TIÊU CHUẨN QUẢN LÝ VẬN HÀNH CHUNG CƯ CAO TẦNG VÀ NHÀ Ở THẤP TẦNG MANG THƯƠNG HIỆU VIMEFULLAND

TIÊU CHUẨN QUẢN LÝ VẬN HÀNH CHUNG CƯ CAO TẦNG VÀ NHÀ Ở THẤP TẦNG MANG THƯƠNG HIỆU VIMEFULLAND Quản lý Bất động sản (BĐS) lĩnh vực quan trọng hoạt động kinh doanh BĐS cao ốc hộ cao cấp, cao ốc văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, dịch vụ, khu đô thị mới… Trong tay nhà quản lý chuyên nghiệp, giá trị BĐS không ngừng tăng lên Họ ln đảm bảo cho lợi ích chủ nhân hộ chủ nhân tòa nhà cho thuê, chủ nhân nhà thấp tầng sở đảm bảo trì chất lượng danh tiếng cơng trình Đây xu hướng mang tính phổ biến lĩnh vực kinh doanh BĐS giới Để đảm bảo cho tịa nhà, khu thị hoạt động ổn định, cần tổ chức thực hiên loạt dịch vụ, liên quan đến hoạt động đảm bảo an ninh, trông giữ tài sản phương tiện lại; làm thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan; vận hành, tu ngăn ngừa cố toàn hệ thống kỹ thuật tòa nhà: máy bơm, máy phát điện, thang máy, hệ thống PCCC, điện, nước,…; vấn đề nhân sự, giám sát hoạt động tài hoạt động tòa nhà Thời gian qua với trình thị hố nước ta, loại hình nhà chung cư, khu đô thị phát triển mạnh, nhiên, vấn đề quản lý vận hành chưa phát triển, dựa kinh nghiệm, đó, văn pháp quy Nhà nước nhiều hạn chế chưa đồng bộ, dẫn đến công tác quản lý, khai thác sử dụng nhà chung cư, khu đô thị thời gian qua có nhiều bất cập, gây mâu thuẫn chủ đầu tư cộng đồng cư dân Quản lý BĐS dịch vụ cung cấp nhân công điều hành nhân công thực công việc bảo vệ, vệ sinh, giao dịch với khách hàng thuê, vận hành điện, nước, bảo trì, bảo dưỡng tồ nhà, khu đô thị hoạt động tốt, kinh doanh đạt hiệu cao Quản lý BĐS dịch vụ BĐS đóng vai trò quan trọng việc khai thác sử dụng BĐS, dịch vụ không tốt ảnh hưởng xấu tới việc tiêu thụ sản phẩm BĐS làm cho BĐS nhanh chóng bị xuống cấp Thế thị trường dịch vụ quản lý BĐS nước ta cịn sơ khai, quan tâm, không theo kịp thị trường kinh doanh BĐS, tư quản lý nặng ảnh hưởng thời kỳ bao cấp I Thực trạng quản lý vận hành tòa nhà chung cư cao tầng khu đô thị thành phố Hà Nội Trong năm trở lại đây, thành phố Hà Nội đưa vào khai thác sử dụng nhiều chung cư cao tầng, khu đô thị Các chung cư, khu đô thị xây dựng theo quy hoạch chuẩn chỉ, có tiện ích đa dạng, kết cấu hạ tầng đầu tư đồng bộ, đáp ứng tốt nhu cầu cư trú cư dân Chính yếu tố tuyệt vời mà nhiều người lựa chọn chung cư, biệt thự thấp tầng làm nơi an cư lạc nghiệp Trung bình chung cư, khu thị có từ vài trăm vài ngàn nhân sinh sống Khi có nhiều người sinh sống khai thác chung tiện ích dễ nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp, điều đặt yêu cầu cần phải có quản lý chung Bên cạnh đó, thực trạng quản lý nhà cao tầng, khu đô thị Việt Nam diễn không theo cách thức nào, chung cư, khu thị áp dụng mơ hình quản lý riêng Nơi dân tự đứng tổ chức quản lý vận hành Nơi khác lại chủ đầu tư quản lý, nảy sinh nhiều vấn đề chưa có phương án giải Để hạn chế khắc phục tình trạng này, Điều 108 Luật nhà số 05/2014/QH15 ngày 25/11/2014 Quốc Hội quy định phí bảo trì; Điều 36 nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà ở; Điều 36, mục 3, Thông tư: 02/2016/TT-BXD ngày 25/2/2016 Bộ xây dựng, quy định quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định Pháp luật Theo đó, bên cạnh mơ hình Ban quản trị (BQT) với kỳ vọng giúp tháo gỡ mâu thuẫn, tranh chấp cách hiệu nhất, nhiên, thực tế thông tư áp dụng vào thực tiễn chưa thực mang lại hiệu quả, chưa có văn hướng dẫn cụ thể cách xử lý mâu thuẫn vậy, thường xuyên xảy tranh chấp Thứ nhất, Tranh chấp trình mua nhà Thực tế cho thấy, phần lớn người dân mua nhà từ dự án ô đất trống xây dựng Quá trình xây dựng, chủ đầu tư điều chỉnh dự án, thay đổi thiết kế, mà người dân biết nhận nhà, sử dụng, nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện hai bên Trong đó, phần lớn chủ đầu tư tập trung quảng cáo để bán nhà, bàn giao nhà cho khách hàng rũ bỏ trách nhiệm, chí vi phạm hợp đồng mua bán hộ, biệt thự Đối với chung cư cao tầng chưa nghiệm thu PCCC bàn giao hộ cho người dân đến Thứ hai, Tranh chấp chung cư, khu thị bị siết nợ Có khơng trường hợp chủ đầu tư chấp hộ dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, chậm tốn nợ đến hạn, che giấu thơng tin với người mua nhà không khách hàng đồng ý Khi tòa nhà chung cư, dự án bị ngân hàng siết nợ, gây hoang mang cho cộng đồng dân cư, rối loạn an ninh địa bàn, dẫn đến khiếu kiện nhiều bên liên quan: doanh nghiệp, ngân hàng, người mua nhà Thứ ba, Tranh chấp chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, khu đô thị Theo quy định, hội nghị tổ chức bầu Ban quản trị tịa nhà, khu thị tắc trách chủ đầu tư nên diễn chậm trễ Thực trạng phổ biến có khơng chủ đầu tư chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, khu đô thị muốn tự quản lý vận hành nhà chung cư, khu đô thị Chủ đầu tư muốn quản lý sử dụng kinh phí bảo trì chung cư, khu thị khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung Bên cạnh đó, chủ đầu tư tổ chức hội nghị chung cư, khu đô thị lần đầu không đạt kết cư dân không tham gia đạt tỷ lệ quy định chủ đầu tư chậm báo cáo đề xuất UBND phường chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư, khu đô thị để bầu Ban quản trị chung cư, khu đô thị Thứ tư, Tranh chấp quỹ bảo trì Theo Luật Nhà ở, trước bàn giao nhà, người mua nhà phải đóng khoản quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị tài sản chốt hợp đồng Dòng tiền lập thành quỹ chung, quản lý minh bạch công khai, dùng vào việc bảo trì hạng mục tịa nhà bị hư hỏng sau hết thời hạn bảo hành xuống cấp theo thời gian Tuy nhiên, tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì diễn phổ biến tịa nhà chung cư, khu thị Khơng chủ đầu tư trì hỗn bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư, chí tiêu số tiền vào mục đích riêng Thứ năm, Tranh chấp dịch vụ quản lý vận hành Tranh chấp xoay quanh mức thu phí vận hành quản lý tịa nhà, khu thị chất lượng dịch vụ, công khai việc thu - chi công tác quản lý vận hành nhà chung cư, khu đô thị Thứ sáu, Tranh chấp sở hữu chung – riêng Những khiếu kiện thường phát sinh mập mờ, thiếu minh bạch việc công khai quyền sở hữu khai thác nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, diện tích kinh doanh cho thuê Chủ đầu tư cư dân thường đối đầu gay gắt tranh chấp sở hữu chung, thời điểm lộ diện bất đồng lúc tịa nhà, khu thị có tỷ lệ lấp đầy cao, hoạt động thương mại, dịch vụ vận hành hiệu Thứ bảy, Tranh chấp chất lượng xây dựng Các tranh chấp thường phát sinh sớm, bàn giao hộ, người dân dọn nhiều có ý kiến chất lượng thiết bị, kết cấu cơng trình, hệ thống phịng cháy chữa cháy Tuy nhiên, tòa nhà quản lý vận hành bản, doanh nghiệp chủ động đáp ứng yêu cầu đáng cư dân, bất hịa giải kịp thời, không gây tác động xấu Thứ tám, Tranh chấp chậm giao hộ chủ quyền nhà Việc chủ đầu tư không bàn giao nhà cam kết tiến độ cam kết hợp đồng vài năm gần giảm đáng kể Tuy nhiên, tình trạng chậm giao "sổ đỏ" cho người mua nhà tăng lên, chí kéo dài nhiều năm Cư dân rơi vào cảnh bế tắc chiến đòi chủ quyền nhà khơng có chế tài đủ mạnh để thúc đẩy chủ đầu tư thực thi nghĩa vụ Thứ chín, Tranh chấp người dân với Ban quản trị bầu Người dân cho rằng, Ban quản trị hoạt động hiệu quả, không bảo vệ quyền lợi cư dân, thiếu minh bạch công tác thu chi tài chính, quản lý quỹ bảo trì Vai trò quản lý nhà nước khu chung cư, khu thị cịn mờ nhạt, khơng có mối liên hệ quyền sở với Ban quản trị tịa nhà, khu thị, trách nhiệm xử lý tranh chấp tịa nhà, khu thị thuộc quyền sở II Mơ hình quản lý vận hành chung cư cao tầng nhà thấp tầng mang thương hiệu Vimefulland theo tiêu chuẩn SAVILLS Việt Nam Để đảm bảo quyền lợi cư dân lợi ích cho chủ đầu tư, việc lựa chọn dịch vụ quản lý chung cư cao tầng, nhà thấp tầng đơn vị chuyên nghiệp giống nước ngồi giải pháp hữu hiệu cần áp dụng Chính vậy, Vimefulland thấu hiểu để trì chất lượng dài lâu cho dự án, cần có Tổng huy trưởng chuyên nghiệp quản lý tịa nhà, khu thị cầu nối tạo thấu hiểu chủ đầu tư cư dân mình, cho tất hạng mục liên quan tới quản lý vận hành bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, chăm sóc hàng cây, thảm cỏ, bảo trì SAVILLS Việt Nam lựa chọn độc quyền đơn vị quản lý, đồng hành cư dân, tận tụy chăm lo cho không gian sống cư dân theo tiêu chuẩn mà Vimefulland định vị SAVILLS Việt Nam đơn vị chịu trách nhiệm giám sát an ninh 24/24 cho toàn dự án thông qua hệ thống camera an ninh đội ngũ bảo vệ đào tạo bản, không ngăn chặn tình trạng cắp, hành vi thiếu văn minh, mà người bạn tận tâm, bảo vệ tài sản cư dân mình, coi an toàn cư dân an toàn người thân PHẦN I TIÊU CHUẨN QUẢN LÝ VẬN HÀNH ĐỐI VỚI TÒA NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG MANG THƯƠNG HIỆU VIMEFULLAND I Tiêu chuẩn chung quản lý vận hành chung cư cao tầng Tác phong – thái độ nhân viên Tác phong nhân viên vệ sinh không vi phạm quy định giao tiếp, trang phục ngoại hình Tuân thủ đạo, hướng dẫn trực tiếp từ Chủ đầu tư Công ty quản lý cho công tác liên quan đến quản lý vận hành tòa nhà Giải việc hạn, khơng chậm trễ, khơng gây xúc, nóng giận cho khách hàng Dịch vụ vệ sinh Vệ sinh khu vực cơng cộng khơng có phế thải, đất bẩn, rác bẩn, rụng lưu cữu vệ sinh hàng ngày Thùng rác đặt khu vực công cộng sẽ, khơng có rác rơi vãi bên Thùng rác Khu Căn hộ pantry phải có bao nylon bên trong, khơng mùi hơi, nắp thùng hoạt động tốt Hình dán bảng cấm hút thuốc phải rõ ràng không rách, cháy Định kỳ thu gom lần/ngày Thảm trước sảnh, thang máy nguyên vẹn, trải ngắn, sẽ, khơng ướt, khơng có mùi hôi Hút bụi thảm hàng ngày thay giặt lần/tháng Trang thiết bị Tòa nhà hộp PCCC, đầu báo cháy – báo khói, miệng gió, thiết bị khuếch đại sóng điện thoại, hệ thống đèn, loa phóng thanh, camera sẽ, khơng có bụi bẩn, khơng dấu tay, khơng có mạng nhện xác trùng chết bám vào, khơng có vết sơn bám Ghế chờ khơng hư hỏng, khơng có mùi hơi, khơng có vết ố, bẩn bề mặt, thân ghế Hệ thống bảng biển (số tầng, số thang máy, thang bộ, bảng hướng dẫn lối đi, bảng dẫn khu vực) đặt vị trí, sẽ, khơng mạng nhện, khơng có vết ố, bụi bần Các chữ số, ký hiệu khơng bị gãy, bong, tróc, móp méo, nghiêng đổ Hình ảnh bảng biểu phải rõ ràng, sắc nét, không phai màu sơn Vệ sinh khu vực thang máy: Cửa sạch, bề mặt kim loại phải đánh bóng, khơng vết ố, bẩn Rãnh cửa thang máy khơng có bụi bẩn, rác Trần thang máy không bụi bẩn, mạng nhện, xác côn trùng, trần phải xếp đặt ngắn Vách sạch, không ố, bẩn, khơng có dấu tay bề mặt Tay vịn sạch, bóng, chắn, khơng xộc xệch Vệ sinh định kỳ lồng thang, khung inox lần/tuần Thang bộ, thang hiểm: Tay vịn sạch, khơng bụi bẩn, lớp sơn bao phủ bên ngồi khơng bong tróc Bậc thang, chiếu nghỉ sạch, khơng có vết bẩn bề mặt sàn, không bể, nứt, đường ron không bong tróc Vệ sinh khu vực chân tường hành lang sẽ, đảm bảo lau dọn ngày Khơng có thơng tin quảng cáo viết, dán, treo sai quy định Bàn trang trí, tranh ảnh treo sảnh thang máy tầng ngắn, không bị xộc xệch Cửa hộp cứu hỏa vách tường sẽ, lau ngày Trần, tường sạch, khơng bụi bẩn, khơng có vết bẩn, ố, khơng dấu tay Sàn hành lang bóng, sạch, khơ ráo, khơng có vết bẩn, ố bề mặt, khơng có rác Sàn gạch phải đánh gạt hàng đêm Sàn đá phủ bóng lần/tháng bảo dưỡng hàng ngày Vệ sinh khu thiết bị tiện ích khu công cộng lau dọn, sẽ, đảm bảo cư dân sẵn sàng sử dụng Không để xuất bụi bẩn, vết bẩn, vết hóa chất mặt sàn, tường, bề mặt, góc khuất, mặt thiết bị Tòa nhà Chu kỳ vệ sinh, kiểm tra thiết bị tiện ích khu cơng cộng tối thiểu ngày/lần Vệ sinh hệ Kính cửa vào Khu Căn hộ, kính show window: bóng, khơng bụi bẩn, khơng có vết tay bẩn, khơng có vết trầy xước, vết ố bám vào bề mặt Kính mái sảnh: vệ sinh định kỳ lần/tuần Kính bên ngồi Tịa nhà: vệ sinh định kỳ lần/năm Vệ sinh nhà vệ sinh công cộng: Sàn nhà vệ sinh sẽ, khơ Lau chùi hàng ngày, trì kiểm tra vệ sinh tần suất 2h/lần Cửa vào, tường, vách ngăn nhà vệ sinh sạch, khơng dính bẩn Lau chùi vệ sinh hàng ngày, trì kiểm tra checklist vệ sinh 2h/lần Bồn cầu sạch, khơ, khơng có vết bẩn bệ bồn cầu Lau chùi vệ sinh hàng ngày, trì tần suất 2h/lần Các thiết bị vệ sinh hoạt động chức Vệ sinh hàng ngày, có báo cáo thiết bị hỏng hóc Nhà vệ sinh khơng có mùi khó chịu Kiểm tra checklist tần suất 2h/lần Chu kỳ vệ sinh, kiểm tra tổng thể tối thiểu tiếng/lần khung ban ngày Công tác thu gom rác: Tổ chức thu gom rác đảm bảo vệ sinh khu vực chung, thùng rác phải có túi nylon đựng Tần suất thu gom rác tầng lần/ngày Cọ rửa thùng rác định kỳ hàng ngày, giữ gìn thùng rác giữ vệ sinh mặt ngồi Khơng để xuất rác khu vực phạm vi dự án Có khu thu gom rác tập trung, rác thải chuyển lần/ngày Vệ sinh khu vực bên nhà: Đảm bảo vỉa hè lịng đường sẽ, khơng có nước đọng, khơng có rác nổi, khơng vỡ, nứt, lún gạch/đá lát vỉa hè Hố ga (điện chiếu sáng, viễn thơng, đồng hồ nước, nước) cần có nắp đậy kín, ngắn Riêng với hố ga nước, lịng hố ga đảm bảo thơng thống, nước tốt Chăm sóc xanh: cảnh, thảm cỏ, cảnh quan chăm sóc tươi tốt, đảm bảo yêu cầu,về màu sắc, hình dáng, khơng để xuất úa, khô, hoa héo Cắt cỏ định kỳ với mức độ vừa phải, khơng để tình trạng sau cắt cỏ bị úa, đổi màu lỗi Công ty quản lý Cây xanh cắt tỉa thường xun để đảm bảo khơng ảnh hưởng đến an tồn (đảm bảo không bị ảnh hưởng mưa bão,…) Bộ phận An Ninh An ninh – trật tự cảnh quan bên ngồi: Duy trì trật tự tịa nhà Duy trì thái độ tác phong thân thiện với cư dân/khách thuê khách đến thăm Không để xảy tượng tụ tập, buôn bán, đánh nhau, gây gổ, tệ nạn xã hội xảy khuôn viên khu hộ Kiểm sốt, khơng để người lạ tự ý vào bên khu hộ để sử dụng tiện ích tịa nhà, để chào hàng, quảng cáo, … Kiểm tra, kiểm soát người, tài sản, thiết bị phương tiện, hàng hóa vào cửa tịa nhà/khu cư dân Khơng để xảy thiệt hại người, rủi ro trộm, thiệt hại vật chất Tòa nhà lỗi Cơng ty quản lý Đảm bảo hàng hóa vận chuyển vào thang phải bao che chở xe đẩy tránh ảnh hưởng làm xước đá thang máy ngồi sảnh Kiểm sốt tốt nhà thầu thi cơng tịa nhà, đảm bảo khơng bị ảnh hưởng đến hộ lân cận vệ sinh chung Ứng phó trường hợp khẩn cấp: Kịp thời phát xử lý theo thẩm quyền trường hợp phạm pháp theo pháp luật Việt Nam hành vi phá hoại, trộm cắp, gian lận… để chiếm đoạt tài sản gây rối làm trật tự cơng cộng Kịp thời hỗ trợ, ứng phó cư dân trường hợp khẩn cấp thiên tai, hỏa hoạn, Phun diệt côn trùng Không sử dụng hóa chất sai quy trình sử dụng hóa chất ảnh hưởng đến sức khỏe người môi trường Không để xuất côn trùng khu vực phun diệt kiểm soát Danh mục loại trùng kiểm sốt khu vực phun diệt, Công ty quản lý đề xuất thống với Chủ đầu tư trước thực Phun diệt côn trùng Khu hộ: Các khu vực tiến hành phun thuốc theo lịch định kỳ kiểm tra hàng tuần Khu vực nhà rác xử lý kĩ hóa chất bả để kiểm soát gián Thực lịch kiểm tra, phun thuốc theo kế hoạch Phun diệt côn trùng Khu TTTM: Các khu vực tiến hành phun thuốc theo lịch định kỳ kiểm tra hàng tuần Khu vực nhà rác xử lý kĩ hóa chất bả để kiểm soát gián Thực lịch kiểm tra, phun thuốc theo kế hoạch Kỹ thuật vận hành Bảo trì, bảo dưỡng: Bố trí nhân cho hoạt động vận hành kỹ thuật theo chuyên môn, nghiệp vụ, quy định pháp luật (nếu có) cơng tác vận hành khu dân cư Khơng có thiệt hại cho thiết bị kỹ thuật lỗi cố tình, thiếu trách nhiệm, thiếu hiểu biết gây Không đùn đẩy, né tránh làm chậm trễ công việc chậm trễ phản hồi thông tin Tuân thủ quy định bảo trì, bảo dưỡng với hệ thống thiết bị phải bảo trì, bảo dưỡng bắt buộc Tác phong – thái độ nhân viên: Nhân viên kỹ thuật không vi phạm quy định giao tiếp, trang phục ngoại hình Tuân thủ đạo, hướng dẫn trực tiếp từ Chủ đầu tư Công ty quản lý cho công tác liên quan đến quản lý vận hành tòa nhà Thái độ dịch vụ tốt, khơng có phàn nàn từ cư dân liên quan đến thái độ cách xử lý công việc Dịch vụ kỹ thuật: Chỉ thực dịch vụ hỗ trợ kỹ thuật, sửa chữa nhỏ nhà cư dân trường hợp đặc biệt Đảm bảo vận hành hệ thống kỹ thuật trong, ngồi tịa nhà: Cấp điện sinh hoạt, nước: 24/24 Thời gian tối đa phải có mặt để sửa chữa cố điện, nước: vịng 15 phút kể từ nhận thơng tin (qua email, điện thoại, phần mềm BM/Hotline) Đảm bảo bật/tắt thiết bị kỹ thuật (âm thanh, ánh sáng, ĐHKK ) theo quy định Tất hệ thống kỹ thuật (kể hệ thống chiếu sáng quảng cáo) phải sửa chữa, bảo dưỡng để hoạt động đầy đủ theo thiết kế theo tình trạng ban đầu phê duyệt Đảm bảo hạng mục kỹ thuật ln trì vận hành theo tiêu chuẩn Phòng Kỹ thuật Tần suất kiểm tra: lần/ca trực Tất các hệ thống kỹ thuật (bao gồm ĐHKK, điện, thang máy, PCCC, cửa kỹ thuật, miệng lỗ kỹ thuật trần,…) sau sửa chữa/bảo dưỡng xong phải lắp đặt nguyên trạng, lau chùi Trong trường hợp cần thiết (sứt sát, dính bẩn,…) phải sơn sửa lại để đảm bảo mỹ quan Đảm bảo an toàn điện: Dây điện luồn ống gen chống cháy Nguồn điện ổ cắm cấp nguồn từ CB chống rò điện Các thiết bị điện nối vỏ, tiếp đất Đảm bảo thiết bị điện ngồi nhà có cấp bảo vệ ip ≥ 55 Các tủ điện kiểm tra bảo trì sửa chữa để hoạt động đầy đủ theo thiết kế theo tình trạng ban đầu phê duyệt Tần suất kiểm tra lần/tháng Đảm bảo an toàn PCCC: Các khu vực lắp đầy đủ thiết bị báo cháy Tủ báo cháy trung tâm hoạt động, có nhân viên kỹ thuật trực 24/24 bảo đảm tin cậy Kiểm tra định kì hệ thống chữa cháy theo qui định Tần suất kiểm tra lần/tuần Đảm bảo bơm chữa cháy, mực nước chữa cháy trạng thái sẵn sàn hoạt động (tự động) cần thiết Máy phát cung cấp điện ≤ 30 giây kể từ điện lưới Tần suất kiểm tra máy phát điện lần/ tuần Lượng dầu Diesel dự trữ đủ vận hành máy phát liên tục 24h (theo định mức) Đảm bảo cung cấp nước sạch 24 /24: Đảm bảo chất lượng nước theo qui định Kiểm tra mẫu nước lần/tháng Nguồn nước dự trữ đủ cung cấp liên tục ≥ hệ thống nước thành phố bị cố Đảm bảo nguồn nước thải môi trường theo tiêu chuẩn: Đảm bảo chất lượng nước sau xử lý tiêu chuẩn qui định Kiểm tra mẫu nước lần/tháng Kiểm tra bảo trì, bảo dưỡng hệ thống xử lý nước để hoạt động đầy đủ theo thiết kế theo tình trạng ban đầu phê duyệt Đảm bảo chiếu sáng, âm khu vực công cộng theo qui định: Ánh sáng khu vực hành lang từ 150 – 200 lux Sử dụng thiết bị chiếu sáng đại (Led/compact) Tần suất kiểm tra thay thế: hàng ngày Tiêu chuẩn âm thanh: 65 – 70 dB Đảm bảo giao thông thang máy: Đảm bảo trực cứu hộ 24/24 Triển khai công tác cứu hộ nhận thơng tin từ Intercom/Hotline (có quy trình cứu hộ thang máy riêng) Kiểm tra bảo trì, bảo dưỡng hệ thống xử lý nước để hoạt động đầy đủ theo thiết kế theo tình trạng ban đầu phê duyệt Tần suất kiểm tra lần/tháng Đảm bảo phê duyệt giám sát thi công: Các vẽ thiết kế, biện pháp tiến độ thi công cần phê duyệt trước thi công theo qui định Tòa nhà pháp luật Đảm bảo việc thi cơng theo phê duyệt Cần có nghiệm thu trước đưa vào sử dụng lưu trữ đầy đủ hồ sơ kỹ thuật Lễ tân dịch vụ khách hàng Liên lạc – giao dịch với cư dân: Hướng dẫn sử dụng biển thông báo, dẫn thông tin hỗ trợ Cư dân/khách thuê Thái độ nhân viên chăm sóc khách hàng Hỗ trợ kịp thời cung cấp số điện thoại liên hệ kho Cư dân/Khách thuê cần Không chậm trễ xử lý công việc, không né tránh chậm trễ xử lý khiếu nại, không quên trễ hẹn phản hồi thông tin thời gian chậm 8h kể từ nhận yêu cầu tới bên liên quan Khảo sát định kỳ hài lòng cư dân, báo cáo khảo sát tóm tắt thơng báo cho cư dân Dịch vụ hành – dịch vụ gia tăng: Thực dịch vụ hỗ trợ hành như: quản lý nhân khẩu, khai báo tạm vắng, tạm trú, thu phí dịch vụ Tác phong – thái độ nhân viên: Được đào tạo nắm quy trình, thủ tục thực cơng việc Tuân thủ quy định trang phục, tác phong Tuân thủ quy định thái độ làm việc kỹ giao tiếp Thực chức công việc giao Báo cáo đầy đủ, kịp thời theo yêu cầu từ Chủ đầu tư Tuân thủ nội quy làm việc Báo cáo Báo cáo: Báo cáo xác, kịp thời Kiểm sốt nhà thầu: Kiểm sốt tốt dịch vụ nhà thầu theo tiêu chuẩn Tuần tra kiểm tra chất lượng tối thiểu lần/ngày Thời gian: Nhân có mặt kịp thời xử lý trường hợp cố khẩn cấp nghiêm trọng Tài chính: Quản lý cân đối thu chi hiệu II Tiêu chuẩn chi tiết quản lý vận hành chung cư cao tầng Dịch vụ: Mỗi sảnh thang máy tầng bố trí 01 nhân viên bảo vệ và/hoặc 01 nhân viên Lễ tân trực quầy Giờ trực lễ tân: Ca 1: 7h – 14h, Ca 2: 14h-21h; bảo vệ 24/24 Thu gom rác: Bố trí thu gom rác từ tầng xuống phòng tập kết rác lần/ngày vào buổi sáng, buổi chiều buổi tối (Sau khoảng thời gian dùng bữa cư dân) (Tùy vào thiết kế hệ thống thu gom rác dự án có quy trình khác - phương án cụ thể) Tiêu chuẩn vệ sinh Sàn/bề mặt gạch đá: Khơ ráo, khơng có rác, khơng trơn trượt, khơng có vết ố loang/đọng nước Bề mặt đá: phẳng, khơng bị nứt lớn/vỡ; sáng bóng khu vực nhà Nếu mặt bàn: kê chắn tâm chân trụ đỡ Mạch gạch: không bị mạch tạo thành rãnh; (đối với khu vực nhà) Sàn vinyl/lót cao su/epoxy: Khơng có: rác, bụi, vết bẩn, vết dầu mỡ, vết ố loang, đọng nước Sàn vinyl: Bề mặt sàn phẳng; vinyl khơng bị rách/xước lớn/bị mịn tới đáy Sàn lót cao su: Tấm cao su bám dính mặt sàn, khơng phồng/rộp; lớp cao su không bị rách/sứt/thủng lỗ lớn; viền tiếp xúc hai cao su phải khít mép, không bị bung/bật Sàn epoxy: không phồng/ rộp Trần, tường, cổng chào, mái sân thượng: Không: mạng nhện, vết ố, bẩn, vết vá Ốp chân tường/phào trần/các chi tiết trang trí khơng: bong tróc, nứt vỡ, ẩm mốc Các vết sơn (vá) không lộ rõ Thiết bị gắn tường/trần/cổng chào sẽ, định vị chắn, ngắn, hoạt động tốt Nắp thăm trần/tấm che miệng gió điều hịa khơng bị bẩn, mốc, đậy khít với bề mặt trần Khu vực lợp mái lá: mái gọn gàng; không: ẩm mốc, mối mọt Mái sân thượng khơng có đất/cát, rác cỏ dại Các đồ kim loại (inox, nhôm, sắt…): Đối với khu vực nhà: Khơng: xỉn màu, gỉ sét, có vết xước sâu/dài, vết lõm lớn, thủng biến dạng Đồ inox đồ đồng: bề mặt sáng bóng, khơng: vết ố, vết vân tay dễ nhận biết Đối với khu vực ngồi trời: khơng móp méo, biến dạng khơng han gỉ cục Sàn/đồ gỗ mây tre: Bề mặt sáng bóng (đối với đồ sơn bóng), khơng bám bụi/vết/nấm mốc, khơng cập kênh/hở nối, khơng có vết trầy xước sâu/dài Cánh cửa/ngăn kéo đóng/mở nhẹ nhàng, khơng có tiếng kêu, khơng hở dấu đinh mối nối, lề không gỉ sét Bàn ghế, đồ nội thất không cập kênh, khớp nối chắn Đồ nội thất đan (nếu có mây tre, giả mây) khơng đứt dây, bong mối nối Đồ nhựa mi ca: Bề mặt sẽ, không trầy xước lớn Không: mốc, rạn nứt/sứt, biến dạng, đổi màu Bề mặt gương, kính, đồ thủy tinh sành sứ: Khơng có: vết ố, bẩn, vết nứt, sứt mẻ, xước sâu Bề mặt kính: sáng trong, khơng có vết bẩn mặt kính (trừ kính bên ngồi tịa nhà vệ sinh định kỳ theo quy định) Bề mặt gương: sáng, khơng có vệt nước, khơng bong rộp Các vật dụng phục vụ khách ly, cốc, tách…: khô ráo, bóng khơng mùi Đồ da, đồ vải, đệm: Không: ẩm mốc, vết ố mùi Bề mặt khơng rạn, rách Thảm: Khơng có đất/rác bám bề mặt thảm Khơ ráo, sợi xốp, khơng có mùi hơi, khơng có mùi hóa chất Khơng: sờn rách, biến dạng Hóa chất vệ sinh khơng cịn vương lại thảm sau vệ sinh Bảng biển, trang thiết bị (điện, báo cháy/khói, hộp PCCC, thiết bị khuếch đại sóng điện thoại, miệng gió, đèn, loa, camera, bảng biển,…): Sạch sẽ, định vị chắn, điều khiển dễ dàng, hoạt động tốt Ngun vẹn (khơng móp méo, bong tróc…); khơng: bám bụi, mạng nhện, gỉ sét Chữ/hình bảng biển, trang thiết bị cịn ngun đủ nét Khơng xơ lệch/thay đổi vị trí ban đầu Thiết bị cấp nước (vòi nước, ống nước nổi,…): Định vị chắn, tắt mở dễ dàng Hoạt động tốt, lượng nước đều, khơng bị vàng/gỉ/nghẹt Các khu vực nước (hố ga, hố thoát sàn, cống rãnh, lịng mương…): Thốt nước tốt, không ứ đọng, không gây tràn nước lên bề mặt, khơng bốc mùi Nắp hố ga/lưới chắn rác/thốt sàn… cịn ngun vẹn, đậy kín, đặt chắn, khơng cập kênh/lỏng lẻo Hố thoát sàn đổ nước vào hàng ngày Nắp rãnh thoát nước: Sạch sẽ, phủ đủ rãnh, không chắn, thành viền bo mép khơng bị gãy/đứt đoạn Lịng mương, cống rãnh nước khơng có: nhiều bùn, rác, cỏ, rêu mặt nước Thang máy: Cửa thang: bề mặt kim loại bóng, khơng vết ố/bẩn; rãnh trượt cửa thang sẽ, khơng có rác/bụi bẩn Lịng thang, thành thang, vách thang xung quanh: sáng bóng, khơng có vết tay, vết bẩn Nẹp gỗ chắn, khơng bong tróc Trần: khơng có bụi bẩn, mạng nhện, xác trùng Sàn: khơ ráo, khơng có vết bẩn/rác Tay vịn (nếu có): định vị chắn, sáng bóng Đèn (nếu có): định vị 10 Màn hình LED/LCD/Touch screen/Tivi/màn máy chiếu: Màn hình chi tiết nguyên vẹn, sạch, không bám bụi/mạng nhện, không cong vênh/nứt vỡ Chân/đế máy chiếu (nếu có) chắn, kéo căng tồn chiếu Tần suất vệ sinh 4.1 Khu vực tầng hầm Khu vực vịng ngồi các hầm: Qt rác hè lối đi, dốc lên xuống tầng hầm: lần/ngày Lau tẩy rửa vết bẩn bám sàn, đá ốp bao quanh: lần/tuần Phun rửa lối máy phun áp lực: lần/tuần Những khu vực sàn gạch, đá loại chà máy kết hợp thủ công tỉ mỉ: lần/tuần Khu vực bên hầm: Quét toàn tầng hầm (Bao gồm: Sàn tầng hầm, khu vực thang máy, phòng kho, phòng kỹ thuật): lần/ngày (Sáng/chiều; Tập trung vào khu vực có nhiều xe) Quét mạng nhện: lần/tháng Thay túi đựng rác, vận chuyển rác nơi quy định: lần/ngày Cọ rửa thùng rác: lần/tuần Trực rác khu vực sàn tầng hầm: lần/ngày Lau biển báo, biển hướng dẫn: lần/tuần Đẩy thu bụi sàn hầm: lần/tháng vào tuần thứ tháng Phun rửa sàn tầng hầm định kỳ 03 tháng/lần (hoặc cần thiết) Đánh sàn hầm theo khu vực: lần/tháng (Giao ca tuần 2, 3, 4) Khơi thông cống rãnh nổi: lần/tháng Lau bụi phía ngồi đường ống kỹ thuật tầng hầm (dưới 3m): lần/tháng Lau bụi phía ngồi tủ, bình cứu hỏa: lần/tuần Làm mặt ngồi phịng kỹ thuật, khu vực máy phát, phịng an ninh, trạm biến áp, trạm điện, phịng quạt thơng gió…: lần/tuần Khu vực tập kết rác (xả rác từ ống xuống, cọ tường, sàn, moi lỗ cống phạm vi nhà rác): lần/ngày Nạo vét rãnh thoát nước tầng hầm: lần/tuần Quét mạng nhện: lần/tháng vào thứ 7/chủ nhật tuần tháng Thu gom rác: lần/ngày 4.2 Khu vực ngoại cảnh Quanh khu sân vườn: Tua đường ra, vào hầm đỗ xe, bốt bảo vệ, cửa quẹt thẻ: lần/ngày Quét kỹ sân + Gờ giảm tốc: lần/ngày vào lúc giao ca Toàn lối lại xung quanh khu vực vỉa hè: lần/ngày Quét toàn đường nội bộ: lần/ngày Lau bệ đá, chậu hoa, tường trang trí: lần/ngày Rửa sân định kỳ hàng tuần (luân phiên khu vực): lần/tuần vào lúc giao ca Khu bể bơi - phịng thay đờ: Qt rác hè lối bể bơi: lần/ngày Làm khu vực bể bơi, phòng thay đồ, khu vệ sinh: Làm đá ốp, bệ đá lần/ngày; Làm nhà tắm tráng, nhà vệ sinh lần/ngày; Thu gom dọn rác bề mặt bể bơi lần/ngày; Rửa bể bơi định kỳ tháng/lần theo lịch rút nước tòa nhà Làm biển dẫn biển báo lần/tuần Làm bên đá ốp tường, ốp cột cao 3m lần/tuần Lau kính khu vực bể bơi lần/ngày Kiểm tra trực thu gom rác phát sinh thường xuyên lần/ngày Thu gom rác lần/ngày 4.3 Khu vực công cộng 12 Khu vực sảnh lễ tân các tháp: Quét lau sàn, lau chân tường, bậc tam cấp lên sảnh lần/ngày Lau vách kính, sảnh kính, làm đường silicon lần/ngày Lau ổ cắm điện, chân tường lần/tuần Đánh bóng bảo dưỡng lần/tháng Lau bàn ghế bàn chờ lễ tân, lau cây, chậu lần/ngày Lau bên chậu cây, đế chậu lần/tuần Thu gom rác nơi quy định lần/ngày Đánh sàn máy (lần lượt sảnh) lần/tuần Lau hộp thư, tủ báo lần/tuần Hút bụi thảm lần/ngày Giặt thảm chân lần/tháng Làm biển báo, biển chi dẫn tầng, biển quảng cáo 3m lần/tuần Lau hệ thống thơng gió, trần, máng đèn lần/tháng Quét mạng nhện, bụi trần lần/tháng Chà sàn máy đánh bóng (lần lượt sảnh) lần/ngày Khu vực hành lang công cộng: Quét lau sàn, lau chân tường lần/ngày Tua sàn móp khơ chuyên dụng, thu rác sau kết thúc đẩy móp vào góc khuất lần/ngày Tua tồn rác lần/ngày Lau ướt phương pháp hai xơ lần/ngày Lau tồn cơng tắc, ổ cắm, tiêu lệnh chữa cháy, nội quy chữa cháy lần/ngày Lau chậu cây, đĩa kê chậu lần/tuần Lau cửa thoát hiểm, gờ cửa, khung cửa, biển báo exit lần/tuần Lau toàn ốp chân tường góc khuất móp, lau khơng tới lần/tuần Lau thơng gió, trần, đèn, qt mạng nhện lần/tháng Lau tồn cửa ngồi phịng làm việc lần/tuần Đánh sàn (đánh sàn luân phiên tầng) lần/tuần (06 tháng đầu đánh sàn theo tuần, sau 06 tháng đầu đánh sàn theo tháng) Khu cầu thang bộ, thang thoát hiểm: Quét mạng nhện lần/tuần Quét rác sàn, bậc thang lần/ngày Cạo vữa, tẩy keo (nếu có) lần/tuần Lau cửa: cánh cửa, gờ cửa, biển báo, tay nắm lần/tuần Đánh cọ cửa họng thả rác lần/ngày Lau cửa thông gió lần/tuần Lau sàn lần/ngày Lau tay vịn, chấn song cầu thang lần/tuần Lau toàn cầu thang, chiếu nghỉ lần/tuần Định kỳ lau đèn báo khẩn, lau loa lần/tháng vào tuần tháng Quanh buồng thang máy: Quét lau sàn thang máy lần/ngày Làm vết vân tay bề mặt inox lần/ngày Thu gom rác, đánh cọ thùng rác lần/ngày Lau bốn mặt ốp xung quanh lần/ngày Lau nút bấm gọi tầng thang lần/ngày Lau thùng rác để trước cửa thang máy lần/ngày Lau cửa thang máy lần/ngày Lau biển dẫn, biển bấm gọi bên tầng lần/ngày Lau chi tiết inox, kính buồng thang máy lần/ngày Hút bụi làm rãnh thang máy lần/tuần Tiêu chuẩn chăm sóc xanh 5.1 Định mức nhân theo mật độ xanh - Đối với thảm cỏ, hoa, bụi thơng thường bố trí nhân cơng/80-100m2 - Định mức bố trí tùy thuộc theo mặt cụ thể, số lượng chủng loại cây, mật độ trồng (bao gồm toàn công việc liên quan tưới cây, nhổ cỏ dại, vệ sinh dị vật, phun thuốc, bón phân, cắt tỉa,…) - Đối với bóng mát nhân cơng/60-100m2 13 Định mức bố trí tùy thuộc theo mặt cụ thể, số lượng chủng loại cây, mật độ trồng (bao gồm tồn cơng việc liên quan tưới cây, nhổ cỏ dại, vệ sinh dị vật, phun thuốc, bón phân, cắt tỉa chồi phụ, cành chết, gia cố cọc chống,…) 5.2 Tần suất chăm sóc Thảm cỏ: Nhặt rác, khô, cỏ dại thảm cỏ để đảm bảo thảm cỏ rác cỏ dại lần/ngày San lấp vị trí cỏ bị hư, lồi lõm đảm bảo mặt cỏ phẳng lần/ngày Nhặt sỏi, đá có đường kính lớn 2cm lộ bãi cỏ lần/ngày Tưới nước lần/ngày trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân công tần suất tưới lần/ngày Cắt cỏ thu gom vào nơi quy định lần/tháng Bón phân cho cỏ, phun thuốc phát sâu bệnh lần/năm Cắt thảm cỏ lần/tháng tùy thuộc vào tình hình sinh trưởng thảm cỏ tăng tần suất thực hiện: Chiều cao tiêu chuẩn thảm cỏ 7-10cm phải dùng máy cắt cỏ phẳng đẹp thẩm mỹ thùy thuộc vào địa hình, gốc bồn cây, viền mép phải chặt viền thẩm mỹ Cây bụi, có tán trịn: Cắt tỉa, tạo tán lần/tháng Tưới nước lần/ngày trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân cơng tần suất tưới lần/ngày Theo dõi tình hình sâu bệnh lần/ngày Phun thuốc sâu lần/tháng phun bị sâu bệnh Bón phân định kỳ lần/năm Cây bóng mát: Cắt tỉa cành khơ, cành sâu bệnh, cành um tùm lần/ngày Theo dõi tình hình sâu bệnh lần/ngày Bón phân định kỳ lần/năm Phun thuốc sâu lần/tháng phun bị sâu bệnh Tưới nước lần/ngày trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân cơng tần suất tưới lần/ngày Cọc chống lần/ngày thường xuyên kiểm tra phát cọc chống bị hư hỏng, lung lay phải xử lý kịp thời Trong trường hợp có nhân tố khác tác động làm hỏng cọc chống phải báo kịp thời để trình phương án xử lý Cây hàng rào, viền, bồn cây: Vệ sinh rác, cỏ dại, tưới nước lần/ngày trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân cơng tần suất tưới lần/ngày Cắt tỉa viền bồn cây, tạo tán, tạo hình cho phẳng theo yêu cầu lần/tháng Bón phân lần/tháng thiếu chất dinh dưỡng cần phải bổ sung kịp thời Phun thuốc sâu lần/tháng phun bị sâu bệnh Giàn hoa hồng leo: tưới nước lần/ngày trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân công tần suất tưới lần/ngày Nhặt vàng, cắt tỉa xấu, trồng dặm chết lần/tháng Bón phân lần/tháng thiếu chất dinh dưỡng cần phải bổ sung kịp thời Phun thuốc sâu lần/tháng phun bị sâu bệnh Buộc đan hồng leo vào giàn lần/ngày tùy thuộc vào tình hình sinh trưởng Hoa hờng cổ, hoa hồng bụi: : tưới nước lần/ngày trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân công tần suất tưới lần/ngày Xới đất, cắt tỉa vàng, hoa tàn, cành khô héo lần/ngày Bón phân lần/tháng thiếu 14 chất dinh dưỡng cần phải bổ sung kịp thời Phun thuốc sâu lần/tháng phun bị sâu bệnh Chống giàn lần/ngày kiểm tra thường xuyên phát cọc chống bị hỏng bổ sung ngay, chất liệu cọc dùng tre nhỏ chịu lực thẩm mỹ, tùy theo An ninh 6.1 Nhân lực bảo vệ trực tiếp: Tùy vào đặc điểm thiết kế dự án có phương án cụ thể Tuy nhiên bố trí theo nguyên tắc Bảo vệ 12/24h khu vực sau: Vận hành thang hàng (07h00 - 19h00) (chỉ sử dụng giai đoạn từ – tháng đầu cư dân hồn thiện nhà NV Bảo vệ Kiểm sốt chung vận hành thang máy chở hàng) Bảo vệ 24/24h khu vực sau: Barrier ô tô lối vào - Tầng hầm 1; Barrier xe máy lối vào - Tầng hầm 1; Phòng Camera CCTV - Tầng 1; Tuần tra vịng ngồi; Điều tiết giao thơng đầu dốc xuống hầm đường nội mặt đường vào dự án; Sảnh lễ tân; Tuần tra vịng ngồi; Điều tiết gia thông lối hầm gửi xe; Barrier ô tô lối hầm 1; Barrier xe máy lối hầm 1; Tuần tra hầm gửi xe; Tuần tra lõi Tòa Camera Camera mặt ngang: Trên hành lang tầng bố trí camera quan sát tồn hộ khơng có góc khuất hay điểm mù Tại tầng bố trí camera giám sát tồn cửa thoát hiểm, cửa sảnh Thời gian lưu tối thiểu tháng (Số lượng camera lên phương án cụ thể theo thiết kế cụ thể dự án đảm bảo nguyên tắc trên) Camera mặt đứng bên ngồi tịa nhà: Bố trí hệ thống camera theo trục đứng, kiểm sốt tồn mặt ngồi tịa nhà Đảm bảo kiểm soát/truy xuất liệu xác định cố an ninh (đột nhập từ bên ngồi tịa nhà, vật thể lạ rơi từ tầng hộ gây nguy hiểm đến tài sản người bên dưới,…) Nhân viên trực: Nhân viên kỹ thuật trực camera phòng Camera 24/24, số lượng nhân viên tùy thuộc mặt bằng, số tháp cụ thể với dự án Vận hành 8.1 Hệ thống kỹ thuật Tần suất bảo trì bảo dưỡng định kì: điều hòa tổng, thang máy, hệ thống PCCC, … Hệ thống điện: Trạm biến áp lần/năm Phòng hạ tổng, tủ điện tổng, tủ tụ bù lần/tháng Hệ thống tiếp địa lần/tháng Hệ thống chống sét lần/tháng Máng cáp điện, trục Busway lần/tháng Tủ điện tầng lần/tháng Đèn hắt, chiếu sáng sân vườn lần/tháng Chiếu sáng khu công cộng lần/tháng Đèn báo không lần/tháng Đèn chiếu sáng tầng hầm B1, B2, B3 khu để xe lần/tháng Máy phát điện CT1 - CT2 lần/tháng 15 Hệ thống cấp thoát nước: Bể nước ngầm hầm B3 lần/năm Bể chứa tầng 30, tầng mái lần/tháng Trạm bơm nước sinh hoạt lần/tháng Bơm tủ bơm chống lụt hầm B3 lần/tháng Hệ thống rãnh thoát tầng hầm B1, B2, B3 lần/tháng Hệ thống rãnh ngồi nhà lần/tháng Thiết bị vệ sinh khu vực công cộng lần/tháng Hệ thống HVAC: Quạt tăng áp cầu thang lần/tháng Quạt cấp khí tươi tầng hầm B1, B2, B3 lần/tháng Quạt hút tầng hầm B, B2, B3 lần/tháng Quạt hút khói hành lang lần/tháng Quạt hút mùi khu WC công cộng lần/tháng Quạt giải nhiệt phòng máy lần/tháng Hệ thống thang máy: Vệ sinh phòng máy, tủ điện lần/tháng Vệ sinh đáy hố thang lần/tháng Sơn lại điểm đánh dấu cáp lần/tháng Hệ thống PCCC: Tủ báo cháy trung tâm lần/tháng Hệ thống đường ống, van, công tắc dòng chảy lần/tháng Ống cấp, trụ nước lần/tháng Tủ chữa cháy vách tường, thiết bị chữa cháy cầm tay lần/tháng Hệ thống bơm CC tủ điều khiển lần/tháng Đèn Exit lần/tháng Cửa thoát hiểm tay co thủy lực cầu thang lần/ngày Hệ thống điện nhẹ: Hệ thống Camera giám sát lần/tháng Hệ thống PA lần/tháng Hệ thống mạng, thoại lần/tháng Hệ thống xử lý nước thải: Bảo dưỡng thiết bị bơm, thiết bị đo mức, đo nồng độ Oxy lần/tháng Bảo dưỡng tủ điều khiển hệ thống bơm lần/tháng Vệ sinh giá nuôi vi sinh lần/năm Hút bùn theo quy trình xử lý nước thải lần/năm Hệ thống bể bơi: Bảo dưỡng tủ điều khiển bơm lần/tháng Vệ sinh bơm lọc, phin lọc, bầu lọc lần/tháng Bảo dưỡng, cân chỉnh lại bơm châm hóa chất lần/tháng Vệ sinh bể cân lần/tháng Thay nước bể bơi trước mùa bơi lần/năm Bảo dưỡng bơm sục khí massage lần/tháng Xây dựng bản: Kẻ vẽ, sơn lại vạch hướng dẫn giao thông khu vực để xe tầng hầm B1, B2, B3 lần/tháng Bảo dưỡng gờ chặn xe ô tô lần/tháng Bảo dưỡng dốc lên xuống tầng hầm lần/tháng Bảo dưỡng, thay gạch ốp, lát bị vỡ sân khu ngoại cảnh lần/tháng 8.2 Thời gian thực bảo trì bảo dưỡng Tùy vào loại thiết bị bảo dưỡng, chủng loại xuất xứ đặc điểm dự án, có quy định cụ thể quy trình tác nghiệp chi tiết Tuy nhiên, nguyên tắc bảo dưỡng bơm nước sinh hoạt tiếng/bơm Bảo dưỡng thang máy người/1 thang/1 ngày Các loại thiết bị tương đương hãng sản xuất có quy trình tiêu chuẩn riêng Phịng ngừa, khắc phục sự cố: BPKT có mặt nơi thơng báo sau từ vịng 10 phút tùy vào vị trí xảy cố 16 Thời gian khắc phục cố: Đối với cố nhẹ: khắc phục 10 đến 30 phút kể từ có mặt địa điểm xảy cố Đối với cố nhẹ cố: Không gây thiệt hại gây thiệt hại không đáng kể Có thể khắc phục chỗ thời gian khắc phục Khơng tốn vật tư tiêu hao tốn vật tư tiêu hao nhỏ băng dính, ốc vít Đối với cố nặng: thời gian khắc phục > ½ ngày Sự cố nặng cố: Gây thiệt hại lớn Không thể khắc phục thời gian ngắn Tốn nhiều vật tư tiêu hao Phương án dự phịng khơng xử lý sự cố: Trong trường hợp nước lâu dài (căn dung lượng bể nước thiết kế so với lượng cư dân mức độ tiêu thụ dự án để xác thời gian tối đa cung cấp)  Mua xe bồn nước kịp thời Trong trường hợp điện hỏng đột xuất phạm vi dự án nhà cung cấp cắt nguồn cấp tổng cháy tủ điện tổng  khơng có phương án dự phòng Buộc phải chờ đưa thiết bị sửa chữa mua Về thời gian cụ thể, xây dựng cho dự án Hệ thống điện dự phịng: Khi điện lưới: tự động kích hoạt thông thường từ 15 - 30 giây Cung cấp điện cho hệ thống ưu tiên gồm: thang máy, chiếu sáng hành lang - sân vườn, hệ thống công cộng (bơm nước, hầm, PCCC,…) Khi có điện trở lại: Bộ phận kỹ thuật kiểm tra an toàn thiết bị ổn định điện lưới trước chuyển đổi sang điện lưới, từ - 15 phút 8.3 Khu vực sảnh Hệ thống điều hòa sảnh cư dân (nếu có) thiết kế tách biệt, tính vào phí quản lý Việc quản lý sử dụng hàng ngày theo quy định cụ thể quy trình riêng, tùy theo thiết kế dự án Tuy nhiên theo nguyên tắc bật tắt mùa Đông/mùa Hè, nhiệt độ quy định thống bao nhiêu,… Quản lý tránh xảy xung đột khách sử dụng dịch vụ tầng shophouse với cư dân, tùy thuộc thiết kế xây dựng dự án cụ thể Tuy nhiên tuân thủ theo ngun tắc lắp cửa kính kiểm sốt thẻ từ ngăn lối vào sảnh thang máy hầm, có cư dân có thẻ vào sảnh thang máy Khách đến shophouse lên tầng theo lối thang Căn số lượng xe thực tế cư dân, ưu tiên bố trí xe vào khu thương mại đỗ xe hầm (nếu vị trí trơng) ngồi đường xung quanh dự án II Đào tạo cán Tổ chức đào tạo, kiểm tra đánh giá nhân phục vụ quản lý vận hành tịa nhà nắm xác, đầy đủ tiêu chuẩn mong muốn Chủ đầu tư kiểm tra thực tế công tác vận hành 17 PHẦN II TIÊU CHUẨN QUẢN LÝ VẬN HÀNH ĐỐI VỚI NHÀ Ở THẤP TẦNG MANG THƯƠNG HIỆU VIMEFULLAND I Tiêu chuẩn chung quản lý vận hành nhà thấp tầng Vệ sinh 1.1 Đảm bảo vệ sinh hạng mục liên quan đến phạm vi Nhà cư dân - Cây xanh cảnh quan Khu Nhà xanh tốt, khơng có héo, vàng Lá ko có bụi bám dầy Khơng có mạng nhện Chậu, sỏi trang trí phải sạch, khơng đổi màu, khơng có vết ố, bẩn Chậu khơng nứt, vỡ Tần suất vệ sinh lần/tuần - Đảm bảo vỉa hè lịng đường sẽ, khơng có nước đọng, khơng có rác nổi, khơng vỡ, nứt, lún gạch/đá lát vỉa hè - Hố ga (điện chiếu sáng, viễn thông, đồng hồ nước, nước) cần có nắp đậy kín, ngắn Riêng với hố ga nước, lịng hố ga đảm bảo thơng thống, nước tốt 1.2 Đảm bảo vệ sinh hạng mục chung - Hệ thống bảng biển (bảng hướng dẫn lối đi, bảng dẫn khu vực,…) đặt vị trí, sẽ, khơng mạng nhện, khơng có vết ố, bụi bần Các chữ số, ký hiệu khơng bị gãy, bong, tróc, móp méo, nghiêng đổ Hình ảnh bảng biểu phải rõ ràng, sắc nét, không phai màu sơn - Thùng rác để vị trí, khơng có bụi bẩn, gỉ sét, nắp đựng thuốc sẽ, đá gạt tàn trắng, khơng có rác bẩn… Túi rác bên không đầy 3/4 thùng Thu rác định kỳ lần/ngày Vệ sinh thùng rác lần/ngày rửa tồn lần/tuần - Diệt trùng động vật gây hại theo định kỳ lần/tháng Kỹ thuật 2.1 Đảm bảo vận hành hệ thống kỹ thuật nhà - Cấp điện sinh hoạt, nước: 24/24 Thời gian tối đa phải có mặt để tiếp nhận thông tin cố điện, nước: 15 phút kể từ nhận thông tin (qua email, điện thoại, phần mềm BM/Hotline) - Đảm bảo bật/tắt thiết bị kỹ thuật khu vực chung (âm thanh, ánh sáng, ) theo quy định 18 - Tất hệ thống kỹ thuật (kể hệ thống chiếu sáng quảng cáo) phải sửa chữa, bảo dưỡng để hoạt động đầy đủ theo thiết kế theo tình trạng ban đầu phê duyệt - Đảm bảo hạng mục kỹ thuật trì vận hành theo tiêu chuẩn kỹ thuật - Tần suất kiểm tra: lần/ca trực 2.2 Đảm bảo mỹ quan, an toàn hệ thống kỹ thuật mạng dự án Tất các hệ thống kỹ thuật (bao gồm PCCC, cửa kỹ thuật, miệng lỗ kỹ thuật,…) sau sửa chữa/bảo dưỡng xong phải lắp đặt nguyên trạng, lau chùi Trong trường hợp cần thiết (sứt sát, dính bẩn,…) phải sơn sửa lại để đảm bảo mỹ quan Đảm bảo an toàn điện: Dây điện luồn ống gen chống cháy Nguồn điện ổ cắm cấp nguồn từ CB chống rò điện Các thiết bị điện nối vỏ, tiếp đất Đảm bảo thiết bị điện nhà có cấp bảo vệ Các tủ điện kiểm tra bảo trì sửa chữa để hoạt động đầy đủ theo thiết kế theo tình trạng ban đầu phê duyệt Tần suất kiểm tra lần/tháng Đảm bảo an toàn PCCC: Các khu vực lắp đầy đủ thiết bị báo cháy theo quy định Kiểm tra định kì hệ thống chữa cháy theo qui định Tần suất kiểm tra lần/tuần Máy phát (cung cấp điện cho khu vực chung) ≤ 30 giây kể từ điện lưới Tần suất kiểm tra máy phát điện lần/tuần Lượng dầu Diesel dự trữ đủ vận hành máy phát liên tục 24h (theo định mức) Đảm bảo cung cấp nước 24 /24: Đảm bảo chất lượng nước theo qui định Kiểm tra mẫu nước lần/tháng Đảm bảo phê duyệt giám sát thi công: Các vẽ thiết kế, biện pháp tiến độ thi công cần phê duyệt trước thi công theo qui định Khu nhà pháp luật Đảm bảo việc thi công theo phê duyệt Cần có nghiệm thu trước đưa vào sử dụng lưu trữ đầy đủ hồ sơ kỹ thuật II Tiêu chuẩn chi tiết quản lý vận hàng nhà thấp tầng Tiêu chuẩn quản lý dịch vụ 1.1 Lễ tân/CSKH trực (giờ theo quy định cụ thể dự án, Lễ tân/CSKH trực theo hành chính, nhân viên kỹ thuật trực 24/24) văn phòng Ban quản lý Khu Nhà để phục vụ cư dân Đảm bảo số hotline ln có người trực 24/24 Ln có Bàn ghế chờ sẵn sàng phục vụ Giờ hoạt động: 07h00 sáng – 21h00 ngày tùy theo tiến độ cư dân 1.2 Thu gom rác: Phương án bố trí cụ thể tần suất, lượng nhân tùy thuộc vào quy mô, thiết kế hệ thống thu gom rác dự án, nhiên tuân thủ theo nguyên tắc Nhân viên vệ sinh thu gom rác hàng ngày theo quy định Khu Nhà tùy theo mùa vụ, theo giai đoạn Thời gian đổ rác thực hàng ngày vào lúc: Từ 15h00 đến 17h00 hàng ngày Thời gian thu gom rác vận chuyển 19 khỏi dự án 18h00 hàng ngày Tại khu vực quy định Khu Nhà trang bị thùng chứa rác, cư dân bỏ rác vào thùng vào thời gian quy định, nhân viên vệ sinh chịu trách nhiệm thu gom chuyển khu vực tập kết rác chung khu vực 1.3 Chăm sóc cảnh quan Sàn/bề mặt gạch đá: Khơ ráo, khơng có rác, khơng trơn trượt, khơng có vết ố loang/đọng nước Bề mặt đá: phẳng, khơng bị nứt lớn/vỡ; sáng bóng khu vực nhà Nếu mặt bàn: kê chắn tâm chân trụ đỡ Mạch gạch: không bị mạch tạo thành rãnh; (đối với khu vực nhà) Trần, tường, cổng chào, mái sân thượng: Không: mạng nhện, vết ố, bẩn, vết vá Ốp chân tường/phào trần/các chi tiết trang trí khơng: bong tróc, nứt vỡ, ẩm mốc Các vết sơn (vá) không lộ rõ Thiết bị gắn tường/trần/cổng chào sẽ, định vị chắn, ngắn, hoạt động tốt Nắp thăm trần/tấm che miệng gió điều hịa khơng bị bẩn, mốc, đậy khít với bề mặt trần Các đồ kim loại (inox, nhôm, sắt…): Đối với khu vực ngồi trời: khơng móp méo, biến dạng không han gỉ cục Sàn/đồ gỗ mây tre: Bề mặt sáng bóng (đối với đồ sơn bóng), khơng bám bụi/vết/nấm mốc, khơng cập kênh/hở nối, khơng có vết trầy xước sâu/dài Cánh cửa/ngăn kéo đóng/mở nhẹ nhàng, khơng có tiếng kêu, khơng hở dấu đinh mối nối, lề không gỉ sét Bàn ghế, đồ nội thất không cập kênh, khớp nối chắn Đồ nội thất đan (nếu có mây tre, giả mây) không đứt dây, bong mối nối Đồ nhựa mi ca: Bề mặt sẽ, không trầy xước lớn Không: mốc, rạn nứt/sứt, biến dạng, đổi màu Bề mặt gương, kính, đờ thủy tinh sành sứ: Khơng có: vết ố, bẩn, vết nứt, sứt mẻ, xước sâu Bề mặt kính: sáng trong, khơng có vết bẩn mặt kính (trừ kính bên ngồi tòa nhà vệ sinh định kỳ theo quy định) Bề mặt gương: sáng, khơng có vệt nước, khơng bong rộp Các vật dụng phục vụ khách ly, cốc, tách…: khơ ráo, bóng khơng mùi Bảng biển, trang thiết bị (điện, báo cháy/khói, hộp PCCC, thiết bị khuếch đại sóng điện thoại, miệng gió, đèn, loa, camera, bảng biển,…): Sạch sẽ, định vị chắn, điều khiển dễ dàng, hoạt động tốt Ngun vẹn (khơng móp méo, bong tróc…); khơng: bám bụi, mạng nhện, gỉ sét Chữ/hình bảng biển, trang thiết bị nguyên đủ nét Khơng xơ lệch/thay đổi vị trí ban đầu Thiết bị cấp nước (vòi nước, ống nước nổi,…): Định vị chắn, tắt mở dễ dàng Hoạt động tốt, lượng nước đều, không bị vàng/gỉ/nghẹt Các khu vực thoát nước (hố ga, hố thoát sàn, cống rãnh, lòng mương…): Thốt nước tốt, khơng ứ đọng, khơng gây tràn nước lên bề mặt, không bốc mùi hôi 20 Nắp hố ga/lưới chắn rác/thốt sàn… cịn ngun vẹn, đậy kín, đặt chắn, khơng cập kênh/lỏng lẻo Hố sàn đổ nước vào hàng ngày Nắp rãnh thoát nước: Sạch sẽ, phủ đủ rãnh, không chắn, thành viền bo mép không bị gãy/đứt đoạn Lịng mương, cống rãnh nước khơng có: nhiều bùn, rác, cỏ, rêu mặt nước Vỉa hè đường giao thơng nội bộ: Khơng có rác, mùi hơi, đọng nước; khơng có vật cản trở giao thơng; khơng tung bụi có phương tiện chạy qua Gạch/đá lát đường khơng vỡ/nứt/lún/cập kênh, khơng có ổ gà/lỗ hổng Nhà chứa rác, thùng rác công cộng: Sạch sẽ, khô thống Tem/biển báo (nếu có) ngun vẹn, rõ ràng Thùng rác phải có túi nylon lót bên kích cỡ, đậy kín (trừ thùng chum, thùng rác chim cánh cụt) Rác không đầy 3/4 thùng không bốc mùi Quanh thùng khơng có rác vương vãi, vết bẩn Xe thùng gom rác (nếu có): sẽ, khơng móp méo; rác để gọn thùng; khơng để lộ thùng rác bên xe di chuyển khu vực phục vụ khách Tập kết xử lý rác theo thời gian quy định khu vực Nhà vệ sinh cơng cộng: Khơng có mùi hơi, sử dụng nến thơm/xịt thơm Đảm bảo bổ sung đầy đủ: khăn lau tay giấy có (10 khăn/2 lavabo tối thiểu 1/3 khay giấy), giấy vệ sinh (tối thiểu 1/3 cuộn), xà phòng rửa tay (tối thiểu cịn 1/3 hộp) Máy sấy tay (nếu có): hoạt động tốt, khơng có bụi/vết bẩn, khơng nứt/vỡ Bình xà phịng (xà bơng): nút nhấn hoạt động tốt, cho lượng xà phòng vừa đủ Cửa vách ngăn cabin tình trạng ngun vẹn, khơng có bụi/vết bẩn Nhà tắm tráng/ nhà tắm cơng cộng: Sàn khơng có rác, tóc, khơng trơn trượt Giá để xà phịng sẽ, gọn gàng (khơng có đồ dùng khách) Rèm/cửa/vách cabin tắm sạch, không mốc Tủ locker: Đánh số rõ ràng, tương ứng tủ chìa khố Có biển dẫn số thứ tự đầu hàng tủ Sạch sẽ, khơ ráo, khơng gỉ sét/bong tróc sơn, cánh cửa không bị lỏng/lệch, hoạt động tốt Cột cờ, cột điện, cột đèn: Cột cờ: sạch, định vị chắn Ln có cờ treo ngắn, ngun vẹn, màu sắc tươi Dây cáp thẳng, không bị chùng hỏng Cột điện, cột đèn: chân thân cột không bám bùn đất Hộp kỹ thuật đậy kín Khơng có dây điện quanh cột 1.4 Tần suất vệ sinh: Tùy thuộc vào quy mô & công tiện ích dự án mà có tần suất vệ sinh khác Tuy nhiên, tối thiểu đạt sau: Khu vực ngoại cảnh, công cộng: Ngoại cảnh: Kiểm tra toàn khu vực làm vệ sinh Quét, nhặt rác úa lối khu vực lòng đường, vỉa hè khuôn viên khu nhà, khu vui chơi trung tâm, Khu vực thu gom rác lần/ngày Thu gom vận chuyển rác lần/ngày Vệ sinh khu vực cống nước thải, khơi thơng rãnh nước vỉa hè, lối xung quanh khu nhà lần/ngày Vệ sinh đồ chơi khu vực vui chơi trung tâm, vườn, đài phun nước 21 lần/ngày Thường xuyên kiểm tra nhặt rác lần/ngày Tẩy vết bẩn phát sinh lần/ngày Vệ sinh sàn đài phun nước lần/ngày Lau ghế đá ghế gỗ lần/ngày Làm biển hiện, cổng vào (dưới 4m) lần/ngày Vệ sinh lau cổng hoa sắt, vòm hoa trang trí lần/tuần Vệ sinh mặt ngồi hệ thống đèn lần/tuần Vệ sinh bàn ghế đá, thùng rác trang trí sân vườn lần/ngày Định kỳ hàng tháng/quý thực vệ sinh bóng đèn (kỹ thuật hỗ trợ tháo lắp) lần/tháng Làm bốt bảo vệ, barrier lần/ngày Làm cột inox hàng rào quanh dự án lần/tuần Khu vực bãi để xe: Quét khu vực bãi đỗ xe lần/ngày Quét dốc lên xuống lần/ngày Thu gom vận chuyển rác lần/ngày Tẩy vết bẩn phát sinh lần/ngày Làm rãnh thoát nước lần/tuần Lau vệ sinh thiết bị PCCC lần/ngày Phun rửa sàn bãi đậu xe, dốc bãi xe lần/tháng Văn phòng BQL Khu nhà: Cọ tẩy bồn rửa, bồn cầu, bệ tiểu, thiết bị khử mùi lần/ngày Lau gương, quét lau sàn lần/ngày Thu gom đổ rác lần/ngày Tra giấy vệ sinh xà phòng rửa tay lần/ngày Tổng vệ sinh nhà vệ sinh lần/tuần Quét mạng nhện bụi trần lần/ngày Khu vực bể bơi trời: Làm khu vực cảnh quan trời lần/ngày Làm nhà vệ sinh công cộng lần/ngày Làm khu vực nhà tắm tráng lần/ngày Vận chuyển rác thải: Thu gom chuyển rác thải lần/ngày vào cuối ngày Thu gom rác có phát sinh lần/ngày Thu gom rác vào ca tối => Vận chuyển đến nơi tập kết công ty vệ sinh môi trường vào ca sáng lần/ngày Khu vực chứa rác thải: Vệ sinh khu vực để thùng rác khử mùi lần/ngày Rửa sàn, thùng rác, tường khử trùng – mùi lần/ngày Tiêu chuẩn chăm sóc xanh 2.1 Định mức nhân theo mật độ xanh: - Đối với thảm cỏ, hoa, bụi thông thường bố trí nhân cơng/80-100m2 Định mức bố trí tùy thuộc theo mặt cụ thể, số lượng chủng loại cây, mật độ trồng (bao gồm toàn công việc liên quan tưới cây, nhổ cỏ dại, vệ sinh dị vật, phun thuốc, bón phân, cắt tỉa,…) - Đối với bóng mát nhân cơng/60-100m2 Định mức bố trí tùy thuộc theo mặt cụ thể, số lượng chủng loại cây, mật độ trồng (bao gồm tồn cơng việc liên quan tưới cây, nhổ cỏ dại, vệ sinh dị vật, phun thuốc, bón phân, cắt tỉa chồi phụ, cành chết, gia cố cọc chống,…) 2.2 Tần suất chăm sóc: Thảm cỏ: Nhặt rác, khô, cỏ dại thảm cỏ để đảm bảo thảm cỏ rác cỏ dại lần/ngày San lấp vị trí cỏ bị hư, lồi lõm đảm bảo mặt cỏ phẳng lần/ngày Nhặt sỏi, đá có đường kính lớn 2cm lộ bãi cỏ lần/ngày Tưới nước lần/ngày Cắt cỏ thu gom vào nơi quy định lần/tháng Bón phân cho cỏ, phun thuốc phát sâu bệnh lần/năm Cắt thảm cỏ 22 lần/tháng tùy thuộc vào tình hình sinh trưởng thảm cỏ tăng tần suất thực hiện: Chiều cao tiêu chuẩn thảm cỏ - 10cm phải dùng máy cắt cỏ phẳng đẹp thẩm mỹ tùy thuộc vào địa hình, gốc bồn cây, viền mép phải chặt viền thẩm mỹ Cây bụi, có tán trịn: Cắt tỉa, tạo tán lần/tháng Tưới nước lần/ngày Theo dõi tình hình sâu bệnh lần/ngày Phun thuốc sâu lần/tháng Bón phân định kỳ lần/năm Cây bóng mát: Cắt tỉa cành khô, cành sâu bệnh, cành um tùm lần/ngày Theo dõi tình hình sâu bệnh lần/ngày Bón phân định kỳ lần/năm Phun thuốc sâu lần/tháng Tưới nước lần/ngày Cọc chống lần/ngày Thường xuyên kiểm tra phát cọc chống bị hư hỏng, lung lay phải xử lý kịp thời Trong trường hợp có nhân tố khác tác động làm hỏng cọc chống phải báo kịp thời để trình phương án xử lý Cây hàng rào, viền, bồn cây: Vệ sinh rác, cỏ dại, tưới nước lần/ngày Cắt tỉa viền bồn cây, tạo tán, tạo hình cho phẳng theo yêu cầu lần/tháng Bón phân lần/tháng Phun thuốc sâu lần/năm Giàn hoa hồng leo: Tưới nước lần/ngày Nhặt vàng, cắt tỉa xấu, trồng dặm chết lần/tháng Bón phân lần/tháng Phun thuốc phịng bệnh lần/tháng Buộc đan hồng leo vào giàn lần/ngày tùy thuộc vào tình hình sinh trưởng Hoa hồng cổ, hoa hồng bụi: Tưới nước lần/ngày Xới đất, cắt tỉa vàng, hoa tàn, cành khô héo lần/ngày Bón phân lần/tháng Phun thuốc phịng bệnh lần/tháng Chống giàn lần/ngày kiểm tra thường xuyên phát cọc chống bị hỏng bổ sung ngay, chất liệu cọc dùng tre nhỏ chịu lực thẩm mỹ, tùy theo An ninh Tùy vào quy mô công dự án có phương án cụ thể, nguyên tắc bảo vệ 24/24h, thực tuần tra khu tiện ích xung quanh dự án bể bơi, sân tenis, lõi khu biệt thự, nhà điều hành… Camera Tại tuyến đường, khu vực bố trí camera quan sát toàn nhà khơng có góc khuất hay điểm mù Thời gian lưu tối thiểu tháng (Số lượng camera lên phương án cụ thể theo thiết kế cụ thể dự án đảm bảo nguyên tắc trên) Nhân viên trực: Nhân viên an ninh trực camera phòng Camera 24/24, số lượng nhân viên tùy thuộc quy mô cụ thể với dự án Hệ thống kỹ thuật 6.1 Tần suất bảo trì bảo dưỡng định kì: hệ thống PCCC, … Hệ thống điện: Trạm biến áp (chỉ kiểm tra sơ an tồn bên ngồi TBA thuộc điện lực quản lý) lần/năm Phòng hạ tổng, tủ điện tổng, tủ tụ bù 23 lần/quý Hệ thống tiếp địa lần/6 tháng Hệ thống chống sét lần/6 tháng Hệ thống cấp điện hạ (sau TBA) bao gồm đường dây ngầm, dây nổi, tủ điện phân phối,… lần/quý Đèn hắt, chiếu sáng sân vườn lần/quý Chiếu sáng khu công cộng lần/quý Máy phát điện lần/tháng Hệ thống cấp thoát nước: Trạm bơm chuyển bậc lần/quý Hệ thống rãnh ngồi nhà lần/q Thiết bị vệ sinh khu vực công cộng lần/tháng Hệ thống PCCC: Ống cấp, trụ nước (kiểm tra cảm quan, thuộc PCCC cấp Tỉnh quản lý) lần/quý Thiết bị chữa cháy cầm tay lần/quý Hệ thống điện nhẹ: Hệ thống Camera giám sát lần/tháng Hệ thống bể bơi: Bảo dưỡng tủ điều khiển bơm lần/quý Vệ sinh bơm lọc, phin lọc, bầu lọc lần/tháng Bảo dưỡng, cân chỉnh lại bơm châm hóa chất lần/tháng Vệ sinh bể cân lần/quý Thay nước bể bơi trước mùa bơi lần/năm Xây dựng bản: Kẻ vẽ, sơn lại vạch hướng dẫn giao thông lần/6 tháng Bảo dưỡng gờ chặn xe ô tô lần/quý Bảo dưỡng, thay gạch ốp, lát bị vỡ sân, vỉa hè khu ngoại cảnh lần/quý 6.2 Thời gian thực bảo trì bảo dưỡng: Tùy vào loại thiết bị bảo dưỡng, đặc điểm dự án, có quy định cụ thể quy trình tác nghiệp chi tiết 6.3 Phòng ngừa, khắc phục cố: Bộ phận kỹ thuật có mặt nơi thơng báo sau từ - 15 phút tùy vào vị trí xảy cố 6.4 Thời gian khắc phục cố Đối với cố nhẹ: khắc phục đến 30 phút kể từ có mặt địa điểm xảy cố Sự cố nhẹ cố: Không gây thiệt hại gây thiệt hại khơng đáng kể Có thể khắc phục chỗ thời gian khắc phục Khơng tốn vật tư tiêu hao tốn vật tư tiêu hao nhỏ băng dính, ốc vít Đối với cố nặng: thời gian khắc phục > ½ ngày Sự cố nặng cố: Gây thiệt hại lớn Không thể khắc phục thời gian ngắn.Tốn nhiều vật tư tiêu hao 6.5 Phương án dự phịng khơng xử lý cố Trong trường hợp điện hỏng đột xuất phạm vi dự án nhà cung cấp cắt nguồn cấp tổng cháy tủ điện tổng  khơng có phương án dự phịng Buộc phải chờ đưa thiết bị sửa chữa mua Về thời gian cụ thể, xây dựng cho dự án 6.6 Hệ thống điện dự phòng Khi điện lưới: tự động kích hoạt thơng thường từ 15 - 30 giây Cung cấp điện cho hệ thống ưu tiên gồm: chiếu sáng giao thông & sân vườn, hệ thống công cộng (bơm nước chuyển bậc, barrier, …) 24 Khi có điện trở lại: Bộ phận kỹ thuật kiểm tra an toàn thiết bị ổn định điện lưới trước chuyển đổi sang điện lưới, từ -15 phút II Đào tạo Tổ chức đào tạo, kiểm tra đánh giá nhân phục vụ quản lý vận hành Khu nhà nắm xác, đầy đủ tiêu chuẩn mong muốn Chủ đầu tư kiểm tra thực tế công tác vận hành PHẦN III PHÍ BẢO TRÌ TẠI CÁC TỊA NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG VÀ NHÀ Ở THẤP TẦNG MANG THƯƠNG HIỆU VIMEFULLAND THEO TIÊU CHUẨN SAVILLS VIỆT NAM Căn Điều 108 Luật nhà số 05/2014/QH15 ngày 25/11/2014 Quốc Hội quy định phí bảo trì; Điều 36 nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà ở; Điều 36, mục 3, Thông tư: 02/2016/TT-BXD ngày 25/2/2016 Bộ xây dựng, quy định quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định Pháp luật, Vimefulland đơn vị phát triển dự án, chủ đầu tư dự án Savills Việt Nam thống việc nộp phí bảo trì, sử dụng phí bảo trì đối chung cư cao tầng nhà thấp tầng sau: Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định Điều 108 Luật Nhà ở; khoản kinh phí tính trước thuế để nộp (Nhà nước khơng thu thuế khoản kinh phí này) Chủ đầu tư dự án mở tài khoản toán ngân hàng (từng dự án có tên ngân hàng, số tài khoản cụ thể thông báo cho khách hàng) hoạt động Việt Nam để nhận tiền bảo trì người mua, thuê mua hộ diện tích khác nhà chung cư nộp; mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư hình thức có kỳ hạn Trong thời gian Phí bảo trì Chủ đầu tư tạm quản lý: tháng lần, Chủ đầu tư thông báo việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bao gồm hóa đơn tài chính, có toán, toán theo quy định pháp luật tài khoản kinh phí bảo trì cịn lại bảng thông tin chung đặt sảnh cư dân Đối với hộ, phần diện tích khác nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị 25 tính theo giá bán hộ có giá cao nhà chung cư nhà thấp tầng Để đảm bảo cho q trình hồn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật, bảo trì hệ thống kỹ thuật, kiến trúc cảnh quan… trước bàn giao nhà cho cư dân, Vimefulland chủ đầu tư dự án thống thuê Savills Việt Nam đơn vị độc quyền tư vấn hồn thiện hệ thống tịa nhà chung cư cao tầng thời gian tư vấn tối đa tháng nhà thấp tầng thời gian tư vấn tối đa tháng Kinh phí tư vấn hồn thiện hệ thống trả cho Savills Việt Nam Chủ đầu tư chi trả Sau Ban quản trị thành lập có văn yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư tạm quản lý chủ đầu tư Ban quản trị thống lập hồ sơ toán số liệu kinh phí bảo trì; vào số liệu tốn hai bên thống nhất, Chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định pháp luật nhà sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì Ban quản trị thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư sang cho Ban quản trị thực theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Bộ Xây dựng ban hành Sau bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, Chủ đầu tư phải có văn báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi Như vậy, có thể thấy rằng, xây dựng khu dân cư, đô thị văn minh việc không đơn giản, địi hỏi trách nhiệm khơng từ quan chức việc ban hành đồng quy định, chế tài quản lý chung cư, nhà thấp tầng; từ Chủ đầu tư việc tuân thủ nghiêm túc đầu tư vận hành dự án; cần thái độ ứng xử người dân, sau người dân nhân tố định môi trường sống tòa nhà chung cư cao tầng khu nhà thấp tầng 26