Các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro hệ thống của doanh nghiệp bất động sản tại tp hồ chí minh

BỘ CÔNG THƢƠNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH *** - BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI KHOA HỌC KẾT QUẢ THỰC HIỆN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƢỜNG Tên đề tài: CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN RỦI RO HỆ THỐNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Mã số đề tài: 193.NH01 Chủ nhiệm đề tài: TS NGUYỄN THỊ MỸ PHƢỢNG Đơn vị thực hiện: KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2020 LỜI CÁM ƠN Nhóm nghiên cứu xin chân thành cảm ơn Trƣờng Đại học Cơng nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh (IUH) tài trợ kinh phí để thực đề tài Thay mặt nhóm nghiên cứu Chủ nhiệm đề tài TS Nguyễn Thị Mỹ Phƣợng -i- PHẦN I THÔNG TIN CHUNG I Thông tin tổng quát 1.1 Tên đề tài: Các yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 1.2 Mã số: 193.NH01 1.3 Danh sách chủ trì, thành viên tham gia thực đề tài Họ tên TT Đơn vị cơng tác Vai trị thực đề tài (học hàm, học vị) TS Nguyễn Thị Mỹ Phƣợng Khoa Tài – Ngân hàng Chủ nhiệm TS Nguyễn Hồng Hƣng Khoa Tài – Ngân hàng Tham gia ThS Thái Duy Tùng Khoa Tài – Ngân hàng Tham gia 1.4 Đơn vị chủ trì: Khoa Tài – Ngân hàng 1.5 Thời gian thực hiện: 1.5.1 Theo hợp đồng: Từ ngày 18 tháng 01 năm 2019 đến ngày 18 tháng 01 năm 2020 1.5.2 Gia hạn (nếu có): đến tháng… năm… 1.5.3 Thực thực tế: Từ ngày 18 tháng 01 năm 2019 đến ngày 18 tháng 01 năm 2020 1.6 Những thay đổi so với thuyết minh ban đầu: Không 1.7 Tổng kinh phí đƣợc phê duyệt đề tài: 20 triệu đồng II Kết nghiên cứu Đặt vấn đề Trong 20 năm qua, thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) phát triển mạnh qui mô, phạm vi, số lƣợng chất lƣợng, kéo theo hoạt động đầu tƣ kinh doanh doanh nghiệp bất động sản TPHCM ngày phát triển Tuy nhiên, hoạt động mặc tỷ suất sinh lời lớn nhƣng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt rủi ro hệ thống xuất phát chủ yếu từ -ii- nguyên nhân bên doanh nghiệp nhƣ yếu tố thị trƣờng, lãi suất, tỷ giá, lạm phát, pháp lý…(Ross & cộng sự, 2012) Trong đó, thị trƣờng bất động sản TPHCM sau gần 10 năm từ sau lần sốt giá vào năm 20072008, lại bắt đầu có tƣợng sốt giá cục vào giai đoạn 2017-2018, với 02 đợt sốt ảo giá đất tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép số quận ven huyện ngoại thành (HoREA, 2018) Vấn đề tín hiệu đáng lo ngại thƣờng sau ―sốt‖ nhà đất diễn với việc hình thành bong bóng giá, thị trƣờng bất động sản dự kiến rơi vào trạng thái ―đóng băng‖ theo chu kỳ, kéo theo bất ổn kinh tế vĩ mô với gia tăng rủi ro hệ thống khu vực doanh nghiệp bất động sản Thực tế cho thấy, sau đợt sốt giá bất động sản 2017-2018, năm 2018, thị trƣờng bất động sản TPHCM có dấu hiệu chững lại xuống, doanh nghiệp bất động sản TPHCM đối mặt với nhiều thách thức có sụt giảm mạnh mẽ quy mô thị trƣờng nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhà xã hội, nhà thƣơng mại có giá vừa túi tiền, cụ thể số lƣợng dự án doanh nghiệp giảm 11,1%; tổng số nhà đƣa thị trƣờng giảm 39,2%; phân khúc hộ cao cấp giảm 9,6%; phân khúc hộ trung cấp giảm 37,5%; phân khúc hộ bình dân giảm mạnh đến 68% so với năm 2017 (HoREA, 2018) Tình trạng sụt giảm quy mơ thị trƣờng bất động sản TPHCM xuất phát từ nguyên nhân chủ yếu xuất rủi ro hệ thống khu vực doanh nghiệp bất động sản, điển hình trƣờng hợp doanh nghiệp bất động sản phải bỏ chi phí lớn để để bồi thƣờng, giải phóng mặt dự án, nhƣng khơng thể hồn thành thủ tục pháp lý vƣớng mắc, xung đột số quy phạm pháp luật công tác thực thi pháp luật, triển khai dự án dẫn đến rủi ro pháp lý, cụ thể TPHCM giai đoạn 2015-2018, có đến 126 dự án nhà thƣơng mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tƣ xây dựng 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nƣớc quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý (HoREA, 2020) Khi dự án bất động sản doanh nghiệp bị ―ách tắt‖ rủi ro pháp lý tạo rủi ro tài nguồn vốn huy động doanh nghiệp bất động sản chủ yếu đến từ vay nợ ngân hàng rủi ro uy tín thƣơng hiệu bỏ lỡ hội kinh doanh Theo HoREA (2018), thị trƣờng bất động sản có "độ trễ" nên khơng có biện pháp xử lý hiệu vƣớng mắc điểm nghẽn thơng qua vấn đề kiểm sốt rủi ro hệ thống khu vực doanh nghiệp bất động sản TPHCM, tình trạng sụt -iii- giảm quy mơ thị trƣờng tiếp tục thời gian tới, dẫn đến doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, chí có nguy phá sản Theo số liệu Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế hoạch Đầu tƣ), năm 2019, có đến 598 doanh nghiệp bất động sản đăng ký tạm dừng hoạt động, tăng 36,8%; có đến 686 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 39,4%, so với năm 2018, đứng đầu so với lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác (HoREA, 2020) Trƣớc thực trạng này, câu hỏi đƣợc đặt làm để kiểm soát đƣợc rủi ro hệ thống khu vực doanh nghiệp bất động sản TPHCM? Bởi vì, rủi ro hệ thống gia tăng khu vực này, với vai trò "đầu tàu" cho thị trƣờng bất động sản phía Nam, ảnh hƣởng đến tồn khu vực bất động sản Việt Nam, sau lan sang hệ thống ngân hàng toàn kinh tế tính liên kết khu vực này, nặng nề gây khủng hoảng tài Thực tiễn chứng minh, ba thập kỷ qua, giới chứng kiến gia tăng chƣa có khủng hoảng tài mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ bùng nổ khủng hoảng khu vực bất động sản điển hình 18 khủng hoảng sau Chiến tranh Thế giới thứ hai nƣớc công nghiệp (Reinhart & Rogoff, 2008) gần khủng hoảng tài tồn cầu 2007-2008 (Jan & cộng sự, 2018) Lee & Jang (2007) cho rủi ro hệ thống tránh khỏi, nhƣng rủi ro hệ thống đƣợc kiểm sốt biết yếu tố ảnh hƣởng đến Chính vậy, chủ đề nghiên cứu yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM nhằm đề xuất khuyến nghị để kiểm soát rủi ro hệ thống khu vực vơ cấp thiết Tính đến nay, giới có số nghiên cứu chủ đề rủi ro hệ thống khu vực doanh nghiệp, bao gồm: (i) Các nghiên cứu nƣớc Chun & Ramasamy (1989), Gu & Kim (2002), Hung & Liu (2005), Lee & Jang (2007), Repetti & Kim (2010), Al-Qaisi (2011), Lee & Hooy (2012), Aruna & Warokka (2013), Amtiran & cộng (2015), Ibrahimm & Haronm (2016), Karakus (2017), Hussain & Shah (2017); Puspitaningtyas (2017); Dedunu (2017); (ii) Các nghiên cứu nƣớc Vũ Thị Thúy Vân & Nguyễn Ngọc Trâm (2013), Phạm Tiến Minh & cộng (2017), Ngô Vi Trọng & Đỗ Thế Hiệp (2015), Nông Thị Hải Yến & cộng (2018) Tuy nhiên, tất nghiên cứu chƣa sâu nghiên cứu chủ đề yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống -iv- doanh nghiệp bất động sản cách toàn diện đặc biệt chƣa có nghiên cứu Việt Nam tập trung nghiên cứu chủ đề yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM Hầu hết nghiên cứu nƣớc tập trung nghiên cứu ảnh hƣởng yếu tố đặc thù doanh nghiệp (rủi ro hệ thống q khứ, qui mơ doanh nghiệp, tính khoản, địn bẩy tài chính, địn bẩy hoạt động, khả sinh lời, tốc độ tăng trƣởng, hiệu hoạt động) đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp đa ngành, số ngành cụ thể nhƣ hàng không, công nghiệp, xây dựng, ngân hàng, khách sạn, casino Các nghiên cứu nƣớc nhƣ Vũ Thị Thúy Vân & Nguyễn Ngọc Trâm (2013) tác động yếu tố đặc thù doanh nghiệp gồm khả sinh lời, địn bẩy tài tính khoản đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp xây dựng Việt Nam; Nông Thị Hải Yến & cộng (2018) tập trung tác động yếu tố vĩ mô gồm cung tiền, lạm phát, tỷ giá, tăng trƣởng kinh tế đến rủi ro hệ thống tổ chức tài Việt Nam; Phạm Tiến Minh & cộng (2017) cho thấy tác động yếu tố đặc thù doanh nghiệp gồm địn bẩy tài chính, hiệu hoạt động, khả sinh lợi đến rủi ro hệ thống nhóm ngành công nghiệp Việt Nam Nghiên cứu Ngô Vi Trọng & Đỗ Thế Hiệp (2015) tập trung mối quan hệ rủi ro hệ thống biến đặc thù doanh nghiệp bất động sản niêm yết Sở giao dịch Chứng khoán TPHCM (HOSE), song, biến đặc thù doanh nghiệp nhóm tác giả sử dụng tƣơng tự Repetti & Kim (2010) nghiên cứu cho ngành cơng nghiệp casino, mà khơng tính đến tác động biến đặc thù ngành bất động sản, khơng phản ánh bối cảnh thực tiễn doanh nghiệp bất động sản Việt Nam Ngoài ra, tất nghiên cứu trƣớc rủi ro hệ thống nêu đều: (i) Chƣa tính đến cách đầy đủ yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống phƣơng pháp định lƣợng bao gồm yếu tố vĩ mô, yếu tố đặc thù ngành yếu tố đặc thù doanh nghiệp; (ii) Chƣa tính đến tác động yếu tố giá bất động sản, số tiếp cận đất đai, số đổ vỡ khu vực ngân hàng hiệu Chính phủ; (iii) Chủ yếu sử dụng phƣơng pháp hồi quy liệu bảng tĩnh thông thƣờng nhƣ Pooled Ordinary Least Square (POLS), Fixed Effect Model (FEM), Random Effect Model (REM) dẫn đến kết sai lệch chƣa giải vấn đề nội sinh Trong đó, theo Driffill & cộng (1998), phƣơng pháp hồi quy General Method of Moments (GMM) tốt phƣơng pháp hồi quy -v- thông thƣờng liệu bảng việc kiểm tra chuyển động biến tài chính, phƣơng pháp giải đồng thời vấn đề nội sinh, phƣơng sai thay đổi tự tƣơng quan liệu bảng Do đó, xuất phát từ bối cảnh thực tiễn bối cảnh học thuật nêu trên, nghiên cứu kỳ vọng lấp đầy khoảng trống nghiên cứu sở lần sử dụng phƣơng pháp hồi quy GMM sai phân (D-GMM) hai bƣớc để phân tích ảnh hƣởng yếu tố vĩ mơ, yếu tố đặc thù ngành yếu tố đặc thù doanh nghiệp đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM, bổ sung tranh luận thiếu ảnh hƣởng đáng kể biến số: giá bất động sản, số tiếp cận đất đai, số đổ vỡ khu vực ngân hàng hiệu Chính phủ đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản quốc gia nổi, nhỏ mở cửa Về khía cạnh học thuật, đề tài mang lại đóng góp phƣơng pháp tiếp cận đóng góp chứng thực nghiệm vào khung lý thuyết yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp Về khía cạnh thực tiễn, kết nghiên cứu cung cấp thông tin rủi ro hệ thống mang lại lợi ích cho nhà đầu tƣ để thực phân tích liên quan đến rủi ro đầu tƣ; giúp cho nhà hoạch định sách nhận diện kiểm sốt đƣợc rủi ro hệ thống cách kịp thời thông qua công cụ can thiệp thuế, tín dụng, pháp lý, đồng thời hỗ trợ cho nhà quản lý doanh nghiệp xác định chiến lƣợc kinh doanh quản trị rủi ro doanh nghiệp cách hiệu Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu tổng quát đề tài nghiên cứu yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM gợi ý giải pháp nhằm hạn chế rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM Các mục tiêu cụ thể nhƣ sau: (1) Đo lƣờng rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM (2) Xác định yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản (3) Đo lƣờng mức độ ảnh hƣởng yếu tố đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM -vi- (4) Gợi ý giải pháp nhằm hạn chế rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng kết hợp với phƣơng pháp nghiên cứu định tính để thực mục tiêu nghiên cứu, cụ thể nhƣ sau: - Để thực mục tiêu nghiên cứu (1), đề tài sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng theo cách tiếp cận Mơ hình định giá tài sản vốn (The Capital Asset Pricing Model- CAPM) Treynor (1961, 1962), Sharpe (1964) Lintner (1965a,b) để tính tốn hệ số Beta đo lƣờng rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM - Để thực mục tiêu nghiên cứu (2), đề tài sử dụng cách tiếp cận tổng hợp nhằm hệ thống hoá sở lý thuyết liên quan đến rủi ro hệ thống yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp nói chung doanh nghiệp bất động sản nói riêng - Để thực mục tiêu nghiên cứu (3), đề tài sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng theo cách tiếp cận mơ hình hồi quy đa biến theo mơ hình POLS, FEM, REM D-GMM hai bƣớc để giải vấn đề nội sinh, phƣơng sai thay đổi tự tƣơng quan liệu bảng - Để thực mục tiêu nghiên cứu (4), đề tài sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính dựa kết mơ hình nghiên cứu kết hợp với phân tích thực trạng diễn biến yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM để đề xuất giải pháp nhằm hạn chế rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM Tổng kết kết nghiên cứu Kết nghiên cứu đề tài cho thấy: (i) Dựa cách tiếp cận mơ hình CAPM Treynor (1961, 1962), Sharpe (1964) Lintner (1965a,b), rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM mức 0,8435, thấp so với thị trƣờng; (ii) Kết kiểm định mơ hình khuyết tật mơ hình yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM giai đoạn 2010 – 2018 cho thấy phƣơng pháp hồi quy D-GMM hai bƣớc phù hợp Kết ƣớc lƣợng D-GMM hai bƣớc cho thấy rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM chịu ảnh hƣởng 11 yếu tố, bao gồm đòn -vii- bẩy tài chính, lãi suất, lạm phát tác động chiều, rủi ro hệ thống khứ, khả sinh lời, tính khoản, số giá bất động sản, số tiếp cận đất đai, tăng trƣởng kinh tế, số đổ vỡ khu vực ngân hàng hiệu Chính phủ tác động ngƣợc chiều đến rủi ro hệ thống Với kết nghiên cứu nêu sở để nhóm nghiên cứu gợi ý giải pháp hạn chế rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM Đánh giá kết đạt đƣợc kết luận Nghiên cứu tìm hiểu yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM giai đoạn 2010 - 2018 Nghiên cứu tiến hành theo hai giai đoạn: (i) Đo lƣờng rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM theo cách tiếp cận mơ hình CAPM Treynor (1961, 1962), Sharpe (1964) Lintner (1965a,b); (ii) Sử dụng phƣơng pháp hồi quy liệu bảng theo mô hình POLS, FEM, REM D-GMM hai bƣớc để xác định yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM Kết nghiên cứu cho thấy: - Theo cách tiếp cận mơ hình CAPM Treynor (1961, 1962), Sharpe (1964) Lintner (1965a,b), rủi ro hệ thống trung bình doanh nghiệp bất động sản TPHCM giai đoạn 2010-2018 mức 0,8435, thấp so với thị trƣờng - Kết kiểm định mơ hình khuyết tật mơ hình phƣơng pháp hồi quy liệu bảng theo mơ hình POLS, FEM, REM D-GMM hai bƣớc để xác định yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM phƣơng pháp D-GMM hai bƣớc phù hợp Kết ƣớc lƣợng D-GMM hai bƣớc cho thấy rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM chịu ảnh hƣởng 11 yếu tố, bao gồm địn bẩy tài chính, lãi suất, lạm phát tác động chiều, rủi ro hệ thống khứ, khả sinh lời, tính khoản, số giá bất động sản, số tiếp cận đất đai, tăng trƣởng kinh tế, số đổ vỡ khu vực ngân hàng hiệu Chính phủ tác động ngƣợc chiều đến rủi ro hệ thống Nghiên cứu mang lại đóng góp phƣơng pháp tiếp cận sở lần sử dụng phƣơng pháp hồi quy D-GMM hai bƣớc nghiên cứu rủi ro hệ thống bổ sung chứng thực nghiệm vào khung lý thuyết ảnh hƣởng bốn yếu tố gồm: số giá bất động sản, số tiếp cận đất -viii- đai, số đổ vỡ khu vực ngân hàng hiệu Chính phủ đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản quốc gia nổi, nhỏ mở cửa Thêm vào đó, nghiên cứu tiếp tục củng cố chứng thực nghiệm tác động địn bẩy tài chính, lãi suất, lạm phát, rủi ro hệ thống khứ, khả sinh lời, tính khoản, tăng trƣởng kinh tế đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp Kết nghiên cứu cung cấp thông tin rủi ro hệ thống mang lại lợi ích cho nhà đầu tƣ để thực phân tích liên quan đến rủi ro đầu tƣ ; giúp cho nhà hoạch định sách nhận diện kiểm sốt đƣợc rủi ro hệ thống cách kịp thời thông qua cơng cụ can thiệp thuế, tín dụng, pháp lý, đồng thời hỗ trợ cho nhà quản lý doanh nghiệp xác định chiến lƣợc kinh doanh quản trị rủi ro doanh nghiệp cách hiệu Tóm tắt kết TĨM TẮT Nghiên cứu nhằm mục tiêu xác định yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2018 Nghiên cứu tiến hành theo hai giai đoạn: (i) Đo lƣờng rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM theo cách tiếp cận mơ hình CAPM Treynor (1961, 1962), Sharpe (1964) Lintner (1965a,b); (ii) Sử dụng phƣơng pháp hồi quy liệu bảng theo mơ hình POLS, FEM, REM DGMM hai bƣớc để xác định yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Kết nghiên cứu thực nghiệm doanh nghiệp bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy địn bẩy tài chính, lãi suất, lạm phát có tác động chiều, rủi ro hệ thống khứ, khả sinh lời, tính khoản, số giá bất động sản, số tiếp cận đất đai, tăng trƣởng kinh tế, số đổ vỡ khu vực ngân hàng hiệu Chính phủ có tác động ngƣợc chiều đến rủi ro hệ thống Những phát có ý nghĩa quan trọng nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tƣ nhà hoạch định sách Từ khóa CAPM, rủi ro hệ thống, Beta, bất động sản, GMM ABSTRACT This research aims to investigate factors affecting systematic risk in Ho Chi Minh City’s real estate companies for the period of 2010-2018 The research -ix- Phụ lục 5: Kết ƣớc lƣợng mơ hình FEM yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM Fixed-effects (within) regression Group variable: firm1 Number of obs Number of groups = = 242 27 R-sq: Obs per group: = avg = max = 9.0 within = 0.7028 between = 0.7351 overall = 0.7162 corr(u_i, Xb) F(15,200) Prob > F = -0.5782 = = 12.12 0.0000 -beta | Coef Std Err t P>|t| [95% Conf Interval] -+ -lnsize | 3530814 0529437 0.48 0.629 -.0794068 1310315 roa | -1.833683 3802675 -4.82 0.000 -2.582128 -1.085238 oe | -.9208222 2045772 -0.09 0.929 -.295861 2700981 ol | 0054772 009491 -0.58 0.564 -.0241575 013203 liq | -1.016636 0436543 -23.29 0.000 -.9307156 -1.102557 ge | -.095875 0651444 -2.58 0.011 -2.408423 -.319706 lnner | 1.4651063 1.595099 -0.04 0.964 -3.033534 2.898321 inf | 4.298477 1.099099 3.91 0.000 2.135223 6.46173 rate | 2979113 0715733 4.16 0.000 1570403 4387823 la | -.134635 0430196 -3.13 0.002 -.2193063 -.0499636 gdp | -.048914 0252249 -4.20 0.000 -.487738 -.1761049 growth | 2801946 0680291 1.01 0.316 424574 2353007 fl | 1.465454 3464081 4.23 0.000 -2.147256 7836512 ppi | -.0756042 0160502 -4.71 0.000 -.1071942 -.0440142 bsf | -.2113699 0947901 -2.23 0.027 -.0248034 3979364 _cons | 15.595136 17.132728 5.39 0.000 83.4234 179.4438 -+ -sigma_u | 35128484 sigma_e | 27411734 rho | 62153821 (fraction of variance due to u_i) -F test that all u_i=0: F(26, 200) = 7.31 Prob > F = 0.0000 Nguồn: Tính tốn nhóm nghiên cứu từ Stata 14 -112- Phụ lục 6: Kết ƣớc lƣợng mơ hình REM yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM Random-effects GLS regression Group variable: firm1 Number of obs Number of groups = = 242 27 R-sq: Obs per group: = avg = max = 9.0 within = 0.6947 between = 0.8195 overall = 0.7736 Random effects u_i ~ Gaussian corr(u_i, X) = (assumed) Wald chi2(15) Prob > chi2 = = 182.95 0.0000 -beta | Coef Std Err z P>|z| [95% Conf Interval] -+ -lnsize | 1949724 0284221 1.17 0.243 -.0417457 1649848 roa | -1.640213 3646325 -4.50 0.000 -2.354879 -.925546 oe | -.7662177 1650088 -4.64 0.000 -1.089629 -.4428065 ol | 0062911 0095643 0.66 0.511 0250367 0124546 liq | -1.022978 0354115 -28.89 0.000 -.953573 -1.092384 ge | -.0451483 0459464 -2.75 0.006 -.0576117 -.0096511 lnner | 9828872 1.491555 0.39 0.696 -2.340506 3.506281 inf | 4.362582 1.119356 3.90 0.000 2.168684 6.55648 rate | 2997075 0729218 4.11 0.000 1567833 4426317 la | -.1343264 0437997 -3.07 0.002 -.2201722 -.0484806 gdp | -.0654344 0210346 -3.11 0.002 -.1066614 -.0242074 growth | 2035746 0638859 0.36 0.718 -.0800733 1161916 fl | -1.464466 3528155 -4.15 0.000 -2.155972 -.77296 ppi | -.0769401 0163461 -4.71 0.000 -.1089779 -.0449024 bsf | -.2200961 0964206 2.28 0.022 -.0311152 -.4090771 _cons | 11.4241 14.86324 5.21 0.000 80.69307 178.1552 -+ -sigma_u | 20136302 sigma_e | 27411734 rho | 35048824 (fraction of variance due to u_i) Nguồn: Tính tốn nhóm nghiên cứu từ Stata 14 -113- Phụ lục 7: Kết kiểm định Hausman | (b) (B) (b-B) sqrt(diag(V_b-V_B)) | fe re Difference S.E -+ -lnsize | 3530814 1949724 158109 0458989 roa | -1.833683 -1.640213 -.1934703 1319028 oe | -.9208222 -.7662177 -.1546045 1276271 dol | -.0054772 -.0062911 0008138 0014789 liq | 1.016636 1.022978 -.0063421 0269727 ge | -.095875 -.0451483 -.0507267 0479742 lnner | -18.94174 -18.60316 -.3385798 1108309 inf | 4.298477 4.362582 -.0641049 0557811 rate | 2979113 2997075 -.0017962 0029842 la | -.134635 -.1343264 -.0003086 002426 gdp | -.048914 -.0654344 0165204 0148038 growth | 2801946 2035746 07662 0270303 fl | -1.465454 -1.464466 -.000988 0171151 ppi | -.0756042 -.0769401 0013359 0008124 bsf | 2113699 2200961 -.0087262 0067553 -b = consistent under Ho and Ha; obtained from xtreg B = inconsistent under Ha, efficient under Ho; obtained from xtreg Test: Ho: difference in coefficients not systematic chi2(9) = (b-B)'[(V_b-V_B)^(-1)](b-B) = 20.17 Prob>chi2 = 0.0169 (V_b-V_B is not positive definite) Prob>chi2 = 0.0169 < 0,05 => Chọn mơ hình FEM Nguồn: Tính tốn nhóm nghiên cứu từ Stata 14 Phụ lục 8: Kết kiểm định phƣơng sai sai số thay đổi mơ hình FEM Modified Wald test for groupwise heteroskedasticity in fixed effect regression model H0: sigma(i)^2 = sigma^2 for all i chi2 (38) = Prob>chi2 = 582.57 0.0000 Nguồn: Tính tốn nhóm nghiên cứu từ Stata 14 Phụ lục 9: Kết kiểm định tƣợng tự tƣơng quan mơ hình FEM Wooldridge test for autocorrelation in panel data H0: no first-order autocorrelation F( 1, 37) = 34.992 Prob > F = 0.0000 Nguồn: Tính tốn nhóm nghiên cứu từ Stata 14 -114- Phụ lục 10: Kết kiểm định tƣợng đa cộng tuyến Collinearity Diagnostics SQRT RVariable VIF VIF Tolerance Squared -beta 8.15 2.85 0.1227 0.8773 fl 1.12 1.06 0.8908 0.1092 ol 1.07 1.04 0.9323 0.0677 liq 8.26 3.04 0.1079 0.8921 growth 1.29 1.14 0.7754 0.2246 roa 1.52 1.23 0.6593 0.3407 rate 2.04 1.43 0.4909 0.5091 la 2.20 1.48 0.4537 0.5463 gdp 1.82 1.35 0.5502 0.4498 lnner 1.21 1.10 0.8247 0.1753 inf 2.29 1.51 0.4358 0.5642 lnsize 1.27 1.13 0.7871 0.2129 oe 1.94 1.39 0.5151 0.4849 ge 1.77 1.33 0.5651 0.4349 ppi 1.46 1.21 0.6870 0.3130 bsf 1.50 1.23 0.6648 0.3352 -Mean VIF 2.50 Cond Eigenval Index 11.6171 1.0000 1.4871 2.7950 0.7796 3.8601 0.7002 4.0731 0.6345 4.2788 0.5826 4.4654 0.3173 6.0509 0.2743 6.5075 0.1752 8.1421 10 0.1660 8.3643 11 0.1161 10.0051 12 0.0745 12.4893 13 0.0501 15.2295 14 0.0200 24.1188 15 0.0043 51.7842 16 0.0007 126.9897 17 0.0002 254.4058 Condition Number 254.4058 Eigenvalues & Cond Index computed from scaled raw sscp (w/ intercept) Det(correlation matrix) 0.0063 Nguồn: Tính tốn nhóm nghiên cứu từ Stata 14 -115- Phụ lục 11: Kết ƣớc lƣợng D-GMM hai bƣớc yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản TPHCM Dynamic panel-data estimation, two-step difference GMM -Group variable: firm1 Number of obs = 243 Time variable : year Number of groups = 27 Number of instruments = 25 Obs per group: = F(16, 27) = 11.59 avg = 7.00 Prob > F = 0.000 max = -beta | Coef Std Err t P>|t| [95% Conf Interval] -+ -beta | L1 | -.024524 0160491 -2.97 0.006 -.6251571 -.1146591 lnsize | -.2783515 0726046 -1.00 0.326 -.1817376 -.528132 gdp | -.1228957 0301161 -4.08 0.000 -.1838626 -.0619288 liq | -1.111384 0401826 -27.66 0.000 -1.030038 -1.192729 inf | 3.699921 1.112812 3.83 0.000 1313711 4253319 ol | 0047084 0049309 0.95 0.346 -.0052738 0146905 fl | 1660223 4539098 6.62 0.000 4793594 2604568 oe | -.2739886 5024343 -0.55 0.590 -1.304899 7569214 growth | 0166472 0185969 -0.90 0.379 -.0548049 0215105 rate | 2395399 0406009 5.90 0.000 1573477 3217322 la | -.1146039 0235852 -4.86 0.000 -.1623495 -.0668582 roa | -3.523217 5397963 -6.53 0.000 -2.430457 -4.615978 lnner | 94292 300844 -7.36 0.000 - 1.60074 12.2851 bsf | -.2187343 0593057 3.69 0.001 0986761 3387925 ppi | -.0510767 0224708 -2.27 0.029 -.0965665 -.0055869 ge | -1.367994 1823797 -7.50 0.000 -1.737203 -.9987857 -Warning: Uncorrected two-step standard errors are unreliable Instruments for first differences equation Standard D.(L.beta size gdp liq ol oe growth la lnner bsf ppi ge) GMM-type (missing=0, separate instruments for each period unless collapsed) L(2/3).(L.inf L.rate L.roa) -Arellano-Bond test for AR(1) in first differences: z = -2.73 Pr > z = 0.006 Arellano-Bond test for AR(2) in first differences: z = -0.96 Pr > z = 0.335 -Sargan test of overid restrictions: chi2(20) = 22.72 Prob > chi2 = 0.303 (Not robust, but not weakened by many instruments.) Hansen test of overid restrictions: chi2(20) = 19.25 Prob > chi2 = 0.506 (Robust, but weakened by many instruments.) Difference-in-Hansen tests of exogeneity of instrument subsets: iv(L.beta2 size gdp liquid dol oe growth rate pci inf ner bsf repi ps) Hansen test excluding group: chi2(6) = 10.97 Prob > chi2 = 0.089 Difference (null H = exogenous): chi2(14) = 8.28 Prob > chi2 = 0.874 Nguồn: Tính tốn nhóm nghiên cứu từ Stata 14 -116- Phụ lục 12: Các điểm chồng chéo, xung đột văn pháp luật liên quan đến lĩnh vực đầu tƣ, kinh doanh bất động sản VCCI (2019) 20 điểm chồng chéo, xung đột văn pháp luật thuộc lĩnh vực đầu tƣ, đất đai, xây dựng, môi trƣờng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu nay, bao gồm: Chồng chéo thủ tục chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ quy định Luật Đầu tƣ Luật Nhà (điều 170 điều 17 Luật Nhà ở, điều 32,33 Luật Đầu tƣ) Sự khác phân loại dự án đầu tƣ thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh dẫn đến chồng chéo, không thống nhất; quan nhà nƣớc nhà đầu tƣ không xác định đƣợc phải áp dụng theo luật Trên thực tế thủ tục chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở, số địa phƣơng yêu cầu nhà đầu tƣ thực thủ tục định chủ trƣơng đầu tƣ lần; nhiều địa phƣơng khác yêu cầu nhà đầu tƣ phải thực quy trình thủ tục hai lần theo quy định Luật Đầu tƣ Luật Nhà Quy định không thống nhất, thiếu cụ thể Luật Đầu tƣ, Luật Đất đai Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tƣ thơng qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất Luật Đầu tƣ quy định UBND cấp tỉnh định chủ trƣơng đầu tƣ dự án không thông qua đấu giá đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tƣ Luật Đất đai quy định rõ trƣờng hợp đấu giá, không đấu giá đất Pháp luật đầu tƣ quy định trƣờng hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tƣ Tuy nhiên, Luật Đấu thầu chƣa quy định rõ đấu thầu loại đất (đã đƣợc chƣa đƣợc giải phóng mặt bằng), Luật Đất đai chƣa quy định rõ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tƣ theo pháp luật đầu thầu có phải đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai không? Điều dẫn đến lúng túng địa phƣơng việc áp dụng quy phạm pháp luật dự án đầu tƣ có sử dụng đất Khơng tƣơng thích thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng Luật Xây dựng, Luật Nhà Luật Đầu tƣ -117- Cả ba luật Xây dựng, Đầu tƣ, Nhà không thống thời điểm giới thiệu địa điểm đầu tƣ cho nhà đầu tƣ – trƣớc hay sau nhà đầu tƣ nhận đƣợc chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ Trên thực tế, có địa phƣơng thực thủ tục cho nhà đầu tƣ trƣớc thủ tục định chủ trƣơng đầu tƣ, có địa phƣơng lồng ghép thủ tục giới thiệu địa điểm thực dự án vào thủ tục xin định chủ trƣơng đầu tƣ Vấn đề gây nên việc áp dụng pháp luật khơng thống tồn quốc Không thống Thủ tục đánh giá tác động môi trƣờng theo Luật Đầu tƣ Luật Bảo vệ Môi trƣờng Hiện theo quy định Luật bảo vệ môi trƣờng (Điều 25 khoản điểm a), định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động mơi trƣờng để cấp có thẩm quyền định chủ trƣơng đầu tƣ dự án Nhà đầu tƣ phải thực thủ tục xin phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trƣờng trƣớc thực thủ tục xin định chủ trƣơng đầu tƣ Tuy nhiên, thủ tục định chủ trƣơng đầu tƣ Luật Đầu tƣ không yêu cầu nhà đầu tƣ phải nộp định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trƣờng Nhƣ hai quy định xung đột Hiện không rõ ràng, cụ thể thời điểm cấp giấy phép quy hoạch theo Luật Xây dựng, Luật Đầu tƣ Luật Nhà Quy định pháp luật Luật Xây dựng, Đầu tƣ, Nhà không thống thời điểm cấp Giấy phép quy hoạch cho nhà đầu tƣ – trƣớc hay thời điểm với chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ Trên thực tế, nhiều địa phƣơng yêu cầu Nhà đầu tƣ thực thủ tục cấp giấy phép quy hoạch theo quy định Luật Xây dựng Một số địa phƣơng cấp giấy phép quy hoạch cho nhà đầu tƣ với việc thực thủ tục thẩm định chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ Điều tạo nên thực tế áp dụng pháp luật không thống nƣớc Không thống thời điểm xác định nhu cầu sử dụng đất hồ sơ xin chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ hồ sơ xác định nhu cầu sử dụng đất Hiện theo pháp luật đầu tƣ, thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất thời điểm thẩm định hồ sơ đầu tƣ Tuy nhiên, pháp luật đất đai lại quy định văn -118- thẩm định đƣợc lập sở hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Quy định đƣợc hiểu việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất đƣợc tiến hành giai đoạn thực việc giao đất, cho thuê đất Thời gian thẩm định quan tiếp nhận hồ sơ giải thủ tục hành quy định không thống pháp luật đầu tƣ pháp luật đất đai Thời gian thẩm định theo quy định hƣớng dẫn Luật Đầu tƣ 15 ngày quy định hƣớng dẫn Luật Đất đai 30 ngày Cả hai quan quan đăng ký đầu tƣ quan tài nguyên mơi trƣờng có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ giải thủ tục hành Có trùng lặp không cần thiết việc chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ việc phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền Thủ tƣớng Chính phủ Hiện theo quy định Luật Quy hoạch đô thị (Điều 44) Luật Đầu tƣ (Điều 31), nghị định hƣớng dẫn Luật Nhà ở, Thủ tƣớng Chính phủ phê phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển ngành… sau lại tiếp tục xem xét chấp thuận dự án cụ thể có quy hoạch Quy định dẫn đến việc Thủ tƣớng phải thực thủ tục hai lần Thủ tục theo quy trình đƣợc Thủ tƣớng phê duyệt thƣờng nhiều thời gian dẫn đến nhiều dự án, nhà đầu tƣ phải ngừng kế hoạch đầu tƣ chờ đợi khoảng thời gian dài Mâu thuẫn quy định điều kiện vốn tối thiểu chủ đầu tƣ đấu giá quyền sử đụng đất theo Luật Kinh doanh bất động sản Luật Đất đai Về điều kiện chủ đầu tƣ phải đáp ứng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu chủ đầu tƣ tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng Pháp luật đất đai (Điều 14, Nghị định 43/2014 hƣớng dẫn Luật Đất đai) yêu cầu chủ đầu tƣ phải có vốn thuộc sở hữu để thực dự án không thấp 20% tổng mức đầu tƣ dự án có quy mơ sử dụng đất dƣới 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tƣ dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên Nhƣ vậy, mức vốn chủ đầu tƣ phải đáp ứng theo quy định Luật Đất đai Luật Kinh doanh bất động sản khơng tƣơng thích -119- Khơng tƣơng thích chế độ sử dụng đất khu công nghiệp Luật Đất đai Luật Đầu tƣ Luật Đất đai yêu cầu việc xây dựng khu nhà ở, cơng trình cơng cộng phục vụ đời sống ngƣời lao động làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất phải đặt bên ngồi khu cơng nghiệp, khu chế xuất (Điều 149) Luật Đầu tƣ quy định cho phép địa phƣơng gặp khó khăn bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở, cơng trình dịch vụ, tiện ích cơng cộng cho ngƣời lao động làm việc khu công nghiệp đƣợc điều chỉnh quy hoạch khu công nghiệp để dành phần diện tích đất phát triển nhà ở, cơng trình, dịch vụ, tiện ích cơng cộng (Điều 21) Tuy nhiên, quy định Luật Đầu tƣ không xác định rõ phần diện tích để phát triển nhà nằm hay ngồi khu cơng nghiệp Thực tế, địa phƣơng lúng túng quy hoạch phần diện tích phát triển nhà ở, cơng trình cơng cộng phục vụ cho ngƣời lao động Để an toàn, nhiều địa phƣơng điều chỉnh quy hoạch đƣa diện tích đất ngồi khu cơng nghiệp để phù hợp với Luật Đất đai 10 Khơng tƣơng thích quyền cho thuê tài sản Luật Đất đai Bộ luật Dân Điều 175 Luật Đất đai chƣa quy định quyền đƣợc cho thuê lại tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm Dù Luật Đất đai không quy định quyền không cấm tổ chức, cá nhân thực quyền cho thuê tài sản trƣờng hợp Tuy nhiên, Điều 19, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai với quy định: "Phạt tiền từ 10-20 triệu đồng tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập có hành vi tự ý cho th tài sản gắn liền với đất đƣợc Nhà nƣớc cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm" việc áp dụng thực tế khó khăn giao dịch bị đình trệ khơng thể thực Thực tế không thống với quy định quyền cho thuê tài sản đƣợc quy định Bộ luật Dân 11 Xung đột Luật Đầu tƣ Luật Đất đai việc chấm dứt dự án đầu tƣ thu hồi đất có liên quan -120- Luật Đầu tƣ Luật Đất đai có xung đột quy định việc chấm dứt dự án thu hồi đất Luật Đầu tƣ quy định chấm dứt dự án sau 12 tháng mà nhà đầu tƣ khơng thực khơng có khả thực Luật Đất đai cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng nhà đầu tƣ phải nộp cho Nhà nƣớc khoản tiền tƣơng ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian chậm tiến độ thực dự án Các địa phƣơng lúng túng việc lựa chọn giải pháp để thực Nhiều dự án ban hành định chấm dứt hoạt động vi phạm thời hạn triển khai dự án theo Luật Đầu tƣ nhƣng thu hồi đất vƣớng quy định Luật Đất đai cho phép nhà đầu tƣ gia hạn thời gian sử dụng đất thêm 24 tháng Nhiều dự án đƣa định chấm dứt dự án theo Luật Đầu tƣ sợ vi phạm quy định Luật Đất đai 12 Khơng tƣơng thích Luật Đầu tƣ Luật Đất đai chế độ miễn, giảm tiền thuê đất quyền, nghĩa vụ có liên quan nhà đầu tƣ Theo quy định pháp luật đầu tƣ, dự án thuộc ngành nghề ƣu đãi đầu tƣ địa bàn ƣu đãi đầu tƣ đƣợc miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất (Điều 15) Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai trƣờng hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ nhƣ thuê đất hàng năm Nhƣ vậy, doanh nghiệp đƣợc miễn giảm tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ nhƣ trƣờng hợp Nhà nƣớc cho thuê đất hàng năm, vậy, chấp quyền sử dụng đất ngân hàng để vay vốn, hạn chế khả tiếp cận nguồn vốn 13 khơng tƣơng thích Luật Đầu tƣ Luật Đất đai tiền ký quỹ dự án đầu tƣ Các quy định hƣớng dẫn Luật Đầu tƣ quy định hƣớng dẫn Luật Đất đai quy định hình thức bảo đảm dự án đầu tƣ ký quỹ Trong đó, phạm vi dự án phải ký quỹ theo quy định quy định khác nhau: Các quy định hƣớng dẫn Luật Đất đai phân loại ký quỹ theo loại dự án, quy định hƣớng dẫn Luật Đầu tƣ phân loại ký quỹ theo nguồn gốc đất dự án dẫn đến phát sinh nhiều khó khăn q trình thực 14 Chồng chéo thủ tục xin phép chuyển nhƣợng dự án bất động sản Luật Đầu tƣ Luật Kinh doanh Bất động sản -121- Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản quy định thủ tục chuyển nhƣợng toàn phần dự án bất động sản, theo nhà đầu tƣ phải xin Quyết định cho phép chuyển nhƣợng toàn phần dự án bất động sản UBND cấp tỉnh Tuy nhiên, theo Điều 45 Luật Đầu tƣ, nhà đầu tƣ có quyền chuyển nhƣợng phần tồn dự án cho nhà đầu tƣ khác đáp ứng đủ điều kiện Khi thay đổi nhà đầu tƣ, nhà đầu tƣ phải điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tƣ theo thủ tục điều cỉnh định chủ trƣơng đầu tƣ UBND cấp tỉnh Nhƣ vậy, để thực chuyển nhƣợng dự án thực tế, Nhà đầu tƣ thực thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tƣ theo quy định Luật Đầu tƣ trƣớc tiên UBND cấp tỉnh tham vấn ý kiến quan tham mƣu quan quản lý địa phƣơng nhƣ Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trƣờng, Kế hoạch Đầu tƣ, Cục Thuế trƣớc định chấp thuận điều chỉnh chủ trƣơng đầu tƣ cho nhà đầu tƣ Sau nhà đầu tƣ tiếp tục thực thủ tục xin định, phê duyệt chuyển nhƣợng phần toàn dự án bất động sản UBND tỉnh Trong thủ tục này, UBND cấp tỉnh lại lần tham vấn ý kiến quan tham mƣu quan quản lý nhà nƣớc nhƣ thủ tục ban đầu (Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trƣờng, Cục Thuế) trƣớc định ban hành định phê chuyển việc chuyển nhƣợng dự án cho nhà đầu tƣ Sự chồng chéo gây lãng phí, kéo dài thời gian rủi ro cho nhà đầu tƣ trình thực thủ tục, lãng phí nguồn lực Nhà nƣớc việc quản lý thực thủ tục hành 15 Thời hạn thực thủ tục quy định không rõ ràng Luật Kinh doanh Bất động sản nhiều luật liên quan Luật Kinh doanh bất động sản nhiều luật không quy định: (i) thời hạn quan đƣợc tham vấn ý kiến ("cơ quan phối hợp") phải có ý kiến trả lời cho quan tiếp nhận hồ sơ; (ii) phƣơng án xử lý quan tiếp nhận xử lý hồ sơ trƣờng hợp quan phối hợp không gửi văn trả lời Thời hạn thực thủ tục không rõ ràng dẫn đến: (i), tùy tiện quan có thẩm quyền q trình thực thủ tục; (ii) thời gian thực thủ -122- tục nhà đầu tƣ thực tế bị kéo dài so với quy định Luật quan tiếp nhận hồ sơ phải đợi ý kiến trả lời quan phối hợp 16 Hạn chế phạm vi quyền chuyển nhƣợng dự án bất động sản Luật Đầu tƣ, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà Luật Đất đai Quyền chuyển nhƣợng dự án đƣợc thực tất loại dự án (Điều 45 Luật Đầu tƣ, Điều 25 Luật Nhà ở, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản) Nhƣng Luật Đất đai lại quy định phạm vi chuyển nhƣợng dự án theo loại dự án đầu tƣ cụ thể Luật Đất đai cho phép chuyển nhƣợng dự án gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất, dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng cho thuê Các dự án khác Luật Đất đai chƣa quy định cụ thể Theo quy định pháp luật xây dựng dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức phân lơ phải lấy ý kiến ngành (mặc dù Chính phủ quy định điều kiện) gây khó khăn cho địa phƣơng doanh nghiệp Quy định giới hạn chuyển nhƣợng dự án theo dự án cụ thể Luật Đất đai hạn chế hội chuyển nhƣợng dự án Nhà đầu tƣ 17 Thiếu quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ thực việc điều chỉnh dự án đầu tƣ xây dựng không thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Đầu tƣ Pháp luật nhà quy định số trƣờng hợp dự án đầu tƣ xây dựng nhà UBND tỉnh định không thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Đầu tƣ Tuy nhiên, Luật Nhà 2014 Nghị định 99/2015/NĐ-CP không quy định cụ thể thủ tục trƣờng hợp điều chỉnh dự án đầu tƣ xây dựng nhà UBND tỉnh định không thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Đầu tƣ Mặc dù Luật Nhà quy định dẫn chiếu đến Luật Đầu tƣ nhƣng Luật Đầu tƣ lại khơng quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ thực việc điều chỉnh dự án đầu tƣ xây dựng nên dẫn đến địa phƣơng lúng túng thực hiện, có địa phƣơng áp dụng thủ tục theo Luật Đầu tƣ để thực cho nhà đầu tƣ, có địa phƣơng từ chối việc thực thủ tục cho nhà đầu tƣ 18 Quy trình thực thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất kéo dài không quy định rõ thời hạn văn quy phạm pháp luật -123- Thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất kéo dài (do ¾ thủ tục thủ tục hành nội quan nhà nƣớc, nhiều quy trình lặp), trùng lắp, khơng quy định rõ thời hạn việc phát sinh thêm thủ đăng ký làm chủ đầu tƣ cho dự án dẫn đến, (i) lãng phí thời gian nguồn lực quan nhà nƣớc thực thủ tục chủ đầu tƣ; (ii) tùy tiện quan thực thủ tục hành 19 Khơng rõ ràng có khác biệt lớn trình tự, thủ tục đầu tƣ dự án có quy mơ từ 5.000 tỷ đồng trở lên phát luật đầu tƣ, pháp luật quản lý vốn nhà nƣớc doanh nghiệp pháp luật xây dựng Trên thực tế dự án nhóm A có vốn đầu tƣ 5.000 tỷ đồng, doanh nghiệp phải thực theo luật nào, theo Luật Đầu tƣ hay Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nƣớc đầu tƣ vào sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp hay Luật Xây dựng hay thực ba cách khác theo quy định ba luật nói Ngay trƣờng hợp phải thực ba quy trình theo ba luật khác nhau, trình tự, thủ tục chƣa đƣợc hƣớng dẫn cụ thể Hệ doanh nghiệp thực đƣợc loại dự án đầu tƣ nói Đặc biệt có chồng chéo thủ tục đầu tƣ Luật Đầu tƣ Luật Xây dựng Luật Xây dựng điều chỉnh yếu tố đầu tƣ dự án đầu tƣ có xây dựng 20 Quy định không thống lựa chọn nhà thầu văn hƣớng dẫn Luật Xây dựng Luật Đấu thầu Theo pháp luật xây dựng (Điểm b, khoản 7, điều 10 Nghị định số 59/2015/NĐCP Điều 10 Thơng tƣ 18/2016/TT-BXD) chủ đầu tƣ lựa chọn trực tiếp cá nhân, tổ chức tƣ vấn có đủ điều kiện lực để ký hợp đồng thẩm tra thiết kế, dự tốn Trong Luật Đấu thầu khơng quy định hình thức trực tiếp lựa chọn nhà thầu Vì vậy, chủ đầu tƣ lựa chọn nhà thầu hình thức lựa chọn trực Nghị định số 59/2015/NĐ-CP trái với Luật Đấu thầu Nhƣ vậy, doanh nghiệp thực theo quy định pháp luật xây dựng, trái hay vi phạm quy định pháp luật đấu thầu -124- VCCI cho rằng, xung đột, chồng chéo hạn chế tác động tích cực thực thi đạo luật, tạo cản trở trình thực thi thực tế, phát sinh chi phí lớn rủi ro cao doanh nghiệp nhà đầu tƣ Thực tế xung đột tạo thực thi khác địa phƣơng, có tình trạng "loạn sứ qn" thực thi thủ tục hành Nó hội phát sinh nhũng nhiễu tiêu cực thực dự án -125- PHẦN III PHỤ LỤC ĐÍNH KÈM Hợp đồng thực đề tài nghiên cứu khoa học Thuyết minh đề tài đƣợc phê duyệt Quyết định nghiệm thu Hồ sơ nghiệm thu (biên họp, phiếu đánh giá, bảng tổng hợp điểm, giải trình, phiếu phản biện) Sản phẩm nghiên cứu (bài báo, vẽ, mơ hình .) -126- ... SỞ LÝ THUYẾT VỀ RỦI RO HỆ THỐNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN RỦI RO HỆ THỐNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản 2.1.1 Rủi ro hệ thống Rủi ro không chắn xuất... THUYẾT VỀ RỦI RO HỆ THỐNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN RỦI RO HỆ THỐNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản 2.1.1 Rủi ro hệ thống ... 2.1.2 Rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản 10 2.1.3 Đo lƣờng rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản 10 2.2 Các nghiên cứu trƣớc rủi ro hệ thống yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống