Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất một số dự án trên địa bàn thành phố hải dương tỉnh hải dương

Lần thứ ba: trong lần này việc xác định giá đất để bồi thường được thực hiện theo quy định tại khoản Điều 11 Nghị định số 69/2009, cụ thể là khi phê duyệtphương án bồi thường, hỗ trợ, tá

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này làtrung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đãđược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồngốc

Tác giả đề tài

Nguyễn Ngọc Tân

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗlực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhàkhoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồngnghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học

TS HOÀNG HẢI đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thànhluận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoaquản lý Tài nguyên, phòng Quản lý đào tạo, Trường Đại học Nông Lâm TháiNguyên, tập thể Ban giải phóng mặt bằng thành phố Hải Dương, các phòng ban, cán

bộ và nhân dân phường Tân Bình của thành phố Hải Dương đã nhiệt tình giúp đỡtôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồngnghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tàinày

Tôi xin trân trọng cảm ơn

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Ngọc Tân

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 9

2 Mục tiêu nghiên cứu 11

2.1 Mục tiêu tổng quát 11

2.2 Mục tiêu cụ thể 11

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 11

3.1 Ý nghĩa khoa học 11

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 11

CHƯƠNG 1 12

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 12

1.1 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng 12

1.1.1 Khái niệm về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 12

1.1.2 Cơ sở thực tiễn131.1.3 Lý luận địa tô của Các Mác trong việc định giá bồi thường thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất 17

1.1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới và các tổ chức tài trợ 19

1.1.4.4 Phương pháp bồi thường thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức tài trợ ( WB và ADB) [1] 22

1.1.5 Thực tiễn bồi thường GPMB ở Việt Nam 24

1.1.5.6 Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 28

1.1.6 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất của tỉnh Hải Dương 28

1.1.7 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam 30

1.1.8 Những vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu 32

1.2 Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống kinh tế - xã hội 35

1.2.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng 35

1.2.2 Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội 37

CHƯƠNG 2 38

ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

2.1 Đối tượng nghiên cứu 38

2.2 Phạm vi nghiên cứu 38

2.3 Nội dung nghiên cứu 38

2.4 Phương pháp nghiên cứu 38

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 38

2.4.2 Phương pháp xử lý số liệu 39

2.4.3 Phương pháp chuyên gia 39

2.4.4 Phương pháp so sánh 39

CHƯƠNG 3 40

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hải Dương 40

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40

3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 42

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 47

3.1.4 Tình hình quản lý đất đai 49

3.1.4.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do UBND tỉnh Hải Dương ban hành 49

3.1.4.2 Công tác thống kê, kiểm kê, chỉnh lý biến động đất đai, quản lý hồ sơ địa chính 50

3.1.4.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50

3.2 Công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương 50

3.2.1 Quy trình thực hiện công tác GPMB của các dự án tại thành phố Hải Dương 50

3.2.2 Công tác bồi thường GPMB của thành phố Hải Dương 50

3.2.3 Đánh giá việc thực hiện công tác GPMB tại thành phố Hải Dương 53

3.2.3.1 Xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường 53

3.2.3.2 Đối tượng được hưởng bồi thường và tái định cư gồm 53

3.2.3.3 Điều kiện để được bồi thường đất 54

3.2.3.4 Điều kiện để được bồi thường về tài sản trên đất 55

3.2.3.5 Các điều kiện không được bồi thường thiệt hại về đất 56

3.2.4 Giới thiệu khái quát 2 dự án nghiên cứu và văn bản pháp lý liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 2 dự án 56

3.2.4.1 Dự án khu xây dựng đường Trường Chinh 56

3.2.4.2 Dự án xây dựng đường Nguyễn Văn Linh 58

3.2.5 Kết quả thực hiện cụ thể tại 2 dự án nghiên cứu 58

3.2.5.1 Bồi thường về đất 58

3.2.5.2 Bồi thường về tài sản 64

3.2.5.3 Ý kiến của người dân đối với giá bồi thường về đất và tài sản trên đất 67

3.2.5.4 Về tái định cư 67

3.2.5.5 Thực hiện chính sách hỗ trợ 68

3.2.6 Trách nhiệm của các tổ chức trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 72

3.2.7 Ảnh hưởng của việc thực hiện công tác GPMB đến đời sống của người dân.72 3.2.8 Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của 2 dự án 72

3.2.8.1 Một số thành công 72

3.2.8.2 Một số hạn chế 73

3.3 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB trong thời gian tới 76

3.3.1 Giải pháp về chính sách 76

3.3.2 Giải pháp về hiệu quả sử dụng đất 76

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 78

1 Kết luận 78

1.1 Dự án xây dựng đường Trường Chinh 78

1.2 Dự án xây dựng đường Nguyễn Văn Linh 78

2 Đề nghị 80

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Tổng hợp kết quả thực hiện một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội 43

Bảng 3.2 Dân số lao động của thành phố Hải Dương năm 2013 44

Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất đai thành phố Hải Dương 47

Bảng 3.4 Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được 60

bồi thường và không được bồi thường về đất 60

Bảng 3.5 Quan điểm của người có đất bị thu hồi 60

trong việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường 60

Bảng 3.6 Các loại đất bị thu hồi để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng đường Trường Chinh (ĐVT: m2) 61

Bảng 3.7 Tổng hợp kinh phí bồi thường về đất để thực hiện Dự án đầu tư 62

xây dựng đường Trường Chinh 62

Bảng 3.8 Kết quả áp giá bồi thường về đất để thực hiện dự án 62

đường Trường Chinh 62

Bảng 3.9 Tổng hợp kinh phí bồi thường về đất để thực hiện dự án 63

xây dựng đường Nguyễn Văn Linh 63

Bảng 3.10 Kết quả áp giá bồi thường về đất để thực hiện dự án 63

đường Nguyễn Văn Linh 63

Bảng 3.11 Kết quả bồi thường tài sản trên đất của Dự án xây dựng 65

đường Trường Chinh 65

Bảng 3.12 Kết quả bồi thường tài sản trên đất của Dự án xây dựng 65

đường Nguyễn Văn Linh 65

Bảng 3.13 Tổng hợp đơn giá bồi thường về cây cối hoa màu và tài sản, 66

vật kiến trúc trên đất tại 2 dự án 66

Bảng 3.14 Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định giá bồi thường đất và tài sản trên đất tại 2 dự án 67

Bảng 3.15 Kết quả thực hiện tái định cư của 2 dự án 67

Bảng 3.16 Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu 70

Bảng 3.17 Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách hỗ trợ và TĐC 71

Bảng 3.18 Ý kiến của người dân về việc sử dụng tiền 72

bồi thường, hỗ trợ tại hai dự án 72

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Cơ cấu kinh tế thành phố Hải Dương năm 2013 44Hình 3.2 Cơ cấu lao động thành phố Hải Dương năm 2013 45Hình 3.3 Cơ cấu loại đất thành phố Hải Dương 47

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệtkhông thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bànphân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh vàquốc phòng, trong thời kỳ phát triển kinh tế mới đất đai có thêm những chức năng có ýnghĩa quan trọng là chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển Do đó việc

sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan tâm hàng đầu của mỗi quốcgia trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước

Giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng, là điều kiện ban đầu vàtiên quyết để triển khai các dự án Công tác giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sứcnhạy cảm và phức tạp, nó tác động tới mọi vấn đề về đời sống kinh tế, văn hóa xãhội, an ninh quốc phòng và cả vấn đề tâm linh của mọi tầng lớp trong nhân dân.Ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, chủ đầu tư và đặc biệt là đối với các tổ chức, cánhân có đất bị thu hồi

Luật đất đai 2013 đã có nhiều quy định mới về bồi thường, hỗ trợ, tái định cưkhi nhà nước thu hồi đất Bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùngmục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồithường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấptỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

Thực tế hiện nay cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thuhồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sốngkinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư Giải quyếtkhông tốt, không thỏa đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi và những người bịảnh hưởng khi thu hồi đất dễ dẫn đến bùng phát khiếu kiện Tình trạng tiến độ giảiphóng mặt bằng chậm là rất phổ biến làm chậm tiến độ thực hiện dự án Từ đó gâynên sự mất ổn định về kinh tế, xã hội và chính trị nói chung

Thành phố Hải Dương là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị xã hội của tỉnh HảiDương, nằm trên tuyến giao thông huyết mạch Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Dovậy, từ năm 2003 đến nay đã thu hút được hàng trăm dự án lớn như kết cấu hạ tầng, khu

đô thị, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ … Để triển khai xây dựng các dự án, côngtác bồi thường GPMB được là khâu quan trọng và là yếu tố tiên quyết, mặc dù cácngành, các cấp và nhất là ở cơ sở đã có nhiều cố gắng Tuy nhiên, trong chính sách và tổchức thực hiện việc đền bù thiệt hại và TĐC ở Hải Dương vẫn còn nhiều tồn tại: hiệntượng khiếu nại kéo dài, một số nơi chậm triển khai hoặc triển khai chưa phù hợp vớichính sách, hồ sơ quản lý đất đai chưa đầy đủ Nhiều dự án không đảm bảo tiến độGPMB, thậm chí có những dự án không thể thực hiện công tác giao đất do cơ chế bồithường hỗ trợ, tái định cư còn nhiều vướng mắc chưa tương xứng với mức độ thiệt hại đãgây ra nhiều bức xúc trong nhân dân Những vướng mắc, bất cập nào về mặt chính sáchbồi thường, hỗ trợ, TĐC cần phải tiếp tục kiến nghị tháo gỡ là các câu hỏi cần phải đượcgiải đáp qua thực tiễn để đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB, góp phầnhoàn thiện chính sách đất đai trong thời gian tới.

Ảnh 1: Sơ đồ hành chính tỉnh Hải Dương.

Để kịp thời có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường GPMB khiNhà nước thu hồi đất, góp phần giải quyết các vấn đề xã hội đang bức xúc hiện nay.Đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác bồi

thường, GPMB đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nước, dưới sự hướng dẫncủa thầy giáo TS Hoàng Hải tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất một số dự án trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống của người dân có đất thu hồitại các dự án nghiên cứu

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ mối quan hệ tương hỗgiữa công tác quản lý đất đai và công tác giải phóng mặt bằng cũng như những tácđộng, những ảnh hưởng chung tới những đối tượng thuộc diện GPMB trước và saukhi dự án được triển khai trên địa bàn nghiên cứu

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Đề xuất và lựa chọn những giải pháp phù hợp với thực tiễn của công tácGPMB cũng như nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai từ đórút ra kinh nghiệm, làm nguồn tham khảo cho những trường hợp tương tự trên địabàn nghiên cứu Với mục tiêu giúp cho các đối tượng thuộc diện giải phóng mặtbằng ổn định đời sống sau khi bị thu hồi đất

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng

1.1.1 Khái niệm về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1.1 Thu hồi đất

“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sửdụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lýtheo quy định của Luật đất đai hiện hành’’

1.1.1.2 Bồi thường

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi chongười thu hồi đất”

1.1.1.3 Hỗ trợ

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việcNhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làmmới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.”

1.1.1.4 Tái định cư

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinhsống, làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể né tránh khỏi khiNhà nước thu hồi hoặc trưng dụng đất đai để thực hiện các dự án phát triển

1.1.1.5 Một số khái niệm liên quan khác

- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyếtđịnh hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợpđồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổnđịnh là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó

- Nhận quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được ngườikhác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức

chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốnbằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.

- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất

do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối vớimột diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợpđược Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định

1.1.2 Cơ sở thực tiễn

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư là yếu tố quyết địnhthực hiện đầu tư, góp phần quan trọng chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế xãhội đất nước Nhưng đây là vấn đề lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại bộ phậnnhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội

Công tác GPMB góp phần quan trọng vào sự tăng trưởng GDP của cả nước,diện mạo đô thị có nhiều thay đổi, cơ sở hạ tầng được đầu tư theo hướng đạt tiêuchuẩn đô thị loại 1 Công tác giải phóng mặt bằng thành công sớm thì nhiều dự ánđược thực hiện nhanh và cùng với đó là những khu đô thị mới mọc lên ở khắp nơitrên cả nước, nhiều con đường đường mở rộng hơn để phù hợp với sự phát triển củagiao thông và nhiều con đường mới cũng được hoàn thành để nối liền giữa các tỉnhthành phố trong cả nước để tạo điều kiện cho việc giao lưu buôn bán thuận tiện Từ

đó ngành dịch vụ, du lịch cũng sẽ có cơ hội phát triển nhiều hơn

Trong phát triển nông nghiệp, công tác giải phóng mặt bằng cũng có vai tròquan trọng không kém Các dự án tu bổ đê điều để phòng chống lụt bão, các dự ánxây dựng mở rộng kênh mương góp phần vào tăng sản lượng nông nghiệp, nhân dânyên tâm đầu tư vào sản xuất

Có nhiều dự án được nhân dân ủng hộ đã hoàn thành và đi vào hoạt động nhưngcũng có những dự án không được nhân dân đồng tình vì nó ảnh hướng trực tiếp đến cuộcsống hiện tại và tương lai của họ Nhiều khi lỗi lại là do chủ đầu tư hay do chính sáchquản lý của địa phương chưa phù hợp dẫn đến các dự án chậm tiến độ thực hiện gây ảnh

hưởng đến sự phát triển chung của đất nước và của địa phương Vì vậy công tác bồithường GPMB góp một phần không nhỏ và thành công của dự án.

Thực tế cho thấy các ngành, các cấp cần quan tâm hơn nữa đến công tác bồithường GPMB để đất nước phát triển đồng bộ và kịp thời cơ, nâng cao đời sống củanhân dân và giảm thiểu sự cách biệt giữa nông thôn và thành thị

- Về giá đất để tính bồi thường: việc xác định giá đất theo quy định của pháp

luật đất đai năm 2003 có ba lần thay đổi, cụ thể như sau:

Lần thứ nhất: theo quy định tại Nghị định số 197/2004 thì giá đất để tính bồi

thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồiđất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồithường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất Điều này có nghĩa là giáđất để tính bồi thường, hỗ trợ là giá đất quy định tại bảng giá đất hàng năm

Lần thứ hai: quy định về xác định giá đất để tính bồi thường đã được sửa đổi,

bổ sung tại Nghị định số 17/2006, lần này giá đất để tính bồi thường là giá đất theomục đích đang sử dụng đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố;không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất; trường hợptại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phùhợp Như vậy, kể từ ngày 5/2/2006 thì việc xác định giá đất để bồi thường phải theogiá đất thị trường

Lần thứ ba: trong lần này việc xác định giá đất để bồi thường được thực hiện

theo quy định tại khoản Điều 11 Nghị định số 69/2009, cụ thể là khi phê duyệtphương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm quyết định thu hồi đất chưa sát vớigiá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bìnhthường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụngđất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp

Hiện tại theo pháp luật đất đai năm 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP đãquy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì việc

xác định giá đất để tính bồi thượng được xác định phù hợp với giá thị trường tại thờiđiểm thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Như vậy, nguyên tắc xác định giá đất để bồi thường là không bồi thườngtheo giá sẽ chuyển mục đích sử dụng đất mà phải theo giá chuyển nhượng quyền sửdụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường của loại đất thu hồi tạithời điểm thu hồi đất

- Về tái định cư: Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất ở và

tài sản gắn liền với đất là nhà ở cho những người dân bị thu hồi đất để xây dựng các

dự án TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnhhưởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống về nhà

ở, đất ở, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội TĐC nhằmgiảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cưphải di chuyển tới nơi ở mới vì sự phát triển chung của toàn xã hội Vì vậy, các dự

án TĐC cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự ánphát triển khác Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môitrường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đíchcông cộng của quốc gia Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện

dự án tái định cư, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ manglại lợi ích về kinh tế mà còn về môi trường, xã hội, phương thức này phù hợp vớihai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững

- Vấn đề ổn định nơi ở:

+ Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệthống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh hưởng trực tiếpđến đời sống của những người TĐC

+ Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán sinh hoạt, sảnxuất Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng không có tư liệusản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ

+ Việc xây dựng khu tái định cư còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đấthoặc thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến Từ khâu chuẩn bị khôngđược kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều kiện tối thiểu

+ Chưa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đấtkhi được bồi thường ở khu TĐC, nên người dân không biết mình có quyền và nghĩa

vụ gì Họ không vào các khu TĐC mà yêu cầu bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ởmới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC

+ Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trongviệc xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án dẫn đến cónhững công trình TĐC chất lượng không đảm bảo

+ Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng khuTĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời Mặt khác, phải quan tâmđến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng Đối vớikhu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự, tạo sự yên tâm chongười mới chuyển đến

Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH, HĐH phát triểnđất nước, một khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức của cáccấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ

- Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp: Thông thường việc chuyển đổi nghề nghiệp

cho những người bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn Trong những năm trước đây,việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bấtlợi cho đời sống của những người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắnliền với đất, nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằngcách là cấp một khoản tiền nhất định Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau:với người năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi, ngược lại với một

số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong mộtkhoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộcsống gia đình và đã có những người mắc các tệ nạn xã hội Vì vậy, tạo công ăn việclàm để người dân bị thu hồi đất có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự áncũng như của cả người dân được hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điềukiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển

- Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Trong công tác GPMB thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC đảm bảo việc bồi

thường về đất đai và tài sản gắn liền với đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng chính sách, hơnnữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi bằng những chính sách phùhợp để tạo hướng phát triển tạo việc làm và ổn định đời sống.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ hầu hết được thực hiện khi Nhà nước thu hồi mộtphần đất hay toàn bộ thửa đất cùng tài sản gắn liền với đất của người dân, cùng với đó làmột số chính sách hỗ trợ khác để đảm bảo lợi ích cho người có đất bị thu hồi

Mặt khác chính sách tái định cư đa phần được thực hiện khi Nhà nước thuhồi toàn bộ phần đất và công trình xây dựng, tài sản trên đất (hoặc phần còn lạikhông thể tiếp tục sử dụng được) Cùng với chính sách TĐC là các chính sách hỗtrợ để phát triển tạo việc làm, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất phải dichuyển chỗ ở

Như vậy, tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất ở, nhà ở vàtài sản gắn liền với đất ở, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục đời sống chongười có đất bị thu hồi Ngoài ra TĐC còn bao gồm hàng loạt các chính sách hỗ trợcho người có đất thu hồi bị tác động do việc thực hiện các dự án đầu tư gây ra,nhằm khôi phục và cải thiện mức sống

1.1.3 Lý luận địa tô của Các Mác trong việc định giá bồi thường thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất

Dưới bất kỳ chế độ sở hữu đất đai nào, người sử dụng đất cũng được trả mộtkhoản tiền bồi thường khi bị thu hồi đất Trong điều kiện sở hữu đất đai là hình thức

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người sử dụng đất đượcNhà nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với điều kiệnngười sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình Để phục vụ sự pháttriển kinh tế xã hội của đất nước, lợi ích an sinh xã hội tất yếu dẫn đến việc Nhànước phải thu hồi đất Vì vậy việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất vàcác tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu Việc giải quyết mối quan hệ nàychính là giải quyết mối quan hệ giữa người được giao quyền sử dụng đất mới vàngười sử dụng đất bị thu hồi

Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thìtrường hợp này giống như là hình thức chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử

dụng đất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, và đây cũng không phải là sự

tự nguyện mà là một sự bắt buộc phải thực hiện hành vi đó Bởi vậy, việc giải quyết thoảđáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng, thể hiện ở việc bồithường thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi Đây là vấn đề chủ yếu cần được xem xétnhằm giải quyết thoả đáng lợi ích cho người bị thu hồi đất

Lý luận địa tô Các Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải quyết vấn

đề trên, cụ thể là:

- Tiền bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho người có đất

bị thu hồi được lấy từ người sử dụng đất mới Khoản tiền mà người sử dụng đất mớiphải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu hồi cả về đất và tàisản gắn liền với đất[19]

- Cơ sở và mức tính bồi thường: Theo lý luận địa tô của Các Mác thì độ phìnhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sửdụng đất Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên vànhân tạo, tức là các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi độ phì nhiêu và vị trícủa mảnh đất được sử dụng cũng được tính đến Bởi vậy, để tính mức đền bù chongười sử dụng đất bị thu hồi nên căn cứ vào các yếu tố sau đây:

- Loại đất bị thu hồi: Dựa vào việc phân loại đất theo quy định của pháp luật

hiện hành như đất nông nghiệp, phi nông nghiệp Cần lưu ý tới yếu tố nhân tạo, tức

là vai trò của con người tác động vào đất đai Ví dụ đối với đất nông nghiệp thìngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là địa tô chênh lệch

II Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò đầu tư của Nhà nước cũngnhư của người sử dụng đất

- Căn cứ vào loại công trình: Mức đền bù được tính toán phù hợp với giá trịcông trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định Việccăn cứ vào loại công trình để tính toán mức bồi thường thiệt hại phải trả cho người

bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ lượng nhằm tiết kiệm chi phí

Uỷ ban nhân dân các cấp và chủ dự án là những người trực tiếp xem xét cácyếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá bồi thường thiệt hại về đất vàtài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất

1.1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới

và các tổ chức tài trợ

Khi nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thayđổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởngkhông những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng Đặcbiệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó

là vấn đề sống còn của họ Mỗi quốc gia có quan điểm, cách làm riêng của mình để bảođảm lợi ích các bên Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nướctrong khu vực sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sáchbồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.4.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Trung Quốc

Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốchoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Do vậy thị trường đất đai gần nhưkhông tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa

Với Trung Quốc, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn hạn chế đếnmức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnhhưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư

Về trình tự, thủ tục thu hồi đất: Nhà nước thông báo cho người sử dụng đấtbiết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm

Về phương thức bồi thường, người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồithường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Người dân thường lựa chọn bồithường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường lấy tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng đượcNhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà Đối với nhà ở của ngườidân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trườngbất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá Vớingười dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo

đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường sửdụng đất đai; tiền bồi thường hoa màu; bồi thường tài sản tập thể

Về tái định cư, thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ, được quy hoạchtổng thể với nhiều hạng mục hạ tầng nhà ở, trường học …, bố trí hệ thống giao thôngđộng và tĩnh Nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn

hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chínhquyền quan tâm tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hộiđược Nhà nước có chính sách ưu tiên đặc biệt

Khi thực hiện việc bồi thường GPMB phải xây dựng các biện pháp xử lý theophương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó là khiếu tố

Bên cạnh những thành công, chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC của TrungQuốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ táiđịnh cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB trước khi xây xong nhà TĐC

1.1.4.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Thái Lan

Quá trình đô thị hoá ở Thái Lan diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đấtđai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủquản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân;định giá đền bù

Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mangtính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường.Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bùvới mức cao hơn giá thị trường

Về giá đất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban củaChính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản

Khu tái định cư được chính quyền Nhà nước quan tâm đúng mức, luôn đápứng đầy đủ các nhu cầu tái định cư, cho nên họ chủ động được công tác này

Tuyên truyền vận động đối với các đối tượng di dời được thực hiện rất tốt,việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường, GPMB rấtđược quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này

Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn đề,cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.4.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đấtcông cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng Do đó để sử dụng đất mộtcách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức pháp luật

Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc được chia làm hai thể chế:

- Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng

đã được quy định theo thủ tục thương lượng của pháp luật

- Hai là: Luật “Sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trongmột thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “Sung công đất” đãđược xây dựng vào năm 1962 Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượngthu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn quốc và đảm bảoquyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào hai luậttrên, Hàn Quốc đã triển khai bồi thường thiệt hại cho đến nay Tuy nhiên dưới haithể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “Đặc lệ” thương lượng không đạt đượcthoả thuận thì luật “Sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếunhư thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian

có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên Do đó luật bồi thường thiệt hạicủa Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo 3 giai đoạn:

- Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng đánhgiá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng.Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sựkhách quan trong việc bồi thường

- Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người cóquyền sử hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất Quy trìnhchấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thươnglượng chấp nhận thu hồi

- Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Chế độ này được Nhànước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người,cung cấp đất đai cho những người bị nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng

cần thiết của Nhà nước Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện

di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng Theo luật bồi thường,nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xâydựng cho các đối tượng, xây cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó Còn nếunhư là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này nhà chung cưhoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sốngnhưng có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sáchmang tính chất ân huệ thì ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ cáccửa hàng hoặc khu vực kinh doanh [29]

1.1.4.4 Phương pháp bồi thường thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức tài trợ ( WB

và ADB)

Các dự án vay vốn của ngân hàng Thế giới (WB) và ngân hàng phát triểnChâu Á (ADB) đều có chính sách về bồi thường thiệt hại, TĐC do các dự án nàyđưa ra [1] Các chính sách này có nhiều khác biệt so với luật của Nhà nước ViệtNam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định trong việc áp dụng cho các

dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề xã hội nhất định, songmặt khác cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc cải thiện chính sách bồithường và tái định cư cho những người bị thu hồi đất của các dự án khác Một sốđiểm khác biệt đó là:

- Mục tiêu chủ yếu của các chính sách Nhà nước Việt Nam dừng lại ở việcbồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất, điều này có thể xuất phát từ thời kỳbao cấp tập trung khi còn thực hành quan niệm về lợi ích xã hội và lợi ích côngcộng được đặt lên trên hết và do đất đai là quyền sở hữu toàn dân, khi cần Nhà nước

có thể lấy lại được ngay, còn việc bồi thường thiệt hại là còn tuỳ thuộc vào hoàncảnh cụ thể chứ không phải là bắt buộc (vì có rất nhiều dự án Nhà nước động viênnhân dân phá dỡ nhà cửa trả lại một phần đất đai mà không cần bồi thường), riêngviệc các hộ bị ảnh hưởng phải tự khắc phục các khó khăn gặp phải được coi là hếtsức bình thường, dù cho họ có bị thiệt thòi ít nhiều so với trước Hầu hết mọi ngườiđều sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân vì lợi ích chung của tập thể hay của toàn xã hội

Mục tiêu chính sách tái định cư của ADB là giảm thiểu tối đa và phải bảo đảmcho các hộ bị di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hộicủa họ được thuận lợi tương tự trong trường hợp không có dự án Xuất phát từ mụctiêu này chính sách tái định cư của ADB phải bao hàm toàn bộ quá trình từ bồithường, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bịảnh hưởng bằng mức ít nhất như chưa có dự án.

Hiện nay với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, bên cạnh lợi ích chung củacộng đồng thì lợi ích cá nhân cũng ngày càng được khuyến khích và bảo vệ như là mộttrong những động lực của sự phát triển Từ mục tiêu xây dựng một nước Việt Nam “hoàbình, thống nhất, độc lập, dân chủ và giàu mạnh” đã chuyển dần sang mục tiêu “Dângiàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ , văn minh”, lấy con người làm trọng tâmcủa sự phát triển Tuy nhiên do kinh tế còn nhiều khó khăn và nguồn vốn hạn chế, mụctiêu giải toả mặt bằng vẫn được đặt trên mục tiêu khôi phục cuộc sống cho người bị thuhồi đất Mặc dù Nghị đinh 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ đã tăng thêm mức bồithường cũng như các chính sách hỗ trợ để ổn định đời sống và các hoạt động sản xuấtcủa người bị thu hồi đất, song vẫn chưa đạt được mục tiêu khôi phục mức sống như khikhông có dự án Vì vậy các dự án do Ngân hàng thế giới, Ngân hàng phát triển Châu Ácho vay phải được các bộ chủ quản dự án thông qua như các chương trình TĐC đặc biệt

và khi tổ chức thực hiện cũng thường gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt trong việcgây ra sự bất bình đẳng giữa các cá nhân và hộ gia đình trong cùng một địa phươngnhưng lại hưởng các chính sách bồi thường khác nhau của các dự án khác nhau

Các chính sách của Nhà nước ta chỉ bồi thường cho những người có quyền

sử dụng đất hợp pháp hoặc có khả năng hợp pháp hoá quyền sử dụng đất Tuy nhiênNghị đinh 197/2004/NĐ-CP có quy định thêm đối với những trường hợp khôngđược bồi thường thiệt hại về đất là [11]: “Trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thìUBND cấp tỉnh xem xét quyết định đối với từng trường hợp cụ thể”, chính nội dung này

đã là mối nối, bù đắp sự khác biệt giữa hai chính sách của Nhà nước ta và của ADB

Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường và tái định cư bao giờ cũngphải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng trong khi ở Việt Namchưa có quy định rõ ràng về thời hạn này

Công tác tái định cư đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn nữa vàgiúp đỡ những người bị ảnh hưởng, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khốilượng lớn chủ sử dụng đất đai phải di chuyển, phải tổ chức các khu tái định cư, trợgiúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốnphát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ khác.

Nghị định 197/2004/NĐ-CP cũng quy định những chính sách hỗ trợ để ổnđịnh đời sống và sản xuất của các hộ di chuyển, song do nhiều nguyên nhân khácnhau nên nhiều chính sách đã không được áp dụng một cách có hiệu quả và đời sốngcủa những người bị di chuyển vẫn không được khôi phục như mục tiêu đã đề ra [11]

Luật Đất đai của chúng ta quy định trước khi thu hồi phải thông báo chongười sử dụng đất lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển và phương án bồithường thiệt hại Trên thực tế việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khó khăn, vìviệc thu hồi đất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch nhưthế nào, TĐC ra sao hầu như không trả lời ngay được

Theo ADB những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay mấttài sản vật chất hoặc phí vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình như rừng,khu đánh cá Do vậy, phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm là rất rộng

1.1.5 Thực tiễn bồi thường GPMB ở Việt Nam

1.1.5.1 Phương án bồi thường

Trên thực tế, quỹ đất phục vụ cho việc bồi thường GPMB và TĐC của mỗiđịa phương không giống nhau, quỹ đất công ích còn lại của các địa phương khôngđáng kể, nên không đáp ứng được yêu cầu bồi thường bằng đất và lập khu TĐC.Mặt khác, số lượng các hộ di chuyển lớn, có những hộ diện tích đất thu hồi lớn nênviệc bồi thường diện tích đất có cùng giá trị là rất khó Hầu hết địa điểm khu TĐC

và cơ sở hạ tầng khu TĐC không thỏa mãn yêu cầu của người bị thu hồi đất nhưcách xa trung tâm, không thể kinh doanh, buôn bán nên rất nhiều trường hợp người

bị thu hồi đất lựa chọn phương án bồi thường bằng tiền Thực tế cho thấy chínhsách bồi thường chưa thật công bằng giữa các loại đất với nhau, giữa hộ gia đìnhvới nhau và giữa 2 địa phương liền kề Trong cùng một khu vực giải toả nhiều nơi

có sự phân biệt giữa hai đối tượng sử dụng đất có ngành nghề khác nhau Mức bồi

thường lại quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương, tạo ra sựchênh lệch làm cho người bị thu hồi đất cảm thấy bị thiệt thòi, đòi tăng tiền bồithường, không bàn giao mặt bằng đúng kế hoạch gây ảnh hưởng đến tiến độ của dự án.

Tình trạng không có việc làm ở khu vực có dự án ngày càng cao, nhất là đốivới các dự án chiếm dụng đất nông nghiệp có quy mô lớn Vì vậy, sự di dân tự dovào các thành phố lớn ngày càng nhiều gây hậu quả lâu dài về mặt xã hội, nên phải

có biện pháp giải quyết kịp thời

1.1.5.3 Diện tích đất bồi thường, giá đất bồi thường

Cách xác định hạn mức đất ở bồi thường so với quy định còn tuỳ tiện, khôngthống nhất giữa các địa phương và các dự án với nhau

Bồi thường đất nông nghiệp theo phân hạng đất đến nay quá lạc hậu, khôngcòn phù hợp, nó không chỉ ảnh hưởng đến việc xác định giá bồi thường mà còn làmthất thu thuế nông nghiệp của Nhà nước

Do công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các địa phương cònchậm trễ gây không ít khó khăn cho công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng

Hiện nay, những quy định về tính hợp pháp của thửa đất đang được điềuchỉnh theo xu hướng giảm dần các căn cứ pháp lý Vì vậy, để GPMB kịp tiến độ,nhiều địa phương đã phải thừa nhận và thỏa thuận bồi thường cho các trường hợpkhông có đủ căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất

Công tác định giá đất ở các địa phương hiện nay chủ yếu dựa vào khung giáđất quy định của Chính phủ hàng năm, tuỳ vào giá mỗi loại đất, mỗi khu vực, tuỳvào điều kiện có thể của mỗi địa phương mà ban hành khung giá đất ở các địaphương không giống nhau Tuy nhiên, mức giá đều thấp hơn nhiều lần giá thực tế

1.1.5.4 Bồi thường về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi

Trên cơ sở chính sách bồi thường và TĐC của Nhà nước, cách xác địnhphương án bồi thường tài sản gắn liền với đất của các địa phương được người dânđồng tình ủng hộ Nhiều dự án bồi thường cho một số công trình, cây cối, hoa màucao hơn giá thị trường

1.1.5.5 Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư

Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất ở và tài sản gắn liềnvới đất ở, chi phí di chuyển, hỗ trợ việc ổn định và khôi phục đời sống cho nhữngngười dân bị thu hồi đất ở để xây dựng các dự án TĐC còn bao gồm hàng loạt cáchoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra,nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế

và văn hoá - xã hội TĐC nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xãhội đối với một bộ phận dân cư phải di chuyển tới nơi ở mới vì sự phát triển chungcủa toàn xã hội Vì vậy, các dự án TĐC cũng được coi là dự án phát triển và phảiđược thực hiện như các dự án phát triển khác Ngân hàng và các nước đang pháttriển cần nhìn nhận vấn đề này như cơ hội chứ không phải là trở ngại Cần thực hiệnmột chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khiNhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia, khôngchỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi trường, xã hội, phương thức này phùhợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững

Thực trạng trong những năm qua cho thấy việc xây dựng các khu TĐC của các

dự án rất bị động, thiếu đồng bộ nhất là các dự án thuộc nguồn vốn TW, trong đó, tồntại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu TĐC không được đầu tư theo quy định hoặc đầu tưnửa vời Các dự án thiếu biện pháp phục hồi thu nhập tại nơi ở mới cho người TĐC.Các công trình khu công nghiệp khu chế xuất phương án bồi thường do các chủ dự ánlập, Hội đồng GPMB chỉ tham gia với tư cách tư vấn Vì vậy trách nhiệm của chínhquyền địa phương thường không cao và là nguyên nhân làm giảm hiệu lực pháp luậtcủa các chính sách bồi thường và TĐC, ảnh hưởng đến tiến độ GPMB

Nguồn đất xây dựng các khu TĐC ở các khu đô thị loại I và loại II rất hiếm,mặc dù có chính sách xây dựng nhà ở ra khu ven đô nhưng chưa được người dân

chấp nhận do giá căn hộ quá cao, có sự lệch lớn về chế độ xã hội, những hộ sốngbằng nghề buôn bán thì hầu hết không lựa chọn phương án đổi đất lấy đất Còn ở khudân cư nông thôn, việc thu hồi đất làm ảnh hưởng đến tập quán sinh hoạt của ngườidân, giao đất mới với quy mô như diện tích hiện nay không đáp ứng được nhu cầusinh hoạt và nông nghiệp của người dân như: Nhà phải có sân phơi, gần gũi với họhàng, đi lại thuận tiện Hiện nay, nhiều dự án tái định cư vẫn có một số tồn tại như:

- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệthống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh hưởng trực tiếpđến đời sống của những người TĐC

- Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán sinhhoạt, sản xuất Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầngkhông có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làmchưa có chế tài chặt chẽ

- Việc xây dựng khu TĐC còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đấthoặc thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến vấn đề TĐC Từ khâuchuẩn bị không được kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều kiện tối thiểu

- Chưa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đấtkhi được bồi thường ở khu TĐC, nên người dân không biết mình có quyền và nghĩa

vụ gì Họ không vào các khu TĐC mà yêu cầu bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ởmới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC

- Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong việcxây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án dẫn đến có nhữngcông trình TĐC chất lượng không đảm bảo

- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng khuTĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời Mặt khác, phải quan tâmđến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng Đối vớikhu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự, tạo sự yên tâm chongười mới chuyển đến

Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH, HĐH phát triểnđất nước, một khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức của các

cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ.

1.1.5.6 Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Công tác phổ biến pháp Luật đất đai và chính sách bồi thường, GPMB vàTĐC của Hội đồng bồi thường cho người bị thu hồi đất tại các địa phương tính theomặt bằng chung là chưa sát thực tế Phần lớn người dân rất quan tâm đến chính sáchbồi thường GPMB nhưng công tác tuyên truyền ở các địa phương còn nhiều hạnchế, ở những vùng có trình độ dân trí cao thì kiến thức hiểu biết pháp luật, việc chấphành các quy định của luật nghiêm minh và công tác GPMB đạt tiến độ và hiệu quả

Việc đưa tỉnh Hải Dương trở thành một tỉnh công nghiệp phát triển trong tươnglai của đất nước là nhiệm vụ hết sức to lớn của Đảng bộ, chính quyền và nhân dân địaphương trong việc thu hút đầu tư, phát huy nguồn lực từ bên ngoài Một trong nhữngnhân tố quan trọng góp phần tạo nên sự thành công đó là những nỗ lực của địa phương,đặc biệt là ngành tài nguyên và môi trường trong công tác bồi thường GPMB phục vụphát triển công nghiệp, đồng thời có những chính sách xã hội nhằm giúp đỡ các hộ dânvùng nông thôn có đất thu hồi ổn định sản xuất

Hải Dương luôn xác định việc bồi thường GPMB phục vụ phát triển côngnghiệp phải đảm bảo ổn định và nâng cao hơn đời sống cho những hộ dân có đất bị

thu hồi Với phương châm đó, tỉnh đã xây dựng chính sách hỗ trợ kết hợp công tácvận động tuyên truyền nên đã từng bước khắc phục được những khó khăn, tạo niềmtin trong nhân dân đồng thời nâng cao uy tín và trong việc thu hút đầu tư trong vàngoài nước vào tỉnh.

Nhằm khắc phục những khó khăn, trước hết ngành tài nguyên môi trường đãtham mưu cho tỉnh việc cung cấp đất dịch vụ cho những hộ dân có đất thuộc diệnthu hồi để tạo công ăn việc làm cho nhân dân với phương châm thu hồi đất nhưngvẫn phải đảm bảo nâng cao hơn trước thu nhập của người dân Hiện nay Hải Dươngluôn xác định việc cần thiết phải hỗ trợ nhân dân chuyển đổi việc làm từ sản xuấtnông nghiệp sang làm dịch vụ hoặc hỗ trợ vốn, kỹ thuật để chuyển đổi cơ cấu câytrồng, chuyên canh hoa màu và những cây có giá trị kinh tế cao để ổn định cuộcsống cho nhân dân Việc thu hồi đất để phát triển công nghiệp phải gắn liền với giảiquyết việc làm cho người dân Nhiều doanh nghiệp khi nhận đất phải cam kết đàotạo công nhân và tuyển dụng lao động địa phương vào làm việc Đồng thời việc thuhồi đất cũng phải tạo điều kiện giải quyết bồi thường nhanh chóng cho người dân.Hiện nay việc bồi thường GPMB ở Hải Dương, tỉnh chỉ giải quyết những dự án lớn

có liên quan đến nhiều huyện, còn lại thì giao cho các huyện, thị và thành phố chủđộng giải quyết dưới sự chỉ đạo của tỉnh Điều này đã tạo điều kiện cho các địaphương chủ động trong công tác bồi thường GPMB, tránh tình trạng chồng chéo vàlãng phí thời gian không cần thiết

Thời gian qua thành phố Hải Dương rất quyết liệt trong lĩnh vực GPMB,một số dự án tồn đọng từ nhiều năm qua đã được thực hiện Các cơ chế, chính sách

về đất đai, đền bù GPMB thường xuyên được các cơ quan chức năng cập nhật, sửađổi phù hợp với điều kiện thực tiễn của địa phương, gắn tập huấn, phổ biến kiếnthức mới đến các cán bộ, công chức nhằm nâng cao nhận thức và hiệu quả công tácnày Tuy nhiên, theo yêu cầu, GPMB tại nhiều dự án vẫn là khâu yếu, nhiều khókhăn Nguyên nhân của những tồn tại trên chủ yếu là chính sách đền bù không ổnđịnh, quản lý nhà nước về đất đai tại các địa phương chưa chặt chẽ, năng lực củaTrung tâm phát triển quỹ đất ở một số địa phương chưa đáp ứng yêu cầu; quỹ đất chưađáp ứng được nhu cầu bố trí TĐC các dự án

Bên cạnh các chính sách hỗ trợ, công tác vận động, thuyết phục nhân dân cũng

đã được tích cực triển khai, khen thưởng những hộ dân có tính tự giác cao trong côngtác bồi thường GPMB, đồng thời các thủ tục cấp phép cho doanh nghiệp cũng đượcthực hiện một cách nhanh chóng, thuận tiện Đồng thời cương quyết xử lý, thậm chíthu hồi lại đất của những doanh nghiệp tự ý nâng giá đất, đầu tư xây dựng khôngđúng cam kết cũng như khen thưởng các doanh nghiệp có tinh thần trách nhiệm xãhội cao, tiếp nhận và đào tạo lao động tại địa phương vào làm việc

Do đó, để tránh được những khó khăn về công tác GPMB, ngay bây giờ cầnphải có những bước đột phá mạnh hơn, để những công trình được lên kế hoạch thựchiện trong năm 2015 và các năm tiếp theo không bị ách tắc ở khâu GPMB Có nhưvậy, các dự án mới được khởi công xây dựng đúng tiến độ góp phần cải thiện môitrường đầu tư tạo động lực mạnh mẽ cho phát triển kinh tế - xã hội của thành phố

1.1.7 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam

* Các văn bản pháp quy của Quốc hội, Chính phủ, Bộ

- Luật Đất đai 2003 (công bố ngày 10 tháng 12 năm 2003 và có hiệu lực từngày 01 tháng 7 năm 2004)

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ

về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ vềbồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều củacác nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó có Nghị định 197/2004/NĐ-CP

cụ thể như sau: Sửa đổi, bổ sung Điểm b Khoản 1 Điều 3, sửa đổi Điều 29, bổ sungKhoản 3 vào Điều 36, sửa đổi Khoản 2 Điều 48

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyếtkhiếu nại về đất đai

- Thông tư số 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT ngày 31/1/2008 của Bộ Tài Chính - BộTài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-

CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồiđất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhànước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quyđịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ vàtái định cư

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 Quy địnhchi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất,cho thuê đất

- Luật Đất đai năm 2013

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủquy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 37/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định về bồi thường, hỗtrợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

*Các văn bản pháp quy của tỉnh Hải Dương

Công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất được các cấp

ủy Đảng, chính quyền hết sức quan tâm chỉ đạo tổ chức thực hiện; UBND tỉnh đãban hành các văn bản:

- Quyết định số 2496/2006/QĐ-UBND ngày 17/07/2006 của UBND tỉnh HảiDương về việc phân cấp cho UBND thành phố, thành phố phê duyệt phương án bồithường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn;

- Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 20/12/2008 của UBND tỉnh HảiDương ban hành quy định về giá các loại đất; Quyết định số 44/2008/QĐ-UBND

ngày 29/8/2008 của UBND tỉnh Hải Dương quy định về bộ đơn giá bồi thường cácloại cây trồng;

- Quyết định số 29/2008/QĐ-UBND ngày 14/4/2008 của UBND tỉnh HảiDương quy định về đơn giá nhà cửa, các công trình kiến trúc;

- Quyết định số 40/QĐ-UBND ngày 15/12/2009 của UBND tỉnh Hải Dương banhành quy định về bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Quyết định số 47/2009/QĐ-UBND ngày 30/12/2009 của UBND tỉnh HảiDương ban hành quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, chothuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

1.1.8 Những vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu

1.1.8.1 Thực tiễn của việc bồi thường giải phóng mặt bằng

Vấn đề bồi thường GPMB ở Việt Nam đã được đặt ra từ rất sớm, Nghị định151/TTg ngày 14/4/1959 đã ban hành quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng đất;Thông tư 1972/TTg ngày 11/01/1970 của Chính Phủ quy định một số điểm tạm thời

về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lâu niên, các hoa màu cho nhân dân ở nhữngvùng xây dựng kinh tế mới Sau khi LĐĐ ra đời và bước vào thời kỳ đổi mới thì bồithường GPMB đã được chú trọng xử lý đồng bộ phù hợp với giai đoạn mới Quyếtđịnh số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừngkhi chuyển sang sử dụng mục đích khác cùng với hàng loạt các văn bản pháp quymới về những vấn đề có liên quan như giá đất, quy hoạch đã hình thành một hệthống chính sách và tổ chức cho công tác bồi thường GPMB và cho đến nay saunhiều lần bổ sung (Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về bồi thường, hỗtrợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01năm 2006 của Chính phủ; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ)thì hiện nay áp dụng Nghị định số 47/2014/NĐ-CP

Thực tế khi áp dụng các văn bản trên đã có tác dụng tích cực trong việc đảmbảo sự cân đối, ổn định trong phát triển, khuyến khích được đầu tư và cơ bản giữđược nguyên tắc công bằng Tuy vậy, nếu so với những yêu cầu mới thì vẫn cònmột số vấn đề bất cập đó là:

- Việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất chưa đặt lợi ích xã hội,

lợi ích công cộng lên trên hết, chưa có tiêu chuẩn định mức rõ ràng và người bị ảnhhưởng sẵn sàng chịu đựng.

- Năng lực giải quyết nhiệm vụ GPMB còn hạn chế nên đã làm phát sinh quan

hệ bất bình đẳng kinh tế trong xã hội

- Trong bối cảnh hệ thống pháp luật chưa đồng bộ và đang trong quá trìnhhoàn thiện thậm chí có trường hợp còn gây xung đột pháp lý thì việc chỉ dựa vàochứng cứ pháp lý để giải quyết bồi thường là chưa đầy đủ, trong rất nhiều trườnghợp phải coi trọng hiện trạng và tôn trọng những vấn đề có tính lịch sử, tập quán cótính xã hội được cộng đồng chấp nhận

- Hầu hết các dự án xây dựng nước ta đều ách tắc việc bồi thường GPMBlàm cho tiến độ thi công các công trình không đạt kế hoạch và thời gian Điều đó đãgây ra thiệt hại không nhỏ cho các nhà đầu tư xây dựng

- Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độđầu tư vì vậy nhiều dự án đã mất cơ hội kinh doanh hiệu quả kinh doanh thấp

- Đối với các dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài tiến độthi công bị ngắt quãng đã gây ra sự lãng phí lớn và ảnh hưởng đến chất lượng công trình

- Nhiều nơi mặc dù việc bồi thường GPMB được thực hiện bằng các biệnpháp hành chính đã dẫn tới sự khiếu kiện của nhân dân kéo dài không thể giải quyếtđược Trong sự khiếu kiện đó cái chính vẫn là người dân không thoả mãn với sự bồithường của các chủ dự án hoặc sự định giá bồi thường thiếu công bằng, không sátvới giá thị trường ở thời điểm đó

1.1.8.2 Một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai tác động đến công tác bồi

thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

- Yếu tố quản lý Nhà nước: công tác quản lý Nhà nước về đất đai của các địaphương còn nhiều yếu kém, không chặt chẽ, còn nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý

và sử dụng đất đai để tồn đọng khá dài không giải quyết được Tình trạng tranh chấp đấtđai khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hay vì một quyết đinhkhông đúng của cấp có thẩm quyền, hiện tượng kéo dài tiến độ GPMB các dự án do cácbên không nghiêm chỉnh thi hành pháp luật đều xuất phát từ nhiệm vụ quản lý Nhà nước

về đất đai, công tác định giá đất, năng lực thể chế và tính pháp lý trong xã hội

- Yếu tố quy hoạch: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biệnpháp và cơ sở khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụngchính đã được Luật Đất đai quy định nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai.

- Yếu tố tổ chức thực hiện: đất đai là một đối tượng quản lý phức tạp luônbiến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội đất nước, để thực hiện tốt chứcnăng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật có liên quan đến lĩnhvực này cũng thường xuyên phải bổ sung, sửa đổi, thay thế cho phù hợp

1.1.8.3 Yếu tố định giá đất và giá đất tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

Trong quá trình thực hiện công tác thu hồi đất GPMB hầu hết đều bị ách tắctrong vấn đề giải quyết bồi thường, mặc dù khung giá đất của Chính phủ tuy đãđược điều chỉnh so với khung giá đất hiện hành nếu đem áp dụng để tính thuế thìngười dân chấp nhận Trong khi đó giá đất trong mối quan hệ sở hữu toàn dân vềđất đai với nước ta còn là một vấn đề rất mới Trong điều kiện thực tiễn, thực hiệntốt công tác định giá đất đồng nghĩa với việc góp phần điều chỉnh những quan hệtrong việc quản lý đất đai đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước, thu hút nguồnđầu tư nước ngoài [25,26,27]

1.1.8.4 Yếu tố pháp chế tác động đến công tác giải phóng mặt bằng

Trong thời kỳ CNH - HĐH và đô thị hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất đai đểxây dựng các công trình công cộng, an ninh, quốc phòng ngày càng tăng, đòi hỏi Nhànước phải thu hồi đất của các chủ thể sử dụng đất để phục vụ mục đích trên Nghị định

số 197/2004/NĐ-CP được ban hành tạo ra khung pháp lý mới thống nhất trong cả nước

về việc bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên vẫncòn nhiều nguyên nhân, việc triển khai thực hiện chính sách bồi thường GPMB trên thực

tế còn nhiều vướng mắc có ảnh hưởng nhất định đến tính pháp chế trong công tác bồithường GPMB Việc xây dựng và ban hành các văn bản dưới luật có tác động trực tiếpđến các chủ thể thi hành pháp luật, nếu phù hợp sẽ có tác động tích cực trong công tácbồi thường GPMB và TĐC Còn ngược lại sẽ gây ra nhiều khiếm khuyết hạn chế tínhkhả thi, làm giảm hiệu lực pháp luật, làm giảm lòng tin của người dân đối với chủ trươngchính sách của Đảng và Nhà nước, nảy sinh khiếu kiện trong nhân dân [12]

Để lập lại kỷ cương của pháp luật ngoài việc tuyên truyền và giáo dục pháp luậttrong nhân dân, khi cần thiết đại diện các cơ quan Nhà nước tại địa phương phải áp dụngcác biện pháp xử lý vi phạm hành chính trong những trường hợp đối với các hộ gia đình,

cá nhân cố tình vi phạm quy định của pháp luật dẫn đến phải dùng hình thức cưỡng chế,đồng thời cũng kịp thời xử lý đối với các cán bộ các cấp khi có hành vi làm trái quy định,làm sai chính sách

Như vậy việc quy định các chế tài cụ thể làm căn cứ để áp dụng các biệnpháp cưỡng chế theo quy định của pháp luật nói chung và của Luật Đất đai nóiriêng sẽ được thực hiện tốt hơn đảm bảo tính pháp chế trong công tác bồi thườnggiải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi triển khai các dự án

1.2 Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ

sở hạ tầng và đời sống kinh tế - xã hội

1.2.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng

Việt Nam là nước có nền kinh tế đang phát triển, nền kinh tế thị trường theođịnh hướng XHCN, đã có những thay đổi về mọi mặt như đang trong quá trình côngnghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, với tốc độ phát triển nhanh và đạt được những thànhquả hết sức quan trọng trong quá trình đổi mới đất nước, luôn chú trọng, khuyến khích vàtạo điều kiện thuận lợi nhất cho các cá nhân, doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tưvốn, khoa học, kỹ thuật vào Việt Nam Do đó đã thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tưcủa các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp trong và ngoài nước

Những thay đổi đó kéo theo là các dự án đầu tư ngày một tăng lên Cùng vớiquá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước là tốc độ đô thị hoá ngày càng mạnh

mẽ trên cả nước, đã làm ảnh hưởng rất lớn đến quá trình sử dụng đất, đất nông nghiệpgiảm từ đó dẫn đến quỹ đất phi nông nghiệp tăng lên như đất khu công nghiệp, đất

đô thị, đất đô thị, đất giao thông, đất thủy lợi

Tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh làm cho nhu cầu về thuê đất, chuyển mụcđích sử dụng đất ngày càng lớn Để cho các dự án đầu tư vào các công trình phục vụcho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích pháttriển kinh tế có tính khả thi, đúng tiến độ thì công tác giải phóng mặt bằng đóng một

vai trò hết sức quan trọng Nó quyết định đến tiến độ thi công các công trình, ảnhhưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng đất và nguồn vốn của các chủ đầu tư.

Công tác giải phóng mặt bằng là một công việc rất khó khăn, phức tạp vàđược xã hội đặc biệt quan tâm bởi công tác GPMB ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợicủa các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình Công tác GPMB gặp rất nhiều khó khăn,những vấn đề bất cập và khó giải quyết, việc xác định giá bồi thường thấp hơn so vớigiá thực tế, hơn thế nữa nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế xã hội củangười dân Từ đó sẽ gặp phải những khó khăn nhất định trong việc thương lượng vớingười dân vì đó là quyền lợi của họ đặc biệt là việc giải quyết công ăn việc làm, táiđịnh cư cho người dân và những hậu quả tồn tại sau khi giải phóng mặt bằng

Ngày nay, dân số ngày càng tăng, xã hội càng phát triển thì nhu cầu về sửdụng đất đai ngày càng lớn, công tác quản lý đất đai cần được chú trọng và quản lýchặt chẽ Để thực hiện tốt việc quản lý sử dụng đất đai một cách hiệu quả, chặt chẽ,tiết kiệm, hợp lý công tác giải phóng mặt bằng là rất quan trọng Nó cần có sựquan tâm, sự phối hợp đồng bộ của người dân, các cấp, các ngành và của toàn xãhội để triển khai một cách có hiệu quả nhất

- Về tiến độ hoàn thành của dự án:

+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhaunhư: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tuy nhiên cũng phụthuộc nhiều vào thời gian tiến hành giải phóng mặt bằng

+ GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian, chiphí và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.Ngược lại giải phóng mặt bằng kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng cáccông trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án

- Về kinh tế của dự án: giải phóng mặt bằng được thực hiện tốt sẽ giảmchi phí, có điều kiện tập chung vốn cho mở rộng đầu tư Ngược lại nếu giảiphóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, tiến độ hoàn thành dự ánlâu làm cho sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư, đặc biệt làcác nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là cầnthiết để đảm bảo tận dụng các cơ hội đấu thầu các công trình khác

Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng đượctiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.

Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độthi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình

- Về bồi thường thiệt hại: Điều tra khảo sát và lập phương án bồi thườnghợp lí đảm bảo giải toả nhanh chóng

Tuy nhiên, dù thực hiện theo hình thức nào thì Nhà nước cũng phải quantâm, quản lí chặt chẽ các hoạt động cũng như tiến độ thực hiện các dự án, tránh sựtham nhũng trong quá trình thực hiện Nhà nước cần đề ra mức bồi thường thiệt hại

cụ thể đối với từng dự án Tránh trường hợp các dự án của doanh nghiệp muốn đẩynhanh tiến độ giải phóng mặt bằng họ thường chi trả bồi thường cao hơn các dự án

có vốn ngân sách gây ra sự so bì của người dân có đất bị thu hồi giữa các dự án, gâykhó khăn cho giải phóng mặt bằng

1.2.2 Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội

Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triểnkinh tế cũng như phong tục tập quán và nền văn hoá của quốc gia đó Cho nên nhìnvào bộ mặt đô thị người ta có thể đánh giá nền kinh tế của quốc gia này mạnh hayyếu Trong việc thay đổi bộ mặt đô thị thì công tác GPMB góp phần cải thiện môitrường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạtầng kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâmđầu tư khắp các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng gópvào sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đấtnước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu

Vấn đề đời sống và việc làm của các đối tượng bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu

Các chế độ chính sách bồi thường của Chính phủ, của UBND tỉnh Hải Dương đãđược triển khai áp dụng đối với người có đất bị thu hồi và mức độ giải quyết những khókhăn của người dân bị thu hồi đất, từ đó xem xét tính khả thi của các chế độ chính sách đó

2.2 Phạm vi nghiên cứu

Địa điểm nghiên cứu của đề tài là 2 dự án được triển khai tại thành phố HảiDương, tỉnh Hải Dương trong thời gian gần đây:

- Dự án 1: Dự án xây dựng đường Trường Chinh, thành phố Hải Dương;

- Dự án 2: Dự án xây dựng đường Nguyễn Văn Linh, thành phố Hải Dương

2.3 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hải Dương

- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của 2

dự án thuộc địa bàn nghiên cứu về các mặt:

+ Đối tượng và điều kiện bồi thường về đất

+ Giá đất tính bồi thường, hỗ trợ

+ Giá bồi thường về tài sản gắn liền với đất

+ Chính sách hỗ trợ và tái định cư

+ Việc tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB

để thực hiện các dự án tiếp theo

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

Đề tài chọn địa điểm nghiên cứu là thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương làmđiểm nghiên cứu vì đây là một thành phố có nền kinh tế phát triển nhanh trong mấynăm gần đây, trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế xã hội của tỉnh đã cónhiều chương trình thu hồi đất và tiến hành giải phóng mặt bằng ở các địa điểm

khác nhau để tiến hành xây dựng các công trình công cộng, các cụm công nghiệp vàkhu đô thị mới Do đó thích hợp với việc nghiên cứu vấn đề thu hồi đất và bồithường giải phóng mặt bằng.

Thông qua tài liệu đã công bố của Phòng Thống kê, các số liệu của cơ quan liênquan, của phường và Ban giải phóng mặt bằng để biết được tình hình thu hồi đất, hoạtđộng sản xuất và kết quả sản xuất kinh doanh của hộ từ đó lập danh sách đi điều tra Sốlượng mẫu điều tra được chọn ngẫu nhiên trong 2 dự án, mỗi dự án chọn 30 hộ điều tra

Tìm hiểu công tác bồi thường thiệt hại bằng cách phỏng vấn trực tiếp đối vớichủ dự án, Ban quản lý dự án, Ban giải phóng mặt bằng thành phố Hải Dương vànhững người dân chịu ảnh hưởng của các dự án bị thu hồi

Phương pháp điều tra hộ gia đình: Để thu thập các thông tin liên quan tớitình hình bồi thường và sử dụng tiền bồi thường đất chúng tôi đã tiến hành phátphiếu điều tra, phỏng vấn Do hạn chế về mặt thời gian, kinh phí nên chúng tôi tiếnhành điều tra 60 hộ gia đình trong dự án nghiên cứu

Thu thập tài liệu, các văn bản, chính sách có liên quan đến công tác bồithường, hỗ trợ, tái dịnh cư và giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở các dự ánnhư khung giá đất của Chính phủ, giá quy định của Nhà nước và giá bồi thườngđược áp dụng cho thành phố Hải Dương

2.4.2 Phương pháp xử lý số liệu

Sử dụng phần mềm Excel và các phần mềm hỗ trợ trên máy tính để xử lý sốliệu thu thập được

2.4.3 Phương pháp chuyên gia

Lấy ý kiến tư vấn của những chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong côngtác giải phóng mặt bằng để trao đổi về cách nhìn nhận, đánh giá cũng như nhữnggợi ý đề xuất về giải pháp

2.4.4 Phương pháp so sánh

Là phương pháp so sánh các trường hợp khác nhau, những tổng kết đánh giá

từ thực tiễn hoạt động trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tại hai

dự án kể trên

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hải Dương

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Hải Dương nằm trên trục quốc lộ 5A cách Thủ đô Hà Nội 59km vềphía Tây, cách thành phố Hải Phòng 47km về phía Đông, trong vùng kinh tế trọngđiển Bắc Bộ, vùng đồng bằng sông Hồng

Thành phố Hải Dương là đô thị loại II với diện tích gần 71km2 bao gồm 21đơn vị phường, xã nằm ở vị trí trung tâm tỉnh, phía bắc giáp huyện Nam Sách, phíađông giáp các huyện Kim Thành và Thanh Hà, phía tây giáp huyện Cẩm Giàng,phía nam giáp huyện Gia Lộc, phía đông nam giáp hai huyện Thanh Hà và Tứ Kỳ

Ảnh 2: Sơ đồ hành chính thành phố Hải Dương