Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố việt trì tỉnh phú thọ giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN LƯƠNG TRUNG KIÊN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN LƯƠNG TRUNG KIÊN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Mã số ngành : 85 01 03 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Đức Nhuận Thái Nguyên - Năm 2018 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin can đoan số liệu kết sử dụng để nghiên cứu viết luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc rõ ràng giúp đỡ trình làm luận văn cảm ơn Tác giả luận văn Nguyễn Lương Trung Kiên ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình thực luận văn nhận quan tâm, giúp đỡ cá nhân, tập thể, quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Đức Nhuận trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tơi suốt q trình làm luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực tốt luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thành phố Việt Trì; Phịng Tài nguyên Môi trường thành phố Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Nguyễn Lương Trung Kiên iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC HÌNH vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Một số khái niệm 1.1.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất .5 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất .7 1.2 Cơ sở pháp lý 1.3 Cơ sở thực tiễn 12 1.3.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất số nước giới 12 1.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 14 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .18 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 18 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu 18 2.1.3 Địa điểm thời gian tiến hành 18 2.2 Nội dung nghiên cứu 18 2.3 Phương pháp nghiên cứu 19 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: .19 2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp: 19 iv 2.3.3 Phương pháp chuyên gia: 20 2.3.4 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu xử lý số liệu điều tra .20 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 21 3.1 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ 21 3.1.1 Tình hình quản lý nhà nước đất đai .21 3.1.2 Biến động đất đai .26 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất đến 31/12/2016 30 3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Việt Trì 34 3.2.1 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 34 3.2.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 43 3.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá địa thành phố Việt Trì .43 3.2.4 Khảo sát công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến cán quản lý người dân 63 3.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số Dự án đấu giá quyền sử dụng đất 69 3.3.1 Hiệu kinh tế 69 3.3.2 Hiệu xã hội .71 3.3.3 Hiệu công tác quản lý Nhà nước 72 3.3.4 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 72 3.4 Một số đề xuất công tác đấu giá đất 73 3.4.1 Giải pháp sách nhà nước 73 3.4.2 Giải pháp kỹ thuật 74 3.4.3 Giải pháp chế tài 74 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .75 KẾT LUẬN 75 KIẾN NGHỊ 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất năm 2010-2016 27 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất 31/12/2016 Thành phố Việt Trì 31 Bảng 3.3: Thơng số kỹ thuật đất đấu giá quyền SDĐ phường Thọ Sơn 46 Bảng 3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất phường Thọ Sơn 46 Bảng 3.5: Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền SDĐ phường Thọ Sơn- thành phố Việt Trì .48 Bảng 3.6: Thông số kỹ thuật đất đấu giá quyền SDĐ phường Tiên Cát 49 Bảng 3.7: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ phường Tiên Cát .51 Bảng 3.8: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất phường Tiên Cát 52 Bảng 3.9: Thông số kỹ thuật đất đấu giá quyền SDĐ phường Minh Nông 53 Bảng 3.10: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ phường Minh Nông .55 Bảng 3.11: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất phường Minh Nông 56 Bảng 3.12: Thông số kỹ thuật đất đấu giá quyền SDĐ xã Sông Lô 59 Bảng 3.13: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Sông Lô 61 Bảng 3.14: Danh sách người trúng đấu giá QSD đất xã Sông Lô .62 Bảng 3.15: Bảng thống kê kết dự án đấu giá QSDĐ 62 Bảng 3.16 Một số ý kiến cán tổ chức đấu giá QSDĐ phiên đấu giá địa bàn thành phố Việt Trì 63 Bảng 3.17 Một số ý kiến người tham gia đấu giá QSDĐ phiên đấu giá địa bàn thành phố Việt Trì 67 vi DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng loại đất thành phố Việt Trì năm 2016 26 Hình 3.2 Biển đổi sử dụng đất thành phố Việt Trì giai đoạn 2010-2016 30 Hình 3.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 43 Hình 3.4 Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án quy hoạch dân cư phường Thọ Sơn – thành phố Việt Trì 47 Hình 3.5 Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án quy hoạch dân cư phương Minh Nông 56 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS :Bất động sản QSDĐ :Quyền sử dụng đất SDĐ :Sử dụng đất UBND :Uỷ ban nhân dân KT-XH : Kinh tế-xã hội HĐND : Hội đồng nhân dân HQKT : Hiệu kinh tế TM&MT :Tài nguyên Môi trường BQL :Ban quản lý GPM :Giải phóng mặt CSHT :Cơ sở hạ tầng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất nước ta trình phát triển cơng nghiệp hóa, đại hóa vấn đề thị hóa diễn mạnh mẽ tỉnh thành nước Trong trình đổi KT-XH nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ hình thành xu hướng yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hoá, có đất đai Khi đất đai trở thành hàng hóa thị trường hình thành giao dịch “ngầm“ đất đai giao dịch đẩy giá đất lên cao so với giá đất Nhà nước ban hành theo khung giá quy định, việc giao đất lúc khơng cịn phù hợp với giá trị thực đất, Nhà nước không kiểm soát giao dịch đất đai khiến nguồn thu từ đất đại bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, hệ thống quản lý đất đai không cập nhập kịp thời thông tin biến động đất đai, tình trạng đất, gây khó khăn cơng tác quản lý Vì vậy, chuyển sang hình thức đất giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trường, phản ánh giá trị thực có đất tất yếu Thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ, tỉnh phát triển kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, kéo theo q trình thị hóa diễn mạnh mẽ toàn tỉnh Nhu cầu sử dụng đất cho mục tiêu phát triển KTXH lớn Trong năm gần Nhà nước có chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thực hướng cho thị trường bất động sản thành phố Giá trị thực đất thị trường phản ánh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên, q trình thực cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất bộc lộ số tồn việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, số chủ đầu tư lúng túng triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng cơng trình sau trúng đấu giá 67 - Đấu giá QSDĐ tiến hành công khai; thời gian niêm yết, thông báo công khai 30 ngày trước đưa đấu giá Người có nhu cầu mua đất có thời gian nghiên cứu hồ sơ, lựa chọn lô đất muốn mua, hay tham khảo giá thị trường gần khu đất đưa đấu giá để có định xác nộp hồ sơ tham gia đấu giá Như vậy, người tham gia đấu giá chủ động trả giá phiên đấu giá, thông thường họ đưa giá thấp so với việc mua đất thông thường theo thị trường - Đấu giá QSDĐ thực chất bán đấu giá chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước tham gia giao dịch trực tiếp, đóng vai trị bên đối tác Người trúng đấu khơng phải thêm phí chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ làm giấy chứng nhận QSDĐ hay loại thuế khác, kể phí mơi giới Giá đất đưa đấu giá bao gồm loại thuế liên quan khác Trong trình nghiên cứu đề tài thu thập ý kiến người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phiên đấu giá tham gia vấn đề như: tiền đặt cọc, giá khởi điểm, giá trúng đấu, bước giá, mức độ hài lịng, tính pháp lý…Với tổng số phiếu điều tra 50 phiếu, tổng hợp bảng 3.17 sau: Bảng 3.17 Một số ý kiến người tham gia đấu giá QSDĐ phiên đấu giá địa bàn thành phố Việt Trì TT Ý kiến người tham gia đấu giá Cách tìm kiếm nguồn thông tin Đấu giá QSD đất thông qua từ đâu? - Qua bạn bè, họ hàng - Qua trung tâm môi giới nhà đất - Qua phương tiện thông tin đại chúng - Qua quan quản lý Nhà đất - Qua kênh thông tin khác Nguồn tài để đầu tư vào bất động sản? - Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng - Nguồn vốn gia đình, họ hàng - Nguồn vốn thu nhập chủ đầu tư (Hộ gia đình) - Nguồn khác Giá đất đưa đấu giá có phù hợp với thu nhập thực tế người dân không ? - Rất phù hợp - Phù hợp Số Tỷ lệ phiếu % 50 100 50 14 22 12 18,0 54,0 26,0 2,0 100 28,0 44,0 24,0 4,0 50 100 17 18 8,0 62,0 27 13 68 10 11 - Khơng phù hợp 15 30,0 Mục đích mua đất ơng (bà) gì? 50 100 - Để 34 68,0 - Để đầu (Đợi giá tăng bán đi) 18,0 - Sản xuất kinh doanh 12,0 - Mục đích khác 2,0 Các đất đấu giá phân lô hợp lý chưa ? 50 100 - Hợp lý 37 74,0 - Chưa hợp lý 13 26,0 Giao dịch BĐS thành phố Việt Trì nào? 50 100 - Rất thuận tiện, nhanh chóng 19 38,0 - Tạm 22 44,0 - Kém 18,0 Môi trường khu vực đưa đấu ? 50 100 - Sạch 27 54,0 - Tạm 14 28,0 - Bụi bẩn 18,0 Theo ông (bà) việc tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng lơ đất có cơng bằng, dân chủ cơng khai 50 100 khơng ? - Có 41 82,0 - Không 18,0 Giá trúng đấu giá so với giá thị trường ? 50 100 - Cao 0 - Ngang 2,0 - Thấp 49 98,0 Ông (bà) cho biết hạ tầng kỹ thuật nhà ở thành phố Việt Trì 50 100 ? - Tốt 23 50,0 - Tạm 18 32,0 - Khơng tốt 18,0 Ơng (bà) có đơn thư, kiến nghị phiên đấu giá khơng ? 50 100 - Có 0 - Không 50 100 (Nguồn: Từ phiếu điều tra) Qua bảng 3.17 cho thấy, ý kiến người tham gia phiên bán đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Việt Trì nguồn thơng tin Đấu giá QSD đất thông qua trung tâm môi giới nhà đất chiếm tỷ lệ (54%); nguồn tài để đầu tư vào 69 bất động sản chủ yếu từ gia đình, họ hàng, lơ đất đưa đấu giá có giá phù hợp với túi tiền người dân, đa số phiếu ý kiến người tham gia đấu giá QSD đất mua đất để ở, lô đưa đấu giá QSD đất phân bố theo ý kiến người tham gia phiên đấu giá hợp lý chiếm tỷ lệ cao (74%), thị trường giao dịch BĐS địa bàn thành phố Việt Trì đánh giá tạm chiếm tỷ lệ cao nhất; môi trường khu vực đưa đấu giá đa số người tham gia phiên đấu giá hài lòng việc tổ chức công tác đấu giá QSD đất công bằng, dân chủ, công khai, nhiên phận nhỏ không hài lòng phiên bán đấu giá hỏi (18%) Nguyên nhân số người tham gia đấu giá hài lòng kết đấu giá họ mua đất theo hình thức đấu giá với giá trúng đấu họ nghĩ thấp giá thị trường (98%), người dân tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp tư vấn đầy đủ trước tham gia đấu giá; phận khơng hài lịng phiên đấu giá họ khơng mua lô đất đăng ký tham gia đấu giá lơ đất có nhiều người nộp hồ sơ đấu giá tạo tính cạnh tranh phiên bán đấu giá Những số thu thập từ phiếu điều tra người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất có mang tính chủ quan người tham gia đấu giá, song cho thấy công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Việt Trì đa số người dân tham gia cảm thấy hài lịng 3.3 Đánh giá hiệu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số Dự án đấu giá quyền sử dụng đất 3.3.1 Hiệu kinh tế - Đối với Nhà nước Quản lý hiệu tài nguyên đất khâu quan trọng trình Cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Sau hình thành khu dân cư với yếu tố hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội làm cho khu đất có khả sản xuất Nông nghiệp hiệu quả, khu đất chưa sử dụng thành khu dân cư khai thác hiệu quỹ đất có địa phương Bên cạnh đó, sức ép dân số nhà ở, việc quy hoạch xây dựng khu dân cư đón đầu việc chuyển mục đích sử dụng đất hình thành khu dân cư tự phát đảm bảo hợp lý việc sử dụng đất Trong khu dân cư thực đấu giá quyền sử dụng đất 70 thành phố Việt Trì sử dụng quỹ đất có địa hình thấp trũng, khả canh tác nông nghiệp thấp - Sự chênh lệch giá trúng giá thị trường góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước - Đấu giá QSD đất nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, khắc phục khó khăn vốn xây dựng sở hạ tầng cho địa phương - Đấu giá QSDĐ tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận QSDĐ So với cách giao đất có thu tiền thơng thường giao đất thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu nhiều so với giao đất có thu tiền trước Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu kinh tế cao từ nguồn lực đất đai hình thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất số tiền thu thấp nhiều so với giao đất theo hình thức đấu giá QSDĐ Kết nghiên cứu qua dự án nêu cho thấy lợi ích kinh tế hình thức đấu giá QSDĐ đem lại Như vậy, với dự án lựa chọn để nghiên cứu công tác bán đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Việt Trì thu cho ngân sách Nhà nước theo giá trúng đấu giá 12.827.123.000 đồng, số tiền thu theo mức giá khởi điểm quy định 12.000.400 đồng Như vậy, nhờ công tác đấu giá QSDĐ góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách Nhà nuớc qua dự án nghiên cứu 827.123.000 đồng, cao gấp khoảng 1,07 lần so với tổng giá khởi điểm * Đối với người sử dụng đất Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an tồn cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lô đất, đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều cơng để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo Đấu giá QSD đất tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thơng tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá 71 giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường Không phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt 3.3.2 Hiệu xã hội Thị trường bất động sản thành phố Việt Trì giai đoạn đầu trình hình thành phát triển Sự đời hình thức đấu giá làm sôi động cho thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thành phố Việt Trì Từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, nhiều cơng trình thành phố, nhiều đường bê tông làm nâng cấp, cải tạo cơng trình phúc lợi Với nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, Nguồn vốn huy động từ đấu giá quyền sử dụng đất hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nơng nghiệp Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường bất động sản Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý mà tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản với tư cách bên đối tác Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận quyền sử dụng đất (mua mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần can thiệp Với giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động giá đất chủ thể tham gia vào thị trường, xóa “giá ảo” bất động sản, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững 72 3.3.3 Hiệu công tác quản lý Nhà nước Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSD đất mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: - Đấu giá QSD đất sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Nếu đấu giá quyền thành phố thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế xã, thị trấn khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai - Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen kẽ khu dân cư, khu vực đất có khả sản xuất Nơng nghiệp khu vực đất đơn vị không sử dụng - Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần bước đưa cơng tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn thành phố đảm bảo chặt chẽ, quy định, sử dụng mục đích, kế hoạch duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền Đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp khai thác quỹ đất hiệu - Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, thực công tác giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhanh chóng dễ dàng, thủ tục hành đơn giản, thời gian ngắn, quan quản lý Nhà nước hoàn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSD đất có đầy đủ sở pháp lý cần thiết theo qui định, thủ tục hành đơn giản, bỏ bớt khâu thủ tục hành khơng cần thiết cấp giấy chứng nhận theo hình thức giao đất Để thực việc đấu giá QSDĐ hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải thực trước bước, có tầm nhìn chiến lược có tính khả thi cao Chính mà quy hoạch sử dụng đất phát triển đồng hơn, tránh tình trạng xây dựng khơng có quy hoạch, góp phần thực hồn thành quy hoạch sử dụng đất địa phương 3.3.4 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.3.4.1 Cơng tác tổ chức - Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín kết đấu giá số khu đất không đạt mức giá cao - Việc xác định mức giá sàn cịn số khó khăn đội ngũ cán công chức, viên chức làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, chưa đào 73 tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, tạo điều kiện cho số “cò” hoạt động lĩnh vực đấu giá đất tồn - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định cụ thể để phịng tránh, chưa có chế tài xử phạt - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất thiếu Mặc dù công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao 3.3.4.2 Đối với người tham gia đấu giá - Một số trường hợp người tham gia đấu giá khơng hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường Việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá, giảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước - Một số người tham gia đấu giá khơng tìm hiểu kỹ quy chế đấu giá nên lúng túng phiên đấu giá - Một số người tham gia đấu giá thực quy chế đấu giá không nghiêm túc, tượng mua hồ sơ người thân nộp hồ sơ để đấu giá đất diễn phổ biến - Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá 3.4 Một số đề xuất công tác đấu giá đất 3.4.1 Giải pháp sách nhà nước - Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thơng tin, việc giao cho Sàn giao dịch BĐS thực Các quan chuyên môn Uỷ ban nhân dân cấp thực nhiệm vụ chun mơn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá - Kiểm tra kỹ hồ sơ người tham gia đấu giá, bên cạnh cần giám sát chặt chẽ phiên đấu giá nhằm giảm bớt tượng thông thầu xảy Bên cạnh nên tiếp nhận hồ sơ trước thời điểm đấu giá đất, biện pháp nhiều thời gian phiên đấu giá giảm bớt tượng “họp dàn xếp” giá trước phiên đấu giá 74 - Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư 3.4.2 Giải pháp kỹ thuật - Đầu tư sở hạ tầng vị trí đấu giá để thu hút người mua - Nghiên cứu hồn thiện sách quy chế đấu giá QSDĐ, áp dụng thống phạm vi tồn quốc - Khi có kế hoạch đấu giá thức sớm thơng báo rộng rãi thông tin khu vực đấu giá thông tin lô đất đấu giá, thông báo nhiều lần nhiều phương tiện thông tin, đảm bảo thông tin đến với nhiều người dân - Cần phải tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng đấu giá - Tăng cường tính cạnh tranh, khai thơng ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản 3.4.3 Giải pháp chế tài - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ rõ ràng, cụ thể, cơng khai, minh bạch để có hiệu sử dụng cao - Trước đấu giá nên có sách bảo đảm Ngân hàng quan tài số tiền mà người trúng đấu giá có để đảm bảo việc nộp tiền sử dụng đất người trúng đấu giá, tránh trường hợp người trúng đấu giá bỏ không nộp tiền vào ngân sách nộp chậm hạn chế số lượng cò tham gia 75 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ KẾT LUẬN 1) Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Việt trì: + Dự án quy hoạch dân cư phường Thọ Sơn: Bao gồm lơ với tổng diện tích 354,9 m2; đấu giá thực đấu giá thành công 3/3 lô đất chiếm 100%, thu với số tiền 2.504.117.000 đồng, tổng giá trị khởi điểm 2.388.095.000 đồng Lợi nhuận tăng thêm 116.022.000 triệu đồng + Dự án quy hoạch dân cư phường Cát Tiên: Bao mơ gồm lơ với tổng diện tích 761,8 m2 Đấu giá thành công 6/6 lô đất, đạt tỷ lệ 100%, Số tiền thu sau phiên đấu giá 4.636.640.000 đồng, tổng giá trị lô đất đưa ban đầu 4.406.200.000 đồng, làm tăng thêm thu ngân sách nhà nước 230.440.000 đồng + Dự án quy hoạch dân cư phường Minh Nơng: Tổng diện tích khu đất 1.063 m2 với 10 lô đất, thực đấu giá thành công 10/10 lô đất đưa vào đấu giá, đạt tỷ lệ 100% Các lô đất bán đấu giá với giá cao vo với giá sàn ban đầu, mang cho ngân sách 2.854.575.000 đồng, cao tổng giá trị ban đầu 171.875.000 đồng (lệch lệch 1,06 lần) + Dự án quy hoạch dân cư xã Sơng Lơ: Tổng diện tích khu đất đấu giá 720 m2 với lô đất Đấu giá thành công 6/6 lô đất, đạt tỷ lệ 100%, thu cho ngân sách Nhà nước 4.603.500.000 đồng, vượt mức giá khởi điểm phê duyệt 283.500.000 đồng (chênh lệch 1,07 lần) 2) Công tác đấu giá QSDĐ đạt nhiều hiệu mặt kinh tế, xã hội trong công tác quản lý sử dụng đất đai như: giúp Nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất; tăng nguồn thu cho ngân sách; tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy phát triển KT-XH thành phố Tuy nhiên, công tác đấu giá QSDĐ thành phố tồn số hạn chế, như: Việc xác định mức giá, sách cịn bất cấp; chưa đáp ứng nhu cầu người tham gia đấu giá 3) Nghiên cứu đề xuất nhóm giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Việt Trì gồm: nhóm giải pháp sách Nhà nước; giải pháp kỹ thuật; giải pháp chế tài 76 KIẾN NGHỊ Để giải số tồn vướng mắc tơi có số kiến nghị sau: 1) Tăng cường quản lý giá đất sát với thời điểm, thị trường BĐS sơi động, điều giúp cho Nhà nước xây dựng giá sát với giá thị trường, hạn chế tối đa nạn đầu tăng thêm nguồn thu cho ngân sách địa phương 2) Xây dựng giá đất hợp lý để thỏa mãn đại đa số đối tượng có nhu cầu thực sự, tránh trường hợp giá cao nên dự án thực khó thành cơng 3) Các giải pháp kỹ thuật cần hoàn thiện trước tiến hành đấu giá, đồng hạ tầng sở, để tăng giá trị khu đất đấu giá yên tâm đối tượng tham gia đáu giá; 4) Các dự án đấu giá đất cần thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thêm nhiều nguời tham gia 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình thị trường BĐS, NXB Nơng nghiệp Chính phủ (1999), Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 18/02/2003 quy định Luật thuế chuyền quyền sử dụng đất Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản; 10 Lê Thành Công (2013), Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thành phố Phúc Thọ, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, trường Đại học Nông Lâm Thái nguyên 11 Hiến pháp năm 1959, NXB Chính trị quốc gia 12 Hiến pháp năm 1980, NXB Chính trị quốc gia 13 Trần Thị Huyền (2012), Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số dự án địa bàn Quận Kiến An - thành phố Hải Phịng, Luận văn thạc sỹ nơng nghiệp, trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 14 Đỗ Thị Lan (2012), Giáo trình Kinh tế đất, nhà xuất Nơng nghiệp 78 15 Luật đất đai 2003, NXB Chính trị quốc gia 16 Luật đất đai 2013 NXB Chính trị quốc gia 17 Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998-2001, NXB trị quốc gia 18 Nguyễn Thị Minh (2011), Đấu giá tài sản pháp luật đấu giá tài sản, NXB Văn hóa – Thơng tin 19 Quốc hội (1995), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18 tháng 02 năm 2003 Bộ trưởng Bộ Tài chế tài việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Bộ Tài (2003) 22 Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2004) 23 Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 24 Nguyễn Thanh Trà, Phạm Ngô Hiếu (2003, 2004), Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số dự án địa bàn thành phố Hà Nội 25 Hồ Thị Lam Trà (2004), Định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 26 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Qn (2006), Giáo trình Định giá đất NXB nơng nghiệp I, Hà Nội 27 Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất dành cho Cao học, Hà Nội PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA ĐỐI TƯỢNG THAM GIA ĐẤU GIÁ Phục vụ nghiên cứu luận văn thạc sỹ chuyên ngành quản lý đất đai Số phiếu: Ngày điều tra: Người điều tra: I THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG Họ tên : Tuổi: Trình độ: Đối tượng: Giới tính: ( )Nam, ( )Nữ Chổ nay:……………………………………………………………… Khả tài chính: ( ) Giàu; ( ) Trung bình; ( ) Nghèo Câu hỏi Xin vui lịng cho biết Anh/chị Tìm kiếm nguồn thông tin BĐS thông qua kênh thông tin nào? Qua bạn bè, họ hàng………………… Qua trung tâm môi giới nhà đất… Qua phương tiện thông tin đại chúng Qua quan quản lý Nhà đất……… Qua kênh thông tin khác…………… Câu hỏi Nguồn tài để đầu tư vào bất động sản Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng ……………… Nguồn vốn gia đình họ hàng………………… Nguồn vốn thu nhập chủ đầu tư (Hộ gia đình)… Nguồn khác…………………………………… Câu hỏi Giá BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế người dân không Phù hợp…… …… Không phù hợp … Câu hỏi Mục đích mua BĐS Anh/chị gì? Để ở…………………………………………………… Để đầu (Đợi giá tăng bán đi)………………………… … Để sản xuất kinh doanh (mở cửa hàng, nhà máy, xí nghiệp, … Mục đích khác (Cho cháu, tích trữ…)………………… ) … … Câu hỏi Mơi trường kinh doanh thị trường BDS thành phố Việt Trì nào? Rất thuận lợi…… Khá thuận lợi…… Kém thuận lợi…… Câu hỏi Giao dịch BĐS thành phố Việt Trì nào? Rất thuận tiện, nhanh chóng… Tạm được…………………… Kém ………………………… Câu hỏi Môi trường tự nhiên thành phố Việt Trì nào? Sạch sẽ……………………… Tạm …………………… Bụi bẩn……………………… Câu hỏi Môi trường văn hóa xã hội thành phố Việt Trì Rất tốt……………………… Chấp nhận được…………… Kém………………………… Rất kém……………………… Câu hỏi Nguyên nhân dẫn đến đóng băng thị trường BĐS từ năm 2011 đến Khủng hoảng kinh tế khu vực ……… Khủng hoảng kinh tế nước…… Thu nhập người dân giảm…… Lạm phát…………… 5.Khác……………… Câu hỏi 10 Anh/ Chị cho biết hạ tầng kỹ thuật nhà ở thành phố Việt Trì sao? Ý kiến đánh giá Điện Giao thông Nước Hệ thống Khu vệ Vệ sinh Mơi nước sinh trường Rất tốt Tốt Tạm Không tốt Ý kiến khác , ngày tháng Người vấn năm 2016 Đối tượng vấn ... đấu giá quyền sử dụng đất 19 - Quản lý sử dụng tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Việt Trì – tỉnh Phú Thọ: - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất. .. - Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ - Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng. .. quỹ đất - Ủy ban nhân dân thành phố Việt Trì tơi tiến hành nghiên cứu đề tài ? ?Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2014 - 2016? ??