Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện vân đồn tỉnh quảng ninh giai đoạn 2012 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ……… ……… LỤC ĐẠI HAI NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2012 - 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên -2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ……… ……… LỤC ĐẠI HAI NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2012 - 2015 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Binh Thái Nguyên -2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Lục Đại Hai ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thực đề tài, nhận giúp đỡ, ý kiến đóng góp, bảo quý báu thầy giáo, cô giáo Ban quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun Để có kết nghiên cứu này, cố gắng nỗ lực thân, tơi cịn nhận hướng dẫn chu đáo, tận tình PGS.TS Phan Đình Binh người hướng dẫn trực tiếp suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi nhận giúp đỡ, tạo điều kiện phịng Thống kê, phịng Tài ngun Mơi Trường, phòng ban nhân dân xã, thị trấn UBND huyện Vân Đồn, anh chị em bạn bè đồng nghiệp, động viên tạo điều kiện gia đình người thân Với lịng biết ơn, xin chân thành cảm ơn giúp đỡ quý báu đó! Tác giả luận văn Lục Đại Hai iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC HÌNH vii MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài .1 Mục tiêu đề tài .2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn .3 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .4 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái niệm giá đất sở khoa học hình thành giá đất 1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý 10 1.2.1 Những pháp lý dùng để quản lý giá đất thực công tác định giá đất 10 1.2.2 Các phương pháp định giá đất 11 1.3 Định giá đất số nước giới Việt Nam 21 1.3.1 Định giá đất giới 21 1.3.2 Định giá đất Việt Nam 23 1.3.3 Xu biến động giá đất huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh .24 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1 Đối tượng nghiên cứu 26 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành .26 2.2.1 Địa điểm 26 2.2.2 Thời gian 26 2.3 Nội dung nghiên cứu 26 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Vân Đồn .26 2.3.2 Tình hình sử dụng đất đai huyện Vân Đồn giai đoạn 2012 - 2015 26 iv 2.3.3 Giá đất theo quy định địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2012 2015 26 2.3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Vân Đồn26 2.3.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất 27 2.4 Phương pháp nghiên cứu 27 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu thu thập số liệu sơ cấp .27 2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 28 2.4.4 Phương pháp chuyên gia 28 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29 3.1 Điều kiên tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Vân Đồn 29 3.1.1 Điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 29 3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 37 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cảnh quan môi trường huyện Vân Đồn 40 3.2 Tình hình sử dụng đất đai huyện Vân Đồn giai đoạn 2012 - 2015 41 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Đồn .41 3.2.2 Tình hình cấp GCNQSDĐ huyện Vân Đồn 46 3.3 Giá đất theo quy định địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2012 – 2015 55 3.3.1 Giá đất theo quy định chung phạm vi nước .55 3.3.2 Công tác định giá đất huyện Vân Đồn: 56 3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .67 3.4.1 Số liệu điều tra giá đất thực tế tuyến đường 58 3.4.2 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất ở: 67 3.4.3 Ảnh hưởng yếu tố chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất 68 3.4.4 Ảnh hưởng yếu tố đặc điểm đất đến giá đất đô thị 69 3.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 Kết luận 73 Kiến nghị 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO .75 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN : Tự nhiên TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XH : Xã hội vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Đồn 42 Bảng 3.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn giai đoạn 2010 - 2014 47 Bảng 3.3 Kết thu thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn giai đoạn 2010 - 2014 50 Bảng 3.4 Đánh giá tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn 53 Bảng 3.5: Khung giá đất đô thị 55 Bảng 3.6: Khung giá đất nông thôn 55 Bảng 3.7: Giá đất thuộc nhóm I theo quy định từ năm 2012 đến 2015 57 Bảng 3.8: Giá đất thuộc nhóm II theo quy định từ năm 2012 đến 2015 .57 Bảng 3.9: Giá đất thuộc nhóm III theo quy định từ năm 2012 đến 2015 .58 Bảng 3.10: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí nhóm I 60 Bảng 3.11: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí nhóm II 63 Bảng 3.12: Số liệu điều tra đất theo vị trí nhóm III .66 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Lục Đại Hai MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, thành phần hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Từ ngàn xưa, người biết dựa vào đất đai để tồn phát triển Đất đai có vai trị vơ quan trọng ngành nghề hoạt động người Ở Việt Nam quan hệ giao dịch đất đai xuất từ sớm Khi Hiến pháp năm 1980 đời, lần khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Tuy nhiên, giao dịch mua bán diễn ngầm, chủ yếu hình thức mua bán trao tay tự cam kết người mua người bán Hiến pháp 1992 đời cởi trói mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992) Lần giá đất sử dụng “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992) Đây mốc đánh dấu bùng nổ phát triển công khai thị trường bất động sản (BĐS) gắn với hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày diễn mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày cao Luật Đất đai 1993 đời, Luật Đất đai sửa đổi, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đời thể cách tiếp cận Nhà nước ta vị trí vai trò đất đai kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng đất nước Từ đó, đất đai trở thành thứ hàng hố có giá Giá đất phạm trù kinh tế tồn khách quan hoạt động kinh tế - xã hội, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường Đồng thời để đánh giá công phân phối đất để người sử dụng đất thực nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật 65 Tuy nhiên giá đất thị trường vị trí vị trí cao so với vị trí Ngun nhân có chênh lệch vị trí 02 nằm thơn 2, xã Hạ Long thơn gần cuối xã, vị trí hạ tầng giao thông đường bê tông có yếu tố điều kiện kinh doanh có thuận lợi có khu du lịch Việt Mỹ nằm cung đường này, cịn vị trí vị trí thuộc xã Hạ Long nằm gần trung tâm thị trấn Cái Rồng, hạ tầng giao thông đường nhựa 8m, 02 vị trí nằm gần sở sản xuất kinh doanh, bệnh viện, bến xe vị trí 1, vị trí có mức giá nhỉnh chút so với vị trí vị trí bám mặt đường tỉnh lộ 334 trải dài địa bàn huyện qua: Xã Đông Xá, thị trấn Cái Rồng, xã Hạ Long xã Vạn n; cịn vị trí bám mặt đường nhánh tỉnh lộ 334 vào xã phía tây huyện như: Đồn Kết, Bình Dân Đài xun 3.3.3.3 Các tuyến đường thuộc nhóm III Các tuyến đường thuộc nhóm III tuyến giao thơng qua thị trấn Cái Rồng, xã Hạ Long xã Đông Xá, tuyến đường thuộc nhóm III có mức giá thấp nhóm tuyến đường nghiên cứu Các tuyến đường bắt nối với tuyến đường thuộc nhóm I II hợp thành mạng lưới giao thơng hồn thiện thuận lợi cho khu vực trung tâm huyện Vân Đồn Chất lượng tuyến đường thuộc nhóm tốt, lịng đường đổ bê tông trải nhựa, độ rộng từ 3,5 - 8m trở lên; hệ thống cấp thoát nước hai bên đường ln đảm bảo tình trạng tốt Địa tơ đất xây dựng hình thành từ việc nhà tư đầu tư kinh doanh đất để thu lợi nhuận, khoản tiền mà nhà tư phải trả thuê đất địa chủ để xây dựng Đặc điểm loại địa tô yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn Địa tơ tăng lên khơng phải tình hình nhân tăng lên mà phát triển tư sát nhập vào đất không ngừng tăng lên [19] -Lãi xuất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay đổi, địa tơ vận động độc lập với giá đất tách ảnh hưởng địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao số tiền mua đất giảm ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền mua đất tăng lên Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm, giá đất ngày tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi Người bán đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng nhau, không phân biệt thành thị hay nông thôn Như lãi suất ngân hàng định giá đất đai nói chung, không định giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp [19] Dựa kết cơng trình nghiên cứu lý thuyết giá đất, với mối tương quan địa tô lãi suất ngân hàng, nhà kinh tế học tổng kết đưa công thức xác định giá đất: Giá đất Địa tô = Lãi suất ngân hàng - Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự hoàn toàn, giá hàng hóa thơng thường định điểm cân quan hệ cung cầu Cầu vượt cung giá tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu giá tất phải hạ xuống, nguyên tắc cân cung cầu Đất đai vậy, giá đất đai phụ thuộc mối quan hệ cung cầu định Nhưng đất đai, khác loại hàng hóa thơng thường có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [19] 67 Các đường thuộc Nhóm III có hệ số so sánh khoảng 1,65 – 2,52 lần Các đất điều tra cho kết chủ yếu dùng vào mục đích để kinh doanh buôn bán cửa hàng thực phẩm, đồ gia dụng, yếu tố người dân quan tâm hình thể đất phù hợp với nhu cầu để (hình thể đẹp, diện tích khoảng 80 đến 150m2, mặt tiền rộng), giá đất tăng dần từ vị trí đến vị trí Điều thể cụ thể qua tất mẫu phiếu điều tra tuyến đường thuộc Nhóm III Trong địa phương, tuyến đường chọn điều tra tuyến đường vị trí có giá thị trường cao cả, tuyến đường nằm thị trấn Cái Rồng giáp thị trấn Cái, điều kiện an ninh trật tự tốt dân trí cao, khơng gian đô thị rộng mở hứa hẹn tiềm phát triển tương lai gần Tuyến đường vị trí vị trí thuộc Nhóm III So sánh với vị trí đường có sở hạ tầng chất lượng tương đương Tuy nhiên khu dân cư cũ, vị trí tuyến đường xa trung tâm xã thị trấn Cái Rồng, dân cư chủ yếu tập trung vị trí bám mặt đường chính, số đoạn đường dân cư thưa thớt, an ninh chưa tốt 3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 3.4.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất ở: Các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: nhóm nhân tố thơng thường, nhóm nhân tố khu vực nhóm nhân tố cá biệt Tất nhân tố có tác động trực tiếp gián tiếp lên giá trị đất đai Vị trí xét bao gồm vị trí khu vực (thuộc khu thôn trung tâm), vị trí tuyến đường mối quan hệ tổng thể với đường, phố khác thành phố, cuối vị trí tuyến đường Khác với loại mặt hàng thông thường, người mua người bán lựa chọn giao dịch mua bán nơi miễn phù hợp với mục đích kinh doanh tiêu dùng thân Đất đai có tính chất cố định khơng di dời được, có hạn phạm vi khơng gian định Chính thế, thị trường đất đai đất độc đáo, mặt vị trí Khả sinh lời yếu tố vị trí đất mang lại cao giá trị đất lớn Vấn đề vị trí có ảnh hưởng lớn 68 đến việc đầu tư, có ý nghĩa quan trọng giá trị đất địa bàn huyện Vân Đồn Trên tuyến đường, phố tiến hành điều tra; đường phố nhóm I chịu ảnh hưởng yếu tố vị trí nhiều rõ rệt Vì tuyến đường thuộc khu vực trung tâm huyện, có chất lượng sở hạ tầng tốt, lại nơi tập trung nhiều quan, trụ sở, doanh nghiệp kinh doanh cơng trình cơng cộng, dân cư đơng đúc Điều mà người dân quan tâm lựa chọn mua đất tuyến đường, phố so sánh tương quan giá khả sinh lời mà vị trí mang lại Vị trí có giá cao gần mặt đường lớn, người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất vị trí 2, vị trí thuộc đường nhánh bê tông trải nhựa, độ rộng từ đến 3m, có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần tuyến đường điều tra khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ vị trí 1, phần tiếp giáp vị trí với vị trí Các đất thuộc vị trí chủ yếu dùng để Vì mức độ chênh lệch giá rõ rệt loại vị trí Những phân tích khẳng định mức giá đất chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí đất 3.4.2 Ảnh hưởng yếu tố chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất Cơ sở hạ tầng, dịch vụ bao gồm chất lượng tuyến đường (như độ rộng, loại đường phố, vỉa hè hệ thống nước,…), số lượng cơng trình công cộng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, khu vui chơi ), cơng trình cung cấp dịch vụ dân sinh (điện, nước, viễn thông ) Đây yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng sống người dân khu vực xung quanh Qua trình điều tra, tuyến đường thị trấn Cái Rồng, xã Đông Xá xã Hạ Long có mức giá chịu ảnh hưởng rõ rệt từ yếu tố Các tuyến đường, phố có chất lượng đường đạt tiêu chuẩn cao thuận lợi cho phương tiện giao thông qua lại; gần chợ, bênh viện, trường học, ngân hàng, khu vui chơi… dịch vụ dân sinh điện, nước, viễn thông, an ninh trật tự, cảnh quan môi trường tình trạng tốt Đa phần người dân sống tuyến đường công nhân viên chức, người kinh doanh dịch vụ, dân trí cao nên họ quan tâm chất lượng sống Các cơng trình cơng cộng đầu tư 69 xây dựng tốt có vị trí gần mặt đường làm đất có giá cao khu vực khác có số điều kiện tương đồng Trên tuyến đường, chênh lệch mức giá với vị trí tương ứng hai tuyến đường nhóm I Sự khác biệt vị trí hai tuyến đường có khoảng cách đến khu trung tâm thị trấn khác nhau, mật độ dân cư sinh sống tuyến đường khác nhau, kéo theo nhu cầu khả tiếp cận với công trình cơng cộng hệ thống dịch vụ trung tâm khác từ phản ánh qua tiêu cụ thể giá đất trung bình thị trường địa phương 3.4.3 Ảnh hưởng yếu tố đặc điểm đất đến giá đất đô thị Yếu tố đặc điểm đất bao gồm diện tích, độ rộng mặt tiền, độ sâu đất, hình thể, hướng đất, vị trí chênh cốt Đây đặc điểm tự nhiên đất nói chung nước Chúng có ảnh hưởng lớn đến tâm lý lựa chọn người mua mục đích sử dụng để hay dùng để kinh doanh Về diện tích, đất có quy mơ vừa khoảng 80 - 150m2 chuyển nhượng dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với nhu cầu sử dụng khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để kinh doanh nhỏ lẻ Hình thể đất ưa chuộng hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các đất hình thể xấu đa giác, thắt hậu, tam giác khơng vng, nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường, phố có chênh lệch đất có hình thể xấu Qua thực trạng điều tra thực tế nhận thấy người mua quan tâm diện tích hình thể đất Những đất có diện tích đất khoảng 150m2 có hình thể hình chữ nhật có giá giao động từ 4-20 triệu đồng/m2 giá đất cao đất khu vực có hình hình thang hay méo mó 3.4.4 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất - Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng lớn đến giá đất, giúp người mua, người bán định hướng giá trị tương lai đất có khu vực có quy hoạch dự án khu vực lân cận, lân cận đất có định hướng quy hoạch dự án phát triển hạ tầng, xã hội, khu công cộng hay công viên điều 70 tất yếu giá trị đất khu vực lân cận có giá trị cao lên, dẫn đến ảnh hưởng tâm lý người mua người bán, mặt khác đất nằm quy hoạch dự án cần triển khai giá trị khơng tăng nữa, người dân biết rõ tương lai đất khơng thể lâu dài, việc chuyển nhượng đất diễn ra, yếu tố quy hoạch dẫn đến đất thay đổi giá trị cách nhanh chóng, vị dụ đất nằm ngõ hẻm, nhà nước quy hoạch đường lớn qua, thực đền bù giải phóng mặt số đất cịn lại ngõ, xóm thành đất bám mặt đường lớn có giá trị gấp nhiều lần, có nhiều dự án thực xong khiến đất bám trục đường lại thành ngõ cụt, khiến giá trị đất giảm xuống, yếu tố quy hoạch yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Vân Đồn nói chung tỉnh Quảng Ninh nói riêng 3.4.4 Ảnh hưởng yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất - Tốc độ tăng trưởng kinh tế ảnh hưởng lớn đến giá đất ở, địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao mức sống người dân cao, trình độ dân trí tăng theo, giải nhu cầu việc làm, huyện Vân Đồn phát triển kinh tế theo hướng Cơng nghiệp hóa- Hiện đại hóa trọng phát triển kinh tế du lịch, dịch vụ năm gần huyện Vân Đồn nhà nước đầu tư nhiều cơng trình trọng điểm, tốc tăng trưởng kinh tế tăng nhanh, nhân dân có mức sống tăng cao, thu nhập ổn định, kéo theo gia tăng giá cả, phải nói đến giá đất địa bàn huyện tăng mạnh năm gần 3.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất Nhằm thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo cân giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định, tránh tượng khiếu kiện dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực dự án nhanh gọn cần phải thực số giải pháp sau: - Về công tác định giá đất: UBND tỉnh Quảng Ninh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định gái đất đến phù hợp với giá trao đổi Vì đất đai có đặc tính tự nhiên tính cố định vị trí địa lý, khơng sinh sơi tính cá biệt, nên cung cầu giới hạn khu vực mang tính cục bộ, lượng cung có hạn, cạnh tranh chủ yếu xảy phía cầu Cung - cầu thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu thị trường hàng hố thơng thường Mặc dù tổng cung đất đai cố định, lượng cung loại đất cụ thể hay cho mục đích sử dụng cụ thể tăng lên giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cấu loại đất Có thể thấy đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất chưa sử dụng ngoại vi huyện điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển số lớn diện tích sang mục đích làm khu dân cư thị Cung đất thị nhờ mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất đô thị làm chậm tăng giá đất khu vực Bên cạnh phát triển tăng trưởng liên tục kinh tế khu vực dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày nhiều cho tất ngành kinh tế, giá đất ngày cao Đất đai ln có hạn mà nhu cầu đất vơ hạn, theo đà phát triển, giá đất thị có xu hướng tăng liên tục Sự khác biệt lớn giá trị đất khu vực đô thị nông thôn, vùng thị khác chí vùng ven đô khác đô thị Đất đai vốn cố định, giá trị đất đai biến động nhiều hàng hố thơng thường khác [19] 1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất 1.1.2.1 Nhân tố thông thường Nhân tố thông thường nói nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá đất điều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao gồm: trạng thái nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế.[19] - Trạng thái nhân khẩu: nhân tố chủ yếu kinh tế, xã hội Ảnh hưởng nhân tố nhân đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân cấu thành nhân gia đình, cụ thể: + Mật độ nhân tăng cao, diện tích đất đai có giới hạn nhu cầu đất tăng giá đất tăng lên 72 - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất - Phối hợp với cán địa thị trấn, xã người dân thường xuyên để thực điều tra, khảo sát giá đất thực tế sát với giá thị trường thời điểm xây dựng giá đất 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Kết nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Vân Đồn, giai đoạn 2012 – 2015 cho thấy khoảng thời gian giao dịch đất đai sôi năm gần đây, có nhiều biến động qua năm - Do huyện Vân Đồn có điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội phù hợp để phát triển theo hưóng cơng nghiệp xanh với khu dịch vụ nghỉ dưõng cao cấp, dân cư tăng nhanh năm gần dẫn đến nhu cầu sử dụng đất tăng theo, tình hình sử dụng đất địa bàn huyện Vân Đồn ln có biến động tăng cáo giao dịch chuyển nhượng đất đai - Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất UBND tỉnh quy định Tương ứng với tuyến đường vị trí đất khác có mức giá đất khác Giá đất vị trí thuộc trung tâm huyện, bám mặt đường chính, vị trí có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, dân cư tập trung đông đúc có mức giá giao dịch thực tế cao chênh lệch lớn với giá đất Nhà nước quy định - Trên tuyến đường, giá đất vị trí bám mặt đường có giá cao nhất, đất thuộc ngõ vị trí cịn lại có giá giảm dần tùy vào khoảng cách đến mặt đường chất lượng điều kiện dân sinh, điều kiện kinh doanh kèm theo Nhìn chung, việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nước ta chưa thực phù hợp với mức thu nhập bình quân người dân, nhiều yếu tố xung quanh tác động - Những tuyến đường có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, yếu tố pháp lý đất - Tốc độ tăng trưởng kinh tế ảnh hưởng lớn đến giá đất ở, địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao mức sống người dân cao, trình độ dân trí 74 tăng theo, huyện Vân Đồn phát triển kinh tế theo hướng Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa trọng phát triển kinh tế du lịch, dịch vụ năm gần huyện Vân Đồn có tốc tăng trưởng kinh tế tăng nhanh, nhân dân có mức sống tăng cao, thu nhập ổn định, kéo theo gia tăng giá cả, đặc biệt giá đất Kiến nghị - Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định, UBND tỉnh Quảng Ninh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương - Cập nhật thông tin biến động giá đất, điều chỉnh giá đất phải tiến hành cách thường xuyên theo định kỳ cục theo nhu cầu thực tế thị trường vị trí cụ thể, đặc biệt nơi triển khai dự án lớn nơi đầu tư xong sở hạ tầng cần điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế - Nâng cao hiệu quản lý đất đai, quy hoạch đồng bộ, thành lập khu chung cư khu đô thị phát triển thị trường nhà đất quản lý chặt chẽ Nhà nước từ trung ương đến địa phương - Xây dựng tổ chức tập huấn đào tạo cán định giá đất để công tác định giá đất đạt hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ cán chun trách định giá đất, thành thạo nghiệp vụ; có chun mơn sâu, có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội để kịp thời đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước lĩnh vực gia đất - Tiếp tục nghiên cứu phát triển đề tài thực năm tới để góp phần nâng cao hiệu công tác định giá, quản lý giá đất quản lý đất đai địa phương 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ tài nguyên môi trường việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 /07/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Chính phủ (2009), Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/05/2009 Chính phủ việc phân loại thị Chính Phủ (2012), Tờ trình số 302/TTr-CP ngày 24/10/2012 của Chính phủ dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất; Nguyễn Hùng Cường (2014), Xây dựng sở liệu giá đất phục vụ quản lý tài đất đai phường Hà Khánh, huyện Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; + Tố chất nhân thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hóa nhân Khu vực có tố chất nhân cao thường khu vực đảm bảo điều kiện trật tự xã hội, môi trường ổn định, tạo tâm lý tốt thúc đẩy giá đất tăng lên + Trong đó, thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống ảnh hưởng thị hóa, kết cấu gia đình ngày nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân gia đình làm tăng nhu cầu nhà cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu hộ khép kín diện tích nhỏ, nhà cho thuê tăng lên, từ giá đất dùng để xây nhà tăng lên xu tăng giá ngày rõ ràng - Nhân tố xã hội: xã hội ổn định phát triển có ảnh hưởng lớn giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: + Trạng thái ổn định trị: tình trạng ổn định cục diện trị nước Cục diện trị ổn định, niềm tin nhà đầu tư từ việc đầu tư vào tài sản nhà đất tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên Ngược lại giá đất giảm + An ninh xã hội: nhân tố ảnh hưởng đế giá đất rõ, khu vực có trật tự xã hội tốt người cảm thấy an tồn Qua đó, giá đất vị trí cao so với vị trí có tình hình trật tự xã hội + Đầu vào nhà đất: hành vi người đầu hy vọng lợi dụng biến động giá nhà đất để thu siêu lợi nhận Khi đất cung không đủ cầu, người đầu tranh mua mà đội giá lên cao, cung nhiều cầu người đầu bán tháo làm đất rớt giá + Tiến trình thị hố: ảnh hưởng tiến trình thị hố giá đất biểu hai mặt sau đây: khu vực huyện có mật độ nhân đơng đúc giá đất tăng cao, hai tỷ lệ nhân nhập cư cao tiến trình thị hố có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất cao đất khu vực khác - Nhân tố quốc tế: phát triển hoàn thiện thị trường nhà đất khơng thể tách rời ảnh hưởng hồn cảnh quốc tế + Tình hình kinh tế giới: thịnh suy kinh tế quốc gia liên quan đến phát triển hay suy thoái kinh tế giới, tình trạng thị trường, đất đai không ngoại lệ 77 ngày 21/12/2012 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá đất loại địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013; 23 UBND tỉnh Quảng Ninh (2013), Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá đất loại địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014; 24 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 25 UBND tỉnh Quảng Ninh (2015), Quyết định số 568/2015/QĐ-UBND ngày 27/02/2015 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định hệ số điều chỉnh giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2015 26 UBND tỉnh Quảng Ninh (2016), Quyết định số 523/2016/QĐ-UBND ngày 23/02/2016 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định hệ số điều chỉnh giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2016 27 Trần Mạnh Hùng (2014), Ứng dụng sở liệu địa kết hợp điều tra xây dựng vùng giá trị đất đai đồ giá đất phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên PHỤ LỤC 01: Phiếu số:……/ PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Rất mong Ơng/bà vui lịng hồn chỉnh giúp tơi số thơng tin sau đây) A THƠNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: Tuổi Địa chỉ: ……………………………….…… Ngõ: ….…… …… … (rộng: …….) Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Buôn bán Lao động tự Nghề nghiệp khác:…………………… Trình độ văn hóa: … ………………… Dân tộc: ………………………………… Thu nhập bình quân: ……………… triệu đồng/năm B THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Thông tin đất: - Diện tích đất: ……………… m2; Số thửa: …………; Tờ BĐ số: ……………… - Hình thể: ………….………………………………………………………………… - Kích thước: Chiều sâu: ……… m; Độ rộng mặt tiền: ……… m Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh (Do cán địa phường huyện cung cấp thơng tin) - Loại đường phố:……………………………………………………………………… - Vị trí:…………………………… ….………………………………………………… Đánh giá yếu tố liên quan đến đất: - Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: < 100m 100 - 200m 201 - 300m > 300m - Gần cơng trình cơng cộng điển hình: …………………………………………… - Mục đích sử dụng: Nhà ở: Loại nhà: ……….…………… ; Cấp nhà: …… ; Năm xây dựng: … ; Diện tích xây dựng: m2; Số tầng: … ; Diện tích sàn sử dụng: m2 Mặt kinh doanh: ……………………………………………………………… - Tài sản khác: ……… Chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ: - Giao thông Tốt Trung bình Kém - Cấp nước Tốt Trung bình Kém - Điện Tốt Trung bình Kém - Viễn thơng Tốt Trung bình Kém - An ninh, trật tự Tốt Trung bình Kém - Chất lượng mơi trường Tốt Trung bình Kém Tình trạng pháp lý đất: - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ơng/Bà có thường xun tiếp cận với văn quy định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Có Khơng Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay khơng? Có Khơng Giá đất chuyển nhượng cho thuê đất thị trường? Năm 2013 2014 … /… / 2015 Giá bán (1000/m2) Giá chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất đất tương tự thị trường: ……………………………………… đ/m2; thời điểm: ngày… tháng năm … Người điều tra (Ký, ghi rõ họ tên) Xin cảm ơn thơng tin mà Ơng/bà cung cấp! Quảng Ninh, ngày … tháng … năm… Chủ sử dụng (Ký, ghi rõ họ tên) ... định giá đất địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh - Giá đất huyện Vân Đồn theo khung giá đất tỉnh Quảng Ninh 2.3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Vân Đồn - Ảnh hưởng yếu. .. ảnh hưởng đến giá đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012- 2015? ?? Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu thực trạng giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Vân Đồn, tỉnh. .. ảnh hưởng đến giá đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012- 2015? ?? Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu thực trạng giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Vân Đồn, tỉnh