Tiểu luận_hợp đồng giả cách

I Khái niệm hậu pháp lý khó lường từ hợp đồng giả cách Khái niệm Thời gian qua, tỉnh thành nước, đặc biệt tỉnh miền Tây tình trạng cho vay lãi diễn biến phức tạp Nhiều người dân có ruộng đất, nhà cửa chốc trở thành tay trắng vướng vào bẫy cho vay theo hình thức “hợp đồng giả cách” Các “Con mồi” mà đối tượng cho vay thường nhắm đến hộ cá nhân có nhu cầu tài tính cấp thiết, nơi vùng sâu vùng xa nơi thiếu hiểu biết pháp luật không thường xuyên tun truyền Hãy chúng tơi tìm hiểu hợp đồng giả cách hậu để lại qua viết sau Vậy hợp đồng giả cách gì? Theo quy định Điều 124 BLDS (BLDS) 2015 quy định: Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch dân khác giao dịch dân giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch dân bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu theo quy định Bộ luật luật khác có liên quan.Trường hợp xác lập giao dịch dân giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba giao dịch dân vơ hiệu Quy định kế thừa Điều 129 BLDS 2005 bổ sung thêm cụm từ “hoặc luật khác có liên quan” để nhằm làm rõ yêu cầu tham chiếu đạo luật khác đánh giá hiệu lực giao dịch che giấu giao dịch dân khác xác lập cách giả tạo Có thể hiểu, giao dịch giả tạo giao dịch mà ý chí biểu đạt ngồi khác với ý chí đích thực có tồn khác biệt kết thực tế thực giao dịch so với mục đích giao dịch dân xác lập Thực tiễn công tác cho thấy, giao dịch dân vay tài sản phát triển việc phải chịu lãi suất cao người vay thường phải ký kết với người cho vay giao dịch mua bán tài sản (giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua bán nhà) với giá chuyển nhượng (mua, bán) thấp nhiều so với giá trị thực tế Mục đích việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản đảm bảo bên vay thực hợp đồng vay Đây giao dịch giả tạo mà bên cho vay thường sử dụng bên vay không thực nghĩa vụ trả nợ toán tiền vay gốcvà lãi khơng hạn, bên cho vay yêu cầu bên vay phải thực hợp đồng chuyển nhượng tài sản Thậm chí, bên cho vay cịn thực thủ tục sang tên cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản vốnđang thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp bên vay Như vậy, trường hợp này, tồn 02 giao dịch, hợp đồng vay tài sản hợp đồng mua bán tài sản Thực trạng diễn phổ biến là, trước kiện Tòa án, biết bên vay khó có khả tốn nợ gốc lãi, nên bên cho vay không kiện vay tài sản Dựa sở hợp đồng mua bán tài sản, giấy chứng nhận nhà đất sang tên, bên cho vay kiện bên vay yêu cầu tiếp tục thực hợp đồng mua bán tài sản đòi tài sản nhà đất Các Thẩm phán thường gặp khó khăn giải vụ án không dễ dàng nhận biết giao dịch thật, giao dịch giả, đòi hỏi thận trọng, kĩ kinh nghiệm chuyên sâu việc thu thập, đánh giá chứng toàn diện, đầy đủ Hậu pháp lý Nhằm qua mắt người dân đối tượng cho vay thường có thủ đoạn tinh vi, chuyên nghiệp, am hiểu luật pháp Các đối tượng tư vấn kỹ tính pháp lý trường hợp bị quan tố tụng làm việc Đối tượng thường nhắm đến “con mồi” cần gấp số tiền định, không am hiểu pháp lý sau đối tượng cho vay điều kiện người cần vay tiền phải đem tài sản để đảm bảo khoản vay Các tài sản chấp thường có giá trị lớn QSDĐ tài sản gắn liền với đất sau đến quan công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng cho đối tượng cho vay để hợp thức hoá hợp đồng Nhưng thực hợp đồng giả tạo Những hợp đồng đa số hợp đồng chuyển nhượng giả cách nhằm che đậy giao dịch vay mượn tài sản Trong điều kiện có điều kiện người vay tiền vi phạm thỏa thuận thời gian trả lãi, trả nợ gốc mặc định tài sản chuyển dịch sang tên người cho vay Người vay khơng có ý định này, suy nghĩ đơn giản không lường trước hậu sau Hậu hợp đồng giả cách xử lý hình đối tượng cho vay được, tất hợp đồng qua cơng chứng hợp pháp Người vay ký hiểu hết hậu giao dịch Quá trình kiện tụng kéo dài gây tốn mệt mỏi, số tiền vay ngày lớn có lãi Có thể đòi lại quyền lợi phải bán tài sản để trả nợ Nhìn qua vụ việc gần đây, thấy nguyên nhân khiến đối tượng cho vay có hội lừa đảo người dân e dè việc đưa tài sản chấp cho ngân hàng họ cảm thấy nhiều thời gian, chí chưa nói đến thái độ nhũng nhiễu phận cán ngân hàng biến chất Thêm vào số tiền vay khơng lớn họ nghĩ có cách trả thời gian ngắn II Các dấu hiệu để nhận biết giao dịch giả tạo Một số vụ án xảy thực tiễn – Vụ án thứ nhất: Tranh chấp địi nhà Ngun đơn ơng C với bị đơn ơng S, bà T.Ơng C kiện ơng S, bà T yêu cầu trả nhà đất số 10, KM, HN với lý do: Năm 2012,ông C mua nhà đất vợ chồng ông S, bà T với giá thực tế 02 tỷ đồng giá ghi hợp đồng có cơng chứng 300 triệu đồng Ơng C trình bày ơng giao đủ tiền cho vợ chồng bà T Ngân hàng nông nghiệp camera Ngân hàng có ghi lại việc ơng giao tiền Ông đồng ý cho vợ chồng bà T lại nhà đất nêu ơng hồn tất thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Ngày 25/9/2012, ông C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà nên ông yêu cầu vợ chồng bà T bàn giao nhà vợ chồng bà T khơng thực hiện.Bà T khơng chấp nhận u cầu địi nhà ông C mà cho việc vợ chồng bà ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất để làm tin cho việc vay tiền Sau ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, bà có nhận tiền ông C Ngân hàng Nông nghiệp (bà không đếm cho nhận 300 triệu đồng) bà có giao giấy chứng nhận nhà đất cho ơng C - Vụ án thứ hai: Tranh chấp chấp đòi quyền sử dụng đất tài sản đất nguyên đơn chị H với bịđơn anh Đ.Năm 2011, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Văn phịng cơng chứng số tỉnh HY với nội dung: Vợ chồng anh Đ chuyển nhượng 391m2 đất, tại, thị trấn N, huyện V, H Y với giá thống ghi hợp đồng 600 triệu đồng Cùng ngày ký hợp đồng, chị H giao cho anh Đ 200 triệu đồng (khơng lập giấy biên nhận) Văn phịng cơng chứng Ngày 06/12/2011, chị H tốn tiếp cho anh Đ400 triệu đồng Ngoài ra, tài sản đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên hai bên thỏa thuận giá tài sản gồm nhà ngói 05 gian, dãy phịng trọ cơng trình phụ 600 triệu đồng Ngày 15/12/2011, chị H giao đủ 600 triệu đồng sau anh Đ không giao nhà đất cho chị H Chị H khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh Đ phải trả nhà đất cho chị, chị tốn đủ cho anh Đ 1,2 tỷ đồng.Anh Đ không chấp nhận yêu cầu chị H mà cho anh Đ vay 600 triệu đồng với lãi suất 3.500 đồng/triệu/ngày chị H Chị H yêu cầu anh phải chấp quyền sử dụng đất gia đình anh Đ cho chị hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản đất Sau hợp đồng, ngày 06/12/2011 chị H cho anh Đ vay 400 triệu đồng Ngày 15/12/2011, đưa tiếp 200 triệu đồng chị H cắt lãi Chị H bảo anh gộp hai lần giao tiền thành giấy biên nhận ngày 15/12/2011 ghi thành 600 triệu xé giấy biên nhận ngày 06/12/2011 cho anh Thực tế anh Đ nhận tổng số tiền chị H 536 triệu đồng, anh không bán nhà đất Anh trả lãi cho chị H 252 triệu đồng (khơng có giấy biên nhận) có người làm chứng anh P anh N trả lãi chị H đưa cho anh tờ lịch chị H tính lãi để anh đối chiếu - Vụ án thứ ba: Tranh chấp kiện đòi tài sản nguyên đơn anh T anh B, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông L (bố anh B) Vợ chồng ông L chủ sở hữu hợp pháp nhà số 03B phương 1, quận G, HN Anh B cần tiền kinh doanh nên ngày 21/4/2010, vợ chồng ông L ký hợp đồng Ủy quyền Văn phịng cơng chứng số 02 HN với nội dung: Anh B quyền thay mặt vợ chồng ông L thực việc quản lý, khai thác, sử dụng chuyển nhượng, định đoạt toàn hộ số 03B Ngày 09/4/2011, anh B ký hợp đồng mua bán nhà quyền sử dụng đất nêu cho anh T Văn phịng cơng chứng số 2với giá 600 triệu đồng Ngày 22/7/2011, anh T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác nhà số 03B Anh T khởi kiện u cầu anh B gia đình ơng L phải trả nhà đất bồi thường thiệt hại từ việc không bàn giao nhà cho anh với lý anh trả tiền mua nhà số 03B với giá thực tế 5,9 tỷ đồng Ông L anh B không chấp nhận yêu cầu khởi kiện anh T mà cho rằng: Vợ chồng ông L ký hợp đồng Ủy quyền với mục đích anh B vay tiền Ngân hàng để kinh doanh anh B vay tín dụng đen, lãi suất cao nên lừa vợ chồng ông L ký giấy Ủy quyền vay tiền Ngân hàng để trả nợ cho anh T số người bạn anh T anh P, anh K, chị M Trước đó, anh B vay anh P, anh K 500 triệu đồng với lãi suất cao Khi anh P giới thiệu đến Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Cơng thương vay 1,5 tỷ đồng (có chấp hộ 03B) anh B thực nhận 600 triệu đồng trừ vào tiền vay gốc lãi anh P, anh K Do áp lực phải trả tiền vay cho Ngân hàng, anh B tiếp tục thông qua anh P, anh K, chị M anh T để vay tỷ đồng, lãi suất 5.000 đồng/triệu/ngày, có thời điểm lên 7.000 đồng/triệu/ngày 10.000 đồng/triệu/ngày Sau 06 tháng chịu lãi cao, anh P, anh K, chị M anh T ép anh B phải bán nhà số 03Bvà gây áp lực cho anh B Anh B phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất (do anh T đứng tên nhận chuyển nhượng) để trừ nợ 5,9 tỷ đồng (đây số tiền mà anh B bị ép chốt nợ vay gốc lãi), thực tế giá hộ thời điểm tháng năm 2011 khoảng 10 tỷ đồng Ông L anh B không đồng ý giao nhà, anh T 10 ngườikhác kéo đến gây áp lực, phá đồ đạc dẫn đếnvợ ông L phải thắt cổ tự tử Tòa án cấp sơ thẩm Tòa án cấp phúc thẩm xét xử 03 vụ án nêu nhận định giao dịch chuyển nhượng nhà đất bên hợp pháp định chấp nhận yêu cầu đòi nhà nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả toàn nhà đất cho nguyên đơn Chánh án TANDCC kháng nghị ba vụ án, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao Hà Nội hủy án dân sơ thẩm hủy án dân phúc thẩm, giao hồ sơ Toà án cấp sơ thẩm xét xử theo thủ tục sơ thẩm, theo quy định pháp luật Ủy ban Thẩm phán TANDCC chấp nhận kháng nghị Chánh án TANDCC ba vụ án nêu Các dấu hiệu nhận biết giao dịch giả tạo (Hợp đồng giả cách) 03 vụ án nêu 03 ví dụ cụ thể cho việc xem xét đánh giá giao dịch giao dịch giả tạo Chúng xin đưa vài ý kiến, quan điểm để đồng nghiệp trao đổi dấu hiệu nhận biết giải loại giao dịch này: Xét điều kiện giao dịch chủ thể tham gia giao dịch có lực pháp luật, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; mục đích nội dung giao dịch khơng trái pháp luật, đạo đức, hình thức giao dịch phù hợp với quy định pháp luật hợp đồng vay tài sản hay hợp đồng chuyển nhượng tài sản nêu đáp ứng điều kiện Điều 122 BLDS 2005 Điều 117 BLDS 2015 Đối với hợp đồng cho vay tài sản: Theo quy định Điều 471 BLDS 2005, Điều 463 BLDS 2015 chủ thể tham gia cho vay tài sản cá nhân tổ chức, hình thức hợp đồng vay văn lời nói, lãi suất hợp đồng vay theo thỏa thuận bên Do đó, vào chủ thể kí kết hình thức giao dịch ba hợp đồng vay ba vụ án nêu là giao dịch hợp pháp Đối với giao dịch mua bán (chuyển nhượng) nhà đất xác lập bên cho vay bên vay (theo trình bày người vay) có lập hợp đồng văn công chứng, chứng thực phù hợp với quy định pháp luật hình thức hợp đồng, có giấy biên nhận tiền bên bán (tức bên vay) nên théo Điều 450, 451 BLDS 2005, Điều 430 BLDS 2015 việc chuyển nhượng nhà đất phù hợp quy định pháp luật Tuy nhiên, để đánh giá giao dịch hợp pháp, giao dịch giả tạo, phải đánh giá chủ thể tham gia giao dịch có hồn tồn tự nguyện hay không? Để giải hợp đồng giả tạo theo quy định Điều 129 BLDS 2005, Điều 124 BLDS 2015 cần phải làm rõ yếu tố khách quan ln tồn hai hợp đồng hợp đồng bề hợp đồng bị che giấu Vậy bên có đồng thuận việc ký kết, xác lập giao dịch hay không? Xét hợp đồng mua bán tài sản: Thấy chất bên mong muốn thực giao dịch cho vay đảm bảo cho hợp đồng vay thực ký hợp đồng mua bán tài sản Như vậy, việc thể ý chí bên ngồi khơng thực theo ý chí (có khác ý chí bày tỏ ý chí) hợp đồng mua bán tài sản.Có nghĩa có khơng thống ý chí bên bán (mục đích vay tiền, đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ vay tiền) thực ý chí bên bán (ký kết hợp đồng bán nhà) bên cho vay (tức bên mua) thời điểm ký kết mong muốn mua tài sản không rõ ràng (nếu thực việc mua bán có lợi) mà mục đích ký kết hợp đồng mua bán để đảm bảo cho hoạt động vay tiền Như vậy, ý chí bày tỏ ý chí bên trường hợp không thống Lời khai chứng xuất trình đương có mâu thuẫn nên giải vụ án Tòa án cần: – Thu thập giấy biên nhận tiền, file tài liệu ghi âm (nếu có), lời khai bên vay, bên cho vay, lời khai người làm chứng khoản tiền gốc lãi, khoản lãi trả, lãi phải trả có phù hợp với lãi suất vay theo trình bày bên vay hay không? Thu thập tài liệu chứng thể bên có thoả thuận phương thức, thời hạn giao nhận nhà sau ký hợp đồng chuyển nhượng mà bên nêu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất hồ sơ xin đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất có thủ tục quy định pháp luật phải bên chuyển nhượng thực người chuyển nhượng thực để đánh giá ý chí tự nguyện người tham gia giao dịch – Xem xét thẩm định, định giá nhà đất thời điểm bên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giá thị trường có phù hợp với thoả thuận mua bán bên ghi giấy biên nhận tiền hay hợp đồng mua bán hay không? Đánh giá lời khai bên mua (tức bên cho vay) việc họ xem xét nhà đất đặcđiểm trạng nhà đất nêu hợp đồng cơng chứngcó phù hợp hay không? Trong trường hợp tài sản đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, hoặcđã có thay đổi tài sản đất so với giấy chứng nhận cấp ngồi việc yêu cầu đương trình bày đặc điểm trạng tài sản mà họ cho họ mua phải xem xét trướcđó bên có lập văn bản, giấy tờ khác thoả thuận mua bán khơng? Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng chưa có công chứng, chứng thực, thoả thuận đặt cọc mua bán nhà…thông thường hợp đồng chuyển nhượng (mua bán viết tay) nêu rõ đặc điểm trạng nhà đất giấy biên nhận tiền đặt cọc tốn thể xác đối tượng mua bán giá thực tế chuyển nhượng Cũng từ phân tích dấu hiệu nhận biết nêu người dân phải để tránh rơi vào bên hợp đồng giả cách? Người dân cần tìm hiểu nhờ người hiểu biết pháp luật trước đặt bút ký đặc biệt hợp đồng liên quan đến bất động sản III Kiến nghị: Từ phân tích khái niệm, hậu pháp lý dấu hiệu nhận biết hợp đồng giả cách thân có kiến nghị sau: Việc xác định hợp đồng giả tạo khó khăn phương diện lý luận thực tiễn giải Đặc biệt hoạt động vay tài sản thơng thường bên vay khơng có giấy tờ nên việc chứng minh Tòa án phức tạp khó khăn Có vụ án người vay trả tiền lãi phần nợ gốc khơng có giấy biên nhận trả nợ để làm chứng minh giao dịch vay tài sản mà khơng phải mua bán tài sản Có trường hợp bên thực quyền nghĩa vụ hoạt động mua bán tài sản, thể có đồng thuận việc thực hợp đồng mua bán tài sản nên khó khăn cho Tòa án cấp giải loại vụ án Để thống áp dụng pháp luật, tránh việc hủy, sửa án nhiều lần đề nghị TANDTC sớm có hướng dẫn giải thích pháp luật, lựa chọn Án lệ giải vụ án giao dịch vô hiệu giả tạo quy định Điều 124 BLDS 2015.Cụ thể có thống đường lối giải vụ án kiện đòi tài sản, yêu cầu thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất mà bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có cơng chứng, chứng thực phù hợp với quy định pháp luật hình thức nội dung hợp đồng cơng chứng thể công chứng viên không chứng kiến việc giao tiền bên, bên nhận chuyển nhượng không xuất trình giấy giao tiền giấy giao tiền thấp nhiều so với giá trị nhà đất bên chuyển nhượng cho giao dịch thực chất che đậy việc vay nợ không xuất trình giấy vay tiền giải nào? Chúng cho rằng, Công chứng viên cần có trách nhiệm bảo vệ an tồn pháp lý cho người u cầu cơng chứng, pháp luật cơng chứng cần có quy định chặt chẽ phù hợp với thực tế để việc chứng nhận tính xác thực giao dịch khơng chứng nhận bên có thỏa thuận, xác lập giao dịch với nội dung thể văn mà đối tượng đặc điểm tài sản bên giao dịch phải có thật, với trạng thời điểm xác lập hợp đồng cơng chứng thực có giá trị thực tế.Nếu thấy dấu hiệu bất thường bên có đề nghị cơng chứng Cơng chứng viên phải đặt nghi vấn, hỗn lại để tìm hiểu thật kỹ trước xác nhận lời chứng Ngồi ra, cần nghiên cứu xây dựng, bổ sung thêm quy định thời hạn phải thực sang tên đổi chủ sau ký hợp đồng chuyển nhượng, việc để treo thời gian lâu tiến hành thực thủ tục sang tên dấu hiệu cho thấy có gian dối Các Ngân hàng, tổ chức tín dụng cần đẩy mạnh hình thức cho vay ưu đãi, thủ tục nhanh chóng, đơn giản đến cá nhân, hộ gia đình, tránh thủ tục phiền hà để người dân chủ động tiếp cận nguồn vốn hợp pháp, chịu lãi suất cao dẫn đến phải ký kết giao dịch giả tạo Về phía Nhà nước cần đẩy mạnh cơng tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật để người dân hiểu hậu pháp lý ghê gớm giao dịch giả tạo mà người không am hiểu pháp luật người yếu 10 Trên hiểu biết thân hợp đồng giả cách kiến nghị nhằm để giảm thiểu số lượng hợp đồng loại thực tế giảm thiểu rủi ro pháp lý cho bên yếu mà chủ yếu người dân khốn khổ Rất chân thành Thầy hướng dẫn xem qua Trân trọng kính chào./ 11 ... đến quan công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng cho đối tượng cho vay để hợp thức hoá hợp đồng Nhưng thực hợp đồng giả tạo Những hợp đồng đa số hợp đồng chuyển nhượng giả cách nhằm che đậy giao dịch... giả tạo (Hợp đồng giả cách) 03 vụ án nêu 03 ví dụ cụ thể cho việc xem xét đánh giá giao dịch giao dịch giả tạo Chúng xin đưa vài ý kiến, quan điểm để đồng nghiệp trao đổi dấu hiệu nhận biết giải... lý ghê gớm giao dịch giả tạo mà người không am hiểu pháp luật người yếu 10 Trên hiểu biết thân hợp đồng giả cách kiến nghị nhằm để giảm thiểu số lượng hợp đồng loại thực tế giảm thiểu rủi ro pháp