Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý bất động sản

Bộ giáo dục v đo tạo Trờng đại học mỏ - địa chất PHM TH KIM THOA XY DNG C SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ BẤT NG SN Chuyên ngành: Kỹ thuật trắc địa MÃ số: 60.52.85 Luận văn thạc Sỹ kỹ thuật Ngời hớng dẫn khoa häc pgs.ts Nguyễn Trọng San Hμ néi – 2009 Bộ giáo dục v đo tạo Trờng đại học mỏ - địa chất PHM TH KIM THOA XY DNG C SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ BẤT NG SN Luận văn thạc sĩ kỹ thuật H nội - 2009 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng Danh mục hình vẽ MỞ ĐẦU Lời cám ơn Chương 1- TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ BĐS 1.1 Tổng quan bất động sản 1.2 Quản lý nhà nước bất động sản 1.3 Thị trường bất động sản 1.4 Định giá bất động sản 1.5 Các vấn đề cần giải quản lý thông tin bất động sản 10 10 12 16 24 31 Chương 2- THIẾT KẾ CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Tổng quan sở liệu bất động sản 2.2 Mơ hình hệ thống hạ tầng thông tin bất động sản 2.3.Thiết kế hệ thống hạ tầng thông tin bất động sản 2.4 Thiết kế sở liệu bất động sản 2.5 Cơ sở liệu không gian 32 Chương 3- THỰC NGHIỆM XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN 76 PHƯỜNG NGHĨA TÂN - QUẬN CẦU GIẤY – TP HÀ NỘI 3.1 Tổng quan khu vực thực nghiệm 3.2 Số liệu, tài liệu thu thập phục vụ xây dựng sở liệu BĐS 3.3 Lựa chọn giải pháp công nghệ cho quản lý sở liệu BĐS 3.4 Xây dựng sở liệu bất động sản phường Nghĩa Tân - quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội 3.5 Khai thác sở liệu bất động sản KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 32 39 42 47 69 76 80 81 86 98 108 110 111 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS CSDL GIS GCNQSDĐ Bất động sản Cơ sở liệu Hệ thống thông tin địa lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Thông tin đơn vị hành 62 Bảng 2.2 Thơng tin đồ địa 62 Bảng 2.3 Thông tin loại đất 62 Bảng 2.4 Thông tin mục đích sử dụng đất 62 Bảng 2.5 Thông tin đối tượng sử dụng đất 63 Bảng 2.6 Thông tin giá thị trường đất 63 Bảng 2.7 Thông tin giá đất theo khung giá Nhà nước 63 Bảng 2.8 Thông tin kết cấu công trinh 63 Bảng 2.9 Thông tin phân vùng giá đất .64 Bảng 2.10 Thông tin đất 64 Bảng 2.11 Thơng tin cơng trình xây dựng đất .65 Bảng 2.12 Thông tin ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 65 Bảng 2.13 Thông tin chủ sử dụng đất 66 Bảng 2.14 Thông tin đăng ký sử dụng đất .66 Bảng 2.15 Thông tin đồ vùng giá trị theo khung giá Nhà nước 67 Bảng 2.16 Thông tin đồ vùng giá trị theo giá thị trường 68 Bảng 2.17 Thông tin kiểu hệ số định giá đất 68 Bảng 2.18 Thông tin hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 68 Bảng 2.19 Thông tin tài sản khác 68 Bảng 2.20 Thông tin bên bán 69 Bảng 2.21 Thông tin bên mua 69 Bảng 2.22 Thông tin biến động 69 Bảng 3.1 Số liệu thống kê tình hình cấp GCNQSDĐ theo nghị định 60/CP 78 Bảng 3.2 Số liệu thống kê tình hình cấp GCNQSDĐ theo nghị định 61/CP 78 Bảng 3.3 Bảng diện tích, cấu sử dụng loại đất năm 2005 79 Bảng 3.4 Cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng đối tượng sử dụng 80 Bảng 3.5 So sánh diện tích, cấu sử dụng đất năm 2000 năm 2005 80 Bảng 3.6 Bảng giá đất theo khung giá Nhà nước phường Nghĩa Tân .92 Bảng 3.7 Bảng giá đất thị trường phường Nghĩa Tân 93 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1 Mơ hình thơng tin đầu vào 42 Hỡnh 2.2 Mô hình CSDL phân tán liệu chi tiết, tập trung số liƯu tỉng hỵp .44 Hình 2.3 Sơ đồ phân rã chức CSDL Bất động sản .56 Hình 2.4 Sơ đồ dịng liệu cập nhật thơng tin ban đầu .60 Hình 2.5 Sơ đồ quan hệ thực thể thực thể CSDL bất động sản 61 Hình 3.1 Vị trí phường Nghĩa Tân quận Cầu Giấy 77 Hình 3.2 Cấu trúc liệu Geodatabase 84 Hình 3.3 Quy trình xây dựng sở liệu bất động sản 87 Hình 3.4 Cấu trúc liệu Geodatabase 90 Hình 3.5 Tạo Feature Class từ liệu có 90 Hình 3.6 Giao diện nhập hiển thị CSDL không gian 91 Hình 3.7 Nhập thơng tin cho đất 96 Hình 3.8 Nhập thông tin cho chủ sử dụng .96 Hình 3.9 Nhập thơng tin cơng trình 97 Hình 3.10 Nhập thơng tin khung giá nhà nước 97 Hình 3.11 Sơ đồ quy trình thành lập đồ chuyên đề 98 Hình 3.12 Bản đồ Hiện trạng sử dụng đất 99 Hình 3.13 Bản đồ phân vùng giá trị bảng thuộc tính CSDL khơng gian.100 Hình 3.14 Bản đồ giá trị theo khung giá Nhà nước .101 Hình 3.15 Bản đồ giá trị BĐS thơng tin thuộc tính CSDL khơng gian 102 Hình 3.16 Thơng tin khơng gian thuộc tính đất có vị trí 11 103 Hình 3.17 Thơng tin khơng gian thuộc tính đất giá từ 500 đến 600 triệu 103 Hình 3.18 Thơng tin khơng gian thuộc tính đất có số hiệu 2, tờ đồ 104 Hình 3.19 Thơng tin đất có diện tích 80- 100m2, nhà bê tơng tầng.104 Hình 3.20 Thơng tin chủ sử dụng đăng ký sử dụng CSDL thuộc tính nhóm 105 Hình 3.21 Thơng tin khơng gian thuộc tính đất CSDL khơng gian 106 Hình 3.22 Thơng tin đất, chủ sử dụng đất CSDL thuộc tính khơng gian.107 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cơng nghệ thơng tin đóng vai trò ngày quan trọng lĩnh vực quản lý sản xuất kinh doanh Các hệ thống thông tin hỗ trợ cho tất loại hình quản lý, sản xuất kinh doanh nhằm nâng cao hiệu hiệu suất sản xuất kinh doanh, quy trình quản lý, trình ban hành định quản lý, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động nội cấp quản lý Hiện nay, việc ứng dụng Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System- GIS) quản lý tài nguyên đất, đặc biệt lĩnh vực quản lý đất đai nước ta, có chuyển biến tích cực Đất đai tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người Việc quản lý sử dụng có hiệu nguồn tài nguyên đem lại nhiều giá trị kinh tế cho đất nước Trong phát triển nhanh kinh tế phát triển mạnh mẽ trình thị hóa đất đai ngày giá trị quản lý đất đai lại trở nên quan trọng Thị trường bất động sản vấn đề liên quan đến bất động sản (BĐS) vấn đề nóng bỏng, quan tâm tầng lớp xã hội Thị trường BĐS nước ta đã, thu hút quan tâm lớn từ nhà đầu tư, cá nhân nước Gần đây, công tác quản lý phát triển thị trường BĐS Nhà nước đặc biệt coi trọng, có nhiều luật, nghị định, nghị quyết, thơng tư có liên quan đến lĩnh vực BĐS thực Nhưng thực tế, thị trường BĐS giai đoạn phát triển ban đầu, nhiều bất cập quản lý phải hoàn thiện dần Do vậy, việc hoàn chỉnh chế quản lý BĐS, tăng cường quản lý phát triển thị trường BĐS yêu cầu mà thực tế đặt nhiệm vụ cần thiết, phải triển khai kịp thời Một số đạo Chính phủ Bộ Tài nguyên - Môi trường dần hướng thị trường BĐS vào sàn giao dịch thống quy Muốn thực điều thiết phải có hệ thống thơng tin BĐS hồn chỉnh, quy, sở liệu (CSDL) BĐS có vai trị quan trọng hệ thống công cụ hỗ trợ hữu hiệu cấp quản lý, đối tượng tham gia thị trường BĐS Song thực tế, thành phố lớn có số CSDL dần hồn thiện như: CSDL địa chính, CSDL tài ngun đất, cịn CSDL bất động sản nhằm cung cấp thơng tin BĐS cách cơng khai minh bạch chưa hồn thiện, có nhiều nơi chưa thiết lập Từ tính cấp thiết thực tế nhận thấy tầm quan trọng vấn đề nêu trên, tác giả nghiên cứu thực đề tài “Xây dựng sở liệu phục vụ công tác quản lý bất động sản” Mục đích nghiên cứu đề tài Thông qua nghiên cứu, thu thập, tổng hợp nguồn thông tin liên quan đến BĐS thị trường BĐS tiến hành xác định nội dung, cấu trúc thơng tin xây dựng mơ hình sở liệu BĐS phục vụ công tác quản lý phát triển thị trường BĐS Dựa phương pháp, quy trình mơ hình đưa ra, với số liệu điều tra, phân tích thống kê thử nghiệm xây dựng sở liệu BĐS phường Nghĩa Tân- Cầu Giấy- Hà Nội Đối tượng phạm vi nghiên cứu Luận văn đề cập đến đối tượng cơng tác quản lý thị trường bất động sản khu vực thị - đất đai tài sản gắn liền với đất Cụ thể, giới hạn mặt không gian tồn đơn vị hành phường Nghĩa Tân - quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội Nội dung nghiên cứu đề tài Nội dung đề tài tìm hiểu cơng tác quản lý BĐS thị trường BĐS, nghiên cứu phương pháp định giá BĐS, điều tra khảo sát, phân tích liệu, thiết kế xây dựng CSDL BĐS phần mềm ArcGis hệ quản trị CSDL Microsoft Access Nội dung đề tài bao gồm vấn đề : - Nghiên cứu tổng quan thực trạng thị trường BĐS công tác định giá BĐS Việt Nam - Xây dựng mơ hình CSDL BĐS phục vụ cơng tác quản lý BĐS - Nghiên cứu cấu trúc, tổng hợp, thành lập thể lớp thông tin CSDL BĐS - Nghiên cứu phương pháp định giá BĐS ứng dụng công nghệ thông tin định giá BĐS phục vụ thị trường BĐS - Khảo sát, thu thập, phân tích số liệu BĐS, thị trường BĐS thực nghiệm xây dựng sở liệu phục vụ công tác quản lý BĐS phường Nghĩa Tân Phương pháp nghiên cứu Đề tài áp dụng kết hợp phương pháp truyền thống đại Cụ thể phương pháp sử dụng là: - Phương pháp điều tra khảo sát thực địa Khảo sát tình hình thực tế, thu thập bổ sung thơng tin thực tế có liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản địa bàn, kiểm tra kết nghiên cứu, khẳng định nhân tố chủ đạo ảnh hưởng đến bất động sản thị trường bất động sản khu vực đô thị nước ta - Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu, tài liệu Thu thập loại văn pháp quy tồn thơng tin có liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản Đánh giá, phân tích tổng hợp thơng tin tài liệu thu thập được, phân loại thông tin để đưa vào CSDL BĐS cách hợp lý logic - Phương pháp điều tra chọn mẫu Chọn mẫu điều tra điển hình giá đất yếu tố có liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản địa bàn Từ xác định thơng tin cần thiết đưa vào CSDL bất động sản Cơ sở phương pháp tiếp cận trực tiếp chủ sử dụng đất địa bàn cán quản lý nhà đất địa phương, trung tâm tư vấn môi giới nhà đất - Phương pháp đồ Sử dụng để thành lập, xử lý loại đồ cho CSDL BĐS - Phương pháp GIS Dùng để lưu trữ, xử lý phân tích liệu khơng gian liệu thuộc tính - Phương pháp thiết kế có cấu trúc Sử dụng phương pháp thiết kế có cấu trúc để chuẩn hoá thiết kế CSDL BĐS cách đầy đủ phục vụ việc thiết kế phần mềm quản lý hệ thống sở liệu bất động sản sau Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Tăng cường quản lý, phát triển thị trường BĐS, thiết lập công cụ quản lý phù hợp tạo hành lang pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động hướng yêu cầu mà thực tế gấp rút đặt thị trường BĐS Việt Nam Tức là, thiết phải có hệ thống thơng tin BĐS hồn thiện hệ thống công cụ hỗ trợ hữu hiệu cấp quản lý thị trường BĐS Để thực điều đó, bên cạnh việc hồn chỉnh hệ thống sách pháp luật việc xây dựng CSDL BĐS đóng vai trị đặc biệt quan trọng q trình hồn thiện hệ thống ... QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ BĐS 1.1 Tổng quan bất động sản 1.2 Quản lý nhà nước bất động sản 1.3 Thị trường bất động sản 1.4 Định giá bất động sản 1.5 Các vấn đề cần giải quản lý thông... hình, 29 bảng Chương Tổng quan bất động sản công tác quản lý thị trường bất động sản Chương Thiết kế sở liệu bất động sản Chương Thực nghiệm xây dựng sở liệu bất động sản phường Nghĩa Tân- Quận Cầu... khu vực thực nghiệm 3.2 Số liệu, tài liệu thu thập phục vụ xây dựng sở liệu BĐS 3.3 Lựa chọn giải pháp công nghệ cho quản lý sở liệu BĐS 3.4 Xây dựng sở liệu bất động sản phường Nghĩa Tân - quận