Quyền đối với bất động sản liền kề trong BLDS 2015

Quyền bất động sản liền kề BLDS 2015 Th.s NGUYỄN THỊ HƯỜNG ( Viện Nhà nước Pháp luật) - Cũng pháp luật nhiều quốc gia giới, pháp luật dân Việt Nam quy định quyền địa dịch với tên gọi dài dễ hiểu quyền bất động sản liền kề Quyền bất động sản liền kề chế định pháp luật ghi nhận từ sớm, từ thời La Mã cổ đại có bước tiến dài việc áp dụng thực tiễn “Địa địch định nghĩa việc bất động sản chịu khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác Với cách định nghĩa đó, bất động sản coi chủ thể, đặc biệt, có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên để làm việc đó, điều kiện bất động sản tồn cố định cộng đồng láng giềng, cần phải “đi qua” bất động sản khác, trình xây dựng đường thông thương với xã hội” Như vậy, địa dịch phiền lụy áp đặt cho bất động sản, theo ngơi nhà hay đất chịu địa dịch phải chịu khai thác, sử dụng hạn chế nhằm phục vụ cho việc sử dụng, vận hành bất động sản liền kề 19 tháng 04 năm 2018 08:59 GMT+7 Bình luận Quyền bất động sản liền kề quyền phái sinh từ chế định sở hữu Ở Việt Nam, quyền quy định Bộ luật Dân (BLDS) năm 1995, năm 2005 tiếp tục ghi nhận BLDS 2015 mục riêng Chương XIV “Quyền khác tài sản” gồm 12 điều (từ Điều 245 đến Điều 256) So với BLDS năm 2005, quyền bất động sản liền kề BLDS năm 2015 có điểm sau: Thứ nhất, đưa khái niệm quyền bất động sản liền kề Theo nghĩa rộng, quyền bất động sản liền kề chế định pháp luật dân sự, tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu chủ thể khác nhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu cách hợp lý Theo nghĩa hẹp, quyền bất động sản liền kề quyền chủ sở hữu bất động sản (bị vây bọc) điều kiện pháp luật quy định, sử dụng bất động sản (vây bọc) người khác phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng cách hợp lý bất động sản thuộc sở hữu mình[1] BLDS năm 2005, nhà làm luật không sử dụng thuật ngữ quyền bất động sản liền kề mà sử dụng thuật ngữ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để nói quyền lối đi, cấp, nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác Điều 273 với nội dung “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để đảm bảo nhu cầu lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý phải đền bù khơng có thỏa thuận khác” So với BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 bỏ cụm từ “sử dụng hạn chế” Việc bỏ cụm từ lý giải sau: (1) từ “sử dụng” cộng với từ “quyền” phía trước trở thành “quyền sử dụng” dễ dẫn đến hiểu nhầm với “quyền sử dụng” nội hàm quyền sở hữu nên việc bỏ từ “sử dụng” để không gây nhầm lẫn; (2) yếu tố “hạn chế” không cần thể thuận ngữ “định danh” quyền mà nội hàm nên nội hàm quyền thể hiện[2] Điều 245 đưa khái niệm quyền bất động sản liền kề quy định BLDS năm 2015 tiến BLDS năm 2015 so với luật trước Theo đó, quyền bất động sản liền kề định nghĩa sau:“Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền Như vậy, chất, quyền bất động sản liền kề loại vật quyền, cho người hưởng quyền có quyền định “bất động sản chịu hưởng quyền” dựa mối liên hệ hai bất động sản, theo đó, bất động sản phải chịu gánh nặng nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản lại thuộc quyền sở hữu người khác[3] Tuy nhiên, theo nguyên lý chung, địa dịch (quyền bất động sản liền kề) quan hệ bất động sản với bất động sản khác, mà quan hệ chủ sở hữu bất động sản với Thơng qua đó, chủ sở hữu bất động sản sử dụng bất động sản thuộc sở hữu người khác để phục vụ cho việc khai thác bất động sản thuộc quyền sở hữu Thứ hai, bổ sung quy định hiệu lực quyền bất động sản liền kề Hiệu lực quyền bất động sản liền kề quy định BLDS năm 2015 (BLDS năm 2005 khơng có quy định) “Quyền bất động sản liền kề có hiệu lực cá nhân, pháp nhân chuyển giao bất động sản chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” (Điều 247) Như vậy, quyền bất động sản liền kề tồn bất động sản liền kề tồn Chỉ bất động sản liền kề khơng cịn nữa, bất động sản nhập làm một, nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề khơng cịn quyền Do đó, đời sống, bất động sản liền kề chuyển giao quyền bất động sản liền kề có hiệu lực người chuyển giao đó[4] Thứ ba, bổ sung nguyên tắc thực quyền bất động sản liền kề Pháp luật dân tôn trọng nguyên tắc tự thỏa thuận chủ thể Vì thế, trường hợp, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có thỏa thuận với việc sử dụng bất động sản liền kề tn theo thỏa thuận Nếu bên chủ thể khơng có thỏa thuận với nhau, tuân theo quy định pháp luật Chính thế, BLDS năm 2015 quy định rõ nguyên tắc thực quyền bất động sản liền kề, là: “1 Bảo đảm nhu cầu hợp lý việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền; Không lạm dụng quyền bất động sản chịu hưởng quyền; Không thực hành vi ngăn cản làm cho việc thực quyền bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.”(Điều 248) Việc quy định nguyên tắc làm pháp lý cho việc thực quyền bất động sản liền kề chủ thể Vì, việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đặt mối tương quan với quyền lợi ích chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền Các bên cần tôn trọng, tạo điều kiện thuận lợi để thực quyền nghĩa vụ việc khai thác công dụng bất động sản; hạn chế tối đa hành vi ngăn cản, gây trở ngại cho việc thực quyền chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền Thứ tư, bổ sung xác lập quyền bất động sản liền kề Điều 274 BLDS năm 2005 quy định: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận theo quy định pháp luật” Với quy định này, quyền bất động sản liền kề không tồn mặc nhiên, mà phải dựa sở định với điều kiện định Những hành vi điều kiện phải phù hợp với yêu cầu pháp luật kể việc thỏa thuận ý chí bên phải tuân thủ theo pháp luật khơng có thỏa thuận vô giới hạn Tuy nhiên, vào quy định khác Bộ luật này, quyền bất động sản liền kề xác lập theo địa tự nhiên (Điều 277) Ngoài theo BLDS năm 2005 là: theo thỏa thuận, theo quy định pháp luật theo địa tự nhiên, BLDS năm 2015 bổ sung thêm làm phát sinh quyền bất động sản liền kề “xác lập theo di chúc” Đây có ý nghĩa lớn, di chúc thể ý chí cá nhân nhằm chuyển tài sản cho người khác sau chết Di chúc theo quy định điều luật chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền Khi chủ sở hữu chết có để lại di chúc hợp pháp, ý chí chủ thể dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc hưởng quyền bất động sản (sử dụng hạn chế bất động sản) tơn trọng thực hiện[5] Thứ năm, bổ sung quy định thay đổi việc thực quyền bất động sản liền kề Điều 249 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp có thay đổi sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực quyền bất động sản hưởng quyền chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thời hạn hợp lý Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này” Đây quy định hoàn toàn BLDS năm 2015 nhằm bảo đảm quyền chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền Việc thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có vai trị việc tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chủ động tìm giải pháp thay thế, dự phòng để bảo đảm cho việc sử dụng bất động sản hưởng quyền không bị gián đoạn[6] Thứ sáu, dự liệu đầy đủ trường hợp chấm dứt quyền bất động sản liền kề BLDS năm 2015 chủ yếu kế thừa quy định Điều 279 BLDS năm 2005 chấm dứt quyền bất động sản liền kề, cứ: bất động sản liền kề với bất động sản chủ sở hữu thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm một; chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Tuy nhiên, khái quát thực tiễn thi hành có nhiều cách tiếp cận mới, BLDS năm 2015 dự liệu đầy đủ trường hợp chấm dứt quyền bất động sản liền kề theo quy định Điều 256, là: – Bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu người (hay nói khác đi, bất động sản liền kề bất động sản chủ sở hữu thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm một) Trong trường hợp này, nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bị chấm dứt (người ta sử dụng hạn chế bất động sản họ, ngồi hạn chế chung pháp luật quy định loại bất động sản đó) [7] – Việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng cịn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền Quy định hiểu là, chủ sở hữu sử dụng quyền bất động sản liền kề đến thời điểm định không cần thiết không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề để phục vụ cho việc khai thác, sử dụng bất động sản Điều thực qua hành vi sau đây: (1) Từ chối quyền sử dụng thông qua lời tuyên bố văn Việc thể phải bảo đảm yêu cầu có hiệu lực giao dịch dân chủ thể, nội dung tự nguyện ý chí; (2) Việc từ chối sử dụng quyền bất động sản liền kề thể hành vi người có quyền bất động sản liền kề để thể từ bỏ quyền họ không tiếp tục sử dụng quyền bất động sản liền kề, hành vi: Chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng quyền bất động sản liền kề thơng thường họ có hệ thống khác thay họ chủ động loại bỏ đối tượng quyền bất động sản liền kề – Theo thỏa thuận bên Chủ sở hữu ngồi việc từ bỏ khơng tiếp tục sử dụng quyền bất động sản liền kề, họ thỏa thuận chấm dứt sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Việc thỏa thuận thơng qua quy định pháp luật liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất, phải lập thành văn bản, có xác nhận quan có thẩm quyền nhằm tránh tranh chấp phát sinh – Trường hợp khác theo quy định pháp luật Có thể kể đến trường hợp như: Bất động sản liền kề khơng cịn bị sói mịn, lở, sụt, lún, định quan có thẩm quyền giải phóng mặt bằng, mở đường công cộng qua bất động sản bị vây bọc…[8] Thứ bẩy, quy định cụ thể quyền lối qua bất động sản liền kề “Lối đi” với nghĩa “khoảng đất hẹp dùng để vào nơi đó”[9] Lối đường cơng cộng từ bất động sản bị vây bọc qua bất động sản thuộc hay nhiều chủ sở hữu qua liên tiếp nhiều bất động sản thuộc chủ sở hữu khác nhau[10] Nếu BLDS năm 2005 quy định quyền lối qua bất động sản liền kề trường hợp bất động sản “khơng có lối ra”, tức bất động sản bị vây bọc hoàn toàn Nhưng thực tế, có nhiều bất động sản có lối ra, lối không đủ để đường cơng cộng, gây nhiều khó khăn cho việc sử dụng, khai thác hợp lý bất động sản thực tế xảy khơng tranh chấp kéo dài, chưa đủ sở pháp lý để giải Điều 254 BLDS năm 2015 giải bất cập theo hướng tiếp cận là, quy định cho chủ sở hữu bất động sản quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối trường hợp lối có khơng đủ để coi hợp lý, cụ thể sau: “1 Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có khơng đủ lối đường cơng cộng, có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý phần đất họ Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền u cầu Tịa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định Trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà khơng có đền bù” Tính thuận tiện hợp lý thể chỗ, phải bảo đảm cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khai thác, sử dụng bất động sản có hiệu Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khơng thể tự định “lối đi” theo ý mình, mà cần phải có đồng ý chủ sở hữu bất động sản liền kề Phải kết hợp quyền lợi bên việc xác lập lối đi, nguyên tắc bảo đảm quyền lợi bên, nghiêng phía làm trầm trọng tình trạng bên Quan trọng nữa, chủ sở hữu bất động sản liền kề láng giềng dễ dàng dẫn đến bất lợi sau giải pháp thích hợp đồng thuận họ chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác[11] Kết luận Xuất phát từ đặc tính tự nhiên với tính chất khơng thể di dời bất động sản, thế, chế định quyền bất động sản liền kề đặt BLDS năm 2015 có quy định mới, cụ thể quyền bất động sản liền kề, tạo sở pháp lý cho chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân xác định quyền, nghĩa vụ sử dụng bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu người khác Hơn nữa, tranh chấp quyền bất động sản liền kề ngày diễn phổ biến phức tạp thực tế đời sống đặt yêu cầu giải cách thấu đáo Do vậy, nhận thức chất quyền này, tìm hiểu phát sinh, chấm dứt, nội dung cụ thể quyền phạm vi quyền bất động sản liền kề vấn đề cần đặt để nhằm hạn chế tranh chấp phát sinh, nâng cao tính ổn định, góp phần bảo đảm hịa thuận, văn minh trình khai thác, sử dụng tài sản chủ sở hữu[12]./  ... quyền bất động sản liền kề quy định BLDS năm 2015 tiến BLDS năm 2015 so với luật trước Theo đó, quyền bất động sản liền kề định nghĩa sau:? ?Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất. .. dứt quyền bất động sản liền kề BLDS năm 2015 chủ yếu kế thừa quy định Điều 279 BLDS năm 2005 chấm dứt quyền bất động sản liền kề, cứ: bất động sản liền kề với bất động sản chủ sở hữu thực quyền. .. tồn bất động sản liền kề tồn Chỉ bất động sản liền kề khơng cịn nữa, bất động sản nhập làm một, nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề khơng cịn quyền Do đó, đời sống, bất động sản liền kề chuyển