PHÁP LUẬT về xử lý tài sản bảo đảm TIỀN VAY là bất ĐỘNG sản của NGÂN HÀNG sản PHẨM THƯƠNG mại VIỆT NAM

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT  NGUYỄN THỊ HƯỜNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH: LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo : Chính quy Khóa học : QH-2012-L HÀ NỘI, 2016 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT  NGUYỄN THỊ HƯỜNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH: LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo : Chính quy Khóa học : QH-2012-L Giảng viên hướng dẫn: TS NGUYỄN THỊ LAN HƯƠNG HÀ NỘI, 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết đạt khóa luận sản phẩm nghiên cứu cá nhân tôi, hướng dẫn TS Nguyễn Thị Lan Hương Nội dung khóa luận trung thực, kết thực cá nhân tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu, tất có trích dẫn thích nguồn gốc Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm nội dung khóa luận chịu hình thức kỷ luật theo quy định cho lời cam đoan Người cam đoan Nguyễn Thị Hường LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp có sản phẩm ngày hơm trình học tập, nghiên cứu Khoa Luật – ĐHQG Hà Nội Đạt kết bây giờ, ngồi nỗ lực cá nhân khơng thể khơng kể đến tận tình bảo, hướng dẫn, động viên nhiệt tình, kịp thời từ gia đình, thầy bạn bè Tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thị Lan Hương – Cán giảng viên Bộ môn Luật Kinh Doanh – Khoa Luật – ĐHQG Hà Nội tận tình giúp đỡ tơi chun môn đưa nhận xét đánh giá kịp thời suốt q trình làm khóa luận tốt nghiệp Tôi gửi lời cảm ơn tới anh, chị, thầy cô Bộ môn Luật Kinh Doanh tạo điều kiện giúp đỡ suốt q trình làm việc Bộ mơn Tơi xin gửi lời cảm ơn đến thầy cô khoa giảng dạy truyền thụ kiến thức bổ ích suốt trình học tập Khoa Luật – ĐHQG Hà Nội Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn, biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè ln bên, ủng hộ động viên đường học tập nghiên cứu đầy thử thách, khó khăn Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 11 tháng năm 2016 Sinh viên Nguyễn Thị Hường DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân TSBĐ Tài sản bảo đảm NHTM Ngân hàng thương mại MỤC LỤC Lý chọn đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM VÀ PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 1.1 Khái quát xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái quát giao dịch bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại 1.1.2 Khái quát tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 1.1.3 Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 1.2 Khái quát pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 11 1.2.1 Khái niệm pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản .11 1.2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản .11 1.2.3 Nội dung pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản .13 CHƯƠNG 16 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM .16 2.1 Chủ thể tham gia trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam .17 2.2 Căn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam .19 2.2.1 Đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực không nghĩa vụ 19 2.2.2 Bên có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ bảo đảm trước thời hạn vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận theo quy định pháp luật 20 2.2.3 Tài sản bảo đảm phải xử lý để bên bảo đảm thực nghĩa vụ khác 20 2.2.4 Các trường hợp khác bên thoả thuận pháp luật quy định 21 2.3 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 21 2.4 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam .24 2.4.1: Phương thức bán tài sản không qua đấu giá 25 2.4.2 Phương thức bán đấu giá 27 2.4.3 Phương thức nhận tài sản bảo đảm tiền vay để thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm 29 2.4.4 Khởi kiện tòa án .30 2.5 Một số trường hợp cụ thể xử lý cụ thể 32 2.5.1 Xử lý tài sản bảo đảm hình thành tương lai 32 2.5.2 Xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 34 CHƯƠNG 38 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG .38 THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 38 3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 38 3.2 Các nguyên tắc việc hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 40 3.3 Định hướng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 41 3.3.1 Nguyên tắc chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 41 3.3.2 Hoàn thiện quy định thủ tục phương thức xử lý tài sản xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 42 3.3.3 Thực quyền truy đòi tài sản .45 3.3.4 Quy định biện pháp hạn chế rủi ro từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 46 3.3.5 Hệ thống hóa thành Luật giao dịch bảo đảm 47 KẾT LUẬN 49 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Ngân hàng tổ chức quan trọng kinh tế thị trường Sự phát triển hệ thống ngân hàng góp phần khơng nhỏ vào phát kinh tế - xã hội Tuy nhiên, kinh doanh ngân hàng hoạt động chứa nhiều rủi ro tiềm ẩn Đó quy luật tất yếu từ ngàn xưa “ lợi nhuận tăng rủi ro cao” Dưới góc độ tổ chức kinh doanh, ngân hàng thương mại (NHTM) chịu tác động Khi mà tỷ lệ nợ xấu NHTM mức cao đột biến vấn đề xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ trở thành vấn đề quan nhiều giải pháp tức thời làm giảm nợ xấu nhanh chóng cho NHTM Thực tế, q trình xử lý tài sản lại không diễn suôn sẻ mà bị kéo dài gây thiệt hại cho bên liên quan Nguyên nhân thực tế do: (i) trước đây, nhằm tranh thủ sách ưu đãi, hỗ trợ sản xuất – kinh doanh để phục vụ kinh tế Chính phủ, NHTM có tăng trưởng nóng, khơng quan tâm, sâu sát đến tính pháp lý tài sản bảo đảm nên đến xử lý, phát sinh nhiều tranh chấp, phát nhiều sai phạm khác trình cho vay, liên quan đến nhiều chủ thể làm cho trình xử lý trở nên phức tạp, kéo dài (ii) pháp luật xử lý tài sản bảo đảm chưa thống nhất, quy định rải rác nhiều văn gây khó khăn việc tham khảo, tự rà sốt NHTM nên phải hồn tồn phụ thuộc vào quy trình xử lý quan Nhà nước, gây tải, giảm hiệu xử lý Theo pháp luật Việt Nam, loại tài sản đưa để bảo đảm tiền vay phong phú đa dạng (có thể động sản, bất động sản, quyền tài sản, tài sản hình thành tương lai…) Đặc biệt xử lý tài sản bảo đảm bất động sản NHTM Việt Nam phức tạp, điều chỉnh nhiều văn pháp luật như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng… Vì lý tơi chọn đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam” làm khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu Đề tài triển khai thực với mục đích làm rõ vấn đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam khái quát pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Qua phân tích, đánh giá mặt tích cực hạn chế pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam để từ đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Phạm vi nghiên cứu đề tài vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản; thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp Dựa tài liệu quy phạm pháp luật để phân tích nội dung tài liệu đó, từ tổng hợp để đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Cơ sở hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản dựa tảng lý luận thực tiễn sau: - Nền kinh tế nước ta thời kỳ đổi mới, nhu cầu cấu lại hoàn thiện hệ thống pháp luật ngân hàng yêu cầu cấp bách đặt Nội dung việc tái cấu hoàn thiện hệ thống pháp luật ngân hàng là: xử lý nợ tồn đọng, xử lý tài sản bảo đảm khoản nợ tồn đọng, phần lớn tài sản bất động sản; sáp nhập ngân hàng kinh doanh hiệu quả; kiện toàn ngân hàng thương mại nhà nước thành doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ tự chủ, tự chịu trách nhiệm, cạnh tranh thị trường; xóa bỏ can thiệp nhiều quan hành nhà nước vào hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, hoạt động xử lý tài sản bảo đảm nói chung, hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản nói riêng Để đạt mục tiêu này, vấn đề đặt đổi hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản nhằm tạo điều kiện cho ngân hàng xử lý nhanh tài sản bảo đảm tiền vay Với tư cách trung gian tài kinh tế, NHTM lúc phải đảm đương hai nhiệm vụ: mặt phải đáp ứng nhu cầu sử dụng vốn ngày tăng xã hội mặt khác ngân hàng phải hoạt động có hiệu quả, an toàn để giữ vững niềm tin người gửi tiền với mục đích đảm bảo nguồn vốn đầu tư tín dụng nhằm phát triển kinh tế Tuy nhiên tình trạng an toàn hoạt động cho vay NHTM xảy Nó gây ảnh hưởng lớn để hoạt động ngân hàng nói chung phát triển kinh tế nói riêng Do vậy, cần phải có biện pháp bảo đảm tiền vay cho hợp đồng tín dụng Chính vậy, pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay coi khung pháp lý hỗ trợ cho NHTM xử lý tài sản thu hồi lại nguồn 38 vốn Đặc biệt tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản không quy định Bộ luật dân mà luật chuyên ngành có quy định như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật đất đai Tuy nhiên quy định thiếu thống nhất, nhiều quy định chồng chéo nên dẫn đến tình trạng NHTM lúng túng áp dụng luật để xử lý tài sản bảo đảm Do vậy, vấn đề cấp thiết đặt xây dựng khung pháp luật đồng bộ, rõ ràng đảm bảo khả cưỡng chế thu hồi nợ cho NHTM - Thực trạng pháp luật hành đặt nhu cầu sửa đổi, bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật lĩnh vực dân sự, kinh tế, bảo đảm tiền vay Nghị định 163/2006/NĐ-CP ban hành thay Nghị định số 178/1999/NĐ-CP Nghị định số 85/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng đến chưa có Thơng tư hay Thơng tư liên tịch hướng dẫn thực nên tồn nhiều bất cập trình áp dụng Nghị định văn pháp luật liên quan Ngoài ra, hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý tài sản tiền vay bất động sản chưa thống nhất, nhiều chồng chéo mâu thuẫn Các văn hướng dẫn mang tính chất riêng lẻ, có tính chất tạm thời chưa thể nguyên tắc chung Từ đặt nhu cầu phải hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản quy định khác có liên quan - Thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản vấn đề đặt phân tích Chương cho thấy cịn nhiều nội dung cần hồn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Đó nguyên tắc xử lý, thủ tục phương thức xử lý, quyền yêu cầu giao tài sản quy định có liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản - Xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế tất yếu phát sinh thêm nhiều mối quan hệ tranh chấp xảy lĩnh vực bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung hay bảo đảm tiền vay nói riêng, đặc biệt Việt Nam tham gia đàm phán Hiệp định đối kinh tế tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) Xuất phát từ thực tế trên, pháp luật nước ta cần đổi để tiến kịp với quốc tế, chủ động xây dựng hành 39 lang pháp lý an tồn, hiệu cơng tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản NHTM Việt Nam 3.2 Các nguyên tắc việc hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Mục đích việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung việc xử lý tài sản bảo đảm nói riêng nhằm bảo vệ quyền lợi NHTM thơng qua nhằm bảo đảm vận hành ổn định kinh tế Vì vậy, hồn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản cần đảm bảo nguyên tắc sau: - Nguyên tắc bảo vệ triệt để quyền lợi ích hợp pháp bên nhận bảo đảm ngân hàng thương mại Trong quan hệ bảo đảm tiền vay quan hệ xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản cần phải ưu tiên bảo vệ quyền lợi ngân hàng với tư cách bên nhận bảo đảm Bởi vì, NHTM có vị trí quan trọng kinh tế, thành bại kinh doanh NHTM ảnh hưởng trực tiếp đến vận hành kinh tế Kết việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản làm chấm dứt quyền sở hữu chủ tài sản NHTM thu hồi nợ từ việc bán tài sản Do đó, ưu tiên bảo vệ quyền, lợi ích NHTM cần đảm bảo dung hòa hợp lý quyền chủ thể tham gia vào giao dịch kể bên thứ ba - Nguyên tắc công nhận giá trị pháp lý thỏa thuận giao dịch bảo đảm tiền vay để tạo thuận lợi cho trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Bản chất giao dịch bảo đảm tiền vay thỏa thuận bên dựa tự ý chí, bình đẳng, tự nguyện Các bên tự bàn bạc với nội dung hợp đồng sau thống ý kiến ghi nhận thành điều khoản cụ thể hợp đồng thỏa thuận phải tơn trọng Vì khơng tn thủ nguyên tắc này, pháp luật Việt Nam hành xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản có quy định: trường hợp khơng xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận phải khởi kiện Tòa án Quy định làm vơ hiệu hóa thỏa thuận hợp đồng trước đó, bên nhận bảo đảm muốn thực quyền phải thỏa 40 thuận lại với bên bảo đảm Tuy nhiên thực tế, bên bảo đảm thường không chấp nhận thỏa thuận lại phát sinh tranh chấp bên - Nguyên tắc phối hợp chủ thể với quan Nhà nước xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Do hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản có tham gia nhiều chủ thể quan Nhà nước có thẩm quyền, cần phải đảm bảo nguyên tắc phối hợp xử lý để việc xử lý hiệu Nguyên tắc thể thông qua: phối hợp bên bảo đảm bên nhận bảo đảm việc công khai thông tin xử lý tài sản, hợp tác việc bàn giao, chuyển quyền sở hữu tài sản; hỗ trợ quan nhà nước có thẩm quyền việc xử lý tài sản bảo đảm; hay đảm bảo tính kịp thời việc ban hành văn hướng dẫn, điều chỉnh pháp luật quan Nhà nước có thẩm quyền; phối hợp với chủ thể để nhanh chóng giải khó khăn, vướng mắc q trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản… 3.3 Định hướng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 3.3.1 Nguyên tắc chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản cần phải tuân theo nguyên tắc chung sau đây: - Tôn trọng quyền tự thỏa thuận của bên Nội dung thỏa thuận bao gồm: phương thức xử lý, địa điểm xử lý, thời điểm xử lý…Các thỏa thuận tiến hành trước thời điểm xử lý tài sản phải thể văn bản, quan Nhà nước có thẩm quyền cơng chứng, chứng thực tự nguyện bên - Trường hợp có thỏa thuận bên bảo đảm khơng thực NHTM u cầu bên bảo đảm tự bán tài sản khoảng thời gian định Sau thời điểm trên, bên bảo đảm khơng tự bán, NHTM có tồn quyền xử lý tài 41 sản bảo đảm theo phương thức, thời điểm địa điểm…mà bên thỏa thuận hợp đồng bảo đảm tiền vay mà khơng cần có đồng ý bên bảo đảm Trong trường hợp chấp (ngân hàng không giữ tài sản), bên bảo đảm không giao tài sản cho ngân hàng xử lý NHTM có quyền đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm hỗ trợ cưỡng chế bàn giao tài sản Ngoài ra, cần quy định rõ quan liên quan quan công chứng, chứng thực, quan đăng ký giao dịch bảo đảm…phải tiến hành thủ tục để hỗ trợ NHTM việc bán tài sản Trong trường hợp này, NHTM lựa chọn bán tài sản khởi kiện Tòa để xử lý tài sản Việc xử lý tài sản phải tiến hành theo thủ tục bán đấu giá công khai, rộng rãi NHTM trực tiếp bán tài sản thuê tổ chức bán đấu giá thực Trong trường hợp NHTM lạm dụng gây thiệt hại cho bên bảo đảm người thứ ba bên khởi kiện tịa yêu cầu bồi thường thiệt hại trường hợp NHTM lạm dụng gây thiệt hại cho bên bảo đảm người thứ ba Đối với trường hợp bên khômg có thỏa thuận khơng có đồng thuận việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản NHTM phải khởi kiện tịa án theo trình tự, thủ tục, quy định pháp luật Dù có đồng thuận hay khơng có đồng thuận bên bảo đảm ngân hàng vấn đề liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, ngân hàng thương mại phải đảm bảo nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng Để thực nguyên tắc này, cho phép ngân hàng thương mại áp dụng nhiều biện pháp, phương thức xử lý tài sả n trao quyền cho ngân hàng thương mại tự xử lý số tài sản định, thành lập tổ chức chuyên mua bán nợ xử lý tài sản bảo đảm, áp dụng phương thức xử lý linh hoạt hình thức bán tài sản, bù trừ nghĩa vụ, ủy quyền bán đấu giá thủ tục xử lý, cần quy định thủ tục nhanh gọn, đơn giản, giảm bớt thủ tục hành khơng cần thiết 3.3.2 Hồn thiện quy định thủ tục phương thức xử lý tài sản xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 42 Về đăng ký xử lý tài sản bảo đảm Hiện thủ tục đăng ký xử lý tài sản bảo đảm tương đối dài phức tạp, đặc biệt tài sản bảo đảm bất động sản có liên quan đến nhiều quan nhà nước có thẩm quyền Do để NHTM xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cần đơn giản hóa thủ tục hành việc cấp phép tổ chức bán đấu giá tài sản cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ cho NHTM Về thu giữ tài sản bảo đảm: Hiện pháp luật cho phép NHTM thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý nợ, NHTM tự thu giữ khơng có hợp tác chủ sở hữu tài sản Ngồi q trình thu giữ chủ sở hữu có bất hợp tác có hành vi chống đối NHTM u cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn Công an hỗ trợ Việc hỗ trợ mang tính chất quản lý trật tự an ninh nên khơng giúp nhiều cho NHTM thu hồi tài sản Do pháp luật nên trao quyền cho Công an quan thi hành án hỗ trợ NHTM xử lý nợ, trường hợp chủ sở hữu tài sản không hợp tác, quan có quyền cưỡng chế thu hồi tài sản bảo đảm bất động sản Về phương thức xử lý: Để hoàn thiện phương thức xử lý, cần xác rõ định rõ BLDS văn hướng dẫn thi hành việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản theo thỏa thuận bên “Thỏa thuận” hiểu là: thỏa thuận hợp đồng tín dụng hay hợp đồng bảo đảm cam kết mà bên đạt thời điểm ký kết hợp đồng, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay thời điểm khác Các thỏa thuận ghi nhận hợp đồng cần pháp luật tôn trọng bên tuân thủ nghiêm ngặt Nếu bên khơng có thỏa thuận việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản xử lý theo quy định pháp luật 43 Ngoài ra, phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản nên hoàn thiện theo phương thức sau: - Phương thức bán tài sản: Việc bán tài sản phải thực công khai, minh bạch Các bên cần thỏa thuận rõ chủ sở hữu tài sản hay NHTM quyền bán tài sản tơn trọng thỏa thuận Hơn nữa, pháp luật cần quy định rõ trường hợp cần đặt kiểm sốt tịa án, quyền nghĩa vụ bên bán để tránh lạm quyền xâm phạm lợi bên bảo đảm hay chủ thể khác - Phương thức nhận tài sản bảo đảm tiền vay để thay việc thực nghĩa vụ bảo đảm: Để thực có hiệu phương thức này, quy định pháp luật cần hoàn thiện theo hướng sau: Thứ nhất, pháp luật nên cho phép NHTM đơn phương chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo việc xử lý thu hồi nợ Do đó, Luật Đất đai cần quy định hợp đồng ký kết bên nhận chấp với người mua tài sản chấp để cấp chỉnh lý Giấy chứng nhận cho người mua quyền sử dụng đất tài sản chấp Đồng thời, pháp luật cần có quy định ràng buộc trách nhiệm, yêu cầu quan liên quan như: Sở/Phịng Tài ngun mơi trường, Tịa án, Cơ quan thi hành án… tham gia vào trình hỗ trợ việc thực chuyển quyền sở hữu tài sản để đẩy nhanh trình xử lý nợ - Luật TCTD 2010 cho phép NHTM quyền nhận tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Tuy nhiên NHTM không quyền kinh doanh bất động sản nên nắm giữ bất động sản năm phải bán để thu nợ Vì vậy, Ngân hàng nhà nước cần xem xét kéo dài khoảng thời gian nắm giữ bất động sản lên tối thiểu năm để NHTM chủ động việc nhận tài sản bảo đảm để thay 44 nghĩa vụ trả nợ việc xây dựng kế hoạch dài hạn để đầu tư, khai thác hiệu tài sản bất động sản - Cần ban hành chế sách riêng việc nhận tài sản để thay nghĩa vụ trả nợ NHTM tài sản quan Thi hành án bán đấu giá với tài sản hạ giá nhiều lần (giá trị tài sản bán đấu giá dư nợ gốc) Cụ thể pháp luật cần có quy định: giá trị tài sản; phương thức bàn giao thực chuyển quyền sở hữu tài sản; phí lệ phí đối tượng chịu trách nhiệm nộp thuế thực nhận tài sản thay nghĩa vụ trả nợ 3.3.3 Thực quyền truy đòi tài sản Bộ luật dân 2015 có hiệu lực 1/1/2017 có bước thay đổi cách tiếp cận biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ so với Bộ luật dân 2005 Căn Điều 297 Bộ luật dân 2015 biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba bên nhận bảo đảm quyền truy đòi tài sản bảo đảm quyền ưu tiên toán bên nhận tài sản bảo đảm Đây quy định tác động trực tiếp đến quyền lợi bên nhận bảo đảm Nguồn gốc quy định bắt nguồn từ pháp luật La Mã gọi vật quyền Vật quyền hiểu quyền chủ thể (người có quyền) thực trực tiếp tức vật mà khơng cần vai trị trung gian người khác Áp dụng trường hợp NHTM bên nhận tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, quyền lợi bị xâm phạm, NHTM có quyền: xử lý tài sản bảo đảm mà khơng cần phải có đồng ý chủ sở hữu tài sản (quyền thu hồi tài sản bảo đảm để xử lý tài sản bảo đảm thuộc chiếm giữ, kiểm soát chi phối chủ thể khác) Như vậy, bất động sản chấp thuộc quyền sở hữu bên chấp đến nghĩa vụ bảo đảm không thực NHTM có quyền kê biên, bán tài sản thu hồi nợ mà không phụ thuộc vào hợp tác bên bảo đảm Trong trường hợp này, quyền sở hữu tài sản bảo đảm bất động sản không bị hạn chế mà chủ sở hữu tài sản chuyển nhượng bất động sản 45 tình trạng chấp Vấn đề đặt làm để người mua nắm bắt đầy đủ thơng tin, tình trạng tài sản để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng xác lập cách tự nguyện; chấp nhận mua tài sản có nghĩa người mua chấp nhận rủi ro phát sinh trường hợp nghĩa vụ bảo đảm tài sản chấp khơng thực Về phía NHTM, khơng cần phải quan tâm đến việc tìm hiểu xem tài sản chuyển nhượng cho ai: đến hạn trả nợ mà khơng trả NHTM tiến hành kê biên tài sản Khi đó, chủ sở hữu có hai lựa chọn: (i) trả nợ cho ngân hàng để giữ lại tài sản (ii) để NHTM kê biên bán tài sản thu hồi nợ Để thực quyền truy địi cần có văn hướng dẫn BLDS 2015 quy định rõ hơn: quyền bên nhận bảo đảm thực truy đòi tài sản; nghĩa vụ giao tài sản chủ sở hữu/ bên giữ tài sản… Ngoài ra, cần phải xây dựng hệ thống đăng ký công bố thông tin tình trạng tài sản tồn quốc, đảm bảo người biết cách đầy đủ tài sản dự định nhận chuyển nhượng (Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Dự án "Xây dựng sở liệu quốc gia đất đai" theo Quyết định số 1975/QĐ-TTg ngày 30/10/2013) 3.3.4 Quy định biện pháp hạn chế rủi ro từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Mặc dù bất động sản có nhiều ưu điểm so với loại tài sản khác tế NHTM gặp nhiều rủi ro tiến hành xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất dộng sản để thu hồi nợ Đó là: (i) quy trình tín dụng nhận tài sản bảo đảm không tuân thủ chặt chẽ, (ii) trường hợp khách hành làm giả giấy tờ để lừa ngân hàng, (iii) ngân hàng định giá bất động sản khơng xác, (iii) ngân hàng không xác định tài sản bảo đảm tài sản chung hay tài sản riêng, (iiii) ngân hàng không giám sát thay đổi trạng bất động sản nên ngân hàng gặp nhiều vướng mắc cần xử lý tài sản bảo đảm, (iiiii) tài sản bảo đảm bị nguyên nhân khách quan nằm ngồi khả kiểm sốt ngân hàng, (iv) thay đổi sách 46 quản lý đất đai thay đổi quy hoạch nhà nước Do cần quy định biện pháp để hạn chế rủi ro gặp phải xử lý tài sản bảo đảm Cụ thể là16: - Thẩm định kỹ hiệu phương án dự án đề nghị vay vốn, khả tài chính, dịng tiền uy tín khách hàng vay sau xem xét đến tài sản bảo đảm Bởi giao dịch vay vốn NHTM khách hàng, hợp đồng tín dụng hợp đồng hợp đồng, hợp đồng bảo đảm thường coi hợp đồng phụ nguồn thu thứ hai đứng sau nguồn thu nợ - Hồn thiện quy trình, hệ thống chế sách, cơng cụ quản lý tài sản bảo đảm nội ngân hàng dựa văn pháp luật quy định - Đào tạo cán có chun mơn, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp; phổ biến kiến thức pháp lý, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ cán nhân viên làm công tác quản lý cho vay, nhận tài sản bảo đảm ngân hàng; xử lý kỷ luật đối tượng có hành vi gian lận, giả mạo giấy tờ, thực sai quy trình quản lý tín dụng tài sản bảo đảm - Thường xuyên đánh giá, kiểm tra trạng bất động sản nhằm ngăn ngừa hạn chế rủi ro - Phối hợp với khách hàng quan tố tụng để xử lý, phát mại tài sản kịp thời tiến hành xử lý tài sản bảo đảm - Yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm cho bất động sản nhận tài sản bất động sản mua bảo hiểm làm tài sản bảo đảm đề hạn chế rủi ro khách quan mang lại 3.3.5 Hệ thống hóa thành Luật giao dịch bảo đảm Các quy định pháp luật liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tồn nhiều vướng mắc, quy định chồng chéo mâu thuẫn với nhau; cần có văn hướng dẫn cụ thể tài sản bảo đảm tiền vay xử lý Ts Nguyễn Thị Thái Hưng, rủi ro ngân hàng thương mại nhận số tài sản bảo đảm, langkinhkinhte.com,28/8/2015 16 47 tài sản bảo đảm tiền vay lĩnh vực ngân hàng để giúp NHTM, quan Nhà nước có thẩm quyền có sở pháp lý thống chủ động việc áp dụng pháp luật có liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, đặc biệt tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 48 KẾT LUẬN Nền kinh tế Việt Nam phải đối diện với nhiều khó khăn, thách thức hậu suy thối kinh tế tồn cầu đóng băng bất động sản Do mơi trường kinh doanh khó khăn dẫn đến khách hàng khơng có khả trả nợ đến hạn nợ xấu ngân hàng tăng cao Do vậy, việc xử lý nợ xấu nói chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng nhiệm vụ quan trọng cấp bách để khơi thơng "dịng máu đơng” thúc đẩy kinh tế phát triển Đặc biệt việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, tài sản bảo đảm bất động sản chiếm 80% số lượng TSBĐ NHTM Chính phủ đạo liệt Bộ, ngành quan liên quan phối hợp xử lý nợ xấu để ổn định phát triển kinh tế vĩ mô, hỗ trợ giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn Tuy nhiên, thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, nên công tác thu hồi nợ ngân hàng từ việc xử lý tài sản bảo đảm chưa hiệu thường kéo dài dự kiến Trong bối cảnh đó, đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam”: đóng góp phần vào q trình hồn thiện pháp luật Với đề tài này, tác giả phân tích vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản; tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản để tìm hiểu khó khăn, vướng mắc mà NHTM gặp phải xử lý tài sản bảo đảm đưa số bấp cập pháp luật theo đề giải pháp số kiến nghị cụ thể nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Trong q trình hồn thiện khóa luận, tác giả TS.Nguyễn Thị Lan Hương tận tình hướng dẫn Tuy nhiên, đề tài pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản có liên quan đến nhiều khía cạnh lĩnh vực pháp lý chế sách Nhà nước vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản nên để hoàn chỉnh để tài địi hỏi phải có thời gian nghiên chun sâu, am hiểu lý luận thực tiễn phát sinh Vì thế, với hạn chế thời gian kiến thức ghi nhận từ thực tế nên khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận góp ý Q thầy anh chị quan tâm đến đề tài để để tài hoàn chỉnh 49 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bản án số 06/2010/KDTMPT ngày 24/11/2010 Tòa án phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao thành phố Đà Nẵng Bộ Tư pháp-Bộ Tài nguyên Môi trường (2011),Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản, Hà Nội Bộ tư pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường – Ngân hàng Nhà nước (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 06 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, Hà Nội Bộ luật dân nước Cộng hịa Pháp, NXB Chính trị quốc gia, 2001 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3 quy định bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 29/12 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 10 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3 quy định bán đấu giá tài sản, Hà Nội 11 Chính phủ (2010), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 29/12 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội 12 Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Hà Nội 50 13 Cục quản lý nhà - Bộ Xây Dựng (1/1/2008), Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/ 14 Đại học luật Hà Nội (2014), Giáo trình Luật ngân hàng, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 15 Đầu tư chứng khoán (14/7/2015), Ngân hàng tự xử lý tài sản bảo đảm: quy định dễ mà khó, http://tinnhanhchungkhoan.vn/phap-luat/ngan-hang-tu-xu-ly-tai-san-dambao-quy-dinh-co-thuc-thi-kho-125681.html 16 Đầu tư chứng khốn (7/10/2015), Xử lý tài sản bảo đảm: Cần hàng lang pháp lý đồng bộ., http://tinnhanhchungkhoan.vn/tien-te/xu-ly-tai-san-bao-dam-can-hanhlang-phap-ly-dong-bo-131467.html 17 Hồng Nhung (24/4/2015),“Đau đầu với bán đấu giá tài sản, http://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/dau-dau-voi-ban-dau-gia-tai-san20150424220445849.htm 18 Lê Thị Thu Thủy (2006), Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, Nxb Tư pháp, Hà Nội 19 Ngô Ngọc Linh (2015), Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản qua thực tiễn hoạt động tổ chức tín dung, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội 20 Nguyễn Tiến Đông (20/10/2015), Một số giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nay, Tạp chí ngân hàng số 17/2015 (Cổng thông tin điện tử NHNNVN), https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2015/10/20/mot-so-giai-php-xu-l-ti-san-baodam-tien-vay-hien-nay/ 21 Ngân hàng nhà nước Việt Nam - Bộ xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên môi trường (2014), Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4 hướng dẫn thi hành thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 phủ hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Hà Nội 22 Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội 23 Quốc hội (2015), Bộ luật dân sự, Hà Nội 51 24 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 25 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội 26 Quốc hội (2014), Luật công chứng, Hà Nội 27 Quốc hội (2008), Luật thi hành án dân sự, Hà Nội 28 Trần Thị Minh Tâm (2002), Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội 29 Ths Nguyễn Thị Thu Thu, Ths.Nguyễn Văn Thị, Ths.Nguyễn Ngọc Linh (2014), khó khăn vướng mắc nhận tài sản bảo đảm cấn trừ nợ nay, Tạp chí ngân hàng số 12/2014 30 Trần Thanh Thanh (2013), Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội 31 TS Nguyễn Quốc Vinh (28/10/2014 ), Thế chấp nhà hình thành tương lai: quy định dang dở, http://viac.vn/tin-tuc/the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuonglai:-nhung-quy-dinh-dang-do-a262.html 32 Trường Giang (24/3/2015), Vụ VPBank bị tố thu hồi nợ kiểu “bức hiếp”: Tại anh hay ả…?http://cafef.vn/tai-chinh-ngan-hang/vu-vpbank-bi-to-thu-hoi-no-kieubuc-hiep-tai-anh-hay-tai-a-2015032409280933.chn 33 Trường Giang (20/3/2015) , Ngân hàng VPBank nói vụ thu hồi nợ “bức hiếp” chủ nhà?,http://infonet.vn/ngan-hang-vpbank-noi-gi-vu-thu-hoi-no-buc-hiepchu-nha-post160372.info 34 nhận TS Nguyễn Thái Hưng (8/28/2015, ) , Rủi ro ngân hàng thương mại số tài sản bảo đảm, http://langkinhkinhte.com/tai-chinh-ngan- hang/item/445-ra-i-ro-cua-ngan-hang-thuong-mai-khi-nhan-mot-so-tai-san-bao-dam 35 Từ điển thuật ngữ tài tín dụng Viện khoa học tài chính, Bộ tư pháp, Nhà xuất tài chính,1996 36 Viện Khoa học pháp lý Bộ tư pháp (2006), Từ điển luật học, NXN Tư pháp, Hà Nội 37 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2008), Bình luận khoa học Bộ luật Dân 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 52 ... QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM VÀ PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM ... giải pháp hoàn thiện pháp luật CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM VÀ PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN... việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản sau: Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản giai đoạn bảo đảm tiền vay tài sản, tài sản bảo đảm bất động sản; giai đoạn thực biện pháp tài sản