Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn ba chẽ huyện ba chẽ tỉnh quảng ninh giai đoạn 2010 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM o0o HOÀNG THU HÀ Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN BA CHẼ, HUYỆN BA CHẼ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2010 - 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : LTK9 – QLĐĐ Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2012 – 2014 Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên, năm 2014 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất thị trấn Ba Chẽ, huyện Ba Chẽ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20010 - 2013” Trước hết em xin gửi tới Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên Môi trường lời cảm ơn chân thành, niềm kính trọng, tự hào học tập rèn luyện trường thời gian qua Sự biết ơn sâu sắc em xin giành cho Thầy Th.S Nguyễn Ngọc Anh - Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tận tình hướng dẫn động viên em suốt trình thực đề tài nghiên cứu Em xin chân thành cảm ơn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Chẽ UBND Thị trấn Ba Chẽ tạo điều kiện giúp đỡ em thu thập số liệu Văn phòng Uỷ ban suốt thời gian thực tập Cuối cùng, em xin cảm ơn gia đình, người thân bạn bè tạo điều kiện, động viên khích lệ để em vượt qua khó khăn q trình học tập vừa qua Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu ngắn cố gằng song đề tài tốt nghiệp em tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận ý kiến, bảo thầy cô giáo, ý kiến đóng góp bạn bè để đề tài tốt nghiệp em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Sinh viên Hoàng Thu Hà năm 2014 DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1 Một số yếu tố khí tượng thị trấn Ba Chẽ 28 Bảng 4.2 Biến động chăn nuôi Thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 30 Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng loại đất thị trấn Ba Chẽ năm 2013 35 Bảng 4.4 Biến động đất đai thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 37 Bảng 4.5 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trấn Ba Chẽ 43 Bảng 4.6 Kết tặng cho quyền sử dụng đất thị trấn Ba Chẽ 46 Bảng 4.7 Kết thừa kế quyền sử dụng đất thị trấn Ba Chẽ 48 Bảng 4.8 Kết chấp quyền sử dụng đất thị trấn Ba Chẽ 50 Bảng 4.9 Tổng hợp kết chuyển quyền SDĐ Thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013 53 DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1 Diện tích chuyển nhượng quyền SDĐ theo loại đất thị trấn Ba Chẽ 44 Hình 4.2 Diện tích tặng cho quyền SDĐ theo loại đất thị trấn Ba Chẽ 47 Hình 4.3 Diện tích chấp quyền SDĐ theo loại đất thị trấn Ba Chẽ 50 Hình 4.4 Diện tích chuyển quyền SDĐ theo lại đất thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013 54 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa GCN Giấy chứng nhận SDĐ Sử dụng đất SXNN Sản xuất nông nghiệp SXPNN Sản xuất phi nông nghiệp TN&MT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích 1.2.2 Yêu cầu 1.3 Ý nghĩa đề tài 1.3.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Cơ sở lý luận 2.1.2 Cơ sở pháp lý 2.2 Một số quy định chung chuyển quyền SDĐ 2.2.1 Điều kiện thực quyền chuyển quyền SDĐ 2.2.2 Thời điểm thực quyền chuyển quyền SDĐ 10 2.2.3 Một số quy định nhận chuyển QSDĐ 11 2.2.4 Hình thức pháp lý chuyển quyền sử dụng đất 13 2.2.5 Giá chuyển quyền SDĐ 13 2.2.6 Nguyên tắc chuyển quyền SDĐ 13 2.3.Trình tự, thủ tục chuyển quyền SDĐ theo chế cửa xã, phường, thị trấn 13 2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền SDĐ đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân 13 2.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 15 2.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất 16 2.3.4 Trình tự thủ tục đăng ký chấp, bảo lãnh quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất 18 2.3.5.Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất 19 2.4 Các loại thuế, phí cần phải nộp chuyển quyền SDĐ 22 2.4.1 Chuyển nhượng quyền SDĐ 22 2.4.2 Tặng cho quyền sử dụng đất 23 2.4.3.Các trường hợp miễn, giảm thuế chuyển quyền SDĐ 23 PHẦN ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 26 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 26 3.2.1 Địa điểm 26 3.2.2 Thời gian 26 3.3 Nội dung nghiên cứu 26 3.3.1 Điều tra 26 3.3.2.Tình hình quản lý sử dụng đất thị trấn Ba Chẽ 26 3.3.3.Đánh giá công tác chuyển quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 26 3.3.4 Định hướng đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai thời gian tới 27 3.4 Phương pháp nghiên cứu 27 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27 3.4.2 Phương pháp phân tích, thống kê tổng hợp số liệu 27 3.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh 27 3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 27 3.5.5 Phương pháp đánh giá nhận xét 27 PHẦN KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC 28 4.1 Tổng quan điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 28 4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 28 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 30 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Ba Chẽ 34 4.1.4.Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Ba Chẽ 35 4.2 Đánh giá kết chuyển quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 2013 41 4.2.1 Đánh giá kết chuyển đổi quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 41 4.2.2 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 42 4.2.3 Đánh giá kết cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 45 4.2.4 Đánh giá kết tặng cho quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 46 4.2.5 Đánh giá kết thừa kế quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 48 4.2.6 Đánh giá kết chấp giá trị quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013 49 4.2.7 Đánh giá kết bảo lãnh giá trị quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 51 4.2.8 Đánh giá kết góp vốn quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010-2013 52 4.2.9 Tổng hợp đánh giá kết chuyển quyền SDĐ Thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010- 2013 53 4.3 Một số nhận xét kết đạt tồn công tác chuyển quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ 55 4.3.1 Kết đạt 55 4.3.2 Tồn 56 4.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ 57 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59 5.1 Kết luận 59 5.2 Đề nghị 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Lịch sử phát triển lâu dài loài người chứng minh rằng: Đất đai có vai trị quan trọng sống, khơng có đất khơng thể có tồn người Luật Đất đai 1993 nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai tài ngun vơ quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.” Ngày nay, xã hội ngày phát triển, q trình thị hóa diễn quy mơ tồn cầu gây lo ngại như: ô nhiễm môi trường, bùng nổ dân số, cấu kinh tế, cấu ngành nghề thay đổi làm nảy sinh nhiều vấn đề quản lý sử dụng đất quỹ đất đai có hạn việc sử dụng đất vấn đề phức tạp, áp lực đặt lên vai nhà quản lý đất đai Nhận thức vai trị quan trọng cơng tác quản lý sử dụng đất đai, nhà nước ta sớm ban hành văn pháp luật để quản lý quỹ đất đai liên tục bổ sung, chỉnh sửa nhằm giải vấn đề Luật đất đai 2003 văn pháp luật hành quy định quản lý sử dụng đất Việt Nam Chuyển quyền sử dụng đất quyền lợi người sử dụng đất quy định Luật Đất Đai 2003 Đó hoạt động diễn thường xuyên liên tục từ xưa đến tồn tai nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất nhà nước công nhận Luật Đất đai năm 2003 đời hoàn thiện khắc phục tồn Luật Đất đai 1993, vấn đề chuyển quyền SDĐ quy định chặt chẽ, cụ thể số hình thức chuyển quyền trình tự thủ tục chuyển quyền vấn đề liên quan khác Thị trấn Ba Chẽ trung tâm kinh tế, trị, văn hóa huyện Ba Chẽ Trong năm qua, với phát triển chung nước, tốc độ thị hố thị trấn diễn mạnh giai đoạn từ năm 2010 - 2013 Với q trình thị hố nhanh chóng khiến cho đất đai địa bàn biến động mạnh, nhiều khu dân cư mọc lên đồng nghĩa với việc phát triển dân cư, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn sơi động phức tạp Do đó, để thấy tồn tại, hạn chế, yếu công tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung việc đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ chủ sử dụng đất trình sử dụng đất cần có đánh giá khách quan kết đạt được, từ rút học kinh nghiệm đưa biện pháp nhằm làm cho công tác quản lý sử dụng đất đạt hiệu cao Xuất phát từ vấn đề tầm quan trọng công tác chuyển quyền sử dụng đất quản lý nhà nước đất đai, đồng ý Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên Môi trường, hướng dẫn trực tiếp Thầy giáo Th.s Nguyễn Ngọc Anh, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất thị trấn Ba Chẽ, huyện Ba Chẽ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2010 - 2013” 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền SDĐ địa bàn thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013 - Xác định kết đạt công tác chuyển quyền SDĐ địa bàn thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013 - Đánh giá hiểu biết người dân cán quản lý công tác chuyển quyền SDĐ - Phân tích, đánh giá tồn tại, yếu công tác chuyển quyền SDĐ địa phương - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai khắc phục tồn 49 Qua số liệu thu thập cho thấy giai đoạn 2010 - 2013 có trường hợp hồ sơ thừa kế quyền SDĐ địa bàn Thị trấn hồn thành thủ tục cụ thể có 06 trường hợp với tổng diện tích 1043,3 m2 tặng cho năm Các đối tượng nhận thừa kế chủ yếu chồng (vợ) ruột người để lại thừa kế loại đất để thừa kế đa phần đất đất trồng lâu năm Hồ sơ thừa kế quyền SDĐ nguyên nhân sau : - Nhiều người dân thực thủ tục tặng cho chủ SDĐ cịn sống nên khơng phải thực thủ tục thừa kế quyền SDĐ - Người dân chưa có nhu cầu đến quan Nhà nước thực thủ tục thừa kế mà đợi đến có việc cần đến làm thủ tục thời điểm - Do nhận thức người dân hạn chế nên họ cho đất ông cha để lại khơng cần làm thủ tục chuyển bìa mà để sử dụng Đây vấn đề gây khó khăn cơng tác quản lý, tới cấp quyền cần có biện pháp tuyên truyền đến người dân lợi ích, trình tự ,thủ tục việc đăng ký thừa kế quyền SDĐ nói riêng chuyển quyền SDĐ nói chung 4.2.6 Đánh giá kết chấp giá trị quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013 Hiện nay, Luật Đất đai cho phép chấp rộng rãi qui định chấp tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Riêng người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước phạm vi chấp rộng tổ chức kinh tế cá nhân phép hoạt động Việt Nam Thế chấp quyền SDĐ nhằm giải số vấn đề như: - Tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình cá nhân vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết đáng người lao động - Tạo sở pháp lí sở thực tế cho ngân hàng tổ chức tín dụng người cho vay khác thực chức quyền lợi họ Kết chấp quyền SDĐ Thị trấn thể qua bảng 4.8 50 Bảng 4.8 Kết chấp quyền sử dụng đất thị trấn Ba Chẽ Hồ sơ hồn thành thủ tục Diện tích (m2) Đối tượng Năm Trường hợp Đất Đất Đất ODT CLN HNK Thế chấp Nhận chấp 2010 Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức 51 7467,42 1506,7 1945,8 2011 Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức 71 8851,92 313,44 2244,95 2012 Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức 85 11324,52 105,56 1286 2013 Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức 90 1174,25 2011,7 2159,94 Tổng 297 50959,2 (Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất năm 2010-2013) Qua bảng số liệu cho thấy,từ năm 2010 - 2013 toàn Thị trấn có tổng số trường hợp đăng ký chấp quyền SDĐ tổ chức tín dụng 297 trường hợp với tổng diện tích 50959,2 m2 VPĐKQSDĐ huyện giải 100% việc đăng ký chấp cho trường hợp đến đăng ký Các trường hợp đăng ký chấp với tổ chức kinh tế: Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) chi nhánh huyện Ba Chẽ Số lượng trường hợp đăng ký chấp ngày có xu hướng tăng, năm 2013 90 trường hợp tăng 39 trường hợp so với năm 2010 Đất dùng để chấp giá trị quyền SDĐ chủ yếu đất Ngoài ra, đất trồng hàng năm khác đất gắn liền với đất đô thị m2 12000 10000 8000 ODT CLN HNK 6000 4000 2000 2010 2011 2012 2013 Hình 4.3: Diện tích chấp quyền SDĐ theo loại đất thị trấn Ba Chẽ 51 Qua hình cho thấy diện tích đất chấp giá trị quyền SDĐ tăng dần qua năm Đất loại đất chấp nhiều chấp có giá trị chấp cao loại đất khác Đất trồng hàng năm khác có tổng diện tích chấp 7636,69 m2, tất diện tích GCNQSDĐ với đất Từ kết cho thấy hoạt động chấp giá trị quyền SDĐ diễn sôi động địa bàn Thị trấn, nguyên nhân do: Thời gian gần đây, kinh tế Thị trấn phát triển không ngừng tất lĩnh vực nguồn vốn cần thiết qúa trình sản xuất kinh doanh Các nguồn vốn huy động từ nhiều hình thức khác chấp giá trị quyền SDĐ hình thức mà nhiều người kinh doanh, sản xuất lựa chọn hình thức huy động vốn chủ yếu Hơn năm qua, tốc độ chuyển dịch cấu kinh tế ngành địa bàn Thị trấn chuyển dịch theo hướng thủ công nghiệp thương mại, dịch vụ dẫn tới tăng nhu cầu chấp giá trị quyền SDĐ Thực tế đa số trường hợp đăng ký chấp VPĐKQSDĐ huyện giải theo thời gian quy định, có số trường hợp bị chậm lại do: - GCNQSDĐ đứng tên hai người (đồng SDĐ) hợp đồng chấp có chữ ký bên, đó, cán phụ trách đăng ký chấp kiểm tra khơng đảm bảo mặt pháp lý nên không thực đăng ký cho trường hợp - Do thông tin đất hợp đồng không trùng khớp với thông tin GCNQSDĐ nên làm thủ tục cán kiểm tra thấy có sai sót nên yêu cầu người dân phải sửa lại hợp đồng - Hồ sơ xin chấp nhiều, nên nhiều thời gian VPĐKQSDĐ bố trí 01 cán phụ trách đăng ký chấp 4.2.7 Đánh giá kết bảo lãnh giá trị quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013 Bảo lãnh hình thức chuyển quyền Luật đất đai 2003, quyền mà người SDĐ sử dụng giá trị quyền SDĐ để bảo lãnh cho người khác vay vốn hay mua chịu hàng hố chưa có tiền trả PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Cơ sở lý luận 2.1.1.1 Những khái niệm chuyển quyền SDĐ Theo khoản Điều luật đất đai 2003 quy định: “ Nhận chuyển quyền sử dụng đất việc xác lập quyền sử dụng đất người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới” Các hình thức cụ thể sau: * Chuyển đổi quyền SDĐ Là phương thức đơn giản việc chuyển quyền SDĐ Hành vi bao hàm việc “đổi đất lấy đất” chủ thể SDĐ, nhằm mục đích chủ yếu tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh múm, phân tán đất đai * Chuyển nhượng quyền SDĐ Là việc chuyển quyền SDĐ cho người khác sở có giá trị Trong trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng khoản tiền vật ứng với chi phí mà họ bỏ để có quyền SDĐ tất chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất Đây hình thức phổ thơng việc chuyển quyền SDĐ * Cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ Là việc người SDĐ nhường quyền SDĐ cho người khác theo thoả thuận thời gian định hợp đồng theo quy định pháp luật Cho thuê khác cho thuê lại đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác đất khơng phải có nguồn gốc từ th cịn đất mà người sử dụng cho thuê lại đất có nguồn gốc từ thuê 53 truyền cho người dân nhận thức lợi ích hình thức chuyển quyền để từ phát huy hết tiềm sản xuất kinh doanh địa phương 4.2.9 Tổng hợp đánh giá kết chuyển quyền SDĐ Thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013 Tổng hợp kết công tác chuyển quyền SDĐ Thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013 thể qua bảng 4.9 Bảng 4.9 Tổng hợp kết chuyển quyền SDĐ Thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013 Đơn vị tính : m2 STT Hình thức Trường hợp Tỉ lệ % Diện tích (ha) Chuyển đổi quyền SDĐ 0,00 0,00 Chuyển nhượng quyền SDĐ 89 19,65 11776,13 Cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ 0,00 0,00 Thừa kế quyền SDĐ 1,33 1043,3 Tặng cho quyền SDĐ 61 13,46 7632,67 Thế chấp giá trị quyền SDĐ 297 65,56 50959,2 Bảo lãnh giá trị quyền SDĐ 0,00 0,00 Góp vốn giá trị quyền SDĐ 0,00 0,00 453 100 71411,3 Tổng (Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất năm 2010-2013) Qua bảng thấy giai đoạn 2010-2013 thị trấn Ba Chẽ có 453 trường hợp hồ sơ chuyển quyền SDĐ hoàn thành thủ tục với tổng diện tích chuyển quyền 71411,3 m2 Trong đó: - Hình thức chấp giá trị quyền SDĐ hình thức có số lượng hồ sơ nhiều 297 hồ sơ chiếm 65,56% tổng hồ sơ chuyển quyền - Hình thức thừa kế quyền SDĐ chiếm tỷ lệ 1,33% (06 trường hợp), số lượng hồ sơ thừa kế địa bàn Thị trần có nhiều trường hợp người SDĐ chưa làm thủ tục nhận thừa kế chuyển đổi bìa đỏ sang tên - Các hình thức chuyển đổi, cho thuê cho thuê lại quyền SDĐ, bảo lãnh góp vốn giá trị SDĐ khơng có trường hợp đến làm thủ tục VPĐKQSDĐ huyện 54 Diện tích chuyển quyền SDĐ theo lại đất thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010- 2013 thể qua hình 4.4 m2 16000 14000 12000 10000 ODT CLN HNK 8000 6000 4000 2000 2010 2011 2012 2013 Hình 4.4 Diện tích chuyển quyền SDĐ theo lại đất thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013 Từ hình 4.4 cho thấy diện tích chuyển quyền SDĐ theo loại đất Thị trấn giai đoạn 2010 - 2013 sau: Theo đo đạc điểm thị trấn Ba Chẽ thị trấn miền núi nên loại đất chuyển quyền loại đất sử dụng vào mục đích từ lâu ở, trồng hàng năm lâu năm nên hình thức chuyển quyền diễn chủ yếu vào ba loại đất Trong công tác chuyển quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 20102013 diện tích loại đất chiếm diện tích nhiều biến động đáng kể, năm 2010 11110 m2 năm 2012 13430 m2 đến năm 2013 diện giảm mạnh cịn 5070 m2 Tuy số lượng hồ sơ nhiều diện tích đất chuyển quyền lại dẫn tới diện tích giảm mạnh từ năm 2012 đến năm 2013 55 Đất trồng lâu năm giai đoạn 2010 - 2013 có diện tích chuyển quyền giảm mạnh, năm 2010 3660 m2, năm 2012 diện tích chuyển quyền 200m2 đến năm 2013 diện tích tăng mạnh lên 3470m2 Sở dĩ có giao động đất trồng lâu năm Thị trấn chiếm tỉ lệ nên hồ sơ chuyển quyền liên quan đến đất trồng lâu năm diện tích chuyển quyền lớn Đất trồng hàng năm loại đất có biến động nhẹ loại đất chuyển quyền diện tích chuyển quyền qua năm lại so với loại đất Diện tích loại đất qua năm giai đoạn 2010 2013 tăng giảm theo năm năm 2013 diện tích loại đất 2510m2 tăng 570 m2 so với năm 2010 Trên thực tế tồn hồ sơ tồn đọng năm phần lớn hồ sơ người dân bị thiếu số giấy tờ, chậm nộp nghĩa vụ tài nguyên nhân cá nhân hướng dẫn cán chuyên môn hồ sơ hồn thành thủ tục vào năm sau trừ trường hợp không đủ điều kiện chuyển quyền SDĐ Từ kết ta thấy số lượng người dân đến VPĐKQSDĐ làm thủ tục đông giai đoạn 2010 - 2013 Có kết quan tâm cấp, ngành đến vấn đề đất đai nói chung cơng tác chuyển quyền nói riêng, phần hiểu biết người dân ngày cao nên người dân tự nhận thức quyền lợi thực thủ tục chuyển quyền Tuy nhiên, thực tế có số hình thức người dân khơng hiểu rõ chất hình thức nên tự ý thỏa thuận với mà không đến quan Nhà nước làm thủ tục nên gây khơng khó khăn quản lý việc SDĐ người dân 4.3 Một số nhận xét kết đạt tồn công tác chuyển quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ 4.3.1 Kết đạt Trong giai đoạn 2010-2013, công tác chuyển quyền SDĐ địa bàn thị trấn Ba Chẽ thực tốt đạt kết đáng khích lệ Ngày có nhiều người dân đến VPĐKQSDĐ để thực thủ tục chuyển quyền Bởi thực tế xã hội ngày phát triển, q trình thị 56 hóa diễn mạnh mẽ dẫn tới nhu cầu sử dụng đất ngày cao, thị trường đất đai địa bàn diễn sôi động kéo theo việc thay đổi quan hệ đât đai ngày nhiều Có kết quan tâm cấp quyền đến vấn đề đất đai nói chung cơng tác chuyển quyền SDĐ nói riêng, ln có phối hợp nhanh chóng, kịp thời, xác phận, quan chức liên quan, thực khâu, trình tự giải quyết, đảm bảo thời gian quy định, phận có chun mơn hố cao với hình thức tuyên truyền đại chúng nên Luật đất đai phổ biến rộng rãi 4.3.2 Tồn Hầu hết giao dịch chuyển quyền SDĐ giải theo quy định pháp luật, nhiên thời gian giải so với quy trình cịn chậm nguyên nhân sau: - Do người dân chưa am hiểu nhiều thủ tục chuyển quyền SDĐ dẫn đến việc hồ sơ thường không đủ giấy tờ cách ghi hồ sơ ghi chưa phải sửa chữa nhiều lần làm thời gian người dân cán nên q trình hồn thiện hồ sơ chậm - Nhiều loại văn pháp luật chồng chéo nhau, chưa phù hợp với địa phương nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền SDĐ - Cán VPĐKQSDĐ chưa đủ số lượng hồ sơ chuyển quyền lớn, họ vừa phải thẩm định hồ sơ, vừa phải cập nhật vào sổ đăng ký biến động mà sở vật chất trang thiết bị yếu, kém, sơ sài sử dụng lâu hoạt động nên nhiều thời gian nên ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành thủ tục - Trong trình trình xử lý hồ sơ cần phải trình lãnh đạo ký nhiều lúc lãnh đạo bận họp, công tác nên gây chậm trễ việc hồn thành hồ sơ - Cơng tác phối hợp cán cấp sở với chuyên viên VPĐKQSDĐ thiếu nhịp nhàng - VPĐKQSDĐ có 03 cán đo đạc ngồi hồ sơ địa bàn Thị trấn cịn có xã khác điều kiện khí hậu khơng cho phép đo đạc dẫn tới kéo dài thời gian giải thủ tục hành 57 - Hồ sơ trễ hẹn tập trung vào hồ sơ có thơng báo nghĩa vụ tài chính, lý từ phía cơng dân, tổ chức nộp hồ sơ chậm thực nghĩa vụ tài Ngồi cịn có lý khách quan hồ sơ nhiều, tải, cán chun mơn ít, xử lý khơng kịp theo thời gian quy định - Một số hình thức chuyển quyền (chuyển đổi, cho thuê cho thuê lại, bảo lãnh góp vốn) khơng có trường hợp người dân đến VPĐKQSDĐ để làm thủ tục nguyên nhân chủ yếu người dân chưa nắm rõ pháp luật đất đai - Do thủ tục hành phức tạp thời gian hoàn thành thủ tục chậm dẫn tới thực tế tồn số trường hợp người dân tự ý thực giao dịch với mà không làm thủ tục quan Nhà nước có thẩm quyền Đây vấn đề gây khó khăn cơng tác quản lý địa bàn Thị trấn kiểm sốt tình hình SDĐ toàn Thị trấn 4.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ * Nâng cao trình độ, lực cán chuyên môn: - Tổ chức buổi tập huấn cho cán nhằm nâng cao trình độ chun mơn, đồng thời nắm bắt quy định pháp luật đất đai - Nên tăng cường thêm số lượng cán chuyên môn VPĐKQSDĐ để công việc giải đạt hiệu hơn, đảm bảo thời gian hoàn thành hồ sơ - Ngoài việc tham gia buổi tập huấn, cán cần tự tìm hiểu cập nhật quy định liên quan đến chuyển quyền mà Nhà nước ban hành thông qua Thông tư, Nghị định, Quyết định không ngừng học hỏi, nâng cao trình độ chun mơn để cơng việc có hiệu - Cán địa cấp sở phải nắm địa bàn mà quản lý việc trao đổi với trưởng khu đề nắm rõ biến động đất đai * Nâng cao hiểu biết người dân: - Thông qua phương tiện thông tin đại chúng như: Báo, đài phát thanh, truyền hình… để tuyên truyền cho người dân biết Luật Đất đai - Qua buổi họp khu phố, hội nghị có tham gia người dân kết hợp với việc tun truyền Luật Đất đai nói chung cơng 58 tác chuyển chuyển quyền SDĐ nói riêng, tiến hành chưng cầu ý kiến người dân để nâng cao hiệu công tác quản lý thời gian tới - Các cấp lãnh đạo tích cực đẩy mạnh công tác tuyên truyền, hướng dẫn người dân lập hoàn thiện hồ sơ trước nộp hồ sơ VPĐKQSDĐ, rút ngắn thời gian thực công việc cho người dân - Hiện nay, tỉnh Quảng Ninh có cổng thơng tin điện tử Sở TN&MT giúp cho người dân biết thông tin liên quan đến đất đai, vướng mắc thủ thục trình tự, văn pháp luật cách cụ thể, đơn giản nhanh chóng tạo cho cơng tác quản lý đất đai từ có hiểu * Các biện pháp khác: - Có phối hợp chặt chẽ quan chức (Thuế, địa chính, xây dựng, Uỷ ban nhân dân) việc quản lý đất đai - Kiểm tra, giám sát trường hợp mua, bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua việc kiểm tra lập sổ thuế nhà đất hàng năm việc cấp giấy phép xây dựng để kịp thời phát trường hợp vi phạm có biện pháp xử lý phù hợp - Quy định mặt luật pháp để xử lý nghiêm khắc trường hợp mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền SDĐ hình thức viết giấy trao tay trái pháp luật có biện pháp xử lý thích hợp - Cần thống nhất, đơn giản hóa, rút ngắn thời gian hồn thiện hồ sơ hệ thống văn pháp luật luật Trên số giải pháp nhằm nâng cao, hồn thiện cơng tác chuyển quyền SDĐ địa bàn thị trấn Ba Chẽ Từ giúp cho cơng tác quản lý đất đai nói chung giao dịch đất đai nói riêng ngày tốt hơn, đảm bảo pháp luật * Thế chấp quyền SDĐ Là việc người SDĐ mang quyền SDĐ đến chấp cho tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế cá nhân theo quy định pháp luật để vay tiền mua chịu hàng hoá thời gian định theo thoả thuận Vì vậy, người ta cịn gọi chấp chuyển quyền nửa vời * Thừa kế quyền SDĐ Là việc người SDĐ chết để lại quyền SDĐ cho người khác theo di chúc theo pháp luật * Quyền tặng cho quyền SDĐ Là hình thức chuyển quyền SDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng khơng thu lại tiền vật * Quyền bảo lãnh giá trị quyền SDĐ Là quyền mà người SDĐ sử dụng giá trị quyền SDĐ để bảo lãnh cho người khác vay vốn hay mua chịu hàng hố chưa có tiền trả * Quyền góp vốn giá trị quyền SDĐ Là việc người SDĐ có quyền coi giá trị quyền SDĐ tài sản dân đặc biệt để góp với người khác hợp tác sản xuất kinh doanh [8] 2.1.1.2 Đối tượng chuyển quyền SDĐ Chương 4, Luật Đất đai 2003 quy định đối tượng có quyền chuyển quyền SDĐ có bao gồm: - Tổ chức kinh tế sử dụng đất - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất - Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất Tuy nhiên, Luật đất đai 2003 quy định rõ hình thức chuyển quyền áp dụng cho riêng cho đối tượng 2.1.1.3 Quá trình hình thành phát triển quyền SDĐ Luật Đất đai năm 1993 lần thiết chế quyền cụ thể người SDĐ thông qua quy định từ việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế chấp quyền SDĐ Để thực quyền thực tế, Bộ luật Dân 1995 cụ thể hóa quyền nội 60 vào ổn định mặt tổ chức, hiệu hoạt động tốt công tác quản lý đất đai như: tiếp nhận, giải hồ sơ, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, đo vẽ hoạt động chuyển quyền SDĐ, đáp ứng yêu cầu nhân dân Bên cạnh mặt tích cực đó, cịn có hạn chế cần khắc phục, qua thời gian nghiên cứu tìm hiểu phân tích, để thúc đẩy phát triển hoạt động chuyển quyền SDĐ địa phương thời gian tới lãnh đạo huyện Phịng TN&MT cần có biện pháp cụ thể như: - Mở rộng chương trình phổ biến pháp luật đất đai đến người dân địa phương nhằm nâng cao trình độ hiểu biết pháp luật tham gia hình thức chuyển quyền SDĐ Khi người dân có kiến thức pháp luật nắm thủ tục pháp lý liên quan, giúp giảm tải cho quan nhà nước cán thực thi cơng vụ có vấn đề pháp lý phát sinh.Từ việc quản lý đất đai nói chung trở nên dễ dàng có hiệu - Định kỳ tổ chức tiếp dân để nghe phản ánh nhân dân - Cần đảm bảo lợi ích người dân tham gia hoạt động chuyển quyền SDĐ, khuyến khích người dân đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền thực chuyển quyền SDĐ theo quy định pháp luật - Phòng TN&MT cần quan tâm đến trình độ chuyên môn cán bộ, cán cấp xã, thị trấn biện pháp bồi dưỡng, tập huấn hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ…, thường xuyên giao ban để nắm bắt tình hình, kịp thời uốn nắn lệch lạc trình quản lý cấp sở làm tốt công tác tham mưu cho Uỷ ban nhân dân huyện - Phòng TN&MT cần quan tâm trang thiết bị phục vụ cho công tác quản lý bổ sung nguồn nhân lực đảm bảo chất lượng nhằm giảm thiểu áp lực công việc tăng hiệu cơng việc - Cán địa cần thường xun kiểm tra tình hình đất đai địa bàn quản lý.Ngoài ra, cần thường xuyên nghiên cứu văn quy phạm pháp luật đất đai, văn ban hành để áp dụng thực giải công việc chuyên môn cho với quy định pháp luật hành 61 - Người dân cần chủ động tìm hiểu pháp luật Đất đai tránh tình trạng đến xảy tranh chấp đất đai khơng đáng có Ngồi ra, quan quản lý cần có linh động thủ tục hành chính, khắc phục kịp thời hạn chế, thiếu sót thủ tục, thời gian, phí lệ phí giải hồ sơ nhằm tạo điều kiện cho người dân thực nhanh chóng đảm bảo theo quy định pháp luật quan quản lý người am hiểu sâu rộng pháp luật Với biện pháp nêu trên, mong quan quản lý cấp trên, Uỷ ban nhân dân Phịng Tài ngun & Mơi trường huyện Ba Chẽ có đầu tư, quan tâm để góp phần đảm bảo cho cơng tác quản lý đất đai nói chung cơng tác chuyển quyền SDĐ hoàn thiện ngày tốt 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ TN&MT(2009), Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ TN&MT quy định Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ TN&MT (2010), Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 Bộ TN&MT quy định bổ sung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài Chính (2013), Thơng tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 Bộ Tài Chính hướng dẫn việc thực thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế thu nhập cá nhân nghị định số 65/2013/NĐ-CP phủ quy định chi tiết số điều luật thuế thu nhập cá nhân luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế thu nhập cá nhân Bộ Tài Chính (2011),Thơng tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 Bộ Tài Chính hướng dẫn lệ phí trước bạ Chi cục thống kê huyện Ba Chẽ , Báo cáo phân tích dân số nguồn lao động có đến 31/12/2013 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam(2000), Nghi định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 Chính Phủ quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004), Nghị định số 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Bài giảng Pháp luật đất đai, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Thị Phượng, Trần Thị Cúc (2012), Giáo trình Luật đất đai quản lý nhà nước đất đai, Học viện Hành Chính 10 Phịng TN&MT huyện Ba Chẽ - Báo cáo tổng kết năm 2010- 2013 Phòng tài nguyên môi trường huyện Ba Chẽ 11 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam ( 2005), Bộ Luật dân năm 2005 12 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai năm 2003 63 13.Trần Quang Huy (2005), Giáo trình Luật Đất Đai , Nxb Cơng An Nhân Dân, Hà Nội 14 UBND tỉnh Quảng Ninh - Quyết định số 1179/2011/QĐ-UBND UBND Tỉnh Quảng Ninh việc ban hành quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam địa bàn tỉnh Quảng Ninh 15 UBND thị trấn Ba Chẽ , Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất thị trấn Ba Chẽ đến năm 2020 ( dự thảo) 16 UBND thị trấn Ba Chẽ , Báo cáo tổng kết năm 2010-2013 UBND thị trấn Ba Chẽ 17 VPĐKQSDĐ huyện Ba Chẽ, Bảng kiểm kê diện tích đất đai năm 2010 - 2013 18.VPĐKQSDĐ huyện Ba Chẽ , Sổ đăng ký chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền SDĐ năm 2010 -2013 19 VPĐKQSDĐ huyện Ba Chẽ ,Sổ theo dõi đăng ký chấp giá trị quyền SDĐ năm 2010-2013 ... nhiên thị trấn Ba Chẽ - Điều kiện kinh tế - xã hội thị trấn Ba Chẽ 3.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thị trấn Ba Chẽ 3.3.3 Đánh giá công tác chuyển quyền SDĐ thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010- 2013. .. thực trạng công tác chuyển quyền SDĐ địa bàn thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013 - Xác định kết đạt công tác chuyển quyền SDĐ địa bàn thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013 - Đánh giá hiểu biết... trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010- 2013 37 Bảng 4.5 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trấn Ba Chẽ 43 Bảng 4.6 Kết tặng cho quyền sử dụng đất thị trấn Ba Chẽ 46 Bảng 4.7 Kết thừa kế quyền sử dụng