Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở theo luật đất đai 2013 tại huyện bình sơn, tỉnh quảng ngãi

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Huế, ngày 01 tháng năm 2015 Tác giả luận văn Hồ Thị Thúy Dương ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, nỗ lực thân, xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế Khoa Tài ngun đất & Mơi trường nơng nghiệp; Phịng Đào tạo Sau đại học tận tình truyền đạt cho kiến thức quý báu tạo điều kiện thuận lợi cho suốt thời gian học tập viết Luận văn tốt nghiệp Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Huỳnh Văn Chương, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo giúp đỡ tơi nhiều để hồn thành Luận văn Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới UBND huyện Bình Sơn, Phịng Tài ngun & Mơi trường; phòng ban, đơn vị địa bàn huyện, cán nhân dân xã, thị trấn địa bàn nghiên cứu tận tình giúp đỡ tơi q trình thu thập số liệu Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, quan, đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện động viên giúp đỡ vật chất lẫn tinh thần để hoàn thành đề tài Huế, ngày 01 tháng năm 2015 Hồ Thị Thúy Dương iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích đề tài Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Khái niệm giá đất, định giá đất đai 1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13 1.2 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 20 1.2.1 Thị trường đất đai giới 20 1.2.2 Thị trường đất đai Việt Nam 22 1.2.3 Công tác định giá đất giới Việt Nam 26 CHƯƠNG MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Mục tiêu nghiên cứu 34 2.2 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu 34 2.2.1 Phạm vi nghiên cứu 34 2.3 Nội dung nghiên cứu 34 2.4 Phương pháp nghiên cứu 34 iv 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35 2.4.2 Chọn điểm nghiên cứu 35 2.4.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường theo mẫu phiếu 36 2.4.4 Xử lý số liệu 36 2.4.5 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 36 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Bình Sơn 37 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 39 3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 42 3.1.4 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Bình Sơn 51 3.2 Công tác định giá đất giá đất huyện Bình Sơn năm qua 54 3.2.1 Công tác định giá đất địa bàn huyện Bình Sơn 54 3.2.2 Giá đất quy định địa bàn huyện Bình Sơn 55 3.2.3 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất huyện Bình Sơn 59 3.3 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo luật đất đai 2013 địa bàn huyện Bình Sơn 60 3.3.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số 60 3.3.2 Ảnh hưởng loại đường đến giá đất 61 3.3.3 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 69 3.3.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 71 3.3.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 72 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác xác định giá đất huyện Bình Sơn 74 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 77 Kết luận 77 Đề nghị 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắc Ý nghĩa BĐS Bất động sản HTXNN Hợp tác xã nông nghiệp NĐ – CP Nghị định Chính phủ QĐ – UB Quyết định ủy ban QSDĐ Quyền sử dụng đất TNMT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa STT vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Tổng hợp tình hình chuyển dịch cấu GTSX theo khối ngành huyện Bình Sơn giai đoạn 2008 – 2012 43 Bảng 3.2 Dân số lao động huyện Bình Sơn giai đoạn 2008-2012 47 Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Sơn năm 2013 52 Bảng 3.4 : Giá đất huyện Bình Sơn áp dụng cho địa bàn nghiên cứu [18] 57 Bảng 3.5: Giá đất đường nhóm I 62 Bảng 3.6: Giá đất đường nhóm II 64 Bảng 3.7: Giá đất đường nhóm III 66 Bảng 3.8: Giá đất đường nhóm IV 67 Bảng 3.9: Giá đất đường nhóm V 68 Bảng 3.10: Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 70 Bảng 3.11: Ảnh hưởng mặt tiền đến giá đất 71 Bảng 3.12: Đặc điểm số khu dân cư 73 Bảng 3.13: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án 74 vii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu đất đai 10 Hình 1.2: Đồ thị cung cầu đất đai – thời gian ngắn 11 Hình 3.1 Bản đồ Khu dân cư Rộc Đình 72 Hình 3.2 Bản đồ Khu dân cư Vườn Quang 72 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt thay ngành nông - lâm nghiệp, thành phần quan trọng môi trường, yếu tố quan trọng trình phát triển xã hội, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Các vấn đề xoay quanh đất đai ln vấn đề nóng bỏng quốc gia, địa phương với cá nhân Mà giải vấn đề phức tạp, cần tới quan tâm Nhà nước, cấp, ngành Ngày nay, giai đoạn đất nước đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố, Trung ương Đảng khẳng định "đất đai hàng hoá đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn, q giá, có ý nghĩa kinh tế, trị, xã hội sâu sắc" Đất đai trở thành nguồn tài tiềm năng, nguồn nội lực để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đất đai dùng để chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi vốn đầu tư nước Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất công cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, bồi thường, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trường Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Huyện Bình Sơn thuộc vùng đồng ven biển, nằm vùng phía Đơng Bắc tỉnh Quảng Ngãi vị trí huyện cịn nơi hội tụ nhiều điều kiện hội để giao lưu, tiếp thu thành tựu khoa học, kĩ thuật; thu hút vốn đầu tư cho phát triển ngành kinh tế - xã hội, phát triển khu kinh tế với cơng trình trọng điểm Cảng, Khu lọc hóa dầu đất nước địa bàn huyện thúc đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hóa đại hóa Các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan đến đất cần sử dụng đất ngày tăng nhiều Bên cạnh đó, thị trường nhà đất huyện Bình Sơn diễn sơi động mạnh mẽ Do đó, việc định giá đất để phục vụ cho hoạt động có liên quan đến đất quan trọng cần thiết cho phát triển thị nhà đất nói riêng kinh tế địa phương nói chung Vấn đề đặt ở địa phương khác kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên… yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất khác Vì vậy, để xác định ảnh hưởng yếu tố đến giá đất sao, cần phải có nghiên cứu mang tính khoa học để cơng việc định giá đất mang tính xác cao đưa giá đất thích hợp cho địa phương.Trong nghiệp cơng nghiệp hố, đại hóa đất nước cơng tác quản lý Nhà nước đất đai quan trọng Để tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đất đai, tiến hành nghiên cứu đề tài: "Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo luật đất đai năm 2013 huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi” Mục đích đề tài Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Bình Sơn, từ đề xuất gải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước đất đai định giá đất Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đóng góp sở khoa học để xây dựng quy định công tác quản lý đất đai đặc biệt công tác định giá đất 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Thông qua nghiên cứu tác giả muốn khẳng định vai trò quan trọng công tác định giá đất việc xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế Đề xuất giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước giá đất lạo đất khác địa bàn huyện Bình Sơn tài liệu tham khảo cho địa phương có điều kiện tương tự thành phố Quảng Ngãi CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Khái niệm giá đất, định giá đất đai 1.1.1.1 Khái niệm giá đất Giá đất phương tiện để thể nội dung kinh tế giá trị đất đai, đặc biệt quan hệ chuyển quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế chấp quyền sử dụng đất… Giá đất tùy thuộc vào giá trị đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu đất Tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế khu vực đất, tùy lợi ích kinh tế xã hội người sử dụng đất tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành, giá đất hình thành kết tác động qua lại nhiều yếu tố cách khách quan số quy luật định Thông thường giá đất hình thành hai loại: Một giá quy định Nhà nước, hai giá theo tâm lý quy luật thị trường Giá đất nhà đất quy định nằm khung giá đất Nhà nước, loại giá dựa sở phân hạng định giá trị đất dựa vào yếu tố quy định tùy thuộc vào vùng, khu vực điều kiện cụ thể địa phương mà hình thành, dựa sở phân hạng định giá đất nhà nước quy định mức thuế cho đối tượng sử dụng đất Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu tâm lý người mua bán hay sang nhượng, loại giá không ổn định, dễ bị chi phối điều kiện sách kinh tế nước ngồi nước, khơng có sở vững mặt phân hạng pháp lý mà chủ yếu dựa vào ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích tâm lý người sử dụng, loại giá thông thường dựa sở khung giá đất nhà nước quy định mà hình thành thường mức cao giá nhà nước 67 Xã Bình Nguyên nơi tập trung trường cấp ba Trần Kỳ Phong, chợ Nước mặn mở Tuyến đường Trì Bình đến Dung Quất (đường vào khu kinh tế Dung Quất) để tạo điều kiện lại thuận tiện cho người dân khu vực Tuy nhiên, đoạn đường tránh nên việc kinh doanh, buôn bán người dân mang tính chất nhỏ lẻ Chính mức giá đoạn đường có phần thấp mức giá tuyến đường xã lại tăng có 2,5 lần so với giá quy định nhà nước 3.3.2.4 Biến động giá đất đường nhóm IV số yếu tố ảnh hưởng (từ triệu -3 triệu) Những đoạn đường có đặc điểm xa trung tâm huyện, mật độ tham gia giao thông lớn tan tầm Bảng 3.8: Giá đất đường nhóm IV Đoạn đường Loại đường Giá bán Bảng giá TB năm UB năm 2014 2014 2 Cuối đường (1000/m ) (1000/m ) Đầu đường Chênh lệch (lần) Đất mặt tiền đường nối Thị trấn Châu Ổ Hết tiếp giáp với ngã ba (nhà Ông Phạm Xuân Thơ) Xã Bình Thuận Xã Đất mặt tiền đường Võ Văn Kiệt giáp ranh giới xã Bình Trị Đất mặt tiền đường QL Bình Hiệp 1A đoạn cầu cháy trạm điện Vòng xoay Doosan 2900 600 4,8 2500 650 3,8 2000 500 Ranh giới xã Tịnh Phong -Sơn Tịnh (Nguồn: Phòng TN & MT điều tra thực địa) Qua bảng 3.8 ta thấy tuyến đường nhóm IV tăng nhiều lần so với giá quy định nhà nước Như thị trấn Châu Ổ đoạn đường gần khu vực trung tâm huyện, mức sống người dân cao, đoạn đường gần 68 khu dân cư Đông Nam xây dựng nên đoạn đường đẩy lên gấp 4,8 lần so với giá quy định Tại xã Bình Thuận đoạn đường trục giao thơng khu kinh tế Dung Quất nên tạo điều kiện cho việc kinh doanh, nhà nghỉ, khách sạn Trên đoạn đường sở đặt văn phòng đại diện nhiều công ty nên giá đất tương đối cao tăng gấp 3,8 lần so với giá quy định Xã Bình Hiệp đọan đường đoạn đường xã, ngồi cịn giáp với xã Tịnh Phong huyện Sơn Tịnh có khu cơng nghiệp Tịnh Phong Khu công nghiệp VISHIP xã nên diễn kinh doanh nhà nghỉ với quy mô nhỏ dân cư tập trung đông đúc nên giá cao gấp lần so với giá quy định 3.3.2.5 Biến động giá đất đường nhóm V số yếu tố ảnh hưởng (dưới triệu đồng) Những đoạn đường có đặc điểm đường nhỏ hẹp, xa trung tâm, mức sống người dân thấp Bảng 3.9: Giá đất đường nhóm V Loại đường Đoạn đường Thị trấn Đường mặt tiền đường nội thị Châu Ổ trấn rộng từ 2m đến 3m Xã Đường mặt tiền đường huyện Bình Dương thuộc xã Bình Dương Giá chuyển Bảng giá nhượng TB UB năm năm 2014 2014 (1000/m2) (1000/m2) (lần) 700 200 3,5 600 200 600 230 2,8 Chênh lệch Đất mặt tiền đường Bình Long Xã – Bình Thanh Đơng đoạn nối Bình Long cách QL 1A 200m đến giáp đường huyện (Nguồn: Phòng TN & MT điều tra thực địa) 69 Qua bảng 3.9 ta thấy tuyến đường nhóm V tăng so với giá quy định nhà nước Vì thị trấn Châu Ổ đoạn đường tập trung nhiều đất hẹp, có nhiều ngõ hẹp nên việc lại không thuận lợi, ngồi mức độ dân trí khơng cao có nhiều tệ nạn xã hội giá UB quy định thấp thấp 3,5 lần so với giá chuyển nhượng thực tế Tại xã Bình Dương Đường mặt tiền đường huyện thuộc xã Bình Dương đoạn đường mưa to dễ gây ngập úng hay xã Bình Long cách xa khu vực trung tâm huyện có sở hạ tầng thấp, không thuận lợi cho việc kinh doanh bn bán đoạn đường tăng so với giá quy định nhà nước 3.3.3 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất Trên tuyến đường với giá đất quy định theo Quyết định 56/QĐ-UBND UBND tỉnh Quảng Ngãi quy định loại giá đất địa bàn huyện Bình Sơn tơi lựa chọn số lơ đất tuyến đường Quốc lộ 1A đoạn qua huyện, vấn trực tiếp người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, lập cho việc thu thập thông tin đất…, liệu sử dụng điều tra giá chuyển nhượng thực tế (giá thị trường) đất đoạn đường tuyến đường Qua thấy vị trí lơ đất đến giá trị đất 70 Bảng 3.10: Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất Đường Đoạn đường Giá chuyển VT1/ VT1/ VT1/ VT2/ VT2/ VT3/ Vị nhượng VT2 VT3 VT4 VT3 VT4 VT4 trí TB năm (lần) (lần) (lần) (lần) (lần) (lần) 2014 (1000/m2) Phía Nam Cầu Châu Ổ đến đường vào UBND huyện 16000 Phía Nam Cầu Phủ đến phía Bắc Cầu Châu Ổ 11500 QL 1A Đường vào UBND huyện đến ranh giới thị xã Bình Long 1,39 10000 Ranh giới thị trấn Châu Ổ (xã Bình Trung) đến phía Bắc Cầu Phủ 8000 Đoạn nối QL 1A đến tâm ngã đường sơng phía đơng chợ Châu Ổ 13500 Tỉnh lộ Tâm ngã 621 đường sơng phía đơng chợ Châu Ổ đến hết phần đất Trường TH thị trấn Châu Ổ 1,6 1,15 1,43 1,25 1,7 8000 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) 71 Bảng 3.10 phản ánh rõ giá bán thị trường đường QL 1A, giá bán vị trí 2, 3, có khoảng cách xa so với vị trí Đường QL 1A đoạn qua thị trấn Châu Ổ coi nơi có giá bán cao địa bàn huyện Bình Sơn Giá bán lơ đất có vị trí mặt tiền trục đường (VT1) cao nhiều lần so với lơ đất có mặt tiền bám VT2, 3, Sự chênh lệch VT1 so với VT2 không nhiều 1,39 lần VT3 so với VT4 1,25 lần Sự chênh lệch VT1 so với VT4 cao lần Như giá đất thị trường tiến hành điều tra khơng đồng vị trí khác tuyến đường yếu tố chủ quan khách quan mang lại Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thị trấn hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể đất diện tích phù hợp, có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng, yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất Đối với Đường tỉnh lộ 621 giá bán VT1 cao 1,7 lần so với VT4 VT1 nơi có trung tâm thương mại, kinh doanh buôn bán nhiều thuận lợi cho việc sinh lời Yếu tố vị trí định giá cao hay thấp đất yếu tố gây biến động giá đất thị trường 3.3.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Bảng 3.11: Ảnh hưởng mặt tiền đến giá đất Độ rộng mặt tiền (m) Giá chuyển nhượng TB năm 2014 (1000/m2) Đất mặt tiền đường QL 1A đoạn 9000-9500 từ UBND huyện đến ranh giới thị trấn Châu Ổ (Bình Long) 10000-10500 >= 11000 Đường bờ kè phía đơng Bắc sơng Trà Bồng đoạn từ QL 1A đến hết đường thâm nhập nhựa 6000-6500 7000-7200 =7500 Đoạn đường Bảng giá UB năm 2014 (1000/m2) 2300 2000 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) 72 Qua điều tra thực tế từ bảng 3.11 cho thấy, với chiều dài đất đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp đất có chiều rộng mặt tiền lớn Với lơ đất có diện tích lớn giá đất tăng cao Diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh bn bán nên mang lại lợi nhuận cao 3.3.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất Do q trình thị hóa tăng nhanh năm trở lại nên nhu cầu đất ngày tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, huyện Bình Sơn năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hồn thành có thay đổi lớn Hình 3.1 Bản đồ Khu dân cư Rộc Đình Hình 3.2 Bản đồ Khu dân cư Vườn Quang Để đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, lựa chọn 02 khu dân cư quy hoạch địa bàn huyện giai đoạn 2009 - 2011, dự án hoàn thành giao xong: Khu dân cư Rộc Đình Khu dân cư Vườn Quang Dựa phương pháp điều tra, vấn theo mẫu phiếu tiến hành điều tra hai khu vực Kết điều tra thể bảng sau: 73 Bảng 3.12: Đặc điểm số khu dân cư Diện tích Tổng số lơ Năm bắt đầu Năm hoàn (m2) quy hoạch quy hoạch thành QH Khu dân cư Rộc Đình 26698 126 2005 2009 Khu dân cư Vườn Quang 33260 180 2006 2010 Khu dân cư (Nguồn: PhịngTài ngun Mơi trường huyện Bình Sơn) Khu dân cư Rộc Đình, xã Bình Long quy hoạch theo định số 3427/QĐ-UBND ngày 19/9/2005 UBND huyện Bình Sơn Là khu đất UBND huyện làm chủ đầu tư Khu dân cư bắt đầu quy hoạch năm 2005, hoàn thành năm 2009 Có 126 lơ với 26.698 m2 đất Theo điều tra thực tế giá đất trước năm quy hoạch đất khu cư có giá - 1,5 triệu đồng/m2 Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá thị trường trung bình 2,5 triệu đồng/m2 , đến năm 2009 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cư hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra 5,5 triệu đồng/m2 triệu đồng/m2 Khu dân cư Vườn Quang, xã Bình Trung quy hoạch theo định số 734/QĐ/UBND ngày 29/03/2006 UBND huyện Bình Sơn Với diện tích 33.260 ha, chia 180 lô Bắt đầu quy hoạch năm 2006 hoàn thành năm 2010 Trước năm quy hoạch, giá đất lơ đất khu dân cư có giá trung bình triệu đồng/m2 Nhưng khu dân cư bắt đầu hoàn thành đưa vào sử dụng mức giá trung bình 5,5 triệu đồng/m2 Qua cho thấy mức giá bắt đầu quy hoạch sau thực quy hoạch có chênh lệch rõ rệt 74 Bảng 3.13: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án Đơn vị: 1000/m2 Giá đất TB (1000/m2) Khu dân cư Mức chênh lệch Bắt đầu Sau Chênh đơn giá quy hoạch thực QH (1.000 đ/m2) Khu dân cư Rộc Đình 2.000 - 2.500 4.500 - 6.000 2.500 – 3.500 Khu dân cư Vườn Quang 1.000 – 1.500 4.000 - 5.500 3.000 - 4.000 (Nguồn: Phịng TN&MT huyện Bình Sơn điều tra) 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu cơng tác xác định giá đất huyện Bình Sơn Để giải vấn đề chênh lệch giá đất thị trường giá đất theo quy định bảng giá đất hàng năm gây khó khăn số vấn đề tài đất đai, đề tài xin đưa số giải pháp sau: - Tỉnh Quảng Ngãi cần xây dựng khung giá giá đất phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thự tế hành thành huyện Bình Sơn phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt KT-XH ổn định người dân Trong vùng huyện Bình Sơn cơng bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu nơng thơn mới,…việc di dời cịn chậm ngun nhân giá đất đền bù thấp giá thị trường Nên cần thực nguyên tắc bình đẳng giao dịch Nhà nước tổ chức, cá nhân sử dụng đất Nhà nước cần thiết phải thay đổi tư giá đất theo hướng chủ thể tham gia thị trường mua bán, không chủ thể "độc quyền" định giá đất Người có đất (quyền sử dụng đất - pháp luật giao cho họ quyền mua bán thị 75 trường) chủ thể tham gia mua, bán phải quyền bình đẳng việc xác định giá bán bán đất cho Nhà nước trường hợp cụ thể phục vụ mục đích Nhà nước; họ phải quyền thỏa thuận giá đất theo nguyên tắc thị trường thông qua tổ chức tư vấn thẩm định giá đất Vì cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách tồn diện Có vậỵ biện pháp quan trọng xóa bỏ tình trạng lợi dụng đất đai để tham nhũng, ban ơn xin cho Từ khắc phục mâu thuẫn đối kháng lợi ích (thậm chí lợi ích nhóm) thực giao đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, góp phần giảm khiếu kiện đất đai Việc phân loại đường cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lời,… Cụ thể địa bàn huyện Bình Sơn cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý - Về đạo tạo chuyên gia định giá đất Thông thường người dân đến làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phịng cơng chứng huyện thường khai giá chuyển nhượng thấp giá thực tế trao đổi để tránh thuế, để đảm bảo tính sát thực giá chuyển nhượng tính thuế quyền sử dụng đất tránh thất thu cho ngân sách nhà nước, cán phịng phải thẩm tra thực tế để có giá phù hợp Muốn định giá đất hiệu cần phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT – XH Do huyện Bình Sơn cần phải trọng đào tạo đội ngũ cán tư vấn, định giá đất - Đồng thời với cơng tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỉ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải tên sở giá đất - Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, số công tác tài liên qua đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai 76 dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề như: bồi thường hổ trợ Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế, thu thuế chuyển QSD đất… Vì vậy, cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đât đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 77 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Bình Sơn cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nước ta chưa thực phù hợp với mức thu nhập người dân Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Dân số ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu nơi tăng, giá đất tăng Tuỳ theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau, đường phố có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố chiều rộng mặt tiền lơ đất, hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Các đường phố có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng mơi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích, ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư - Nguồn nhân lực lĩnh vực định giá đất bất động sản cịn thiếu gây ảnh hưởng tới q trình định giá đất địa bàn huyện Bình Sơn - Hiện dịch vụ phục vụ cho việc giao dịch đất đai địa bàn huyện tương đối hoàn chỉnh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc mua bán trao đổi đất đai diễn thuận lợi; số công ty môi giới nhà đất bắt đầu xuất địa bàn huyện giúp giá đất tỉnh ban hành cơng khai tránh tình trạng giá bán thị trường vượt nhiều so với giá Tỉnh quy định 78 Đề nghị Từ kết luận đề tài, đến số kiến nghị sau: Để thực giai đoạn phải có mọt thị trường cơng khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND tỉnh cần xây dựng đội ngũ cán chuyên môn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá đất sát với giá thị trường Giá quy định huyện Bình Sơn cịn chênh lệch nhiều với giá thị trường, đề nghị UBND tỉnh điều chỉnh giá đất quy định sát với giá thị trường Khi có biến động lớn giá đất thị trường, quyền địa phương cần có biện pháp bình ổn giá trước nhà nước điều chỉnh 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2002), Quản lý thị trường bất động sản, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2003), Giáo trình Quản lý thị trường bất động sản, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 188/CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2014), Nghị định số 44/CP ngày 15/5/2014 quy định phương giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 104/CP ngày 14/11/2014 quy định khung giá loại đất Mai Bá Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh dịch (2004), Lý luận phương pháp định giá đất Klaus Deininger (2004), sách đất đai cho tăng trưởng xóa đói giảm nghèo, (Vũ Cương, Trần Thị Hạnh, Lê Đồng Tâm, Lê Kim Tiên dịch), NXB Văn hóa - Thơng tin, Hà Nội Nguyễn Thế Huấn, Phan Thị Thu Hằng (2008), Bài giảng Định giá đất Bất động sản , Nhà xuất Nơng nghiệp Phịng thống kê huyện Bình Sơn (2009), Niêm giám thống kê năm 2009 10 Phịng thống kê huyện Bình Sơn (2010), Niêm giám thống kê năm 2010 11 Phịng thống kê huyện Bình Sơn (2013), Niêm giám thống kê năm 2013 12 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Đặng Thái Sơn (2003), Nghiên cứu, đánh giá hiệu việc đánh giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Nội số địa phương phục vụ ch việc xây dựng luật đất đai mới, Đề tài nghiên cứu cấp Bộ, Bộ Tài nguyên Môi trường – Viện nghiên cứu địa chính, Hà Nội 80 15 Trần Quốc Toàn (1993), Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai, Nhà xuất Thông tin lý luận, Hà Nội 16 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Thanh Trà (2005), Bài giảng Định giá đất, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội 17 Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai (2005) đề án định giá bất động sản 18 UBND tỉnh Quảng Ngãi (2014), Quyết định số 56/UB ngày 23/12/2013 quy định khung giá loại đất áp dụng tỉnh Quảng Ngãi 19 UBND huyện Bình Sơn (2014), Báo cáo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội huyện Bình Sơn giai đoạn 2010 - 2020 tầm nhìn đến 2030 20 Vụ Đăng ký – Thống kê, Giá đất kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta 21 Việt Nam – Sweden Coopreration Programme on Land Administration Reform (2001) 22 Wang Ju, Báo cáo tóm tắt 10 năm kinh doanh bất động sản Thâm Quyến, (Trần Minh Hà dịch), Tổng cục Địa 81 PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN BÌNH SƠN, TỈNH QUẢNG NGÃI Tên chủ hộ: Sinh năm: Phiếu số: Địa chỉ: Tên đường: Xin Ơng (bà) cho biết số thơng tin đất mình? + Diện tích đất:………………………… (m2) + Kích thước mặt tiền:…………………… …(m) + Hình thể đất nào? Hình chữ nhật , Hình bình hành , Hình vng  Hình thang , Hình đa giác , Hình chữ L  + Kích thước chiều sâu đất: m + Giá trị bất động sản bao nhiêu? (triệu/1m2) Theo Ông (bà) giá đất Nhà nước quy định Nhà nước bao nhiêu? ……………… ( triệu/1m2) Theo Ông (bà) giá Nhà nước quy định có phù hợp chưa?  Phù hợp NGƯỜI ĐIỀU TRA  Chưa phù hợp NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ... "Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo luật đất đai năm 2013 huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi? ?? Mục đích đề tài Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Bình Sơn, từ đề xuất gải... dụng đất quản lý đất đai củahuyện Bình Sơn - Nghiên cứu cơng tác định giá đất huyện Bình Sơn năm qua theo Luật đất đai năm 2013 - Nghiên cứu xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo Luật đất đai. .. nghiên cứu - Phân tích đánh giá công tác định giá đất huyện Bình Sơn năm qua theo Luật đất đai năm 2013 - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo Luật đất đai năm 2013 - Đề xuất số giải pháp