Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện đại từ tỉnh thái nguyên giai đoạn 2006 2010

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ TIẾN MINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ SÔNG CÔNG - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học : TS Dư Ngọc Thành Thái Nguyên, năm 2012 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Ngô Tiến Minh i ii LỜI CẢM ƠN Với lòng biết ơn sâu sắc xin chân thành cảm ơn đến TS Dư Ngọc Thành trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình giúp tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tập thể giáo viên khoa sau Đại học, Khoa Tài nguyên Môi trường Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân thị xã Sơng Cơng, Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Sông Công; Thanh tra thị xã Sông Công nơi tơi cơng tác, anh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè động viên tạo điều kiện tốt để tơi hồn thành luận văn Tác giả luận văn Ngô Tiến Minh ii iii MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU i Đặt vấn đề Mục đích đề tài Yêu cầu đề tài Ý nghĩa đề tài Chương 1: TỔNG QUAN 1.1 Cơ sở khoa học đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Giá đất vấn đề liên quan đến giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.2 Căn pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất 14 1.2.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá Việt Nam 14 1.2.2 Các hình thức đấu giá giới 20 1.3 Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất quy định nước ta địa bàn tỉnh Thái Nguyên 24 1.4 Tổng quan công tác đấu giá QSD đất nước 25 1.4.1 Tình hình đấu giá QSDĐ số nước 25 1.4.2 Tình hình đấu giá QSDĐ nước 27 1.4.3 Tình hình nghiên cứu địa bàn tỉnh Thái Nguyên 30 1.4.4 Tình hình nghiên cứu địa bàn thị xã Sông Công 30 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46 2.1 Đối tượng nghiên cứu 46 2.2 Phạm vi nghiên cứu 46 2.3 Nội dung nghiên cứu 46 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị xã Sông Công 46 2.3.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2006 - 2010 47 2.3.3 Điển hình cơng tác đấu giá QSDĐ thị xã Sông Công 47 iii iv 2.3.4 Đánh giá hiệu lĩnh vực công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Sông Công 47 2.3.5 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 47 2.4 Phương pháp nghiên cứu 47 2.4.1 Phương pháp kế thừa tài liệu liên quan 47 2.4.2 Phương pháp điều tra thống kê 47 2.4.3 Phương pháp sử lý số liệu phần mềm máy tính 48 2.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 48 2.4.5 Phương pháp chuyên gia 48 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 49 3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 49 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 49 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thị xã Sông Công - tỉnh Thái Nguyên 53 3.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2006 - 2010 62 3.3 Điển hình cơng tác đấu giá QSDĐ thị xã Sông Công 67 3.3.1 Phiên đấu giá tổ chức thị xã Sông Công .Error! Bookmark not defined 3.3.2 Phiên đấu giá coi thành công tổ chức đại bàn thị xã Sông Công 71 3.4 Đánh giá hiệu lĩnh vực công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Sông Công 76 3.4.1 Hiệu kinh tế 76 3.4.2 Hiệu xã hội 83 3.4.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 85 3.5 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 86 3.5.1 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Sông Công 86 iv v 3.5.2 Đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế công tác đấu giá đất địa bàn thị xã Sông Công 89 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 91 Kết luận 91 Đề nghị 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 v vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng LĐĐ Luật đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất TP Thành phố UBND Uỷ ban nhân dân KDC Khu dân cư TDP Tổ dân phố STT Số thứ tự vi vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Kết số lượng ô đấu giá năm 2008 63 Bảng 3.2: Kết số lượng ô đấu giá năm 2009 64 Bảng 3.3: Kết số lượng ô đấu giá năm 2010 65 Bảng 3.4: Kết giá trị đấu giá từ năm 2008 đến 2010 .66 Bảng 3.5: Kết giá trúng đấu giá KDC La Đình năm 2008 70 Bảng 3.6: So sánh mức chênh lệch giá dự án KDC La Đình năm 2008 70 Bảng 3.7: Kết đấu giá KDC tổ dân phố 4,5 phường Mỏ Chè 72 Bảng 3.8: So sánh mức chênh lệch giá KDC TDP 4,5 74 phường Mỏ Chè năm 2009 .74 Bảng 3.9: Kết giá trị đấu giá năm 2008 76 Bảng 3.10: Chênh lệch giá trúng đấu giá giá dự kiến đấu giá quyền sử dụng đất năm 2008 77 Bảng 3.11: Kết giá trị đấu giá năm 2009 77 Bảng 3.12: Chênh lệch giá trúng đấu giá giá dự kiến đấu giá quyền sử dụng đất năm 2009 78 Bảng 3.13: Kết giá trị đấu giá năm 2010 79 Bảng 3.14: Chênh lệch giá trúng đấu giá giá dự kiến đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 80 Bảng 3.15 Kết đấu giá khu dân cư đường Thống Nhất .81 Bảng 3.16 So sánh giá trị QSD Đ giao đất có thu tiền sử dụng đất qua đấu giá quyền sử dụng đất KDC đường Thống Nhất 81 vii viii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Hình vẽ 1.1 Cơ cấu sử dụng đất thị xã sông công năm 2010 31 Hình vẽ 3.1 Biểu đồ cấu kinh tế (Theo Theo số liệu tổng hợp đến 31/12/2010 phòng thống kê- UBND thị xã) 54 viii MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Cùng với phát triển chung kinh tế giới, kinh tế Việt Nam có nhiều bước tắt, đón đầu, học hỏi kinh nghiệm phát triển kinh tế nhiều quốc giá Nguồn lực từ tài nguyên thiên nhiên, tài nguyên khoáng sản, tài nguyên đất, tài nguyên nhân văn… tất góp phần vào phát triển chung kinh tế đất nước Tài nguyên đất nguồn tài nguyên tối quan trọng tạo tiền đề, sở cho phát triển ngành kinh tế khác Vì việc quản lý quỹ đất, quản lý thị trường bất động sản quan trọng ngày cảng thể tầm quan trọng kinh tế ngày phát triển Khi thị trường bất động sản phát triển ngành kinh doanh tạo động lực cho phát triển kinh tế đất nước “ Thị trường BĐS mở lần cho cơng trình có vốn đầu tư nước ngồi vào tháng năm 1990 Bộ Tài định 310/TC-VP quy định tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển với hình thức đầu tư nước ngồi Việt Nam” [18] Cùng với tiến trình hội nhập, phát triển đất nước, thị trường BĐS Việt Nam ngày khẳng định vai trị mình, góp phần mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế nước Song đến nay, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn nhiều hình thức khác nhau, chưa có quản lý chặt chẽ Nhà nước hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá đất đai dựa thoả thuận người mua người bán Điều làm cho giá đất cao nhiều so với khung giá Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu từ buôn bán bất động sản nói chung đất đai nói riêng cao, việc đầu đất đai ngày tăng Trước vấn đề việc quản lý đất đai, khai thác hiệu nguồn lực từ đất vô cấp thiết quan trọng nước ta Do đất đai mang tính kinh tế, trị - xã hội sâu sắc với quan điểm đất đai phải khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu phát huy tối đa 81 Bảng 3.15 Kết đấu giá khu dân cư đường Thống Nhất Số STT lượng Diện tích /ơ Giá khởi điểm/ m2 Bước giá Giá trị dự kiến (đồng) Giá trúng đấu giá/m2 Tổng diện tích Giá trị trúng đấu giá (đồng) 100 9.500.000 200.000 2.850.000.000 9.701.000 300 2.910.300.000 100 9.500.000 200.000 950.000.000 9.700.000 100 970.000.000 100 9.500.000 200.000 1.900.000.000 9.702.000 200 1.940.400.000 100 9.500.000 200.000 950.000.000 10.553.200 100 1.055.320.000 100 9.500.000 200.000 950.000.000 9.703.000 100 970.300.000 90 6.500.000 200.000 585.000.000 6.701.000 90 603.090.000 100 6.500.000 200.000 650.000.000 6.700.000 100 670.000.000 16 100 6.500.000 200.000 10.400.000.000 6.701.000 Tổng 26 19.235.000.000 1.600 10.721.600.000 2.590 19.841.010.000 Để thấy thêm hiệu kinh tế mà công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại ta so sanh nhà nước thực giao quyền sử đất có thu tiền sử dụng đất sau giá quyền sử dụng đất hình thành qua đấu giá quyền sử dụng đất Do so sánh hết tất khu đất có số liệu lớn, đề tài xin nêu ví dụ khu đất điển hình (vì khu đất có vị trí thuận lợi cho việc điều tra hội tụ nhiều yếu tố ảnh hưởng đền giá trị quyền sử dụng đất nhất) khu dân cư đường Thống Nhất lấy lô để so sánh Theo bảng giá đất quy định UBND tỉnh Thái Nguyên quy định khung giá đất lô đoạn đường 5.550.000 đồng Bảng 3.16 So sánh giá trị QSD Đ giao đất có thu tiền sử dụng đất qua đấu giá quyền sử dụng đất KDC đường Thống Nhất STT Số lượng ô Diện tích /ơ Tổng diện tích 100 Số tiền thu sau đấu giá (đồng) Giao đất có thu tiền (Đồng) Tăng (Lần) 300 2.910.300.000 1.665.000.000 1,75 100 100 970.000.000 555.000.000 1,75 100 200 1.940.400.000 1.110.000.000 1,75 100 100 1.055.320.000 555.000.000 1,90 100 100 970.300.000 555.000.000 1,75 Tổng 800 7.846.320.000 4.440.000.000 1,77 81 82 Như qua đấu giá quyền sử dụng đất giá trị đất tặng lên nhiều, giá trị quyền sử dụng đất sát với giá trị thực tế khơng giúp việc quản lý sử dụng dễ dàng hơn, tránh việc đầu vào đất mà giúp nhà nước tránh thất thoát nguồn thu lớn từ đất thấy bảng Chính cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã ngày lãnh đạo phòng, lãnh đạo thị xã lãnh đạo tỉnh Thái Nguyên trọng hơn, quan tâm Với nguồn vốn có được, thị xã Sông Công đầu tư nhiều cho phát triển sở hạ tầng, xây dựng chương trình xây dựng nơng thơn Đầu tư kinh phí làm đường bê tơng cho nhân dân, kiên cố hóa kênh mương, làm đẹp cảnh quan thị, xây dựng tụ điểm văn hóa cho nhân dân sinh hoạt… tất tạo cho thị xã Sơng Cơng có nhiều bước chuyển tạo cho nhân dân thị xã Sơng Cơng có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế Đầu tư sở hạ tầng ngày khang trang thu hút nhiều tập đoàn kinh tế đầu tư vào thị xã để phát triển sản xuất, từ tạo cho thị xã Sơng Cơng có nhiều nguồn thu thị xã ngày phát triển Đấu giá quyền sử dụng đất bước lơi kéo ngân hàng, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp vừa nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường quy phát triển Thực tế chứng minh, nguồn thu từ đất vô tận, từ nguồn thu Nhà nước có nguồn vốn hỗ trợ cho hoạt động kinh tế bền vững, bất biến tạo sở vững trình phát triển kinh tế đất nước Đối với người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đấu giá thành cơng đất thấy số lợi như: Khơng phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với 82 83 tư cách bên đối tác giao dịch BĐS Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Do người sử dụng đất thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất 3.4.2 Hiệu xã hội Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an tồn cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lô đất, đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều cơng để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo Đấu giá QSDĐ tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thơng tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường Việc thực tốt bước công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tuyên truyền rộng rãi chủ chương cho nhiều người biết hiểu ý nghĩa cơng tác làm người dân nhận thức sách phát triển chung thị xã Hơn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, người tham gia đấu giá khơng phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt người dân có nhu cầu muốn mua quyền sử dụng đất Việc người dân thực sinh sống khu dân cư tập trung đầu tư xây dựng sở hạ tầng làm nâng cao đời sống nhân dân, thuận 83 84 tiện việc quản lý dân số thuận tiện công tác đảm bảo quyền lợi hưởng phúc lợi xã hội đem lại cho người dân Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung Cùng với đời hình thức đấu giá góp phần làm sơi động cho thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thị xã Sông Công Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa… Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDĐ hỗ trợ cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nơng nghiệp Năm 2009 thị xã Sông Công đầu tư nát hai bên vỉa hè cho 10Km đường nội thị tuyến đường Thắng Lợi, tuyến đường Cách mạng tháng 8, tuyến đường Thống Nhất, đầu tư trồng hai bên đường sửa chữa, gia cố hệ thống thoát nước dọc theo tuyến đường tạo cảnh quan đô thị khang trang lên nhiều Đầu tư sửa chữa sân quảng trường thị xã, sửa chữa khuôn viên vui chơi khu văn hóa thể thao thị xã, xây dựng nhà truyền thống thị xã cơng trình cơng cộng khác có ý nghĩa phục vụ đời sống tinh thần cho nhân dân nhận ụng hộ ý kiến khen ngợi lớn nhân dân qua kỳ tiếp xúc cử tri thông tin nhận qua thông tin đại chúng Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, năm 2010 gấp rút hoàn thiện hệ thống đèn xanh - đèn đỏ hai nút giao thông ngã tư Việt Đức ngã ba Mỏ Chè Bê tông hóa nhiều tuyến đường thơn, xóm, tổ dân phố, tiếp tục đầu tư cải tạo, xây dựng trường mầm non trường Mầm non Bách 84 85 Quang, trường Mầm non Tân Quang Khởi công xây dựng tuyến đường Cách mạng tháng kéo dài từ ngã ba Bãi Đỗ xã Thịnh Đức, TP Thái Nguyên Với giá quyền sử dụng đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá quyền sử dụng đất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” bất động sản, góp phần tạo bình ổn giá thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững 3.4.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất thấy tài nguyên đất mang lại nguồn thu lớn ngày cảng thể vai trò kinh tế thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng Từ kết thu quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai Công tác đấu giá tiến hành tổ chức thường xuyên mang lại tính hiệu đánh giá kịp thời giá thị trường đất đai khu vực giúp bình ổn giá thông qua việc đấu giá Và từ kết thu từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDĐ hàng hoá hoạt động thị trường BĐS Người có nhu cầu sử dụng đất thông qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất có thuận lợi thủ tục mua bán, giấy tờ, cấp giấy chứng nhận, quy trình đơn giản nhiều, khơng gây lãng phí thời gian cho nhà đầu tư tránh thị trường mơi gới, trung gian, cị đất Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế "Xin, cho" tồn nhiều địa phương tỉnh, góp phần lành mạnh hố thủ tục hành 85 86 chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hoá, đại hoá đất nước Đấu giá QSDĐ sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Đây vừa cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất coi bề giúp tuyên truyền sâu rộng nhân dân công tác quản lý quỹ đất, giúp người dân thấy công tác quản lý sử dụng đất ngày vào nề nếp nhận thức việc sử dụng đất phải quản lý, giảm tình trạng lấn chiếm đất trái phép Việc tuyên truyền sách pháp luật đất đai buổi đấu giá quyền sử dụng đất nhận nhiều quan tâm người dân người có nhu cầu sử dụng đất tham gia đấu giá quyền sử dụng đất người có mong muốn tìm hiểu thêm sách quản lý sử dụng đất Vì thơng qua buổi đấu giá UBND thị xã Sơng Cơng tun truyền sách pháp luật đất đai, thơng tin thơng tin liên quan đến đất đai nhiều hình thức (phát tờ rơi, dán bảng thông báo…) mạng lại hiểu tốt nhận quan tâm nhiệt tình nhân dân 3.5 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.5.1 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Sông Công 3.5.1.1 Công tác tổ chức, quản lý sử dụng đất Trong công tác quản lý sử dụng đất: Các dự án xây dựng khu dân cư tập trung, xây dựng khu công nghiệp cụm công nghiệp nhỏ chủ yếu lấy vào phần đất nơng nghiệp, cịn lại từ quỹ đất công phân bổ xã, phường Trong đất chưa sử dụng thị xã năm 2006 110,81ha đến năm 2009 110,04 ha, gần chưa có quan tâm đến việc sử dụng quỹ đất Tuy nhiên đến năm 2010 việc quy hoạch thêm số dự án khu công nghiệp đặc 86 87 biệt khu công nghiệp Sông Công II xã Tân Quang quỹ đất chưa sử dụng khoảng 59 ha, thời gian tới phải quan tâm đến việc phát triển quỹ đất để tránh lãng phí tài nguyên đất Việc sử dụng quỹ đất nông nghiệp vào dự án với số lượng lớn đặt vấn đề chuyển đổi ngành nghề cho người dân bị thu hồi đất Đây vấn đề mà nhà lãnh đạo, cấp quyền tồn thể nhân dân Sơng Công cần phải chung tay để tạo công ăn, việc làm ổn định đời sống ngày nâng cao chất lượng sống cho nhân dân Khi thực thu hồi đất dự án khu dân cư, nhà đầu tư đầu tư vào đền bù đất xây dựng sở hạ tầng sau nhà nước bán quyền sử dụng đất tính tốn để trả cơng cho nhà đầu tư Nhưng khó khăn gặp phải người dân suy nghĩ nhà đầu tư mua đất sau bán lại nên gây khó khăn có ý muốn thỏa thuận giá đền bù Như dự án khu dân cư phường Cải Đan tổ dân phố Phố Mới thực theo quy hoạch phát triển đô thị thị xã chủ đầu tư Công ty thương mại quốc tế Huy Hải xin đầu tư vào, nhiên người dân không đồng ý với mức giá đền bù nhà nước quy định mà muốn giá thỏa thuận với nhà đầu tư Nhưng theo quy định dự án không phép thỏa thuận giá đền bù Như thấy UBND thị xã cần trọng việc tuyên truyền, phố biến sách nhà nước để người dân hiểu trách nhiệm quyền lợi việc sử dụng đất, nhà nước có chủ trương thu hồi đất để thực mục tiêu phát triển thị xã Thủ tục để đưa khu đất vào đấu giá qua nhiều khâu đoạn, nhiều thời gian ảnh hưởng nhiều đến tâm lý nhà đầu tư Khi tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất, thực nên gặp phải trường hợp đặc biệt ban tổ chức lúng túng gây lên dư luận không tốt nhân dân công tác tổ chức đấu giá Các thủ tục 87 88 giấy tờ để tham gia đấu giá cịn nhiều qua nhiều cơng đoạn, thời gian, chưa thực linh hoạt… Thủ tục để giao đất, định vị ranh giới đất cho người trúng đấu giá chậm chạp, qua nhiều khâu, đoạn… ảnh hưởng đến tâm lý người tham gia đấu giá… 3.5.1.2 Đối với người tham gia đấu giá Chưa tìm hiểu quy định quy chế tham gia đấu giá chưa sâu, chủ yếu qua thông tin truyền thông đại chúng qua kinh nghiệm người trước nên cịn có bỡ ngỡ tham gia đấu giá Do hiểu biết đối tượng tham gia đấu giá nên số phiên đấu giá cịn có tượng “ Cị” dựt dây Gây thiệt hại quyền lợi cho người tham gia đấu giá khơng trường hợp thiệt hại kinh tế, bị lợi dụng làm lợi cho đối tượng khác làm giảm uy tín Ban tổ chức Nhiều người dân muốn đầu tư vốn vào thị trường bất động sản e ngại thủ tục hành cịn phức tạp, thủ tục giao đất, cấp giấy chứng nhận chậm chạp, qua nhiều cấp Cịn có trường hợp người dân ngại ngần, thiếu hiểu biết mà chờ người khác đấu giá thành sau mua lại, tạo điều kiện cho nhà đầu đất có hội tăng giá, ép giá người có nhu cầu sử dụng đất Cùng với tiềm phát triển thị xã, thấy điều nhiều người có tiềm kinh tế vừa địa bàn đìa bàn khác đầu tư tiền đầu mua đất nhiều hình thức khác nhau, nhu cầu đất ở, nhà thực chưa thị trường thể 3.5.1.3 Đối với công tác quy hoạch, phát triển, xây dựng đô thị tạo nguồn đất đấu giá Việc thực quy hoạch phát triển cảnh quan thị xã mục tiêu quan trọng ảnh hưởng lớn đến phát triển ngành kinh tế khác, ảnh hưởng đến đời sống khu dân cư tác động đến môi trường 88 89 Trong năm qua, việc quy hoạch khu dân cư đến thực dự án đầu tư phát triển khu dân cư khảo sát kỹ lưỡng nhu cầu sử dụng đất tiềm kinh tế địa phương giá trị quyền sử dụng đất trước đưa đấu giá Tuy nhiên cịn có khu quy hoạch đưa đấu giá người tham gia khơng có người tham gia Khu dân cư xã Bình Sơn, Khu dân cư xã Bá Xuyên, Khu dân cư cổng trường Việt Đức Việc quy hoạch tạo nguồn cho đấu giá quyền sử dụng đất vấp phải phản đối người dân việc thực dự án thu hồi đất quy hoạch vào khu vực tập trung khu dân cư, thực dự án phải di dời nhiều hộ Việc kiểm tra, quản lý thực đầu tư xây dựng sở hạ tầng chủ đầu tư chưa sát sao, chặt chẽ nên gây tượng chủ đầu tư thực hạng mục xây dựng sở hạ tầng chưa quy chuẩn, chất lượng chưa đảm bảo theo quy định Gây dự luận không tốt nhân dân uy tín người dân với quyền Hiện tượng dự án xây dựng sở hạng tầng cho quy hoạch khu dân cư chủ đầu tư trúng thầu xây dựng phần thương lơ 1, lơ 2, cịn lơ bên chưa xây dựng sở hạng tầng đồng đưa lên sàn đấu giá 3.5.2 Đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế công tác đấu giá đất địa bàn thị xã Sông Công - Huy động tập trung nguồn ngân sách đầu tư cho dự án trọng điểm, hoàn thiện sở hạ tầng trước tiến hành đấu giá đặc biệt khu đô thị KDC chiến lược phát triển vùng trung tâm Thị xã - Đảm bảo kinh phí để bồi thường, hỗ trợ, GPMB, xây dựng sở hạ tầng, chi trả công việc xúc tiến cho dự án đấu giá QSD đất - Hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật khu đất trước tiến hành đấu giá - Có phương án quy hoạch cơng khai, đồng - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến chủ trương Đảng, 89 90 sách Nhà nước quản lý đất đai, làm tốt khâu GPMB, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chuẩn bị hồ sơ Có thu hút nhiều người tham gia đấu giá - Kiện toàn tổ chức, nâng cao lực máy trực tiếp làm nhiệm vụ quản lý đất đai, hướng dẫn giải thích cho người dân hiểu lợi ích cơng tác đấu giá QSDĐ, nhằm nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành Pháp luật hưởng ứng dự án tầng lớp nhân dân - Đẩy mạnh hiệu tuyên truyền phương tiện thông tin đại chúng, nhạy bén quản lý, quy chế đấu giá, kịp thời phát hành vi sai trái để khắc phục nhằm mang lại hiệu cao đấu giá QSDĐ - Thường xuyên tập huấn nghiệp vụ, tạo điều kiện cho đội ngũ cán học nâng cao chuyên môn đề đáp ứng giỏi lực chuyên môn, nghiệp vụ, theo kịp tốc độ thời đại cơng nghệ - Có hình thức xử phạt nghiêm minh trường hợp vi phạm công tác quản lý nhà nước đất đai quy chế đấu giá QSDĐ 90 91 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Thị xã Sông Công có 10 đơn vị xã, phường (trong có đơn vị cấp phường đơn vị cấp xã) với tổng diện tích 8.276,27ha; có tuyến đường Quốc gia chạy qua đường Quốc lộ nên thuận lợi cho việc giao lưu, trao đổi hàng hóa với tỉnh nước… Từ năm 2006, UBND thị xã Sơng Cơng bắt đầu có khỏa sát tính tốn để thực cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất, đến năm 2008 thị xã bắt đầu thực đấu giá quyền sử dụng đất đến năm 2010 thực đấu giá dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư tập trung quy hoạch số ô đất lẻ địa bàn với 26.755,15 m2 với tổng số ô 276 lô quy hoạch Số lô đất bán thành 135 ô với số tiền đưa vào ngân sách 39.654.034.000 đồng Chủ trương “Đổi đất lấy sở hạ tầng” để tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng Chính phủ thông qua đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu kinh tế, xã hội to lớn cho thị xã Sông Công Mốc năm 2010 mốc son vàng thị xã, với việc công nhận đô thị hạng Ba Những lỗ lực, cố gắng nhân dân thị xã, đội ngũ cán nhà lãnh đạo qua giai đoạn nối tiếp phấn đấu phát triển thị xã ngày giầu đẹp hơn, có sở hạ tầng khang trang thu hút nhiều nhà đấu tư đến với thị xã Phấn đấu đến năm 2015 thị xã đạt đủ tiêu chí lên Thành Phố Như vậy, đấu giá QSDĐ mơ hình cần tiến hành mở rộng phạm vi nước nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo điều kiện thúc đẩy chủ trương “đổi đất lấy sở hạ tầng” Chính phủ thực triển khai cách có hiệu hơn, phục vụ nghiệp CNH, HĐH đất nước 91 92 Đề nghị Để phát huy hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất khắc phục hạn chế cịn thiếu sót, tơi xin đưa số đề nghị sau: Hoàn chỉnh đồng hệ thống sách, pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Đẩy nhanh công tác giao đất, định vị đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất Cần tăng tiền đặt cọc để tránh tượng thông thầu đấu giá quyền sử dụng đất địa phương Việc xác định địa điểm đấu giá phải vào quy hoạch UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt, nhu cầu đất người dân… vị trí đấu giá phải hấp dẫn nhà thầu, tránh tình trạng tiến hành đấu giá tràn lan gây lãng phí tiền mà hiệu thu không cao Đưa mức giá sàn hợp lý nhằm thu hút nhà thầu tham gia phải đảm bảo sát với giá thị trường BĐS điều kiện Đội ngũ chuyên gia định giá, cán chuyên trách cần đào tạo chuyên môn, kinh nghiệm động, nhạy bén cơng tác quản lý đất đai Tích cực tuyên truyền phương tiện thông tin đại chúng thông tin đấu giá để thu hút nhiều nhà thầu nơi địa bàn tỉnh địa phương khác đến tham gia Công tác quản lý, giao đất thẩm quyền, tuyên truyền ý thức trách nhiệm người dân sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm có tinh thần hợp tác vấn đề giải phóng mặt để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất Nội quy quy chế đấu giá phải thường xuyên thông báo rõ để người tham gia đấu giá biết, hiểu, tránh hậu đáng tiếc khơng hồn trả lại số tiền đặt cọc vi phạm quy chế đấu giá Thường xuyên tổng kết, đúc rút kinh nghiệm từ đấu giá trước để hồn thiện cơng tác đấu giá lần sau 92 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Bộ tài (2001), Giải pháp tài phát triển thị trường BĐS, Hà Nội Bộ tài (2004), Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 18/02/2003 quy định Luật thuế chuyền quyền sử dụng đất Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Đặng Hùng Võ (2009), “Phát triển thị trường bất động sản - điểm đột phá giai đoạn tiếp tục đổi mới”, Tạp chí Tài ngun mơi trường 10 Hồ Thị Lam Trà (2004, 2005), Bài giảng giá đất, Trường Đại học nông nghiệp I - Hà Nội 11 Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Hà Nội 12 Luật đất đai 2003, (NXB trị quốc gia) 13 Luật đất đai (1993), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm (1998-2001) (NXB trị quốc gia) 93 94 14 Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trờng BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 15 Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất giành cho Cao học, Hà Nội 16 Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo quản lý phát triển thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 17 UBND tỉnh Thái Nguyên (2004), Quyết định số 1787/2004/QĐ-UB ngày 29/7/2004 việc quy định tạm thời đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư sở hạ tầng địa bàn tỉnh Thái Nguyên 18 UBND tỉnh Thái Nguyên (2009), Báo cáo tổng kết mục tiêu kinh tế xã hội năm 2009 phương hướng nhiệm vụ giai đoạn tới 19 UBND tỉnh Thái Nguyên (2010), Quyết định số 33/2010/QĐ-UB ngày 15/10/2010 việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 20 UBND tỉnh Thái Nguyên (2011), Quy hoạch tổng thể kinh kế - xã hội tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020 21 UBND thị xã Sông Công (2011), Thống kê, kiểm kê lĩnh vực đến hết năm 2010 22 UBND thị xã Sông Công (2011), Báo cáo hoạt động chung thị xã giai đoạn 2006 - 2010 23 Viện nghiên cứu Địa (2002), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Điều tra nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt tái định cư, Hà Nội 24 Viện nghiên cứu Địa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu việc đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật đất đai mới, Hà Nội 94 i i ... tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010" Mục đích đề tài - Tìm hiểu sách văn liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa... TỔNG QUAN 1.1 Cơ sở khoa học đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Giá đất vấn đề liên quan đến giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Giá đất Giá đất phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế Nó... quát, giá bán quyền sử dụng đất mệnh giá quyền sử dụng đất thực tế khơng gian thời gian xác định Giá đất hình thành đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất thường phản ánh xác giá