Nghiên cứu và phân tích sự biến động của bất động sản thông qua mạng internet tại huyện từ liêm hà nội

1 Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học mỏ - địa chất =================== Lấ HUYN PHNG NGHIấN CU VÀ PHÂN TÍCH SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THÔNG QUA MẠNG INTERNET TẠI HUYỆN TỪ LIÊM – HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT Hµ Néi – 2013 Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học mỏ - địa chất =================== Lấ HUYN PHNG NGHIấN CỨU VÀ PHÂN TÍCH SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THÔNG QUA MẠNG INTERNET TẠI HUYỆN TỪ LIÊM – HÀ NỘI Luận văn Thạc sĩ kỹ thuật Ngành Kỹ thuật trắc địa – Bản đồ Mã số: 60520503 Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Thuỳ Dương Hµ Néi - 2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Hà Nội tháng 10 năm 2013 Học viên thực Lê Huyền Phương DANH MỤC CÁC BẢNG HÌNH Danh mục hình Trang Hình 1.1: Biểu đồ khảo sát xu hướng tìm kiếm thơng tin bất động sản 25 Hình 2.1: Bảng tổng hợp tiêu sử dụng đất khu vực ngồi thị 43 Hình 3.1: Sơ đồ mơ tả q trình tìm kiếm thơng tin bất động sản internet 68 Hình 3.2: Sơ đồ vị trí 69 Hình 3.3: Mơ tả điểm dự án 70 Hình 3.4: Mơ hình dự án 71 Hình 3.5: Quy mơ dự án 77 Hình 3.6: Bảng thống kê giá đất biệt thự rao bán website bất động 78 sản giai đoạn từ năm 2007 - năm 2008 Hình 3.7: Biểu đồ thể giá đất biệt thự giai đoạn 2007- 2008 79 Hình 3.8: Biểu đồ thể giá hộ chung cư giai đoạn 2007- 80 2008 Hình 3.9: Một số hình ảnh tiêu biểu tìm kiếm thơng tin trang Web 81 bất động sản Hình 3.10: Bảng thống kê giá đất biệt thự nhà chung cư giao bán 83 trang Web bất động sản giai đoạn từ 2009-2010 Hình 3.11: Biểu đồ thể giá biệt thự giai đoạn 2009-2010 85 Hình 3.12: Biểu đồ thể giá hộ chung cư giai đoạn 2009-2010 86 Hình 3.13: Bảng thống kê giá đất biệt thự nhà chung cư trang Web 89 bất động sản từ năm 2011 đến Hình 3.14: Biểu đồ thể giá đất biệt thự giai đoạn 2011 đến 91 Hình 3.15: Biểu đồ thể giá hộ chung cư giai đoạn từ 92 2011 đến Hình 3.16: Bảng tổng hợp giá đất biệt thự chung cư giao bán 94 trang Web bất động sản từ 2000 đến MỤC LỤC Trang phụ lục Lời cam đoan Mục Lục CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, INTERNET VÀ CÁCH KHAI THÁC DỮ LIỆU TRÊN INTERNT 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN……………………………………………….5 1.1.1 Khái niệm chung bất động sản……………………………………… 1.1.1.1 Đặc điểm Bất động sản: 1.1.1.2 Phân loại Bất động sản: 14 1.1.1.3 Hàng hóa Bất động sản: 15 1.1.2 Khái niệm chung Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Phân loại thị trường bất động sản: 16 1.1.2.2 Thông tin bất động sản: 16 1.1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản: 19 1.1.2.4 Sự minh bạch thị trường bất động sản: 22 1.1.2.5 Sự phát triển thị trường bất động sản: 23 1.1.2.6 Nghịch lý thị trường bất động sản: 24 1.1.3 Khái niệm Internet 25 1.1.3.1 Những lợi ích Internet: 26 1.1.3.2 Các trình WEB phổ biến: 27 1.2 CÁCH KHAI THÁC DỮ LIỆU TRÊN INTERNET 1.2.1 Giới thiệu chung 29 1.2.2 Phân loại website: 30 1.2.3 Những chức tiện ích website bất động sản: 33 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HUYỆN TỪ LIÊM - HÀ NỘI 33 2.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HUYỆN TỪ LIÊM HÀ NỘI………………………………………………………………………,,33 2.1.1 Điều kiện xã hội …………………………………………………… 33 2.1.2 Điều kiện kinh tế…………………………………………………………34 2.2 THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC NGHIÊN CỨU……………………………………………………………… 35 2.2.1 Tình hình cầu bất động sản huyện Từ Liêm - Hà Nội………….….35 2.2.1.1 Tình hình cầu bất động sản…………………………………….….…35 2.2.1.2 Một số nhân tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản………… …….37 2.2.2 Tình hình cung bất động sản……………………………… ………… 40 2.2.3 Tình hình giá đất đai tạihuyện Từ Liêm……………………………… 47 2.2.4 Diễn biến giá đất……………………… ……………………………… 50 2.2.4.1 Giá đất năm 2011…………………………………………….……….51 2.2.4.2 Giá đất năm 2012…………………………………………………… 52 2.2.4.3 Giá đất năm 2013…………………………………………………… 53 2.2.5 Nhân tố ảnh hưởng tới giá nhà đất nay………………………… 54 2.2.6 Nhận định chuyên gia thị trường bất động sản 56 CHƯƠNG III: ỨNG DỤNG CÁC CHỨC NĂNG TRÊN WEBSITE VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ KHAI THÁC THÔNG TIN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỸ ĐÌNH - SƠNG ĐÀ TRONG KHU VỰC HUYỆN TỪ LIÊM - HÀ NỘI 3.1 KHAI THÁC THÔNG TIN DỰ ÁN KHU ĐƠ THỊ MỸ ĐÌNH – SƠNG ĐÀ THƠNG QUA CÁC TRANG WEBSITE BẤT ĐỘNG SẢN 72 3.1.1 Dữ liệu bất động sản thu thập phụcvụ việc khai thác thông tin: 72 3.1.2 Khai thác thông tin khu đô thị qua giai đoạn 75 3.1.2.1 Giai đoạn từ năm 2000 đến hết năm 2002: 69 3.1.2.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến hết năm 2004: 72 3.1.2.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2006: 78 3.1.2.4 Giai đoạn từ năm 2007 đến hết năm 2008: 73 3.1.2.5 Giai đoạn từ năm 2009 đến hết năm 2010: 77 3.1.2.6 Giai đoạn từ năm 2011 đến nay: 92 3.2 NHỮNG GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM HOÀN THIỆN VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HUYỆN… ……………… 98 3.2.1 Các giải pháp chủ yếu phát triển thị trường bất động sản ………… 98 3.2.1.1 Xây dựng khung pháp luật chung thị trường bất động sản….… 98 3.2.1.2 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất….…………………………….104 3.2.2 Các giải pháp hoàn thiện thị trường bất động sản………………… 110 KẾT LUẬN…………………….…………………………………………112 TÀI LIỆU THAM KHẢO……………………….………………………114 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản có vai trị quan trọng pháp triển kinh tế xã hội quốc gia Những năm gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội trở thành vấn đề quan trọng ngày ý dư luận Thủ Những vấn đề nóng bỏng, bất cập thị trường bất động sản sốt đất, nạn tham nhũng, đầu tích trữ đất, mua bán trao tay… Hầu hất bất động sản chưa định giá thức, Nhà nước khơng kiểm sốt thị trường mua bán bất động sản Do thị trường bất động sản “ ngầm” phát triển mạnh Hiện tượng giá đất, giá nhà cao so với thu nhập người lao động Thị trường bất động sản Việt nam non trẻ, hoạt động manh mún, không theo quy luật tự nhiên thị trường, chưa bắt nhịp theo kịp phát triển nước khu vực giới Do ảnh hưởng thị trường bất động sản đến kinh tế quốc dân lớn nên cần có nguồn thơng tin vơ tận, xác đầy đủ quan chức người tham gia thị trường Internet đời đáp ứng việc lưu trữ lượng thông tin khổng lồ Việc khai thác thông tin bất động sản thược thông qua chức website Các website thực cập nhật thay đổi thông tin ngày, nhiên thực tế số lượng người quan tâm có nhu cầu trao đổi, mua, bán, tìm hiểu thơng tin lĩnh vực bất động sản lớn nên thông tin website chưa đáp ứng đủ Chính mà việc nghiên cứu, tìm hiểu, khai thác liệu bất động sản internet việc làm cần thiết có tính ứng dụng cao Đối tượng nghiên cứu phạm vi đề tài Đối tượng nghiên cứu loại hình bất động sản Huyện Từ Liêm như: Giá đất, biệt thự, chung cư… Phạm vi nghiên cứu bất động sản Huyện Từ Liêm Khu thị Mễ Đình – Sông Đà Nội dung nghiên cứu Phân tích biến động bất động sản thơng qua mạng Internet nhằm tạo nên thơng tin xác đầy đủ đến cho quan chức người tham gia mua bán bất động sản thị trường Đồng thời đề giải pháp để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh Huyện Từ Liêm nói chung nước nói riêng Phương pháp nghiên cứu Phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm vấn đề lý luận Ý nghĩa khoa học thực tiễn Thực khảo sát trang weh thông tin bất động sản từ đề suất giải pháp cụ thể để thúc đẩy thị trường bất động sản thông qua mạng internet Cấu trúc luận văn Luận văn gồm phần mở đầu, chương chính, phần kết luận tài liệu tham khảo trình bày trang với hình bảng Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Trần Thùy Dương, thầy giáo khoa Trắc địa, Bộ mơn Địa chính, môn Trắc địa phổ thông sai số bạn đồng nghiệp giúp đỡ em hoàn thành luận văn Luận văn em khơng tránh khỏi thiếu sót hạn chế Em mong đóng góp ý kiến bảo thầy cô bạn đồng nghiệp để kiến thức em hoàn thiện Hà Nội tháng 10 năm 2013 Học viên thực Lê Huyền Phương 10 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, INTERNET VÀ CÁCH KHAI THÁC DỮ LIỆU TRÊN INTERNET 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Khái niệm chung bất động sản Trong tŕnh phát triển nhân loại, tài sản đă chia thành “ bất động sản” “ động sản” Sự phân loại có nguồn gốc từ luật cổ La Mă, theo BĐS khơng đất đai, cải ḷịng đất mà c ̣ịn tạo sức lao động người mảnh đất Pháp luật nhiều nước giới tiếp nhận cách phân loại tài sản trên, thống chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm BĐS động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Pháp, Nhật, Đức…), có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác tài sản “ gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật dân PHÁP quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản Tương tự, quy định thể Luật dân Nhật Bản, Luật dân Bắc Kỳ Sài G̣òn cũ Trong điều 100 Luật dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành hệ thống với đất đai tài sản gắn với việc sở hữu đất” Luật dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất - Tài sản: Là cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng - Tài sản bao gồm: Vật có thực, tiền bạc, giấy tờ có giá trị tiền chuyển giao giao lưu dân kể quyền sở hữu trí tuệ 106 Xây dựng chế vận hành cho thị trường bất động sản thức nhằm khắc phục phiền hà việc giải thủ tục hành nay, qiúp người mua tìm đến người bán; cung cấp cơng khai rộng rãi giá nhà đất; đảm bảo an toàn cho người mua người bán; hoàn chỉnh chế độ thu thuế lệ phí … Trong việc triển khai hoạt động thị trường bất động sản, nhà nước cần hạn chế tối đa việc can thiệp vào cac hoạt động tự giao dịch dân sự, thoả thuận người mua người bán 3.2.1.2 Thực quản lý hành thị trường bất động sản Thực quản lý hành thị trường bất động sản thông thường sử dụng biện pháp sau: Thứ nhất: có kế hoạch hợp lý khoa học việc phát triển cung cấp đất đai cho xây dựng: Để điều chỉnh mối quan hệ cung cầu thị trường bất động sản tăng cường việc kiểm soát giá đất, giá nhà Đối với nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, kế họach hợp lý phục vụ cho việc cung cấp đất đai Đây phương tiện biện pháp nhà nước để thực việc độc quyền việc phân bổ đất đai, ổn định giá đất, kiểm soát thị trường đất, phân bổ có hiệu tài ngun đất, kiểm sốt nguồn thu ngân sách, điều chỉnh cấu đầu tư giám sát qui mô xây dựng Sự phát triển bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu công nghiệp thương mại sản phẩm xây dựng Vì vậy, kinh doanh bất động sản cần phải phát triển cân phù hợp với tình hình kinh tế Hà nộị nói chung huyện Từ Liêm nói riêng Kế hoạch cung cấp đất đai cần phải cân đối nhu cầu phát triển ngành kinh tế – xã hội khác kinh tế xã hội toàn diện Việc cung cấp không đầy đủ chắn hạn chế phát triển kinh tế đem lại ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống xã hội Nhưng cung cấp thừa dẫn đến tiêu cực lãng phí đất đai, tiền của; đến lượt gây tác động tiêu cực phát triển kinh tế Kế hoạch cung cấp đất đai cần phải đáp ứng cách nhạy bén nhu cầu thị trường đâu có dấu hiệu bùng nổ đột ngột thị trường bất động sản, nhà nước cần phải xuất với cung cấp kịp thời nhà đất Có giá nhà đất kiểm sốt 107 ổn định, đâu có đấu thầu giảm giá thị trường bất động sản việc cấp đất cần phải giảm giá để tránh sút giảm giá đất đột ngột Đối với việc thực kế hoạch, Chính phủ nên nắm thẩm quyền điều chỉnh khống chế toàn thị trường Một mặt, đất đai cần phải dự trữ phục vụ cho việc điều phối khống chế Mặt khác, lượng đất tích tụ cơng ty phát triển bất động sản cần phải giảm tới mức thấp nhất, có đất dự trữ khơng can thiệp vào thị trường gây khó khăn cho việc điều chỉnh thống kê Thứ hai: Sử dụng chức giá đất địn bẩy kinh tế: Tại thị, hầu hết người đề nghị nhận quyền sử dụng đất khơng ngồi mục đích khơng để xây dựng cơng trình cơng trình đất Do việc trả tiền sử dụng đất mà giá nhà chủ yếu bao gồm: giá đất, chi phí xây dựng, lợi nhuận, lợi ích , thuế… thời gian định, chi phí xây dựng lãi suất ngân hàng Tỷ lệ lãi chắn vào ngân sách nhà nước, việc đầu tư kiếm lời bị khống chế thị trường bị tác động thăng trầm mạnh Kết bình thường hoạt động thị trường quản lý doanh nghiệp Đối với thị trường, khơng kiếm lợi nhuận có nghĩa khơng có hội để đạt thành công Lợi nhuận cần điều tiết mức độ định Biện pháp để đạt mục tiêu thu thuế giá trị gia tăng có chức điều chỉnh lợi nhuận vượt mức trở lại cho kho bạc nhà nước Cái gọi lệ phí chuyển nhượng, tính tốn tỷ lệ định đánh thuế Bên cạnh thuế giá trị gia tăng, thuế luỹ tiến chuyển nhượng bất động sản làm tăng thu nhập quốc dân ngăn chặn chuyển nhượng mức bất động sản Tình trạng đầu khống chế lãi suất chuyển nhượng đưa xem xét cách đắn Để làm rõ ràng quyền sử hữu đất đai thuộc toàn dân nhà nước thống quản lý, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian định Sau đất chuỷên nhượng, giá đất, khoản lệ phí tượng trưng hàng năm thể đất đai nhà nước thống quản lý Thứ ba: hạn chế đắn áp dụng khách hàng loại hàng hoá nhà 108 Theo chương trình phát triển nhà Hà nội đến năm 2020, theo dự kiến, nhà cho học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp dạy nghề thuê 1,6 triệu m2 sàn, đáp ứng 250.000 chỗ ở; nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua người có thu nhập thấp thị 4,1 triệu m2 sàn, đáp ứng 82.000 hộ; nhà cho công nhân 3,7 triệu m2 sàn, đáp ứng 320.000 người; nhà phục vụ tái định cư triệu m2 sàn, đáp ứng 26.000 hộ… Đây cơng việc địi hỏi cố gắng lớn, số lượng gia đình khơng có nhà để tăng nhanh mà khơng có chiều hướng giảm sút Bởi vậy, cần thiết phải đặt số điều kiện người mua nhà Hà nội, hộ để bán hầu hết đáp ứng nhu cầu bình thường, tạm thời người nước ngồi có đâu tư quản lý dự án kinh doanh Trong tương lai, nhà nước nên đề chủ trương: gia đình thường trú Hà nội suất buộc phải sử dụng tỷ lệ lãi suất trung bình xã hội Vì vậy, việc khống chế giá đất có hiệu có nghĩa giá nhà khống chế hiệu Việc khống chế giá đất việc cần phải làm, thị trường bất động sản giá đất đóng vai trị quan trọng đòn bẩy kinh tế việc thể toàn tiềm kinh tế đất nước, điều chỉnh giám sát thị trường Ngoài việc điều tiết giám sát thị trường thông qua quy hoạch, việc điều tiết giá đất thực nhiều phương thức khấc chuyển nhượng thời hạn khác đối tượng khác Ba phương thức: bán tự do, đấu thầu hợp đồng thông qua thương lượng sử dụng cách linh hoạt; làm giá đất bị khống chế, dẫn đến khóng chế giá nhà Trong giai đoạn ban đầu, việc kinh doanh bất động sản hình thành, hệ thơng pháp luật chưa hồn chỉnh, việc chiển khai thị trường chưa thức, giá thị trường thường xuyên biến động, khả tâm lý doanh nghiệp thích nghi với thay đổi thị trường, khơng thể tránh việc áp dụng can thiệp hành Việc mua bán tự bị ảnh hưởng yếu tố thị trường , mà số giai đoạn đặc biệt, có khuynh hướng nâng giá đất lên cách nhanh chóng Mặt khác, sử dụng nhiều phương pháp đàm phán ký hợp đồng gây khó khăn cho thị trường hoạt động mục tiêu cạnh tranh cơng Vì vậy, làm hại cho phát triển thị trường Do giai đoạn ban đầu thị trường bất động sản, nên hướng tới việc sử dụng 109 nhiều phương pháp đấu thầu Như vậy, mặt hình thành văn minh cạnh tranh thị trường , mặt khác khống chế gía đất theo tiến trình lên cách thơng suốt khn khổ kiểm soát Giá đất phù hợp với khả kinh tế, nên giai đoạn chuyển tiếp từ chế cũ sang chế quan trọng, cần xem xét thận trọng Thứ tư: xây dựng hệ thống thuế đất, vai trò thuế đất việc điều tiết thị trường bất động sản : Rõ ràng chế thị trường bất động sản đắn hoạt động đương nhiên, giá phải công khai giá đất giá theo thị trường Và phủ nói chung khơng cần phải khống chế trực tiếp Nó chấp nhận phương pháp dùng thuế thay để điều tiết thị trường trật tự mối quan hệ phân phối Lợi nhuận thặng dư có nhà Những người tạm trú, nguyên tắc thuê nhà mà quyền mua nhà Các loại nhà hàng hố khơng phép tuỳ ý bán cho người nước ngoài, bán cho người nước phải nhà nước quản lý theo kế hoạch Thứ năm: tăng cường quản lý nhà nước thị trường thứ cấp sau thứ cấp bất động sản : Nhà nứơc cần có qui định pháp luật việc bán, chuyển nhượng, cho thuê chấp nhà đất : - Thực việc bán nhà cần phải có số điều kiện tiên phải văn phòng xây dựng phê chuẩn theo qui định Những nhà bán khơng sử dụng làm vật chấp Người mua không phép chuyển nhượng nhà trước hoàn thành thủ tụa mua thức sở hữu ngơi nhà - Chuyển nhượng chấp bất động sản phải tiến hành theo thủ tục đăng ký chuyển nhượng chấp quan đăng ký có thẩm quyền, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả lệ phí - Việc sử dụng đất khơng phải trả tiền chuyển nhượng đất miễn giảm không phép chuyển nhượng chấp trước trả đầy đủ giá đất qui định trước 110 - Đối việc cho thuê bất động sản, chế kiểm tra trước thông qua đăng ký chấp nhận Không phép cho thuê nhà không hợp pháp không phê duyệt đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Một số hạn chế hạn chế tiền thuê, điều kiện hai bên việc cho thuê, khống chế tiền thuê, quyền lợi nhuận người thuê cho thuê cần phải thể rõ ràng thành điều khoản xây dựng qui định - Dựa việc đất đai quản lý thống nhất, nhà đất thể thống nhất, tách rời, giấy chứng nhận, bất động sản bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Nhà bình thường nhà để bán theo giá chuẩn quan Quản lý, Nhà quản lý nhà nhà để bán với lợi nhuận thấp xây dựng ngân sách nhà nước tổ chức công cộng không phép đưa thị trường Lý đất đai sử dụng sở cho việc thống quản lý nhà đất nhà đất gắn với nhau, chúng khơng thể tách rời Hơn nữa, nhà phải kèm với đất, thực tế bất động sản thực thể bao trùm cấu giá trị 3.2.1.3 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch kế hoạch nhà đất chức quản trọng giúp nhà nước thống quản lý, điều tiết thị trường theo qui hoạch pháp luật Công tác quy hoạch kế hoạch nhà đất q trình mà thực chất thơng qua đó, Đảng nhà nước thể ý đồ tác động vào thực trạng thị trường bất động sản cách có lợi cho trình phát triển kinh tế- xã hội, bảo vệ cảnh quan môi trường… ngăn chặn tiêu cực xảy hoạt động thị trường Đây bước tiền đề quan trọng cho toàn quy trình hoạt động phát triển kinh doanh bất động sản Hiến pháp ta thể đường lối “Nhà nước thống quản lý đất đai theo qui hoạch pháp luật, bảo đảm sử dụng mục đích có hiệu quả” Như vậy, nhà nước người quản lý, người đại diện cho sở hữu toàn dân Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng quyền sử dụng ổn định lâu dài phát huy tối đa quyền theo luật định Nhưng nhà nước cần nắm tay quyền chi phối tuyệt đối thông qua quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Ngay từ đầu khơng thể bng lỏng quản lý, để tình trạng sử dụng đất cách tuỳ tiện, tự phát Hậu 111 buông lỏng trả giá đắt cho quản lý sau Đây lời cảnh báo nhắc nhở quản lý nhà nước đất đai Trong bối cảnh kinh tế đại phát triển với trình độ cao phương án quy hoạch sử dụng đất quốc gia phản ánh rõ ràng chiến lược tương lai quốc gia Quy hoạch sử dụng đất phải xem giải pháp tổng thể định hướng cho trình phát triểnvà định tương lai kinh tế Thơng qua đó, Nhà nước can thiệp vào quan hệ đất đai, khắc phục nhược điểm lịch sử để lại nhằm giải vấn đề mà trình phát trỉen đặt Lấy quy hoạch sử dụng đất làm sở cho hoạt động quản lý quy hoạch sử dụng đất sử dụng công khai thực dân chủ từ lập quy hoạch, đến triển khai kế hoạch yếu tố phát huy dân chủ quản lý Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không dừng lại phân phối đất đai cho chủ sử dụng theo qui hoạch, kế hoạch Để phát triển sở hạ tầng phục vụ thị hoa, cơng nghiệp hóa nơng nghiệp, không dựa vàơ nguồn vốn khác đưa đến nguồn thu từ đất mà cần khai thác nguồn thu từ đất đem lại chênh lệch địa tô sinh lợi giá trị đất tăng lên nhờ vào sở hạ tầng đầu tư đem lại cho khu dân cư, khu công nghiệp, dịch vụ thương mại… vùng sản xuất nông nghiệp tập trung chuyên canh thuỷ lợi hoá, điện khí hố, giao thơng thuận tiện cho vận chuyển sản phẩm từ nơi sản xuất đến thị trường Để huy động tốt nguồn vốn cần huy đọng sách phân chia hài hồ lợi ích đầu tư (cả chủ sử dụng đất) làm tăng thêm giá trị đất, phần lợi ích nhà nước người hưởng tăng lên từ đầu tư nhà nước Cũng ta, gần phổ biến nhiều nước giới gắn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển dô thị nông nghiệp, nông thôn với việc xây dựng sở hạ tầng mà phần nguồn vốn sinh lợi thu từ đất Thông qua đầu tư sở hạ tầng phát triển đô thị kiến thiết lại đồng ruộng với tốc độ nhanh Trong thời gian qua, việc đạo mở rộng hình thức đầu tư chậm so với yêu cầu phát triển Ngày nay, xã hội phát triển yêu cầu tiến độ chất lượng quy hoạch sử dụng đất ngày cao, nhà nước cần xây dựng nâng cao chất lượng 112 quản lý, triển khai thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đưa chúng trở lại vị trí cơng cụ để phục vụ trình phát triển kinh tế- xã hội, an ninh quốc phòng 3.2.1.4 Nhà cho người thu nhập thấp Trong năm vừa qua, đạt thành đáng kể việc đầu tư phát trỉên nhà ở, kinh doanh địa ốc, nhìn chung Huyện Từ Liêm đứng trước thách thức, khó khăn lớn Đó việc phát triển nhà chưa theo kịp tăng dân số, chưa đáp ứng nhu cầu nhân dân Là lúng túng chủ trương, biện pháp, tài cho việc giải nhà cho phận dân cư có thu nhập thấp, khơng có khả mua nhà tự xây nhà Bộ phận dân cư lâu nhiều năm tới phải tiếp tục thuê nhà mua nhà trả góp dài hạn Để giải thành cơng sách nhà cho người thu nhập thấp thị nói chung huyện nói riêng, cần phải giải đồng vấn đề sau đây: a) Trước hết phải xác định người thu nhập thấp ai: Người thu nhập thấp bao gồm người có thu nhập mức bình qn xã hội, họ chưa có nhà , nhà chật trội mức bình qn thị, khơng có khả tự tạo lập nhà cải thiện nhà Đó phần lớn cán công nhân viên chức nhà nước làm công ăn lương, hộ gia đình trẻ với nguồn thu nhập đủ cho sinh hoạt tối thiểu dư chút khơng đủ để tạo lập nhà ở, có thu nhập khơng ổn định, lo ăn hàng ngày khơng có điều kiện lo cải thiện nhà ở.do điều kiện địa lý mức phát triển kinh tế tỉnh, vùng lãnh thổ khác nên quy định “tiêu chuẩn cứng” mức thu nhập gọi mức thu nhập thấp để áp dụng thống nước việc thuộc trách nhiệm quyền cấp sở định hướng trung ương b) Các hình thức tạo điều kiện: Việc tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp cải thiện nhà thực nhiều hình thức khác tuỳ thuộc vào điều kiện cụ thể tùng địa phương nhu cầu nhà đối tượng cần trợ giúp Đối với người có thu nhập thấp có điều kiện danh dụm, tiết kiệm áp dụng hình thức tạo điều kiện khác để họ cải thiện nhà ở: +) Tạo điều kiện đất cơng trình kỹ thuật hạ tầng: 113 Để có quỹ đất tạo dựng nhà đô thị cỡ nhỏ quyền thị cần xếp quy hoạch khu đất cho người có thu nhập thấp thuê để tạo dựng nhà Các trường hợp cần phải trang bị hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật huy động vốn hộ để xây dựng cơng trước chia lơ đất cho hộ thuê Đối với đô thị lớn Hà Nội, đặc biệt khu nội thành, cần hạn chế cấm giao đất cho hộ xây dựng nhà nhằm tiết kiệm đất tránh xu hướng phố huyện hoá thành phố Đối với khu nhà ổ chuột, điểm dân cư tự phát, lấn chiếm đất cơng, khơng có cơng trình kỹ thuật hạ tầng, trước mắt phải chấp nhận chúng khu nhà q độ, chưa thể xóa bỏ khơng dễ dàng tốn cho tài thị Hơn nữa, người sống phần lớn dân nghèo, đời sống khó khăn, họ khơng có khả mua xây nhà nơi khác Việc tạo điều kiện nhà nước nhữ khu nhà lập dự án xây dựng cơng trình kỹ thuật hạ tầng tối thiểu nhằm tạo điều kiện sống tốt hơn, nhà nước hỗ trợ phần tài cịn phần đất cộng đồng đóng góp Trong q trình quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, phải lập đẩy nhanh dự án phát triển nhà để xoá bỏ điểm dân cư nay, tạo khu tốt +) Tạo điều kiện nhà : Mặc dù có điều kiện thuận lợi đất cơng trình hạ tầng, người có thu nhập thấp cần nhà nước có biện pháp tạo quỹ nhà cho thuê bán trả góp dài hạn c) Cơ chế tổ chức kiểm tra: Đây yếu tố quan trọng đảm bảo tính hiệu sách nhà nói trung nhà cho người có thu nhập thấp người nghèo nói riêng Đồng thời tránh tượng tiêu cực xẩy Để đảm bảo việc tạo điều kiện nhà nước tác động đến người có thu nhập thấp người nghèo cần phải có yếu tố: - Có sách nhà nước - Có tổ chức đạo thực chu đáo - Có kiểm tra, kiểm sốt chặt chẽ từ quan pháp luật, quyền sở đồn thẻ quần chúng cơng đồng dân cư 114 Về tổ chức đạo thực hiện, sở sách nhà nước, địa phương, tỉnh , thành phố phải lập chương trình nhà cho người có thu nhập thấp, phận cấu thành chương trình nhà tỉnh, thành phố để hội đồng nhân dân cấp phê duyệt đạo thực hiện, theo chương trình đó, ban đạo tỉnh chinh sách nhà ở, đất tổ chức đạo chương trình nhà địa phương, trọng tổ chức , xây dựng phong trao quần chúng, vận động xây dựng cho người có thu nhập thấp người nghèo Nguồn tài xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp lấy từ quỹ phát triển nhà thành phố, huyện theo nguyên tác bảo tồn vốn Về tổ chức kiẻm tra, kiểm sốt phải coi trọng vai trò cộng đồng dân cư quyền sở, quan tra cấp việc giám sát, kiểm tra thực quy định, tiêu chuẩn, chế độ trình triển khai sách Uỷ ban nhân dân hội đồng nhân dân cung cấp kết vướng mắc việc thực công việc để kịp thời rút kinh nghiệm kiến nghị bổ sung hoàn chỉnh sách Trong điều kiện nước ta phát triển kinh tế nhiều thành phần theo định hướng XHCN sách nhà cho người có thu nhập thấp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nhằm đảm bảo tính ưu việt vai trị nhà nước điều tiết quản lý tôt thị trường nhà Giúp cho người có thu nhập thấp có hội cải thiện nơi mình, góp phần ổn định xã hội, nhanh chóng đáp ứng yêu cầu nhà nhân dân đô thị năm tới, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố đất nước 3.2.1.5 Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, cần trọng đào tạo kỹ phục vụ cho hoạt động thị trường bất động sản a) Nghề “ trung gian” (môi giới ): Trung gian môi giới hội tu lại với người quan tâm đến thương vụ kinh doanh bất động sản Hoa hồng dịch vụ thường tính % doanh số thương vụ môi giới bên bán bên mua phải toán Trên giới, trung gian hoạt động đại lý bất động sản đào tạo có văn 115 bằng, có tư cách pháp nhân, đăng ký trụ sở Họ đóng via trị quan trọng thị trường bất động sản địa phương hoạt động công khai theo pháp luật Nhà nước ta cần đào tạo sớm ban hành quy chế pháp lý trung gian đại lý bất động sản Hệ thống với nghiã vụ quyền lợi pháp định đóng vai trị quan trọng thị trường bất động sản Hệ thống động , nhạy bén nắm bắt lại nhu cầu bất động sản trước tiên, có khả tự điều hồ cung cầu thị trường đại phương b) Nghề định giá bất động sản Sự đinh giá bất động sản tiến trình thẩm định giá trị bất động sản Dù người môi giới bất động sản hiểu biết giá trị bất động sản phần kiến thức đào tạo mình, thông thường phải sử dụng đến chuyên viên đánh giá đủ tiêu chuẩn chuyên môn cần định giá để mua bán bất động sản Các chuyên viên phải có khả phán đốn, có kinh nghiệm vững kiến thức chi tiết phương pháp định giá c) Nghề phát triển bất động sản Nghiệp vụ phát triển bất động sản bao gồm công việc: mua bán đất chưa khai thác, xây dựng hạ tầng, phân chia lô đất, xây dựng bất động sản Việc phát triển đất đai bao gồm khả người phát triển, đầu tư xây dựng đất đai, xây dựng cơng trình bán bất động sản (do họ tự bán thông qua trung gian môi giới ), kể đóng góp cơng sức nhà thiết kế xây dựng d ) Nghề quản lý bất động sản Đây nột nghề điều hành quản lý, bảo trì bất động sản chủ sở hữu bất động sản yêu cầu Quản lý viên bất động sản chịu trách nhiệm việc: thu hút người muốn mua, bán , thuê; thu hồi khoản tiền tốn bảo trì, quản lý bất động sản … Trách nhiệm quản lý viên đảm bảo khai thác có hiệu việc đầu tư chủ đầu tư, thực tối đa việc hoàn vốn chủ đầu tư e) Nghề tư vấn bất động sản Đây người cung cấp lời khuyên độc lập, có giá trị, hướng dân xác đáng thơng bão phán đốn vấn đề khác bất động sản bao gồm việc mua bán, đầu tư, sử dụng, tín dụng bất động sản Một chuyên gia tư vấn nỗ lực trang bị cho 116 khách nhiều ý kiến sáng giá để lựa chọn hướng tốt loại hình hoạt động Gia tăng kiến thức cho khách hàng chức nhiệm vụ chuyên viên tư vấn dịch vụ thực Mỗi nghiệp vụ chuyên môn tự thân cơng việc kinh doanh Tuy nhiên, để thực có khả năng, cá nhân hoạt động công đoạn nghiệp vụ ngành kinh doanh bất động sản phải có tối thiểu kiến thức nghiệp vụ chuyên môn nói 3.2.2 Giải pháp hồn thiện thị trường nhà đất Hà Nội Sau xin đề xuất vài giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam 3.2.2.1 Chia nhỏ để lãi lớn Chúng nhận định thị trường hộ cao cấp trở nên khó bán nhà đầu tư nên chuyển hướng sang xây dựng hộ có diện tích nhỏ chất lượng cao cấp Ví dụ như: Trước đây, người ta đổ xô vào đầu tư hộ cao cấp với diên tích lớn có giá từ 2.000-3.000 Đơ la Mỹ/m2, tính hộ giá phải 300.000-400.000 Đô la Mỹ Loại nhà phục vụ cho số lượng khách hàng định Bây muốn bán hàng nhanh phải đổi cách làm Diện tích nhà phải nhỏ chất lượng phải cao cấp kèm theo nhiều tiện ích khác Hoặc việc chuyển đổi từ loại hình kinh doanh hộ cao cấp sang hộ cấp thấp Một mảng thị trường lớn, nhu cầu nhiều nên có tính khỏan cao Ơng Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản “Dù thị trường lạnh phân khúc nhà giá 800 triệu đồng nóng Thực tế cho thấy dự án Nam Long, Đất Lành, Phú Lợi năm qua có đơng khách hàng Sang năm, thêm gói kích cầu tiêu dùng tỷ USD Chính phủ đổ thêm vào kênh nhà giá thấp bùng nổ mạnh mẽ 3.2.2.2 Hình thức tốn đơn giản, tiện lợi Trong tình hình khó khăn chung tài tồn cầu việc u cầu khách hàng toán hay toán lượng lớn tiền lúc bắt đầu dự án khó thực thi Điều làm giảm tính khoản dự án Thay đóng góp lần chủ đầu tư nên chia thành nhiều đợt tránh cú sốc lớn cho khách hàng 117 Điều làm suy giảm lợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu nhà đầu tư phải có khả hạch tốn kinh doanh nhanh, hiệu quả, xác Tuy nhiên làm điều tiền đề cho doanh nghiệp bứt lên sau khủng hoảng trầm lắng thị trường 3.2.2.3 Thành lập hệ thống số bất động sản đồng bộ, xiết chặt quản lý tránh nạn đầu Việc suy giảm tính khoản thị trường việc chênh lệch lớn giá trị thực nhà, đất giá trị thị trường Điều gây khó khăn cho việc tiếp cận người có nhu cầu thật nhà đất, kích thích nạn đầu Cho nên việc xây dựng số bất động sản để làm tăng tính minh bạch cho thị trường cần thiết góp phần làm tăng tính khoản thị trường nhà nước kiểm sốt tăng trưởng thị trường để có biện pháp điều tiết hợp lý chống nạn đầu tăng trưởng bong bóng Thực tế cho thấy nước phát triển Mỹ, Pháp có số từ lâu xem "chỉ số chứng khốn" thị trường BĐS Theo ơng Trương Thái Sơn, phó tổng giám đốc Cơng ty địa ốc Hoàng Quân, việc xây dựng số giá BĐS mang lại nhiều lợi: số để giúp nhà quản lý theo dõi, định hướng phát triển thị trường; giúp ngân hàng tham khảo việc định giá cho vay, chấp Đồng thời qua số người dân dễ dàng theo dõi biến động giá khu vực tăng tính minh bạch thị trường nhà đất Theo ông Sơn, có số cơng ty, kể cơng ty nước ngồi, làm việc Tuy nhiên, mục đích họ xây dựng số giá để phục vụ hoạt động kinh doanh công ty cung cấp thông tin tư vấn cho đối tác mà chưa công khai rộng rãi Nhược điểm số giá xây dựng theo mức giá rao bán nhà đất, chưa phải giá giao dịch thật nên số giá khoảng cách so với giá giao dịch thực tế Đó chưa kể doanh nghiệp xây dựng số giá gắn với hoạt động kinh doanh nên đơi số giá chưa mang tính khách quan Ông Sơn đề nghị: nên có số giá chung cho nước cấp có thẩm quyền đứng thực Nếu chưa thể làm rộng rãi trước mắt xây dựng số giá BĐS khu vực trọng điểm kinh tế TP.HCM, Hà Nội, Cần Thơ 118 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Với đề tài “Nghiên cứu phân tích biến động bất động sản thơng qua mạng Internet huyện Từ Liêm – Hà Nội” tác giả hoàn thành luận văn với nội dung nghiên cứu: - Nghiên cứu , tổng hợp phân tích thị trường bất động sản huyện Từ Liêm – Hà Nội; - Khảo sát, thu thập, phân tích liệu Internet để nghiên cứu thực trạng biến động bất động sản huyện Từ Liêm – Hà Nội; - Ứng dụng chức website bất động sản để khai thác thông tin dự án khu thị Mỹ Đình – Sơng Đà khu vực huyện Từ Liêm – Hà Nội Kết luận Với nội dung nghiên cứu nêu trên, qua trình thực đề tài phương pháp nghiên cứu, phân tích lý thuyết thực nghiệm, tác giả xin rút số kết luận sau: - Bất động sản Việt Nam vào đường mịn nhiều trở ngại mà thời điểm để bắt đầu khởi sắc ẩn số Thị trường bất động sản huyện Từ Liêm nhiều tiềm giống miếng bánh hứa hẹn thơm ngon chực chờ nướng chín, trước chủ nhà định dọn đĩa người dùng bữa khơng cịn có mặt bàn Cũng quan quyền địa phương chưa có cách thức phát triển bất động sản khu vực, tình hình thị trường bất động sản Việt Nam “đóng băng” với khó khăn khác mặt mà lúc đây, yếu tố sách kinh tế hành đóng vai trị liều thuốc cấp thiết cho thị trường bất động sản dần khả phục hồi - Bảng giá đất tạo điều kịên cho việc quản lý thị trường bất động sản, quản lý giá trị kinh tế đất tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên bảng giá đất bộc lộ nhiều đặc điểm chưa hợp lý, phù hợp, thấp so với giá thị trường… Giá đất thực tế vượt cao nhiều so với mức giá qui định, vượt ngồi tầm kiểm sốt bảng giá đất Điều giải thích giá đất thực tế biến động tăng, cịn bảng giá đất khơng thay đổi chênh lệch tất nhiên 119 - Qúa trình ứng dụng tìm hiểu Internet Website bất động sản ta thu nội dung thơng tin thị trường bất động sản cần tìm vị trí, địa điểm, giá bán… Nhưng thơng tin chưa nêu rõ địa cụ thể xác bất động sản mà nói chung chung mà thơi Ngồi khơng thơng tin đưa sơ đồ vị trí, kích thước đất lên các Website… - Kết thực đề tài đạt mục tiêu nội dung nghiên cứu đặt ra, luận văn có ý nghĩa khoa học thực tiễn lớn ứng dụng Internet để nghiên cứu phân tích thị trường bất động sản huyện Từ Liêm – Hà Nội Các kết nghiên cứu đề tài xem xét áp dụng vào thực tiễn, kịp thời phục vụ công tác đánh giá, cập nhật quản lý khai thác sử dụng liệu Internet Bên cạnh kết nghiên cứu có ý nghĩa, vai trị quan trọng cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Kiến nghị Trên sở kết nghiên cứu tác giả có số kiến nghị: Thị trường nhà đất nước ta phải thị trường phát triển lành mạnh có kiểm sốt Nhà nước hệ thống pháp luật hệ thống biện pháp hướng dẫn giao dịch - Tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh nhà đất.Cho phép mội thành phần kinh tế bình đẳng việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh nhà đất chế vốn, giao đất (nhận chuyển nhượng chuyển quyền sử dụng đất), cho thuê đất, sách hỗ trợ Nhà nước giản, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật công nghệ, đào tạo lao động ; phải đăng ký kinh doanh hành nghề làm nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định thống pháp luật - Để đảm bảo cho bên giao dịch có thơng tin chắn bất động sản, thông tin dự án, Nhà nước phải coi trách nhiệm để hướng dẫn thị trường bất động sản hoạt động phát triển lành mạnh Những thông tin đưa lên thị trường yêu cầu phải xác, minh bạch 120 Tài liệu tham khảo Giáo trình thị trường bất động sản Của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà – TS Nguyễn Đình Bổng Trường Đại Học Nông nghiệp I Hà Nội 2004 Tạp chí chuyên ngành Địa http://www.sudicosd.com.vn/news.aspx?cate0=491&id=133 http://www.vvfcland.vn/khu-do-thi-my-dinh-song-da-sudico.html#axzz2ek1wqG9W http://batdongsan.com.vn/khu-do-thi-my-dinh-song-da-sudico-pj3 http://muabannhadat.com.vn/duan/528_Khu_Do_Thi_My_Dinh_-Me_Tri/ http://muaban.net/mua-ban-nha-huyen-tu-liem-l2405-c32/h-tu-liem-biet-thu-my- dinh-song-da-can-ban-gap-tt1 id7931418 http://nhadatvideo.vn/my%CC%83-di%CC%80nh-song-da%CC%80-me%CC%83- tri%CC%80-2013/ban-biet-thu-khu-my%CC%83-di%CC%80nh-song-da%CC%80me%CC%83-tri%CC%80-2013-chinh-chu-55635.htm http://www.homedirect.com.vn/bat-dong-san/lid14385/Cho-thue-Biet-thu-du-an-duan-Khu-Do-thi-My-Dinh-Me-Tri-Nguyen-Co-Thach-Tu-Liem-Ha-Noi10 http://www.homedirect.com.vn/du-an/pid1387/Khu-Do-thi-My-Dinh-Me-Tri 11 http://www.tapchitaichinh.vn/Trao-doi-Binh-luan/Thao-go-kho-khan-thi-truong-batdong-san-Thuc-te-o-Trung-Quoc-va-nhung-diem-luu-y-cho-Viet-Nam/28327.tctc ... xây dựng, nội thất 38 CHƯƠNG THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG BẤT ĐỘNG TẠI HUYỆN TỪ LIÊM-HÀ NỘI 2.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HUYỆN TỪ LIÊM – HÀ NỘI Từ Liêm huyện nằm phía tây Hà Nội, Huyện có... tượng nghiên cứu loại hình bất động sản Huyện Từ Liêm như: Giá đất, biệt thự, chung cư… Phạm vi nghiên cứu bất động sản Huyện Từ Liêm Khu thị Mễ Đình – Sơng Đà 9 Nội dung nghiên cứu Phân tích biến. .. địa chất =================== Lấ HUYN PHNG NGHIấN CU VÀ PHÂN TÍCH SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THÔNG QUA MẠNG INTERNET TẠI HUYỆN TỪ LIÊM – HÀ NỘI Luận văn Thạc sĩ kỹ thuật Ngành Kỹ thuật trắc địa