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản .61 vii 3.2.1.1 Các phương pháp thẩm định giá áp dụng SIVC .61 3.2.1.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản SIVC 61 3.2.2 Hoàn thiện việc vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản 69 3.2.2.1 Hồn thiện cơng tác lập kế hoạch thẩm định giá 69 3.2.2.2 Hồn thiện cơng tác thu thập, xử lý, đánh giá thông tin 70 3.2.2.3 Xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ công tác đánh giá tài sản 72 3.2.2.4 Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường 72 3.2.3 Các giải pháp khác 73 3.2.3.1 Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài, bền vững với Công ty thẩm định giá khác tổ chức có liên quan 73 3.2.3.2 Bồi dưỡng kiến thức, nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên thẩm định giá chuyên nghiệp, đội ngũ thẩm định viên giá chất lượng cao 73 3.3 Một số kiến nghị 74 3.3.1 Kiến nghị Bộ Tài 74 3.3.3 Kiến nghị Công ty 75 KẾT LUẬN 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 Tài liệu Tiếng Việt: .79 viii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT STT TỪ VIẾT TẮT VIẾT ĐẦY ĐỦ BĐS Bất động sản TCTĐGVN Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên TSSS Tài sản so sánh TSTĐG Tài sản thẩm định giá TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban Nhân dân SIVC Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG ANH Ký hiệu Nội dung diễn giải SIVC Southern Information and Valuation Corporation DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU BẢNG BIỂU TÊN BẢNG BIỂU TRANG Bảng 2.1: Số liệu chi tiết công tác thẩm Bảng 2.1 Bảng 2.2 Bảng 2.3 định giá SIVC Bảng 2.2: Bảng số liệu kết hoạt động kinh doanh SIVC Bảng 2.3: Kết kinh doanh tổng hợp SIVC 35 36 37 ... Công ty 32 2.1.3 Kết hoạt động thẩm định giá Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 33 2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm. .. định giá bất động sản SIVC năm gần Kết cấu luận văn Chương 1: Tổng quan thẩm định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam. .. tài: ? ?Thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam? ?? làm đề tài luận văn tốt nghiệp Luận văn vào phân tích thực trạng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản