1.1Bối cảnh nghiên cứu Nhà ở là loại tài sản quan trọng nhất đối với các hộ gia đình và là tài sản chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng giá trị tài sản của hộ, một sự biến động trong giá trị nhà ở sẽ tác động rất mạnh lên hành vi tiêu dùng của các hộ gia đình và có thể ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của nền kinh tế (Case và các đồng sự, 2005). Do đó, giá bán của nhà ở và thời gian rao bán của nhà ở luôn là những vấn đề mà người bán nhà quan tâm. Theo đó, mục tiêu của người bán là giá bán càng cao càng tốt nhưng thời gian rao bán thì càng ngắn càng tốt. Tuy nhiên, theo các khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm trên thị trường nhà ở được đưa ra bởi Simon (1955) và sau đó được phát triển bởi Wheaton (1990), Yavas (1992) và gần đây hơn là các mô hình của Krainer và LeRoy (2002), Anglin, Rutherford, và Springer (2003), Lin và Vandell (2007), và Cheng và các đồng sự (2008) thì hai mục tiêu này của người bán là mâu thuẫn nhau vì khi người bán dành nhiều thời gian hơn cho việc tìm kiếm những người mua tiềm năng thì họ sẽ tìm thấy người mua có mức sẵn lòng trả cao hơn cho căn nhà đang rao bán. Do đó người bán nhà sẽ luôn phải thực hiện sự đánh đổi giữa việc giá bán cao với thời gian rao bán dài hoặc giá bán thấp với thời gian rao bán ngắn. Trong đó, giá rao bán đóng vai trò là công cụ quyết định sự đánh đổi của người bán, một mức giá rao bán cao là một tín hiệu của người bán về mức ngưỡng bán cao và do đó sẽ hạn chế lượng người mua tiềm năng của căn nhà nên thời gian rao bán sẽ bị kéo dài, nhưng ngược lại, chất lượng của người mua tiềm năng được nâng cao và do đó người bán đạt được mức giá bán cao hơn (Hoeberichts và các đồng sự, 2008), hàm ý rằng mức giá rao bán đóng vai trò như là một tín hiệu lọc người mua. Như vậy, các lý thuyết này đều kết luận rằng giá bán và thời gian rao bán có mối quan hệ đồng biến, và mức giá rao bán của người bán là công cụ thực hiện sự đánh đổi giữa giá và thời gian rao bán này. Tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy mối quan hệ đánh đổi này thường xuyên bị vi phạm. Cụ thể, Sirmans và các đồng sự (2005) kết luận rằng trong 18 nghiên cứu được tổng hợp thì khoảng một nửa các nghiên cứu thực nghiệm không phát hiện được mối quan hệ có ý nghĩa giữa giá bán và thời gian bán, 8 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ trái ngược với lý thuyết nêu trên. Tương tự, Johnson và các đồng sự (2008) cũng tổng hợp 104 nghiên cứu về mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán được thực hiện trong giai đoạn 1995 – 2007 thì chỉ có 29 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ đồng biến theo đúng lý thuyết, nhưng có tới 52 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ nghịch biến, trái ngược với lý thuyết, của hai đại lượng này, và 24 trường hợp không tìm ra bằng chứng về mối quan hệ. Một tổng hợp khác, Benefield và các đồng sự (2014) đã tổng hợp 197 nghiên cứu liên quan thì có tới 100 nghiên cứu xác nhận mối quan hệ nghịch biến ngược lý thuyết giữa giá bán và thời gian rao bán nhà ở. Điều này cho thấy, trong một số trường hợp, mức giá rao bán thấp chẳng những làm giảm giá bán của nhà ở mà còn làm thời gian rao bán nhà bị kéo dài, nghĩa là làm giảm khả năng bán của nhà ở. Và nhằm giải thích cho mối quan hệ nghịch biến trái ngược với khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm giữa giá bán và thời gian bán này, Taylor (1999) đã phát triển một khuôn khổ mô hình lý thuyết chứng minh sự hiện diện của tâm lý kỳ thị trên thị trường nhà ở. Theo đó, khi mà chất lượng của căn nhà khó có thể được quan sát bởi người mua, thì việc một căn nhà có thời gian rao bán kéo dài trên thị trường nhà ở, sẽ trở thành một tín hiệu mạnh mẽ về chất lượng “tồi” của căn nhà trong mắt người mua, và do đó giá bán của căn nhà sẽ bị giảm thấp. Như vậy, mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán của nhà ở trên thị trường còn chưa rõ ràng, và do đó tác động của chiến lược rao giá của người bán lên hai yếu tố này, và rộng hơn là tác động lên khả năng bán của nhà ở cũng trở thành vấn đề còn nhiều tranh cãi giữa các nhà nghiên cứu, kể cả lý thuyết và thực nghiệm. Do đó, nhiều tác giả như Asabere và Huffman (1992), McGreal, Adair và Brown (2009), Filippova và Fu (2011), Cirman và các đồng sự (2015) đề nghị cần tiếp tục thực hiện thêm nhiều nghiên cứu thực nghiệm về sự tác động của các yếu tố lên mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán, và khả năng bán của nhà ở tại các thị trường bất động sản (BĐS) khác nhau, đặc biệt là các thị trường nhà ở mới phát triển, các thị trường nhà ở mỏng nhỏ, nhằm góp phần gia tăng thêm hiểu biết và nâng cao hiệu quả hoạt động của các thị trường này, thay vì chỉ tập trung nghiên cứu tại thị trường nhà ở phát triển như tại Mỹ và các nước phát triển khác (do thuận lợi về dữ liệu) như hiện nay. Thị trường nhà ở Việt Nam nói chung và thị trường nhà ở TP.HCM nói riêng đều là những thị trường nhà ở mỏng nhỏ và chỉ mới có những bước phát triển có ý nghĩa từ những năm 2000s (Chung và các đồng sự, 2018) nhưng sự diễn biến trên thị trường rất khó lường (Phan Đình Nguyên và các đồng sự, 2018). Theo đó, thị trường nhà đất tại Việt Nam bắt đầu có bước phát triển đầu tiên trong giai đoạn 1991 - 1993 với sự thay đổi chính sách kinh tế trong giai đoạn Đổi Mới và sự ra đời của Luật đất đai 1993 đã thừa nhận tính hợp pháp của hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai (Nguyên và các đồng sự, 2014; Kim, 2007). Và loại nhà được phát triển chủ yếu trong giai đoạn này là nhà ở riêng lẻ tự xây của các hộ gia đình (Quang và Kammeier, 2002). Tuy nhiên, do sự quản lý yếu kém của cơ quan nhà nước (Vinh & Leaf, 1996), gần 80% lượng nhà tư nhân được phát triển trong giai đoạn này ở Việt Nam đều có vấn đề về pháp lý (Waibel và các đồng sự, 2007), và điều này đã làm cho thị trường nhà đất non trẻ đã nhanh chóng rơi vào khủng hoảng trong giai đoạn 1995 - 1999 khi mà nghị định 18 và nghị định 87 về chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất ra đời. Mãi tới khi xuất hiện chủ trương cho phép Việt kiều mua nhà, thị trường nhà ở Việt Nam mới thoát khỏi trình trạng suy giảm và tăng trưởng sôi động trở lại trong giai đoạn 2000 – 2003 nhờ nguồn vốn lớn từ đầu tư nước ngoài (Nguyên và các đồng sự, 2014). Tuy nhiên khi Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/CP ra đời với chủ trương cấm phân lô bán nền, thị trường nhà ở Việt Nam một lần nữa rơi vào tình trạng trầm lắng. Khi Chính phủ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng (Seo và các đồng sự, 2018) thì thị trường lại lập tức bước vào giai đoạn tăng trưởng nóng 2006 - 2008. Năm 2008, do tác động của khủng hoảng tài chính thế giới và chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ đã một lần nữa kéo thị trường nhà ở rơi vào giai đoạn suy thoái mới. Sau đó, nhờ tác dụng của các gói kích cầu của Chính phủ và sự phục hồi của nền kinh tế, mãi đến năm 2013 thị trường nhà ở mới chặn đứng đà sụt giảm và chỉ bắt đầu phục hồi từ quý 3/2015 cho đến nay. Từ hiện trạng phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam, tác giả thấy rằng nhu cầu phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam rất bức thiết và các nhà đầu tư trên thị trường cũng rất nhanh nhạy với các cơ hội phát triển của thị trường. Tuy nhiên, do vai trò quản lý và điều tiết thị trường của các cơ quan quản lý trong thời gian qua được đánh giá là chưa tốt, điều hành chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn, quy định mang tính hành chính, không phù hợp với quy luật thị trường, và điều này dẫn đến nhiều hệ lụy bất cập trong công tác quản lý và đền bù giải phóng mặt bằng, gây bất bình và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống dân cư, ngoài ra còn tạo kẽ hở cho tham nhũng, ảnh hưởng xấu đến tăng trưởng kinh tế nói chung và sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS nói riêng (Phan Đình Nguyên và các đồng sự, 2018). Do đó, nghiên cứu về quy luật vận hành của thị trường và sự ảnh hưởng của các yếu tố lên các mối quan hệ phức tạp giữa các chỉ số đại diện trên thị trường nhà ở là cần thiết nhằm cải thiện hiệu quả các hoạt động mua – bán, tư vấn, và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS (Asabere và Huffman, 1992). Tuy nhiên, một thực trạng là các nghiên cứu về thị trường nhà ở Việt Nam hiện nay chủ yếu chỉ tập trung phân tích sự biến động của yếu tố giá nhà ở, cụ thể Kim (2004) nghiên cứu ảnh hưởng của mức độ hợp pháp của căn nhà lên giá giao dịch của nhà ở HCM, Kim (2007) nghiên cứu ảnh hưởng của sự khác biệt trong chuẩn mực xã hội giữa hai miền Nam (TP.HCM) và miền Bắc (Hà Nội) ảnh hưởng như thế nào lên giá nhà, Chung và các đồng sự (2018) áp dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) để phân tích các yếu tố tác động lên giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM, tương tự, Bui (2020b) áp dụng mô hình hedonic để đo lường các yếu tố ảnh hưởng lên giá căn hộ tại TP.HCM, hay như Bui (2020a) áp dụng mô hình ARDL (Autoregressive Distributed Lag) để đo lường ảnh hưởng của sự biến động lãi suất lên sự biến động giá nhà ở TP.HCM, có đôi chút khác biệt, Seo và Kwon (2017) nghiên cứu về sự tác động của các yếu tố lên việc lựa chọn giữa nhà ở riêng lẻ và căn hộ của các hộ gia đình nhập cư tại TP.HCM. Còn đối với khía cạnh các chiến lược hành vi của người mua – người bán trên thị trường nhà ở, tính thanh khoản của thị trường nhà ở và khả năng bán của nhà ở trên thị trường thì hầu như chưa được nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu, do đó đây là mặt còn hạn chế của các nghiên cứu về thị trường nhà ở tại Việt Nam. Đặc biệt, nghiên cứu về ảnh hưởng lên khả năng bán của nhà ở, các nghiên cứu liên quan trên thế giới (ở Việt Nam hầu như không có nghiên cứu về lĩnh vực này) đều chỉ đo lường sự tác động một cách cố định của các yếu tố lên khả năng bán. Trong đó, các yếu tố được quan tâm đo lường như là tỷ số chênh lệch giá tương đối giữa giá rao bán so với giá kỳ vọng của căn nhà (Kluger và Miller, 1990; Hui và các đồng sự, 2012), mức độ khác biệt của căn nhà so với căn nhà bình quân mẫu (Krainer, 1999), giá trị của căn nhà (Smith, 2010), động cơ của người bán (Johnson và các đồng sự, 2008), hay phần trăm khác biệt của mức giá rao bán thực tế so với mức giá rao bán kỳ vọng thị trường của nhà ở (Cirman và các đồng sự, 2015). Các yếu tố này, dù đều được tìm thấy đều có ảnh hưởng lên khả năng bán, nhưng các nghiên cứu nêu trên chỉ giới hạn trong việc đo lường tác động tĩnh của các yếu tố này lên khả năng bán của nhà ở. Tuy nhiên, theo tác giả luận án, khi thời gian rao bán của căn nhà càng dài thì hành vi của người mua đối với căn nhà sẽ thay đổi (Taylor, 1999), do đó tác động của các yếu tố lên khả năng bán của căn nhà sẽ thay đổi theo độ dài thời gian rao bán, nên việc đo lường sự biến động trong tác động của các yếu tố lên khả năng bán của nhà ở theo độ dài thời gian rao bán là cần thiết. Như vậy, với tầm quan trọng của thị trường nhà ở đối với nền kinh tế, sự mâu thuẫn giữa các kết quả lý thuyết và thực nghiệm về tác động của chiến lược rao giá của người bán lên giá bán và thời gian rao bán, và rộng hơn là tác động lên khả năng bán của nhà ở; cùng với sự khan hiếm các nghiên cứu về lĩnh vực này tại các thị trường nhà ở nhỏ, mỏng trên thế giới, và tại Việt Nam, tác giả thực hiện đề tài nghiên cứu mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán của nhà ở trên thị trường nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM. Trong đó, tác động của chiến lược rao giá đối với khả năng bán của nhà ở sẽ được đo lường ứng với các mốc thời gian rao bán khác nhau (1 tháng, 3 tháng, 6 tháng, và 9 tháng) nhằm đo lường sự biến động của tác động này theo thời gian rao bán. Ngoài ra, thông qua quá trình tìm hiểu về các nghiên cứu liên quan đến giá nhà ở Việt Nam và trên thế giới, tác giả luận án nhận thấy rằng hầu hết các nghiên cứu về lĩnh vực đo lường ảnh hưởng của các yếu tố lên giá nhà đều tập trung vào các đặc tính của căn nhà hiện tại lên giá của nó, các yếu tố này rất đa dạng như là diện tích của căn nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al., 2008; Kolbe & Wustemann, 2015), tuổi của căn nhà (Kain & Quigley, 1970; Ottensmann et al., 2008), số lượng phòng ngủ/phòng tắm (Ottensmann et al., 2008; Lisi and Iakobini, 2013), chất lượng cấu trúc của căn nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al., 2008; Ayan and Erkin, 2014), khoảng cách đến khu vực trung tâm (Coulson, 1991; Rosiers et al., 2000), khoảng cách đến nơi làm việc (Franklin & Waddell, 2003), khoảng cách đến hệ thống giao thông công cộng như xe lửa (Mihaescu & Hofe, 2012), xe bus (Munoz-Raskin, 2010), đường cao tốc (Day et al., 2003), thời gian di chuyển đến khu trung tâm mua sắm (Visser et al., 2008), thời gian di chuyển đến trường học (Bhattacharjee et al., 2012), mức độ an toàn và tội phạm trong khu vực (Lynch and Rasmussen, 2001; Ceccato and Wilhelmsson, 2011), mức độ ô nhiễm môi trường (Brasington and Hite, 2005), tiếng ồn (Theebe, 2004; Day et al., 2007), khoảng xanh có thể tiếp cận (Morancho, 2003)…. và những yếu tố vĩ mô của thị trường như lạm phát (Leung et al., 2002), điều kiện cung – cầu thị trường (Anglin et al., 2003), lãi suất danh nghĩa và điều kiện vay thế chấp trên thị trường (Martínez Pagés and Maza, 2003; Gimeno and Martínez Carrascal, 2010). Tuy nhiên, theo tác giả luận án thì bên cạnh những đặc tính hiện tại của căn nhà mới, thì những kinh nghiệm mà người mua nhà đã trải qua với các đặc tính của căn nhà trước đó (nhà cũ) cũng sẽ có tác động lên hành vi lựa chọn nhà ở của người mua nhà. Ví dụ, một người mua nhà đã trải qua sự ngột ngạt, nóng bức ở căn nhà cũ sẽ chú ý nhiều hơn đến hướng của căn nhà mới nhằm tránh tiếp ánh nắng chiều trực tiếp, hoặc khi người mua đã kinh nghiệm những khó khăn do ngập lụt gây ra trong quá trình cư ngụ ở căn nhà cũ thì họ sẽ chú ý hơn đến đặc tính ngập lụt khi lựa chọn căn nhà mới. Nhưng, hiện nay sự ảnh hưởng của các đặc tính căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm căn nhà mới của người mua nhà vẫn chưa được nghiên cứu ở cả lý thuyết lẫn thực nghiệm. Do đó, thông qua luận án này, tác giả luận án mong muốn sẽ tiến hành lấp đầy lỗ hỗng này thông qua việc phát triển một khuôn khổ lý thuyết nhằm tiến hành phân tích tác động của những đặc tính của căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm căn nhà mới của người mua nhà và đồng thời kiểm định thực nghiệm tác động này thông qua việc đo lường tác động của đặc tính ngập lụt ở căn nhà cũ lên hành vi tìm mua căn nhà ở hiện tại của người mua nhà. . . . . . . . . . . . . 1.2Mục tiêu nghiên cứu Từ những vấn nêu trên, tác giả thực hiện đề tài nghiên cứu đối với hai khía cạnh của thị trường nhà ở TP.HCM: phân tích về phía cung nhà ở và phân tích về phía cầu nhà ở. Về phía cung, tác giả phân tích chiến lược rao giá của người bán. Về phía cầu, luận án này tập trung vào hành vi mua nhà dưới ảnh hưởng của đặc tính căn nhà hiện tại. Mục tiêu nghiên cứu chính của đề tài sẽ được cụ thể thành các mục tiêu sau: + Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, thời gian bán, và khả năng bán của căn nhà ứng với các mốc thời gian rao bán khác nhau. + Sử dụng lý thuyết hành vi tìm kiếm phát triển mô hình lý thuyết phân tích tác động của các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của họ và kiểm định mối quan hệ này bằng kết quả thực nghiệm. 1.3Câu hỏi nghiên cứu Các mục tiêu nghiên cứu chính của luận án có thể được cụ thể hóa thông qua một số câu hỏi nghiên cứu. Cụ thể, với mục tiêu thứ nhất của luận án, mục tiêu phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, đối với thời gian bán của nhà ở, và đối với khả năng bán của căn nhà ứng với các mốc thời gian rao bán khác nhau sẽ được cụ thể hóa thành 4 câu hỏi nghiên cứu như sau: Câu hỏi 1.1: Chiến lược rao giá có ảnh hưởng như thế nào đối với mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở? Câu hỏi 1.2: Chiến lược rao giá là một tín hiệu “tốt” đối với người mua nhà về chất lượng nhà ở (Taylor, 1999) hay là một tín hiệu lọc chất lượng người mua nhà (Cheng và các đồng sự, 2008)? Câu hỏi 1.3: Các đặc tính nào khác của căn nhà ảnh hưởng tới giá bán của nhà ở và thời gian rao bán của căn nhà? Câu hỏi 1.4: Chiến lược rao giá và các đặc tính của căn nhà có ảnh hưởng như thế nào đến khả năng bán của căn nhà? Và những tác động này sẽ thay đổi như thế nào theo thời gian rao bán? Với mục tiêu phát triển khuôn khổ lý thuyết nhằm phân tích tác động của các đặc tính của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của họ và kiểm định bằng kết quả thực nghiệm sẽ được cụ thể hóa bằng các câu hỏi nghiên cứu sau: Câu hỏi 2.1: Lý thuyết về hành vi tìm kiếm hợp lý trên thị trường nhà ở là gì? Có thích hợp để phát triển mô hình lý thuyết phân tích tác động của các đặc tính của căn nhà hiện tại của người mua nhà đến hành vi tìm mua nhà của họ? Câu hỏi 2.2: Các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua có ảnh hưởng đến hành vi mua nhà của họ hay không? Và kết quả thực nghiệm có phù hợp với những phân tích trong mô hình lý thuyết được phát triển? 1.4Phương pháp nghiên cứu Luận án gồm 2 mục tiêu riêng biệt, do đó tác giả sẽ áp dụng hai phương pháp nghiên cứu khác nhau. Trong đó, để nghiên cứu về mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với mức giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán thành công của nhà ở (mục tiêu nghiên cứu số 1), luận án áp dụng chủ yếu phương pháp nghiên cứu định lượng dựa trên số liệu khảo sát các giao dịch nhà ở riêng lẻ tại khu vực các quận tại TP.HCM được tiến hành trong khoảng thời gian từ 9/2017 đến 5/2018. Với dữ liệu thu thập được từ cuộc khảo sát, tác giả luận án sẽ áp dụng phương pháp ước tính mức giá kỳ vọng thị trường của nhà ở theo mô hình hedonic. Kết quả mô hình hedonic sẽ giúp tác giả đo lường được mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà thông qua việc xác định mức giá đối với các đặc tính của căn nhà. Sau đó, mức giá kỳ vọng thị trường sẽ được sử dụng để xác định chiến lược rao giá của người bán đã áp dụng đối với căn nhà vừa được rao bán của mình. Trong đó, chiến lược rao giá của người bán chính là tỷ lệ chênh lệch giữa mức giá rao bán và mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà. Chiến lược rao giá của người bán, sau đó, sẽ được áp dụng trong các mô hình nghiên cứu định lượng nhằm xác định mối quan hệ với giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán của căn nhà. Kết quả của các mô hình định lượng này sẽ giúp tác giả luận án trả lời các câu hỏi nghiên cứu tương ứng với mục tiêu nghiên cứu đầu tiên. Đối với mục tiêu nghiên cứu thứ hai của luận án, tác giả sẽ tiến hành lược khảo một số lập luận lý thuyết ban đầu của khuôn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở và những kết luận chủ yếu của các khuôn khổ lý thuyết này. Kết quả phân tích của những khuôn khổ lý thuyết ban đầu này sẽ cung cấp các cơ sở lập luận chủ yếu của khuôn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở. Và dựa vào đó, các nhà nghiên cứu sau này đã tiếp tục phát triển thêm những khuôn khổ lý thuyết mở rộng nhằm phân tích ảnh hưởng của những yếu tố khác nhau lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà. Do đó, tác giả luận án sẽ tiến hành lược khảo một số mô hình lý thuyết phân tích một số tác động liên quan được phát triển từ khuôn khổ lý thuyết chuẩn về hành vi tìm kiếm của người mua nhà trên thị trường nhà ở được phát triển trong thời gian gần đây, nhằm minh chứng về sự phù hợp của khuôn khổ lý thuyết chuẩn này trong việc phát triển các mô hình phân tích tác động đối với hành vi của người mua nhà. Sau đó, dựa vào khuôn khổ lý thuyết chuẩn này, tác giả sẽ phát triển mô hình lý thuyết nhằm phân tích ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà hiện tại đến hành vi của người mua nhà. Cuối cùng, dựa vào dữ liệu khảo sát các giao dịch nhà ở riêng lẻ tại khu vực các quận trên địa bàn TP.HCM được tiến hành trong khoảng thời gian từ 9/2017 đến 5/2018, tác giả luận án sẽ tiến hành kiểm định các kết quả phân tích từ mô hình lý thuyết nhằm chứng minh tính đúng đắn của các kết luận lý thuyết này thông qua việc đo lường sự khác biệt trong hành vi mua nhà giữa những người mua nhà có đặc điểm căn nhà cũ khác nhau. 1.5Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án là các giao dịch mua bán nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM. Các khía cạnh liên quan đến giao dịch nhà ở riêng lẻ được nghiên cứu bao gồm giá rao bán, giá bán, thời gian rao bán, thông tin về các đặc điểm của căn nhà được giao dịch gồm các đặc tính về cấu trúc của căn nhà, các đặc tính về vị trí và khả năng tiếp cận, các đặc tính về môi trường xung quanh căn nhà. Phạm vi nghiên cứu của luận án là những giao dịch nhà ở riêng lẻ trên địa bàn các quận của TP.HCM được thực hiện trong khoảng thời gian từ 9/2017 đến 5/2018. 1.6Bố cục đề tài Đề tài nghiên cứu được dự kiến bao gồm 6 phần chính như sau: Chương 1: Giới thiệu. Chương này giới thiệu về đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu và bố cục đề tài. Chương 2: Cơ sở lý thuyết. Với hai mục tiêu nghiên cứu, hệ thống cơ sở lý thuyết của luận án cũng bao gồm hai nhóm cơ sở lý thuyết khác nhau, gồm: (1) nhóm các khuôn khổ lý thuyết về mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở để thông qua đó thấy được sự mâu thuẫn giữa các lập luận lý thuyết về các mối quan hệ giữa thời gian rao bán và giá bán trên thị trường nhà ở. Và (2) nhóm khuôn khổ lý thuyết liên quan đến hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở. Nội dung này nhằm tạo cơ sở cho tác giả tiến hành phát triển mô hình lý thuyết nhằm phân tích ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà cũ lên hành vi mua nhà hiện tại của người mua dựa trên khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm trên thị trường nhà ở. Ngoài ra, trong nội dung chương này, tác giả luận án cũng tiến hành trình bày cơ sở lý thuyết của mô hình khả năng bán nhà Cox, nhằm cung cấp cơ sở cho việc đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá và các đặc tính khác của nhà ở tác động lên khả năng bán của nhà ở. Chương 3: Kết quả phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá đối với giá bán, thời gian rao bán, và khả năng bán của căn nhà. Phần đầu tiên trong nội dung chương này, tác giả luận án sẽ tiến hành thảo luận về bộ dữ liệu và các biến số sẽ được sử dụng trong các mô hình nghiên cứu. Tiếp sau đó là phần thảo luận về phương pháp và kết quả đo lường chiến lược rao giá của người bán. Sau đó, chiến lược rao giá này sẽ được sử dụng làm biến giải thích trong các mô hình đo lường ảnh hưởng đến giá bán và thời gian rao bán của người bán. Kết quả đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá đến mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở sẽ giúp tác giả luận án trả lời ba câu hỏi đầu tiên trong mục tiêu nghiên cứu số 1 của luận án. Phần tiếp theo trong chương này, tác giả luận án sẽ thảo luận về phương pháp đo lường khả năng bán của nhà ở tương ứng với các mốc thời gian khác nhau theo mô hình khả năng bán nhà Cox như đã thảo luận trong phần cở sở lý thuyết. Sau đó, kết quả ước tính các mô hình khả năng bán Cox tương ứng với các mốc thời gian rao bán 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng và 9 tháng sẽ giúp tác giả luận án trả lời câu hỏi nghiên cứu số 4 của mục tiêu nghiên cứu số 1 của luận án về ảnh hưởng của chiến lược rao giá và các đặc tính của nhà ở lên khả năng bán của căn nhà. Chương 4: Phát triển mô hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của căn nhà trước đây của người mua lên hành vi tìm kiếm hiện tại của người mua nhà. Trong nội dung chương này, tác giả luận án sẽ tiến hành phát triển mô hình lý thuyết về phân tích ảnh hưởng của căn nhà cũ lên hành vi của người mua nhà dựa trên các cơ sở lý thuyết của mô hình phân tích hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở của người mua nhà. Dựa trên kết luận của mô hình lý thuyết được phát triển, tác giả luận án tiến hành kiểm định thực nghiệm ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà cũ đối với hành vi mua nhà của người mua thông qua việc đo lường sự khác biệt trong mức giá chấp nhận chi trả kỳ vọng giữa 2 nhóm người mua nhà khác nhau: nhóm người mua có căn nhà cũ bị ngập và nhóm người mua có đặc tính căn nhà cũ không bị ngập. Việc phát triển mô hình lý thuyết và kết quả kiểm định thực nghiệm sẽ giúp tác giả luận án trả lời các câu hỏi của mục tiêu nghiên cứu số 2 của luận án. Chương 5: Kết luận và kiến nghị. Tổng kết những đóng góp mới từ kết quả nghiên cứu mà đề tài đã đạt được và đưa ra các kiến nghị về phía người mua và người bán.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - - NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - - NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển Mã số: 9310105 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS PHẠM KHÁNH NAM TS NGUYỄN HOÀNG BẢO TP Hồ Chí Minh – Năm 2021 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận án “Phân tích mối quan hệ chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán khả bán Nghiên cứu thị trường nhà riêng lẻ TP.HCM” cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tác giả Tất tài liệu tham khảo có nguồn gốc rõ ràng, cơng bố theo quy định trích dẫn đầy đủ Nội dung luận án tác giả tự nghiên cứu cách trung thực, khoa học chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu Nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Bích Hồng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN I MỤC LỤC II DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VI DANH MỤC CÁC BẢNG VII DANH MỤC CÁC HÌNH VII TÓM TẮT LUẬN ÁN VIII ABSTRACT IX CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu 1.5 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 10 1.6 Bố cục đề tài .10 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 12 2.1 Một số khái niệm sử dụng nghiên cứu .12 2.1.1 Khái niệm nhà riêng lẻ 12 2.1.2 Một số khái niệm giá nhà 13 2.1.3 Khái niệm chiến lược rao giá .16 2.2 Cơ sở lý thuyết 17 2.2.1 Một số khuôn khổ lý thuyết liên quan đến mối quan hệ giá rao bán, giá bán thời gian rao bán thị trường nhà 17 2.2.1.1 Cơ sở lý thuyết mối quan hệ giá thời gian rao bán Cheng đồng (2008) 20 2.2.1.2 Khuôn khổ lý thuyết tâm lý kỳ thị (Stigma effect) Taylor (1999) 32 2.2.1.3 Mơ hình lý thuyết hành vi câu cá (fishing behavior) người bán nhà Sun Seiler (2013) 38 2.2.1.4 Giả thuyết nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giá rao bán, giá bán thời gian rao bán thị trường nhà .44 2.2.2 Cơ sở lý thuyết mơ hình khả bán nhà .47 2.2.3 Một số sở lý thuyết liên quan đến hành vi tìm kiếm thị trường nhà 52 2.2.3.1 Khuôn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm hiệu người mua thị trường nhà Cronin (1982) 54 2.2.3.2 Tóm lược số khn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm người mua thị trường nhà 57 2.2.4 Khung phân tích luận án .61 2.3 Tổng quan nghiên cứu có liên quan 64 2.3.1 Tổng quan nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giá rao bán, giá bán thời gian rao bán 64 2.3.2 Tổng quan nghiên cứu liên quan đến khả bán nhà .74 CHƯƠNG 3: TÁC ĐỘNG CỦA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ 78 3.1 Mơ hình phân tích Dữ liệu nghiên cứu .78 3.1.1 Mơ hình phân tích .78 3.1.1.1 Thảo luận biến phụ thuộc 81 3.1.1.2 Thảo luận biến giải thích 83 3.1.2 Dữ liệu nghiên cứu 104 3.2 Xác định chiến lược rao giá người bán 109 3.2.1 Phương pháp nghiên cứu áp dụng để xác định chiến lược rao giá người bán 109 3.2.2 Kết mơ hình xác định chiến lược rao giá người bán 112 3.3 Đo lường ảnh hưởng chiến lược rao giá mức giá bán thời gian rao bán nhà .115 3.3.1 Phương pháp nghiên cứu áp dụng để đo lường tác động chiến lược rao giá mức giá bán thời gian rao bán nhà 115 3.3.2 Kết đo lường tác động chiến lược rao giá mức giá bán nhà 118 3.3.3 Kết đo lường ảnh hưởng chiến lược rao giá thời gian rao bán 123 3.4 Đo lường ảnh hưởng chiến lược rao giá khả bán nhà 130 3.4.1 Phương pháp nghiên cứu áp dụng để đo lường tác động chiến lược rao giá khả bán nhà 130 3.4.2 Kết đo lường tác động chiến lược rao giá người bán khả bán nhà 132 CHƯƠNG 4: PHÁT TRIỂN MƠ HÌNH LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA CĂN NHÀ HIỆN ĐANG SỐNG LÊN HÀNH VI CỦA NGƯỜI MUA NHÀ 140 4.1 Phát triển khuôn khổ lý thuyết phân tích ảnh hưởng đặc tính nhà cũ lên hành vi người mua nhà .140 4.2 Kiểm định thực nghiệm ảnh hưởng của nhà cũ lên hành vi mua nhà người mua 148 4.2.1 Phương pháp nghiên cứu áp dụng kiểm định thực nghiệm .148 4.2.2 Kết kiểm định thực nghiệm kết luận khuôn khổ lý thuyết 149 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 152 5.1 Kết luận kết đạt luận án .152 5.1.1 Kết luận việc đo lường tác động chiến lược rao giá người bán lên mức giá bán, thời gian rao bán khả bán nhà 152 5.1.2 Kết luận việc phát triển khn khổ lý thuyết phân tích tác động đặc điểm nhà cũ lên hành vi người mua nhà 154 5.2 Một số kiến nghị từ kết luận án 155 5.2.1 Kiến nghị người bán người phát triển nhà riêng lẻ 155 5.2.2 Kiến nghị người mua nhà 156 5.3 Đóng góp quan trọng luận án 157 5.3.1 Đóng góp mặt lý thuyết 157 5.3.2 Đóng góp mặt thực nghiệm 158 5.3.3 Đóng góp cho ngành Bất động sản Việt Nam 158 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 160 TÀI LIÊU THAM KHẢO 161 PHỤ LỤC 179 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh BĐS Bất động sản TOM Thời gian rao bán DOP Chênh lệch giá Exp Số mũ số e hedonic Đánh giá hưởng thụ DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Bảng tổng hợp biến liên quan 101 Bảng 3.2: Thống kê mô tả liệu khảo sát nhà riêng lẻ TP.HCM sau 108 điều chỉnh Bảng 3.3: Kết ước lượng mơ hình ước tính giá nhà theo đặc tính 113 Bảng 3.4: Kết đo lường tác động chiến lược rao giá giá 118 bán nhà Bảng 3.5: Kết đo lường tác động chiến lược rao giá thời 124 gian rao bán Bảng 3.6: Kết thiết lập biến biến kiểm duyệt cho mơ hình khả 133 bán nhà Bảng 3.7: Kết ước tính mơ hình khả bán nhà Cox 134 mốc thời gian tháng, tháng, tháng, tháng Bảng 4.1: Kết kiểm định tác động đặc tính ngập lụt nhà cũ lên 149 giá bán thời gian rao bán nhà chọn mua DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Phân bố mẫu khảo sát 106 Hình 3.2: Biểu đồ tỷ trọng số đặc tính cấu trúc nhà 107 Hình 3.3: Chỉ số giá nhà theo q thành phố Hồ Chí Minh 129 PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM Tóm tắt luận án Luận án phân tích chiến lược bán hành vi mua nhà thị trường bất động sản TP HCM Cụ thể, luận án nghiên cứu tác động chiến lược rao giá mức giá bán, thời gian rao bán, khả bán nhà (mục tiêu 1); phát triển mơ hình phân tích ảnh hưởng đặc điểm nhà cũ lên hành vi người mua nhà (mục tiêu 2) Với mục tiêu một, luận án áp dụng phương pháp ba bước, gồm: bước ước tính mức giá thị trường nhà với mơ hình đánh giá hưởng thụ (hedonic) xác định chiến lược rao giá khoảng chênh lệch mức giá rao thực tế giá thị trường nhà; bước đo lường tác động chiến lược rao giá lên giá bán thời gian rao bán nhà; bước đo lường tác động chiến lược rao giá lên khả bán nhà biến động tác động với mơ hình khả bán Cox với mốc thời gian rao bán 1, 3, 6, tháng Kết cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động làm gia tăng giá giao dịch rút ngắn thời gian giao dịch nhà Những mơ hình Cox cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động mạnh làm gia tăng khả bán nhà 30 ngày đầu rao bán, tác động giảm dần biến sau 180 ngày rao bán Ở mục tiêu nghiên cứu số hai, tác giả phát triển mơ hình tốn học mơ hình hóa ảnh hưởng đặc điểm nhà cũ lên hành vi tìm kiếm củangười mua nhà Sau đó, từ 448 giao dịch quan sát thị trường nhà TP HCM, kiểm định thực nghiệm cho thấy kinh nghiệm người mua nhà trả qua với việc ngập lụt nhà trước có ảnh hưởng có ý nghĩa lên giá giao dịch nhà Kết phù hợp với kết mơ hình lý thuyết vừa phát triển Từ khóa: chiến lược rao giá, thời gian rao bán, mơ hình khả nguy Cox, lý thuyết hành vi tìm kiếm THE RELATIONSHIPS BETWEEN LISTING PRICE STRATEGIES AND SELLING PRICE, TIME ON MARKET, AND PROBABILITY OF SALE THE CASE OF SINGLE-FAMILY HOUSING MARKET IN HO CHI MINH CITY 180 Salant, S W (1991) For Sale by Owner: When to use a broker and how to price the house Journal of Real Estate Finance and Economics, 4(2), 157 – 174 Salter, S., Johnson, K., & Spurlin, P (2007) Off-Dollar Pricing, Residential Property Prices, and Marketing Time Journal of Housing Research, 16(1), 33–46 https://doi.org/10.1080/10835547.2007.12091974 Savills Research And Consultancy Available at https://pdf.savills.asia/asia-pacificresearch/vietnam-research/savills-property-price-index/sppi-vn-q1-2019-en.pdf – retrieved 12-12-2019 Schipper, Y et al., 1998 Why aircraft noise value estimates differ? A meta-analysis Journal of Air Transport Management, 4(2), 117 – 124 Seo, D., Chung, Y., & Kwon, Y (2018) Price Determinants of Affordable Apartments in Vietnam: Toward the Public–Private Partnerships for Sustainable Housing Development Sustainability, 10(1), 197 https://doi.org/10.3390/su10010197 Simon, H A (1955) A Behavioral Model of Rational Choice The Quarterly Journal of Economics, 69(1), 99 – 118 Sirmans, C F., Turnbull, G K., & Benjamin, J D (1991) The markets for housing and real estate broker services Journal of Housing Economics, 1(3): 207-217 Sirmans, G S., & Macpherson, D A (2003) The composition of hedonic pricing models: a review of the literature National Association of Realtors Sirmans, G S., Macpherson, D A., & Zietz, E N (2005) The Composition of Hedonic Pricing Models Journal of Real Estate Literature, 13(1), 1-44 Small, K A., & Song, S (1992) “Wasteful" commuting: a resolution The journal of political economy, 100(4), 888-898 Smith, B C (2010) Spatial Heterogeneity in Listing Duration: The Influence of Relative Location to Marketability Journal of Housing Research, 18(2), 151-171 181 Song, S (1994) Modelling worker residence distrib ution in the Los Angeles region Urban Studies, 31(9), 1533 - 1544 Steinnes, D N (1992) Measuring the economic value of water quality The Annals of Regional Science, 26(2), 171-176 Stull, W J (1978) The landlord’s dilemma: asking rent strategies in a heterogeneous housing market Journal of Urban Economics, 5(1), 101-115 DOI: 10.1016/00941190(78)90039-6 Sun, H., & Seiler, M J (2013) Hyperbolic Discounting, Reference Dependence and its Implications for the Housing Market Journal of Real Estate Research, 35(1), – 24 Taylor, C R (1999) Time-on-the-Market as a Sign of Quality Review of Economic Studies, 66(3), 555–578 https://doi.org/10.1111/1467-937x.00098 Thaler, R (1978) A note on the value of crime control: evidence from the property market Journal of Urban Economics, 5(1), 137–145 Theebe, M A J (2004) Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices The Journal of Real Estate Finance and Economics, 28(2/3), 209–234 https://doi.org/10.1023/b:real.0000011154.92682.4b Troy, A., & Romm, J (2004) Assessing the price effects of flood hazard disclosure under the California natural hazard disclosure law (AB 1195) Journal of Environmental Planning and Management, 47(1), 137–162 https://doi.org/10.1080/0964056042000189844 Turnbull, G K., & Dombrow, J (2005) Identifying Agent-Specific Influences in the Brokerage Process Full Report of National Association of Realtors Available at: https://www.nar.realtor/ncrer.nsf/files/TurnbullDombrow%20fr.pdf/ $FILE/TurnbullDombrow%20fr.pdf [Accessed 5/1/2017] Turnbull, G K., & Dombrow, J (2007) Individual Agents, Firms, and the Real Estate Brokerage Process Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(1), 57-76 182 Turnbull, G K., & Sirmans, C F (1993) Information, search, and house prices Regional Science and Urban Economics, 23(4), 545–557 https://doi.org/10.1016/01660462(93)90046-h Uju, I V., & Iyanda, S T 2012 Comparative Analysis of the Determinants of Residential Land Values Chinese Business Review, 11(2), 187–192 UN-Habitat Vietnam Housing Sector Profile; UN-Habitat: Nairobi, Kenya, 2014; p 158 Vinh, N Q., & Leaf, M (1996) City life in the village of ghosts: A case study of popular housing in Ho Chi Minh City, Vietnam Habitat International, 20(2), 175–190 DOI: 10.1016/0197-3975(95)00048-8 Visser, P., Van Dam, F., & Hooimeijer, P (2008) Residential Environmental and Spatial variation in house prices in the Netherlands Journal of Social & Economic Geography, 99(3), 348–360 Waddell, P., Berry, B., & Hoch, I (1993) Housing price gradients: The intersection of space and built form Geographical Analysis 25(1), 5-19 https://doi.org/10.1111/j.15384632.1993.tb00276.x Waibel, M., Eckert, R., Bose, M., & Martin, V (2007) Housing for Low-income Groups in Ho Chi Minh City between Re-Integration and Fragmentation Asien, 103(1), 59-78 Wheaton, W C (1990) Vacancy, Search, and Prices in a Housing Market Matching Model Journal of Political Economy, 98(6), 1270–1292 Wild M., 2009 What Drives Land Prices in Your Market? The Use of Multiple, Regression Analysis to Confirm the Significance of Determinative Real Estate Value Elements Journal of the ASFMRA (American Society of Farm Managers and Rural Appraisers), 2009, – 15 DOI: DOI: 10.22004/ag.econ.189839 World Bank Group Vietnam Affordable Housing: A Way Forward; World Bank Group: Washington, DC, USA, 2015; p 117 183 Xu, T (2008) Heterogeneity in housing attributes prices: A study of the interaction behaviour between property specifics, location coordinates and buyers’ characteristics International Journal of Housing Markets and Analysis, 1(2), 166– 181 Yang, S X., & Yavas, A (1995) Bigger Is Not Better: Brokerage and Time on the Market Journal of Real Estate Research, 10(1): 23-33 Yavas, A (1992) A Simple Search and Bargaining Model of Real Estate Markets Real Estate Economics, 20(4), 533–548 https://doi.org/10.1111/1540-6229.00595 Yusof, A., & Ismail, S (2012) Multiple Regressions in Analysing House Price Variations Communications of the IBIMA, 1–9 https://doi.org/10.5171/2012.383101 Zuehlke, T.W (1987) Duration Dependence in the Housing Market Review of Economics and Statistics, 69(4), 701–704 Zumpano, L , Elder, H., & Baryla, E (1996) Buying a house and the decision to use a real estate broker Journal of Real Estate Finance and Economics, 13(2), 169-181 TIẾNG VIỆT Lê Khương Ninh (2011) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị Đồng Bằng Sông Cửu Long Tạp chí Phát triển Kinh tế, 254(12), 11-17 Phan Đình Ngun, Tơ Thị Nhật Minh Nguyễn Thị Bích Hồng (2018) Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh Tạp chí Kinh tế Phát triển, 252(8), 30 – 38 Trần Thu Vân & Nguyễn Thị Giang (2011) Ứng dụng mơ hình Hedonic yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản TP Hồ Chí Minh, Tạp chí Phát triển Kinh tế, 254(12), 18 – 23 Trịnh Thị Giao Chi & Nguyễn Thị Ngọc Hà (2012) Đánh giá tác động tiếng ồn từ hoạt động giao thông đường đến người dân sống ven số tuyến đường phía Nam thành phố Huế Tạp chí Khoa học, Đại học Huế, 73(4), 19-28 184 Vương Quốc Duy (2016) Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đất địa bàn thành phố Cần Thơ Tạp chí Khoa học Thương mại, 91, 64-72 185 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Một số chứng minh lý thuyết mối quan hệ giá rao bán, giá bàn thời gian rao bán Cheng đồng (2008) Tn � Padj Tn � Padj Viết lại thành: � n PP n 1 Trong đó: � n Từ phương trình (13): PP n 1 2. P P PP n 1 P P � n n 1 � � � n n � � � � � � � n 2n n � � � � � n n � � n 1 n � � � � � � 2. P P � �� � 1 � � � � n n 1 � n 1 n � � � � �� � (PL2.1) � � �� n 1 n � 2n � � n n 1 0, n 2 2 � n n 1 n n 1 n � 1 � �� � n �n3 n 5n � n � � � � 0, n � 3 � � n n n 1 n n 1 � � � � 1 0, n n n 1 Từ (PL2.1), ta có: Tn � Padj � n �� � � �� � � �� � n 1 n � 1 �� � � �� � � n n n 1 � P P � �� � � 2. P P � � 0, n � � n 1 � � �� � � � n n 1 � � � � � � � � � � � n 1 n � � n � � � Tn �2 Padj n Trường hợp n = 2, thay n = vào phương trình PL2.2, ta có � 0, n � Tn �2 Padj � n2 (PL2.2) 0, n 186 Phụ lục 2: Mẫu bảng câu hỏi thăm dò Giá giao dịch thời gian rao bán thị trường nhà TP.HCM Bảng câu hỏi số: Tên khảo sát viên Tên nhà môi giới Tên người khảo sát Số điện thoại Tên người giám sát Đã kiểm tra giám sát Vị trí khảo sát Phường: Ngày khảo sát: Quận/huyện Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận 10 Quận 10 11 Quận 11 12 Quận 12 13 Phú Nhuận 14 Gò Vấp 15 Tân Bình 16 Tân Phú 17 Thủ Đức 18 Bình Thạnh 19 Củ Chi 20 Hóc Mơn 21 Bình Chánh _ Tơi tên Nguyễn Thị Bích Hồng tơi làm đề tài luận án tiến sĩ “Phân tích mối quan hệ chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán khả bán: Nghiên cứu thị trường nhà riêng lẻ TP.HCM ” Mục tiêu nghiên cứu nhằm phân tích mối quan hệ chiến lược rao giá thời gian bán nhà thị trường nhà riêng lẻ khu vực thành phố Hồ Chí Minh đồng thời xác định ảnh hưởng đặc tính nhà lên khả giao dịch thành công nhà Với mục tiêu này, tiến hành khảo sát theo bảng câu hỏi Tôi mong quý vị trả lời khảo sát để tơi đạt mục tiêu nghiên cứu Tơi xin cam đoan nội dung phiếu khảo sát bảo mật nhằm phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu đề cập Địa Số nhà: _ Tên đường: _ Phường/ Xã: _ 187 Quận/Huyện: _ A PHẦN CÂU HỎI DÀNH CHO NHÀ MÔI GIỚI Thời điểm khách hàng ký gửi BĐS (ngày/tháng/năm): ……………… Giá nhà thời điểm ký gửi (triệu đồng): Thời điểm chốt giao dịch (ngày/tháng/năm): …………… Giá rao gần nhà trước bán (triệu đồng) ………………… Thời điểm rao giá gần trước bán (ngày/tháng/năm) Giá giao dịch nhà (triệu đồng): …………………… Thời điểm xây dựng nhà (tháng/năm): ………………………… ………………… ………………… Tình trạng pháp lý nhà: Đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình (nhà ở) Chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình (nhà ở) Khác Hình dạng nhà: a Vng vức b Nở hậu c Tóp hậu 10 Vẻ bề nhà: a Cũ, xuống cấp b Khá cũ c Bình thường d Khác…………………… d Cịn e Mới 11 Chiều rộng đường/hẻm trước nhà: …………………….(m) 12 Khoảng cách từ nhà trục giao thơng gần (những đoạn phố qui định bảng gía đất): ………………………………(m) 13 Loại hình nhà (Xem Phụ lục minh họa loại hình nhà ở) a Nhà truyền thống b Nhà đơn lập (nhà phố) c Nhà đơn lập (biệt thự) d Nhà liên kế e Khác (vui lòng nêu rõ): 14 Tổng diện tích sàn sinh sống: ……………………… m2 15 Số tầng nhà:…………… tầng 16 Diện tích khn viên: …………….m2 17 Bề ngang nhà: ……………m 18 Số lượng phòng ngủ a phòng b phòng d phòng 19 Số lượng nhà vệ sinh a d c phòng e Khác (ghi rõ số phòng): b e Khác (ghi rõ số phòng): 20 Đánh giá an ninh khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) c 188 a b c e f g d 21 Khu vực nhà tọa lạc có bị ngập lụt khơng? (trong vịng bán kính 600m) a Ngập triều cường b Ngập mưa c Khác Nếu có, ngập lụt xảy vịng bán kính m? (đối với ngập mưa) …………………………; độ sâu (đối với ngập triều cường)? 22 Hướng nhà: …………………………………………………… a Đơng b Tây c Nam d Bắc e Đông Nam f Đông Bắc g Tây Bắc h Tây Nam 23 Căn nhà có bị ánh nắng chiều chiếu trực tiếp vào nhà: Có Khơng 24 Khoảng cách từ nhà tới trung tâm thành phố (chợ Bến Thành): …………………km 25 Khoảng cách từ nhà tới chợ siêu thị gần nhất: ………………….km 26 Khoảng cách từ nhà tới trường mẫu giáo gần nhất: …………….(km) 27 Khoảng cách từ nhà tới trường cấp gần : ……………… (km) 28 Khoảng cách từ nhà tới trường cấp gần : ……………… (km) 29 Khoảng cách từ nhà tới trường cấp gần : ……………… (km) B PHẦN DÀNH CHO NGƯỜI MUA B1 PHẦN THÔNG TIN CĂN NHÀ Đà MUA 30 Nơi làm việc 31 Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận 10 Quận 10 11 Quận 11 12 Quận 12 13 Phú Nhuận 14 Gị Vấp 15 Tân Bình 16 Tân Phú 17 Thủ Đức 18 Bình Tân 19 Bình Thạnh 20 Khác 32 Đi làm a Đi b Xe đạp c Xe gắn máy (chạy xăng) f Xe buýt g Khác e Xe d Xe gắn máy (chạy điện) 33 Thời gian bình quân làm (phút): …………………………… 34 Thời gian bình quân từ nhà tới trung tâm thành phố (chợ Bến Thành) xe máy: ……………… (phút) 35 Thời gian từ nhà tới chợ siêu thị gần (bằng xe máy) : ……………… ( phút) 36 Thời gian từ nhà tới trường mẫu giáo gần (bằng xe máy): ……………… ( phút) 37 Thời gian từ nhà tới trường cấp gần (bằng xe máy): ……………… .( phút) 38 Thời gian từ nhà tới trường cấp gần (bằng xe máy): ……………… .( phút) 39 Thời gian từ nhà tới trường cấp gần (bằng xe máy): ……………… .( phút) 40 Thu nhập hộ gia đình (tháng): ………………………… triệu đồng (ước chừng) 41 Trình độ học vấn 189 a Thạc sĩ/ Tiến sĩ b Đại học c Cao đẳng 42 Nghề nghiệp người mua nhà a Làm công ăn lương b Doanh nhân d Từ cấp trở xuống c Hộ kinh doanh cá thể 43 Đánh giá an ninh khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f d g 44 Đánh giá tiếng ồn khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f d g 45 Đánh giá mùi hôi khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f d g 46 Đánh giá bụi khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f 47 Đánh giá rác thải sinh hoạt: a Không thu gom d Khác d g b Có hệ thống thu gom 48 Khu vực nhà bạn mua có bị ngập lụt (do mưa/triều cường) khơng? a Khơng b Có 49 Nếu có, việc ngập lụt có ảnh hưởng đến sống gia đình Anh/chị khơng? a Có khơng đáng kể b Có, ảnh hưởng nhiều 50 Anh/chị mua nhà tiền? (triệu đồng) 51 Lúc mua, ngơi nhà có sẵn nội thất chưa? Nói cách khác, giá mua bao gồm nội thất chưa? a Đã có b Chưa Nếu có, giá trị nội thất khoảng bao nhiêu? ………………… triệu đồng 52 Anh/chị nghĩ 12 tháng tới giá nhà khu vựa biến động theo hướng: a Tăng lên b Giảm xuống c Khơng biết 53 Nếu tăng lên tăng lên khoảng phần trăm: B2 PHẦN THÔNG TIN CĂN NHÀ Ở TRƯỚC KHI MUA CĂN NHÀ HIỆN TẠI 54 Đánh giá an ninh khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c d 190 e f g 55 Đánh giá tiếng ồn khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f g d 56 Đánh giá mùi hôi khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f g d 57 Đánh giá bụi khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f g d 58 Đánh giá rác thải sinh hoạt: a Không thu gom b Có hệ thống thu gom 59 Khu vực nhà trước Anh/chị có bị ngập lụt (do mưa) khơng? a Có b Khơng Nếu có, việc ngập lụt có ảnh hưởng đến sống gia đình Anh/chị khơng? a Có b Có khơng đáng kể c Không 60 Thời gian làm (phút) từ nhà trước đây: …………………………… 61 Thời gian từ nhà tới trung tâm thành phố trung bình (bằng xe máy)……………… ( phút) 62 Thời gian từ nhà tới chợ siêu thị gần (bằng xe máy): ……………… .( phút) 63 Thời gian từ nhà tới trường mẫu giáo gần (bằng xe máy): ……………… ( phút) 64 Thời gian từ nhà tới trường cấp gần (bằng xe máy): …………… … ( phút) 65 Thời gian từ nhà tới trường Cấp gần (bằng xe máy) : ……………… ( phút) 66 Thời gian từ nhà tới trường cấp gần (bằng xe máy): ……………… ( phút) Hết Chữ ký người khảo sát/người vấn 191 Phụ Lục Bảng PL3.1 : Hệ số tương quan biến price price tom outsid slotar wide e ea age long floorar nbedr nbathr shape ea -0.054 age -0.455 0.108 tcbd tworkp tmark la et tsch safe smelly noisy 0.263 -0.143 -0.760 slotarea 0.696 -0.001 -0.439 0.273 wide 0.590 -0.040 -0.354 0.184 0.752 long 0.510 0.016 -0.355 0.274 0.719 0.137 floorarea 0.650 -0.041 -0.185 -0.066 0.597 0.500 0.452 nbedr 0.300 -0.028 0.133 -0.249 0.125 0.124 0.116 0.663 1 1 1 0.330 0.023 0.056 -0.183 0.139 0.157 0.115 0.663 0.866 -0.189 0.076 0.221 -0.225 -0.055 -0.050 -0.078 -0.073 0.000 -0.019 sun 0.113 -0.081 -0.118 0.108 0.033 0.022 0.021 -0.003 -0.044 0.029 -0.160 face 0.463 0.029 -0.208 0.238 0.331 0.135 0.369 0.266 0.163 0.188 -0.018 -0.010 dstreet dstree widest dmark dcbd dsch t reet et outside shape face tom nbathr sun 1 -0.210 -0.043 0.009 -0.007 -0.045 -0.025 -0.011 -0.155 -0.176 -0.174 -0.046 0.007 -0.297 widestreet 0.469 -0.010 -0.241 0.210 0.371 0.236 0.354 0.287 0.131 0.146 0.052 -0.031 0.696 -0.082 dcbd -0.653 0.119 0.602 -0.487 -0.378 -0.343 -0.304 -0.412 -0.179 -0.288 0.272 -0.106 -0.233 0.166 -0.194 dmarket -0.026 -0.033 -0.186 0.176 -0.074 -0.110 0.025 -0.043 -0.107 -0.078 -0.062 0.071 -0.032 0.039 -0.063 -0.129 dsch -0.090 0.066 0.164 -0.149 -0.192 -0.241 -0.057 -0.017 0.037 0.013 -0.081 0.072 -0.018 -0.062 -0.128 0.083 0.445 tcbd -0.179 -0.047 -0.006 0.114 0.033 -0.008 0.041 -0.133 -0.124 -0.158 0.114 0.073 0.082 0.168 0.088 0.270 0.099 -0.157 tworkpla -0.187 -0.062 0.184 -0.091 -0.123 -0.137 -0.076 -0.118 -0.056 -0.059 -0.015 0.023 -0.030 0.110 -0.071 0.125 0.023 0.000 0.185 1 1 tmarket 0.066 -0.036 -0.083 0.018 0.036 -0.008 0.068 0.092 0.123 0.115 0.094 -0.030 0.153 0.025 0.009 -0.120 0.080 -0.059 0.105 0.033 tsch 0.106 -0.080 -0.141 0.152 0.011 -0.004 0.033 -0.062 -0.093 -0.105 0.003 0.004 0.043 0.239 0.003 -0.196 0.179 0.097 0.107 0.236 0.259 safe 0.036 -0.034 0.156 -0.119 0.079 0.065 0.055 0.133 0.115 0.140 0.058 -0.033 0.067 -0.118 0.069 0.047 -0.116 -0.118 0.051 -0.133 -0.006 -0.113 smelly 0.543 -0.053 -0.296 0.187 0.388 0.303 0.342 0.404 0.227 0.320 -0.139 0.096 0.294 -0.148 0.239 -0.491 -0.023 -0.069 -0.144 -0.200 0.060 0.064 0.216 noisy 0.079 0.124 0.111 -0.151 0.052 0.066 -0.029 0.120 0.129 0.166 -0.003 0.005 0.082 -0.186 -0.092 0.003 -0.172 -0.066 -0.164 -0.058 0.068 -0.049 0.398 0.321 flooding 0.071 0.077 0.097 -0.140 0.073 0.032 0.089 0.073 0.077 0.081 0.125 -0.156 0.065 -0.018 0.072 -0.044 -0.145 -0.033 -0.215 -0.111 0.082 -0.016 0.069 0.113 0.198 1 1 192 Bảng PL3.2: Hệ số phóng đại phương sai VIF Variable lnslotarea long wide nbathr nbedr lnage lnfloorarea outside dcbd face widestreet smelly lntsch lntmarket dsch dmarket noisy dstreet lntcbd safe shape flooding lntworkpla sun waste Mean VIF Source Model Residual Total lnprice lnage lnfloorarea lnslotarea VIF 41.75 20.47 13.53 4.85 4.79 4.54 4.06 3.29 3.13 2.74 2.51 1.88 1.74 1.73 1.6 1.56 1.56 1.51 1.44 1.34 1.24 1.24 1.2 1.12 1.08 1/VIF 0.0240 0.0488 0.0739 0.2060 0.2087 0.2204 0.2461 0.3041 0.3199 0.3646 0.3985 0.5323 0.5761 0.5795 0.6258 0.6402 0.6421 0.6619 0.6935 0.7469 0.8033 0.8077 0.8323 0.8934 0.9251 5.04 Bảng PL3.3: Kiểm định phương sai thay đổi SS df MS Number of obs = 180.359 32 5.63621 F(32, 415) = 22.748 415 0.05481 Prob > F = 203.107 447 0.45438 R-squared = Adj R-squared = Root MSE = Coef -0.0374 0.1522 0.5297 Std Err 0.0181 0.0304 0.0440 t P>t -2.07 0.039 5.00 0.000 12.04 0.000 448 102.82 0.8880 0.8794 0.2341 [95% Conf Interval] -0.0730 -0.0018 0.0924 0.2120 0.4433 0.6162 193 shape widestreet acar dstreet lntworkpla lntcbd sun safe waste smelly noisy flooding dist1 dist2 dist3 dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp _cons -0.0894 0.0180 0.1466 -0.0002 -0.0471 -0.0670 0.0543 0.0143 0.0585 0.0362 -0.0301 -0.0904 1.0254 0.6760 0.6755 0.9615 0.3459 0.4454 0.1792 0.0582 0.9124 0.6989 0.2334 -0.0102 0.1786 0.6819 0.7495 0.8267 0.2555 5.4684 0.0318 0.0021 0.0673 0.0001 0.0201 0.0277 0.0260 0.0117 0.0329 0.0080 0.0086 0.0428 0.0904 0.0908 0.0920 0.0751 0.0692 0.0811 0.0725 0.0734 0.0694 0.0717 0.0831 0.0738 0.0867 0.1125 0.0703 0.0701 0.0619 0.2375 -2.81 8.40 2.18 -1.82 -2.34 -2.42 2.09 1.22 1.78 4.53 -3.52 -2.11 11.34 7.45 7.34 12.81 5.00 5.49 2.47 0.79 13.14 9.74 2.81 -0.14 2.06 6.06 10.66 11.79 4.13 23.02 0.005 0.000 0.030 0.069 0.020 0.016 0.037 0.223 0.076 0.000 0.000 0.035 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.014 0.428 0.000 0.000 0.005 0.891 0.040 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 -0.1519 0.0138 0.0144 -0.0003 -0.0866 -0.1216 0.0033 -0.0087 -0.0062 0.0205 -0.0470 -0.1745 0.8477 0.4976 0.4947 0.8139 0.2099 0.2859 0.0368 -0.0861 0.7759 0.5580 0.0700 -0.1551 0.0083 0.4608 0.6113 0.6888 0.1338 5.0015 Breusch-Pagan / Cook-Weisberg test for heteroskedasticity Ho: Constant variance Variables: fitted values of lnprice chi2(1) = 0.20 Prob > chi2 = 0.6508 Bảng PL3.4: Kiểm định vấn đề nội sinh -0.0268 0.0223 0.2789 0.0000 -0.0076 -0.0125 0.1054 0.0373 0.1232 0.0519 -0.0133 -0.0063 1.2032 0.8544 0.8563 1.1090 0.4820 0.6049 0.3216 0.2025 1.0489 0.8399 0.3968 0.1348 0.3490 0.9029 0.8876 0.9646 0.3771 5.9353 194 Linear regression Number of obs F(32, 415) Prob > F R-squared Root MSE lnprice Coef lnage lnfloorarea lnslotarea shape widestreet acar dstreet lntworkpla lntcbd sun safe smelly waste noisy flooding dist1 dist2 dist3 dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp _cons -.0374001 1521707 5297101 -.0893888 0180359 1466493 -.0001535 -.0470947 -.0670391 0543353 0142818 0362284 0585045 -.0301379 -.0904008 1.025423 6760192 6754924 9614905 3459477 4454181 1791863 0582043 9124136 6989361 233403 -.010152 1786402 6818878 7494502 8266903 255457 5.468441 Robust Std Err .0177508 0374044 0556004 0345699 0020512 0834136 0000787 0213311 0296427 0240181 0137337 0094238 044727 0104816 042549 1024567 0692459 0826932 0677776 0755395 0916331 0587791 0852761 0603744 0613164 0618129 0599015 0968201 2873953 0652631 0695482 0546629 2604593 t -2.11 4.07 9.53 -2.59 8.79 1.76 -1.95 -2.21 -2.26 2.26 1.04 3.84 1.31 -2.88 -2.12 10.01 9.76 8.17 14.19 4.58 4.86 3.05 0.68 15.11 11.40 3.78 -0.17 1.85 2.37 11.48 11.89 4.67 21.00 P>|t| 0.036 0.000 0.000 0.010 0.000 0.079 0.052 0.028 0.024 0.024 0.299 0.000 0.192 0.004 0.034 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.002 0.495 0.000 0.000 0.000 0.866 0.066 0.018 0.000 0.000 0.000 0.000 = = = = = 448 179.54 0.0000 0.8880 23412 [95% Conf Interval] -.0722928 078645 4204166 -.1573428 0140039 -.0173165 -.0003083 -.0890251 -.1253076 007123 -.0127145 017704 -.0294153 -.0507416 -.1740393 8240243 5399028 5129426 8282604 19746 2652952 0636444 -.1094226 7937358 5784067 1118976 -.1279003 -.0116787 1169558 6211627 6899797 1480063 4.956457 -.0025074 2256964 6390036 -.0214349 0220679 3106151 1.20e-06 -.0051643 -.0087705 1015477 0412781 0547528 1464243 -.0095341 -.0067623 1.226822 8121356 8380423 1.094721 4944354 6255411 2947283 2258312 1.031091 8194656 3549083 1075963 3689591 1.24682 8777378 963401 3629077 5.980425 predict Residuals, res reg Residuals lnage lnfloorarea lnslotarea shape widestreet acar dstreet lntworkpla lntcbd sun safe smelly waste noisy flooding dist1 dist2 dist3 > dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp, robust Linear regression Number of obs F(32, 415) Prob > F R-squared Root MSE Residuals Coef lnage lnfloorarea lnslotarea shape widestreet acar dstreet lntworkpla lntcbd sun safe smelly waste noisy flooding dist1 dist2 dist3 dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp _cons 1.14e-09 9.01e-10 -1.17e-09 5.52e-10 5.67e-11 -1.34e-09 1.67e-12 2.42e-10 2.66e-09 -2.97e-10 -3.15e-10 6.55e-10 -3.00e-10 8.58e-11 6.83e-10 4.72e-09 -8.11e-10 1.16e-09 -1.56e-09 3.77e-09 3.67e-09 2.78e-09 4.11e-09 -1.74e-09 -7.66e-10 3.04e-09 -9.46e-11 3.96e-09 -4.03e-09 -1.86e-09 -2.16e-09 5.27e-11 -1.31e-08 Robust Std Err .0177508 0374044 0556004 0345699 0020512 0834136 0000787 0213311 0296427 0240181 0137337 0094238 044727 0104816 042549 1024567 0692459 0826932 0677776 0755395 0916331 0587791 0852761 0603744 0613164 0618129 0599015 0968201 2873953 0652631 0695482 0546629 2604593 t 0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 0.00 -0.00 -0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 0.00 -0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -0.00 -0.00 0.00 -0.00 0.00 -0.00 -0.00 -0.00 0.00 -0.00 P>|t| 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 = = = = = 448 0.00 1.0000 0.0000 23412 [95% Conf Interval] -.0348927 -.0735257 -.1092935 -.067954 -.004032 -.1639658 -.0001547 -.0419304 -.0582686 -.0472123 -.0269963 -.0185244 -.0879198 -.0206037 -.0836385 -.2013988 -.1361164 -.1625498 -.1332301 -.1484877 -.1801229 -.115542 -.1676269 -.1186777 -.1205295 -.1215054 -.1177483 -.1903189 -.5649321 -.1282875 -.1367107 -.1074507 -.5119841 0348927 0735257 1092935 067954 004032 1639658 0001547 0419304 0582686 0472123 0269963 0185244 0879198 0206037 0836385 2013988 1361164 1625498 1332301 1484877 180123 115542 1676269 1186777 1205295 1215054 1177483 1903189 564932 1282875 1367107 1074507 511984 ... Minh 129 PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM Tóm tắt luận án Luận án phân tích chiến lược bán hành... án ? ?Phân tích mối quan hệ chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán khả bán Nghiên cứu thị trường nhà riêng lẻ TP.HCM? ?? cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tác giả Tất tài liệu tham khảo... liên quan đến mối quan hệ giá rao bán, giá bán thời gian rao bán thị trường nhà 19 Hiện nay, có hai luồng lý thuyết liên quan giải thích cho mối quan hệ giá rao bán, giá bán thời gian rao bán