Nghiên cứu biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố sông công, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2015 2018​

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THU TRANG NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Văn Hùng Thái Nguyên - 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Lê Thu Trang Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, nỗ lực phấn đấu thân, tơi cịn nhận giúp đỡ, động viên, bảo thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp người thân Nhân dịp này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Hoàng Văn Hùng giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người theo sát, tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy giáo ln giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên, cán Phịng Tài ngun Mơi trường, UBND phường Thắng Lợi, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên tất bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ tơi hồn thành đề tài Cuối xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình động viên, tạo điều kiện vật chất tinh thần suốt q trình tơi thực đề tài Một lần xin chân trọng cảm ơn cảm tạ ! Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2019 Học viên Lê Thu Trang MỤC LỤC Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học nghiên cứu 1.1.1 Cơ sở lý luận nghiên cứu 1.1.2 Cơ sở thực tiễn nghiên cứu .7 1.1.3 Cơ sở pháp lý nghiên cứu .16 1.2 Tình hình biến động giá đất giới Việt Nam 18 1.2.1 Tình hình biến động giá đất giới 18 1.2.2 Tình hình biến động giá đất Việt Nam .20 1.2.3 Tình hình biến động giá đất địa bàn thành tỉnh Thái Nguyên 21 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 22 2.1.1 Đối tượng 22 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu .22 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành .22 2.3 Nội dung nghiên cứu 22 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.3.1 Đánh giá tình hình thành phố Sông Công tác động đến công tác quản lý nhà nước đất đai .22 2.3.2 Đánh giá thực trạng giá đất đô thị thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 22 2.3.3 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 22 2.3.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất thực hiệu công tác định giá đất hiệu thành phố Sông Công .22 2.4 Phương pháp nghiên cứu 22 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 22 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 23 2.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 25 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 3.1 Đánh giá tình hình thành phố Sơng Cơng tác động đến công tác quản lý nhà nước đất đai 26 3.1.1 Điều kiện tự nhiên .26 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 27 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 30 3.2 Thực trạng giá đất đô thị thành phố Sông Công 31 3.2.1 Các tuyến đường chọn để điều tra .31 3.2.2 Thực trạng giá đất đô thị tuyến đường chọn để điều tra 34 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị thành phố Sông Công .48 3.3.1 Ảnh hưởng điều kiện tự nhiên 48 3.3.2 Khả sinh lợi 56 3.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng dựa theo kết điều tra thực tế thị trường 58 3.3.4 Các yếu tố khác 59 3.3.5 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị địa bàn thành phố Sông Công 60 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất thực hiệu công tác định giá đất hiệu thành phố Sông Công .66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68 Kết luận .68 Kiến nghị 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 Phụ lục 01 Phụ lục 02 Phụ lục 03 Phụ lục 04 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN VIẾT TẮT BĐS CB CP Gqđ Gtt LĐĐ NĐ NQ QSDĐ 10 SDĐ 11 TB 12 UBKT 13 UBND 14 VND 15 VT Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Sông Công năm 2018 Bảng 3.2: Giá đất theo quy định Nhà nước giai đoạn 2015 – 2018 nhóm đường Bảng 3.3: Giá đất thực tế thị trường giai đoạn 2015 – 2018 Bảng 3.4: So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tuyến đường nhóm giai đoạn 2015 - 2018 Bảng 3.5: Mức chênh lệch giá theo quy định Nhà nước vị trí giai đoạn 2015 - 2018 Bảng 3.6: Mức chênh lệch giá đất thực tế vị trí giai đoạn 2015 2018 52 Bảng 3.7: Đặc điểm số đất đoạn đường từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề Bảng 3.8: Cơ sở hạ tầng, điều kiện sống tuyến đường đặc trưng Bảng 3.9: Mức thu nhập trung bình theo nghề nghiệp chủ SDĐ Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Biểu đồ cấu sử dụng đất thành phố Sông Cơng năm 2018 31 Hình 3.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường tuyến đường điển hình 49 Hình 3.3: Đồ thị so sánh giá đất thị trường đoạn đường Từ tường rào phía Nam Bưu điện đến ngã ba Mỏ Chè theo đặc điểm đất 55 Hình 3.4: Đồ thị mức độ ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất 57 Hình 3.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Sơng Cơng 61 Hình 3.6: Biểu đồ quan hệ tiêu đánh giá khu vực nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Hình 3.7: Đồ thị thể mức độ ảnh hưởng tới giá đất 62 thông qua nghề nghiệp chủ SDĐ 63 Hình 3.8: Biểu đồ số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 64 Hình 3.9: Biểu đồ quan hệ tiêu khu vực nghiên cứu, tiêu MDS (Stress 0,1) Phân tích MDS Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 65 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên, loại tài nguyên sản xuất, nguồn nội lực - nguồn vốn to lớn đất nước thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư - xây dựng sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh-quốc phịng (Hồ Thị Lam Trà cs,2006) Chính mà đất đai có tầm quan trọng lớn vấn đề sống dân tộc, quốc gia Mặt khác, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn số lượng, cố định vị trí việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể có quản lý hợp lý Việc đầu tư xã hội để làm tăng giá trị đất đai, phần lớn đầu tư trực tiếp cho tài sản khác như: hệ thống cở sở hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội,…Vì vậy, chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất đai trừu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho đất, thiếu sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng tới giá đất Đối với đất đai mà nói, giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi nhuận trình mua bán, biểu mặt giá trị quyền sở hữu tài sản Mặt khác, giá đất công cụ vĩ mô Nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế (Nguyễn Thế Huấn cs, 2009) Hiện nay, giá đất thị trường biến động lớn, giá tăng cao nhanh qua năm Trong đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất Nhà nước lại không tăng nên gây chênh lệch lớn so với thị trường Những bất hợp lý giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mối quan tâm lớn Vì xác định ảnh hưởng yếu tố đến giá đất mức độ ảnh hưởng giúp giải vấn đề liên quan tới đất chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi mục đích SDĐ, thị hóa, dự án sử đụng đất cần có bồi thường giải phóng mặt Ngày 15/05/2015, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị số 932/NQ-UBTVQH13 thành lập thành phố Sông Công trực thuộc tỉnh Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Người điều tra Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN Chủ sử dụng đất http://lrc.tnu.edu.vn Lê Thu Trag Phụ lục 02 Bảng mã hoá Nghề nhiệp 1= Kinh doanh, DV 2= CB, công nhân, viên chức 3= LĐ tự Dân tộc 1= Kinh 2= Tày 3= Nùng Thu nhập bình quân đầu người (triệu đồng/tháng) 1= từ triệu đến triệu 2= từ 5triệu đến triệu 3= từ triệu đến triệu 4= từ triệu trở lên Diện tích đất (m ) 1=110 Hình thể 1= Hình chữ nhật 2= Hìh thang 3= Hình bình hành 4= Hình khác Trục đường 1= đường nhóm I 2= đường nhóm II 3= đường nhóm III 4= đường nhóm IV Vị trí 1= < 100m Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN 2= 100m – 200m 3= 201m – 300m = > 300m Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Phụ lục 03 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Bảng thơng tin Mã hố từ phiếu điều tra Phiếu Truc số Nghe_ng Dan_toc Thu_nhap _duong 1 hiep 1 1 3 1 1 1 1 1 10 1 3 11 1 12 1 13 2 14 1 2 15 16 17 2 18 2 19 2 20 2 21 1 22 1 23 2 24 1 25 1 26 2 27 3 28 1 29 3 30 1 31 32 1 33 1 34 1 35 1 36 3 37 1 Số hóa Trung tâm Học liệu 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 4 4 4 4 4 4 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN 1 1 1 1 2 1 3 1 2 2 2 http://lrc.tnu.edu.vn 1 3 1 2 Phụ lục 04 Số liệu phân tích mối quan hệ tương tác yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn thành phố Sông Công PRIMER 17/09/2019 Similarity Create triangular similarity/distance matrix Worksheet File: C:\Users\ASUS\Desktop\bangmahoa.xls Sample selection: All Variable selection: All Parameters Analyse between: Samples Similarity measure: Bray Curtis Standardise: No Transform: Square root Outputs Worksheet: Sheet1 CLUSTER Hierarchical Cluster analysis Similarity Matrix File: Sheet1 Data type: Similarities Sample selection: All Parameters Cluster mode: Group average Use data ranks: No Samples Truc_duong Dan_toc Thu_nhap Nghe_nghiep Dien_tich Hinh_the Co_so_ha_tang Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 mat_do_giao_thong Vi_tri Dieu_kien_song Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2015_2017 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2018 Gia_thi_truong_nam_2015 Gia_thi_truong_nam_2016 Gia_thi_truong_nam_2017 Gia_thi_truong_nam_2018 Gia_nha_nuoc tiep_Can_van_ban_phap_luat phap_ly_thua_dat Combining 13+14 -> 20 at 98,86 11+12 -> 21 at 98,43 15+16 -> 22 at 98,26 7+10 -> 23 at 98,08 20+22 -> 24 at 97,37 18+19 -> 25 at 95,78 21+24 -> 26 at 95,29 8+23 -> 27 at 95,23 17+25 -> 28 at 94,46 2+28 -> 29 at 94,14 1+9 -> 30 at 92,99 27+29 -> 31 at 92,81 26+30 -> 32 at 90,98 3+6 -> 33 at 88,83 5+32 -> 34 at 88,69 4+34 -> 35 at 87,87 33+35 -> 36 at 85,58 31+36 -> 37 at 80,04 Outputs Plot: Plot1 MDS Non-metric Multi-Dimensional Scaling Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Similarity Matrix File: Sheet1 Data type: Similarities Sample selection: All Best 3-d configuration (Stress: 0,04) Sample Truc_duong Dan_toc Thu_nhap Nghe_nghiep Dien_tich Hinh_the Co_so_ha_tang mat_do_giao_thong Vi_tri Dieu_kien_song Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2015_2017 -1,03 0,18 0,02 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2018 Gia_thi_truong_nam_2015 Gia_thi_truong_nam_2016 Gia_thi_truong_nam_2017 Gia_thi_truong_nam_2018 Gia_nha_nuoc tiep_Can_van_ban_phap_luat phap_ly_thua_dat Best 2-d configuration (Stress: 0,07) Sample Truc_duong Dan_toc Thu_nhap Nghe_nghiep Dien_tich Hinh_the Co_so_ha_tang mat_do_giao_thong Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN Vi_tri Dieu_kien_song Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2015_2017 -1,06 -0,18 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2018 Gia_thi_truong_nam_2015 Gia_thi_truong_nam_2016 Gia_thi_truong_nam_2017 Gia_thi_truong_nam_2018 Gia_nha_nuoc tiep_Can_van_ban_phap_luat phap_ly_thua_dat STRESS VALUES Repeat 3D 10 ** = Maximum number of iterations used 3-d : Minimum stress: 0,04 occurred 10 times 2-d : Minimum stress: 0,07 occurred times Outputs Plot: Plot2 PCA Principal Component Analysis Worksheet File: C:\Users\ASUS\Desktop\fwdemgithylunvnvccsliuiutramhoc\bangmahoa.xls Sample selection: All Variable selection: All Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Eigenvalues PC Eigenvalues %Variation Cum.%Variation (Coefficients in the linear combinations of variables making up PC's) Variable PC1 PC2 PC3 PC4 PC5 -0,104 0,261 0,056 0,127 -0,151 -0,105 0,221 -0,127 0,119 0,251 -0,097 0,164 -0,237 -0,297 0,176 -0,145 0,181 -0,045 -0,105 -0,052 -0,050 0,292 0,011 0,169 -0,244 -0,033 0,290 -0,167 0,212 -0,023 -0,003 0,260 -0,330 0,161 -0,097 -0,113 0,194 -0,054 0,078 0,320 -0,104 0,236 0,044 -0,173 0,195 10 -0,118 0,215 -0,022 -0,241 -0,083 11 -0,136 0,199 0,031 -0,004 -0,115 12 -0,119 0,188 0,012 0,099 0,120 13 -0,126 0,095 -0,199 -0,142 -0,168 14 -0,165 0,074 -0,104 -0,156 0,017 15 -0,114 0,173 0,200 0,141 0,233 16 -0,088 0,239 0,207 -0,027 0,053 17 -0,145 0,093 0,169 -0,224 -0,054 18 -0,162 0,061 0,062 -0,101 0,087 19 -0,137 0,076 0,282 0,125 -0,129 20 -0,137 0,063 0,314 -0,138 0,035 21 -0,155 -0,092 0,120 -0,078 0,183 22 -0,154 -0,014 0,233 -0,038 -0,161 23 -0,158 0,032 0,132 -0,111 -0,067 24 -0,173 -0,063 0,026 -0,072 -0,012 25 -0,142 -0,080 -0,107 -0,079 0,112 26 -0,157 0,032 -0,066 -0,160 -0,237 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 27 -0,153 -0,013 -0,009 0,275 -0,036 28 -0,138 -0,176 0,089 0,073 0,164 29 -0,162 -0,024 -0,076 -0,072 -0,223 30 -0,145 -0,119 0,223 -0,035 -0,058 31 -0,159 -0,097 -0,011 0,195 0,047 32 -0,154 -0,145 0,047 0,128 0,128 33 -0,159 -0,128 0,005 -0,002 0,128 34 -0,160 -0,137 0,023 0,034 0,003 35 -0,151 -0,119 -0,206 -0,132 0,036 36 -0,162 -0,089 -0,092 -0,029 0,011 37 -0,159 -0,111 -0,193 -0,056 0,052 38 -0,153 -0,118 -0,141 -0,145 -0,047 39 -0,151 -0,009 -0,054 0,208 0,222 40 -0,151 0,005 0,095 0,258 0,135 41 -0,141 -0,080 -0,139 -0,196 0,125 42 -0,160 -0,032 0,032 -0,013 -0,193 43 -0,162 -0,045 0,041 -0,030 0,074 44 -0,158 -0,108 -0,151 0,078 0,104 45 -0,163 -0,110 0,093 -0,014 -0,078 46 -0,166 -0,053 0,006 0,109 -0,193 47 -0,146 -0,088 -0,206 0,181 -0,173 48 -0,150 -0,103 -0,224 0,152 -0,049 49 -0,160 -0,097 0,029 0,170 -0,084 50 -0,159 -0,062 -0,014 0,117 -0,218 Principal Component Scores Sample Truc_duong Dan_toc Thu_nhap Nghe_nghiep Dien_tich Hinh_the Co_so_ha_tang mat_do_giao_thong Vi_tri Dieu_kien_song Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2015_2017 -7,315 -1,596 0,065 -0,616 0,458 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2018 Gia_thi_truong_nam_2015 Gia_thi_truong_nam_2016 Gia_thi_truong_nam_2017 Gia_thi_truong_nam_2018 Gia_nha_nuoc tiep_Can_van_ban_phap_luat phap_ly_thua_dat Outputs Plot: Plot3 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ... ‘? ?Nghiên cứu biến động số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20152 018’’ Mục tiêu đề tài - Đánh giá thực trạng biến động giá đất đô thị thành phố. .. Đánh giá thực trạng giá đất đô thị thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015- 2018 2.3.3 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai. .. Đánh giá thực trạng giá đất đô thị thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015- 2018 22 2.3.3 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái