Điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại việt nam từ thực tiễn thành phố hà nội

MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.1 Lý luận điều kiện kinh doanh bất động sản 1.2 Lý luận pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước 20 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 28 2.1 Thực trạng quy định pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước 28 2.2 Thực tiễn thực pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Hà Nội 48 Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 57 3.1 Định hướng hoàn thiện điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước 57 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước 59 3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu áp dụng điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước 62 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường quan trọng kinh tế thị trường; lượng tài sản thị trường bất động sản chiếm từ 50% - 70% tổng tài sản quốc gia Trong năm gần đây, thị trường BĐS nước ta, đặc biệt thị trường nhà đất có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội đất nước, làm thay đổi mặt thị nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, đại hoá Đặc biệt kể từ Việt Nam trở thành thành viên WTO, có thêm nhiều hội để tham gia vào thị trường nước thu hút đầu tư nước vào lĩnh vực khác kinh tế, khơng thể khơng kể đến lĩnh vực kinh doanh BĐS Sự tham gia nhà đầu tư nước vào lĩnh vực kinh tế nói chung hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng khơng làm đa dạng hố thành phần kinh tế mà cịn tạo động lực kích thích nhà đầu tư nước có giải pháp phát triển để cạnh tranh với nhà đầu tư nước ngồi - người có lợi nguồn vốn, kỹ thuật sản xuất đại… Trong năm qua, với việc hoàn thiện đồng hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS, tham gia nhà đầu tư nước vào thị trường BĐS đạt thành tựu đáng kể, góp phần vào phát triển chung thị trường BĐS Việt Nam Tuy nhiên, bên cạnh đó, quy định pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngồi cịn tồn số khó khăn, vướng mắc, như: hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nói chung, có quy định liên quan đến quyền kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước cịn thiếu tồn diện, chưa đồng bộ, quy định tản mạn nhiều Luật khác (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng…); quy định pháp luật doanh nghiệp đầu tư cịn có phân biệt đối xử nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi; thủ tục hành q trình đầu tư nhiều bất cập nên hạn chế thu hút đầu tư tổ chức, cá nhân nước ngoài…; vấn đề sở hữu nhà Việt Nam tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi cịn nhiều hạn chế, việc sở hữu nhà đối tượng dừng lại mức thí điểm, số đối tượng đủ điều kiện phép sở hữu nhà Việt Nam… Do vậy, tiến trình hội nhập khu vực quốc tế nay, để tạo lịng tin cho nhà đầu tư nước ngồi, yêu cầu đặt phải hoàn thiện thiết chế để kiểm sốt có hiệu thị trường kinh doanh BĐS, có sách mở cửa để thu hút tham gia đầu tư chủ thể tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước Thành phố Hà Nội trung tâm kinh tế lớn quan trọng nước Quá trình phát triển kinh tế phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ngày phổ biến đặc biệt thu hút vốn đầu tư nhà đầu tư nước Hoạt động đem lại nhiều thành tựu đáng kế góp phần vào phát triển kinh tế - xã hội chung thành phố bên cạnh cịn nhiều hạn chế định liên quan đến việc áp dụng điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước làm cản trở phần hoạt động đầu tư nhà đầu tư nước ngồi Để tìm hiểu rõ pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản thực tiễn thực thành phố Hà Nội, tác giả chọn đề tài “Điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hà Nội " làm đề tài cho luận văn thạc sỹ Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Thời gian qua, vấn đề kinh doanh BĐS nói chung điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước thu hút quan tâm nhiều tác giả nghiên cứu nhiều góc độ khác Có thể kể đến số cơng trình, viết tiêu biểu như: sách Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2009), “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, Nxb Tư Pháp Hà Nội; Nguyễn Mạnh Khởi, “Quyền sở hữu BĐS Việt Nam người Việt Nam định cư nước tổ chức, cá nhân nước ngồi” (Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số tháng 3/2007); Nguyễn Quang Tuyến với viết “Pháp luật kinh doanh BĐS Việt Nam khía cạnh hoạt động đầu tư nước ngồi”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số tháng 9/2010; Lê Ngọc Thạnh (2014), Những vấn đề quyền sử dụng đất theo Luật kinh doanh bất động sản quy định pháp luật khác, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 6/2014; Trần Huỳnh Thanh Nghị (2016), Những điểm thách thức thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 2/2016; Võ Văn Hoà (2017), Hoàn thiện quy định chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, Tạp chí Tồ án, số 7/2017; Lê Lưu Hương (2012), “Quy định Pháp luật kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ luật học; Hoàng Thanh Thảo (2013), Quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ; Hà Ngọc Mai Linh (2015), Kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ…… Về viết, cơng trình đề cập đến vấn đề chung hoạt động kinh doanh bất động sản như: hoạt động quản lý thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, pháp luật kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất kinh doanh dịch vụ bất động sản; hợp đồng lĩnh vực kinh doanh bất động sản quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, chưa có cơng trình sâu vào nghiên cứu cách cụ thể pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngoài, xét khía cạnh lí luận thực tiễn thành phố Hà Nội Do đó, việc nghiên cứu đề tài cần thiết 3 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận văn làm rõ số vấn đề lý luận điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngoài; thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước thành phố Hà Nội; đề xuất số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Làm rõ số vấn đề lý luận bất động sản, kinh doanh BĐS, điều kiện kinh doanh BĐS pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước ngoài; - Nghiên cứu, phân tích, bình luận quy định pháp luật hành điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngồi; - Tìm hiểu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hành điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngồi thời gian qua để có nhận định đánh giá khách quan kết đạt tồn tại, bất cập vấn đề này; - Thông qua việc nghiên cứu, đề tài đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước nâng cao hiệu thực thi pháp luật vấn đề thực tế Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn nội dung quy định pháp luật kinh doanh bất động sản điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước thực tiễn thực thành phố Hà Nội 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu luận văn tập trung vào các quy định Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật đất đai 2013, Luật nhà 2014, Luật đầu tư 2020 văn hướng dẫn thi hành điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngoài; thực tiễn thực thành phố Hà Nội khoảng thời gian từ 2016 - 2020 (5 năm) Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở lý luận Luận văn nghiên cứu dựa quan điểm vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác-Lênin, quan điểm Đảng Nhà nước ta sách, pháp luật kinh doanh BĐS thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố đất nước xu hội nhập quốc tế Việt Nam 5.2 Phương pháp nghiên cứu Bên cạnh đó, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu như: phương pháp tổng hợp; phương pháp phân tích, đánh giá (được sử dụng để bình luận, ưu điểm, bất cập quy định pháp luật trình thực thi pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngoài) Ngoài ra, luận văn sử dụng phương pháp diễn dịch, quy nạp, logic, so sánh… để đảm bảo cho lập luận đưa có tính logic, chặt chẽ thuyết phục Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Đề tài sâu nghiên cứu cách cụ thể, đầy đủ toàn diện chế định có liên quan đến điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước phương diện lí luận thực tiễn áp dụng pháp luật; có tham khảo, đối chiếu pháp luật số quốc gia giới Bên cạnh đó, luận văn phân tích, đánh giá cách khách quan ưu điểm đạt hạn chế tồn nguyên nhân hạn chế, tồn để đề xuất giải pháp sửa đổi, hoàn thiện thời gian tới Các kết nghiên cứu đề tài nguồn tài liệu tham khảo cần thiết đáng tin cậy quan nhà nước có thẩm quyền hoạt động ban hành, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật kinh doanh BĐS liên quan tới điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngồi Đồng thời, luận văn sử dụng cho mục đích tham khảo cơng tác giảng dạy học tập môn học Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở… sở đào tạo Học viện Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm chương: Chương 1: Lý luận điều kiện kinh doanh bất động sản điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Chương 2: Thực trạng pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội Chương 3: Một số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Chương LÝ LUẬN VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.1 Lý luận điều kiện kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản * Khái niệm bất động sản Cho đến nay, hầu giới phân loại tài sản thành "bất động sản" "động sản" theo luật cổ La Mã Cách phân chia ghi nhận Bộ luật Dân nhiều nước giới Theo đó, bất động sản tài sản cố định vị trí địa lý khơng di dời được; bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất Quan niệm ghi nhận Bộ luật Dân Pháp, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Đức Cùng với cách tiếp cận vậy, Bộ luật dân Việt Nam có tương đồng với luật dân nước giới quy định bất động sản Theo Điều 107 Bộ luật dân Việt Nam năm 2015 thì: “Bất động sản tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định pháp luật” (Khoản 1) Sự tương đồng thể 03 khía cạnh sau đây: Thứ nhất, bất động sản tài sản Điều có nghĩa BĐS hàm chứa kết tinh giá trị sức lao động người Hay nói cách khác, bất động sản tài sản người làm không người tạo trình quản lý, sử dụng, người bỏ công sức, tiền thời gian … đầu tư làm tăng giá trị Thứ hai, phần lớn bất động sản tài sản cố định vị trí địa lý khơng di dời từ nơi đến nơi khác Ví dụ : đất đai, nhà gắn liền với đất, trái chưa bứt khỏi cây, mùa màng chưa gặt…Còn số tài sản như: nhà để lều bạt di chuyển được, trái bứt khỏi cây, mùa màng thu hoạch… khơng phải BĐS Thứ ba, bất động sản tài sản pháp luật quy định Quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở, lẽ chưa có quy định cụ thể danh mục “tài sản khác pháp luật quy định” tài sản Đa số quốc gia (Nhật, Đức, Pháp…) quy định bất động sản tài sản cố định, gắn liền với đất xác định theo vị trí đất Tuy nhiên, năm 1994 Luật Dân Nga đưa quy định mới, khác biệt so với khái niệm truyền thống là: “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” bao gồm yếu tố không liên quan đến đất đai bất động sản như: máy bay, tài biển, phương tiện vũ trụ… * Đặc điểm bất động sản So với tài sản khác, bất động sản có số đặc điểm sau đây: Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định không di dời Đất đai loại BĐS có vai trị quan trọng tạo tiền đề cho bất BĐS xuất nhà, cơng trình xây dựng v.v Đất đai không người tạo mà tự nhiên ban tặng, có trước người, cố định vị trí địa lý bị giới hạn khơng gian, diện tích khơng thể di dời Các BĐS khác gắn liền với đất có đặc tính cố định vị trí địa lý khơng di dời Vị trí cụ thể BĐS làm nên giá trị lợi ích nó, biểu giá phương thức sử dụng BĐS Vì vậy, yếu tố vùng khu vực yếu tố tác động sâu sắc đến giá trị lợi ích BĐS Thứ hai, bất động sản loại tài sản có tính lâu bền Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật, cơng trình kiến trúc xây dựng đất sau hoàn thành đưa vào sử dụng qua thời gian sử dụng cải tạo, nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính lâu bền BĐS tiêu chí xác định tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Theo chun gia, tuổi thọ bất động sản bao gồm "tuổi thọ vật lý" "tuổi thọ kinh tế" Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang với lợi ích thu từ bất động sản Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế BĐS nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc công trình xây dựng bị “lão hóa” xuống cấp hư hỏng, tiếp tục sử dụng Trong trường hợp này, người xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp để thu lợi ích lớn so với việc phá xây dựng kéo dài "tuổi thọ vật lý" BĐS Và tính chất lâu bền BĐS mà hàng hố BĐS có giá trị cao nhiều so với loại hàng hoá khác có tính chất lâu bền nên hàng hố BĐS phong phú, đa dạng Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt, khan Đặc điểm có nguồn gốc tính giới hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, đất Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất, khu vực, địa phương vùng lãnh thổ Chính tính khan hiếm, tính cố định, khơng di dời đất đai mà hàng hóa BĐS mang tính cá biệt Tính cá biệt thể khu vực cụ thể, hai BĐS sát cạnh có diện tích, hình thể, kích thước, hướng, nguồn gốc sử dụng giấy tờ pháp lý… khác Vì vậy, thực tế khơng thể tồn hai BĐS hoàn toàn giống cho dù chúng thiết kế xây dựng theo mẫu kiến trúc Do vậy, BĐS mang tính cá biệt, điều tạo nên giá trị BĐS Tiểu Kết Chương Như vậy, chương Luận văn nghiên cứu cách có hệ thống thực trạng quy định pháp luật hành điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Luật đất đai 2013, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật nhà 2014, Luật đầu tư 2020….Về quy định pháp luật điều chỉnh điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngồi phù hợp với tình tình kinh tế - xã hội đất nước bước hội nhập với pháp luật quốc tế Trong năm gần đây, quy định pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản Nhà đầu tư nước ngồi áp dụng tác động tích cực đến thị trường BĐS nước ta nói chung Hà Nội nói riêng việc thu hút vốn đầu tư nước Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, thực tiễn áp dụng thành phố Hà Nội tồn số hạn chế như: nhiều chủ đầu tư không đủ lực tài chính, dự án triển khai chưa hồn thành giải phóng mặt bằng….; Như vậy, với kết đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng thành phố Hà Nội sở để học viên đề xuất số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam giai đoạn chương Luận văn 56 Chương MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Thứ nhất, Nghị 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 Chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 nêu rõ: Hoàn thiện chế bảo vệ quyền tự kinh doanh theo ngun tắc cơng dân làm tất pháp luật không cấm Tạo sở pháp luật để cơng dân tích cực huy động tiềm năng, nguồn lực phát triển sản xuất kinh doanh, nâng cao chất lượng sống thân, gia đình góp phần làm giàu cho đất nước Tạo mơi trường pháp lý cho cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng, phù hợp với nguyên tắc WTO cam kết quốc tế khác Xây dựng khung pháp luật chung cho doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, xoá bỏ đặc quyền độc quyền kinh doanh, cải thiện môi trường đầu tư; bước thống pháp luật áp dụng đầu tư nước đầu tư nước ngoài, xây dựng pháp luật cho việc tạo lập đồng thị trường Tạo sở pháp lý cho việc hình thành phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất, bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước đầu tư Việt Nam Điều hoàn toàn phù hợp với nhiệm vụ trọng tâm thông qua Đại hội Đảng XIII: “Hoàn thiện đồng hệ thống pháp luật, chế, sách nhằm phát huy mạnh mẽ dân chủ xã hội chủ nghĩa, quyền làm chủ nhân dân; đồng thời xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam sạch, vững mạnh; cải cách tư pháp, tăng cường pháp chế, bảo đảm kỷ cương xã hội…” Như vậy, hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước 57 phải đảm bảo đồng với hệ thống pháp luật pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở, pháp luật dân sự… gắn liền với cải cách tư pháp điều kiện Thứ hai, việc hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước phải hoạch định sở thực tiễn Hiện nay, kinh tế nước ta gần 30 năm đổi nhập WTO cuối năm 2006, đứng trước nhiều hội thuận lợi, đồng thời gặp khơng khó khăn thách thức; kinh tế tăng trưởng với tốc độ cao tính hiệu bền vững phát triển đạt thấp, tỷ trọng đầu tư/GDP cao đầu tư bất động sản lại thực điều kiện thị trường bước đầu hình thành Thực tiễn địi hỏi việc hồn thiện quy định pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước năm tới không thực theo bước mà phải kết hợp với bước đột phá cần thiết Việc thực quan điểm nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước; phù hợp với quan điểm, đường lối, phát triển kinh tế - xã hội Đảng “tiếp tục hồn thiện chế, sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản Tăng cường quản lý, điều tiết Nhà nước từ Trung ương đến địa phương Việc phát triển đô thị, dự án kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, nhu cầu thị trường Đẩy mạnh phát triển nhà ở, đặc biệt nhà xã hội để bước hoàn thiện điều kiện nhà người dân” [23]; góp phần tăng cường thu hút đầu tư, kinh nghiệm từ nước vào Việt Nam Thứ ba, việc tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước cần quán triệt quan điểm đạo tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai Nghị 19-NQ/TWNghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành TW Đảng (Khoá XI) tiếp 58 tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế Thứ tư, sách phát triển thị trường bất động sản mặt lý thuyết hệ thống, đồng bộ, thực tế Việt Nam, mơi trường đạt tính hệ thống, đồng cấp độ thấp, gây rào cản lớn đến sách phát triển thị trường bất động sản, đến tính hiệu bền vững phát triển Việc hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước năm tới cần phải tiến hành đồng thời thể chế, sách máy quản lý nhà nước thị trường bất đồng sản Sự đồng có tạo liên thơng, qn tồn hệ thống, loại bỏ tình trạng khơng đồng quy định pháp luật với quy định sách máy nhà nước ngược lại Thứ năm, hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước phải gắn với xu hướng phát triển phát triển Trong điều kiện nước ta chủ động hội nhập bước vào kinh tế quốc tế, bên cạnh thuận lợi kinh tế nước ta đứng trước khơng khó khăn, thách thức, có thách thức cạnh tranh gay gắt sản xuất, tiêu thụ hàng hoá… Để vượt qua khó khăn này, biện pháp đặt nâng cấp cạnh tranh kinh tế, huy động nguồn lực đầu tư cho hoạt động sản xuất – kinh doanh, hồn thiện quy định kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước góp phần thực biện pháp 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Thứ nhất, xuất phát từ bất cập việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh nhà đầu tư nước ngồi, đó, gián tiếp khơng cho nhà đầu tư 59 nước thành lập doanh nghiệp tư nhân mà thành lập cơng ty hợp danh, công ty TNHH, công ty cổ phần kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư nên quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi theo hướng: “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngồi thành lập góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp” Nếu sửa đổi định nghĩa theo hướng nhà đầu tư nước ngồi bình đẳng với nhà đầu tư nước việc thành lập doanh nghiệp Việt Nam, có đầu tư thành lập doanh nghiệp tư nhân Cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS, đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất khơng đất thuê khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh BĐS hình thức nhận chuyển nhượng Luật Kinh doanh bất động sản hành có quy định hình thức kinh doanh bất động sản thuê nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chưa có quy định Ngồi ra, nhà đầu tư nước quyền nhận chuyển nhượng đất đai từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân phạm vi dự án đầu tư chấp thuận địa điểm quản lý Nhà nước Điều này, giúp cho nhà nước việc kiểm sốt giao dịch “núp bóng” nhà đầu tư nước ngồi có xâm phạm đến an ninh, trị, chủ quyền nước ta Thứ hai, cần có quy định đánh giá xác tiềm lực tài dự án đầu tư, nhiều nhà đầu tư nước muốn triển khai dự án vào thị trường bất động sản Việt Nam để hạn chế tối đa nhà đầu tư khơng có 60 đủ lực đầu tư vào dự án kinh doanh BĐS, đảm bảo đất đai khơng bị lãng phí, hiệu tồn “dự án treo”, “dự án ma” mà quy định bỏ điều kiện vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thứ ba, cần sửa đổi quy định việc xác định tiêu chí nhà đầu tư nước ngồi cá nhân kinh doanh BĐS khơng phải thành lập doanh nghiệp Nghị định số 76/2015/NĐ-CP dựa dự án có tổng mức đầu tư 20 tỷ đồng (khơng tính tiền sử dụng đất) Luật đầu tư 2020 Điều 75 bỏ quy định doanh nghiệp phải có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng đảm bảo thống quy định pháp luật, Nghị định ban hành phải phù hợp với Luật, Thứ tư, phân tích chương 2, theo quy định Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Điều 75 Luật đầu tư 2020 (sửa đổi Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014) điều kiện kinh doanh (kể phát triển dự án nhà thương mại) phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên; Tại Điều 21 Luật Nhà 2014 sửa đổi Điều 75 Luật đầu tư 2020, quy định điều kiện trên, chủ đầu tư muốn phát triển nhà thương mại cịn phải “Có vốn ký quỹ bảo lãnh ngân hàng nghĩa vụ ký quỹ để thực dự án theo quy định pháp luật đầu tư” Như vậy, cần bổ sung quy định để thống điều kiện kinh doanh BĐS Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật đầu tư 2020 Luật Nhà 2014 việc có cần ký quỹ tất dự án kinh doanh BĐS hay dự án phát triển nhà thương mại Thứ năm, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khơng có quy định việc cần phải có sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động sàn giao dịch bất động sản nhiên đến hệ thống văn luật chưa 61 hồn thiện, có văn hướng dẫn cụ thể điều kiện cứng sở vật chất, kỹ thuật sàn giao dịch bất động sản Như vậy, để đảm bảo cho sàn giao dịch hoạt động có hiệu quả, đặc biệt sàn nhà đầu tư nước ngồi phải có quy định cụ thể điều kiện sở vật chất, kỹ thuật phải đáp ứng diện tích sàn văn phịng giao dịch, hệ thống máy móc trang thiết bị kèm …., cần coi điều kiện tiên để đưa sàn vào hoạt động thị trường BĐS Ngồi ra, tiếp tục hồn thiện mơi trường pháp lý kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước ngồi, trọng mở rộng hình thức kinh doanh BĐS doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tạo chuyển biến việc bảo đảm hoạt động kinh doanh BĐS doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực bình đẳng trước pháp luật doanh nghiệp nước 3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu áp dụng điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước ngồi Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để hoạt động kinh doanh BĐS thu hút vốn nhà đầu tư nước ngồi tốc độ thị hóa cao, tỷ lệ thị hóa tăng mạnh, dân số trẻ, tình hình trị ổn định kinh tế tăng trưởng ổn định Đối với địa phương cần kêu gọi đầu tư cá nhân tổ chức người nước đầu tư vào Việt Nam nhằm phát triển kinh tế nhiệm vụ trọng tâm nước ta giai đoạn phát triển Nhằm thu hút phát triển nguồn đầu tư thời gian tới địa phương cần trọng thực số giải pháp sau đây: Thứ nhất, đánh giá tác động đổi nhân tố có ảnh hưởng đến thị trường bất động Việt Nam kinh tế vĩ mô, xã hội, cơng nghệ tình hình trị, quy luật thị trường Đây quan trọng gíup Nhà nước định hình lại khn khổ pháp lý, tạo môi trường đủ sức hấp dẫn, có nhiều sách ưu đãi để thu hút vốn đầu tư nước 62 vào hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh Thứ hai, nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cho cán làm công tác thẩm định, cấp giấy chứng nhận đầu tư để đảm bảo công tác thực chất lượng, tuân thủ đầy đủ quy trình, thủ tục thẩm tra, cấp điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư; ban hành tiêu chí, tiêu chuẩn kỹ thuật sở cho việc thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư, kiểm tra, giám sát việc thực dự án đầu tư Thực tốt việc phân cấp quản lý đầu tư nhà đầu tư nước kinh doanh BĐS, đặc biệt việc cấp giấy chứng nhận đầu tư, quản lý dự án đầu tư Qua đó, ngăn chặn giúp cho quan có thẩm quyền xử lý triệt để tình trạng người nước ngồi thâu tóm đất đai, nhằm bảo đảm giữ vững an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội Thứ ba, nâng cao hiệu lực, hiệu công tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản; nâng cao trách nhiệm quan quản lý Trung ương việc thẩm định, cho phép đầu tư dự án phát triển đô thị để đảm bảo cân đối cung cầu thị trường Tiến hành nghiên cứu để xác định cụ thể nhu cầu bất động sản địa phương làm sở để lập kế hoạch phát triển cho địa phương định hướng cho nhà đầu tư nước ngồi, tránh lãng phí đất đai Cải cách thủ tục hành đầu tư, lập quy hoạch, phê duyệt dự án thủ tục liên quan đến đất đai dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng giảm bớt thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án - Tăng cường công tác giám sát, kiểm tra, tra việc triển khai thực dự án nhà đầu tư nước ngồi; đơn đốc họ thực theo tiến độ đầu tư đăng ký, kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến triển khai dự án doanh nghiệp; kiên thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư dự án chậm tiến độ vi phạm Luật đất đai 63 Thứ tư, địa phương nước nói chung Hà Nội nói riêng càn cơng khai danh sách dự án thu hút đầu tư, công khai quy hoạch đô thị, quy hoạch ngành tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước chủ động lựa chọn dự án đầu tư tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam Hơn nữa, cần đẩy nhanh việc xây dựng, lưu trữ cung cấp thông tin BĐS hồ sơ sở liệu đất đai (gắn liền với thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); chủ đầu tư cần công bố công khai thông tin BĐS sàn giao dịch thông tin lực tài chính, doanh thu, lợi nhuận… sàn giao dịch chứng khốn Qua đó, khơng đảm bảo nhà đầu tư nước ngồi chứng minh đủ điều kiện kinh doanh BĐS mà cịn gíup cho người dân yên tâm tiếp cận dự án, chủ đầu tư kinh doanh BĐS Thứ năm, quan nhà nước có thẩm quyền cần thực tốt hoạt động giao đất, cho thuê đất bàn giao “đất sạch” cho nhà đầu tư nước thực dự án đầu tư kinh doanh BĐS Việt Nam Nhà nước cần có sách, biện pháp hỗ trợ để giải vấn đề xung đột đền bù, giải phóng mặt bằng, bàn giao đất cho nhà đầu tư nước Đặc biệt giá đất bồi thường, hỗ trợ phải phù hợp với giá thị trường đảm bảo cho người dân ổn định đời sống, sản xuất Đây yếu tố quan trọng đảm bảo cho nhà đầu tư nước ngồi nhanh chóng triển khai, thực dự án Thứ sáu, hoàn thiện cấu, tổ chức nâng cao lực chủ thể tham gia thị trường BĐS để bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động cách lành mạnh chuyên nghiệp Khuyến khích nhà đầu tư nước đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cao cấp, khu nghỉ dưỡng cao cấp, hộ cao cấp hạ tầng khu công nghiệp cần vốn đầu tư lớn khu thị lớn mang tính đặc thù Hạn chế giao dự án nhỏ lẻ mà khả đầu tư 64 nước thực Đồng thời kiểm soát chặt chẽ việc cam kết đưa vốn đầu tư nước vào Việt Nam tiến độ thực Bên cạnh đó, cần tổ chức hướng dẫn hệ thống quy định pháp lý kinh doanh bất động sản Nắm vững quy định pháp lý giúp cá nhân, doanh nghiệp nước tháo gỡ rào cản tâm lý thực đầu tư kinh doanh Sự hiểu biết pháp lý tiếp cận thơng tin tạo tính chủ động tích cực cho nhà đầu tư nước ngồi tìm giải pháp đầu tư kinh doanh cách có hiệu 65 Tiểu Kết Chương Những hạn chế quy định pháp luật thực pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước phân tích chương đặt vấn đề cần có giải pháp nhằm khắc phục hạn chế từ quy định pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước thực tiễn áp dụng giai đoạn Những giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước phải phù hợp với đường lối, sách Đảng; đảm bảo đồng bộ, thống văn Luật xu phát triển kinh tế quốc tế 66 KẾT LUẬN Thị trường BĐS Việt Nam xếp vào hàng sôi động nhộn nhịp so với nước khu vực ngang hàng với nước có kinh tế phát triển giới Sức hút thị trường BĐS khiến cho khơng người giới kinh doanh lĩnh vực bất chấp pháp luật để đầu trục lợi, mua bán, chuyển nhượng đất đai Điều ảnh hưởng không nhỏ đến minh bạch thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư nhà đầu tư nước kinh doanh kinh doanh BĐS Trong thời gian qua, Nhà nước ta ban hành, sửa đổi, bổ sung văn pháp luật kinh doanh BĐS nói chung điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước như: Luật đất đai 2013, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật nhà 2014, Luật đầu tư 2020 để phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội đất nước bước hội nhập với pháp luật quốc tế Pháp luật có quy định khuyến khích bảo hộ đầu tư, mở rộng hoạt động kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngoài; phạm vi kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngồi… ngày mở rộng; bảo đảm mơi trường cạnh tranh, bình đẳng lành mạnh nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Luận văn nghiên cứu cách có hệ thống sở quy định pháp luật hành điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngồi; đánh giá thực tiễn q trình áp dụng pháp luật thành phố Hà Nội Qua đó, kết đạt hạn chế tồn thực tiễn thi hành; từ đề xuất số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước Việt Nam giai đoạn 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban chấp hành trung ương Đảng, Nghị Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ XI Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản Đoan Nguyễn Minh Đoan (2010), Giáo trình lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Chính trị quốc gia, Hà nội, tr.35 Đinh Thị Hà (2016), Một số giải pháp nâng cao chất lượng đào tạo, bồi dưỡng cán http://dangcongsan.vn/xay-dung-dang/mot-so-giai-phapnang-cao-chatluong-dao-tao-boi-duong-can-bo-392204.html Trần Hà (2020), Hà Nội thực tốt an sinh xã hội http://kinhtedothi.vn/ha-noi-thuc-hien-tot-an-sinh-xa-hoi-398136.html Luật Dân Cộng hòa Pháp Luật Dân Nga Luật Dân Đức Luật Dân Nhật Bản 10 Trần Huỳnh Thanh Nghị (2014), Những điểm thách thức thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 04, tháng 02/2016 11 Nguyễn Lương Ngọc (2016), Nâng cao ý thức pháp luật xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam http://lyluanchinhtri.vn/home/index.php/dien-dan/item/1263-nang-cao-ythuc-phap-luat-trong-xay-dung-nha-nuoc-phap-quyen-xa-hoi-chu-nghiao-viet-nam.html 12 Phòng Khoa giáo Văn xã - Sở Kế hoạch Đầu tư (2019), Tình hình đăng ký doanh nghiệp tháng tháng năm 2019 https://www.quangninh.gov.vn/so/sokhdt/Trang/ChiTietTinTuc.aspx?nid=975 68 13 Đinh Thị Mai Phương (Chủ biên): Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Sách chuyên khảo, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2013 14 Thu Phương (2014), Số phận pháp lý dự án bất động sản vốn ngoại sao?, http://kinhdoanhnet.vn/bat-dong-san/du-an/so-phan-ca-duan-bds-von-ngoai-gio-ra-sao_t1144c18n10136 15 Thu Phương (2014), Số phận pháp lý dự án bất động sản vốn ngoại sao?, http://kinhdoanhnet.vn/bat-dong-san/du-an/so-phan-ca-duan-bds-von-ngoai-gio-ra-sao_t1144c18n10136 16 Quang Phú (2019), Tổng sản phẩm địa bàn Thành phố năm 2019 tăng cao năm gần https://hanoi.gov.vn/tintuc_sukien//hn/ZVOm7e3VDMRM/7320/2833007/6/tong-san-pham-tren-ia-banthanh-pho-nam-2019-tang-cao-nhat-trong-4-nam-ganay.html;jsessionid=-0AXTIqnq3-A+1JrIbroeYC.app2#:~:text=Nh%E1%BB%9D%20%C4%91%C3%B3%2C%20 k%E1%BA%BFt%20qu%E1%BA%A3%20ph%C3%A1t,2018%20t%C4% 83ng%207%2C17%25) 17 Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa việt Nam 18 Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật đất đai 2013 19 Quốc hội nước CHXHCNVN (2014), Luật kinh doanh bất động sản 2014 20 Quốc hội nước CHXHCNVN (2014), Luật nhà 2014 21 Quốc hội nước CHXHCNVN (2020), Luật đầu tư 2020 22 Quốc hội nước CHXHCNVN (2020), Luật doanh nghiệp 2020 23 Quốc hội nước Cộng Hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2012), Nghị số 19 – NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị Trung ương khoá Xi tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở 69 thành nước công nghiệp theo hướng đại 24 Thủy Tiên (2020), Hà Nội phát triển kinh tế - xã hội: Toàn diện bền vững http://kinhtedothi.vn/ha-noi-phat-trien-kinh-te-xa-hoi-toan-dien-vaben-vung-398249.html 25 Từ điển Luật học (2006), nxb Từ điển bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 26 Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên): Đăng ký bất động sản: Những vấn đề lý luận thực tiễn, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2011, tr 20 27 Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, Nhà xuất Tư pháp 2012 28 Trang Thị Tuyết (2006), Một số giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước doanh nghiệp”, NXB Chính trị Quốc gia, Tháng 6/2006 29 https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/nuoc-ngoai-rot-hon-4-ti-usdvao-bat-dong-san-1322508.html, Nước ngồi rót tỉ USD vào bất động sản, Mai Phương 30 https://vneconomy.vn/tinh-thanh-nao-dang-hut-manh-von-fdi-vao-batdong-san-20201206224105977.htm, Tỉnh thành hút mạnh vốn FDI vào bất động sản? 31 https://vneconomy.vn/bat-chap-dai-dich-covid-19-von-fdi-vao-bat-dongsan-van-tang-manh-20201223001617106.htm, Bất chấp đại dịch Covid19, vốn FDI vào bất động sản tăng mạnh 32 https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/han-che-doi-voi-nha-dau-tunuoc-ngoai-nhu-the-nao-106300.html, Hạn chế nhà đầu tư nước nào? 33 https://nongnghiep.vn/ban-khoan-ve-hien-tuong-nguoi-nuoc-ngoai-sohuu-bat-dong-san-d252976.html Băn khoăn tượng người nước sở hữu bất động sản 70 ... sản, điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Vậy pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước ngồi gì? Pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước phận... điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Chương LÝ LUẬN VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.1 Lý luận điều. .. doanh bất động sản điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Chương 2: Thực trạng pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội Chương 3: