Kinh te tai nguyen dat

Môn học này nhằm trang bị những kiên thức cơ bản giúp các nhà quản tý có thể đưa ra các ứng xử hợp lý trong việc sử dụng nguồn lực trên cơ sở thực tế của mình và giúp các nhà hoạch đị[r]

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TS Đỗ Thị Lan TS Đỗ Anh Tài

Giáo trình

KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT (Dùng cho sinh viên ngành Quản lý đất đai)

LỜI NÓI ĐẦU

Kinh tế đất mơn học có gắn kết vấn đề lý luận kinh tê và vân đề kỹ thuật liên quan đề sử dụng đất Việc vận dụng quy luật kinh tê trong nghiên cứu nguồn lực tập thể tác giả áp dụng cách thành công chương sách

Môn học nhằm trang bị kiên thức giúp nhà quản tý đưa ứng xử hợp lý việc sử dụng nguồn lực sở thực tế giúp nhà hoạch định sách đưa sách quản lý phù hợp khuyên khích người dân nâng cao hiệu sử dụng nguồn lực đất Cuốn sách này tài liệu tham khảo có ý nghĩa cho nhà nghiên cứu lĩnh vực nông nghiệp, kinh doanh bất động sản nhà đầu tư v.v

Để đáp ứng nhu cầu đào tạo cử nhân quản lý đất đai Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên phục vụ đông đảo học sinh, sinh viên cán nghiên cứu, tập thể tác giả mạnh dạn đưa kết nghiên cứu vào tài liệu Tham gia biên soạn giáo trình là:

- TS Đỗ Thị Lan chủ biên viết chương , 2, 5, - TS Đỗ Anh Tài viết chương 3,

Chúng hy vọng sách tài tiện nghiên cứu, học tập tốt cho sinh viên ngành quản lý đất đai nói riêng, trường đại học nói chung quan tâm nghiên cứu vân đề

Do biên soạn lần đầu, thời gian gấp rút nên sách không tránh khỏi thiên sót nội dung hình thức trình bày Chúng tơi cảm ơn và mong nhận ý kiên đóng góp quý báu, chân tình từ bạn bè đồng nghiệp, từ phía độc giả người học để sách ngày hoàn thiện

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2006

Chương I

ĐẠI CƯƠNG VỀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT

1.1 KHÁI NIỆM TÀI NGUYÊN VÀ PHÂN LOẠI TÀI NGUYÊN 1.1.1 Khái niệm tài nguyên

Tài nguyên dạng vật chất tạo thành suất trình hình thành phát triển tự nhiên, sống sinh vật người Các dạng vật chất cung cấp nguyên - nhiên vật liệu, hỗ trợ phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội người

Tài nguyên đất hành tinh hiểu toàn lớp vỏ trái đất bề mặt phủ bề ngồi nó, mà ởđó thực vật, động vật, vi sinh vật người sinh sống

1.1.2 Phân loại tài nguyên

Hiện có nhiều phương pháp phân loại tài nguyên khác Sự phân loại có tính tương đối tính đa dạng đa dụng tài nguyên tuỳ theo mục tiêu sử dụng khác

1.1.2.1 Phân loại theo nguồn gốc

Theo nguồn gốc, tài nguyên chia làm hai loại sau:

- Tài nguyên thiên nhiên (Natural Resources): Tài nguyên thiên nhiên nguồn cải vật chất nguyên khai hình thành tồn tự nhiên mà người sử dụng để đáp ứng nhu cầu sống Mỗi loại tài nguyên có đặc điểm riêng, có hai thuộc tính chung:

+ Tài nguyên thiên nhiên phân bố không đồng vùng trái đất vùng lãnh thổ tồn nhiều loại tài nguyên, tạo sựưu đãi tự nhiên với vùng lãnh thổ, quốc gia

+ Đại phận nguồn tài nguyên thiên nhiên có giá trị kinh tế cao hình thành qua trình lâu dài tự nhiên lịch sử

Chính hai thuộc tính tạo nên tính quý tài nguyên thiên nhiên lợi phát triển quốc gia giàu tài nguyên

Tài nguyên thiên nhiên chia thành dạng như: Tài nguyên lượng, khoáng sản, sinh vật, đất, nước, biển, khí.hậu, cảnh quan, v.v

1.1.2.2 Phân loại theo khả năng phục hồi

Dựa vào khả phục hồi, người ta phân tài nguyên thành hai dạng sau: Tài nguyên có khả phục hồi (tài nguyên tái tạo): Là tài nguyên mà thiên nhiên tạo liên tục người sử dụng lâu dài như: rừng; loại thuỷ hải sản sông, hồ, biển; độ phì nhiêu đất; nước ngọt; v.v Các tài ngun tái tạo đóng vai trị quan trọng sống sinh vật chúng nguồn cung cấp thức ăn liên tục cho sinh vật cho nhu cầu cần thiết khác

- Tài ngun khơng có khả phục hồi: gồm khoáng vật (Pb, Si, v.v ) hay nguyên nhiên liệu (than đá, dầu mỏ, gas tự nhiên, v.v ) tạo thành suất trình hình thành phát triển vỏ trái đất Các tài nguyên có khối lượng định bị hao hụt dần sau khai thác để phục vụ cho phát triển kinh tế, khoa học, kỹ thuật xã hội lồi người

Trong suốt q trình sống người lạm dụng vị trí độc tơn để can thiệp vào giới tự nhiên, bắt tự nhiên phải quy phục cho hành động thô bạo Do đó, số trường hợp, tài ngun có khả phục hồi biến thành tài nguyên khơng có khả phục hồi Ví dụ: Đất tài nguyên có khả phục hồi bịđá ong hố, phèn hố, v.v trở thành "đất chết" người ta xem tài ngun khơng có khả phục hồi Vì nói, khái niệm "tài nguyên phục hồi “ và” tài nguyên phục hồi” mang ý nghĩa tương đối

Hình 1.1: Sơđồ phân loại tài nguyên thiên nhiên theo khả phục hồi 1.1.2.3 Phân loại theo sư tồn tại

nước, v.v

Tài ngun vơ hình: Dạng tài ngun mà người sử dụng đem lại hiệu thực tế cao lại tồn dạng “khơng nhìn thấy”, có nghĩa trữ lượng dạng tài nguyên bao nhiêu, mức độ người chưa thể xác định mà thấy hiệu to lớn dạng tài nguyên đem lại Một số dạng tài ngun vơ hình như: Tài ngun trí tuệ, tài nguyên sức lao động, tài nguyên văn hố, v.v

1.2 VAI TRỊ CỦA ĐẤT ĐAI TRONG SẢN XUẤT VẬT CHẤT VÀ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI

1.2.1 Khái niệm kinh tế vềđất đai

Cho tới có nhiều định nghĩa đất, định nghĩa Đacutraep (1879) - nhà thổ nhưỡng học người Nga thừa nhận rộng rãi Theo tác giả “Đất vật thể tự nhiên hình thành qua thời gian dài kết tác động tổng hợp yếu tố: đá mẹ, sinh vật, khí hậu, địa hình thời gian”

Các loại đá khống chất cấu tạo nên vỏ trái đất tác động khí hậu, sinh vật, địa hình trải qua thời gian định dán dần bị vụn nát với xác hữu sinh đất Chính người tác động vào đất làm thay đổi nhiều tính chất đất nhiều tạo loại đất chưa có tự nhiên (ví dụ nhưđất trồng lúa nước) Nếu biểu thị dạng cơng thức tốn học ta coi đất hàm số theo thời gian nhiều biến số, mà biến số yếu tố hình thành đất:

Trong đó: Đ: Đất Đa: đá mẹ Sv: Sinh vật Kh: khí hậu

Đh: địa hình Nc: nước đất nước ngầm t: thời gian Ng: hoạt động người

Đất hệ thống hở Các hoạt động thêm vào đất, khỏi đất, chuyển dịch vị trí đất hoạt động chuyển hóa đất xảy liên tục Chất lượng đất phụ thuộc vào đá mẹ, khí hậu, cỏ sinh vật sống lòng đất, đặc biệt phụ thuộc vào tác động người đất đai

sinh thái tài nguyên kinh tế, xã hội tổng thể vật chất Theo quan điểm đó, đất đai phần diện tích cụ thể bề mặt trái đất, bao gồm yếu tố cấu thành môi trường sinh thái bề mặt đất khí hậu, thổ nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt (hồ, sơng, suối, đầm lầy, v.v …) lớp trầm tích sát bề mặt với nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư người, kết hoạt động người khứ để lại (san nền, hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa v.v )

- Đất đai tài nguyên

Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất

C.Mac viết: Đất tài sản mãi với loài người, điều kiện cần để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nơng lâm nghiệp

Trong tiến trình lịch sử xã hội loài người, người đất đai ngày gắn liền chặt chẽ với Đất đai trở thành nguồn cải vô tận người, người dựa vào để tạo nên sản phẩm ni sống Đất đai ln ln thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống Khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, khơng q trình lao động diễn khơng thể có tồn xã hội loài người

Đất đai địa điểm, sở thành phố, làng mạc, công trình cơng nghiệp, giao thơng, thuỷ lợi, cơng trình phúc lợi khác, cánh đồng để người trồng trọt, chăn nuôi v.v …

Đất đai nguồn cải, tài sản cốđịnh đầu tư cốđịnh, thước đo giàu có quốc gia Đất đai bảo hiểm cho sống, bảo hiểm tài chính, chuyển nhượng cải qua hệ nguồn lực cho mục đích tiêu dùng

Luật đất đai 1993 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: "Đất đai tài ngun quốc gia vơ q giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc phịng Trải qua nhiều hệ, nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệđược vốn đất đai ngày !

người ngày nhận thức hiểu biết khoa học kỹ thuật, khám phá khai thác “kho báu” lịng đất phục vụ mục đích

Đất đai gắn liền với khí hậu, mơi trường phạm vi toàn cầu vùng, miền lãnh thổ Trải qua lịch sử hàng triệu năm trái đất, khí hậu trải qua nhiều biến động nguyên nhân tự nhiên tác động người Trong trình chinh phục cải tạo thiên nhiên, người ngày can thiệp vào trình biến đổi tự nhiên Biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ đến hệ sinh thái đất liền, trồng

Như việc sử dụng hợp lý đất đai ngồi ý nghĩa kinh tế cịn có ý nghĩa bảo vệ, cải tạo biến đổi môi trường Ngày với phát triển khoa học kỹ thuật, người ta ý đến tác động mơi trường q trình hoạt động sản xuất người, sử dụng khai thác đất đai yếu tố vô quan trọng

Trong yếu tố cấu thành môi trường đất đai, nguồn nước, khí hậu, trồng, vật ni, hệ sinh thái v.v đất đai đóng vai trị quan trọng Những biến đổi tiểu khí hậu, phá vỡ hệ sinh thái vùng trái đất tác động ảnh hưởng tự nhiên vai trị người tác động lớn: lụt úng phá rừng, canh tác bất hợp lý v.v Tất làm ảnh hưởng đến môi trường Bởi sử dụng tài nguyên đất tách rời với việc bảo vệ cải tạo môi trường

1.2.2 Những chức chủ yếu đất đai

Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Trong tiến trình lịch sử xã hội lồi người, người đất đai ngày gắn liền chặt chẽ với Đất đai trở thành nguồn cải vô tận người, người dựa vào để tạo nên sản phẩm ni sống Đất đai ln thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống Khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, khơng q trình lao động diễn khơng thể có tồn xã hội loài người Khái niệm vềđất đai gắn liền với nhận thức người giới tự nhiên Đối với người, đất đai có chức chủ yếu sau đây:

•Chức sản xuất

Là sở cho nhiều hệ thống phục vụ sống người, qua trình sản xuất, đất đai cung cấp lương thực, thực phẩm nhiều sản phẩm sinh vật khác cho người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua chăn nuôi gia súc, gia cầm loại thuỷ hải sản

•Chức mơi trường sơng

vật thể sống đất mặt đất •Chức cân sinh thái

Đất đai việc sử dụng nguồn thảm xanh, hình thành thể cân lượng trái đất - phản xạ, hấp thụ chuyển đổi lượng phóng xạ từ mặt trời tuần hồn khí địa cầu

•Chức tàng trữ cung cấp nguồn nước

Đất đai kho tàng trữ nước mặt nước ngầm vơ tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hồn nước tự nhiên có vai trị điều tiết nước to lớn

•Chức dự trữ

Đất đai kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho nhu cầu sử dụng người

• Chức không gian sống

Đất đai có chức tiếp thu, gạn lọc, mơi trường đệm làm thay đổi hình thái, tính chất chất thải độc hại

•Chức bảo tồn, bảo tàng lịch sử

Đất đai trung gian để bảo vệ, bảo tồn chứng lịch sử, văn hố lồi người, nguồn thơng tin điều kiện khí hậu, thời tiết khứ việc sử dụng đất đai q khứ

•Chức trật mang sư sơng

Đất đai cung cấp không gian cho chuyển vận người, cho đầu tư, sản xuất cho dịch chuyển động vật, thực vật vùng khác hệ sinh thái tự nhiên

•Chức phân dị lãnh thổ

sự thích hợp đất đai chức chủ yếu nói thể khác biệt vùng khác lãnh thổ quốc gia nói riêng tồn trái đất nói chung Mỗi phần lãnh thổ mang đặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội đặc thù

1.2.3 Vai trò đất phát triển kinh tế, xã hội 1.2.3.1 Đất đai tư liệu sản xuất

Trong số điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất đời sống người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, lòng đất, rừng mặt nước chiếm vị trí đặc biệt Đất điều kiện tảng tự nhiên trình sản xuất

và ý nghĩa đất sản xuất xã hội, Mác khẳng định: “Lao động nguồn sinh cải vật chất giá ta tiêu thụ - William Petti nói - Lao động cha của cải vật chất, đất mẹ” Chúng ta biết rằng, khơng có đất khơng thể có sản xuất, khơng có tồn người Đất sản phẩm tự nhiên, xuất trước người tồn ý muốn người Đất tồn vật thể lịch sử - tự nhiên không phụ thuộc vào hình thái kinh tế - xã hội Để thực q trình lao động cần phải có đủ yếu tố:

- Hoạt động hữu ích người: Chính lao động hay người có khả sản xuất, có kỹ lao động biết sử dụng công cụ, phương tiện lao động để sản xuất cải vật chất;

- Đối tượng lao động: Là đối tượng để lao động tác động lên trình lao động;

Tư liệu lao động: Là công cụ hay phương tiện lao động lao động sử dụng để tác động lên đối tượng lao động

Như vậy, trình lao động bắt đầu hồn thiện có người + điều kiện vật chất (bao gồm đối tượng lao động công cụ hay phương tiện lao động

Đất đai điều kiện vật chất chung ngành sản xuất hoạt động người, vừa đối tượng lao động (cho môi trường để tác động như: xây dựng nhà xưởng, bố trí máy móc, làm đất, v.v ), vừa phương tiện lao động (cho công nhân nơi làm việc, dùng để gieo trồng, nuôi gia súc, v.v ) Tuy nhiên, đất đai “tư liệu sản xuất đặc biệt” Nó khác với tư liệu sản xuất khác điểm sau:

- Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn ngồi ý chí nhận thức người; sản phẩm tự nhiên, có trước lao động, điều kiện tự nhiên lao động Chỉ tham gia vào hoạt động sản xuất xã hội, tác động lao động đất đai trở thành tư liệu sản xuất Trong đó, tư liệu sản xuất khác kết lao động có trước người (do người tạo ra)

- Tính hạn chế số lượng: Đất đai tài nguyên hạn chế, diện tích đất (số lượng) bị giới hạn ranh giới đất liền bề mặt địa cầu Các tư liệu sản xuất khác tăng số lượng, chế tạo lại tuỳ theo nhu cầu xã hội

- Tính khơng đồng nhất: Đất đai khơng đồng chất lượng, hàm lượng chất dinh dưỡng, tính chất lý, hố, v.v đất (quyết định yếu tố hình thành đất chế độ sử dụng đất khác nhau) Các tư liệu sản xuất khác đồng chất lượng, quy cách, tiêu chuẩn (mang tính tương đối quy trình cơng nghệ định)

thểđược thay tư liệu sản xuất khác hoàn thiện hơn, có hiệu kinh tế - Tính cố định vị trí: Đất đai hồn tồn cố định vị trí sử dụng (khi sử dụng khơng thể di chuyển từ chỗ sang chỗ khác) Các tư liệu sản xuất khác sử dụng chỗ, nơi, di chuyển khoảng cách khác tùy theo cần thiết

- Tính vĩnh cửu (khả tăng tính chất sản xuất): Đất đai tư liệu sản xuất vĩnh cửu (không lệ thuộc vào tác động phá hoại thời gian) Nếu biết sử dụng hợp lý đặc biệt sản xuất nông - lâm nghiệp, đất không bị phá hỏng, ngược lại tăng tính chất sản xuất (độ phì nhiêu) hiệu sử dụng đất Khả tăng sức sản xuất đất tuỳ thuộc vào phương thức sử dụng tính chất có giá trị đặc biệt, khơng tư liệu sản xuất có Các tư liệu sản xuất khác bị hư hỏng dần, hiệu ích sử dụng giảm cuối bị loại khỏi q trình sản xuất

Có thể nói, đất đai tư liệu sản xuất quan trọng người Sự quan tâm ý mức việc quản lý sử dụng đất đai làm cho sản lượng thu từ mảnh đất không ngừng tăng lên

1.2.3.2 Vai trị đặc biệt của đất nơng nghiệp

Đất đai điều kiện vật chất cần thiết cho tồn ngành sản xuất Đất cần cho công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, v.v Nhưng ngành, đất có vai trị khơng giống

Trong ngành phi nơng nghiệp, đất đai giữ vai trị thụ động với chức sở khơng gian vị trí để hồn thiện q trình lao động, kho tàng dự trữ lịng đất (các ngành khai khống) Q trình sản xuất sản phẩm tạo khơng phụ thuộc vào đặc điểm độ phì nhiêu đất, chất lượng thảm thực vật tính chất tự nhiên có sẵn đất

Riêng nơng nghiệp đất có vai trị khác hẳn Với nơng nghiệp, đất không sở không gian, không điều kiện vật chất cần thiết cho tồn ngành sản xuất này, mà đất yếu tố tích cực sản xuất Q trình sản xuất nơng nghiệp có liên quan chặt chẽ với đất, phụ thuộc nhiều vào độ phì nhiêu đất, phụ thuộc vào q trình sinh học tự nhiên Trong nơng nghiệp, ngồi vai trị sở khơng gian, đất cịn có hai chức đặc biệt quan trọng:

- Đất đối tượng chịu tác động trực tiếp người trình sản xuất;

Chính vậy, phải nói đất đai tư liệu sản xuất chủ yếu đặc biệt nông nghiệp

1.2.3.3 Đất đai đối với sự phát triển ngành kinh tế

Đất đai tham gia vào tất ngành sản xuất vật chất xã hội tư liệu sản xuất đặc biệt Tuy nhiên ngành cụ thể kinh tế quốc dân, đất đai có vị trí vai trị khác

Trong ngành cơng nghiệp (trừ ngành khai khống), đất đai làm tảng, làm sở, làm địa điểm để tiến hành thao tác, hoạt động sản xuất kinh doanh

Muốn xây đựng nhà máy, trước hết phải có địa điểm, diện tích đất đai định, nơi xây dựng nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường xá lại nội v.v Tất cần thiết trước tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh

Sự phát triển nhanh chóng ngành cơng nghiệp địi hỏi mở rộng qui mơ xây dựng, nhà máy tăng lên làm tăng số lượng diện tích đất đai dành cho yêu cầu

Cùng với phát triển nhanh chóng ngành cơng nghiệp phát triển ngành xây dựng, cơng trình dân cư phát triển địi hỏi xây dựng nhà hình thành thị, khu dân cư Những yêu cầu ngày tăng lên làm cho nhu cầu đất đai dành cho ngành tăng lên

Trong nơng nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng, yếu tố hàng đầu ngành sản xuất Đất đai không chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà nguồn thức ăn cho trồng Mọi tác động người vào trồng dựa vào đất đai thông qua đất đai Đất đai sử dụng nông nghiệp gọi ruộng đất

Trong nông nghiệp, ruộng đất tư liệu sản xuất chủ yếu đặc biệt thay thếđược Ruộng đất vừa đối tượng lao động, vừa tư liệu lao động

Hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc biệt ngành trồng trọt, trình tác động người vào ruộng đất (như cày bừa, bón phân v.v ) nhằm thay đổi chất lượng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho trồng sinh trưởng phát triển, tức trình biến ruộng đất màu mỡ thành ruộng đất màu mỡ Trong q trình ruộng đất đóng vai trò đối tượng lao động Mặt khác người sử dụng đất đai công cụđể tác động lên trồng, thơng qua làm

tăng độ màu mỡ đất nhằm thu sản phẩm nhiều Trong q trình này, ruộng đất đóng vai trò tư liệu lao động

1.3 ĐẶC ĐIỂM ĐẤT ĐAI VÀ Ý NGHĨA KINH TẾ ĐỐI VỚI VIỆC SỬ DỤNG TÀI NGUYÊN ĐẤT

1.3.1 Đặc tính khơng thể sản sinh có khả tái tạo đất đai

Đất đai có vị trí cố định khơng di chuyển được, với số lượng có hạn phạm vi tồn cầu phạm vi quốc gia Tính cốđịnh khơng thể di chuyển từ vị trí sang vị trí khác đất đai đồng thời qui định tính giới hạn quy mô theo không gian gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối (nguồn gốc hình thành, khí hậu, sinh thái với tác động khác thiên nhiên) Vị trí đất đai có ý nghĩa lớn mặt kinh tế trình khai thác sử dụng đất Những đất đai gần đô thị, đường giao thông, khu dân cưđược khai thác sử dụng triệt để đất đai vùng xa xôi, hẻo lánh, có giá trị sử dụng giá trị lớn Đất đai sản sinh thông qua sản xuất

Độ phì thuộc tính tự nhiên đất yếu tố định chất lượng đất Độ phì đặc trưng chất gắn liền với đất, thể khả cung cấp thức ăn, nước cho trồng trình sinh trưởng phát triển Khả phục hồi tái tạo đất khả phục hồi tái tạo độ phì thơng qua tự nhiên tác động người Tuỳ theo mục đích sử dụng mà độ phì đất có vai trị khác Chẳng hạn, nơng nghiệp độ phì hay độ màu mỡ đất có vai trị quan trọng, định việc tăng suất sản lượng trồng Việc sử dụng khai thác đất nông nghiệp phải bảo đảm nguyên tắc không ngừng cải tạo nâng cao độ phì

Đất đai dùng để canh tác có khả tạo khối lượng lương thực lớn để trì sống người lao động “Đất, hầu hết tình huống, sản sinh lượng lương thực nhiều so với số lượng đủ để trì sống người lao động” (A đam Smith - Của cải dân tộc - Nhà xuất Giáo dục, Hà Nội, 1997)

Tính hai mặt đất đai (khơng thể sản sinh có khả tái tạo) có ý nghĩa quan trọng trình sử dụng đất Một mặt, phải tiết kiệm đất đai, xem xét kỹ lưỡng bố trí sử dụng loại đất Mặt khác phải ý ứng dụng tiến kỹ thuật để tăng khả phục hồi tái tạo đất đai

1.3.2 Đất dai tư liệu sản xuất đặc biệt gắn liền với hoạt động sản xuất con người

cho đất đai sản phẩm tự nhiên trở thành sản phẩm lao động “Tuy có thuộc tính tự nhiên đám đất canh tác có giá trị lớn đám đất bỏ hoang” (C.Mac, Ănghen toàn tập - tập 25 phần II, Nhà xuất Chính trị quốc gia, 1994)

Con người không tạo đất đai, lao động (lao động sống lao động vật hoá) mà cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt tăng suất sử dụng ruộng đất

“Tư có thểđược cốđịnh vào đất, bỏ vào ruộng đất, thời gian tương đối ngắn, trường hợp cải tạo thuộc tính hố học, áp dụng phân bón cốđịnh thời gian dài hơn, trường hợp xây dựng kênh đào tiêu nước, hệ thống tưới nước, san mặt đất, xây dựng kiến trúc dùng vào việc kinh doanh nơi khác, gọi tư sáp nhập vào ruộng đất lang – capital” (ruộng đất - tư bản)

Trong điều kiện sản xuất tư chủ nghĩa, đầu tư vào ruộng đất biến ruộng đất thành tư (Tư ruộng đất) ruộng đất trở thành quan hệ kinh tế - xã hội Trong xã hội có giai cấp, quan hệ ngày phát triển làm sâu sắc thêm mâu thuẫn xã hội

Trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng hình thành thị trường đất đai

1.3.3 đặc điểm chiếm hữu sở hữu đất đai

Từ xa xưa, lồi người cịn sống thành bầy đàn, người chuyển từ săn bắn sang trồng đất đai chiếm trở thành sở hữu chung cộng đồng

Cùng với tiến trình phát triển xã hội loài người, chếđộ sở hữu chiếm hữu đất đai phát triển theo nhiều kiểu khác Tuy nhiên “Sở hữu ruộng đất khác với hình thái sở hữu khác chỗ là, đến trình độ phát triển kinh tế định, trở nên thừa có hại, xét quan điểm phương thức tư chủ nghĩa” (Mac- Ănghen toàn tập, tập 25 phần II, Nhà xuất Chính trị quốc gia, 1994) Chếđộ chiếm hữu ruộng đất biến quyền sở hữu đất đai thành sở hữu tư nhân trình phát triển lâu dài, gắn liền với lịch sử vùng trái đất hay quốc gia

trong tay nhóm nhỏ địa chủ có quyền

Quyền sở hữu đất đai không đem lại lợi ích kinh tế mà quan trọng cịn đem lại địa vị xã hội quyền lực trị Trong chếđộ sở hữu tư nhân ruộng đất nắm nhiều ruộng đất khơng kẻđó giàu có mà cịn người có uy lực trị

Những người khơng có đất trở thành kẻ làm th, sống bấp bênh phụ thuộc Duy trì chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất dẫn đến ruộng đất tập trung tay số người, nhóm người tầng lớp xã hội, đại phận làm ruộng trực tiếp khơng có ruộng, trở thành người làm th Đồng thời chếđộ sở hữu tư nhân ruộng đất dẫn đến việc tách người làm ruộng khỏi điều kiện sống làm việc họ, tức tách người lao động với đối tượng lao động tư liệu sản xuất

Một hậu khác chếđộ sở hữu tư nhân ruộng đất tạo lớp người nông thôn - lớp người cho vay nặng lãi Lớp người thường đặc trưng cho chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất châu - nơi kết hợp chế độ ruộng đất truyền thống trước thực dân hoá châu âu chếđộ ruộng đất với sách thực dân hố châu âu Tức sở hữu ruộng đất cộng đồng làng xã với chế độ sở hữu ruộng đất phong kiến - tư

Từ nông nghiệp tự cung tự cấp, sản xuất đủ sống đến nơng nghiệp thương mại hố, vai trị tầng lớp người cho vay nặng lãi thay đổi cách

Hoạt động cho vay nặng lãi từ chỗ cung cấp cho người nông dân khoản tiền hạn chếđể vượt qua khó khăn sống mà thường trả vật với lãi cao cao, đến việc cung cấp tiền cho người nông dân không hạn chế nhu cầu chuyển đổi trồng đầu tưđầu vào sản xuất Thường người cho vay nặng lãi quan tâm đến việc chiếm đất người nông dân họ không trả nợ lãi suất cao họ bị quyền sử dụng mảnh đất Từđó, người cho vay nặng lãi trở thành kẻđầu ruộng đất để bán cho địa chủ kếch sù giàu có họ trở thành địa chủ lực nông thôn xã hội Tất yếu dẫn đến địa vị xã hội nông dân bị hạ thấp

Cùng với q trình thương mại hố nông nghiệp, việc chia nhỏ đất đai quyền sở hữu tư nhân đất đai tất yếu dẫn đến q trình bần hố nơng dân, làm tổn thương đến kinh tế làm đất đai đại phận nông dân, tập trung vào tay sốđịa chủ giàu có đầy quyền lực

Cùng với phát triển lịch sử, chếđộ phong kiến hình thành chế độ sở hữu tư nhân bắt đầu xuất Song nhìn chung thời gian dài suốt hàng trăm năm chế độ phong kiến kết hợp với chế độ thuộc địa thực dân pháp, chế độ sở hữu ruộng đất nước ta gồm hai loại song song tồn tại: sở hữu Nhà nước sở hữu tư nhân Tuỳ theo thời kỳ lịch sử khác mà biểu quyền sở hữu khác diễn nhiều hình thức khác

Vào thời kỳ cực thịnh chếđộ phong kiến Việt Nam (thế kỷ X- XV) ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước chiếm đại phận “Đất vua, chùa làng” Bao gồm ruộng làng xã, ruộng quốc khố, ruộng phong cấp

Ruộng làng xã ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước thường giao cho làng xã quản lý làng xã đứng phân chia cho nông dân cày cấy Người nông dân cấy ruộng công làng xã phải nộp tô, lao dịch, binh dịch Ruộng đất công làng xã trở thành nguồn thu chủ yếu nhà nước phong kiến Nhà nước phân chia hạng ruộng đất định mức tô phải nộp cho hạng ruộng đất làng xã cho nông dân cày cấy

Một số triều đại phong kiến cho phép bán ruộng công thành ruộng tư (đời nhà Trần, 1254) Như đời nhà Trần chuyển quyền sở hữu Nhà nước sang quyền sở hữu tư nhân Thời hậu Lê (thế kỷ XV) cho phép biến quyền chiếm hữu lâu dài thành sở hữu, khiến cho tình trạng “chiếm cơng vi tư” nảy nở

Chếđộ phong kiến ngày phát triển Nhà nước ngày tham gia trực tiếp vào việc phân chia ruộng cơng làng xã Với sách “quân điền” thời nhà Lê (1429), chếđộ phong kiến nhà Lê huỷ bỏ quyền tự trị ruộng đất làng xã Ruộng đất công làng xã Nhà nước dùng để ban thưởng cho quan lại quý tộc hay người có cơng với Nhà nước

Như ruộng cơng làng xã có xu hướng giảm có ưu tồn bộđất đai nước hình thức sở hữu Nhà nước

Ruộng quốc khố ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà nước trực tiếp quản lý Nguồn ruộng quốc khố tịch thu từ trang trại, đồn điền địa chủ quan lại người Hán, khai hoang mà có Hoa lợi ruộng quốc khố thường dùng vào việc cứu tế sửa sang lăng tẩm, đền đài Lực lượng lao động chủ yếu làm ruộng

quốc khố tù nhân chiến tù Tô ruộng quốc khố thường cao tô ruộng làng xã Thường tô ruộng làng xã dân làng xã cày cấy 117 tô ruộng quốc khố

Bên cạnh ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước cịn có ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân Đó ruộng đất địa chủ hay nông dân tự canh tác, ruộng đất địa chủ chủ yếu Xu hướng ruộng đất sở hữu tư nhân ngày tăng phân hoá giai cấp, “chiếm công vi tư”, Nhà nước cho bán ruộng công làm ruộng tư

Từ thời nhà Lý năm 1135 ruộng đất tư thừa nhận mặt pháp lý Đời nhà Trần (thế kỷ XV) có nhiều sách khuyến khích phát triển mở rộng ruộng đất sở hữu tư nhân sách thuế - thuế ruộng tư 1130 thuế ruộng công Chiếm công vi tư, cho bán ruộng công thành ruộng tư

Ngày Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định “Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý” Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan nhà nước, tổ chức trị - xã hội (gọi chung tổ chức), hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất ”(điều 1, Luật đất đai năm 1993)

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước người đại diện Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai theo mục đích quy định Người sử dụng ruộng đất phải đóng thuế cho Nhà nước Nhà nước cho thuê đất người thuê đất phải trả tiền thuê đất thời hạn thuê

1.3.4 Tính đa dạng phong phú đất đai

Tính đa dạng phong phú đất đai trước hết đặc tính tự nhiên đất đai phân bố cố định vùng lãnh thổ định gắn liền với điều kiện hình thành đất định, mặt khác cịn u cầu đặc điểm, mục đích sử dụng loại đất khác Một loại đất sử dụng theo nhiều mục đích khác

Đặc điểm đất đai đòi hỏi người sử dụng đất đai phải biết khai thác triệt để lợi loại đất cách tiết kiệm có hiệu vùng lãnh thổ Để làm điều phải xây dựng quy hoạch tổng thể chi tiết sử dụng đất đai phạm vi nước vùng lãnh thổ

1 QŨY ĐẤT ĐAI, TÀI NGUYÊN ĐẤT THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM 1.4.1 Khái niệm hình thành quỹđất

Quỹ đất tồn diện tích đất đai loại quốc gia, vùng hay địa phương, loại đất theo mục đích sử dụng Quỹđất có thểđược tính cho tồn hay tính cho đầu người Có thể xem xét cấu quỹ đất loại sử dụng theo mục đích Quỹ đất quốc gia hay địa phương thường cố định việc tăng thêm hạn chế Quỹ đất tính đầu người thường thay đổi theo xu hướng giảm bớt đất đai khơng sản sinh dân số lại tăng

trong xã hội

Quỹđất đai hình thành cách tự nhiên gắn liền với trình hình thành đất, với lịch sử lâu đời trình sử dụng đất người Quỹ đất phân bố cách tự nhiên gắn liền với phân bố vùng lãnh thổ Mặt khác trình sử dụng đất, nhu cầu sử dụng khác nhau, quỹ đất hình thành người nhằm điều hồ bố trí lại đất đai theo mục đích sử dụng

Ví dụ nhu cầu xây dựng sở hạ tầng, phát triển khu công nghiệp, đô thị tăng lên, người có thểđiều chỉnh, giảm bớt diện tích quỹđất khác quỹđất nông nghiệp để tăng thêm quỹđất cho loại nhu cầu Sự thay đổi cấu quỹđất tổng thể quỹđất tự nhiên có ý nghĩa quan trọng, nói lên xu phát triển đất nước trình phát triển kinh tế xã hội, đồng thời thể trình độ phát triển khoa học kỹ thuật việc ứng dụng chúng vào sản xuất, đặc biệt thay đổi sản xuất nông nghiệp

1.4.2 Vài nét chung vềđất giới

Trái đất chúng ta, với tổng diện tích bề mặt 510 triệu km2 đại dương chiếm 361 triệu km2 (71%), cịn lại diện tích lục địa chiếm 149 triệu km2 (29%) Bắc bán cầu có diện tích đất liền lớn nhiều so với Nam bán cầu

Sự thay đổi khí hậu, thảm thực vật, đá mẹ, địa hình tuổi đất Trái đất nguyên nhân hình thành nhiều loại đất khác màu sắc, độ dày đất, độ chua nhiều tính chất khác Nhìn chung, giới có nhóm đất phổ biến Những vùng có khí hậu lạnh, lượng mưa dồi điều kiện thoát nước tết có nhóm đất.podzol

- Những vùng khí hậu ơn hịa với rừng rụng theo mùa có nhóm đất alfisols, đất có màu nâu xám

- Những vùng có khí hậu ơn hịa đồng cỏ bán khơ hạn hình thành nhóm đất đen giàu mùn, đất có tầng dày màu đen

- Nhóm đất khơ hạn (aridosols) phát triển vùng khô hạn Bắc Mỹ, Nam Mỹ Châu Phi, nơi gần hoang mạc hoang mạc Nhóm đất xấu, để chăn nuôi phát triển nông nghiệp có nguồn nước tưới

- Ở vùng nhiệt đới nhiệt đới với lượng mưa phong phú, có nhóm đất đỏ (oxisols) nghèo chất dinh dưỡng

Tỷ lệ phần trăm (%) loại đất thể bảng 1.1

Số liệu bảng cho thấy, loại đất thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp đất phù sa, đất nâu rừng chiếm 12,6% Những loại đất xấu (4 loại đầu) chiếm tới 40,5%

- 20% diện tích đất lục địa vùng có nhiệt độ lạnh (< 50C) - 20% diện tích đất lục địa hoang mạc sa mạc

- 20% diện tích đất vùng dốc - 20% diện tích đất vùng q khơ hạn - 10% diện tích đất lục địa canh tác

Bảng 1.1 Tỷ lệ % diện tích loại đất giới Loại đất Tỷ lệ %

Tuyết, băng, hồ 11,0 Đất hoang mạc 8,7

Đất núi 16,3

Đất tài nguyên 4,0

Đất podzol 9,2

Đất nâu rừng 3,5

Đất đỏ (laterit) 17,0

Đất đen 5,2 Đất màu hạt dẻ 8,6

Đất xám 9,4

Đất phù sa 3,9

(Nguồn: FAO, 1990)

Đất giới song chúng lại phân bố không đồng hậu nước khác

Bảng 1.2 Diện tích đất đai phân bố theo bề mặt trái đất Đất liền Diện tích (km2)

Châu Âu 9.671.000

Châu Á 42.275.000

Châu Phi 29.813.000

Châu Úc 7.965.000

Nam Mỹ 17.976.000

Bắc Mỹ 20.443.000

Châu Nam Cực 11.105.000 (Nguồn: Lê Huy Bá, 2002)

Hiện toàn bộđất đai tốt giới bị người tác động vào

Diện tích đất canh tác giới chiếm 10% tổng diện tích đất tự nhiên (khoảng 1500 triệu ha), FAO đánh giá là:

Đất có suất cao: 14% Đất có suất trung bình: 28%

Đất có suất thấp: 58%

Bảng 1.3 Các loại đất không sử dụng cho nông nghiệp

Loại đất Diện tích (tỉ ha) % so với đất tự nhiên ( % )

Đất dốc 2,682 18

Đất khô 2,533 17

Đất lạnh 2,235 15

Đất đóng băng 1,490 10

Đất nóng 1,341

Đất nghèo dinh dưỡng 0,745

Đất lầy 0,596

(Nguồn: P Bllringh)

Nguồn tài nguyên đất giới hàng năm bị giảm số lượng chất lượng, đặc biệt đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng cho mục đích khác (chủ yếu đùng cho xây dựng) Xã hội phát triển ngày cao, nhu cầu xây dựng ngày lớn Người ta ước tính người cần 0,1 đất làm chỗở nhu cầu văn hố, giao thơng, v.v số lượng người tăng lên dẫn đến hàng năm giới khoảng triệu đất nông nghiệp chuyển sang xây dựng Đất nông nghiệp cịn xói mịn, nhiễm mặn, nhiễm khác, v.v khoảng triệu Như vậy, năm nhân loại 12 triệu đất nông nghiệp

Những đất lại bị giảm sút chất lượng nhiều ngun nhân xói mịn, rửa trôi, đặc biệt vùng nhiệt đới ẩm mưa lớn vơi đất dốc, đất năm từ 100 - 150 đất Ngoài cịn nhiều ngun nhân khác như: Khơ hạn, chất thải rắn lỏng, bụi, v.v làm cho đất bị nhiễm thối hóa Bên cạnh đó, tình trạng kết von, đá ong hố, hoang mạc hóa, v.v ngày gia tăng Song song với việc đất nơng nghiệp ngày bị xấu bùng nổ dân số giới ngày báo động Dân số giới năm tăng từ 80 - 85 triệu người Với suất nay, người cần 0,2 - 0,4 đất nông nghiệp đủ lương thực thực phẩm Muốn nuôi sống 80 - 100 triệu người dân tăng/năm cần phải khai hoang 20 - 30 triệu đất năm Như muốn đất nông nghiệp khỏi hàng năm phải khai hoang mở rộng diện tích từ 30 - 40 triệu Song tiềm đất nông nghiệp giới có hạn Theo nhiều nhà khoa học tính tốn, 3,2 tỷ đất trái đất khai thác 1,5 tỷ ha, 1,7 tỷ với tốc độ khai thác 40 triệu ha/năm cịn 40 năm khơng có đất để khai hoang mở rộng diện tích Hơn nữa, việc khai hoang có số trở ngại lớn như:

+ Phải có nguồn vốn lớn

+ Những vùng đất khai hoang vùng dân nên hạn chế lực lượng lao động

Như việc cần quan tâm sử dụng tài nguyên đất cho thực hợp lý để giải mâu thuẫn đất việc tăng dân số Hiện có hướng thâm canh tăng suất nâng cao hệ số sử dụng đất coi có hiệu Gần đây, nhờ có biện pháp kỹ thuật tiên tiến, người làm tăng suất gấp - lần suất cũ Tuy nhiên, có khó khăn cần phải quan tâm giải là:

+ Đất thối hố xói mịn, rửa trơi, bón nhiều phân hố học thuốc phòng trừ sâu bệnh, cỏ dại, v.v

+ Giá thành nông sản ngày cao Người ta tổng kết muốn tăng suất lần phải tăng chi phí máy kéo lần, phân hố học lần, thuốc trừ sâu, bệnh cỏ dại 10 lần

1.4.3 Khái quát tài nguyên đất Việt Nam

tác lại thiếu đồng - nơi đất đai khai phá từ lâu, thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp quỹ đất lại khan mật độ dân số đông ngày tăng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh khơng có đất khai phá để bổ sung

Từ trước năm 1990, đất nông nghiệp không tăng, chênh lệch từ 6.933.400 (năm 1980) đến 6.993.200 (năm 1990) Tuy nhiên, sau năm 1990, diện tích đất nơng nghiệp gia tăng đáng kể Trong đó, đất lâm nghiệp có chiều hướng giảm dần, vào thời kỳ 1980-1985 Đây thời kỳ công khai hoang diễn mạnh mẽ Sau đó, diện tích đất lâm nghiệp tăng lên có sựđầu tư trồng rừng, khôi phục bảo vệ tài nguyên rừng

Bảng 1.4 Các loại hình sử dụng đất Năm

Đối tượng 1980 1985 1990 1994 2000 2001 2003

Đất nông nghiệp 6.933,4 6.944,2 6.933,2 7.367,2 9.345,3 9.382,5 9.531,8

Đất lâm nghiệp 11.866,8 9.641,7 9.395,2 9.915,1 11.575,4 11.823,8 12.402,2

Đất chuyên dùng 718,8 766,8 972,2 122,1 1.532,8 1.568,3 1.669,6

Đất khu dân cư 702,0 855,7 817,8 717,5 443,2 477,7 440,6

Đất chưa sử dụng 12.967,9 14.827,7 14.924,9 13.982,3 10 027,2 9.672,4 8.867,4

(Nguồn: Niên giám thống kê năm)

Diện tích đất chưa sử dụng có tất vùng kinh tế - sinh thái đất nước, tập trung nhiều miền núi trung du Bắc Tây Nguyên Đây hai vùng có mật độ dân cư thấp Ngồi cịn có vùng Dun hải miền Trung Khu Bốn cũ Đất chưa sử dụng phần lớn đất rừng đồi núi trọc, điều kiện sản xuất khó khăn Bởi việc khai thác đất đai các' vùng có ý nghĩa mặt kinh tế xã hội to lớn phạm vi nước, địi hỏi phải có đầu tư lớn, kể việc xây dựng sở hạ tầng để hình thành vùng kinh tế

1.5 SỰ CẦN THIẾT CỦA KHOA HỌC KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ NHƯNG VẤN ĐỀĐẶT RA

1.5.1 Vị trí mơn khoa học kinh tế tài ngun đất

Đất đai bị giới hạn bề mặt địa cầu lãnh thổ quốc gia Đất đai không phục vụ cho nhu cầu sản xuất nơng lâm nghiệp mà cịn phục vụ cho tất ngành khác kinh tế quốc dân như: xây dựng, giao thông, thuỷ lợi, khai khống, quốc phịng nhà kể nhu cầu thị hố

gần 80% phục vụ cho mục đích người Đất canh tác để sản xuất nông lâm nghiệp khoảng 27% đất tự nhiên

Sự hạn hẹp bề mặt diện tích đất đai, với hạn chế việc khai thác tiềm đất đai tiến kỹ thuật việc ứng dụng chúng vào khai thác đất đòi hỏi người phải biết tính tốn, đánh giá đầy đủ vềđất đai khơng mặt kỹ thuật mà mặt kinh tế đất đai

Mặt khác dân số ngày tăng, kinh tế- xã hội ngày phát triển, nhu cầu vềđất đai ngày tăng lên Đất đai để sản xuất nông nghiệp, trực tiếp tạo sản phẩm ni sống người ngày có xu hướng giảm sút, nhu cầu đất đai cho ngành khác lại tăng lên xây dựng, giao thơng, nhà q trình thị hoá tăng lên làm cho đất đai phi sản xuất nông nghiệp tăng lên

Đất đai lại đa dạng phong phú, sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, nhiều ngành nghề khác Đất đai màu mỡ để trồng trọt canh tác nhiều Những khu vực đất đai thuận lợi dễ khai thác khai thác Những vùng đất đai khó khăn chưa khai thác cho sản xuất thường gặp trở ngại kỹ thuật khả kinh tế, điều kiện khác để khai thác sử dụng chúng

Những bất cập cung - cầu đất đai nói đặt cho người bách cần giải Trên phạm vi quốc gia, diện tích đất đai bị hạn hẹp Như cần phải làm để khai thác sử dụng có hiệu nguồn tài nguyên thiên nhiên này, để vừa cải tạo bồi dưỡng đất vừa bảo vệ môi trường sinh thái phạm vi quốc gia tiểu vùng lãnh thổ quốc gia ,

Khoa học kinh tế tài ngun đất đóng vai trị xứng đáng hệ thống khoa học kinh tế tài nguyên đất đai chiếm vị trí quan trọng giàu có làm tăng nguồn cải xã hội quốc gia

1.5.2 Đối tượng, nhiệm vụ phạm vi nghiên cứu môn học kinh tếđất Đất đai phạm vi lãnh thổ quốc gia vô rộng lớn Đất đai bao gồm phần bề mặt phần bề sâu lòng đất Bề sâu lịng đất khống sản khai thác chưa khai thác Khoa học kinh tếđất nghiên cứu phần bề mặt đất (bao gồm phần mặt nước) đã, sẽđược sử dụng khai thác Chúng có liên hệđến phần bề sâu lòng đất

Như bề mặt đất đai loại đất đai đã, sử dụng đối tượng nghiên cứu trực tiếp khoa học kinh tếđất

Từ vị trí vai trị ý nghĩa khoa học kinh tế đất, việc nghiên cứu mơn học có mục đích nhiệm vụ sau đây:

đề địa tô giá ruộng đất Mơ hình ba mặt sử dụng đất, lợi so sánh, chi phí hội sử dụng đất Quy luật cung, cầu thị trường nhà đất Vấn đề quan hệ đất đai mơi trường Việc nghiên cứu tính quy luật chung sử dụng đất cần thiết nhằm trang bị kiến thức chung kinh tếđất từđó giúp ta tìm tính quy luật việc sử dụng đất có hiệu

- Nghiên cứu xu thế, quy luật vận động loại đất đai sử dụng phạm vi quốc gia vùng lãnh thổ

- Tìm phương hướng, giải pháp sử dụng có hiệu loại đất đai

1.5.3 Phương pháp nghiên cứu khoa học kinh tế tài nguyên đất

Phương pháp vật biện chứng vật lịch sử phương pháp khoa học chung cho khoa học Vì khoa học kinh tế tài nguyên đất sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm sở tảng phương pháp luận nghiên cứu

Phương pháp coi tài nguyên đất vật tượng, đối tượng trực tiếp, đặt vận động gắn liền với vận động mơi trường sinh thái, có tác động người Sự tác động người vào việc cải tạo đất chuyển hoá loại đất phải nằm mối quan hệ biện chứng hợp quy luật

Sự biến hoá đất đai, đặc biệt biến hoá mặt sử dụng thay đổi chếđộ sở hữu phụ thuộc vào chếđộ xã hội vận động trình lịch sử định

Phương pháp vật biện chứng vật lịch sử nghiên cứu khoa học kinh tế đất phương pháp tư khoa học nhằm tìm tịi rút quy luật trình sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất tuỳ theo điều kiện cụ thể, nơi, lúc

Phương pháp phân tích chi phí lợi ích, phương pháp định lượng v.v

Phương pháp thống kê, phân tổ so sánh sử dụng rộng rãi xuyên suốt trình nghiên cứu khoa học kinh tế tài nguyên đất Phương pháp giúp cho sinh viên nắm số lượng loại đất, biến động chúng mối quan hệ loại đất phạm vi quốc gia vùng Ngồi cịn nhiều phương pháp khác ứng dụng rộng rãi nghiên cứu kinh tếđất

1.5.4 Mối quan hệ khoa học kinh tế tài nguyên đất với môn khoa học khác

trong việc khai thác tiềm Con người ngày phải “biết hơn” nguồn tài nguyên Khoa học kinh tếđất đời nhằm đáp ứng đòi hỏi người, xã hội

Các khoa học đất: Nghiên cứu Sự hình thành, nguồn gốc tính chất đất phân loại đất để người sử dụng đất tốt hơn, bố trí thích hợp với loại đất cho sản phẩm cao

Khoa học kỹ thuật nông nghiệp: Nghiên cứu mối quan hệ tác động yếu tố vật chất đốt phát triển trồng, vật nuôi sản phẩm nhiều tốt mối quan hệ với đất đai môi trường

Các khoa học kinh tế: Nghiên cứu quy luật tính quy luật quan hệ người người trình sản xuất, tức nghiên cứu quan hệ sản xuất mối liên hệ tác động qua lại với lực lượng sản xuất

Chương II

ĐỊA TƠ VÀ CHÍNH SÁCH KIỂM SỐT DÂN SỐ 2.1 ĐỊA TƠ

2.1.1 Bản chất địa tô

Địa tô phạm trù kinh tế gắn liền với chếđộ sở hữu đất đai Chếđộ sở hữu ruộng đất có hình thức sau: sở hữu nhỏ nông dân tự do, sở hữu lớn địa chủ (bao gồm địa chủ xã hội phong kiến địa chủ xã hội tư bản); sở hữu Nhà nước thời đại Trong việc xem xét chất địa tô, lấy sở hữu ruộng đất địa chủ xã hội tư làm tảng xuất phát

Đặc trưng đất đai địa chủ (cả xã hội phong kiến xã hội tư bản) tách rời người sở hữu người sử dụng đất Trong xã hội tư tách rời người sử dụng đất với người lao động trực tiếp hình thành nên nhà tư kinh doanh nơng nghiệp người lao động làm thuê nông nghiệp Trong nông nghiệp xã hội tư tồn giai cấp đối lập có quan hệ chặt chẽ với nhau: địa chủ, chủ tư kinh doanh nơng nghiệp, lao động làm th nơng nghiệp Đó tiền đề phương thức sản xuất tư chủ nghĩa Người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng đất theo ý muốn họ: trực tiếp kinh doanh cho người khác thuê Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất quyền sử dụng ruộng đất tách rời hình thành hai giai cấp đối lập - chủ đất (người sở hữu đất) nhà tư kinh doanh nông nghiệp (người sử dụng đất)

Để sử dụng đất địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư phải trả cho chủđất khoản tiền định theo hợp đồng Số tiền trả thường tính theo năm Đương nhiên số tiền trả hình thành cách khách quan, không phụ thuộc vào ý muốn riêng chủ ruộng hay nhà tư theo mặt chung mức lợi nhuận toàn kinh tế Số tiền trảđó dù trả ruộng đất canh tác đất xây dựng, hầm mỏ, ngư trường, rừng gỗ v.v gọi địa tô (C Mác - Anghen toàn tập, tập 25, phần II, NXB CTQG - Hà NộI, 1994, trang 246) Đó giá trị kinh tế quyền sở hữu đất đai địa chủ Quyền mang lại cho chủ ruộng lợi h cụ thể Như vậy, địa tơ hình thái theo quyền sở hữu ruộng đất thực mặt kinh tế, tức đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất Khoản tiền mà chủ tư phải trả cho chủ ruộng, thực tế dù nhiều hay gọi địa tô Nhưng xét chất kinh tế, nói: địa tơ khoản tiền mà chủ tư phải trả cho chủ ruộng

mặt khác khoản đầu tư vào đất vào tay địa chủ Trên thực tế chủ tư sức bóc lột đất thời hạn hợp đồng hiệu lực, đồng thời địa chủ sức lợi dụng đất để làm giàu

Chủ tư bản, tiền thuê đất để sử dụng đất, phải đầu tư tư vào đất để sản xuất: “Tư có thểđược cốđịnh vào đất, bỏ vào ruộng đất thời gian tương đối ngắn trường hợp cải tạo thuộc tính hố học sử dụng phân hố học v.v cốđịnh thời gian dài hơn, trường hợp xây dựng kênh đào tiêu nước, hệ thống tưới nước, san mặt đất, xây dựng kiến trúc dùng việc kinh doanh v.v ” (C Mác - Anghen toàn tập, tập 25, phần II, NXB CTQG - Hà NộI, 1994 trang 246) Những phần đầu tư cốđịnh vào đất làm cho đất cải thiện hơn, làm tăng suất sử dụng ruộng đất, làm cho ruộng đất từ chỗ vật chất đơn trở thành ruộng đất - tư Đó cơng lao nhà tư kinh doanh nông nghiệp, địa chủ Trong thời hạn hợp đồng th đất kết thuộc nhà tư Nhưng hết hạn thuê đất kết quảđó thuộc chủđất, trở thành thuộc tính đất địa chủ sang hợp đồng địa chủ tính thêm vào đỉa tơi phần sinh lời tư đầu tư trước Bằng cách địa tơ ngày lớn lên Địa chủ thu lợi thành phát triển xã hội mang lại - tiến khoa học công nghệ nông nghiệp mà ông ta chút cơng lao để tạo Xu vận động địa tơ chứng tỏđịa chủđã ngày lợi dụng đất đai để làm giàu, buộc nhà tư kinh doanh nơng nghiệp hạn chế khoản đầu tư vào đất mà họ không khai thác hết thời hạn hợp đồng Đó hạn chế lớn kiểu kinh doanh tư chủ nghĩa nông nghiệp

Địa tô tư chủ nghĩa phận lợi nhuận siêu ngạch công nhân làm thuê nông nghiệp tạo (tức phận giá trị thặng dư sau trừ lợi nhuận bình quân tư đầu tư vào nông nghiệp) nhà tư thuê đất nộp cho người sở hữu ruộng đất

Vấn đề đặt nhà tư kinh doanh nông nghiệp lấy tiền từ nguồn thu để trả tiền thuê ruộng - địa tô cho chủ ruộng Phải họ phải trích phần lợi nhuận mà họ thu kinh doanh để trả cho chủ ruộng Để trả lời câu hỏi đó, cần nghiên cứu hình thái cụ thể địa tơ

2.1.2 Địa tô chênh lệch

Các ngành kinh tế khác có cấu tạo hữu khác nhau, nghĩa với tổng lượng tư ngành khác lượng lao động sống vận hành lượng lao động vật hố khác Vì tỉ suất giá trị thặng dư với lượng tư thu lượng giá trị thặng dư khác

Trong công nghiệp, lợi nhuận siêu ngạch tượng tạm thời doanh nghiệp, cịn nơng nghiệp tồn tương đối lâu dài, diện tích ruộng đất có hạn hầu hết đất đai trồng trọt bị chiếm dụng, nên tạo thêm ruộng đất tốt gần nơi tiêu thụ cơng nghiệp xây dựng thêm nhà máy đại để cạnh tranh

Khác với công nghiệp, nông nghiệp giá sản xuất chung nông phẩm điều kiện sản xuất xấu định, canh tác ruộng đất tốt trung bình khơng đủ nơng sản phẩm cho nhu cầu xã hội mà phải canh tác ruộng xấu Do đó, giá sản xuất chung nông phẩm phải đảm bảo cho tư đầu tư ruộng đất xấu thu lợi nhuận bình quân

Như vậy, nhà tư kinh doanh ruộng đất tốt ruộng đất trung bình thu lợi nhuận siêu ngạch

Địa tô chênh lệch phần lợi nhuận siêu ngạch ngồi lợi nhuận bình qn thu ruộng đất tết trung bình, chênh lệch giá sản xuất chung nông phẩm định điều kiện sản xuất ruộng đất xấu giá sản xuất cá biệt ruộng đất tết trung bình

Bảng 2.1 : Địa tô chênh lệnh hạng ruộng đất khác Hạng

ruộng đất

Chi phí tư Lợi nhuận bình qn

Tổng số giá sản xuất

Sản lượng (tạ)

Xấu 100 20 120

Trung bình 100 20 120

Tốt 100 20 120

Từ nguyên lý hoạt động quy luật hàng hoá lợi nhuận trên, xem xét thí dụ C Mác để thấy phần giá trị thặng dư nhà tư thuê đất kinh doanh lại rơi vào tay chủ ruộng hình thức địa tơ

ngạch để trả địa tơ cho chủ ruộng Điều cho phép chủ tư thu lợi nhuận theo tỷ suất lợi nhuận bình qn có địa tơ để trả cho chủ ruộng

Vấn đề đặt là: lợi khai thác lại khơng bị bình qn hố để tạo lợi nhuận bình qn ngành đó? Rõ ràng khơng phải nhà tư có lợi đó, mà có số nhà chiếm hữu khu đất có thác nước khai thác lợi đó, số nhà thuê thác nước địa chủ Mặc dù có cạnh tranh tự tư khác tạo thác nước cách phổ biến Do nói tính chất đặc biệt thác nước (một lực lượng tự nhiên) độc chiếm thác nước cản trở bình qn hóa số lượng lợi nhuận cơng xưởng có điều kiện tự nhiên đặc biệt thuận lợi so với điều kiện sản xuất chung phổ biến ngành

Chủ tư phải trả địa tơ cho chủ đất vì, thứ địa chủ có quyền cho phép hay khơng cho phép sử dụng thác nước địa phận ông ta Quyền sở hữu đất đai mặt pháp lý cho phép ông ta cho phép hay không cho phép người khác sử dụng thác nước Nghĩa người sử dụng thác nước phải trả tiền thuê cho chủ đất có thác nước hình thức địa tơ Thứ hai, lợi nhuận siêu ngạch kết việc sử dụng tư điều kiện thuận lợi Chủ tư phải trả địa tô cho chủ đất lợi nhuận siêu ngạch, phần lợi nhuận ông ta không mà thấp chủ tư khác Đó sở kinh tế để chủ tư chấp nhận trả địa tô cho chủđất

Một sốđiều cần đặc biệt ý từ phân tích trên:

Thứ nhất: địa tơ mà chủ tư thuê thác nước trả cho chủđất địa tơ chênh lệch Đó mức chênh lệch giá sản xuất cá biệt tư sử dụng lực lượng tự nhiên bịđộc chiếm với giá chung tư ngành

Thứ hai: địa tơ xuất khơng phải sức sản xuất tư sử dụng, tăng lên cách tuyệt đối Mà lớn cách tương đối kết tư sử dụng điều kiện thuận lợi so với tư sử dụng điều kiện tự nhiên không thuận lợi Bởi lẽ tiến khoa học - công nghệ tăng lên đến trình độ mà hiệu sử dụng nhiên liệu than tiến kịp vượt ưu thác nước khơng cịn lợi nhuận siêu ngạch tư khai thác thác nước khơng cịn địa tơ

Thứ ba: lực lượng tự nhiên thác nước nguồn sinh địa tô, mà sở tự nhiên địa tơ Nói cách khác, vật mang tiềm sinh địa tơ, tạo địa tô

khả chuyển lợi nhuận siêu ngạch từ tay chủ tư sang tay ông ta mà Quyền nguyên nhân làm cho lợi nhuận siêu ngạch chuyển hố thành địa tơ

Tóm lại, địa tơ chênh lệch kết suất khác tư ngang bỏ vào ruộng đất

2.1.2.1 Địa tô chênh lệch I

Như biết, chênh lệch giá sản xuất cá biệt giá sản xuất chung ngành tạo nên lợi nhuận siêu ngạch ngành Trong nơng nghiệp, lợi nhuận siêu ngạch chủ tư kinh doanh đất khác điều kiện cần thiết để làm xuất địa tơ Có nhiều nhân tố làm xuất lợi nhuận siêu ngạch, làm xuất địa tô điều kiện chế độ tư hữu đất đai địa chủ Địa tô chênh lệch hình thành nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên nhưđộ phì tự nhiên, vị trí đất đai v.v gọi địa tô chênh lệch I

Người ta khai thác loại đất nông nghiệp từ đất xấu tới đất tốt ngược lại Điều hồn tồn phụ thuộc vào điều kiện cụ thể nơi, giai đoạn Thông thường người ta khai thác đất tốt trước đất đai khai thác hết để sử dụng vào sản xuất nơng nghiệp tình hình diễn sau:

Do nhu cầu xã hội nông phẩm tăng dần đến mức đủđể có thểđưa loại đất xấu vào sử dụng Nhà tư kinh doanh đất xấu thu lợi nhuận bình quân

Khi đất xấu đưa vào sử dụng, giá nông phẩm thị trường giá giá sản xuất cá biệt đất xấu đưa vào sử dụng loại đất sử dụng trước trở nên có lợi nhuận siêu ngạch đất có địa tơ

Loại đất xấu đưa vào sử dụng khơng có lợi nhuận siêu ngạch khơng có địa tơ, mà có lợi nhuận bình qn Cho đến có đất xấu đưa vào sử dụng theo giá nông phẩm có địa tơ

Để có địa tơ chênh lệch I, cần có điều kiện sau đây:

Thứ nhất: Giá cả sản xuất loại đất xấu xã hội đòi hỏi phải giá sản xuất chung có tác dụng điều tiết thị trường

Thứ hai: Có sự chênh lệch điều kiện tự nhiên đất đai mà chênh lệch phải dẫn đến chênh lệch suất ruộng đất, cho dù chi phí tư ngang

Thứ ba: Vẫn cần có chếđộ tư hữu vềđất đai địa chủ

được lợi nhuận bình quân

Trên thực tế số nơi trình tự khai thác đất từ tốt đến xấu mà ngược lại - từ xấu đến tết Ngay trình tựđó xuất địa tơ chênh lệch I Tuy nhiên hai trình tựđó có số khác biệt

Ở trình tự từ tết đến xấu, đảm bảo lợi ích cho chủ tư kinh doanh đất xấu xã hội cần thiết giá nông sản phẩm phải tăng đến mức đủ cho họ thu lợi nhuận bình quân trình tự từđất xấu đến đất tốt, sựđảm bảo lợi ích giá nông phẩm không giảm tăng cung nhờ sản xuất đất tốt Điều khơng làm giảm khối lượng lợi nhuận nhà tư kinh doanh đất xấu, đồng thời với nhà tư kinh doanh đất tốt sau nộp địa tô thu lợi nhuận bình qn

Khi phân tích q trình xuất địa tô chênh lệch I sử dụng thuật ngữ “giá sản xuất đất xấu xã hội cần thiết” Do nhu cầu xã hội đặc điểm giới hạn đất đai, nên xã hội phải chấp nhận trả giá cho nông phẩm theo giá đắt cần thiết xã hội Điều làm nảy sinh khơng ăn khớp giá sản phẩm cá biệt với giá thị trường

Chính sách kinh tế nơng nghiệp cần xử lý mâu thuẫn 2.1.2.2 Địa tô chênh lệch II

Khác với địa tô chênh lệch I - hình thái địa tơ có sở điều kiện tự nhiên thuận lợi, địa tơ chênh lệch II hình thái địa tơ có sở đầu tư thâm canh nhà tư kinh doanh nông nghiệp, tức khoản đầu tư liên tiếp đám đất mà có

Trong nghiên cứu địa tô chênh lệch II cần lưu ý điểm sau:

Cơ sở xuất phát điểm địa tô chênh lệch II địa tô chênh lệch I Nghĩa địa tô chênh lệch I tiền đề địa tô chênh lệch II, tức canh tác song song lúc đất có độ phì tự nhiên vị trí khác

- Trong địa tơ chênh lệch II, ngồi khác mức độ phì nhiêu cịn cộng thêm khác cách phân phối tư người kinh doanh nông nghiệp Tư bỏ vào ruộng đất lớn, nơng nghiệp phát triển địa tơ tăng lên Tư bỏ vào ruộng đất đem lại khoản địa tô không theo tỷ lệ với lợi nhuận mà tư bỏ Địa tô tăng lên với mức tăng đầu tư Tuy nhiên, để thấy rõ vận động địa tô chênh lệch II mối quan hệ với đầu tư tư phụ thêm nghĩa tăng lên đầu tư phụ thêm vào đất đai làm cho địa tơ tăng lên nào, xem xét trường hợp sau đây:

- Trường hợp : địa tô tăng lên tỷ lệ với mức đầu tư tư phụ thêm Trường hợp diễn khi:

phụ thêm tỷ lệ với lượng tư phụ thêm, nghĩa khối lượng sản xuất tăng thêm tỷ lệ với số lượng tư phụ thêm

+ Khi giá cả sản xuất giảm xuống, mức tư đầu tư phụ thêm đem lại lượng sản phẩm tăng thêm, nghĩa làm cho mức sản xuất tăng dần lên

+ Trong mọi trường hợp giá sản xuất tăng lên đất giữ giá điều tiết khơng thay đổi địa tơ tăng lên tỷ lệ với đầu tư phụ thêm hiệu suất đầu tư lần sau không đổi định hiệu suất đầu tư lần trước giảm, hiệu suất đầu tư lần sau giảm tăng lên

Trường hợp 2: địa tô tăng lên không tỷ lệ với mức tăng đầu tư tư phụ thêm, cao thấp hơn:

+ Tỷ lệ tăng địa tô cao mức tăng tư đầu tư phụ thêm giá sản xuất không thay đổi sản xuất tăng lên, nghĩa với lượng tư đầu tư phụ thêm đem lại lượng sản phẩm tăng lên giá sản xuất không thay đổi trường hợp giá sản xuất tăng lên

+ Tỷ lệ tăng địa tô thấp tỷ lệ tăng tư đầu tư phụ thêm hiệu suất đầu tư lần sau giảm so với lần đầu tư trước

Trường hợp 3: mức địa tô giữ nguyên cũ tất loại đất có đầu tư Trường hợp xảy loại đất xấu không đem lại địa tơ có tác dụng điều tiết giá bị loại khỏi cạnh tranh loại đất tết tiếp trở thành có tác dụng điều tiết loại đất khơng đem lại địa tô

Như đa số trường hợp địa tơ tăng lên đầu tư tư tăng lên

2.1.3 Địa tô tuyệt đối

Khi nghiên cứu vềđịa tô chênh lệch, xuất phát từ giả thiết giá sản xuất chung ngang với giá sản xuất cá biệt loại đất xấu xã hội cần thiết Nói cách khác, giá sản xuất có tác dụng điều tiết thị trường ngang với giá cá biệt đất xấu xã hội cần thiết Khi có đất có giá sản xuất cá biệt thấp giá sản xuất cá biệt xã hội cần thiết có lợi nhuận siêu ngạch - chuyển hoá thành địa tơ chênh lệch Địa tơ có sở chênh lệch độ phì nhiêu tự nhiên kết chênh lệch lần đầu tư liên tiếp đất Giả thiết không làm sai lệch quy luật địa tô chênh lệch Giả thiết giúp nghiên cứu địa tơ chênh lệch cách dễ dàng

địa tơ chẳng khác coi quyền sở hữu đất chủđất khơng cịn tồn Nhưng địa tơ khơng thể khoản khấu trừ vào lợi nhận bình qn, khơng thể khoản khấu trừ vào tiền cơng cơng nhân, khơng cịn địa tơ Địa tơ phải khoản trội lên so với giá sản xuất cá biệt loại đất A Cụ thể hơn, giá sản phẩm nông nghiệp phải cao giá sản xuất đất xấu xã hội cần thiết, đảm bảo cho chủ tư thu lợi nhuận bình quân, chủđất thu địa tô, công nhân thu tiền cơng theo nghĩa khái niệm Chi có chủ đất cho phép nhà tư đầu tư kinh doanh đất đai ông ta có quyền sở hữu Khoản tiền mà chủ tư phải nộp cho chủđất khơng phải hình thái địa tơ chênh lệch gọi địa tơ tuyệt đối Địa tơ đất có lợi nhuận siêu ngạch chênh lệch đất, mức đầu tư hay nộp cho.chủ ruộng Vậy sở để giá sản phẩm nông nghiệp lại bán cao giá sản xuất đất xấu xã hội cần thiết? Điều xuất phát từ khác cấu tạo hữu tư nông nghiệp công nghiệp

Trên thực tế cấu tạo hữu tư nông nghiệp thấp tư cơng nghiệp Ví dụ có hai tự với số lượng ngang 100, tư nơng nghiệp cấu tạo hữu 75/25, cịn tư công nghiệp 85/15, tỷ xuất giá trị thặng dư 100% giá trị sản phẩm nơng nghiệp 125; cịn cơng nghiệp 115 Nếu quy luật lợi nhuận bình quân tác động giá sản xuất nơng nghiệp thấp giá trị sản phẩm; giá sản xuất công nghiệp cao giá trị sản phẩm giá sản xuất chung cho hai ngành 120 Lượng chênh lệch 120 125 Số thực chất giá trị thặng dư nông nghiệp Nếu sản phẩm công nghiệp bán cao giá sản xuất để từđó có tiền nộp địa tơ tuyệt đối cho chủđất, cao giới hạn từ 120 đến 125 Đó sởđể sản phẩm nơng nghiệp bán cao giá sản xuất

2.1.4 Địa tô lao dịch, địa tô vật địa tô tiền

Địa tô lao dịch (lao động), địa tô vật địa tơ tiền hình thức biểu lịch sử phát sinh phát triển địa tơ Từđịa tơ lao dịch - hình thức sơ khai ban đầu đến địa tô tiền trình phát triển lịch sử lâu dài địa tơ gắn liền với phương thức sản xuất định Xem xét q trình giúp thấy rõ chất địa tơ q trình hình thành địa tô tư chủ nghĩa

2.1.4.1 Địa tơ lao dịch

Là hình thức đơn giản địa tơ Là hình thái lúc ban đầu giá trị thặng dư kết hợp làm với giá trị thặng dư Đó thời gian lao động mà người canh tác ruộng đất phải làm việc lãnh địa địa chủ Thời gian lao động mức địa tô định lao động thặng dư không công cho kẻ sở hữu điều kiện sản xuất - ruộng đất

Trong điều kiện người sở hữu ruộng đất vua chúa địa tơ kết hợp làm với thuế khố

2.1.4.2 Địa tơ sản phẩm

Xét mặt kinh tế, việc chuyển hố địa tơ lao động sang địa tô vật không làm biến đổi chất địa tơ Đó sản phẩm thặng dư mà người sử dụng ruộng đất phải trả cho người sở hữu ruộng đất dạng địa tô người sử dụng ruộng đất lao động trực tiếp cho lãnh chúa, mà nộp sản phẩm cho chủđất Địa tô vật biến hình địa tơ lao động

2.1.4.3 Địa tơ bằng tiền

Là biến hình địa tô vật Người sử dụng ruộng đất trả giá trị sản phẩm cho người sở hữu ruộng đất khơng phải nộp sản phẩm Nền sản xuất hàng hoá phát triển, phần sản phẩm thặng dư mà người sử dụng ruộng đất phải trả cho chủđất giá trị sản phẩm Đó sở địa tơ tư chủ nghĩa

2.2 CHÍNH SÁCH KIÊM SOÁT DÂN SỐ: LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIỄN 2.2.1 Dự báo dân số

Nhiệm vụ kinh tế đất tổ chức sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai nhằm giải tốt mâu thuẫn người đất Dân số gia tăng, với gia tăng dân số gia tăng nhu cầu xã hội đòi hỏi nhu cầu đất ngày lớn Trong diện tích sức tải dân số đất lại có hạn, mâu thuẫn người đất lại thêm gay gắt Vì dự báo dân số có ý nghĩa quan trọng tiền đề hiệu kinh tếđất

nhiên tăng học (dân số tăng theo mục tiêu quy hoạch)

Quy mô dân số phi nông nghiệp tiêu quan trọng phản ánh thực trạng kinh tế - xã hội phát triển đô thị Khi quy hoạch sử dụng đất đai dân số phi nông nghiệp dự báo để khống chế vĩ mô quy mô dân số nhằm đảm bảo cho phát triển bền vững kinh tế - xã hội phù hợp với trình độ thị hố Để xác định dân số phi nơng nghiệp cần dựa vào sau :

- Trình độ (mức độ) thị hố năm định hình quy hoạch

- Các yếu tố tổng hợp : Số liệu lịch sử dân số, tính chất đô thị, xu quy mô phát triển, tình hình phát triển kinh tế - xã hội

Thường vùng bao gồm dân số khu vực đô thị nông thơn, khu vực thị ngồi dân số phi nơng nghiệp cịn có dân số nơng nghiệp

Tổng dân số, dân số phi nông nghiệp, dân số nông nghiệp thường dự báo theo phương pháp tăng tự nhiên Cơng thức tính sau:

Trong :

Nn: Số dân dự báo năm định hình quy hoạch No: Số dân trạng (ở thời điểm làm quy hoạch) K: thời hạn (số năm) định hình quy hoạch

Giá trị K có thểđược xác định theo tiêu khống chế tỉ lệ tăng dân số (chính sách kế hoạch hố gia đình) qua năm thời kỳ định hình quy hoạch dựa vào tiêu thống kê bình quân lịch sử phát triển dân số vùng Bên cạnh nhân tố lịch sử sách kế hoạch hố gia đình, gia tăng dân số cịn chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố khác như: di chuyển dân (nhập cư) từ vùng sang vùng khác, quy mô tốc độ tăng trưởng kinh tế - xã hội (phát triển cơng nghiệp, dịch vụ ) Vì vậy, cần ý đến tỷ lệ tăng học dân số Cơng thức tính trường hợp sau:

Trong đó:

Nn: Số dân dự báo năm định hình quy hoạch No: Số dân trạng (ở thời điểm làm quy hoạch)

K: Tỷ lệ tăng dân số học với dấu ( + ) số dân nhập cư cao số dân di cư; với dấu (- ) ngược lại

n: Thời hạn (số năm ) định hình quy hoạch

đối lao động (dựa sở tính tốn trực tiếp nhu cầu lao động cần thiết ngành năm định hình quy hoạch); phương pháp hồi quy tuyến tính (căn vào số liệu lịch sử thống kế dân số nhiều năm)

Đối với dự báo dân số thị cịn áp dụng phương pháp chuyển dịch lao động (trong biểu thị mối liên quan tăng dân số đô thị chuyển dịch lao động từ khu vực nông thôn) Về chất, đô thị phát triển đòi hỏi lớn nhu cầu lao động (gọi sức hút thị) Trong đó, khu vực nông thôn dân số lao động ln tăng làm giảm bình qn diện tích đất canh tác, mặt khác việc áp dụng biện pháp kỹ thuật canh tác tiên tiến dẫn đến tình trạng dư thừa lực lượng lao động, tạo chuyển dịch thành phố cơng ăn việc làm

Dân số nơng nghiệp dự báo trực tiếp phương pháp nêu trên, sử dụng kết dự báo tổng số dân dân số phi nông nghiệp (bằng hiệu số) Do đặc điểm dự báo mang tính trung dài hạn nên giá trị dự báo dân số tiêu khống chế Vì vậy, cần áp dụng nhiều phương pháp để tính tốn, kết hợp với phân tích tình hình thực tế địa phương phải mở rộng biên dao động dân số dự báo cách hợp lý

2.2.2 Các học thuyết dân số

Cùng với trình gia tăng dân số, nhiều vấn đề thách thức nảy sinh Nhiều nhà kinh tếđã bàn đến mối quan hệ dân số với phát triển kinh tế - xã hội, sử dụng tài nguyên môi trường học thuyết dân số

2.2.2.1 Học thuyết Mauhus

Malthus cho dân số tăng lên theo khả sinh sản tự nhiên mà không quan tâm đến thực tế mức sinh chịu tác động mạnh mẽ kinh tế đương thời, quan điểm xã hội nhu cầu cá nhân kiểu gia đình Malthus cắt nghĩa khơng xác hậu xã hội biến động dân số đề phương pháp giải không Thực tế, yếu tố kinh tế - xã hội hoàn toàn có khả tác động vào tượng tái sản xuất dân số (mức sinh, mức chết) để tạo tăng dân số hợp lý

Mặc dù học thuyết Malthus không ủng hộ hồi kỷ 19, năm gần người ta lại quan tâm trở lại học thuyết tăng trưởng dân số nhanh nước phát triển, lãng phí tài ngun thiên nhiên, xuống cấp mơi trường mối quan tâm đến nguồn cung cấp lương thực

2.2.2.2 Học thuyết về độ dân số

Học thuyết độ dân số xem xét mối quan hệ tăng trưởng phát triển kinh tế - xã hội với mức tăng dân số

Thực tế nước phát triển cho thấy nước trải qua giai đoạn diễn biến dân số sau :

Giai đoạn : Thời kỳ trước cách mạng công nghiệp Trong thời kỳ tỷ suất sinh tỷ suất chết dân số cao (khoảng 50 phần nghìn) với mức sinh cao chút so với mức chết dân số tăng chậm, chí ổn định

Giai đoạn 2: Thời kỳ cách mạng công nghiệp Cùng với tiến công nghiệp, mức sống vật chất, tinh thần, chăm sóc sức khoẻ ban đầu phương pháp y tế cộng đồng nâng cao, nhờ tỷ lệ tử vong giảm rõ rệt, tuổi thọ trung bình tăng dần từ 40 lên 60 tuổi Trong đó, tỷ lệ sinh lại khơng thay đổi đáng kể so với thời kỳ trước Kết dân số giai đoạn tăng lên cách nhanh chóng đơi gọi “bùng nổ dân số”

Giai đoạn 3: Tác động cơng nghiệp hố tới điều kiện kinh tế - xã hội dẫn đến thay đổi làm tăng tuổi thọ trung bình người đồng thời lại làm cho mức sinh giảm dần Đến cuối giai đoạn này, mức sinh mức chết thấp cân mức khoảng 10 phần nghìn, dân số ổn định Nguyên nhân chủ yếu lúc đời sống cao, chăm sóc y tế tốt, phụ nữ tham gia lao động sản xuất công tác xã hội khác nên số chị em lấy chồng muộn chiếm tỷ lệ cao; thân gia đình có ý thức sinh để bố mẹ phải đầu tư thời gian tăng dần đầu tư vật chất, tinh thần cho (chuyển từ nhu cầu “số lượng” sang “chất lượng” cái)

các nước nghèo diễn nhanh hơn, độ dân số rút ngắn lại, động lực hậu độ dân số có nhiều điểm khác với độ dân sốở Châu âu Câu hỏi đặt liệu quốc gia nghèo có tự động chuyển đổi sang giai đoạn mà mức sống quốc gia tăng lên liệu q trình cơng nghiệp hố, đại hố có phải giải pháp khả thi cho vấn đề dân số khơng địi hỏi nghiên cứu sâu ngun nhân thay đổi thời kỳ

Đồ thị 2.1 Mối quan hệ tỷ suất sinh chết hàng năm với thời gian 2.2.2.3 Học thuyết kinh tê vi mô về mức sinh

Trong phân tích mức sinh dựa vào lý thuyết kinh tế vi mơ, trẻ em nhìn nhận hàng hoá mang lại độ thoả dụng cho người tiêu dùng thời gian dài Theo lý thuyết hành vi người tiêu dùng, cá nhân (trong trường hợp ông bố, bà mẹ) với mức thu nhập định cố gắng tối đa hố mức thoả dụng thơng qua việc lựa chọn tiêu dùng hàng hố hàng ngày, hình thức dịch vụ, nghỉ ngơi, du lịch lựa chọn việc cần sinh để đảm bảo điều kiện thu nhập, lao động nhu cầu học hành, chăm sóc sức khoẻ, chăm lo đời sống tinh thần cho Sự lựa chọn họ chịu ảnh hưởng thu nhập giá loại hàng hoá Giá chi phí kinh tế cho trẻ em, bao gồm chi phí tài (thức ăn, quần áo, nhà ở, học hành, thuốc men ) chi phí cơ hội (chi phí hay thu nhập mà cha mẹ nghỉ việc từ bỏ hội tham gia hoạt động xã hội khác để nuôi )

Ở nước phát triển, chi phí kinh tế cho trẻ em cao; đặc biệt, gia tăng mức độ tham gia phụ nữ vào lao động tiền lương cao thị trường làm tăng thêm chi phí hội trẻ em Mặt khác, thu nhập tăng, ông bố bà mẹ muốn họ chăm sóc, học hành tốt hơn, tức họ thích mặt "chất lượng" "số lượng"

tế mà cha mẹ hy vọng nhận từ tương lai Trong xã hội phát triển, có thời gian để chăm sóc trợ giúp bố mẹ hơn, đồng thời khoản lương hưu trợ cấp xã hội đảm bảo khiến cho cha mẹ già không bị lệ thuộc vào phụng dưỡng Như vậy, với nước phát triển, trẻ em lĩnh vực đầu tư tốt chi phí cao mà lợi ích kinh tế lại thấp

Ngược lại, nước phát triển, chi phí cho trẻ em thấp nhiều, đặc biệt vùng nông thôn nơi trẻ em không học, phụ nữ tham gia lao động xã hội nơi này, lợi ích từ lại tương đối lớn từ lúc cịn tuổi trẻ em lao động để đóng góp thu nhập gia đình; cha mẹ già, trợ giúp kinh tế chăm sóc lúc đau ốm Do kinh tế - xã hội chưa phát triển mức sinh cao, tượng "con đàn cháu đống" điều dễ thấy

Sự phân tích hành vi sinh đẻ thể mơ hình cung - cầu sau :

Đồ thị 2.2 : Cầu số gia đình

MCI: Chi phí cận biên kinh tế - xã hội chưa phát triển MC2: Chi phí cận biên kinh tế - xã hội phát triển

D1 = MBI: Cầu = Lợi ích cận biên kinh tế - xã hội chưa phát triển

D2 = MB2: Cầu = Lợi ích cận biên kinh tế - xã hội phát triển Tóm lại, mối quan hệ phát triển hành vi sinh quan hệ hai chiều Tỷ lệ sinh giảm xuống yếu tố sau:

- Thu nhập gia đình tăng, nhu cầu ni dưỡng chăm sóc cao

- Hệ thống chăm sóc sức khoẻ dịch vụ xã hội tốt, quan hệ xã hội tạo sống tinh thần thoải mái

2.2.3 Phát triển kinh tế, dân số tài ngun mơi trường

Dân số có mối quan hệ trực tiếp đến môi trường thông qua việc sử dụng tài nguyên thiên nhiên, phát triển kinh tế phát thải vào môi trường Tác động đến tài nguyên môi trường (gọi tắt tác động môi trường) dân sốđã Phút Ehrlich Jonh Holdren đề cập năm 1971 dạng đồng thức sau :

Trong đó:

I : Tác động môi trường dân số yếu tố liên quan đến dân số P : Quy mô dân số

F : Mức độ tác động môi trường tính bình quanh theo đầu người

Mức độ tác động mơi trường bình qn đầu người lại hàm số xác định loạt biến số

Trong :

c: mức tiêu dùng bình qn đầu người

t: Tác động mơi trường cơng nghệ tính đơn vị tài ngun sử dụng

g: Lượng tài nguyên sử dụng

Đồng thức ( ) có thểđược biểu diễn dạng khác :

Trong đó:

A : Mức độ sử dụng tài nguyên bình quân đầu người

T : Tác động môi trường việc sử dụng tài nguyên (hay tác động công nghệ)

cũng giảm đáng kể Như Ehrlich phát biểu sau vào năm

" Khơng thể có phát triển bền vững khơng 'có hạn chếđối với tốc độ gia tăng dâ~số " Thậm chí nuôi người đơn giản sản xuất gà hàng loạt cần nguồn lượng vật chất tối thiểu cho người (A) định luật thứ hai nhiệt động học rõ mức giới hạn hiệu suất sử dụng (T) nguồn lượng vật chất Các tác động tiêu cực tình trạng gia tăng dân số giới biểu khía cạnh:

- Sức ép lên tài nguyên thiên nhiên môi trường trái đất khai thác mức nguồn tài nguyên phục vụ cho nhu cầu nhà ở, sản xuất lương thực, thực phẩm sản xuất công nghiệp

- Tạo nguồn thải tập trung vượt khả tự phân huỷ môi trường tự nhiên khu vực đô thị, khu sản xuất nông nghiệp, công nghiệp

- Sự chênh lệch ngày gia tăng tốc độ phát triển dân số nước công nghiệp hoá nước phát triển, dẫn đến tình trạng nhiễm nghèo đói nước phát triển nhiễm tiêu phí dư thừa nước cơng nghiệp hố Sự chênh lệch ngày tăng đô thị nông thôn, nước phát triển phát triển nguyên nhân di dân hình thức

- Sự gia tăng dân số thị, hình thành thành phố lớn - siêu thị gây tình trạng q tải, làm cho mơi trường nhiều khu vực thị có nguy bị suy thoái nghiêm trọng

Nguồn cung cấp nước sạch, nhà ở, xanh không đáp ứng kịp cho gia tăng dân số, ô nhiễm môi trường không khí nước, chất thải rắn tăng lên; tệ nạn xã hội gia tăng vấn đề quản lý xã hội thị ngày khó khăn

Theo tính tốn nhà khoa học, dân số tăng 1% thu nhập quốc dân phải tăng - 4% để đảm bảo ổn định mức sống Mà tăng 5% thu nhập quốc dân hàng năm vịng 10 -15 năm lượng sử dụng tài nguyên thiên nhiên tăng gấp đôi Trong vòng kỷ qua, người khai thác từ lịng đất 130 tỷ khí đốt, tàn phá hàng loạt cánh rừng - "lá phổi xanh hành tinh"

Việc khai thác, chế biến nguyên liệu thải nhiều khói bụi, khí SO2, NOX gây mưa axit hại mùa màng, gây biến đổi môi trường bệnh tật cho người Tổng lượng chất gây ô nhiễm năm 1970 19 tỷ tấn, đến tăng lên 40 tỷ Tài nguyên rừng giới bị suy giản nghiêm trọng nhu cầu gỗ củi, loại đặc sản, dược liệu tăng lên, đồng thời diện tích rừng cịn bị tàn phá để lấy đất trồng trọt chăn thả gia súc; nạn cháy rừng trở lên trầm trọng nhiều nơi giới Suy giảm diện tích rừng lại dẫn đến sức ép lớn đất: Xói mịn, rửa trơi, bạc màu,nhiễm mặn đất; hạn hán, lũ lụt gia tăng; loại động thực vật hoang dã nơi cư trú nên suy giảm chủng loại số lượng Lượng nước thải sinh hoạt sản xuất nông, công nghiệp gia tăng với trình tăng dân số gây hậu gần 50% dân số giới không đáp ứng nhu cầu nước

phần quan trọng Điều Cứu lấy trái đất IUCN ( 1991 ) có viết : "Trái đất có giới hạn Để sống giới hạn đó, cần thực hai việc: Chấm dứt việc gia tăng dân số nước giàu phải ổn định việc tiêu dùng tài nguyên họ"

2.2.4 Các sách nhằm đảm bảo cân đối gia tăng dân số, phát triển kinh tế bảo vệ môi trường

Dân số - Phát triển tài ngun mơi trường ngày nhìn nhận hệ thống có quan hệ hữu chiến lược phát triển quốc gia tồn cầu Mục tiêu có sống tết hơn, với mức sống, điều kiện học hành, chăm sóc sức khoẻ hội kinh tế cao không chỉđược đặt cho hệ mà cho hệ tương lai Mục tiêu phát triển bền vững cần thực thơng qua kết hợp sách

2.2.4.1 Chính sách nhằm đạt được tỷ lệ gia tăng dân số hợp lý

Trước tình hình gia tăng dân số nay, người bịđe doạ nạn đói: đói ăn, đói học đói việc làm Dân số tăng nhanh làm cho khoảng cách chênh lệch người giàu người nghèo ngày lớn Năm 1991 có 20% số người giàu chiếm tới 85% thu nhập toàn giới ngược lại, 20% số người nghèo đạt 1,4% tổng thu nhập toàn giới Hiện tượng nghèo đói phổ biến nước phát triển với tốc độ tăng dân số nhanh nước nguyên nhân dẫn đến tốc độ khai thác tài nguyên thiên nhiên cao (nhất tài nguyên hệ nuôi dưỡng), làm cho tài nguyên bị cạn kiệt, suy thoái, giảm đa dạng sinh học

Bên cạnh đó, nước bước vào giai đoạn cơng nghiệp hố sử dụng khối lượng lớn tài nguyên để thoả mãn nhu cầu đời sống cho số dân đông lại phát thải vào môi trường lượng chất thải lớn hết

Hướng tới kỷ phải giảm tỷ lệ tăng dân sốđể thực mối quan hệ: Cứ tăng 1% dân số, cần tăng - 4% thu nhập quốc dân nhằm bảo đảm nâng cao mức sống cộng đồng xã hội, đồng thời bảo đảm phát triển không vượt giới hạn chịu đựng hệ sinh thái

Tuy nhiên, tỷ lệ tăng dân số phù hợp cần xác định cụ thể vào khả phát triển lực lượng sản xuất, tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nước, khu vực Với nước công nghiệp phát triển, trình độ lực lượng sản xuất cao, số lượng máy móc sử dụng sản xuất chiếm tỷ lệ lớn ngày đại, suất lao động hàng năm tăng khơng đáng kể, chí ổn định Với nước này, cần tăng dân số 0,3 - 0,5% đủ thoả mãn nguồn lao động

lao động cao Ngoài ra, thời gian tới, nhu cầu phát triển ngành dịch vụ du lịch, y tế, giáo dục, giao thơng sẽđịi hỏi gia tăng lực lượng lao động số lượng lao động chất lượng Trong vài thập kỷ tới, nước phát triển cần tỷ lệ tăng dân số mức 1%, chí l,5%lnăm Tuy nhiên, tỷ lệ gia tăng dân số nước phát triển nói chung cao nên việc đạt mục tiêu tăng dân sốở mức 1- 1,5% đòi hỏi nước phải có chiến lược sách thích hợp để kiểm sốt dân số

Có thể sử dụng sách có biện pháp tác động trực tiếp tới biến động dân số, ví dụ sách sinh Trung Quốc, cung cấp biện pháp dịch vụ đầy đủ cho kế hoạch hố gia đình

Hướng tiếp cận kinh tế việc kiểm sốt dân số biện pháp sách nhằm gián tiếp làm giảm mức sinh, giảm quy mô gia đình Nó thực thơng qua việc xác lập nhân tố tác động đến quy mơ giả đình, để tiến hành thay đổi nhân tốđó Để sử dụng hướng tiếp cận này, phải biết định mức sinh bị tác động bồi hoàn cảnh kinh tế gia đình Phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao mức sống hội học hành, việc làm, chăm sóc sức khoẻ người, đặc biệt tạo điều kiện phát triển cho phụ nữ coi biện pháp sách dân số gián tiếp

2.2.4.2 Chính sách phân bố lại dân cư sử dụng hợp lý lao động

Vì những lý lịch sử, tình hình chung nhiều quốc gia giới dân cư phân bố không đều, không hợp lý Phần lớn dân cư giới tập trung số vùng đồng bằng, ven biển Các đồng lớn giới Hoàng Hà, Dương Tử, Cửu Long, Hồng Hà, Nhe vùng đồng tập trung đông dân cư nước

Ngày nay, nhiều nước giới sang giai đoạn cơng nghiệp hố nên việc hình thành khu cơng nghiệp, vùng kinh tế để khai thác tài nguyên khoáng sản, nhiên liệu tài nguyên khác đất nước trở thành nhu cầu nhiều nước Điều địi hỏi phải có sách di dân để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội

Để tạo sức hút việc điều dân từ vùng đông dân đến vùng dân, cần phải tổ chức tết sản xuất có sách giữ dân vùng tiếp nhận dân cư Khả giữ dân tết tổ chức xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đầy đủ, thuận lợi, đáp ứng tốt nhu cầu sản xuất đời sống cho người dân, làm cho người nhập cư sớm thấy hồ vào cộng đồng Việc di dân cần đặc biệt quan tâm đến mối quan hệ số dân tăng học khả tài nguyên, môi trường vùng tiếp nhận, cần chuẩn bị "sức chứa" cho vùng tiếp nhận dân cư cách toàn diện

học, bệnh viện, hệ thống dịch vụ khác nhưđiện, nước, ngân hàng, giao thông vận tải thông tin

Hiện tượng di dân từ nông thôn thành thị cần quan tâm mức có sách để làm giảm áp lực cho q trình thị hố Hệ thơng thị nước phát triển bị sức ép vấn đề nhà ở, giao thông thu gom, xử lý chất thải số nước, để giải sức ép này, người ta xây dựng thành phố vệ tinh, khu công nghiệp ngoại đơ, mở rộng thị, dùng sách dãn dân vùng trung tâm đô thị hạn chế nhập cư vào thành phố với tiêu chuẩn cao

Đi đơi với sách phân bố lại dân cư cần có hệ thống sách sử dụng nguồn lao động cách hợp lý, đạt hiệu cao sách giáo dục, đào tạo ưu đãi ngành nghề phát triển việc làm

2.2.4.3 Lồng ghép yếu tố dân số vào chiến lược kế hoạch phát triển của quốc gia cũng như của địa phương

Lồng ghép yếu tố dân số vào chiến lược kế hoạch phát triển giải pháp quan trọng nhằm đạt mục tiêu giảm mức sinh, giảm quy mơ gia đình, nâng cao chất lượng dân số; phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội nhanh bền vững

Thực tế nhiều nước giới Việt Nam cho thấy, giải vấn đề dân số gặp nhiều khó khăn tốn thời gian, công sức không kết hợp với vấn đề môi trường phát triển, giảm nghèo đói tạo hội cho phát triển, nâng cao trình độ dân trí, tăng cường vai trị gia đình thực bình đẳng giới giáo dục đào tạo, dạy nghề phân công lao động, cải thiện vị phụ nữ gia đình xã hội, đầu tư hợp lý cho vùng khó khăn, vùng sâu, vùng xa

Việc thực chương trình lồng ghép coi cách thức tết để đạt hiệu tổng hợp hạn chế tỷ lệ gia tăng dân số, làm cho vấn đề dân số hài hoà với phát triển bền vững sở bảo vệ môi trường

2.3 NHỮNG NHÂN TỐẢNH HƯỞNG TỚI VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XU THẾ PHÁT TRIỂN CUA NÓ

- Sử dụng đất hợp lý khơng gian, hiệu kinh tế không gian sử dụng đất

- Phân phối hợp lý cấu đất đai diện tích đất sử dụng, cấu kinh tế sử dụng đất

Quy mô sử dụng đất cần có tập trung thích hợp, quy mơ kinh tế sử dụng đất

- Giữ mật độ sử dụng đất đai thích hợp, việc sử dụng đất cách kinh tế, tập trung, thâm canh

2.3.1 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất

Phạm vi sử dụng đất, cấu phương thức sử dụng đất mặt bị chi phối điều kiện quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội yếu tố kỹ thuật Vì vậy, khái qt điều kiện nhân tốảnh hưởng đến việc sử dụng đất theo nội dung sau đây:

2.3.1.1 Nhân tốđiều kiện tự nhiên

Khi sử dụng đất đai bề mặt khơng gian (như diện tích trồng trọt, mặt xây dựng ), cần ý đến việc thích ứng với điều kiện tự nhiên quy luật sinh thái tự nhiên đất yếu tố bao quanh mặt đất (như nhiệt độ, ánh sáng, lượng mưa, khơng khí khống sản lòng đất) Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu nhân tố hạn chế hàng đầu việc sử dụng đất đai, sau điều kiện đất đai (chủ yếu địa hình, thổ nhưỡng) nhân tố khác

- Điều kiện khí hậu

Các yếu tố khí hậu ảnh hưởng lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp điều kiện sinh hoạt người Tổng tích ơn nhiều ít, nhiệt độ bình quân thấp, sai khác nhiệt độ thời gian không gian, sai khác nhiệt độ tối cao tối thấp, thời gian khơng có sương dài ngắn trực tiếp ảnh hưởng đến phân bố, sinh trưởng phát dục trồng, rừng thực vật thuỷ sinh Cường độ ánh sáng mạnh hay yếu, thời gian chiếu sáng dài hay ngắn có tác dụng ức chếđối với sinh trưởng, phát dục tác dụng quang hợp trồng Chế độ nước vừa điều kiện quan trọng để trồng vận chuyển dinh dưỡng, vừa vật chất giúp cho sinh vật sinh trưởng phát triển Lượng mưa nhiều hay bốc mạnh hay yếu có ý nghĩa quan trọng việc giữ nhiệt độ ẩm đất, khả đảm bảo cung cấp nước cho sinh trưởng trồng, rừng, gia súc thuỷ sản

- Điều kiện đất đai ( địa hình thổ nhưỡng)

nghiệp, hình thành phân dịđịa giới theo chiều thẳng đứng nơng nghiệp Địa hình độ dốc ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt yêu cầu xây dựng đồng ruộng để thuỷ lợi hoá giới hố Đối với đất phi nơng nghiệp, địa hình phức tạp ảnh hưởng tới giá trị cơng trình gây khó khăn cho thi cơng, điều kiện thổ nhưỡng định lớn đến hiệu sản xuất nơng nghiệp Độ phì đất có ảnh hưởng lớn sinh trưởng trồng

Đặc thù nhân tốđiều kiện tự nhiên mang tính khu vực Vị trí địa lý vùng với khác biệt vềđiều kiện ánh sáng, nhiệt độ, nguồn nước điều kiện tự nhiên khác định khả năng, công dụng hiệu sử dụng đất đai Vì vậy, thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng lợi nhằm đạt hiệu ích cao xã hội, mơi trường kinh tế Tình trạng phổ biến nhiều địa phương sử dụng đất chưa hợp lý, đặc biệt công đổi mới, số địa phương sử dụng đất nông nghiệp để phát triển, mở rộng khu công nghiệp, khu kinh tế, xây dựng phát triển đô thị cách tràn lan, thiếu tính tốn, nhiều nơi dành đất đểđấy khơng sử dụng, gây lãng phí đất canh tác, phá hoại môi trường

2.3.1.2 Nhân tô kinh tế - xã hội

Bao gồm yếu tố chếđộ, dân số lao động, thông tin quản lý, sách mơi trường sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức san xuất trình độ phát triển kinh tế hàng hố, cấu kinh tế phân bố sản xuất, điều kiện công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, phát triển khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất

Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa định, chủ đạo việc sử dụng đất đai Thực vậy, phương hướng sử dụng đất định yêu cầu xã hội mục tiêu kinh tế thời kỳ định Điều kiện tự nhiên đất đai cho phép xác định khả thích ứng phương thức sử dụng đất Còn sử dụng đất định động người điều kiện kinh tế xã hội, kỹ thuật có, định tính hợp lý, tính khả thi kinh tế kỹ thuật mức độđáp ứng chúng định nhu cầu thị trường

tiềm lực sản xuất đất, đồng thời góp phần cải tạo điều kiện môi trường tự nhiên, biến điều kiện tự nhiên từ bất lợi thành điều kiện có lợi cho phát triển kinh tế - xã hội

Chếđộ sở hữu tư liệu sản xuất chếđộ kinh tế - xã hội khác tác động đến việc quản lý xã hội sử dụng đất đai, khống chế phương thức hiệu sử dụng đất Trình độ phát triển xã hội kinh tế khác dẫn đến trình độ sử dụng đất khác Nền kinh tế ngành phát triển, yêu cầu đất đai lớn, lực lượng vật chất dành cho việc sử dụng đất tăng cường, lực sử dụng đất người sẽđược nâng cao

Ảnh hưởng điều kiện kinh tếđến việc sử dụng đất đánh giá hiệu sử dụng đất Thực trạng sử dụng đất liên quan đến lợi ích kinh tế người sở hữu, sử dụng kinh doanh đất đai Trong kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đất dùng cho xây dựng sở hạ tầng dựa ngun tắc hạch tốn kinh tế, thơng qua việc tính toán hiệu kinh doanh sản xuất Tuy nhiên, có sách ưu đãi tạo điều kiện cải thiện hạn chế việc sử dụng theo kiểu bóc lột đất đai Mặt khác, quan tâm mức đến lợi nhuận tối đa dẫn đến tình trạng đất đai sử dụng khơng hợp lý, chí huỷ hoại đất đai

Ví dụ, việc gia tăng thị hố phát triển khu cơng nghiệp tiêu đánh giá tiến bộ, phồn vinh xã hội, có thểđem lại lợi ích lớn cho người kinh doanh bất động sản, chủ đất, nhà công nghiệp, chủ doanh nghiệp Nhưng phân bốđất đai không hợp lý, thiếu lý trí, khơng ý đến việc xử lý nước thải, khí thải chất thải thị, cơng nghiệp làm vĩnh viễn diện tích lớn đất canh tác, với việc gây ô nhiễm đất đai, nguồn nước, báu khí quyển, huỷ hoại chất lượng mơi trường hậu khôn lường khác

Từ vấn đề nêu cho thấy, nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội tạo nhiều tổ hợp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất đai Tuy nhiên, nhân tố giữ vị trí có tác động khác Trong đó, điều kiện tự nhiên yếu tố để xác định cơng dụng đất đai có ảnh hưởng trực tiếp, cụ thể sâu sắc sản xuất nông nghiệp Điều kiện kinh tế kiềm chế tác dụng người việc sử dụng đất Điều kiện xã hội tạo khả khác cho yếu tố kinh tế tự nhiên tác động đến việc sử dụng đất Vì vậy, cần phải dựa vào quy luật tự nhiên quy luật kinh tế - xã hội để nghiên cứu, xử lý mối quan hệ nhân tố tự nhiên, kinh tế lĩnh vực sử dụng đất đai Căn vào yêu cầu thị trường xã hội, xác định mục đích sử dụng đất kết hợp chặt chẽ yêu cầu sử dụng với ưu tài nguyên đất đai để đạt tới cấu tổng thể hợp lý nhất, với diện tích đất đai có hạn mang lại hiệu kinh tế, hiệu xã hội ngày cao sử dụng đất đai bền vững

2.3.1.3 Nhân tố khônggian

nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, hoạt động kinh tế hoạt động xã hộp cần đến đất đai điều kiện không gian để hoạt động Khơng gian, bao gồm vị trí mặt Đặc tính cung cấp khơng gian đất đai yếu tố vĩnh tự nhiên ban phát cho xã hội lồi người Vì vậy, khơng gian trở thành nhân tố hạn chế việc sử dụng đất

Không gian mà đất đai cung cấp có đặc tính vĩnh cửu, cốđịnh vị trí sử dụng số lượng khơng thể vượt phạm vi quy mơ có Do vị trí khơng gian đất đai khơng bị khơng tăng thêm q trình sử dụng, nên phần giới hạn sức tải nhân số lượng người lao động, có ý nghĩa tác dụng hạn chế không gian đất đai thường xuyên dân số kinh tế - xã hội phát triển

Sự bất biến tổng diện tích đất đai khơng hạn chế khả mở rộng khơng gian sử dụng đất, mà cịn chi phối giới hạn thay đổi cấu đất đai Điều định việc điều chỉnh cấu đất đai theo loại, số lượng sử dụng vào sức sản xuất đất yêu cầu sản xuất xã hội nhằm đảm bảo nâng cao lực tải đất đai

Khả khơng chuyển ích đất đai dẫn đến việc phân bố số lượng chất lượng đất đai mang tính khu vực chặt chẽ Cùng với mật độ dân số khu vực khác nhau, tỷ lệ cấu lượng đầu tư có khác biệt rõ rệt Tài nguyên đất đai có hạn, lại giới hạn không gian Đây nhân tố hạn chế lớn việc sử dụng đất nước ta Vì vậy, cần phải thực nghiêm ngặt nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, có hiệu kết hợp bảo vệ tài nguyên đất môi trường

Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho cơng nghiệp, xây dựng cơng trình, nhà xưởng, giao thông mặt không gian vị trí đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đem lại giá trị kinh tế

2.3.2 Xu phát triển sử dụng dết

2.3.2.1 Sử dụng đất phát triển theo chiều rộng tập trung

dần, phạm vi sử dụng đất ngày mở rộng (từ cục vùng phát triển phạm vi giới, chí vùng đất trước sử dụng được)

Cùng với việc phát triển sử dụng đất theo khơng gian, trình độ tập trung sâu nhiều Đất canh tác đất sử dụng theo mục đích khác phát triển theo hướng kinh doanh tập trung, với diện tích đất hiệu sử dụng cao

Tuy nhiên, thời kỳ độ chuyển từ kinh doanh quảng canh sang kinh doanh thâm canh cao sử dụng đất nhiệm vụ chiến lược lâu dài Để nâng cao sức sản xuất sức tải đơn vị diện tích, địi hỏi phải liên tục nâng mức đầu tư vốn lao động, thường xuyên cải tiến kỹ thuật công tác quản lý khu vực khác vùng quốc gia có khác trình độ phát triển kinh tế, kỹ thuật điều kiện đặc thù, phải áp dụng linh hoạt, sáng tạo nhiều phương thức tuỳ thời điểm khác

2.3.2.2 Cơ cấu sử dụng đất phát triển theo hướng phức tạp hoá chuyên mơn hố

Khoa học kỹ thuật kinh tế xã hội phát triển, sử dụng đất đai từ hình thức quảng canh chuyển sang thâm canh kéo theo xu bước phức tạp hoá chun mơn hố cấu sử dụng đất

Thực tế cho thấy, kỹ thuật kinh tế xã hội phát triển, nhu cầu người vật chất, văn hố, tinh thần mơi trường ngày cao trực tiếp gián tiếp đòi hỏi yêu cầu cao đất đai thời kỳ mức sống thấp việc sử dụng đất yếu tập trung vào sản xuất nông nghiệp, nhằm giải vấn đề thường nhật sống đủ cơm ăn áo mặc chỗ Khi đời sống nâng cao, chuyển sang giai đoạn hưởng thụ, sử dụng đất việc sản xuất vật chất phải thoả mãn nhu cầu vui chơi, giải trí, văn hố, thể thao mơi trường làm cho cấu sử dụng đất phức tạp

Tiến khoa học kỹ thuật cho phép tăng khả mở rộng kiểm soát tự nhiên người, áp dụng biện pháp bồi dưỡng cải tạo để nâng cao sức sản

ở vùng khác Để sử dụng hợp lý đất đai, đạt sản lượng hiệu kinh tế cao cần có phân cơng chun mơn hóa theo khu vực Cùng với việc đầu tư, trang bị ứng dụng công cụ kỹ thuật, công cụ quản lý đại nảy sinh yêu cầu phát triển vùng sản xuất nơng nghiệp có quy mơ lớn tập trung, đồng thời hình thành khu vực chun mơn hố sử dụng đất khác hình thức quy mô

2.3.2.3 Sử dụng đất đai phát triển theo hướng xã hội cơng hữu hố

Sự phát triển khoa học, kỹ thuật xã hội dẫn tới việc xã hội hoá sản xuất Mỗi vùng đất thực sản xuất tập trung loại sản phẩm hỗ trợ bổ sung lẫn hình thành nên phân cơng hợp tác mang tính xã hội hố sản xuất xã hội hoá sử dụng đất đai

Đất đai sở vật chất công cụđể người sinh sống xã hội tồn Vì việc chun mơn hoá theo yêu cầu xã hội hoá sản xuất phải đáp ứng nhu cầu xã hội hướng tới lợi ích cộng đồng tiến xã hội Ngay cảở chếđộ xã hội mà mục tiêu sử dụng đất chủ yếu lợi ích tư nhân, vùng đất đai hướng sử dụng cộng đồng : nguồn nước, núi rừng, khống sản, sơng ngịi, mặt hồ, biển cầu cảng, hải cảng, danh lam thắng cảnh, động thực vật quý có quy định sách thực thi tiến hành cơng quản, kinh doanh Nhà nước nhằm ngăn chặn, phòng ngừa việc tư hữu tạo nên mâu thuẫn gay gắt xã hội.xã hội hoá sử dụng đất sản phẩm tất yếu yêu cầu khách quan phát triển xã hội hố sản xuất Vì vậy, xã hội hố sử dụng đất cơng hữu hố xu tất yếu Muốn kinh tế phát triển thúc đẩy xã hội hoá sản xuất cao hơn, cần phải thực xã hội hố cơng hữu hoá sử dụng đất

2.4 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ THÁCH THỨC HIỆN NAY TRONG QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN ĐẤT Ở VIỆT NAM

trong cộng đồng nông thôn nghèo, bao gồm người dân tộc thiểu số, có liên quan cách sâu sắc với vấn đề quản lý sử dụng tài nguyên đất, đặc biệt đất nông nghiệp

Trong lĩnh vực nơng nghiệp, năm 1988 Chính phủ Việt Nam tiến hành giao khốn đất nơng nghiệp từ quản lý tập thể sang cho hộ nông dân Đây phần sách đổi mà trọng tâm chuyển đổi kinh tế từ mơ hình tập trung, quan liêu, bao cấp sang kinh tế thị trường có sựđiều tiết Nhà nước Việc giao khốn đất nơng nghiệp tiến hành nhiều năm vùng khác sở điều kiện địa phương Người nông dân giao đất sử dụng ổn định, phân chia sản phẩm rõ ràng nên phát huy hết khả Tuy nhiên đất đai chưa giao lâu dài quyền đất đai chưa pháp luật thừa nhận

Luật đất đai năm 1993 tiến lên thêm bước cách giao đất lâu dài, sử dụng ổn định với quyền sử dụng đất pháp luật công nhận, bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình Mặc dù khơng tương đương với quyền sở hữu tư nhân, song quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình trình sử dụng thực giao dịch đất đai Nhìn chung, trình giao đất hợp lý, phù hợp với nguyện vọng đại đa số người dân, đảm bảo công xã hội không gây xáo trộn đến sản xuất Song thực tếđiều lại nảy sinh số vấn đề có tác động đến đời sống người dân, đặc biệt người nghèo vùng nông thôn sinh kế chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp

Trong bối cảnh điều kiện kinh tế xã hội đất nước năm gần đây, sách quản lý sử dụng đất đai lần cần phải sửa đổi theo hướng mang lại nhiều quyền lợi lợi ích cho người dân củng cố lại hệ thống quản lý Nhà nước vềđất đai Ngày 26 tháng 11 năm 2003 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 Đến nay, Luật có hiệu lực với nhiều văn luật ban hành kèm theo

2.4.1 Kết tác động sách đất đai Việt Nam

sử dụng đất yên tâm đầu tư, từđó nâng cao trách nhiệm tính chủ động họ Đây thành công đáng kể sách đất đai Việt Nam, tạo điều kiện thuận lợi cho cơng thị hố, phát triển nơng nghiệp

Với sách khai khẩn đất đai thực từ năm sau hoà bình lập lại miền Bắc, phát triển rầm rộ năm 60 đẩy mạnh xây dựng vùng kinh tế năm 80, 90 kỷ trước, diện tích đất khai hoang tăng lên nhanh chóng, nhiều sở kinh tế phát triển vùng đất rộng người thưa vùng chủ động thuỷ lợi, vụ đông trở thành vụ sản xuất chính, diện tích gieo trồng tăng lên, góp phần tăng thu nhập đáng kể cho nông hộ với nhiều loại trồng kỹ thuật canh tác tiến Tác dụng vụ đơng cịn góp phần thúc đẩy sản xuất chăn ni, đẩy mạnh chế biến sản xuất nông sản xuất khẩu, v.v

Yên tâm sản xuất "đất mình", nơng hộ tăng cường áp dụng kỹ thuật mới, trước hết giống có suất cao (lúa, ngô, rau, đậu, lạc, v v ) sau chế độ canh tác tiến (thuỷ lợi hoá, sử dụng chất hoá học, cải tạo đất luân phiên trồng, v.v ) Kỹ thuật đưa vào sản xuất tỏ rõ tính ưu việt việc tạo sức sản xuất mới, sản phẩm mới, địi hỏi nâng cao trình độ kỹ thuật người lao động

Chính sách đất đai cộng với sách đầu tư xây dựng sở hạ tầng tạo nên vùng sản xuất hàng hoá nguyên liệu tập trung tương đối lớn vùng cà phê Tây Nguyên mía Lam Sơn, Quảng Ngài, chè Thái Nguyên, Lâm Đồng, cao su ởĐông Nam Bộ, lúa gạo hai vùng đồng lớn (sông Hồng sông Cửu Long), trái miền Đông Nam Bộ, sản xuất hải sản ven biển, rau vụđông vùng đồng sông Hồng v.v nhiều tiểu vùng tập trung khác Thành cơng việc hình thành vùng chun mơn hố tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư có trọng điểm theo quy hoạch nơng nghiệp, góp phần tích cực chuyển biến kinh tế nơng nghiệp từ tự cấp tự túc sang sản xuất hàng hố chun mơn hố cao

Chính sách đất đai tạo điều kiện phát triển đa dạng hóa, đặc biệt vùng có trình độ thâm canh tương đối cao Do vấn đề lương thực ổn định người dân tìm đến sản xuất mặt hàng cung cấp cho xã hội diện tích nhận Một xu xuất sản xuất nông nghiệp tính chất độc canh sản xuất lương thực khơng cịn nặng nề trước Các sản phẩm rau cao cấp, sản phẩm chăn nuôi, loại đặc sản khác xuất vùng nơng thơn Đa dạng hố cho phép đáp ứng u cầu sản phẩm đa dạng cho xã hội, sử dụng nguồn lực đa dạng, triệt để có hiệu hơn, góp phần chuyển biến nơng nghiệp từđộc canh lúa tự cấp tự túc sang đa dạng sản xuất hàng hoá

lên liên tục minh chứng trình độ sử dụng đất ngày nâng cao

Trong năm gần sách đất đai tạo điều kiện hình thành mơ hình sản xuất hộ làm ăn giỏi với hướng sản xuất hấp dẫn đặc biệt 135.000 trang trại hình thành Các mơ hình sản xuất tạo nên thay đổi mục đích tổ chức sản xuất, hiệu kinh tế nhìn nhận sản xuất nông nghiệp, hạt nhân quý cho phát triển nơng nghiệp hàng hố theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố Sản phẩm mơ hình sản xuất mang sức cạnh tranh cao, sở để tiến tới hội nhập nông nghiệp Việt Nam với thị trường giới

Khi Luật đất đai 1993 đời, hộ gia đình giao đất theo bình quân đầu người Tại vùng nơng thơn Bắc Bộ, tùy thuộc vào diện tích đất nông nghiệp địa phương, giao từ 300 dấn 700m2 với diện tích này, nhìn chung người nơng dân đủăn có phần tích lũy Tình hình kinh tế xã hội vùng nơng thôn giai đoạn tương đối ổn định có bước phát triển quan trọng Sau 10 năm từ thời điểm giao đất, diện tích đất nơng nghiệp bình qn đầu người lý khiến thu nhập từ nông nghiệp nông dân khơng cịn đủ để đáp ứng nhu cầu sống ngày tăng Người nông dân bù đắp phần thiếu hụt cách làm thêm nhiều nghề khác Có lẽ, hai từ "nơng dân" nhãn hiệu, thực tế họ người làm dịch vụ nhỏ, thợ thủ công, người làm thuê làm nghề lao động phổ thông đơn giản khác Về phương diện sách, Luật đất đai 2003 đời với việc thừa nhận đất đai hàng hóa giúp người dân việc khắc phục tình trạng thiếu đất nông nghiệp

2.4.2 Những vấn đề cộm quan hệđất dai Việt Nam

Tuy sách đất đai có tác dụng to lớn tính chất phức tạp điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội nước ta nên nhiều vấn đề gay cấn đặt cần quan tâm giải (trong có vấn đề giải hai từ góc độ nơng nghiệp), song có vấn đề chủ quan gây nên cần phải điều chỉnh

Diện tích đất nơng nghiệp bình qn người dân nông thôn hay lao động nông nghiệp, hộ nơng nghiệp q thấp Điều giải thích diện tích đất nơng nghiệp ta nhỏ, số lượng người làm nông nghiệp lại nhiều, cư dân cịn tập trung đơng nơng nghiệp Vấn đề có tính chất lâu dài giải sở:

- Mở rộng diện tích tăng vụ khai hoang, - Sử dụng hết hợp lý đất nơng nghiệp có, - Quản lý gia tăng dân số,

(có thể thu hút cơng nghiệp lớn chuyển dịch lao động chỗ theo hướng "ly nông bất ly hương")

Như để giải tình trạng bên cạnh việc quản lý gia tăng dân số tăng cường khai hoang, tăng vụ, quản lý khai hoang theo quy hoạch, điều quan trọng đa dạng hóa nguồn thu nhập nơng thơn Một có nguồn thu khác, tỷ trọng thu nhập từ nơng nghiệp giảm xuống vấn đề đất đai bớt căng thẳng Đất nông nghiệp ngày giảm phát triển trình thị hố Đây vấn đề tất yếu khơng thể tránh khỏi song cần sớm thực thi quy hoạch cho địa phương để ổn định diện tích đất nơng nghiệp Đây vấn đề mang tính báo động Tình trạng chênh lệch diện tích đất đai bình quân đầu người hộ ngày rõ nét Đây lẽđương nhiên biến động nhân hộ khác diện tích giao đất cho hộ không đổi Vấn đề nên giải nào? Có nên tiếp tục điều chỉnh cho "cơng bằng" hộ hay không? số địa phương dùng quỹ đất dự trữ để điều chỉnh số đất khơng lớn khơng cịn để điều chỉnh cho sau Vậy thực trạng phải chấp nhận ởĐài Loan - nơi thu thành cơng sách đất đai chia đất lần cải cách ruộng đất năm 1953 Do vấn đề đa dạng hóa thu nhập lại đặt nhằm hỗ trợ tích cực cho việc giải quan hệ đất đai nông thôn

việc cải tạo đất phục vụ yêu cầu giới hoá, thực cách mạng sinh học cịn vấn đề nan giải Tình trạng sản xuất hộ biết hộđó điều kiện manh mún phổ biến Tương lai nông nghiệp đại trông chờ vào chuyển biến quan trọng Các dự án đầu tư cải tạo đất, xây dựng sở hạ tầng cần thực có hiệu hơn, người dân phải hưởng lợi nhiều từ dự án Trong điều kiện kinh tế hộ, cần phải phát huy mối quan hệ hợp tác cộng đồng việc xây dựng, sử dụng quản lý công trình cơng cộng với tham gia người dân

Vấn đề xác định hướng sản xuất tương đối rõ vùng sản xuất hàng hoá nguyên liệu tập trung chưa ổn định, chưa có sở khoa học, chưa có quy hoạch vùng trồng màu đặc biệt diện tích vườn tạp cần cải tạo bất hợp lý việc mở rộng diện tích đặc sản khắp nơi Có tình trạng vải Thanh Hà, Lục Ngạn, nhãn lồng Hưng Yên, v.v trồng khắp nơi Trong vùng sản xuất truyền thống cố giữ lấy thương hiệu hàng hoá với chất lượng bảo đảm nơi nhan nhản sản phẩm tương tự, gây nên sựứ đọng sản phẩm, xuống giá sản phẩm làm cho nhiều hộ nông dân lâm vào tình trạng bế tắc việc sản xuất sản phẩm vùng sản xuất truyền thống bị ảnh hưởng lớn Tình trạng đất manh mún cản trở lớn phát triển sản xuất nông nghiệp

2.4.3 Thực trạng manh mún ruộng đất nước ta

loại sản phẩm đất nhỏ bé rải rác đan xen với đặc điểm địa hình phương thức sở hữu, sử dụng đất Xét khía cạnh thấy manh mún đất là:

- Quy mơ diện tích đất nhỏ - Số đất hộ nhiều

- Quy mơ diện tích nơng hộ nhỏ

- Đan xen diện tích hộ, loại trồng, đất

Tình trạng manh mún ruộng đất xuất vào cuối năm 70 đầu năm 80 kỷ XX Khi Nhà nước ta chủ trương đầu tư kinh phí cho việc thiết kế cải tạo đồng ruộng để thực giới hố nơng nghiệp Tại tỉnh, thành phố có đội quy hoạch, khảo sát thiết kế cải tạo ruộng đất Trên sở kết khảo sát, thiết kế đội, trạm máy nông nghiệp huyện san ủi cải tạo thành ruộng lớn có hình thức hợp lý bờ thuận lợi cho việc canh tác máy chăm sóc Khi thực Nghị l0/NQ-TW năm 1988 Bộ Chính trị vềđổi quản lý kinh tế nông nghiệp, hợp tác xã tiến hành giao ruộng đất ổn định cho xã viên làm cho số ruộng tăng lên Khi thực Nghị định 64/CP năm 1993 manh mún bộc lộ rõ với phương châm giao đất cho hộ: "có gần, có xa, có tết, có xấu để đảm bảo tính cơng Số sau giao đất theo Nghị định 641CP sốđịa phương gấp lần thực Nghị 10/NQ-TW, gấp lần thực khoán theo Chỉ thị 100/CT-TW Ban bí thư Đến cuối năm 1998 nước có xấp xỉ 100 triệu đất, bình quân số hộở vùng khác

Tình trạng manh mún ruộng đất nước ta thấy qua đặc điểm sau: - vùng đồng nơi đất chật người đơng, bình qn diện tích đầu người q thấp Đất vùng đồng chia thành hạng tết xấu khác Trong trình thực Nghị định 64/CP yêu cầu cần bảo đảm công hợp lý phân chia ruộng đất giao nhận Từđó đất giao theo phương châm có xấu, có tết, có xa, có gán" nên mảnh ruộng bị xé nhỏ cho nhiều hộ hộ phải quản lý nhiều mảnh ruộng vị trí khác với chân đất khác nhau, đặc biệt loại đất có quy mơ nhỏ địa phương Đất chia nhỏ theo chiều bờ có lối lại chung, có mảnh ruộng vừa đủ xá bừa vừa đủ luống rau

Ở vùng miền núi, đặc biệt vùng bán sơn địa đất nơng nghiệp nằm địa hình phức tạp nên bị chia nhỏ hộ phải quản lý nhiều mảnh đất địa hình khác vị trí khác Trong đất rừng giao với quy mơ vài héc ta diện tích ruộng lại nhỏ

phát triển trang trại vùng đồng khó khăn phải chật vật chuyển đổi đất tạo nên khu vực sản xuất tập trung phải tìm phương hướng thích hợp Việc chuyển đổi đất để tập trung đất nan giải

Nông dân miền Bắc với tâm lý phải cố giữ "tấc đất cắm dùi" nên họ chuyển mà không nhượng, đặc biệt vùng nằm diện quy hoạch đô thị Họ chờ hưởng lợi cao quy hoạch giá đất lên cao, khơng bán ruộng Trong miền Nam lại xuất hiện tượng nông dân không đất Nông dân chuyển nhượng ruộng đất mà khơng có nguồn thu nhập bảo đảm nên sống họ trở nên khó khăn khơng ổn định

Dù vùng có đặc điểm riêng nói chung diện tích đất nơng nghiệp/ đầu người ta q nhỏ bé Bănglađét, Đạo luật Nhà nước năm 1950 cịn quy định đất trồng trọtlgia đình khơng q 13,5 ha, thành viên sử dụng tối đa 1,35 đất canh tác 1,35 đất ở Philipin, năm 1978 hộ Nhật mảnh ruộng rộng từ 500 - 1000m2, sau Ôn dồn lại thành rộng tới 2000m2 Trung Quốc chuyển đổi đất theo chủ trương "đại ổn định, tiểu điều chỉnh" Như so với nước đơng dân khu vực tình trạng manh mún đất đai đáng kể công việc dồn điền đổi cịn gặp nhiều khó khăn

Bảng 2.2 Tỷ lệ hộ theo quy mô diện tích canh tác bình qn hộ (%)

Diện tích đất canh tác bình qn hộ Vùng

< 0,5 0,6- 1,1-3,0 > 3,0

Cả nước 72,08 16,72 10,12 1,10

Vùng núi trung du Bắc 75,47 17,16 5,88 1,49

Đồng sông Hồng 96,00 3,19 68 13

Khu Bốn cũ 87,70 11,12 14 04

Duyên hải miền Trung 75,64 17,56 6,38 0,42

Tây Nguyên 43,18 32,50 22,85 47

Đông Nam Bộ 38,12 29,73 27,88 4,27

Đồng sông Cửu Long 32,50 30,65 32,88 3,97 (Nguồn: Đỗ Thanh Phương, 1997 Đói nghèo nơng thơn lốii ra)

Hiện phong trào đổi ruộng nước diễn sơi động, có hộ nông dân chuyển đổi cách tự phát, số nơi có chủ trương cấp lãnh đạo điển hình số tỉnh Thanh Hoá, Hà Tây, v.v

* Bất lợi tình trạng đất đai manh mún

tình trạng manh mún gây nên nhiều trở ngại cho sản xuất hộ, cho cộng đồng, cho hộ làm ăn giỏi muốn có diện tích lớn để kinh doanh cho việc chuyển biến từ sản xuất tự cấp tự túc sang sản xuất hàng hoá Những bất lợi thấy qua biểu sau:

- Do có nhiều đất nên đầu tư hộ bị phân tán Với trình độ quản lý yếu kém, hộ quán xuyến tết tất công việc đồng đất nên có sử dụng tốt, có khơng chăm sóc chu đáo

- Hộ lúng túng việc xác định hướng sản xuất, bố trí sản xuất sản phẩm hợp lý cho đất Thông thường bố trí sản xuất tiến hành theo tiểu vùng địa phương Hộ phải tiếp cận với nhiều loại nhiều giống nhiều đất phân tán nên am hiểu thực tốt quy trình kỹ thuật sản xuất Hộ khơng thể áp dụng tiến kỹ thuật hay thực khâu kỹ thuật cách đồng cho đất nên chất lượng đầu tư thấp từ suất trồng, kết hiệu sản xuất thấp

- Do sản xuất quy mô nhỏ nên phần lớn sản phẩm sản xuất theo mục tiêu tự sản tự tiêu, có sản xuất hàng hoá tiến hành quy mơ nhỏ, khơng tạo nên lượng hàng hố lớn nên việc tiêu thụ không ổn định, thường bị ứ đọng lúc vụ

Do đất nhỏ, phân tán, đan xen hộ nên khó khăn việc xây dựng sở hạ tầng, đặc biệt thuỷ lợi, giao thơng Bên cạnh việc tu, cải tạo quản lý, sử dụng cơng trình sẵn có gặp nhiều vướng mắc

- Trong điều kiện đất đai manh mún hộ phải đến xứ đồng để làm việc Như gây lãng phí lớn quỹ thời gian chung địa phương (nhiều lần phải lại, nhiều lần phải vận chuyển vật tư, sản phẩm v.v ) Từ dẫn đến thấp hiệu sử dụng đất

- Do có nhiều nhỏ nên cần nhiều bờ ngăn cách Diện tích nơng nghiệp hẹp, diện tích dành cho làm bờ lại lớn nên diện tích thực sử dụng cho sản xuất bị thu hẹp

các hộ chuyển nhượng bị "lệch pha"

Như tình trạng manh mún đất đai gây nhiều khó khăn cho q trình cơng nghiệp hố, đại hố nơng nghiệp (xét mặt đầu tư hiệu quả, mục đích phương thức sản xuất, mặt kinh tế xã hội, v.v )

Bảng 2.3 Lợi ích hạn chế việc đất đai manh mún

Lợi ích việc có nhiều mảnh đất Hạn chế việc có nhiều mảnh dết Lợi ích cá nhân Lợi ích xã hội Bất lợi cá nhân Bất lợi xã hội - Phân tán rủi ro (úng

ngập, sâu bệnh, sản lượng)

- Dễ dàng cho thừa kế

- Linh hoạt dễ đa dạng chuyển đổi mùa vụ

- Dễ trao đổi, chấp

- Phân bổ lao động, mùa vụ - Dễ quản lý

- Bảo hiểm tuyệt đối -Công đối xử

- Tăng cường tính đa dạng sinh học

- Tăng chi phí sản xuất

- Sử dụng nhiều lao động

- Mất diện tích bờ vùng, bờ - Khó tiếp cận Xung đột đất đai tăng lên - Khó khăn cho việc tưới tiêu

- Khó khăn cho việc giới hố nơng nghiệp

- Cản trở việc áp dụng công nghệ

- Lao động giải phóng Cơ giới hố bị chậm trễ

- Chi phí trao đổi cao dùng để cầm cố

- Quy hoạch khu sản xuất thương mại khó - Việc áp dụng cơng nghệ bị chậm trê - Khó quản lý

* ý nghĩa của việc tập trung ruộng đất

Tập trung đất đai nông nghiệp phương thức làm tăng quy mơ diện tích đất chủ thể sử dụng đất thông qua hoạt động dẫn đến tập trung ruộng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê đất, thuê lại đất, thừa kế quyền sử dụng đất, v.v

Diễn biến nguyên nhân dẫn đến tập trung ruộng đất nông thôn Việt Nam sau:

+ Một số hộ làm ăn giả, có vốn, có trình độ kỹ thuật trình độ quản lý kinh doanh muốn có thêm đất đai để sản xuất

+ Một số hộ yếu tự thấy không đảm bảo sống ruộng đất giao nên chuyển nhượng, cho thuê đất để vừa đáp ứng yêu cầu trước mắt, vừa "rảnh tay" tập trung nguồn lực cho nguồn thu nhập khác có hiệu

ra hành lang pháp lý cho hoạt động tập trung đất đai sản xuất nơng nghiệp Đó việc xác định chếđộ sử dụng đất thông qua khái niệm đây:

+ Chủ thể sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất cho thuê đất để sử dụng

+ Khách thể quyền sử dụng đất: vùng định mà Nhà nước giao cho chủ thể sử dụng đất sử dụng

+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất: việc "đổi đất lấy đất" chủ thể sử dụng đất Nhà nước giao đất để sử dụng nhằm mục đích chủ yếu tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán ruộng đất hiệnnay

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: việc chuyển cho người khác sở có giá, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền kho ỉn tiền tương ứng với chi phí bỏ để có quyền sử dụng đất chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất

+ Cho thuê đất: dạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn, bên thuê đất phải trả cho bên cho thuê đất khoản tiền định hai bên thoả thuận

+ Cho thuê lại đất: dạng chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất người thuê cho người khác thuê lại, bên thuê đất phải trả cho bên cho thuê đất khoản tiền hai bên thoả thuận

+ Thừa kế quyền sử dụng đất: dạng đặc biệt chuyển nhượng ruộng đất nội dung quan hệ thừa kế vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa trị xã hội

+ Thế chấp quyền sử dụng đất: hoạt động quan hệ tín dụng, chủ thể sử dụng đất chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất th tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất - kinh doanh theo quy định pháp luật + Góp vốn kinh doanh quyền sử dụng đất: việc chủ sử dụng đất sử dụng đất thuê thời hạn thuê với tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân nước theo quy định pháp luật

Quá trình tập trung ruộng đất có ý nghĩa lớn việc phát triển kinh tếđất nước nói chung, nơng nghiệp nói riêng:

- Nâng cao hiệu sử dụng ruộng đất thông qua việc chuyển đổi cấu trồng, phát triển nơng nghiệp hàng hố theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố Mác rằng, nông nghiệp phận, tất phương pháp khoa học đại nông nghiệp (như tưới tiêu, dùng máy móc, phân hố học, v.v ) áp dụng có kết canh tác ruộng đất quy mô rộng lớn

nghiệp nước ta có nhiều sản phẩm có khối lượng hàng hố lớn lại sản xuất nơng hộ có quy mơ nhỏ nhỏ nên chất lượng thấp, người sản xuất trực tiếp không nắm thông tin thị trường nên giá bán rẻ, sức cạnh tranh thị trường Mâu thuẫn giải thoảđáng thơng qua đường tập trung ruộng đất, từđó tiến tới tổ chức nông nghiệp hợp đồng

- Tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý bảo vệđược môi trường đất

- Tập trung ruộng đất vấn đề mang tính quy luật việc lên sản xuất lớn, diễn suốt trình phát triển nơng nghiệp theo hướng sản xuất hàng hoá, thực việc chuyển dịch cấu kinh tế phân công lại lao động xã hội trình cơng nghiệp hố, đại hố chuyển dịch cấu lao động nơng thơn nước ta

Tích tụ ruộng đất nước ta diễn chậm chạp vì:

- Các hướng dẫn chuyển nhượng, cho thuê đất chưa cụ thể không tiến hành đồng thời địa phương

- Sự trì trệ việc chuyển lao động nông nghiệp sang lĩnh vực khác

- Một ngành nghề nông thơn chưa phát triển dân cư lao động tập trung nông nghiệp

- Ở số nơi ruộng đất có vị trí thuận lợi, quy hoạch tương lai nông dân hy vọng giá đất lên nên trước mắt giữđất

- Một số hộ chuyển sang kinh doanh lĩnh vực tính nước ăn "hữu nơng vi bản", đề phịng rủi ro, đề phịng sách thắt chặt Nhà nước - Tâm lý giữđất nông dân, đặc biệt nông dân miền Bắc ăn sâu vào tiềm thức họ

2.4.4 Kiến thức Luật dết đai người dân

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc người dân không nắm thông tin Luật đất đai 2003, có số nguyên nhân quan trọng:

- Chính quyền chưa thực quan tâm đến công tác tuyên truyền phổ biến Luật đất đai Vấn đề mặt sách đất đai phức tạp, quyền có nhiều việc phải làm họ chưa nhận thức người dân cần phải tuyên quyền Luật đất đai

Nguồn cung cấp tin cho dân phong phú chất lượng chưa cao khơng thống

Chương III

CƠ SỞ KHOA HỌC NGHIÊN CỨU KINH TẾĐẤT 3.1 MÔ HÌNH BA MẶT TRONG SỬ DỤNG ĐẤT

3.1.1 Khái niệm mơ hình ba mặt

Q trình sử dụng tài nguyên đất bất động sản người luôn diễn tác động mơ hình ba mặt Để sử dụng vùng đất đạt hiệu tránh rủi ro phải xem xét yếu tố sau:

- Xem xét nhóm yếu tố vật lý, sinh học - vào khả thực tiễn mặt tự nhiên vùng đất

- Khả chấp nhận mặt xã hội vùng đất - Xem xét tính khả thi mặt kinh tế sử dụng đất

Sự phối hợp ba mặt tạo nên giới hạn, cá nhân, cộng đồng phủ thực hoạt động họ lĩnh vực sử dụng đất, phát triển bảo vệ nguồn tài nguyên đất với trình độ khoa học kỹ thuật cơng nghệ cho phép Ba yếu tố có quan hệ tác động qua lại

Khả thực tiễn mặt tự nhiên vùng đất

Các yếu tố, đặc tính mặt vật lý vùng đất: Thổ nhưỡng, địa hình, dạng đất nơng hố, khí hậu, thuỷ văn v.v

- Các nhóm yếu tố, đặc tính mặt sinh học: Thảm thực vật; hệ trồng, hệ động vật, hệ thuỷ sinh, hệ vi sinh vật

Yếu tố người cộng đồng dân cư địa phương vùng đất Xem xét quy luật hoạt động hệ sinh thái vùng đất từđó mơ phỏng, lợi dụng để đạt kết tốt

Khả chấp nhận mặt xã hội

- Quốc gia: Tuân thủ theo thể chế quốc gia thể hiến pháp văn pháp luật Sử dụng vùng đất chấp nhận mặt trị

- Cộng đồng: Yêu cầu sử dụng đất phải phù hợp không sai trái mặt đạo đức luân lý, phù hợp với phong mỹ tục

- Phát huy tính tích cực, chủđộng cộng đồng địa phương việc sử dụng vùng đất để phát triển cho họ

- Việc sử dụng vùng đất phải thuận tiện việc thực mặt hành

Tính khả thi mặt kinh tê

kinh tế Xác định quan hệ hợp lý đầu (về khối lượng, cấu) quan hệ đầu vào trình sử dụng đất Xác định loại sản phẩm phù hợp với yếu tố đầu vào cần thiết, xác định cơng nghệ sản xuất thích hợp, xác định quy trình sản xuất hợp lý đem lại hiệu kinh tế cao

- Quá trình bổ trợ cho q trình sản xuất: hoạt động marketing thích ứng, vận chuyển cho phù hợp v.v

- Xác định hệ thống phân phối phù hợp: phân phối kết quả, thu nhập, lợi nhuận v.v để thành viên chấp nhận

Mơ hình ràng buộc vấn đề thực tiễn sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt mối quan hệ chiều: tự nhiên, kinh tế, thể chếđể đạt tiêu chuẩn phát triển bền vững, là:

- Sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện tự nhiên môi trường - Sử dụng đất nhằm đạt hiệu kinh tế cao

- Sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, thể chế xã hội chấp nhận 3.1.2 Bản chất nhóm yếu tố mơ hình

3.1.2.1 Nhóm yếu tố về vật lý sinh học

Nhóm quan tâm đến mơi trường thiên nhiên, loại tài ngun khác với đầy đủ tính chất đặc điểm chúng mà người gắn liền hoạt động vào

Các yếu tố vật lý sinh học cung cấp: nguyên liệu thô, vị trí địa bàn, điều kiện hỗ trợ mặt địa lý, loại sinh vật tài nguyên khác cho hoạt động người

Tất yếu tố kể trực tiếp tạo nên thuận lợi gây khó khăn trở ngại cho người trình sử dụng đất Chúng tạo nên tác động ảnh hưởng quan trọng tới hai mặt:

- Tổng lượng nhu cầu người từ nguồn tài nguyên

Điều quan tâm có ý nghĩa nhóm yếu tố vật lý, sinh học mơ hình nhấn mạnh cần thiết phải trì, giữ gìn mối quan hệ sinh thái theo thời gian

Để có thểđạt thắng lợi sử dụng đất sách sử dụng tài nguyên phải hướng hoạt động người tuân thủ quy luật vật lý, sinh học sinh thái tự nhiên hoạt động ngắn hạn, dài hạn tương lai lâu dài

Cần phải nhận thức tác hại phá huỷ nguồn tài nguyên môi trường Nếu người khơng có ý thức với khả khoa học kỹ thuật với cám dỗ khả cho lợi nhuận cao thời gian trước mắt

số kiểu khai thác tài nguyên, người phá huỷ nguồn tài nguyên, vi phạm quy luật tự nhiên sinh thái, phá huỷ làm ô nhiễm nghiêm trọng môi trường thiên nhiên, dẫn đến nguồn tài nguyên bị suy kiệt, làm ảnh hưởng đến sống toàn nhân loại tương lai

Chính tồn xã hội, đặc biệt sách quốc gia phải tập trung chống lại hành động có khả phá huỷ nguồn tài nguyên khan thay thế, chống lại hành động vi phạm phá vỡ nghiêm trọng trình sinh thái bình thường

3.1.2.2 Nhóm yếu tố về kinh tế

Nhóm yếu tố kinh tế mơ hình quan tâm đến hoạt động hệ thống giá cả, giá trị tác động đến chủ sử dụng đất, với cố gắng họ để tạo lợi nhuận cao mảnh đất

Nhóm yếu tố quan tâm người sử dụng đất mối quan hệđầu vào đầu q trình sản xuất để có thểđạt tối đa mức thu nhập họ

Bản chất mơ hình kinh tế giải vấn đề như: Giá trị sản xuất, thu nhập, lợi nhuận điều kiện đầu tư trình sản xuất

Mơ hình đặc biệt quan tâm đến vấn đề sau: - Hệ thống marketing

- Nhu cầu người tiêu dùng

- Vấn đề lưu thông vận chuyển vật tư sản phẩm

3.1.2.3 Nhóm yêu tố về thể chế mơ hình

Vấn đề thể chế mơ hình quan tâm đến mơi trường pháp luật chủ thể sử dụng đất, cá nhân, tập thể tổ chức tham gia sử dụng đất

Môi trường pháp luật biểu thông qua văn pháp quy hiến pháp, pháp luật, hệ thống sách v.v

Các chương trình dự án sử dụng đất phải: - Tuân thủ theo hiến pháp pháp luật

- Phù hợp mặt trị thể chế cho phép

- Không trái với quy định thông thường mặt luân lý đạo đức quan tâm đến phong mỹ tục địa phương, nhân dân địa phương chấp nhận (sử dụng kiến thức địa cộng đồng tiến khoa học công nghệ) Để đảm bảo thắng lợi cho cơng tác quản lý, chương trình dự án sử dụng đất cần phải đáp ứng yêu cầu hoạt động mặt hành Nghĩa phải tuân thủ theo hệ thống quản lý nhà nước vềđất đai theo cấp hành từ trung ương đến địa phương

Tóm lại: Mơ hình mặt tác động trình sử dụng đất là:

- Các chương trình dự án sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện mặt vật lý sinh học, đảm bảo tính khả thi mặt kinh tế, đồng thời phải chấp nhận mặt thể chế, phù hợp với hoàn cảnh thực tiễn

Các nhà quản lý tài nguyên hoạch định sách sử dụng đất phải quan tâm đến mặt hạn chế đặt nhóm yếu tố mơ hình để đưa chương trình sách sử dụng đất thích hợp, đảm bảo thắng lợi công tác quản lý sử dụng đất, đáp ứng mục tiêu phát triển lâu dài

3.2 LÝ THUYẾT CUNG CẦU TRONG SỬ DỤNG ĐẤT 3.2.1 Lý thuyết cầu nhà đất

3.2.1.1 Khái niệm nhân mảnh hưởng đến cầu về nhà đất a Khái niệm

Cầu nhà đất lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn để nhận lượng nhà đất thị trường

Yêu cầu người tiêu dùng thị trường hình thành từ nhu cầu tiêu dùng nơng sản phẩm, qua trình phát triển sau:

cái chung chung đến cụ thể, từ nhu cầu hình thành nhiều cầu sản phẩm khác thị trường, cầu sản phẩm hình thành từ nhiều loại nhu cầu khác Hoạt động marketing nhà kinh doanh nhằm biến nhiều loại nhu cầu chung thành cầu nông sản phẩm mình, biến khách hàng tiềm thành khách hàng thực doanh nghiệp

Giữa nhu cầu tiêu dùng cầu nhà đất có cách biệt lớn quy mô, phạm vi đối tượng xuất Nhu cầu thường xuất với quy mô lớn phạm vi rộng với tất đối tượng Song cầu thực tế thị trường lại khơng hồn tồn trùng khớp có nhu cầu khơng có khả tốn, có nhóm đối tượng có nhu cầu khơng trở thành cầu thị trường, có đối tượng khơng có nhu cầu sử dụng lại có nhu cầu đầu kiếm lợi nên có cầu xuất thị trường Chính cầu phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả toán điều kiện hoạt động thị trường

Cầu nhà đất xuất sở có hội tụ điều kiện sau: Sự xuất nhu cầu tiêu dùng dạng nhà đất mà nhu cầu tự thoả mãn nguồn lực sẵn có người dân

- Phải có nguồn lực tài để đảm bảo khả tốn cho nhu cầu Chỉ có nguồn lực tài cho tốn nhu cầu chuyển thành cầu thị trường

- Phải có hoạt động thị trường để nhu cầu có khả tốn có điều kiện gặp cung cầu thực trở thành cầu xuất thị trường Chính thị trường mơi trường để nhu cầu có khả tốn trở thành cầu thực tế thoả mãn

Có nhiều loại cầu khác nhà đất, phân loại thành nhóm sau đây:

- Cầu đất đai cho sản xuất: Cầu đất đai cho sản xuất tổng nhu cầu mở rộng hoạt động sản xuất dựa vào mở rộng diện tích đất đai sử dụng Cầu vềđất đai cho sản xuất thường cầu đất đai cho hoạt động sản xuất thuộc khu vực I xã hội bao gồm: cầu hoạt động sản xuất dựa vào đất đai nông lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng hầm mỏ Thông thường, xã hội phát triển, hoạt động sản xuất thuộc khu vực I giảm xuống cách tương đối so với khu vực khác, cầu vềđất đai cho sản xuất tăng lên không đáng kể so với khu vực khác

- Cầu nhà ở, đất xây dựng nhà đất xây dựng cơng trình bất động sản khác Cầu nhà ở, kéo theo đất đai để xây dựng nhà cơng trình bất động sản khác phục vụ cho kinh doanh thương mại dịch vụ Cầu vềđất nhà (nói chung cầu nhà đất) cầu xuất rộng rãi sôi động thị trường bất động sản Do phát triển hoạt động sản xuất khu vực III ngày tăng lên nhanh với phát triển xã hội nên cầu nhà đất ngày tăng nhanh Nó bao gồm cầu vềđất đai nhà cho dân cư, đất đai nhà làm việc văn phịng cơng sở, trung tâm thương mại, trung tâm vui chơi giải trí, thể thao

- Cầu giả tạo xuất quan hệ thương mạt kỳ vọng người kinh doanh buôn bán bất động sản Những nhà đầu tư bất động sản 'mua đất nhà để đáp ứng nhu cầu sử dụng thân họ mà để đầu buôn bán lại thị trường Như rõ ràng rằng, cầu nhà đất cho quan hệ thương mại làm tăng giả tạo nhu cầu nhà làm đội mặt giá bất động sản Nghiên cứu thị trường nhà đất nhiều thành phố cầu nhà đất người kinh doanh bất động sản nhân tố làm căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà làm đội giá nhà đất tăng lên thời điểm định

b Các nhân mảnh hưởng đen cầu nhà đất

* Sự tăng trưởng dân sô' nhà cầu phát triển

Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng mặt nhu cầu xã hội theo cầu vềđất đai nhà tăng lên

đổi cầu nhà Dân sốở độ tuổi kết hôn cao đồng nghĩa với nhu cầu nhà hộ độc lập tăng lên; gia đình chuyển từ tuổi trẻ em sang độ tuổi vị thành niên thành niên lúc nhu cầu số phòng hộ phải tăng thêm ỏ nước phát triển, theo xã hội phương tây, đến tuổi thành niên thường tách sống độc lập với bố mẹ lý làm cầu hộ độc thân thành phố tăng lên nhanh Trái lại, số dân tộc tính ràng buộc cộng đồng gia tộc cao hạn chế cầu nhà có quy mơ tập trung cải tạo mở rộng thêm dần Ngoài ra, tập quán sinh hoạt ảnh hưởng đến cầu nhà đất nhóm dân cư khác Những tập quán thói quen tiêu dùng, điều kiện sống quan niệm xã hội đưa lại

Sự gia tăng dân số không làm gia tăng nhu cầu nhà mà làm tăng thêm nhu cầu hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục, v.v nhân tố làm tăng nhu cầu nhà đất, vùng trung tâm Chính với gia tăng dân số, vùng trung tâm hình thành nhanh chóng nhộn nhịp thị trường nhà đất trung tâm

* Sự thay đổi tính chất mục đích sử dụng đất đai

Tính chất mục đích sử dụng đất đai nhân tố làm thay đổi cung cầu nhà đất Trước hết thay đổi mục đích tính chất sử dụng đất đai sản xuất Ngay ngành, lĩnh vực sản xuất, tính chất sản xuất thay đổi từ sản xuất theo kiểu tự cấp tự túc kinh tế nơng hộ sang sản xuất hàng hố nông trại làm nảy sinh cầu vềđất đai nông nghiệp Trong sản xuất tự cấp tự túc, nhu cầu có đất đai để sản xuất thoả mãn sựđiều chỉnh cân vốn có tự nhiên Đến giai đoạn phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành phát triển, nhu cầu vềđất đai cho phát triển sản xuất trang trại khơng cịn dựa vào đường khai phá tự nhiên mà chủ yếu giải cách tập trung đất đai thông qua thị trường chuyển quyền sử dụng đất Rõ ràng nhu cầu vềđất đai cho sản xuất thực hình thành cầu vềđất đai thị trường Sự thay đổi mục đích sử dụng đất hoạt động sản xuất khác thau làm nảy sinh quan hệ cầu đất đai cho sản xuất Đặc biệt thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, khu thương mại, khu vui chơi giải trí Xã hội phát triển, hoạt động sản xuất khu vực I giảm nhu cầu vềđất đai cho sản xuất giảm song thay vào khu vực III phát triển làm cho nhu cầu đất đai phục vụ cho hoạt động tăng lên Do vậy, Phếu trì mục đích sử dụng đất đai cho lĩnh vực sản xuất khu vực~i cầu đất đai cho sản xuất thấp Trái lại chuyển mục đích sử dụng sang phục vụ cho hoạt động khu vực III cầu loại nhà đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ thương mại tăng lên nhiều Điều thấy rõ thay đổi giá trao đổi loại đất đai, vị trí điều kiện khác mục đích sử dụng

Chúng ta biết nhu cầu người, có nhu cầu nhà không ngừng tăng lên gia tăng quy mơ dân số, quy mơ gia đình sựđòi hỏi nâng cao chất lượng sống Nếu mức thu nhập tăng lên cho phép phần lớn nhu cáu trở thành nhu cầu có khả tốn rõ ràng cầu nhà đất sẽrtăng lên Người ta mối quan hệ chặt chẽ thu nhập cầu nhà đất Khi thu nhập thấp, khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn nhu cầu thiết yếu vật phẩm nuôi sống trì tồn người Khi nhu cầu vật phẩm thiết yếu bảo đảm phần thu nhập sẽđược chuyển sang giải nhu cầu nhà Do thu nhập tăng lên, cầu nhà đất tăng lên rõ nét Đó tình trạng mà hầu phát triển phải đương đầu với bùng nổ cầu nhà đời sống thu nhập nước nâng dần gia tăng Tất nhiên nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu nên có giới hạn tương đối, sau nhu cầu giải bản, thu nhập tiếp tục tăng cao cầu nhà chậm dần lại Đó tình trạng mà hầu phát triển đạt tới Cùng với tác động thu nhập, việc làm nghề nghiệp có tác động lớn đến thay đổi cầu nhà Trước hết, tình trạng việc làm nghề nghiệp có quan hệ chặt chẽ với gia tăng thu nhập dân cư - điều làm thay đổi đáng kể cầu nhà Thứđến, tình trạng việc làm nghề nghiệp có yêu cầu tính chất, đặc điểm nhà phù hợp với u cầu tính chất cơng việc Có nghề nghiệp yêu cầu chủ nhà sử dụng nhà phần địa điểm làm việc kinh doanh, có nghề nghiệp địi hỏi chỗở đồng thời nơi đặt quan hệ giao lưu, có nghề nghiệp địi hỏi nơi nơi nghỉ ngơi sinh hoạt làm việc Như thay đổi cấu nghề nghiệp dẫn đến thay đổi thị hiếu nhà sau thay đổi cầu nhà

* Đơ thị hố q trình phát triển đô thị

bằng nghề nghiệp không ổn định sức ép thách thức lớn hầu hết đô thị nước phát triển trình thị hố Chính nhóm dân cư làm xuất kiểu dạng cầu nhà đặc biệt xóm liều, khu ổ chuột Vì vậy, cầu nhà đất nói riêng, thị trường nhà đất nói chung diễn biến sơi động q trình phát triển thị hố

* Mơi thị hiếu nhà

Những thay đổi kiến trúc, kiểu dáng mốt tiêu dùng nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu nhà Có nhà hộ khu nhà cao tầng xây dựng trang bị đại nhiều so với nhà độc lập nhà cổ, song mốt tiêu dùng, người ta muốn mua nhà ởđộc lập dù không tiện lợi mua phòng kiểu hộ

* Sự phát triển hồn thiện hệ thơng kết cấp hạ tầng

Sự phát triển hoàn thiện kết cấu hạ tầng làm tăng đáng kể cầu nhà đất với vùng đất trước chưa có sở hạ tầng, khơng có khả tiếp cận Tuy nhiên, việc tăng khả tiếp cận đồng nghĩa với việc tăng thêm cung nhà đất làm đường cung dịch chuyển đáng kể bên phải nên thay đổi cầu không theo kịp với thay đổi cung

* Những sách Chính phủ

nổi việc đầu tư mua xây dựng nhà đất với quy mơ nhỏ, sách làm tăng cầu nhà đất tự xây dựng với quy mô nhỏ, chen chúc giảm cáu nhà chung cư

* Chính sách tiền tệ có tác động đáng kể đến cầu nhà

Do lượng tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng dễ dàng chuyển thành nhu cầu có khả tốn trở thành cầu thị trường

Nói chung nhân tố trình bày nhân tố phổ biến tác động đến thay đổi cầu nhà đất Tuy nhiên, bối cảnh phát triển khác nhau, điều kiện mơi trường khác biểu nhân tố không đồng nhất, đồng thời cịn xuất nhân tố tác động đặc thù khác

3.2.1.2 Phương pháp xác đinh cầu độ co giãn của cầu nhà đất a Phương pháp xác định cầu về nhà đất

Cầu vềđất đai cho sản xuất (chủ yếu hoạt động sản xuất thuộc khu vực I) thường quan hệ thị trường bất động sản Trong nhiều trường hợp, nhu cầu đất đai cho sản xuất đáp ứng thông qua điều chỉnh quan hệ thị trường sách phân chia, giao đất điều chỉnh quỹ đất đai sản xuất Chính phủ Cầu đất đai cho sản xuất thường xuất phạm vi hẹp mang tính khu vực thường giải người dân sản xuất địa phương vùng

Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu, đứng hàng thứ hai sau cầu lương thực thực phẩm Do cầu nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập mức thu nhập vượt mức giới hạn cầu lương thực thực phẩm Đến giới hạn cao hơn, thu nhập tiếp tục tăng, cầu nhà tối thiểu tăng chậm lại chí giảm thay vào tăng cầu nhà cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu nhà tối thiểu gần đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập Tổng nhu cầu nhà xác định phương trình tuyến tính tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình xã hội Như tổng cầu xuất thị trường hiệu số tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà có Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu nhà thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo hàm phi tuyến chậm dần đến mức bão hoà nhu cầu nhà tối thiểu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần thay vào cầu nhà cao cấp tăng lên

thông tin phong phú đáng tin cậy cho việc xác định hàm cầu nhà Bên cạnh việc xây dựng hàm cầu nhà để xác định xu hướng dự báo dài hạn cầu nhà ở, người ta cần phải xác định cầu nhà thời điểm để có đối sách kịp thời cho thị trường nhà đất Việc xác định cầu nhà đất thời điểm vào quy mơ kết cấu nhóm dân cư, tình trạng nhà tại, ngân quỹ tích luỹ cho việc thay đổi cải tạo chỗở, giá nhà diễn biến mua bán, trao đổi nhà diễn thị trường Người ta thực nghiên cứu nhu cầu mua sắm, xây dựng thay đổi chỗở thông qua nghiên cứu khảo sát, điều tra vấn dân cư

Đồ thị 3.1 Mối quan hệ thu nhập cầu nhà b Độ co giãn cầu nhà đất

Có nhiều biến số xác định mức cầu trình bày phần nhân tố ảnh hưởng Vấn đề đặt cần đo lường biến động cầu nhà đất biến số thay đổi Độ thay đổi cầu nhà so với độ thay đổi yếu tố xác định gọi độ co giãn cầu nhà đất Công thức tổng quát để tính độ co giãn cầu nhà đất là:

Trong đó:

- EY hệ số co giãn cầu nhà đất so với yếu tố Y

- Di tỷ lệ % mức thay đổi cầu nhà đất biến số Y thay đổi -Yi tỷ lệ % mức thay đổi biến số Y

nhiên giai đoạn chuyển giao trình độ sản xuất, phương thức kinh doanh độ co giãn cầu lớn

Đồ thị 3.2 Mối quan hệ giữa lượng cầu đất trình độ sản xuất

Trong giai đoạn này, độ co giãn cầu phụ thuộc vào thay đổi cơng nghệ tính chất chun mơn hố sản xuất Sự gia tăng mức độ đầu tư công nghệ canh tác tiên tiến, gia tăng tỷ trọng chun mơn hố biến số định mức gia tăng tương ứng cầu đất đai sản xuất Nhiều nghiên cứu rằng, giai đoạn chuyển tiếp hệ số co giãn cầu vềđất đai thay đổi công nghệ mức độ chuyên mơn hố tương đối lớn

Độ co giãn cầu vềđất nhà phụ thuộc lớn vào biến số: quy mơ gia đình, thu nhập giá Độ co giãn cầu nhà ởđối với quy mơ gia đình quan hệ so sánh tỷ lệ tăng cầu so với tỷ lệ tăng số người gia đình

Đồ thị 3.3 Quan hệ giữa quy mơ gia đình cầu vềđất

cùng sống chung v.v ) tạo độ co giãn lớn cầu nhà Khi quy mơ gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình khơng thay đổi cầu diện tích nhà thay đổi chậm lại độ co giãn cầu so với quy mô lại nhỏ dần Độ co giãn cầu nhà so với thu nhập xác định tốc độ biến thiên cầu so với tốc độ thay đổi thu nhập Khi thu nhập thấp chưa vượt mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu vật phẩm lương thực, thực phẩm độ co giãn cầu nhà thu nhập nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo tỷ lệ thu nhập dành để đầu tư cho chỗ tăng lên nhanh chiếm tỷ trọng tương đối lớn

Nhiều nghiên cứu nước phát triển rằng, mức thu nhập tăng lên vượt mức nghèo đói, tỷ lệ tích luỹ tổng thu nhập hộ gia đình để chi dùng cho nhà chiếm từ 25 đến 40% Đó tỷ lệ cao nhằm để thoả mãn nhu cầu nhà mà thu nhập cịn thấp, nhu cầu khơng có khả tốn để trở thành cầu thực tế Do độ co giãn cầu nhà thu nhập tương đối lớn Tuy nhiên kết cấu cầu nhà có thay đổi khác giai đoạn tăng thu nhập, song nhìn tổng thể tổng cầu nhà có độ co giãn lớn thay đổi thu nhập

Đồ thị 3.4 Mức thu nhập với tổng cầu nhà ở

Độ co giãn cầu nhà đất giá quan hệ so sánh tốc độ biến động cầu so với tốc độ biến thiên giá nhà Nhà nhu cầu tiêu dùng thiết yếu vật phẩm tiêu dùng có khả thay khơng có giới hạn tối đa lương thực, thực phẩm Do vậy, độ co giãn cầu nhà đất giá nhạy cảm mức độ thoả mãn nhà thấp

Mặc dù nhà mặt hàng tiêu dùng tối cần thiết xếp hàng sau lương thực thực phẩm, mức thu nhập cốđịnh, giá nhà tăng cao cách tương đối so với thu nhập khả tốn coi khơng cầu nhà thị trường coi không

quân thấp độ co giãn giảm dần mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầu cần thiết

Đồ thị 3.5 Quan hệ giá lượng cầu 3.2.2 Quyền sở hữu quyền sử dụng nhà dết

Quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất vấn đề nhạy cảm thị trường nhà đất Một sách quan trọng, có tác dụng rõ nét việc điều chỉnh tính chất, mức độ phạm vi hoạt động thị trường nhà đất quan hệ liên quan đến quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất

3.2.2.1 Quyền sở hữu quyền sử dụng tài sản

Quyền sở hữu tài sản bao gồm: quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản Quyền sở hữu hợp pháp tài sản quyền nêu người sở hữu pháp luật công nhận bảo hộ

đi tính pháp lý quyền sở hữu Nhà nước nhà đất ởđô thị 3.2.2.2 Quyền sở hữu quyền sử dụng tài sản đối với thị trường nhà đất Nhà đất tài sản tiêu dùng có giá trị lớn, người dân quan tâm đến tính hợp pháp tài sản sử dụng Người dân sẵn sàng trả khoản tiền đáng kểđể thừa nhận tính hợp pháp chỗở giá trị sử dụng khơng có thay đổi Một nhà hợp pháp chắn sẽđược người mua chấp nhận với giá cao nhiều so với nhà chưa thừa nhận hợp pháp Điều cho thấy rõ quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất nhân tố tác động lớn đến thị trường nhà

Việc thừa nhận quyền sở hữu tư nhân nhà quyền sử dụng hợp pháp vềđất động lực quan trọng thúc đẩy tăng cầu nhà đất Các quyền mua bán, chuyển nhượng thức thừa nhận "giấy phép" cho thị trường nhà đất đời hoạt động hợp pháp Sự hoạt động thị trường đen nhà đất xuất tồn Nhà nước khơng thừa nhận tính hợp pháp quan hệ mua bán nhà đất Tuy nhiên thị trường đen thường tạo cân đối cung cứu cách giả tạo sai lệch luồng thơng tin khơng thức, can thiệp lực khống chế thị trường Tính bất hợp pháp thường mang lại lợi ích cục cho phận lực xã hội Hợp pháp hoá phần nhà đất lấn chiếm phong thưởng cho người hưởng lợi người mang lại quyền lợi cho họ Do tồn tính bất hợp pháp thị trường ngầm nhà đất nên quyền khơng phải chịu trách nhiệm vấn đề cộng đồng lý khu vực bất hợp pháp Một nhóm người có thểđược hưởng lợi họ xây dựng mua bán mảnh đất đô thị hố khơng coi thị nên khơng phải chịu chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai Việc hạn chế thủ tục phạm vi hợp pháp hoá nhà đất đồng nghĩa với việc thúc đẩy thêm tình trạng bất quy tắc Điều làm cho cung nhà đất hợp pháp bị giới hạn quy định pháp luật Như Chính phủ người giữ lực mạnh việc điều tiết lượng cung thị trường nhà đất hợp pháp Trong người tiêu dùng sẵn sàng trả giá cao cho nhà đất hợp pháp tình trạng chậm cải thiện tính hợp pháp nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao Điều muốn khẳng định sách điều tiết Chính phủ giá thị trường nhà đất hỗ trợ trực tiếp giá vật liệu xây dựng hay kiểm soát giá thuê giá bán, mà sách mở rộng cung việc mở rộng tính hợp pháp nguồn cung nhà đất

3.3 LÝ THUYẾT CUNG VỀ NHÀ ĐẤT

3.3.1 Khái niệm nhân tốảnh hưởng đến cung nhà đất 3.3.1.1 Khái niệm về cung nhà đất

Cung nhà đất thị trường lượng nhà đất sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điểm với mức giá giới hạn định

Cũng giống cầu nhà đất, cung nhà đất khơng phải tồn quỹ nhà đất có mà lượng nhà đất sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán thị trường Cỏ thể có người có nhiều nhà đất họ khơng có nhu cầu bán có nhu cầu bán khơng phải bán với mặt giá thị trường mà muốn chờ hội với mặt giá cao nhà đất khơng tính vào lượng cung thời điểm Để nguồn nhà đất trở thành nguồn cung nhà đất thị trường cần có hội tụ điều kiện sau:

- Quỹ nhà đất có phải đạt tiêu chuẩn yêu cầu thị trường thời, có nghĩa có thểđáp ứng yêu cầu thị trường chấp nhận giá trị sử dụng

- Người chủ sở hữu quỹ nhà đất khơng có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng mà có nhu cầu bán, tức sẵn sàng chuyển giao nhà đất cho người khác

- Giá để thực quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt chung, tức phù hợp với khả toán chấp nhận thị trường

- Phải có thị trường nhà đất xuất quỹ nhà đất tham gia vào giao dịch thị trường thừa nhận

khu vực I lưu chuyển đất đai người sản xuất nội khu vực I tăng thêm nguồn cung Trái lại, nguồn cung đất đai cho hoạt động thuộc khu vực II III chủ yếu đất đai sử dụng từ khu vực I chuyển sang Như vậy, tăng cung đất đai cho hoạt động khu vực II III đồng thời làm giảm cung đất đai khu vực I

3.3.1.2 Những nhân mảnh hưởng đến cung về nhà đất a Quỹ nhà đất quy hoạch Chính phủ

Mục đích sử dụng hàng hố thơng thường tính tác dụng định, mục đích sử dụng đất đai Nhà nước người quản lý định đoạt Nhà nước thực quy hoạch phân định vùng đất đai dành cho mục đích sử dụng khác Một vùng đất nằm thành phố, quy hoạch cho sản xuất nơng nghiệp mảnh đất khơng có đóng góp cho việc tăng cung nhà đất Chỉ cần định Chính phủ việc chuyển mục đích sử dụng mảnh đất làm tăng cung đất đồng nghĩa với tăng cung nhà Do tổng cung nhà đất trước hết phụ thuộc vào quỹ đất quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng Đây sở quan trọng định đến tổng cung nhà đất, tăng cung nguồn nhà đất hợp pháp tự làm triệt tiêu cung nhà đất bất hợp pháp

b Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

Mức độ phát triển kết cấu hạ tầng có tác động lớn đến cung nhà đất Kết cấu hạ tầng làm thay đổi cơng dụng giá trị nhà đất có Nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai trở nên dễ dàng hơn, đáp ứng thoả mãn nhiều yêu cầu khác thị trường nhờ tham gia vào nguồn cung đất đai thị trường Một khu vực đất đai khơng có hệ thống kết cấu hạ tầng coi cung không thị trường nhà đất Song vùng đất đó, xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả tiếp cận dễ dàng thuận tiện lại nguồn cung có ý nghĩa thị trường nhà đất Chính vậy, tiếp sau quy hoạch, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng giải pháp quan trọng Chính phủ quyền địa phương người định

c Các u tơ đầu vào chi phí phát triển nhà

và thời tiết, kết cấu nhà phải thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà vùng phụ thuộc lớn vào phát triển công nghệ kỹ thuật xây dựng

d Chính sách pháp luật Nhà nước

Khác với hàng hố thơng thường, cung nhà đất phụ thuộc lớn vào sách Chính phủ chế độ quản lý đất đai nhà ở, sách sử dụng đất khoản đầu tư cho phát triển nhà đất

Trước hết chế độ quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất Việc quy định rõ ràng xác lập rộng rãi quyền nguồn đất đai nhà có điều kiện để nguồn đất đai nhà sẵn sàng có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường nhà đất hợp pháp Những nguồn đất đai nhà sử dụng cho phát triển cơng trình dân dụng khơng hợp thức hoá quyền sở hữu sử dụng tham gia vào nguồn cung thị trường bất động sản hợp pháp không tính vào nguồn cung thức nhà đất Nếu có tham gia giao dịch ngồi thị trường đen khơng thể mức cung đầy đủ

Tính chủđộng tích cực đón nhận thay đổi tất yếu kết cấu dân cư chuyển đổi khu vực hoạt động kinh tế - xã hội sởđể Nhà nước có chủ trương sách việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai Nếu xu thị hố diễn với áp lực cao, dịch chuyển khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn nhanh chóng mà quy hoạch mục đích sử dụng đất đai khơng điều chỉnh kịp thời chắn gây thiếu hụt cung nhà đất Từ cân đối cung cầu dẫn đến xuất nguồn cung nhà đất bất hợp pháp, song thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên nguồn cung bất hợp pháp chấp nhận

Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng mở rộng phạm vi phát triển đô thị tác động trực tiếp đến cung nhà đất Dù đa dạng hoá hình thức nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn người có chức năng, vai trị khả việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải trước theo' hoạt động xây dựng cung cấp nhà ở, công sở văn phịng khu thương mại phát triển Nếu việc đầu tư xây dựng hết cấu hạ tầng Nhà nước không triển khai dù tiềm lực xây dựng có to lớn đến đầu, chủ trương sách khác có hấp dẫn nhiêu, vùng đất khơng có sở hạ tầng đất không không trở thành nguồn cung nhà đất Vì vậy, phát triển hồn thiện kết cấu hạ tầng tác nhân quan trọng thay đổi lượng cung nhà đất

Chính sách Nhà nước phát triển cải thiện nguồn cung nhà đất hỗ trợ giá đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, khơng phải kiểm sốt quy định quan hệ giao dịch thị trường mà thông qua hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá quan hệ nhà đất đến việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng Đó tác động hữu hiệu đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái quan hệ cung cầu nhà đất

3.3.2 Các khu vực sản xuất cung nhà ở

Người ta chia hoạt động sản xuất cung cấp nhà thành khu vực: khu vực công cộng; khu vực tư nhân khu vực gia đình hay khu vực khơng thức

3.3.2.1 Khu vực công cộng

Khu vực công cộng hay khu vực Nhà nước hoạt động xây dựng phát triển nhà đo Nhà nước quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách coi vốn ngân sách quỹ nhà khác thuộc sở hữu Nhà nước Khu vực công cộng xem tiêu điểm sách nhà khu vực Nhà nước can thiệp điều tiết trực tiếp

Mặc dù bao cấp nhiều nhà công cộng bỏ khơng có người sử dụng giá th có bao cấp cao so với khu vực bình dân Lý cơng tác quy hoạch, xác định vị trí bị coi thường nhà công cộng thường rơi vào vị trí khơng tiện lợi, sở hạ tầng nên người dân không sống khu nhà công cộng mà chủ yếu hướg vào khu vực nhà bình dân xây dựng nhà khơng thức Tuy nhiên, lịch sử phát triển nước cho thấy rằng, phát triển khu vực nhà cơng cộng cần thiết đóng góp nhiều cho việc giải định hướng phát triển nhà giai đoạn đầu trình phát triển Thực tế năm gần nước phát triển đưa áp dụng linh hoạt, đa dạng phong phú hình thức phát triển nhà công cộng xác lập Những nhược điểm hạn chế khả tham gia nhân dân vào chương trình phát triển nhà cơng cộng dần khắc phục Nhiều nước phát triển cải tiến hình thức phát triển nhà cơng cộng chuyển từ hình thức đầu tư tồn Nhà nước sang hình thức đầu tư mang tính hỗ trợ định hướng nhưđầu tư nâng cấp khu nhà ổ chuột Một hình thức tiếp cận gọi "đất xây dựng dịch vùi Chính phủ thực quy hoạch chuẩn bị mảnh đất có dịch vụ tối thiểu cho gia đình có thu nhập thấp tự xây dựng dần nhà họ Thực chất cách tiếp cận cải thiện mở rộng kỹ thuật nhằm giảm chi phí khu vực nhà bình dân Những hình thức bị phê phán mạnh mẽ lý như: làm tăng giá xây dựng kể dự án có tiêu chuẩn thấp; địi hỏi tính tiêu chuẩn hố cao, khó thích nghi với khu vực bình dân; khơng hấp dẫn hộ gia đình làm nghề hạn chế khả tạo thu nhập cho họ Các lý hạn chế tham gia hoà nhập người nghèo dẫn đến tình trạng phân hố ngày tăng khu vực đô thị Những luận chứng đưa đểủng hộ cách tiếp cận khuyến khích tham gia cộng đồng việc định đầu tư phát triển nhà ở, đồng thời cho phép có quy hoạch mềm dẻo Với ưu việt đó, tài trợ Ngân hàng giới cho phát triển nhà đô thị chủ yếu thực thông qua dự án đất xây dựng dịch vụ

3.3.2.2 Khu vực tư nhân

Khu vực phát triển nhà tư nhân hoạt động phát triển nhà không nguồn vốn ngân sách Nhà nước, tổ chức, công ty cá nhân thực tuân thủ theo quy tắc thức Nhà nước quản lý xây dựng phát triển nhà Mặc dù Nhà nước trực tiếp kiểm soát phát triển nhà khu vực tư nhân, Nhà nước giành quyền điều tiết thông qua quy tắc, quy định tiêu chuẩn xây dựng

là người giàu, có thu nhập cao Ngược lại việc xây dựng nhà nhỏ, có khả thích hợp với túi tiền tầng lớp bình dân thường khơng mang lại lợi nhuận cho người xây dựng Do vậy, để phát triển tự do, khu vực nhà tư nhân hướng vào cung nhà cho tầng lớp người giàu, có thu nhập cao, khả tốn lớn Trái lại tầng lớp bình dân dân nghèo thành thị tầng lớp có nhu cầu cấp bách nhà cầu họ thị trường giới hạn khả toán thấp nên khu vực nhà tư nhân không hướng cung vào đáp ứng cầu Tuy vậy, khu vực nhà tư nhân biểu ưu khu vực phát triển nhà có hiệu cao giá trị kinh tế hiệu ích sử dụng Chính vậy, nhiều nhà kinh tế cho chìa khố để giải vấn đề nhà thị phải khuyến khích phát triển khu vực tư nhân Tuy nhiên, cứđể thị trường tựđiều tiết khu vực nhà tư nhân hướng vào cung nhà cho người giàu vấn đề bất bình đẳng, vấn đề phân hoá khoảng cách người giàu người nghèo ngày lớn Để giải mâu thuẫn này, Chính phủ nước thường điều tiết thị trường nhà tư nhân theo hai hướng Thứ nhất, thực thi sách nhằm hạn chế việc phát triển khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao; khuyến khích phát triển khu nhà có diện tích nhỏ, giá thành hạ phù hợp với tầng lớp bình dân thơng qua quy định tỷ lệ mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất mặt xây dựng, sách thuếđối với thu nhập xây dựng nhà cao cấp có thu nhập cao Thứ hai, Chính phủ tạo điều kiện để tầng lớp bình dân tiếp cận khu vực nhà tư nhân qua sách cho vay vốn việc chấp ngơi nhà họ mua

3.3.2.3 Khu vực nhà khơng thức

song lý khách quan quy định pháp lý Chính phủ đặt người dân vào tình phải chấp nhận nhà khơng thức hầu phát triển, khu vực nhà khơng thức chiếm tỷ trọng đa phần nguồn cung nhà cho dân chúng Khái niệm khu vực nhà khơng thức khơng hồn tồn đồng nghĩa với nhà có chất lượng thấp, tồi tàn Một thực tế là, nhiều nơi khu vực nhà khơng thức cung cấp khu nhà có chất lượng cao, có giá trị lớn, chí cịn cao khu vực nhà công cộng Những quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất không rõ ràng, quy định ngặt nghèo Chính phủ thường buộc người có thu nhập cao, có khả tốn lớn phải chấp nhận phát triển nhà khơng thức

3.3.2.4 Mối quan hệ khu vực cung cấp nhà ở

Việc phân chia khu vực cung cấp nhà nhiều mang tính chất tương đối Trên thực tế việc phân định thường không rõ ràng Chính tồn mối quan hệ sựđan xen khu vực cung cấp nhà với Việc phân định khu vực nhà tư nhân với khu vực nhà khơng thức tuỳ thuộc vào thái độ quan niệm Nhà nước Một khu nhà hợp pháp Nhà nước thừa nhận coi thuộc khu vực tư nhân, song Nhà nước khơng thừa nhận tính hợp pháp nhà xếp vào danh mục nhà khơng thức Giữa nhà tư nhân nhà công cộng ranh giới rõ ràng phần cấu thành nhà tư nhân nhiều có kết tinh yếu tốđầu tư ngân sách ngược lại

Giữa ba khu vực nhà có đan xen tác động qua lại với việc tạo nguồn cung nhà cho thị trường nhà đất Nếu khu vực nhà tư nhân nhạy cảm với thị trường bao nhiêu, khu vực nhà cơng cộng lại dường bàng quan lợi ích kinh tế trực tiếp từ kinh doanh nhà Chính vậy, hai hình thức mang tính bổ khuyết rõ nét nguồn cung nhà đất Khu vực nhà khơng thức phát triển khơng phải mục đích tham gia vào cung nhà thị trường mà chủ yếu đáp ứng nhu cầu trực tiếp người dân nhà Tuy vậy, phát triển khu vực nhà khơng thức có tác động lớn đến cung nhà tư nhân nhà công cộng Sự cạnh tranh khu vực nhà trước hết nguồn đất đai cho xây dựng nhà Tiếp đến, thoả mãn nhu cầu nhà khu vực làm giảm cầu nhà thuộc khu vực khác Một xã hội phát triển, cầu nhà hướng tới tiêu chuẩn cao cấp cung nhà khu vực tư nhân có nhiều hội phát triển, cung nhà phi thức giảm dần

3.3.3 Độ co giãn cung dịch chuyển đường cung nhà đất 3.3.3.1 Độ co giãn cung nhà đất

nguồn gốc từ tự nhiên Cho dù yếu tố sản xuất có thay đổi theo chiều hướng số lượng đất đai không thay đổi

Đồ thị 3.6 Mức cung cốđịnh với mức giá thay đổi

Như tổng cung đất đai nói chung dạng đường cung hồn tồn khơng co giãn Trong trường hợp này, đường tổng cung vềđất đai đường thẳng đứng vng góc với trục hồnh

Quy luật chung cung lượng cung hàng hố tăng lên giá hàng hố tăng lên Quy luật vận động cung hàng hoá nhà đất? Tổng cung đất đai nói chung đường hồn tồn khơng co giãn, song nói chung chưa phải cung đất đai với tư cách hàng hoá Trong giới hạn phạm vi định, quy luật mối quan hệ cung với giá diễn theo xu hướng diễn biến hàng hoá nói chung Khi giá trao đổi đất đai tăng lên, người ta sẵn sàng đầu tư nhiều để khai phá cải tạo vùng đất hoang hố, khơ cằn thành đất đai dùng cho sản xuất nông, lâm nghiệp Khi giá trao đổi đất đai cho xây dựng tăng lên, người ta sẵn sàng chấp nhận rủi ro, trả giá với hành động bất hợp pháp để tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai thành đất dùng cho xây dựng cung nhà đất phi thức tăng lên cách đáng kể

Đồ thị 3.7 Mức cung thay đổi giá thay đổi

Như vậy, phạm vi hoàn cảnh định cung nhà đất hàm co giãn giá Tuy nhiên, độ co giãn cung nhà đất so với giá nói chung tương đối nhỏ, hàm cung nhà đất thực tế đường tương đối dốc

cung vềđất đai, song khơng hồn tồn tách rời quan hệ với cung vềđất đai Hơn nữa, nhà xây dựng dù giá có giảm xuống khơng thể bỏ hoang cho vào dự trữ lượng vốn ứđọng lớn Vì vậy, tha,y đổi lượng cung nhà thường lạc hậu thay đổi giá nên nhìn chung độ co giãn cung nhà ởđối với giá thường không vượt độ co giãn đơn vị Giữa loại nhà có độ co giãn khác giá Các dạng nhà phi thức nhóm có độ nhạy cảm giá nên độ co giãn tương đối cao tăng thêm lượng cung nhà đất bất hợp pháp thị trường việc tự xây dựng cải tạo nhà

Trong quan hệđối với giá cả, độ co giãn cung nhà nhạy cảm nhiều thay đổi giá yếu tố sản xuất, đặc biệt giá đất xây dựng nhà Sự tăng giá đất đai xây dựng giá nguyên vật liệu xây dựng tác nhân làm giảm đáng kể việc cung nhà loại nhà cao cấp, sử dụng nhiều diện tích khơng gian vật liệu xây dựng Trong trường hợp đó, cầu nhà tiếp tục tăng lớn yếu tố kích thích làm tăng cung loại nhà không sử dụng nhiều diện tích khơng gian khu nhà cao tầng Sự tăng giá đất đai xây dựng tác nhân kích thích gia tăng cung nhà phi thức, bối cảnh chuyển mục đích sử dụng đất đai bất hợp pháp nguồn sinh lợi cao cho người kinh doanh nhà đất phi thức

Độ co giãn cung nhà đất nhạy cảm phát triển tiến khoa học - kỹ thuật lĩnh vực cải tạo đất công nghệ xây dựng Những tiến cho phép khai thác thêm quỹđất đai chưa sử dụng thành vùng đất sử dụng tết cho lĩnh vực sản xuất khu vực I Những thành tựu kỹ thuật xây dựng làm thay đổi phương thức thi cơng, tính bền vững nâng cao khả thích ứng Do vậy, cung nhà có thay đổi đáng kể lượng cung, phạm vi địa bàn cung chủng loại chất lượng nhà

3.3.3.2 Sự dịch chuyển đường cung nhà đất

Khi khơng có thay đổi tác nhân cung nhà đất lượng cung vận động đường cung định trước Vì cầu nhà có độ co giãn cao giá nên đường cầu thường có độ dốc nhỏ Vì vậy, cung thay đối theo đường cong có độ dốc lớn cần thay nhỏ lượng cung dẫn đến thay đổi đáng kể mức giá

Có nhiều nhân tố tác động làm đường cung dịch chuyển hẳn bước qua trái phải Trong trường hợp đó, thay đổi cầu không theo kịp thường tạo thay đổi đáng kể giá nhà đất

như cấp phép xây dựng, quy định tiêu chuẩn hoá xây dựng nhà đất v v thường làm cho đường cung dịch chuyển bên trái Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch chuyển bên phải Chính can thiệp có hiệu lực Chính phủ vào thị trường nhà đất can thiệp vào thể chế làm thay đổi đường cung Trong nhiều trường hợp, ràng buộc khắt khe Chính phủ bối cảnh lỏng lẻo luật pháp tạo khan cung cách hình thức tạo kẽ hở cho kẻ đầu kinh doanh nhà phi thức

Sự phát triển kết cấu hạ tầng điều kiện tiếp cận thường dẫn đến thay đổi làm dịch chuyển đường cung nhà đất Sự dịch chuyển thường tác động lớn đến cung nhà đất tiêu chuẩn hố thuộc khu vực cơng cộng khu vực tư nhân, đồng thời làm giảm tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột xóm liều

Mặc dù cung nhà đất nói chung ln có xu hướng làm dịch chuyển đường cung bên trái, song bối cảnh đường cầu ln tăng lên chí tăng cịn nhanh hơn, thường xuyên so với gia tăng cung nên dịch chuyển đường cung so với đường cầu tương đối có tính thời điểm Do vậy, đường cung có xu hướng dịch chuyển sang trái song giảm giá nhà đất tạm thời, thị trường nhanh lấy lại cân cung cầu giá nhà đất tăng lên xu hướng bền vững

Bên cạnh hoạt động xây dựng làm tăng cung nhà ở, khu nhà hết hạn sử dụng, tác nhân thiên tai làm cho cung nhà giảm Tuy nhiên tác động thường diễn với việc đầu tư xây dựng giảm quỹ nhà loại thường làm tăng cung nhà có chất lượng cao

xu hướng cầu lớn cung nên kinh doanh nhà thường có mức lợi nhuận cao ln có sức hấp dẫn nhà đầu tư bất động sản Trong điều kiện kinh tế tăng trưởng cao, mức tăng cung nhà đất thường không theo kịp mức tăng cầu nhà khả toán người dân nâng lên đời sống kinh tế cải thiện Tuy nhiên, kinh tế bước vào giai đoạn khủng hoảng đình trệ, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản thường rơi vào tình trạng bế tắc có nhiều nguy cơđe doạ Giữa việc tăng đầu tư mức cho kinh doanh bất động sản tình trạng phát triển kinh tế có quan hệ mật thiết với Khi cầu tăng cao, nhà đầu tưđua tăng mức đầu tư để tăng cung, điều tạo nguy thu hút lượng vốn lớn kinh tế tăng trưởng vào khu vực không sinh lợi vật chất tạo cân đối đầu tư xã hội, nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng Khi kinh tế rơi vào tình trạng khủng hoảng, cầu nhà đất coi không dẫn đến khủng hoảng tất yếu thị trường nhà đất Do Nhà nước phải hướng kiểm soát thị trường nhà đất vào kiểm soát cung nhà đất

3.4 QUAN HỆ CUNG CẦU VÀ GIÁ CẢ TÀI SẢN NHÀ ĐẤT

Khi phân tích quan hệ cung cầu thường coi cung cầu hàm số giá Cung, cầu cân thời điểm có giá cân Nếu yếu tố khác khơng đổi, tăng lên cầu hay giảm xuống cung làm giá tăng lên ngược lại giảm cầu tăng lên cung làm cho giá giảm xuống Do thị trường cạnh tranh giá cảđiều tiết lượng cung câu

Tuy nhiên thay đổi giá nhiều hay thay đổi lượng cung cầu phụ thuộc vào độ co giãn cung cầu theo giá Nếu cung co giãn nhiều mộtsự thay đổi lượng cầu làm cho giá thay đổi nhỏ cân nhanh chóng đạt gia tăng mở rộng cung Ngược lại cung co giãn giá thay đổi nhỏ lượng cầu làm cho giá thay đổi mạnh cân đạt cách nhanh chóng việc tăng lên cung không theo kịp với cầu

Nếu cầu có độ co giãn lớn thay đổi lượng cung làm cho lượng cầu gia tăng (hoặc giảm đi) cách nhanh chóng giá biến động, cầu co giãn thay đổi lượng cung làm cho cầu thay đổi giá biến động mạnh

Đây mối quan hệ mang tính quy luật cung cầu hàng hoá dịch vụ, để thấy vận động thị trường nhà đất cần phải xem xét đặc tính nhân tố cụ thể ảnh hưởng đến lượng cung cầu tài sản nhà đất

chịu ảnh hưởng yếu tố tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển, thay đổi tính chất mục đích sử dụng đất đai, thay đổi thu nhập việc làm, trình thị hố, sách Chính phủ Sự thay đổi yếu tố yếu tố có thểảnh hưởng đến lượng cung lượng cầu, làm cung cầu chuyển dịch giá cân thị trường tài sản nhà đất thay đổi (tăng lên giảm đi)

Đồ thị 3.9 Quan hệ cung cầu

Đối với thị trường nhà đất, tổng cung đất đai cho tất mục đích cố định, việc cải tạo đất làm gia tăng cung cận biên tổng cung Song cung không thiết cố định cho loại sử dụng cụ thể, tổng cung đất cố định việc hạn chế kiểm sốt quy hoạch có ảnh hưởng đến giới hạn cung đất bổ sung cho mục đích sử dụng cụ thể Việc xây dựng nhà thường thực cách nhanh chóng việc tăng cung loại tài sản nhà đất cụ thể thường chiếm nhiều thời gian Như cung thị trường nhà đất phản ứng cách nhanh chóng thay đổi cầu Do cung co giãn so với cầu

Khi lượng cầu nhà đất tăng làm đường cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cân chuyển dịch từ El đến E2, cung co giãn giá nên làm cho giá tăng mạnh

Mối quan hệ cung cầu tài sản nhà đất phụ thuộc vào thời gian Trong ngắn hạn, cung loại nhà đất cụ thể hồn tồn khơng co giãn, ví dụ nhà cho thuê Do có số lượng nhà cho thuê cốđịnh thành phố, thời hạn ngắn tăng cầu đẩy tiền thuê lên cao Với thời hạn dài sách kiểm sốt giá cho th nhà Chính phủ, tiền thuê nhà cao khuyến khích người ta sửa sang ngơi nhà có xây dựng thêm nhà thuê, lượng cung tăng lên giá thuê nhà giảm xuống

Đồ thị 3.10 Mức độ thay đổi cung ngắn hạn dài hạn

Khi cầu tăng, ngắn hạn (a) cung tài sản nhà đất co giãn, giá tăng mạnh Trong dài hạn (b) cung co giãn nhiều cung ngắn hạn, giá tăng so với ngắn hạn

Tài sản nhà đất hàng tiêu dùng lâu bền, nên tổng dự trữ tay người tiêu dùng tương đối lớn so với sản lượng sản xuất hàng năm Do thay đổi nhỏ tổng dự trữ mà người tiêu dùng muốn nắm giữ gây tỷ lệ phần trăm thay đổi lớn lượng mua họ Khi giá nhà đất tăng, nhiều người trì hỗn việc mua mình, cầu giảm mạnh Tuy nhiên, dài hạn, nhà cửa cũ nát, hao mòn sử dụng cần phải thay thế, nên cầu hàng năm lại tăng lên Vì độ co giãn giá cầu nhà đất dài hạn ngắn hạn Điều trái ngược với phần lớn hàng hố thơng thường khác Hình minh hoạđộ co giãn cầu nhà đất dài hạn ngắn hạn

Đồ thị 3.11 Cầu thay đổi ngắn hạn dài hạn

Giá trị cân thị trường nhà đất không phụ thuộc vào thay đổi lượng cung cầu mà phụ thuộc nhiều vào độ co giãn chúng Trong dài hạn, độ co giãn cầu cung lớn, nên thay đổi nhỏ lượng cung làm thay đổi mạnh lượng cầu giá cân thay đổi Tuy nhiên, lượng tích trữ người tiêu dùng nhà đất lớn nên hàng năm lượng nhà đất hao mòn, cũ nát phải thay lớn ngắn hạn

hạn Đối với tài sản nhà đất tổng thu nhập tăng có nhiều người có nhu cầu mua sắm nhà Cuối cùng, sau người tiêu dùng mua sắm lượng nhà mong muốn, việc mua sắm nhà chủ yếu để thay nhà cũ Rõ ràng độ co giãn cầu theo thu nhập ngắn hạn lớn nhiều so với độ co giãn dài hạn Độ co giãn cầu theo giá theo thu nhập tuỳ thuộc vào nơi ở, nhóm dân cư v.v Điều có ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu giá cân thời điểm khác

3.5 CÁC QUY LUẬT KINH TẾ CƠ BẢN VÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN KINH TẾ

3.5.1 Quy luật khan hiếm

Việc dân số gia tăng nhanh đồng nghĩa với việc tăng nhu cầu, hai sở dẫn đến trình trạng khan tài nguyên diễn sau Do vậy, phải nghiêm túc cố gắng thực tốt việc lựa chọn giải pháp kinh tế tối ưu, khỉ đặt vấn đề lựa chọn phải nhớ đến vấn đề giới hạn nguồn lực, khan cạn kiệt tài nguyên

Theo lý thuyết, kinh tế vĩ mô vi mô liên quan đến lựa chọn, việc lựa chọn khó khăn nguồn lực khan hiếm, đặc biệt với tương lai sau

3.5.2 Quy luật hiệu suất biên giảm dần

Quy luật biểu thị mối quan hệ lượng đầu vào đầu trình sản xuất, trình sản xuất, yếu tốđầu vào tăng yếu tốđầu vào khác lại hạn chế đến lúc đó, mức tăng sản lượng đầu giảm tăng thêm đơn vịđầu vào

Nhiều người nghĩ rằng, tăng đồng tất nguồn lực yếu tốđầu vào, sản lượng đầu tăng tương ứng theo tỷ lệ Nhưng thực tế cho thấy, đến giới hạn định, mức tăng sản lượng đầu giảm dần

3.5.3 Quy luật chi phí hội gia tăng

Hình 3.12 Minh họa quy luật chi phí hội gia tăng

Chương IV

PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH KINH TẾĐẤT

Đất đai vùng quốc gia quốc gia có khác nhiều khía cạnh vị trí tương đối, tính chất đất khả sử dụng, hàm lượng chất hữu ích có đất, vềđiều kiện sản xuất kinh doanh khác v.v Do mà kết hiệu kinh tế thu đất khác (với mức chi phí, trình độ cơng nghệ) Khi nghiên cứu kinh tế nguồn lực nói chung kinh tếđất nói riêng cần phải xem xét nhiều khía cạnh khác đểđánh giá đắn kết hiệu việc sử dụng nguồn lực Nhiều phương pháp khác áp dụng áp dụng nghiên cứu phân tích nguồn lực đất ởđây chia làm nhóm: l) Nhóm phương pháp nghiên cứu vĩ mơ GIS, ảnh viễn thám; 2) Nhóm phương pháp nghiên cứu phân tích vi mơ lợi so sánh, phương pháp định lượng áp dụng mơ hình tốn học v.v

Trong chương làm quen giới thiệu phương pháp khả ứng dụng chúng

Trong học thuyết thương mại quốc tế, người ta chia lợi thành hai dạng: lợi tuyệt đối lợi tương đối (hay lợi so sánh)

4.1 LỢI THẾ TUYỆT ĐỐI

Để hiểu lợi tuyệt đối gắn liền với đất đai, xem xét số ví dụ sản xuất nơng nghiệp - ngành mà đất đai tư liệu sản xuất chủ yếu khơng thể thiếu

Ví dụ: Để sản xuất đơn vị sản phẩm loại hàng hố gạo cà phê, chi phí sản xuất cho đơn vị sản phẩm loại hai quốc gia khác sau (tính đơn vị chi phí):

Quốc gia A Quốc gia B Gạo

Cà phê

1

3

với sản phẩm chi phí sản xuất sản phẩm rẻ so với vùng nước khác

Như có thểđịnh nghĩa lợi tuyệt đối sản xuất sản phẩm điều kiện tự nhiên tác động nhân tạo quốc gia đưa lại Những lợi điều kiện tự nhiên điều kiện sản xuất thuận lợi làm cho việc sản xuất sản phẩm hàng hố nước hay vùng có giá thành rẻ so với nước khác, vùng khác

Lợi tuyệt đối điều kiện tự nhiên sản xuất thuận lợi sở ban đầu cho thương mại quốc tế Tuy nhiên trình phát triển thương mại quốc tế, vai trò lợi tuyệt đối ngày giảm dần Đặc biệt bối cảnh quốc tế hoá quan hệ kinh tế Xu thếđó làm cho thương mại không bị giới hạn nhờ lợi tuyệt đối nước phát triển với nước phát triển - nước mà hầu hết sản phẩm nói chung sản phẩm nơng nghiệp nói riêng sản xuất khơng có lợi tuyệt đối so với nước phát triển Nền thương mại chủ yếu dựa sở lợi tương đối

4.2 LỢI THẾ TƯƠNG ĐỐI

Thuyết lợi tương đối tồn nơi mà chi phí hội để sản xuất mặt hàng khác nước (mỗi vùng) khác Thuyết lợi tương đối (lợi so sánh) nhà kinh tế học người Anh Davit Ricardo đề vào năm 1817 Chi phí hội sản phẩm giá trị sản phẩm khác mà người ta phải từ bỏđể làm thêm đơn vị sản phẩm có Chi phí hội cho ta biết chi phí tương đối để làm sản phẩm khác

Ví dụ: Có hai khu vực (hai nước) sản xuất hai sản phẩm lợi tương đối tồn chi phí hội cận biên để sản xuất hai sản phẩm hai khu vực (hai nước) khác Trong trường hợp đó, khu vực có lợi tương đối hai sản phẩm kiếm lời chun mơn hố sản xuất sản phẩm bán sản phẩm đểđổi lấy sản phẩm

Như nội dung thuyết lợi tương đối là: vùng (hay nước) chun mơn hố việc sản xuất xuất sản phẩm mà họ làm với chi phí hội thấp so với vùng khác (hay nước khác)

Thuyết lợi tương đối ứng dụng điều kiện chủ yếu sau đây: - Mỗi vùng có khối lượng tài nguyên cố định coi loại đầu vào định sản lượng tối đa loại sản phẩm làm

- Do trình độ kỹ thuật sản xuất khác làm cho chi phí sản xuất tương đối vùng (hoặc nước) khác nhau, nghĩa có chênh lệch suất lao động tương đối

phẩm không biến động theo sản lượng

- Khối lượng tài nguyên sử dụng hết

- Trong thương mại khơng có chi phí vận chuyển chi phí giao dịch thị trường ln ln có cạnh tranh

Tuy nhiên điều kiện khơng thiết phải có điều kiện chi phí sản xuất đơn vị sản phẩm không biến đổi theo sản phẩm, chi phí vận chuyển chi phí giao dịch khơng có thương mại

Để hiểu thuyết lợi tương đối, xem ví dụđơn giản sau đây: Có hai loại sản phẩm nơng nghiệp lúa ngô Với hai vùng sản xuất A B (hay quốc gia) Vùng B vào lợi không thuận lợi nên suất trồng vùng B thấp vùng A

Mỗi vùng dành 10.000 đất để sản xuất loại sản phẩm, suất trồng hai vùng sau:

Vùng A Quốc gia B Ngô

Lúa

2tấn/ha 4tấn/ha

1,2tấn/ha 2tấn/ha

Giả dụ hai vùng trao đổi với nhau, sản xuất để tự tiêu dùng Bởi để đảm bảo số sản phẩm (lúa, ngô) cho nhu cầu tiêu dùng với suất nhưđã cho, diện tích đất đai vùng phải dành để sản xuất lúa, ngô sản lượng ấn phẩm sản xuất sau:

Bảng 4.1 Diện tích sản lượng lúa, ngơ vùng tự sản xuất Diện tích (ha) sản lượng (tấn)

Vùng

Lúa Ngô Lúa Ngô

Vùng A 5.000 5.000 20.000 10.000

Vùng B 7.000 3.000 14.000 3.600

Cả 12.000 8.000 34.000 136.000

Bảng 4.2 Diện tích sản lượng lúa, ngơ vùng có trao đổi Diện tích (ha) Sản lượng (tấn) Vùng

Lúa Ngô Lúa Ngô

Vùng A 9.000 1.000 36.000 2.000

Vùng B 10.000 - 12.000

Cả vùng 9000 11.000 36.000 14.000

Nếu hai vùng có trao đổi sản phẩm cho vùng A cịn dư 16.000 lúa (36.000 - 20.000 tấn) để trao đổi với vùng B lượng lương thực hai vùng tăng lên 2.000 (36.000 - 34.000 tấn) Vùng B dư 8.400 ngô để trao đổi với vùng A (12.000 - 3.600 tấn) lượng ngô hai vùng tăng lên 400 (14.000 - 13.600 tấn)

Hai vùng A B dùng lúa ngô để trao đổi cho nhau, vùng A chi phí hội để sản xuất lúa thấp chi phí hội để sản xuất ngơ (2/4 lúa 1,2/2 ngô) so với vùng B Ta nói vùng A có lợi tương đối để sản xuất lúa so với sản xuất ngô

Ngược lại vùng B, chi phí hội sản xuất ngô lại thấp chi phí để sản xuất lúa (2/1,2 chi phí sản xuất ngơ 4/2 chi phí hội sản xuất lúa) so với vùng A Ta nói vùng B có lợi tương đối sản xuất ngô so với sản xuất lúa

4.3 VẬN DỤNG LÝ THUYẾT LỢI THẾ TRONG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

Có thể nói hoạt động sản xuất kinh doanh có liên quan đến sử dụng đất đai vận dụng lý luận địa tơ sử dụng lý thuyết lợi phân tích nghiên cứu Đương nhiên nhưđã nói, mức độ vận dụng tuỳ thuộc vị trí đất đai hoạt động kinh doanh Các hoạt động sản xuất kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, lựa chọn vị trí khu cơng nghiệp, khu chế xuất v v vận dụng lý thuyết lợi quản lý

Bố trí sản xuất hợp lý kết hợp khai thác địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II Về lâu dài, sau biện pháp bố trí sản xuất hợp lý biện pháp thâmcanh để trì địa tơ chênh lệch 1, tạo địa tơ chênh lệch II Điều cho phép trì tính bền vững lợi nơng nghiệp Tính bền vững thể mặt sinh thái, tiếp trì lợi với vùng khác, quốc gia khác Địa tơ đất đai cịn vị trí tương đối đất đai chi phối Trong quan hệ vị trí đất đai với điều kiện khác đất yếu tố khơng thể di chuyển, trái lại yếu tố khác thay đổi người Điều có nghĩa người tạo vị trí thuận lợi tương đối đất đai cách xây dựng sở hạ tầng giao thông, cảng gần với vùng đất đai Vì vậy, tạo lợi cho đất dai dù đất đất nơng nghiệp, khu cơng nghiệp hay đất thị

4.4 CHI PHÍ CƠ HỘI TRONG SỬ DỤNG ĐẤT 4.4.1 Chi phí hội

Chi phí hội thuật ngữ sử dụng để xem xét khả lựa chọn định sản xuất Chi phí hội để đầu tư vào dự án A bao gồm giá trị tối đa dự án khác có thểđược đầu tư không dùng nguồn lực đểđầu tư vào dự án A

- Đối với nhà sản xuất: chi phí hội việc định sử dụng tài nguyên cho mục đích thay mục đích khác

- Đối với người tiêu dùng: chi phí hội để tiêu thụ sản phẩm A hy sinh tiêu thụ sản phẩm B Ví dụ cá nhân định mua Honda Dream chi phí hội họ hy sinh khoản tiền để mua Honda Future

- Đối với Chính phủ: chi phí hội sách định giá trị thực sách khác mà lẽ Chính phủ theo đuổi Ví dụ, chi phí hội việc khắc phục sau trận lũ lụt Đồng sông Cửu Long năm 2000 hy sinh khoản tài lẽ dùng để xây dựng trung tâm khoa học ngang tầm cỡ quốc tế

Như vậy, chi phí hội khái niệm kinh tế học vi mô, cho phép nhà sản xuất, doanh nghiệp lựa chọn ngành sản xuất hợp lý có hiệu Nó kết hợp với thuyết lợi so sánh để lựa chọn ngành sản xuất Khi nhà sản xuất, nhà kinh doanh muốn chuyển từ ngành sản xuất sang ngành sản xuất khác phải tính đến chi phí hội Trong việc sử dụng đất, ứng dụng kháiniệm chi phí hội để bố trí sử dụng loại đất hợp lý chuyển đổi từ loại đất sang loại đất khác mục đích sử dụng

trị sản lượng cao để so sánh tính chi phí hội

Ví dụ: Chi phí hội để sản xuất mía diện tích đất đai chẳng hạn sản xuất lúa sản lượng lúa giá trị sản lượng lúa thu diện tích trồng mía Người sản xuất chuyển diện tích trồng lúa sang trồng mía giá trị sản lượng thu mía phải lớn giá trị sản lượng lúa Trong trường hợp việc chuyển diện tích đất đai từ trồng lúa sang trồng mía có ý nghĩa

4.4.2 Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất

Đất đai sử dụng cho nhiều ngành sản xuất khác với nhiều mục đích khác Diện tích đất đai có hạn, nhu cầu đất đai cho ngành cho mục đích khác tăng lên thay đổi tuỳ theo phát triển kinh tế xã hội thời kỳ Vì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tất yếu xảy tượng tránh khỏi

Đất đai canh tác phục vụ sản xuất nông nghiệp bao gồm khai thác mặt nước nuôi trồng thuỷ sản có xu hướng giảm yêu cầu phát triển ngành khác công nghiệp, xây dựng đô thị, giao thông, thuỷ lợi v.v

Q trình thị hố với việc tăng dân số, làm cho nhu cầu đất đai xây dựng nhà ở, cơng trình kiến trúc, xây dựng sở hạ tầng có xu hướng tăng lên

Quá trình cơng nghiệp hố, phát triển ngành cơng nghiệp tăng lên, dẫn đến nhu cầu đất đai ngành tăng lên nguy làm giảm đất nông nghiệp

Ngay đất canh tác nơng nghiệp có thay đổi, nhu cầu phát triển ngành sản xuất nông nghiệp sản phẩm đa dạng ngành với trình chuyển đổi cấu trồng làm cho cấu đất nông

nghiệp thay đổi theo hướng đất trồng lương thực thực phẩm giảm, đất cho loại trồng khác tăng lên

Luật đất đai quy định Nhà nước - với tư cách người sở hữu toàn đất đai quốc gia, quy định loại đất theo mục đích sử dụng yêu cầu điều kiện phải chuyển mục đích sử dụng, đồng thời quy định thẩm quyền cho cấp việc quản lý đất đai Những quy định nhằm nghiêm cấm hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng đất cách tuỳ tiện làm ảnh hưởng đến quỹ đất đai quốc gia

4.5 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TRONG KINH TẾĐẤT 4.5.1 Mục đích

Phân tích tài việc đánh giá kế hoạch sử dụng đất hay quy hoạch sử dụng đất quan điểm người tổ chức đầu tư khai thác sử dụng đất gọi chung doanh nhân Họ nơng dân, công ty tư nhân, công ty công cộng tổ chức khác tham gia vào kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất Phân tích tài nhằm giải vấn đề kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất có đảm bảo vốn theo yêu cầu có khả trảđược vốn đầu tư không?

Mục tiêu cụ thể phân tích tài là:

- Đảm bảo kích thích người sử dụng đất tổ chức sử dụng đất - Đánh giá ảnh hưởng tài kế hoạch, phương án, dự án quy hoạch tới người sử dụng đất

- Cung cấp kế hoạch tài phù hợp

- Xác định yêu cầu tài người tham gia đầu tư tổng thể

- Đánh giá khả quản lý tài

Muốn đảm bảo mục tiêu phải kết hợp phân tích tài cách chi tiết với việc kiểm tra ngân quỹđể biết mức sinh lời việc đầu tư

Phân tích tài phân tích kinh tế sau tiến hành theo trình tự chung là:

- Xác định khoản chi phí thu nhập (hoặc lợi ích) dự án lập dòng tiền qua thời gian

- Tính giá trị tương đương chi phí, thu nhập dòng tiền theo thời gian - Xác định phương pháp phân tích lựa chọn kế hoạch, phương án quy hoạch, dự án đầu tư v.v

4.5.2 Tính giá trị theo thời gian dịng tiền (giá trị tương đương dòng tiền)

4.5.2.1 Thời gian tiền

Về nguyên tắc, bỏ tiền vào ngân hàng có lãi, vay tiền phải trả lãi Bởi nói tới tiền nói tới thước đo: lãi suất thời gian phát sinh.Trong phân tích, đánh giá tài chính, muốn so sánh đánh giá số thu chi xuất thời điểm khác phải chuyển chúng thời điểm theo tiêu chuẩn qui định Như gọi tìm giá trị tương đương tiền Liên quan tới lãi có lãi tức lãi suất

4.5.2.2 Các khái niệm lãi a Lãi tức (Ienterest)

Lãi tức gọi tiền lời, lãi tức tính sau: (Lãi tức) = (Tổng vốn tích luỹ) - (Vốn gốc ban đầu) b Lãi suất (Interest rate)

Khi lãi tức biểu thị theo tỷ lệ phần trăm số vốn ban đầu đơn vị thời gian gọi lãi suất

c Sự tương đương

Từ lãi suất thiết lập khái niệm tương đương Đó số tiền khác thời điểm khác nhau giá trị kinh tế

Ví dụ:

Nếu lãi suất 12% năm triệu đồng hôm tương đương với 12 triệu đồng sau năm

Tổng tiền tích luỹ = (triệu) + x 12% = 1,12 (triệu đồng) d Lãi tức đơn (Simple interest)

Khi lãi tức tính theo số vốn gốc mà khơng tính thêm lãi tức tích luỹ, phát sinh từ lãi thời đoạn trước, người ta gọi lãi tức đơn

e Lãi tức ghép (Compound interest)

Trong tính tốn lãi tức ghép, lãi tức thời đoạn tính theo số vốn gốc tổng số tiền lãi luỹ tích thời đoạn trước

Như vậy, lãi tức ghép phản ánh hiệu giá trị theo thời gian đồng tiền cho phần tiền lãi trước

a Lãi tức đơn I : Lãi tức đơn

P: Số vốn gốc hay trị giá (present value)

r : Lãi suất đơn tính theo thời đoạn (năm, quý, tháng v.v ) t: Số thời đoạn vay

Ví dụ: Một người vay triệu đồng với lãi suất đơn 4% tháng trả vốn lẫn lãi sau tháng Hỏi phải trả tiền?

Giải:

Tiền lời tháng:

Sau tháng phải trả vốn lãi là:

1 000 000 + 240.000 = 240.000

b Tổng vốn lũy tích (Amount) hay giá trị tương lai F (future value):

Trong đó: F: giá trị tương lai P: giá trị

r: lãi suất đơn tính theo thời đoạn (năm, quý, tháng v.v ) t: số thời đoạn vay

Ví dụ:

Tìm tổng số tiền phải trả (kể vốn gốc lẫn tiền lãi) nợ 800$ lãi suất đơn 12%/ năm sau tháng?

Giải:

Số tiền phải trả:

Ông A cho công ty X vay số tiền với lãi suất đơn 10%/năm Sau tháng công ty trả cho ông A số tiền 5.000 $ Hỏi ông A cho công ty vay tiền?

Giải:

Ví dụ:

Nếu bạn hùn vốn vào doanh nghiệp với số tiền 960$ Sau tháng bạn nhận số tiền gồm vốn lẫn lãi 1000$ Hỏi lãi suất đơn tính cho năm bao thiêu?

Giải:

4.5.2.4 Lãi tức ghép a Lãi tức ghép

Nếu P vốn gốc r lãi suất ghép tính theo năm ghép lãi theo năm Đến cuối năm thứ tổng vốn tích luỹ là:

Cuối năm thứ

Cuối năm thứ

Tương tự, đến cuối năm thứ n tổng số vốn tích luỹ là:

Pn = F = giá trị tương lai giá trị P sau n năm Ví dụ:

sau năm tổng vốn tích luỹ (gồm vốn lẫn lãi) bao nhiêu? Giải:

Nếu r lãi suất đơn thì:

b Lãi suất thực lãi suất danh nghĩa (effective rate & nominal rate) * Lãi suất thực lãi suất danh nghĩa

+ Thông thường giá trị lãi suất tiền lãi thời gian năm hay gọi thời đoạn phát biểu lãi năm

+ Thực tế, thời đoạn phát biểu lãi năm (Ví dụ: tháng, quý, tháng, tuần, ngày v.v )

+ Mặt khác, thời đoạn ghép lãi tức thời kỳ quy ứng tốn lãi khác với thời đoạn phát biểu lãi Do đó, cần tìm mối liên hệ loại thời đoạn

Ví dụ:

Lãi suất 12%/năm, ghép lãi theo quý, tháng lãnh lãi lần + Thời đoạn phát biểu lãi: năm

+ Thời đoạn ghép lãi: quý + Thời đoạn trả lãi: tháng

Khi thời đoạn phát biểu lãi phù hợp với thời đoạn ghép lãi lãi suất thực Nếu thời đoạn phát biểu lãi khác thời đoạn ghép lãi lãi suất danh nghĩa

Lãi suất danh nghĩa thời kỳ = Lãi suất danh nghĩa thời đoạn x Số thời đoạn kỳ

Ví dụ:

- Tính lãi suất 3%/quý:

Lãi suất danh nghĩa theo năm = 3% x = 12%lnăm

- Lãi suất i = 12%/quý ⇒Lãi suất thực 12% ghép lãi theo quý

- Lãi suất i = 20%lnăm, ghép lãi theo quý ⇒ Lãi suất danh nghĩa thời đoạn ghép lãi quý => Lãi suất thực 5%/q

* Tính tốn lãi suất thực lãi suất danh nghĩa:

i2 : lãi suất thực thời đoạn dài (năm)

m : số thời đoạn ngắn có thời đoạn dài im = 12)

P vốn gốc, sau thời đoạn dài hay sau m thời đoạn ngắn, ta có:

2) Tính chuyển lãi suất danh nghĩa sang lãi thực:

Bước : Tính chuyển lãi suất danh nghĩa sang lãi suất thực thời đoạn ghép lãi

Bước 2: Tính chuyển lãi suất thực thời đoạn ghép lãi sang lãi suất thực thời đoạn tính tốn

với: i: lãi suất thực thời đoạn tính tốn

r: lãi suất danh nghĩa thời đoạn phát biểu

m1 : số thời đoạn ghép lãi có thời đoạn phát biểu m2: số thời đoạn ghép lãi có thời đoạn tính tốn Ví dụ: Lãi suất r = 15%lnăm, ghép lãi theo quý

⇒ Lãi suất thực theo quý là: 15 14

15

14%/quý

Ví dụ: Một người lập sổ tiết kiệm gửi triệu đồng Sau năm gửi triệu đồng sau năm gửi 1,5 triệu đồng Lãi suất 12%/năm ghép lãi nửa năm lần Hỏi sau năm người bao nhiêu?

Giá trị tương lai F nhận được:

Giải:

Lãi suất thực tháng đầu 6/2 = 3% + 0,03

Vì lãi suất tháng kỳ khơng tính lãi ghép nên ta phải quy đổi cuối tháng cuối tháng 12

+ Với tháng đầu:

4.6 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH CHI PHÍ LỢI ÍCH 4.6.1 Đặt vấn đề

Lợi ích (benefits) thuật ngữ mà nhà kinh tế thường hay sử dụng, phần lợi nhuận mà người nhận Ví dụ: khoản tiền lời, trồng rừng, khu đô thị với.môi trường cảnh quan đẹp Về mặt kinh tế, cá nhân có lợi ích họ sẵn sàng hy sinh vui lịng trả tiền để có

Chi phí (costs) khái niệm quan trọng sử dụng kinh tế học Để sản xuất loại hàng hố hay dịch vụ đó, cần phải có yếu tố lao động, máy móc, nhiên liệu, nguyên liệu đầu vào, tiền thuê đất Tất yếu tố có thơng qua mua bán, trao đổi thị trường, bên có nhu cầu việc định giá theo chi phí bỏ để mua nguyên vật liệu, trả tiền công xác định lỗ lãi

kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội

Vấn đề sử dụng đất xem dự án đầu tư đặc biệt cần quan tâm đến việc phân tích chi phí lợi ích Thơng qua việc phân tích đồng thời chi phí lợi ích sẽđưa định có lợi cho việc sử dụng vùng đất quy hoạch

Chúng ta giả sử khu vực đất sử dụng cho nhiều mục tiêu khác nhau, mục tiêu mang lại lợi ích kinh tế, xã hội môi trường khác cần phải so sánh lợi ích nhằm xác định nên đầu tư theo hướng

Ví dụ: Khi sử dụng khu đất cho mục đích làm cơng viên vui chơi giải trí có lợi ích cao mặt xã hội sử dụng khu đất cho việc tạo hồ điều hồ thành phố có lợi ích cao mơi trường Việc sử dụng đất mang lại nhiều lợi ích khác dẫn đến việc so sánh để xác định nên sử dụng câu hỏi khó tuỳ trường hợp cụ thể mà đưa câu trả lời Trong phần lấy thước đo kinh tế để xem xét việc lựa chọn định hợp lý

Trong trường hợp việc đầu tư đầu tư mang tính dài hạn việc phân tích chi phí lợi ích chủ yếu dựa vào cơng cụ tài thời gian dài để xem xét việc đầu tư sản xuất, kinh doanh khu đất có hiệu kinh tế hay khơng

Phân tích chi phí - lợi ích cơng cụ sách cho phép nhà hoạch định sách lựa chọn giải pháp thay có tính cạnh tranh với Chẳng hạn cân nhắc vấn đề có tính sách: có diện tích đất nông nghiệp ngoại ô trung tâm thành phố, thành phố có ý định chuyển mục đích sử dụng khu đất sang khu công nghiệp, khu đô thị, sân golf Vấn đềđặt ởđây nên cấp phép cho dự án nào?

Khi lãnh đạo địa phương phải đối mặt với vấn đề mang tính chất sách đề cập số hàng loạt phương án cần phải biết rõ phương án mang lại cho xã hội lợi ích thực cao Từ phương án mơ hình cho kế hoạch quản lý phân bổ nguồn lực chúng có cạnh tranh với

Như phân tích chi phí - lợi ích áp dụng vào việc đánh giá hệ thống tự nhiên phận hữu trình định cấp: địa phương, vùng, quốc gia hay quốc tế

4.6.2 Trình tự tiến hành phân tích chi phí lợi ích

Sơđồ 4.1 Sơđồ bước dùng phân tích chi phí lợi ích

4.6.2.1 Xác định giải pháp thay thêm

Như trình bày phần trên, bước xác định giải pháp khác cho định sách ví dụ việc xác định khu đất phù hợp cho nhiều phương án sử dụng khác khu đô thị, khu công nghiệp hay khu vui chơi giải trí

4.6.2.2 Phân định chi phí lợi ích

Việc phân định rạch rịi tồn chi phí lợi ích tác động đến thành viên xã hội việc làm bước thứ Trong bước cần phải lập danh mục đầy đủ khoản chi phí phát sinh q trình thực giải pháp thay Ví dụ, cân nhắc giải pháp năm giải pháp liệt kê liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng Danh mục lợi ích cần kể ra, bao gồm:

- Tăng thu nhập trực tiếp nhờ chuyển sang mục đích sử dụng khác - Sự tăng thu nhập gián tiếp nhờ việc chuyển đổi

Như vậy, việc xem xét lợi ích, khơng xét riêng dự án mà xem xét ảnh hưởng tăng lên hoạt động kinh tế khác dự án Danh mục liệt kê khoản chi phí bao gồm:

- Vốn đầu tư

- Tiền lương khoản chi phí khác - Những chi phí khác

Các chi phí khác xem chi phí người sử dụng

thuế phải trả đơn giản chuyển nhượng thu nhập từ người Việt Nam (nhà đầu tư) sang cho người dân Việt Nam khác mà thơi Nhưng nhà đầu tư nước ngồi khoản thu nhập có tính xã hội, nhà đầu tư nước họ chuyển số tiền lời đầu tư nước họ việc chia lơi nhuận đầu tư cho Việt Nam khoản thuế mà họ phải trả Từ phântích ví dụ cho ta thấy việc xác định lợi ích thực phải dựa sở phân định rõ ràng lợi ích chi phí

4.6.2.3 Đánh giá chi phí lợi ích

Trong bước này, khoản chi phí lợi ích giải pháp xác định bước trước cần phải định giá tiền Đối với mặt hàng trao đổi thị trường, giá trị có thểđược tính đ(-)n giản cách nhân số lượng mặt hàng với giá thị trường Tuy nhiên tính "quy luật số lượng lẫn giá" để ước tính giá thị trường khơng thị trường thường xun khơng hồn hảo Chỉ thị trường mặt hàng có tính cạnh tranh giá thị trường mặt hàng xem số tốt giá trị xã hội Chính vậy, theo khả có thể, nên sử dụng giá thị trường giới mặt hàng trao đổi thị trường giới Bởi thị trường giới có tính cạnh tranh mạnh nhiều so với thị trường nước, giá giới số tết mặt giá trị Hơn nữa, tính lạm phát thời nên việc đánh giá thường dự tính sở giá thực giá cốđịnh Điều có nghĩa giá phải thể sở nguyên tắc chung điều chỉnh số giá Đối với yếu tố ảnh hưởng khơng có giá thị trường, để đánh giá chúng thường người ta phải sử dụng giá tham khảo

4.6.2.4 Tính tốn giá trị chỉ tiêu liên quan

Trên sởđánh giá giá trị liên quan bước ba, vào tiêu tính toán giá trị để phục vụ cho so sánh giải pháp nêu bước

Thường tiêu thông dụng sử dụng việc phân tích chi phí - lợi ích giá trị ròng (NPV), tỷ suất lợi ích - chi phí (BCR) hệ số hoàn vốn nội (IRR)

4.6.2.5 Sắp xếp thứ tự giải pháp thay thế

Trên sở tiêu tính tốn bước bốn, xếp thứ tự ưu tiên giải pháp đề bước Sự xếp vào:

- Đối với tiêu NPV, thơng thường thích dùng giải pháp mang lại giá trị dương xếp giải pháp có NPV cao lên đầu

- Đối với tiêu BCR, thường dùng giải pháp có tỷ suất lớn xếp giải pháp có BCR cao lên đầu

bộ lớn tỷ lệ chiết khấu, lẽ đặt ưu tiên chuyển lợi ích cho hệ tương lai

4.6.3 Chiết khấu biến thời gian

Do tính chất đặc biệt quan trọng việc xác định trục thời gian hệ số chiết khấu phân tích dự án, đề cập cách tương đối kỹ công thức tính tốn chuẩn số biểu bảng quan trọng trợ giúp cho việc tính tốn

4.6.3.1 Chọn biến thời gian thích hợp

Về mặt lý thuyết, phân tích kinh tế dự án phải kéo dài khoảng thời gian vừa đủđể bao hàm hết lợi ích chi phí dự án Trong việc lựa chọn biến thời gian thích hợp, cần lưu ý đến hai nhân tố quan trọng sau Thời gian tồn (sống) hữu ích dự kiến (Expected Useful Life) dự án để tạo sản phẩm đầu lợi ích kinh tế sở mà dựa vào dự án thiết kế

- Tỷ lệ chiết khấu sử dụng phân tích kinh tế dự án

Đối với nhân tố thứ nhất, lợi ích đầu trở nên nhỏ thời gian sống hữu ích dự kiến dự án (Effective Project Life) xem nhưđã kết thúc Đối với hệ số chiết khấu (Discount Ra te) giá trị chọn lựa ngoại ứng lớn thời gian sống hữu ích dự kiến ngắn, làm giảm giá trị lợi ích dự án theo thời gian tương lai Vì vậy, dự án theo thời gian sống hữu ích dài, vào lợi ích (ví dụ 100 năm) với hệ số chiết khấu cao (ví dụ 10%) biến thời gian ngắn nhiều so với thời gian sống hữu ích cho dự kiến, lợi nhuận rịng năm sau ảnh hưởng khơng đáng kể đến giá trị rịng Do đó, quy luật chung biến đổi thời gian thích hợp cho dự án "ngắn hơn" so với thời gian hữu ích dự kiến dự án so với thời gian hiệu dụng kinh tế dự án tính đến chiết khấu

Bảng 4.3 cho thấy mối quan hệ hệ số chiết khấu với việc lựa chọn biếnthời gian thích hợp, qua ta thấy việc lựa chọn hệ số chiết khấu quan trọng

4.6.3.2 Chiết khâu

Để so sánh lợi ích chi phí xuất thời gian khác cách gắn chúng với trọng số để quy đổi giá trị tương đương Mỗi trọng số hàm số tỷ lệ chiết khấu thời gian xảy kết

Tỷ lệ chiết khấu lãi suất luỹ tích (cịn gọi lãi kép - tính theo tỷ lệ phần trăm) dùng để điều chỉnh lợi ích chi phí tương lai giá trị tương đương Quá trình điều chỉnh gọi chiết khấư~

Chiết khấu có vai trị quan trọng, lẽ thay đổi nhỏ tỷ lệ chiết khấu luôn làm thay đổi giá trị ròng sử dụng tỷ lệ chiết khấu sai cho giá trị sai Quan trọng thay đồi tỷ lệ chiết khấu làm thay đổi lợi ích xã hội rịng phương án từ dương sang âm (hay ngược lại) làm thay đổi thứ tự nhiều phương án lựa chọn

Trong việc sử dụng chiết khấu cần bảo đảm hai điều kiện tiên quyết:

- Một biến sốđưa vào tính tốn chiết khấu (ví dụ: chi phí tài nguyên, lợi ích đầu ra, v.v ) phải quy hệđơn vị Để thuận tiện tính tốn người ta thường dùng USD làm đơn vị tiền tệ Cũng sử dụng đồng tiền chuyển đổi khác Euro, Yên, Phrăng v.v

- Phải thừa nhận giảđịnh cho rằng: Giá trị đơn vị chi phí lợi ích lớn đơn vị chi phí lợi ích tương lai

Về điều kiện tiên thứ hai nhiều người tin dịch vụ hàng hoá tạo hệ thống tự nhiên tăng lên theo thời gian nhu cầu mức độ khan tăng lên Đối với đa số hàng hoá dịch vụ điều hồn tồn đúng, vấn đề xử lý phân tích kinh tế cách thay đổi giá tương đối (Relative Prices) dịch vụ hay hàng hoá

Bảng 4.3: Mối quan hệ tỷ lệ chiết khấu thời gian lựa chọn Thời gian, Tỷ lệ chiết khấu (%) năm

năm 10 15

0 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

10 82,03 61,39 46,32 38,55 24,71

20 67,30 37,69 1,45 14,86 7,56

25 60,95 39,53 14,60 9,23 7,05

40 45,29 14,20 4,60 2,21 0,57

60 30,48 5,35 0,99 0,33 0,04

100 13,80 0,76 0,05 0,01

(ví dụ 2%/ năm) tất giá khác (lợi nhuận chi phí) giữ mức khơng đổi

4.6.3.3 Tỷ lệ chiết khâu thích hợp

Thế tỷ lệ chiết khấu thích hợp sử dụng phân tích kinh tế Đây vấn đề không đơn giản Cần ý đến sốđiều kiện sau đây:

- Trong phép phân tích kinh tế, sử dụng tỷ lệ chiết khấu phân tích thực lặp lặp lại nhiều giá trị khác tỷ lệ chiết khấu (phép phân tích độ nhạy)

- Tỷ lệ chiết khấu không phản ánh lạm phát, giá sử dụng phân tích thực giá Đơ la khơng đổi

Tỷ lệ chiết khấu = Tỷ lệ chiết khấu danh nghĩa - Tỷ lệ lạm phát

- Về lý thuyết, tỷ lệ chiết khấu dương, "0" âm Trong phân tích kinh tế, lãi suất (Interest Ra te) sử dụng để phản ánh tỷ lệ thị trường nhà đầu tư đồng tiền hoạt động, nhạy cảm với tỷ lệ lạm phát hay dự kiến cho tương lai Tỷ lệ chiết khấu sử dụng phân tích kinh tế thường quan sát kinh tế Các nhà kinh tế học phát triển nhiều phương pháp, xuất phát từ quan niệm kinh tế xã hội, để xác định điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu, là:

+ Chi phí hội đồng tiền: Phương pháp tiếp cận dựa việc đốn nhận q trình sản xuất kết việc đầu tư vào dự án mà dự án khác đầu tư Nhà nước vào dự án cụ thể

Phương pháp Ngân hàng giới áp dụng cho dự án vay tiền, dự án thoả thuận tỷ lệ hoàn trả hàng năm tối thiểu tỷ lệ xác định dựa chi phí hội đồng tiền

+ Chi phí việc vay mượn tiền: Chính phủ thường phải vay tiền từ nguồn nước nước để đầu tư cho dự án phát triển

+ Hệ thống xã hội ưu tiên theo thời gian (Thực Preference): Dựa quan điểm cho rằng, khả xã hội phản ứng xác thị trường tư nhân cân nhắc tiêu thụ tương lai Xét theo quan điểm xã hội, cá nhân tiêu thụ mức tiết kiệm cho đầu tư sản xuất sau Hệ số xã hội vềưu tiên theo thời gian dẫn tới việc đưa tỷ lệ chiết khấu thấp so với lựa chọn cá nhân thị trường tư nhân (thời gian sống cá nhân ngắn nhiều so với trục thời gian xã hội

đối với tiêu thụ, đầu tư tư nhân mối quan tâm đến hệ tương lai Những người phân tích dự án cần tìm hướng dẫn quan định Nhà nước tỷ lệ chiết khấu sử dụng Trong trường hợp khơng có hướng dẫn cụ thể, thực phân tích dự án sử dụng tỷ lệ chiết khấu sử dụng nước dự án đầu tư tư nhân hay công cộng

4.6.4 Các chỉ tiêu sử dụng đánh giá dự án

Khi mốc thời gian thích hợp hệ số chiết khấu lựa chọn, tính tốn thực tế vào nhiều dạng công thức khác Trong phần trình bày số cơng thức thường dùng

a Giá trị hiện tại (Present Value - PV)

Đối với đa số dự án, việc phân tích, kiểm tra thực cách so sánh dòng lợi ích chi phí theo thời gian (đồ thị 4.2.)

Đồ thị 4.2: Sự thay đổi chi phí, lợi ích dự án theo thời gian (Theo Hufschimidt cộng sự, 1993)

Một vài giả thiết dòng tiền tệ sau: (l) Năm khởi đầu dự án có thểđược gắn cho tên "năm " hay “ năm 1” (thứ nhất); (2) Tất dịng tiền tệ (chi phí hay lợi ích) xảy vào cuối năm chiết khấu cho thời gian tồn năm Ví dụ, chi phí xảy vào thời gian năm thứ chiết khấu theo thời gian năm Giả thiết dẫn tới sai số nhỏ, chi phí thực tế doanh thu phải chiết khấu từ xuất hiện; (3) Mọi chi phí lợi ích xử lý tương tự dòng tiền tệ (Cash Flow)

Một số ký hiệu thường sử dụng cơng thức tính tốn: r - Tỷ lệ chiết khấu

t - Thời gian tương ứng, thường , 2, , n Bt - Lợi ích năm t

Ct Chi phí năm t (vốn, chi phí vận hành, bảo dưỡng, thay thiết bị) ∑ Tổng khoảng thời gian từ năm thứ đến năm thứ n

b Giá trị hiện tại ròng (NPV)

Công thức hay sử dụng phân tích kinh tế giá trị rịng giết Present Value) dự án Đại lượng xác định giá trị lợi nhuận ròng thời chiết khấu dịng lợi ích chi phí trở với năm sở bắt đầu (năm thứ nhất) Hai công thức sử dụng:

Bảng 4.4 Ví dụ tính giá trị rịng với r = 10% Năm

0

Chi phí ($) 1000 100 100 100 100

Lợi ích 600 700 800 700

Nhân tố chiết khấu ( + r) ,0 1,1 1,21 1,331 1,46

NPV - 1000 455 496 526 410

Giá trị ròng = - 1000 + 455 + 496 + 526 + 410 = 867$ c.Tỷ suất lợi ích - chi phí (BCR)

Tỷ suất lợi ích - chi phí tỷ lệ tổng giá trị lợi ích so với tổng giá trị chi phí

lợi ích xem lợi ích thô bao gồm lợi ích mơi trường, cịn chi phí bao gồm vốn cộng với chi phí vận hành, bảo dưỡng thay chi phí mơi trường

d Hệ số hoàn vốn nội bộ (/RR)

Hệ số hoàn vốn nội k (Intemal Ra te of Re tum - IRR) định nghĩa hệ số mà qua giá trị thời lợi ích chi phí Hệ số k tương đương với tỷ lệ chiết khấu (r), xác định cách suy diễn thoả mãn biểu thức sau:

Giá trị IRR sau tính tốn so sánh với lãi suất tài tỷ lệ chiết khấu để xem xét mức độ hấp dẫn tài kinh tế dự án Để xác định IRR, người ta phải giải phương trình Nhưng việc giải nhiều phức tạp nên người ta thường dùng phương pháp nội suy để tính IRR Cách tính sau:

Ta biết f(x) = x = IRR Chọn x1 cho f (x1) > gần Và chọn x2 cho f(x2) < Và gần

Rõ ràng, khoảng x1 x2 có điểm f (x) = f(x1) > Và f(x2) < Và hàm f(x) hàm liên tục

Ta biết đồ thị cắt trục hồnh f(x) = x= IRR hay f(x) = a.IRR + b = Thay a b vào rút gọn ta có:

Tỷ lệ hồn vốn nội (IRR) có vai trị quan trọng việc xác định tỷ lệ chiết khấu (r) phù hợp cho dự án chương trình Đối với dự án chương trình mơi trường có tính dài hạn, lại có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Trong nhiều trường hợp, thông qua việc xác định (IRR), người ta suy đốn tiêu khác dự án chương trình giá trị rịng (NPV), tỷ suất lợi ích chi phí (B/C) Mối liên hệ đại lượng thể sau:

Bảng 4.5 Mối liên hệ giá trị rịng (NPV), tỷ suất lợi ích chi phí (B/C) hệ số hồn vốn nội (IRR)

NPV Tỷ suất BIC IRR

Nếu > Thì > Và > r

Nếu < Thì < Và < r

Nếu = Thì = Và = r

Nếu xét mối quan hệ giá trị ròng (NPV) tỷ lệ chiết khấu, hệ số hồn vốn nội IRR, ta xem ởđồ thị 4.3

Đồ thị 4.3: Mối quan hệ NPV tỷ lệ chiết khấu lợi nhuận ròng dương âm

Ba đại lượng trình bày vào giá trị (Pressent Value) dịng lợi ích chi phí Giữa chúng có mối liên hệ khăng khít với

Có vẻ khơng có vấn đề sử dụng ba đại lượng việc hình thành chọn lựa dự án phát triển, chúng sử dụng giá trị lợi ích chi phí chiết khấu Tuy nhiên, Gittinger ( 1982), thực việc phân tích so sánh loại dự án:

(2) Các dự án độc lập bị giới hạn chung chi phí

(3) Các dự án có khả loại trừ lẫn (ví dụ, hai ba dự án sử dụng chung khu vực), cho kết trình bày bảng 4.5

Bảng 4.5: So sánh đại lượng giá trị tại Quy tắc chọn 1 xếp

hạng

NPV IRR B/C

Các dự án độc lập Chi phí khơng hạn định

Chi phí khơng hạn đinh

Chi phí khơng hạn đinh

Chọn dự án với B/C > không cần xếp hạng

Chi phí hạn định Khơng thích hợp cho xếp hạng dự án

Xếp hạng dự án IRR dẫn tới xếp hạng không

Xếp hạn dự án theo B/C C chi phí hạn định luôn cho kết Các dự án loại trừ

(Chi phí khơng hạn định)

Chọn lựa phương án với NPV lớn

Chọn lựa phương án với IRR lớn dẫn tới kết không

Chọn lựa phương án với B/C cao cho kết quảkhơng

Hệ số chiết khấu Phải sử dụng hệ số chiết khấu

Không cần hệ số chiết khấu

Phải sử dụng hệ số chiết khấu thích hợp

4.7 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG TRONG SỬ DỤNG ĐẤT 4.7.1 Lý thuyết chung

Bên cạnh phân tích định tính cần phải lượng hố vấn đề kinh tế sử dụng đất Việc áp dụng cơng cụ tốn học kinh tế khoa học xã hội phổ biến có ý nghĩa nghiên cứu, giúp đưa định đắn

Trong phương pháp định lượng áp dụng kinh tế dùng hàm hồi quy kinh tế lượng để nghiên cứu mối quan hệ, tác động phân tích dự báo

đó, đồng thời thoả mãn số yêu cầu đặt buộc phải tuân theo Lý thuyết trò chơi phương pháp áp dụng nhiều lĩnh vực có việc lựa chọn định sử dụng đất tối ưu kinh tế, chương sẽđiểm qua phương pháp

4.7.2 Phương pháp hồi quy

Phương pháp hồi quy sử dụng rộng rãi phân tích mối quan hệ tác động một vài yếu tố đến yếu tố nghiên cứu Ví dụ phân tích tài nguyên đất việc đầu tư yếu tốđầu vào kết quảđầu Ngoài sử dụng hàm hồi quy giúp cho nhà nghiên cứu, nhà đầu tư có thểđưa dự đốn cho tương lai Ví dụ biến động sách ảnh hưởng đến giá đất

4.7.2.1 Các hàm cơ bản

Các hàm sử dụng phân tích hồi quy gồm loại hàm hàm hồi quy dạng tuyến tính hàm hồi quy dạng phi tuyến

Ỏđây trình bày số dạng hàm đơn giản hay gặp ứng dụng thựctiễn 1)Hàm hồi quy tuyên lính

Mơ hình hồi quy tuyến tính hiểu theo nghĩa tuyến tính tham số Nó tuyến tính khơng tuyến tính biến Dạng hàm hồi quy vấn đề quan trọng, nhân tố có tính chất định kết nghiên cứu Tuy vậy, vấn đề dạng hàm hồi quy lại khơng có sở lý thuyết đủ mạnh để khẳng định dạng cửa hàm hồi quy dạng mà khơng phải dạng khác Hay nói cách khác dạng hàm mơ hình hồi quy vấn đề thực nghiệm

Một phương pháp thường dùng biểu diễn số liệu hệ toạđộ Nếu đồ thị quan hệ hai biến tuyến tính dạng hàm mơ hình tuyến tính, quan hệđược hàm bậc (phi tuyến), dạng hàm mơ hình chọn cách tương ứng Phương pháp sử dụng mơ hình hồi quy giản đơn Nó khơng hữu ích có mơ hình hồi quy bội

Về mặt tốn học hàm tuyến tính thường biểu diễn sau:

Đây hàm tuyến tính đơn, Y biến phụ thuộc hay gọi biến giải thích; X biến độc lập hay biến giải thích; a b tham số mô tả hàm

Chúng ta gặp hàm hồi quy tuyến tính với nhiều biến giải thích như:

người ta thường hay dùng phương pháp bình phương bé OLS để ước lượng, phương pháp cho ta ước lượng không chệch tết

Khi dùng phương pháp OLS ta được:

2) Hàm có hệ sơ co giãn khơng đổi - hàm Cobb - Douglas Hàm Cobb - Douglas có dạng Y = aXb

Hàm phi tuyến X phi tuyến tham số b Tuy nhiên biến đổi dạng tuyến tính tham số Lấy hai vế, ta có:

Đây mơ hình tuyến tính giản đơn biết Ta minh hoạ hàm ban đầu hàm sau biến đổi đồ thị sau:

Hàm Cobb - Douglas mở rộng cho trường hợp có nhiều biến giải thích:

Bằng phép biến đổi: lây = lnY + b1 lnXl + b2lnx2 + … + bnlnXn

Chúng ta dễ dàng có hàm tuyến tính tham số Trong hàm Cobb - Douglas, hệ số co dãn Y Xi b1

3) Hàm có dạng Yt = b(l+r)t

Ở năm (thời kỳ) t = 0, ta có Y0 = b, Yl = Vo( 1+ r)t Biến đổi hàm dạng tuyến tính tham số:

Dễ dàng ước lượng hàm từđó tìm Y0 r 4) Hàm dùng Hypecbol

Hàm phi tuyến X, luyến tính tham số Trường hợp a,b > 0, đồ thị có dạng quay chiều cong xuống dưới, trường hợp có mức tiệm cận dưới, dù có tăng đến đâu, Y nhỏ b

Hàm thường dùng phân tích chi phí trung bình đầu tư vào đất để sản xuất sản phẩm

Đồ thị 4.6: Hàm Hypecbol 5) Hàm có dạng đa thức: Y = a + blX + b2X2 + b3X3

Hàm thường sử dụng để nghiên cứu quan hệ chi phí đầu vào đất đai số lượng sản phẩm sản xuất Chẳng hạn Y - tổng chi phí, X - số lượng sản phẩm sản xuất Nếu xây dựng hàm ta dễ dàng tìm chi phí trung gian chi phí biên

TC: Tổng chi phí; MC: Chi phí biên; AC: Chi phí trung bình

Với mơ hình biết có mức đầu tư đơn vị diện tích đểđạt hiệu quảđầu cao

Trên trình bày số dạng mơ hình hồi quy giản đơn Trong thực tế để vận dụng mơ hình hay mơ hình khác trước hết phải hiểu mối quan hệ biến, tính chất mơ hình (các dạng hàm) muốn vận dụng

4.7.2.2 Hàm sản xuất

Là hàm hồi quy biểu mối quan hệ đầu vào kết đầu trình sản xuất Ví dụ mối quan hệ lượng phân bón đơn vị diện tích với sản lượng sản phẩm đầu loại trồng hàm sản xuất

Trong phân tích hàm sản xuất người ta thường dùng dạng hàm tuyến tính, Cobb-Douglas hay hàm đa thức

Có thể mơ tả hàm sản xuất ngơn ngữ tốn học

Trong đó: Y đầu (có thể sản lượng loại sản phẩm đó) X1, X2, X3, ……Xn xã Các yêu tốđầu vào Trong yếu tốđầu vào có thểđịnh lượng phân bón, thuốc trừ sâu , yếu tố đầu vào định lượng (hay yếu tốđịnh tính) quản lý

Hàm sản xuất cịn gọi hàm đáp ứng tăng hay giảm yếu tố sử dụng có đáp ứng đầu Các kiểu đáp ứng điển hình đáp ứng tuyệt đối đáp ứng tương đối Ví dụ sử dụng hàm sản xuất dạng tuyến tính đáp ứng tuyệt đối ta sử dụng tăng giảm lượng yếu tốđầu vào Xn đáp ứng yếu tố đầu tương ứng với tham số biến sốđó Trong áp dụng hàm Cobb-Douglas đáp ứng tương đối yếu tố đầu vào Xn thay đổi 1% kết quảđầu sẽđáp ứng bụi

Các giảđịnh phân tích hàm sản xuất:

( ) Hàm sản xuất xây dựng với giá trị không âm đầu vào đầu Y ≥ X ≥

(2) Quan hệđầu vào đầu đánh giá riêng biệt, liên tục mà với chúng có đạo hàm riêng bậc bậc hai đầu theo yếu tốđầu vào tức ∂y/ ∂x1 ∂2y/ x12 không triệt tiêu

(3) Hàm sản xuất đặc trưng bởi:

Tỷ lệ thay cận biên hai yếu tố giảm dán Tỷ lệ chuyển đổi hai sản phẩm giảm dần Trình tự phân tích hàm sản xuất:

1 ) Xác định mơ hình kinh tế: Mục đích giai đoạn mơ hình kinh tế thích hợp nhằm thể hàm sản xuất quan hệ toán học Đây giai đoạn chuyển đổi từ giả thuyết sang cơng cụ tốn học Các cơng việc chủ yếu giai đoạn bao gồm: Chọn dạng mô hình; Chọn biến đưa vào mơ hình

2) Phân loại yếu tốđầu vào đầu ra: Liên quan đến yếu tốđầu vào nhưđất đai, loại đầu tư đất, kể quản lý v.v

3) Thu thập số liệu: Có hai nguồn số liệu số liệu thí nghiệm số liệu điều tra

4) Các kỹ thuật kinh tế lượng ước lượng tham số hàm sản xuất Bằng phương pháp bình phương nhỏ trình bày phần (OLS)

5) Đánh giá phân tích kết hàm sản xuất từ rút vấn đề đáng quan tâm Mục đích việc đánh giá hàm sản xuất để rút đại lượng có ý nghĩa kinh tế khác nhưđộ co dãn sản xuất, mức thay đổi tuyệt đối v.v để từđó có thểđưa định phù hợp cho việc tác động vào trình sản xuất nhằm mang lại lợi ích hiệu cao cho nhà sản xuất thông qua việc sử dụng đất đai

4.7.3 Phương pháp quy hoạch tuyến tính

Trong thực tế sản xuất có nhiều vấn đềđặt địi hỏi phải giải mang tính hệ thống, việc sử dụng nguồn lực đất khơng nằm ngồi mối quan hệđó Điều có nghĩa ta phải nhìn nhận vấn đề cách toàn diện gắn kết mối quan hệ nhân tố bên nhân tố bên bên vật/ tượng Đểđáp ứng yêu cầu đó, phương pháp qui hoạch tuyến tính giúp ta cơng cụ hữu ích cho vấn đề mang tính chất hệ thống Vì phần nghiên cứu tốn qui hoạch tuyến tính áp dụng đời sống kinh tế

Tuỳ thuộc vào vấn đề cụ thể mơ hình có đặc điểm khác chi tiết Nhưng mơ tả nội dung sau:

Trên đơn vị diện tích bố trí nhiều loại hình sản xuất khác ví dụ công thức luân canh trồng Mỗi loại hình địi hỏi nhu cầu yếu tố đầu vào khác Chúng ta có số yếu tố đầu vào sản xuất với trữ lượng cho trước sử dụng kết hợp yếu tố để sản xuất nhiều loại sản phẩm đầu khác vớitđịnh mức tiêu hao nguyên vật liệu khác

Để xây dựng toán ta giả thuyết có m loại yếu tố đầu vào với trữ lượng b1, b2… bm tim tham gia vào q trình cơng nghệ khác để sử dụng diện tích đất tạo n loại sản phẩm khác Hệ số hao phí yếu tốđầu vào (i = 1,m) tính cho đơn vị sản phẩm i a;) (j = 1,n) Giá đơn vị sản phẩm j Có (j = 1,n) ta phải lập phương án sản xuất cho tổng doanh thu lớn

Rõ ràng phương án sản xuất xác định số lượng sản phẩm loại cần sản xuất diện tích đất nên ta đặt biến số xi (j = 1,n) biểu diễn số lượng sản phẩm j sản xuất Hiển nhiên xi > (j = 1,n) Phương án sản xuất chấp nhận tổng số yếu tốđầu vào không vượt số lượng có Nghĩa phương án phải thoả mãn ràng buộc yếu tố sản xuất:

Gọi F(x) tổng doanh thu ứng với phương án X = (x1, x2 … xn) F(x) tính biểu thức:

Theo yêu cầu F(x) phải tối đa hố đo ta có toán sau:

Việc giải toán (xem sách quy hoạch tuyến tính) cho ta phương án sử dụng đất đảm bảo tối đa yếu tố doanh thu đồng thời lại thoả mãn hạn chế yếu tố nguồn lực khác đầu tư cho đất

Ngoài vấn đề kinh tế mà quan tâm cịn đưa thêm vào yếu tốđịi hỏi mơi trường hay mức tối thiểu phải đạt lợi ích xã hội việc sử dụng đất

4.8 ƯNG DỤNG GIS TRONG PHÂN TÍCH, NGHIÊN CƯU KINH TẾĐẤT GIS (Geographic Information System) hệ thống thông tin địa lý tạo khác biệt quản lý thông tin so với dạng quản lý thông tin khác hệ sở liệu, bảng tính chỗ công cụ xử lý thông tin khoảng cách

GIS không ứng dụng để xây dựng đồ trạng sử dụng đất, chất đất, v.v mà cịn được ứng dụng nghiên cứu kinh tế xã hội Thông qua việc kết hợp thông tin kinh tế cho phép xây dựng đồ sử dụng đất hợp lý mang lại nguồn lợi kinh tế lớn cho khu vực đồ quan hệ sử dụng đất phát triển kinh tế cho khu vực

Ví dụ: Bằng việc sử dụng công cụ GIS thu thập số liệu theo phương pháp vấn, người ta xây dựng đồ ước lượng thu nhập theo hình thức sử dụng đất hay tác động việc thoái hoá đất đến thu nhập/ đầu người Mai Sơn, Sơn

Chương V

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT 5.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HIỆU QUẢ

5.1.1 Những quan điểm khác hiệu quả

Khi nghiên cứu hiệu có nhiều quan điểm khác cách nhìn nhận khác hiệu Có thể tóm tắt thành quan điểm sau đây:

Quan điểm 1 : Trước người ta coi hiệu kết đạt hoạt động kinh tế Ngày quan điểm khơng cịn phù hợp, lẽ kết sản xuất mức chi phí khác theo quan điểm chúng có hiệu quả, điều khơng

Quan điểm 2: Hiệu xác định nhịp độ tăng tổng sản phẩm xã hội thu nhập quốc dân Hiệu cao nhịp độ tăng tiêu cao, chi phí nguồn lực sử dụng tăng nhanh sao? Hơn điều kiện sản xuất năm khác nhau, quan điểm chưa thoảđáng

Quan điểm 3: Coi hiệu mức độ thoả mãn yêu cầu quy luật kinh tế Chủ nghĩa xã hội Quan điểm cho mức tiêu dùng với tính cách đại diện cho mức sống nhân dân tiêu phản ánh hiệu sản xuất xã hội

Ở cần phân biệt hiệu vai trị tác dụng Hiệu nói chung hay hiệu kinh tế nói riêng có ý nghĩa lớn việc nâng cao mức sống nhân dân, phương tiện đến thoả mãn mục tiêu cao Song hiệu mục tiêu mà phương tiện để đạt mục tiêu, nên phải xác định dạng cơng cụ khơng phải tác dụng cuối

Quan điểm 4: Hiệu kinh tế tiêu so sánh mức độ tiết kiệm chi phí đơn vị kết hữu ích mức tăng khối lượng kết hữu ích hoạt động sản xuất vật chất thời kỳ, góp phần làm tăng thêm lợi ích xã hội, kinh tế quốc dân

Ưu điểm quan điểm gắn liền chi phí với kết quả, coi hiệu phản ánh trình độ sử dụng chi phí Nhược điểm chưa rõ ràng, thiếu tính khả thí phương diện xác định tính tốn

Theo trung tâm từđiển ngơn ngữ, hiệu kết yêu cầu việc làm mang lại

Kết hữu ích đại lượng vật chất tạo mục đích người, biểu thị tiêu cụ thể, xác định Do tính chất mâu thuẫn nguồn tài nguyên hữu hạn với nhu cầu ngày cao người mà ta phải xem xét kết quảđược tạo nào? chi phí bỏ để tạo kết quảđó bao nhiêu? có đưa lại kết hữu ích khơng? Chính đánh giá hoạt động sản xuất không dừng lại việc đánh giá kết mà phải đánh giá chất lượng hoạt động sản xuất kinh doanh tạo sản phẩm Đánh giá chất lượng hoạt động sản xuất kinh doanh nội dung đánh giá hiệu

Việc xác định chất khái niệm hiệu cần xuất phát từ luận điểm triết học Mác luận điểm lý thuyết hệ thống sau đây:

- Thứ nhất: Bản chất hiệu thực yêu cầu tiết kiệm thời gian, biểu trình độ sử dụng nguồn lực xã hội Các Mác cho quy luật tiết kiệm thời gian quy luật có tầm quan trọng đặc biệt tồn nhiều phương thức sản xuất Mọi hoạt động người tuân theo quy luật đó, định động lực phát triển lực lượng sản xuất, tạo điều kiện phát triển văn minh xã hội nâng cao đời sống người qua thời đại

- Thứ hai: Theo quan điểm lý thuyết hệ thống sản xuất xã hội hệ thống yếu tố sản xuất quan hệ vật chất hình thành người với người trình sản xuất

Hệ thống sản xuất xã hội bao gồm q trình sản xuất, phương tiện bảo tồn tiếp tục đời sống xã hội, đáp ứng nhu cầu xã hội, nhu cầu người yếu tố khách quan phản ánh mối quan hệ định người môi trường bên ngồi Đó q trình trao đổi vật chất, lượng sản xuất xã hội môi trường

- Thứ ba: Hiệu kinh tế mục tiêu mục tiêu cuối mà mục tiêu xuyên suất hoạt động kinh tế Trong kế hoạch quản lý kinh tế nói chung hiệu quan hệ so sánh tối ưu đầu vào đầu ra, lợi ích lớn thu với chi phí định, kết định với chi phí nhỏ

Như chất hiệu quảđược xem là:

- Việc đáp ứng nhu cầu người đời sống xã hội - Việc bảo tồn tài nguyên, nguồn lực để phát triển lâu bền

* Hiện kinh tế

Theo Các Mác, quy luật kinh tếđầu tiên sở sản xuất tổng thể quy luật tiết kiệm thời gian phân phối cách có kế hoạch thời gian lao động theo ngành sản xuất khác Theo nhà khoa học kinh tế Samuelson Nordhuas "Hiệu có nghĩa khơng lãng phí" Nghiên cứu hiệu sản xuất phải xét đến chi phí hội "Hiệu sản xuất diễn xã hội tăng sản lượng hàng hố mà khơng cắt giảm sản lượng loại hàng hoá khách Hiệu kinh tế tiêu so sánh mức độ tiết kiệm chi phí đơn vị kết hữu ích mức tăng kết hữu ích hoạt động sản xuất vật chất thời kỳ, góp phần làm tăng thêm lợi ích xã hội

Hiệu kinh tế phải đáp ứng ba vấn đề:

* Một là, hoạt động sản xuất người tuân theo quy luật "tiết kiệm thời gian"

* Hai là, hiệu kinh tế phải xem xét quan điểm lý thuyết hệ thống * Ba là, hiệu kinh tế phạm trù phản ánh mặt chất lượng hoạt động kinh tế trình tăng cường nguồn lực sẵn có phục vụ cho lợi ích người

Hiệu kinh tế hiểu mối tương quan so sánh lượng kết đạt lượng chi phí bỏ hoạt động sản xuất kinh doanh Kết quảđạt phần giá trị thu sản phẩm đầu ra, lượng chi phí bỏ phần giá trị nguồn lực đầu vào Mối tương quan cần xét phần so sánh tuyệt đối tương đối xem xét mối quan hệ chặt chẽ hai đại lượng

Từ vấn đề kết luận chất phạm trù kinh tế sử dụng đất là: với diện tích đất đai định sản xuất khối lượng cải vật chất nhiều với lượng đầu tư chi phí vật chất lao động thấp nhằm đáp ứng nhu cầu ngày tăng vật chất xã hội

* Hiệu xã hội

Phản ánh mối tương quan kết thu mặt xã hội mà sản xuất mang lại với chi phí sản xuất xã hội bỏ Loại hiệu đánh giá chủ yếu mặt xã hội hoạt động sản xuất đem lại

Hiệu mặt xã hội sử dụng đất nông nghiệp chủ yếu xác định khả tạo việc làm diện tích đất nơng nghiệp

* Hiệu mơi trường

quả hố học mơi trường, hiệu vật lý môi trường hiệu sinh vật môi trường Hiệu sinh vật môi trường hiệu khác hệ thống sinh thái phát sinh biến hoá yếu tố mơi trường dẫn đến Hiệu hố học mơitrường hiệu mơi trường phản ứng hố học vật chất chịu ảnh hưởng điều kiện môi trường dẫn đến Hiệu vật lý môi trường hiệu môi trường tác động vật lý dẫn đến

Từ quan điểm hiệu thấy rằng:

- Hiệu phạm trù trọng tâm khoa học kinh tế quản lý

- Việc xác định hiệu khó khăn phức tạp mà nhiều vấn đề lý luận thực tiễn chưa giải đáp hết

- Bản chất hiệu xuất phát từ mục đích sản xuất phát triển kinh tế xã hội đáp ứng nhu cầu ngày cao đời sống vật chất tinh thần thành viên xã hội Muốn sản xuất phải không ngừng phát triển chiều rộng lẫn chiều sâu

- Việc nâng cao hiệu không nhiệm vụ doanh nghiệp, người sản xuất mà ngành, vùng Đây vấn đề mang tính tồn cầu xu hướng chung giới ngày phát triển kinh tế theo chiều sâu, cho với nguồn lực hạn chế mà sản xuất lượng sản phẩm hàng hoá có giá trị sử dụng cao với mức hao phí

Q trình sản xuất liên hệ mật thiết yếu tố đầu vào (input) đầu (output), biểu kết mối quan hệ thể tính hiệu sản

xuất

Ngày sống thời đại "một trái đất gia đình" nên người ngày nhận thức quy luật tự nhiên kinh tế, xã hội môi trường Trong điều kiện cụ thể kinh tế mở hoạt động sản xuất người không quan tâm đến vấn đề kinh tế, xã hội mà mơi trường ngày trở nên quan trọng địi hỏi phải quan tâm mức

Một quan niệm hiệu điều kiện phải thoả mãn vấn đề tiết kiệm thời gian, tiết kiệm tài nguyên sản xuất, mang lại lợi ích xã hội bảo vệ môi trường

5.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến hiệu sử dụng đất

* Nhóm yếu tố điều kiện tự nhiên

Điều kiện tự nhiên (đất, nước, khí hậu, thời tiết v.v ) yếu tố để xác định công dụng đất đai, có ảnh hưởng trực tiếp, cụ thể sâu sắc, sản xuất nông - lâm nghiệp Đặc thù điều kiện tự nhiên mang tính khu vực, vị trí địa lý vùng với khác biệt điều kiện ánh sáng, nhiệt độ, nguồn nước điều kiện tự nhiên khác định khả năng, công dụng hiệu sử dụng đất Vì thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng lợi nhằm đạt hiệu cao kinh tế, xã hội môi trường

Theo Mác, điều kiện tự nhiên sở hình thành địa tô chênh lệch Theo N.Bon lang - người giải Nobel hồ bình giải lương thực cho nước phát triển cho rằng: yếu tố quan trọng hạn chế suất trồng nước phát triển, đặc biệt nông dân thiếu vốn độ phì đất

* Nhóm yếu tố điều kiện kinh tê, xã hội

Bao gồm yếu tố chếđộ xã hội, dân số lao động, thơng tin quản lý sách mơi trường, sách đất đai, sức sản xuất trình độ phát triển kinh tế hàng hố, cấu kinh tế phân bố sản xuất, điều kiện nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, phát triển khoa học kĩ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, áp dụng khoa học kĩ thuật vào sản xuất

Điều kiện kinh tế, xã hội thường có ý nghĩa định, chủ đạo việc sử dụng đất đai Thực vậy, phương hướng sử dụng đất định yêu cầu xã hội mục tiêu kinh tế thời kỳ định Việc sử dụng đất đai định động người điều kiện kinh tế, xã hội, kĩ thuật có; định tính hợp lý, tính khả thi kinh tế kĩ thuật; định nhu cầu thị trường v.v

* Nhóm yếu tố kỹ thuật canh tác

Biện pháp kỹ thuật canh tác tác động người vào đất đai, trồng, vật nuôi nhằm tạo nên hài hoà yếu tố trình sản xuất để đạt hiệu kinh tế cao Trên sở nghiên cứu quy luật tự nhiên sinh vật để lựa chọn tác động kĩ thuật, lựa chọn chủng loại cách sử dụng đầu vào nhằm đạt mục tiêu kinh tếđề

30% suất kinh tế Như vậy, nhóm biện pháp kĩ thuật đặc biệt có ý nghĩa quan trọng q trình khai thác đất theo chiều sâu nâng cao hiệu sử dụng đất

* Nhóm u tơ kinh tế tổ chức

Việc quy hoạch bố trí sản xuất: Thực phân vùng sinh thái nông nghiệp dựa vào điều kiện tự nhiên, dựa sở phân tích, dự báo đánh giá nhu cầu thị trường, gắn với quy hoạch phát triển công nghiệp chế biến, kết cấu hạ tầng, phát triển nguồn nhân lực thể chế luật pháp bảo vệ tài ngun, mơi trường Đó sở để phát triển hệ thống trồng, vật nuôi khai thác đất cách đầy đủ, hợp lý Đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để đầu tư thâm canh tiến hành tập trung hố, chun mơn hố, đại hố nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất nông lâm nghiệp

Hình thức tổ chức sản xuất: Các hình thức tổ chức sản xuất có ảnh hưởng trực tiếp đến việc tổ chức khai thác nâng cao hiệu sử dụng đất nơng - lâm nghiệp Vì thế, phát huy mạnh loại hình tổ chức sử dụng đất sở sản xuất cần thiết Muốn cần phải thực đa dạng hố hình thức hợp tác nơng nghiệp, xác lập hệ thống tổ chức sản xuất phù hợp giải tết mối quan hệ hình thức

5.1.3 Sự cần thiết phải đánh giá hiệu sử dụng đất

Thế giới sử dụng khoảng 1,5 tỷ đất cho sản xuất nông nghiệp Tiềm đất nông nghiệp giới khoảng - tỷ Nhân loại làm hư hại khoảng 1,4 tỷ đất năm có khoảng - triệu đất nơng nghiệp bị bỏ hoang xói mịn thoái hoá Để giải nhu cầu sản phẩm nông nghiệp, người phải thâm canh tăng vụ, tăng suất trồng mở rộng diện tích đất nông nghiệp.Việc điều tra, nghiên cứu đất đai để nắm vững số lượng chất lượng đất bao gồm điều tra lập đồđất, đánh giá trạng sử dụng đất, đánh giá phân hạng đất quy hoạch sử dụng đất hợp lý vấn đề đặc biệt quan trọng mà quốc quan tâm nhằm ngăn chặn suy thoái tài nguyên đất đai thiếu hiểu biết người, đồng thời nhằm hướng dẫn định sử dụng quản lý đất đai cho nguồn tài nguyên khai thác tốt mà trì sản xuất tương lai

5.1.4 Tiêu chuẩn đánh giá hiệu sử dụng dết

Trong trình sử dụng đất, tiêu chuẩn tổng quát đánh giá hiệu mức độđáp ứng nhu cầu xã hội tiết kiệm lớn chi phí nguồn tài nguyên, sựổn đỉnh lâu dài hiệu Do đó, tiêu chuẩn đánh giá việc nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất nông - lâm nghiệp mức độ tăng thêm kết sản xuất điều kiện nguồn lực có mức tiết kiệm chi phí nguồn lực sản xuất khối lượng nông - lâm sản định

Hiệu sử dụng đất có ảnh hưởng đến hiệu sản xuất nông - lâm nghiệp, đến môi trường sinh thái, đến đời sống người nơng dân Vì vậy, đánh giá hiệu sử dụng đất phải theo quan điểm sử dụng đất bền vững hướng vào ba tiêu chuẩn chung bền vững mặt kinh tế, xã hội môi trường (FAO, 1994)

5.1.5 Phạm vi dối tượng nghiên cứu hiệu sử dụng đất Sử dụng đất Với nhiều mục đích khác khó có thểđánh giá hiệu kinh tế ngành sản xuất khác ngồi nơng nghiệp Phạm vi nghiên cứu hiệu sử dụng đất điều kiện cho phép xem xét sảnxuất nông nghiệp (nông, lâm, thuỷ sản) Tuy nhiên hiệu sử dụng đất nông nghiệp tách rời khỏi phạm vi nông nghiệp Hiệu sản xuất nông nghiệp nhiều yếu tố hợp thành như: đất đai, lao động, vốn khoa học cơng nghệ, thị trường v.v Vì xem xét hiệu sử dụng đất nông nghiệp mặc nhận hiệu sản xuất nông nghiệp điều kiện tác động hợp lý yếu tố tảng đất đai

5.2 PHÂN LOẠI HIỆU QUẢ

Mọi hoạt động sản xuất người có mục tiêu chủ yếu kinh tế Tuy nhiên kết hoạt động khơng đạt mặt kinh tế, mà đồng thời tạo nhiều kết liên quan đến đời sống kinh tế xã hội người Những kết quảđó là:

- Cải thiện điều kiện sống làm việc người, nâng cao thu nhập - Cải tạo mơi sinh, nâng cao đời sống văn hố tinh thần cho người lao động v v tức đạt hiệu xã hội

- Cải tạo môi trường sinh thái, tạo phát triển bền vững sử dụng đất đai Thực tế số trường hợp xét phạm vi cá biệt - hoạt động kinh tế mang lại hiệu kinh tế cho cá nhân, đơn vị, xét phạm vi tồn xã hội ảnh hưởng xấu đến lợi ích hiệu chung Chính đánh giá hiệu cần phân định rõ mối liên hệ chúng để có nhận xét xác

Để phân loại hiệu có nhiều cách khác

* Căn vào nội dung cách biểu hiện, hiệu phân loại: Hiệu kinh tế, hiệu xã hội hiệu môi trường

- Hiệu kinh tế khâu trung tâm tất loại hiệu quả, có vai trị định loại hiệu khác Hiệu kinh tế loại hiệu có khả lượng hố, tính tốn tương đối xác biểu hệ thống tiêu

cịn gặp nhiều khó khăn mà chủ yếu phản ánh tiêu định tính tạo cơng ăn việc làm cho người lao động, ổn định chỗ ở, xố đói giảm nghèo, định canh định cư, lành mạnh xã hội v.v

Hiệu môi trường Đây loại hiệu quảđược nhà môi trường học quan tâm điều kiện Một hoạt động sản xuất coi có hiệu khơng có ảnh hưởng tác động xấu đến mơi trường đất, nước, khơng khí, khơng làm ảnh hưởng xấu đến môi sinh đa dạng sinh học

* Căn vào yêu cầu tổ chức quản lý kinh tế, hiệu phân loại sau:

- Hiệu kinh tế quốc dân - Hiệu kinh tế vùng lãnh thổ

- Hiệu kinh tế khu vực sản xuất vật chất, phi vật chất - Hiệu kinh tế doanh nghiệp

* Căn vào yếu tố sản xuất phương hướng tác động vào sản xuất, có loại hiệu sau:

- Hiệu sử dụng lao động sử dụng tài nguyên đất đai, lượng, nguyên liệu

- Hiệu sử dụng vốn, máy móc thiết bị

- Hiệu biện pháp khoa học kỹ thuật quản lý * Riêng sản xuất nông nghiệp, hiệu bao gồm mặt: - Hiệu sinh học nông nghiệp

- Hiệu kinh tế nông nghiệp

- Hiệu sinh học thường gắn với hoạt động trình sinh học, diễn đạt thơng qua yếu tố đầu vào, đầu sản xuất (một yếu tốđầu vào quan trọng đất đai mơi trường tự nhiên) Q trình sinh học diễn môi trường khác khác nhau, việc cải tiến chúng khơng dê đàng Vì phù hợp q trình sinh học với mơi trường điều cần thiết "đất ấy"

- Hiệu kinh tế nông nghiệp chủ yếu quy luật chi phối, quy luật cung - cầu quy luật hiệu giảm dần

- Hiệu quả sinh học của nông nghiệp không phụ thuộc vào việc người ta có thích mua sản phẩm hay khơng, cịn hiệu kinh tế nơng nghiệp lại bị khống chế vấn đề này, điều kiện sản xuất nơng nghiệp hàng hố Vấn đề tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp mối quan tâm hàng đầu kinh tế nông nghiệp

cầu sản phẩm tất yếu giá hạ xuống Như quan điểm khác hiệu sinh học hiệu kinh tế thường bắt nguồn từ vấn đề xã hội Vấn đề cần giải để tăng khối lượng sản xuất sản phẩm khuôn khổ xã hội kinh tế định

Nhu cầu khơng phải nhu cầu chung mà nhu cầu khả toán, nhu cầu cịn gắn liền với thói quen sở thích người tiêu dùng Sự lựa chọn người tiêu dùng dẫn đến cạnh tranh trình sản xuất, nhà sản xuất tập trung đầu tư vào loại sản phẩm có nhu cầu cao, dẫn đến sản xuất thừa giá bán hạ Dư thừa thiếu hụt trở thành chu kỳ kinh tế thị trường, sẽảnh hưởng tới hiệu kinh tế

- Về quy luật hiệu giảm dần: Hiệu kinh tế hệ thống trồng tuân theo quy luật hiệu giảm dần Tức phản ứng suất trồng với mức đầu tư giảm dần kể từ ngưỡng Ngưỡng gọi điểm tối ưu sinh học Kể từđiểm tối ưu sinh học đơn vị đầu tư tăng lên dẫn đến suất trồng tăng so với trước đó, tiếp tục tăng mức đầu tư hiệu giảm dần

Quan hệ suất trồng mức đầu tư biểu theo đồ thị sau:

Đồ thị 5.1 Năng suất trồng mức đạm bón

* Ngồi hiệu cịn xem xét mặt thời gian không gian

- Về mặt thời gian: Hiệu quảđạt phải đảm bảo lợi ích trước mắt lâu dài - nghĩa hiệu thời kỳ không ảnh hưởng đến hiệu kỳ

- Về mặt không gian: Hiệu coi đạt cách toàn diện hoạt động ngành, doanh nghiệp mang lại hiệu không làm ảnh hưởng chung đến kinh tế quốc dân

trên góc độ tồn kinh tế hiệu doanh nghiệp phải gắn liền với hiệu chung toàn xã hội

Trong sản xuất nông nghiệp đánh giá hiệu kinh tế phương thức sử dụng đất, hệ thống trồng phải xét đến khả sản xuất hàng hố, hồ nhập với thị trường nước quốc tế, thực cạnh tranh, phát huy hết lợi so sánh vùng, góp phần cơng nghiệp hoá, đại hoá đất nước Một tiêu chuẩn đánh giá hiệu vấn đề chuyên môn hoá đa dạng hoá sản phẩm, sử dụng hợp lý nguồn lao động, tạo công ăn việc làm, tăng thu nhập cho người lao động, đồng thời bảo vệ môi trường sinh thái

Hiệu vấn đề phức tạp, khía cạnh nghiên cứu khác có hệ thống tiêu phản ánh hiệu khác Nếu đánh giá đắn kích thích sản xuất phát triển tăng cường áp dụng tiến kỹ thuật hoàn cảnh cụ thể 5.3 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HIỆU QUẢ KINH TẾ SỬ DỤNG ĐẤT

5.3.1 Yêu cầu chung lựa chọn hệ thống tiêu đánh giá hiệu kinh tế sử dụng đất

Hệ thống tiêu đánh giá hiệu kinh tế nói chung, hiệu sử dụng đất nói riêng phải đáp ứng yêu cầu sau:

- Đảm bảo tính thống mặt nội dung với hệ thống tiêu kinh tế kinh tế quốc dân

- Đảm bảo tính tồn diện hệ thống - tức có tiêu tổng quát tiêu phận, tiêu chủ yếu tiêu phụ

- Đảm bảo tính đơn giản khả thi

- Phải phù hợp với đặc điểm trình độ phát triển nước ta, đồng thời có khả so sánh quốc tế quan hệ kinh tếđối ngoại, sản phẩm có khả xuất

Hệ thống tiêu kinh tế bắt nguồn từ chất hiệu quả, mối quan hệ yếu tốđầu vào đầu Hay nói cách khác chi phí kết thu từ chi phí Tuỳ theo hệ thống tính tốn mà tiêu kết hiệu có khác

5.3.2 Cơng thức tổng quát hiệu kinh tế

Chỉ tiêu tổng quát hiệu quảđược thể sởđịnh lượng sau:

Từ dạng tổng qt xem xét nhiều khía cạnh khác cửa hiệu như: Hiệu số Q - K → Max trị số tuyệt đối hiệu

Tỷ số (Q-K)/ K → Max trị số tương đối hiệu

Tỷ số Kì Q → Min biểu thị tỷ trọng chi phí cần thiết để có đơn vị kết (hay cịn gọi suất tiêu hao, suất chi phí)

5.3.3 Bản chất hiệu kinh tế

Trong điều kiện kinh tế thị trường nay, hiệu kinh tế tiêu chuẩn để đánh giá chất lượng công tác doanh nghiệp hay q trình hoạt động kinh tế Một sản phẩm tạo thị trường chấp nhận hay không biểu nội dung chất lượng sản phẩm, mà cịn thể sản phẩm bán mức giá

Từ thực tếđó đánh giá hiệu kết (Q) chi phí (K) dựa sở giá thị trường thời điểm xác định Tuy nhiên cần nghiên cứu động thái hiệu phải sử dụng giá cốđịnh giá thời điểm gốc để so sánh

Trong sản xuất nông nghiệp yếu tố chi phối đến hiệu mang đặc thù riêng là:

- Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng ln ln bị giới hạn diện tích

- Sản xuất nông nghiệp phải tuân theo quy luật tự nhiên sinh học Vì hiệu sản xuất nông nghiệp bao hàm mặt sau:

+ Hiệu sử dụng đất: Việc nâng cao hiệu sử dụng đất đặc biệt coi trọng không chỉở thời gian trước mắt mà đòi hỏi phải lâu dài, bền vững thông qua phương pháp như: Lựa chọn hệ thống trồng vật ni thích hợp với đất, thực biện pháp thâm canh, tăng vụ, mở rộng diện tích v.v cách hợp lý

+ Hiệu sinh học: Nâng cao hiệu sinh học thông qua biện pháp: Giống mới, thay đổi cơng nghệ sản xuất, thời vụ thích hợp v.v

Cả hai mặt hoà quyện bổ sung cho nhằm đạt mục tiêu thu lượng kết lớn đơn vị diện tích với lượng chi phí thấp Đó hiệu sử dụng đất nông nghiệp

tiêu cách xác định tiêu tuỳ thuộc vào mục đích phạm vi nghiên cứu Dựa sở khoa học hiệu kinh tế đặc điểm, yêu cầu nghiên cứu hiệu kinh tế sử dụng đất, xác định hệ thống tiêu sau:

5.4.1 Hệ thống tiêu thứ nhất

5.4.1.1 Nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả sản xuất tính một đơn vị diện tích đất (ha)

- Giá trị sản xuất Golha (Gross Output) toàn giá trị sản phẩm tạo thời kỳ định (thường năm) hecta đất

GO = Sản lượng sản phẩm x giá bán sản phẩm

- Giá trị gia tăng VA/ha (Value Added) giá trị tăng thêm hay giá trị sản phẩm tạo trình sản xuất hecta đất Để tính VA cần phải tính chi phí trung gian IE (Intermediate Expenditure) chi phí trực tiếp Dc (Direct Cost) Đó tồn chi phí vật chất trực tiếp cho sản xuất như: Giống, phân bón, bảo vệ thực vật, nước dịch vụ sản xuất khác vận tải, khuyến nông, lãi vay ngân hàng, tiền thuê lao động v.v

VA = GO - DC VA = GO - IE

Trong kinh tế thị trường người sản xuất quan tâm nhiều đến giá trị gia tăng, đặc biệt định ngắn hạn sản xuất Nó kết việc đầu tư chi phí vật chất lao động sống hộ nông dân doanh nghiệp khả quản lý họ

- Thu nhập hỗn hợp NVA/ha (Net Value Added)

Là phần trả cho người lao động (cả lao động chân tay lao động quản lý) tiền lãi thu loại hình sử dụng đất hecta Đây phần thu nhập đảm bảo đời sống người lao động tích luỹ cho tái sản xuất mở rộng

NVA = VA - DP - T Trong đó: Dp khấu hao tài sản cốđịnh

T thuế sử dụng đất

5.4.1.2 Nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả một đơn vị chi phí vật chất (thường tính cho 1000 đồng chi phí)

Giá trị sản xuất chi phí vật chất : HCGO = GO/ Dc - Giá trị gia tăng chi phí vật chất : HCVA = VA/ Dc

- Thu nhập hỗn hợp chi phí vật chất : HCNVA = NVA/ DC

5.4.1.3 Nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả một đơn vị lao động (l lao động quy đổi hoặc ngày công chuẩn)

Giá trị sản xuất lao động: HLGO = GO/ LD - Giá trị gia tăng lao động: HLVA = VA/ LD - Thu nhập hỗn hợp lao động: HLNVA = NVA/LD

Các tiêu đánh giá kết đầu tư lao động sống cho loại hình sử dụng đất, dùng làm sở để so sánh chi phí hội lao động

5.4.2 Hệ thống tiêu thứ hai

5.4.2.1 Hiệu quả đơn vị diện tích canh tác

- Giá trị sản xuất GO/ha (như hệ thống tiêu thứ nhất)

- Lãi thô GM/ha (Gross Magin) hiệu số giá trị sản xuất chi phí biến đổi GM = GO - VC

Chi phí biến đổi VC (Variable Cost) cịn gọi chi phí khả biến - loại chi phí thay đồi theo quy mô sản xuất

Nếu phân chia cụ thể thì: có loại chi phí biến đổi tỷ lệ thuận với sản lượng, có loại thay đổi theo cấp bậc, chủng loại sản phẩm Có trường hợp đặc biệt khỉ chi phí tăng thêm làm giảm sản lượng

Trong sản xuất nơng nghiệp chi phí biến đổi gồm loại: Giống, phân bón, bảo vệ thực vật, thuỷ lợi phí, th máy móc chi phí cơng lao động

Chi phí cố định FC (Fixed Cost) toàn khoản tiền mà doanh nghiệp hay hộ nông dân phải ứng chịu thời kỳ khoản đầu tư vào tài sản cố định Trong thời kỳ khoản chi phí không thay đổi không phụ thuộc vào số lượng sản phẩm, chí khơng sản xuất phải chịu khoản chi phí Đối với hệ thống sử dụng đất là: Tiền th đất, khấu hao tài sản cốđịnh, thuê công cụ v.v…

- Lãi ròng: Nifha giết Income) lãi ròng sản xuất kinh doanh doanh nghiệp hay hộ nông dân

Ni = Go -VC - FC 5.4.2.2 Hiệu quả một đơn vị chi phí

- Lãi thơ chi phí biến đổi: HCGM = GM/VC Lãi rịng tổng chi phí vật chất: HC = NI/(VC+FC) 5.4.2.3 Hiệu quả một đơn vị lao động

- Lãi ròng lao động: HL = NI/ LD

5.4.3 Khả ứng dụng hệ thống tiêu đánh giá hiệu quả kinh tếđất

* Hệ thống tiêu thứ nhất: Có thể dùng đểđánh giá hiệu sử dụng đất hộ nông dân trang trại quy mơ nhỏ, mà trình độ hạch tốn thấp, chưa hạch tốn đầy đủ chi phí lao động, lao động tự làm hộ nông dân Trong điều kiện dư thừa lao động thường người nông dân "lấy công làm lãi"

* Hệ thống tiêu thứ hai: Có thể áp dụng để tính toán xác định hiệu sử dụng đất trang trại, doanh nghiệp, nơng lâm trường có quy mơ sản xuất lớn, có trình độ hạch tốn cao, có khả phân định rõ chi phí lao động, kể lao động thuê lao động tự làm Công lao động trả theo mức lương cố định hàng tháng cho công nhân

5.5 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUAN ĐIỂM SINH ThÁI BỀN VƯNG

Hiện giới nước chưa có nghiên cứu có tính chiến lược quản lý sử dụng đất đai lâu bền, có vấn đề quan trọng quản lý đất nước dinh dưỡng Phần lớn chương trình nghiên cứu triển khai đề cập tới nâng cao suất ô canh tác, chưa giải vấn đề toàn lưu vực vùng rộng lớn theo quan điểm sinh thái bền vững, đặc biệt vùng đất dốc, đất có vấn đề dễ bị thối hố

5.5.1 Khái niệm quản lý sử dụng đất bền vững

Nhóm nhà nghiên cứu khung đánh giá quản lý đất bền vững (Narobi, 1991) đưa khái niệm sau:

Quản lý bền vững đất đai bao gồm tổ hợp cơng nghệ, sách hoạt động nhằm kết hợp nguyên lý kinh tế xã hội với quan tâm môi trường để đồng thời giải vấn đề:

- Duy trì nâng cao suất nông nghiệp (Productivity) - Giảm rủi ro cho sản xuất (Security)

- Bảo vệ tiềm nguồn lực tự nhiên ngăn ngừa thoái hố đất nước (Protection)

- Có hiệu lâu dài (Viability)

Được xã hội chấp nhận (Acceptability)

5.5.2 Những nguyên tắc đánh giá bền vững

3) Đánh giá cần tiến hành hoạt động liên ngành 4) Đánh giá mặt: Kinh tế, xã hội, môi trường

5) Dựa quy trình liệu khoa học, tiêu chuẩn số phản ánh nguyên nhân dấu hiệu

5.5.3 Những tiêu chí tiêu đánh giá tính bền vừng hiệu sử dụng đất

Để đánh giá hiệu sử dụng đất nói chung cần phải xem xét cách cân đối đồng tiêu chí khía cạnh hiệu kinh tế, hiệu xã hội vấn đề bảo vệ môi trường đất để sử dụng lâu bền Theo quan điểm sử dụng đất bền vững, đất đồi núi dốc, nhà khoa học đất Việt Nam nghiên cứu đề nghị sử dụng tiêu chí sau để đánh giá hiệu sử dụng đất

Tiêu chí hiệu quả Nội dung tiêu

Hiệu quả kinh tê

1 Năng suất cao Chất lượng tốt

3 Giá trị sản xuất đơn vị diện tích cao

4 Giảm rủi ro - Về sản xuất - Về thị trường

- Trên mức sống bình quân vùng - Năng suất tăng dần

- Đạt tiêu chuẩn sản phẩm tiêu thụ địa phương xuất

- Trên mức trung bình hệ thống sử dụng đất địa phương

- Giá trị lợi ích/chi phí (B/C > 1,5) - Ít trắng đo thiên tai, sâu bệnh - Có thị trường ổn định > năm - Dễ bảo quản vận chuyển

Hiệu quả xã hội

1.Đáp ứng nhu cầu nông hộ - Về lương thực, thực phẩm - Về tiền mặt

- Nhu cầu khác: gỗ, củi Phù hợp lực nông hộ - Về đất đai

- Về nhân lực - Về vốn - Về kỹ thuật

Tăng cường khả người dân:

- Tham gia Hưởng quyền định, công xã hội

4 Cải thiện cân giới cộng đồng

5 Phù hợp với luật pháp hành

6 Được cộng đồng chấp thuận

- Nơng hộ có đủ lương thực sản xuất tạo nguồn tiền để mua

- Bảo đảm thực phẩm cân đối dinh dưỡng - Sản phẩm bán được, có thu nhập thường xuyên - Đủ chất đất nhu cầu thông thường khác - Phù hợp với quy mô đất giao

- Phù hợp với lao động hộ thuê địa phương -Không phải vay lãi cao

- Phát huy tri thức địa, kỹ nông dân, nông hộ tự làm tập huấn Tham gia khâu kế hoạch

- Nông dân tự việc sử dụng đất hưởng lợi ích (khơng áp đặt)

- Không làm phụ nữ nặng nhọc - Không làm trẻ em hội học hành - Phù hợp với luật đất đai luật khác - Phù hợp với văn hoá dân tộc

Hiệu quả về môi trường

1.Giảm thiểu xói mịn, thối hố đất đến mức chấp nhận

2 Tăng độ che phủ đất Bảo vệ nguồn nước

4 Nâng cao đa dạng sinh học hệ sinh thái tự nhiên

- xói mịn mức cho phép

- Độ phì nhiêu đất trì cải thiện - Trả lại tàn dư hữu mức

- Độ che phủ đạt >35% quanh năm - Duy trì tăng nguồn sinh thuỷ - Khơng gây nhiễm nguồn nước - Duy trì số lồi thực vật cao - Khai thác tối đa loài địa - Bảo tồn, làm phong phú quỹ đen * Nhóm tiêu chí về hiệu quả kinh tê

- Hệ thống sử dụng đất phải có mức suất sinh học cao mức bình qn vùng có điều kiện đất đai Năng suất sinh học tính bao gồm sản phẩm sản phẩm phụđối với trồng trọt chăn nuôi

- Xu suất phải tăng dần thể tính bền vững hiệu kinh tế

- Về chất lượng: Sản phẩm phải đạt tiêu chuẩn thị trường (tiêu thụ địa phương, nước hay xuất khẩu) Chỉ tiêu phản ánh trình độ tiếp cận thị trường, việc giải ách tắc thị trường phải bắt đầu từ khâu sản xuất, chọn giống thích hợp, phù hợp thị hiếu người tiêu dùng, bố trí thời vụ hợp lý để bán sản phẩm giá v.v

+ Giá trị sản xuất (GO), giá trị gia tăng (VA) đơn vị diện tích thước đo quan trọng hiệu kinh tế hệ thống sử dụng đất Các loại sản phẩm (chính phụ) có đóng góp vào thu nhập phải tính đến

+ Các chỉ tiêu khác hiệu kinh tếđược xem xét điều kiện cụ thể không gian thời gian để góp phần đề định cho hệ thống sử dụng đất Tuy nhiên tiêu lãi rịng sản xuất phải lớn lãi suất tiền vay vốn ngân hàng

+ Giảm rủi ro: Hệ thống sử dụng đất cố gắng giảm đến mức thấp thiệt hại thiên tai, sâu bệnh Về thị trường tiêu thụ trước hết phải quan tâm đến thị trường nội địa (nếu không bán xa hay xuất có khả tiêu thụ

vùng) Sản phẩm dễ bảo quản, hư hao, thối hỏng, tránh cho người sản xuất không bị người mua độc quyền ép giá

* Nhóm tiêu chuẩn về hiệu quả xã hội - tính chấp nhận xã hội

+ Xác định hệ thống sử dụng đất trước hết cần quan tâm đến nhu cầu tối thiểu nông hộ vềăn, sinh hoạt vươn lên sản xuất hàng hoá

+ Hệ thống sử dụng đất phải phát huy nội lực nông hộ nguồn lực địa phương, tổ chức đất mà nơng dân có quyền hưởng thụ lâu dài, đất, rừng giao với lợi ích bên rạch rịi

+ Nguồn vốn vay ổn định với lãi suất thời hạn phù hợp từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng

+ Người dân tham gia triệt để vào việc định kế hoạch phương án sản xuất, có quyền bình đẳng hưởng lợi hợp đồng có liên quan

+ Về lao động xã hội: Bố trí sử dụng hợp lý nguồn lao động, quan tâm đến việc bình đẳng giới quyền trẻ em Khơng làm cho phụ nữ phải lao động nặng nhọc hơn, không lạm dụng sức lao động trẻ em tước quyền học tập chúng Rút gắn thời gian lao động tăng thời gian học tập cho trẻ em

+ Tỷ lệ sử dụng lao động nông lâm nghiệp + Chỉ số cân giới

+ Tỷ lệđói nghèo

+ Đảm bảo an ninh lương thực + Hệ số công sử dụng đất

+ Hệ thống sử dụng đất phải phù hợp với luật pháp hương ước cộng đồng lớn Chẳng hạn khơng bố trí trồng đối kháng vùng đất, có sức chống xói mịn yếu khơng bố trí vùng đầu nguồn, trồng khơng phù hợp với văn hố dân tộc tập quán địa phương không cộng đồng ủng hộ

* Nhóm tiêu chuẩn về mơi trường sinh thái

Hệ thống sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu sau:

+ Giữ đất khỏi bị rửa trơi, xói mịn: Thể giảm thiểu lượng đất hàng năm ngưỡng cho phép Ngưỡng phải xác định cho loại đất, thảm phủ thực vật địa phương

+ Độ phì nhiêu đất tăng dần tuần hồn hữu cải thiện

+ Đảm bảo nguồn sinh thuỷ không bị khai thác cạn kiệt, hạ mức nước ngầm, ô nhiễm nguồn nước

+ Đảm bảo độ che phủ đạt ngưỡng an toàn sinh thái (> 35%), che phủ liên tục năm

+ Đảm bảo đa dạng sinh học thể qua thành phần loài sinh vật (đa canh bền vững độc canh, dài ngày có khả bảo vệ tết ngắn ngày v v )

bằng sinh thái

+ Hệ sốđa dạng sinh học

+ Tỷ lệ che phủ rừng, tỷ lệ diện tích đất trống trồng

Các tiêu chí thuộc ba lĩnh vực dùng để xem xét đánh giá hệ thống sử dụng đất Tuỳ theo đặc tính mục tiêu kiểu sử dụng đất, tiêu chí tiêu có ý nghĩa khác nhau, cấp độ quan trọng khác Vì đánh giá xem xét trường hợp cụ thể mà đặt cho chúng trọng số khác 5.6 TÍNH CHẤT KINH TẾ CỦA QUYỀN SỞ HỮU ĐỐI VỚI TÀI SẢN NHÀ ĐẤT

5.6.1 Các loại quyền sở hữu tài sản đất dai * Quyền sở hữu tài sản đất đai gồm:

- Quyền sử dụng tài sản

- Quyền thu lợi nhuận từ tài sản - Quyền cho thuê, chấp

- Quyền lưu chuyển, chuyển nhượng, bán tài sản

- Quyền sờ hữu đất đai xem xét phàn đất ngàm, khoảng không gian Ở số quốc gia quyền sở hữu đất mang tính độc quyền, có quy định hạn chế

* Giá trị tài sản đất đai phụ thuộc:

- Giá trị thu nhập tăng thêm tài sản đất đai mang lại - Chi phí để thực quyền sở hữu sử dụng đất * Các hình thức sở hữu tài sản:

- Sở hữu nhà nước

-Sở hữu cá nhân (tư nhân) - Sở hữu cộng đồng - Sở hữu chung

* Vấn đề tranh chấp sử dụng quyền tài sản đất đai:

- Trong sử dụng đất, mảnh đất liền kề nhau, mục đích sử dụng khác gây ảnh hưởng lẫn dẫn đến tranh chấp sử dụng tài sản

5.6.2 Tính chất kinh tế quyền sở hữu quyền sử dụng đất

Quyền sở hữu quyền sử dụng tài sản đất đai quan tâm, làm thể phù hợp điều kiện môi trường cụ thể quốc gia? Trong kinh tế thị trường đất coi tài sản đặc biệt lưu truyền qua hệ Là tài sản đặc biệt nên có giá xác lập quyền sở hữu Nếu quyền sở hữu đất đai không xác định cụ thể dẫn đến lãng phí sử dụng đất, làm cho tài nguyên đất, rừng, biển mau bị cạn kiệt người tìm cách chiếm đất trống, phá rừng, khai phá đất làm tài sản riêng

Trong vấn đề sở hữu, nước lựa chợn chế hành lang luật pháp thích hợp với nước mình, có nước quyền sở hữu đất đai thuộc tư nhân Có nước áp dụng đất quan nhà nước, cơng trình phúc lợi cơng cộng, tài nguyên biển, sông, hồ v.v thuộc sở hữu Chính phủ; đất sản xuất, đất ở, đất doanh nghiệp, v.v thuộc sở hữu tư nhân số nước quyền sở hữu đất thuộc sở hữu tư nhân luật pháp quy định mộ( số hạn chế định khơng thay đổi mục đích sử dụng đất làm cơng trình kiến trúc trái với quy hoạch phê duyệt, không quyền phần đất ngầm, khoảng khơng gian ngồi giới hạn cho phép hay Chính phủ quyền định đoạt giải toả có đền bù sử dụng đất vào mục đích công cộng làm đường giao thông, kênh dẫn nước, thăm dị khai thác khống sản, cơng trình phục vụ lợi ích cộng đồng v.v

Đồ thị 5.2 Tính kinh tế quyền sở hữu quyền sử dụng đất

chi phí xác lập bảo vệ quyền sở hữu tài sản đất gắn liền với thị trường gọi chi phí giao dịch Chính phủ nước phát triển cố gắng để chi phí giao dịch mức hợp lý nhất, muốn đạt điều cần có quy định khơng để quyền sở hữu đất bị lãng phí (khơng để đất vơ chủ), có quy định luật pháp, sách để chi phí giao dịch tập trung vào khu vực kinh tế thống, giảm thiểu chi phí giao dịch rơi vào khu vực kinh tế phi thống dễ phát sinh tiêu cực Trong kinh tế thị trường quyền sở hữu tài sản xác lập có giao dịch mua bán thay đổi quyền sở hữu loại tài sản đối tượng bao gồm đất đai Đồ thị gồm hai thông số: (l) Lao động đại lượng thay đổi; (2) đất đai đại lượng cốđịnh

Đường cong AV suất lao động (NSLĐ), biến đổi theo đơn vị lao động phản ánh đầu đơn vị lao động Sử dụng lao động suất cao ngược lại

Đường VMPt (Giá trị sản phẩm biên theo lao động) lượng sản phẩm dôi tăng thêm lượng lao động

Đoạn OB chi phí hội lao động

- Nếu không giao quyền sử dụng đất: Nhiều lao động địa phương sử dụng đất tới điểm D số lao động trung bình chi phí hội lao động, điểm OL2

- Khi đất giao quyền (có người chủ) thuê lượng lao động tết OL1, sản phẩm dơi dư lớn chi phí hội lao động, OL1 = OB, tam giác ABC tiền thu giao quyền sử dụng sở hữu vềđất

- Khi không giao quyền sử dụng đất, đường VMPL tụt xuống E (âm), tiền thu sản phẩm trung bình nhiều lao động làm D, phần thu thêm nằm điểm âm, tam giác CDE lỗ (ABC = CDE)

Rút ra:

- Khoản lỗ sử dụng nhiều lao động khoản lãi đất giao quyền Nếu quyền tài sản đất quy định khơng hồn thiện, khơng giao quyền sở hữu sử dụng đất cách rõ ràng chi phí tăng thêm khơng bù lại

- Nhiều người khai thác tài nguyên thiên nhiên tài nguyên mau bị cạn kiệt

- Nhiều người lạm dụng khai thác đất đai đất đai mau bị thối hóa - Khơng để đất khơng có chủ, phải giao quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cụ thể 5.6.3 Chi phí tạo quyền sở hữu

Công thức xác định (Maket & Jhon Son):

Có thểđơn giản hóa thành: EG: Pr(q).P - (Ca) Trong đó:

EG: Là lợi nhuận dự kiến

P: Là giá thị trường đơn vịđất đai với quyền sở hữu C: Là giá Chính phủđối với đơn vịđất đai

Q: Là chi phí bỏ để trơn tránh luật pháp

Pr(q): Là khả thành cơng để có quyền sở hữu với chi phí q

Nếu có cạnh tranh nhiều người để xin cấp đất (với đất có giá trị lớn) thì:

Lợi nhuận dự kiến thu 0, giá để có quyền sở hữu sử dụng đất tương đương với giá Chính phủ với chi phí khơng hợp luật pháp - Vậy q để có quyền sở hữu quyền sử dụng đất nước phát triển? (một số nước 60 - 80% P 33% C)

- Chính phủ cần quy định không để quyền sở hữu, quyền sử dụng đất bị lãng phí, giao quyền sở hữu sử dụng đất cụ thể, phải giải luật pháp, sách v.v

- Khi tạo quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ảnh hưởng tới giá phân phối thu nhập xã hội (phân hóa giàu, nghèo v.v )

- Tạo quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cho cá nhân phải có sách xã hội kèm theo đểổn định giá, bù đắp người thiệt thòi, người nghèo v.v

- Khi xem xét chi phí tạo quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cần ý xuất chi phí giao dịch kinh doanh (làm cho quyền sở hữu, quyền sử dụng đất có hiệu lực sớm)

5.6.4 Chi phí tạo quyền sở hữu đất đai nước dang phát triển ở Việt Nam

Các nước phát triển thường chi phí cao dân trí thấp, luật lệ chưa hồn chỉnh

Phải xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng đất khu vực kinh tế thống, giảm thiểu nguồn lực dồi vào khu vực phi thống

- Cá nhân tìm cách chiếm khu đất trống thành phố

- Cá nhân tìm cách hợp thức hóa thị trường thương mại khơng thức (bn bán hè phố v.v )

- Những chi phí tiêu cực để tạo quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền hợp pháp doanh nghiệp, chi phí trốn tránh luật pháp v.v

Tóm lại:

Các nước phát triển cần nghiên cứu, áp dụng vấn đề giao quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai (áp dụng nào, mức độ sao?)

Mỗi nước nên tìm chế hành lang luật pháp thích hợp giao đất, cấp đất để giảm chi phí giao dịch, Nhà nước kiểm soát vấn đề giao đất, cấp đất việt Nam:

- Giao quyền sử dụng đất đai chế sở hữu toàn dân vềđất đai xác lập quyền khác bên cạnh quyền sử dụng đất đai

- Nhà nước can thiệp vào thị trường đất đai sách quy định cụ thể, hạn chế tiêu cực giao đất, cấp đất

- Tạo hành lang pháp lý thủ tục cho cấp đất cho thuê đất

Bớt bỏ thủ tục phiền hà cấp giấy phép kinh doanh, thành lập doanh nghiệp

- Xây dựng sách xã hội để giảm bất bình đẳng chênh lệch thu nhập

Chương VI

THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

6.1 THỊ TRƯỜNG VÀ VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI

6.1.1 Vai trò đất đai với nhà ở

Trong Lời nói đầu Luật Đất đai năm 1993 vai trò đất đai khẳng định: "Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng" Thật đất đai giữ vị trí có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Đất đai điều kiện chung trình sản xuất ngành kinh tế quốc dân hoạt động người Đất đai tài nguyên vô quý giá người, điều kiện cho sống động, thực vật người trái đất Đất đai điều kiện vật chất cần thiết để người tồn tái sản xuất hệ loài người Bởi vậy, việc sử dụng đất đai có hiệu (hiệu kinh tế, xã hội môi trường) bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền vững lâu dài vô cần thiết

Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng khơng gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để Với cách tiếp cận từ tảng xã hội, đến nhà không không gian cư trú đơn thuần, mà cịn mơi trường sống, môi trường lao động sản xuất, môi trường văn hoá, giáo dục Nhà tổấm hạnh phúc gia đình, tế bào phồn vinh tiến xã hội

Đối với quốc gia, nhà không nguồn tài sản lớn, mà cịn thể trình độ phát triển, tiềm kinh tế góp phần tạo nên mặt kiến trúc tổng thể Ngày nhiều nước với kinh tế thị trường đại, sống người dân có biến đổi chất lớn Khi nhu cầu ăn mặc tạm ổn, nhà gia đình trở nên quan trọng, yêu cầu nhà lại cao hơn: nhiều phịng có tiện nghi đại

Nhà vấn đề nóng bỏng xã hội, thời kỳ phát triển kinh tế, quan tâm cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế, xã hội quốc gia Nhà có ảnh hưởng đến lĩnh vực đời sống kinh tế - xã hội từ kinh tế, văn hố đến trị xã hội

Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định rõ: Công dân có quyền xây dựng nhà theo quy hoạch pháp luật Quyền lợi người thuê nhà người có nhà cho thuê bảo hộ theo pháp luật

6.1.2 Khái niệm thị trường nhà đất

Nhà đất nhũng phận tài sản quan trọng bất động sản Để phân loại tài sản quyền sở hữu, người ta chia tài sản thành hai loại: Bất động sản động sản Thuật ngữ bất động sản động sản sử dụng rộng rãi ghi nhận hầu hết luật theo hệ thống pháp luật thành văn nhiều nước giới Anh, Mỹ, Thái Lan, Malaixia v.v chếđịnh bất động sản thể chế hoá ngành luật: Luật bất động sản Hầu hết khái niệm bất động sản nước có thống Mặc dầu vậy, xác định tài sản cấu thành bất động sản cịn có khác mức độ định, không nhiều

Ở nước ta, trước ban hành Bộ luật Dân năm 1995, hệ thống pháp luật quản lý hoạt động kinh tế sử dụng thuật ngữ bất động sản động sản Trong pháp luật kinh tế sử dụng tài sản cố định tài sản lưu động xác định nội hàm chúng Theo thông lệ quốc tế tập quán quốc tế sở thuộc tính tự nhiên tài sản tài sản có di dời hay khơng, Bộ luật Dân sựđã phân chia tài sản thành 184

bất động sản động sản Điều 181 Bộ luật Dân xác định khái niệm bất động sản động sản sau:

1 Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: a Đất đai

b Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó;

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d Các tài sản khác pháp luật quy định

2 Động sản tài sản bất động sản

Cách phân loại phù hợp với yêu cầu công tác quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại chủ yếu bất động sản Theo quy định pháp luật loại tài sản phải đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát quan nhà nước có thẩm quyền

nước ta số ý kiến quan niệm thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất Vì bất động sản nhà, đất vừa mang ý nghĩa kinh tế, trị xã hội to lớn, vừa phù hợp với tình hình thực tế nước ta thị trường bất động sản thị trường nhà đất hình thành rõ rệt vận hành sơi động

Nền kinh tế hàng hố phát triển bao gồm hệ thống đồng loại thị trường Sự phát triển loại thị trường hệ tất yếu phân công lao động sản xuất hàng hoá, đồng thời điều kiện làm cho phân công lao động xã hội ngày sâu sắc

Thị trường nhà đất bước đầu hình thành có xu hướng mở rộng nước ta đâu có nhà đất dịch vụ gắn liền với nhà đất hình thành thị trường nhà đất Thị trường nhà đất có liên quan đến vùng, khu vực, toàn lãnh thổđất nước

Thị trường nhà đất phận thị trường bất động sản Vì vậy, gắn liền với đời phát triển thị trường bất động sản Thị trường nhà đất trước hết hiểu nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất dịch vụ gắn liền với hàng hố Q trình trao đổi - mua bán nhà đất vận động phát triển làm cho phương thức giao dịch, trao đổi nhà đất diễn nhiều dạng khác

Ở nước ta, văn pháp luật Nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Các tổ chức cá nhân Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy định pháp luật có quyền: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền chấp quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Do nước ta thực chất hàng hoá trao đổi thị trường nhà đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Vì thị trường nhà đất hình dung cách trừu tượng nơi mà người mua người bán thoả thuận với số lượng, chất lượng giá hàng hoá quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Thị trường nhà đất vùng khác hoạt động theo cách khác tuỳ theo số lượng, quy mô người tham gia, kết cấu hạ tầng điều kiện thông tin người mua người.bán

Thị trường phạm trù kinh tế sản xuất hàng hoá, thị trường đất chịu sựđiều tiết quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật khan tài nguyên Thị trường đất chịu can thiệp Chính phủ thơng qua sách công cụ

6.1.3 Các yếu tốảnh hưởng tới thị trường đất

Có nhóm yếu tố sau ảnh hưởng tới thị trường đất: - Yếu tố trị: ổn định trị, thị trường đất ổn định

- Yếu tố xã hội: Mật độ dân số, phong tục tập qn, trình độ dân trí, tỷ lệ người giàu, người nghèo v.v có ảnh hưởng tới thị trường đất

- Yếu tố kinh tế: Tình trạng phát triển kinh tế đất nước, thu nhập bình quân dân cư, sở hạ tầng, hội nhập kinh tế với bên

6.1.4 Những đặc điểm riêng thị trường đất đai

Ngoài đặc điểm chung thị trường khác, thị trường đất đai có đặc điểm riêng xuất phát từ điểm riêng biệt tồn thân đất đai :

- Do tính khơng tái tạo, tính khơng thay đất đai, khơng gia tăng diện tích tự nhiên nên đất ngày khan hiếm, đất loại vốn, loại tài sản tham gia thị trường, giá đất tăng theo thời gian phát triển xã hội - Tổng cung vềđất không đổi lượng cung loại đất thay đồi, cầu đất tăng theo thời gian

- Trao đổi thị trường, đất khơng thay đổi vị trí khơng gian, đất khơng trình sử dụng Sử dụng đất phụ thuộc môi trường sinh thái, tuân theo quy hoạch liên quan tới khu vực lân cận

Thị trường đất nhạy cảm với kinh tế xã hội trị, có ảnh hưởng lớn tới thị trường tài v.v

6.1.5 Vai trị thị trường nhà đất

Thị trường nhà đất phát triển nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước nâng cao đời sống tầng lớp dân cư

- Thị trường nhà đất nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh nhà đất Trên thị trường nhà đất, nhà kinh doanh bất động sản người tiêu dùng thực việc mua bán Với vai trị hàng hố đặc biệt, đất đai nhà chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng từ người sang người khác Việc mua bán lại tạo khối lượng hàng hố khơng cạn cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất ln ln phong phú Thị trường nơi chuyển hố vốn từ hình thái vật sang giá trị, nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, tăng trưởng kinh doanh tồn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

liền với đất đai, yếu tố sản xuất kể giá đất đai vật hố sản phẩm Để tiến hành q trình tái sản xuất chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hố hình thái vật thành hình thái tiền Chẳng hạn, xây dựng nhà cao tầng để bán, muốn tái sản xuất chu kỳ sau phải bán nhà để trả lương cho người quản lý công nhân, mua nguyên vật liệu (xi măng, sắt thép, gạch ngói v v ) Cơng việc chuyển hố hình thái vốn thực thông qua thị trường Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc độ lưu thơng hàng hố, phụ thuộc vào dung lượng thị trường

Thị trường nhà đất nhìn từ góc độ xử lý đầu sản phẩm có ảnh hưởng định đến tốc độ, quy mô tăng trưởng kinh doanh tồn doanh nghiệp nơi thực chức hoàn trả vốn - điều kiện tái sản xuất yếu tố sản xuất kinh doanh

Quá trình thực việc tiêu thụ sản phẩm thị trường khơng đơn hồn trả chi phí sản xuất, mà cịn quy trình thực hố giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế

- Thị trường nhà đất cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng, mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất

Trong điều kiện sản xuất hàng hoá, người sản xuất trước hết lo tổ chức sản xuất kinh doanh, sử dụng yếu tố sản xuất để sản xuất sản phẩm hàng hoá, sản phẩm hàng hố sẽđược đem bán Trong người tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua loại sản phẩm Để giải mâu thuẫn này, nơi gặp gỡ thị trường Thơng qua thị trường)người bán (bên cung) người mua (bên cầu) gặp gỡ thoả thuận với sản phẩm thực hiện, trình sản xuất diễn bình thường

- Thúc đẩy áp dụng khoa học - kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất Thị trường nói chung, thị trường nhà đất nói riêng chịu tác động tương hỗ lẫn yếu tố cung cầu, giá cả, cạnh tranh Sự tồn vận động thị trường biểu vận động yếu tố không tách rời Mỗi biến thiên yếu tố kéo theo vận động biến thiên yếu tố khác ngược lại Điều làm thúc đẩy doanh nghiệp áp dụng tiến khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức quản lý, thực biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh thị trường mang lại lợi nhuận cao

Nhà nước tiếp tục bổ sung hồn thiện pháp luật sách tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng phát triển, góp phần khắc phục tình trạng "kinh doanh ngầm", tham nhũng, trốn thuế, đầu tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh nhà đất có chiều hướng gia tăng nước ta Thị trường nhà đất hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế Nhà nước người sử dụng đất cơng trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu sử dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế đầu tư xây dựng bản, tận dụng phát triển bất động sản để đáp ứng nhu cầu tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước

- Phát triển thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hố sản xuất kinh doanh Trên thị trường, nhà kinh doanh, người sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo mở rộng quan hệ nội thị trường quan hệ với ngành, lĩnh vực khác xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị v.v để mở rộng thị trường

Ngành kinh doanh bất động sản nói chung, nhà đất nói riêng địi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao Nếu thị trường mở rộng, nâng cao lực kinh doanh tăng cường quản lý khả thu hút vốn đầu tư lớn doanh gia nước vốn tích luỹ tầng lớp dân cư, tạo khả mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi cơng nghệ, hợp lý hố tổ chức quản lý,nâng cao hiệu hợp tác liên doanh Thông qua kết hoạt động kinh doanh bất động sản mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu nhân dân nhà ở, sản phẩm cần thiết khác tạo gắn liền với đất đai

6.2 NHƯNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT

Thị trường nhà đất phận chủ yếu thị trường bất động sản Thị trường nhà đất hình thành phát triển với trình phát triển hàng hố kinh tế thị trường Thị trường nhà đất có đặc điểm sau đây:

- Thị trường nhà đất mang tính chất khơng tập trung, trải rộng tất vùng đất nước Thị trường nhà đất thường thị trường lớn mà bao gồm hàng hoạt thị trường nhỏ, thị trường mang chất địa phương với quy 'mơ trình độ khác có phát triển khơng vùng, miền điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác quy định Rõ ràng thị trường nhà đất thị có quy mơ trình độ phát triển cao thị trường nhà đất nông thôn, miền núi v.v

nhà thường thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trước Một nhà kinh doanh nhà đất thực thành công nhiều giao dịch địa phương định chuyển sang thị trường khác địi hỏi người phải thu thập đánh giá tồn nguồn thơng tin thị trường Ví dụ, người kinh doanh nhà đất tiến hành giao dịch Hà Nội, lại mời vào thành phố Hồ Chí Minh để định giá tài sản nhà đất cho người mua đó, rõ ràng người nắm bắt thông tin thị trường nhà đất thành phố Hồ Chí Minh ơng ta phải nhiều thời gian để thu thập đầy đủ thông tin giúp cho việc định giá xác Trong hồn cảnh vậy, có lẽ nhanh chóng đơn giản nhà đầu tư nên trực tiếp tiếp xúc thuê chuyên gia thị trường nhà đất thành phố Hồ Chí Minh tư vấn Như vậy, nhà đầu tư tiết kiệm thời gian chi phí để thu thập thông tin thị trường

Tuy nhiên, không cần thiết định giá tài sản có giá trị tương đối đồng loạt khắp nước Trong trường hợp này, chuyên gia thị trường địa phương có đủ hiểu biết để thực giao dịch thị trường địa phương khác Riêng tài sản nhà đất nhà đầu tư thường phải chịu tồn chi phí chung tư vấn chuyên môn, trừ thân nhà đầu tư có đủ kinh nghiệm để tự làm lấy công việc

Cung thị trường nhà đất khơng thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu việc tăng cung loại nhà đất với mục đích cụ thể thường nhiều thời gian Đó thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cấp cho thị trường, mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng, v.v Những biến động xảy thị trường nhà đất chậm nhiều so với phần lớn thị trường khác Kết nhà đất hấp dẫn người tốn thứ cho th thực chậm

Tuy nhiên, ngắn hạn, cung loại nhà đất cụ thể tăng lên cách chuyển từ mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng khác Ví dụ, số lượng văn phịng làm việc khơng đủđể cho th, người cho th cải tạo nhà chuyển thành văn phịng Nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng có thểđược thực quy hoạch cho phép ngược lại

Một đặc điểm thị trường nhà đất tổng cung đất đai cho tất ý định mục tiêu cốđịnh, việc cải tạo đất gia tăng cung cận biên tổng cung Cung không thiết cố định cho mục đích sử dụng cụ thể, tổng cung đất cố định việc hạn chế kiểm sốt quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho mục đích sử dụng cụ thểđó

người bán Vậy chất giá trị kinh tế đất đai chế thị trường gì? Mơ hình đơn giản để giải thích giá trị kinh tế đất đai tài sản vốn, thơng qua việc sử dụng giá trị dòng thu nhập tương lai Thu nhập hình thức sinh lợi (địa tơ) hay thu nhập thu từ đất sau trừ chi chí liên quan Cơng thức phản ánh giá đất dạng tốn học:

Trong đó:

PL giá đất tính giá trị loại tài sản

PLt sinh lợi hay thu nhập từđất đai khoảng thời gian t xác định, r tỷ lệ lãi tiền gửi thị trường (được quy đổi dạng hệ số)

Đây cách tính tốn mà xác định giá trị tài sản có dịng thu nhập tương lai, dịng thu nhập so sánh, đối chiếu với việc gửi tiền vào ngân hàng Lấy ví dụ đơn giản, giả sử có mảnh đất năm cho thu nhập 100 triệu đồng, tỷ lệ lãi tiền gửi thị trường 5%lnăm Hãy xác định giá trị mảnh đất thời gian sở hữu năm Trước hết giả sử lượng tiền 100 triệu gìn ngân hàng thời gian năm bao nhiêu:

100 x 105 + 105 x 1,05 = 212,25 = 100 x 1,05 + 100 x 1,052 = 212,25 triệu đồng Giá trị ban đầu 100 triệu vào cuối năm thứ 100/1.05 = 95,238 triệu thời điểm tại, gìn 95,238 triệu vào ngân hàng cuối năm có 100 triệu đồng Do đó, để quy đổi giá trị đất tương lai chia thu nhập cho cộng lãi suất tiền gìn, ngược lại để tính giá trị đất tương lai nhân với cộng lãi suất Vấn đề vềđất đai ởđây phải tìm giá trị luồng sinh lợi từđất thu tương lai Bởi giá trị 100 triệu đồng sinh lợi năm tới là:

100/1,05 + 100/(l,05)2 = 184,94 triệu đồng

Như giá trị mảnh đất vào thời điểm đầu năm thứ (thời điểm tại) 185,94 triệu đồng

Các nhân tố ảnh hưởng tới sinh lợi đất ảnh hưởng tới thu nhập đất khoảng cách tới thị trường trung tâm độ màu mỡ đất

Nếu dự kiến lượng sinh lợi hay địa tơ tương lai tăng lên làm tăng giá trị tài sản đất Sinh lợi giai đoạn đầu cao làm tăng giá trị nhiều giai đoạn sau, lãi suất tăng làm giảm giá trị đất ngược lại, dựđoán tăng lên tương lai xa sẽảnh hưởng đến giá trị tài sản đất

Giá trị đất phụ thuộc vào lượng thu nhập địa tô tương lai thông thường lượng tương lai biết chắn được, giá trị kỳ vọng lượng hoa lợi hay địa tô từ đất nhân tố quan trọng để xác định giá trị đất Có nhiều yếu tốảnh hưởng tới kỳ vọng người thu nhập tương lai, thường có kỳ vọng khác từ cá nhân khác

6.4 MỘT SỐ ĐỊNH HƯỚNG CƠ BẢN VỀ SỰ HÌNH THÀNH VÀ MỞ RỘNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở NƯỚC TA

6.4.1 Khái quát số nét thị trường nhà đất nước ta

Luật Đất đai năm 1993 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998, Pháp lệnh nhà năm 1991 Nghị định, Thông tư, Quyết định Thủ tướng Chính phủ cụ thể hố Luật Đất đai Pháp lệnh nhà sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh nhà đất Việc quản lý kinh doanh nhà đất đạt kết quan trọng, bước đầu tạo lập thị trường nhà đất nước ta

Để thi hành Luật Đất đai Pháp lệnh nhà ở, nhiều văn ban hành khung giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, quyền sở hữu nhà kinh doanh nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng v.v bước làm cho đất đai, nhà tiếp cận với thị trường bất động sản Đây sở quan trọng hình thành thị trường nhà đất, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng lực đầu tư cho kết cấu hạ tầng

Trong chương trình phát triển nhà sách hỗ trợ vốn cho hoạt động phát triển nhà địa phương, Chính phủđã cho phép địa phương sử dụng phần lớn nguồn tiền thu sử dụng đất đô thị để phát triển kết cấu hạ tầng thị lo nhà cho người có thu nhập thấp Chính phủ cho phép địa phương giữ lại toàn số tiền thu từ bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước dùng cho phương án phát triển cải tạo nhà

- Trên sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn sở kế hoạch xây dựng phát triển nhà ở, bước đầu giúp cho việc phân bổ đất đai hợp lý cho mục đích sử dụng tạo lập chế phức hợp quản lý Nhà nước quan chức đất đai, xây dựng phát triển nhà ở, xây dựng sở hạ tầng đô thị

Việc giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo sở động lực cho tự chủ người nông dân, làm cho họ yên tâm, phấn khởi, nâng cao trình độ hiệu thâm canh sở góp phần dân chủ hố đời sống kinh tế xã hội nông thôn, xây dựng nông thôn Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp góp phần tăng cường cơng tác quản lý đất đai, đáp ứng yêu cầu đổi thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, khắc phục tình trạng bất hợp lý quan hệ đất đai giải tượng tiêu cực tham nhũng, chiếm đoạt đất đai để điều chỉnh cho hợp lý Đây tiền đề quan trọng cho hình thành thị trường chuyển quyền sử dụng đất đai

- Nhiều địa phương thực việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp đất vào mục đích nơng nghiệp để khắc phục tình trạng phân tán, manh mún Điều góp phần tạo tiền đề cho việc xác lập đất đai yếu tố quan trọng vận động theo q trình phát triển sản xuất hàng hố, chuyển dịch cấu kinh tế nông thôn theo hướng tiến hiệu

Tuy đạt kết trên, việc quản lý hoạt động thị trường nhà đất bộc lộ hạn chế vấn đề nảy sinh

Việc tổ chức quản lý thị trường nhà đất vừa bị buông lỏng, vừa bị chồng chéo chức năng, nhiệm vụ, thiếu quản lý thống Nhiều trường hợp mua bán đất đai nhà ngồi kiểm sốt Nhà nước, vận động theo xu hướng tự phát Các công ty môi giới nhà đất, dịch vụ mua bán đất hình thành hoạt động nhiều nơi cịn mang tính manh mún, tự phát Hiện tượng "cò nhà ', "cò đất ' diện khắp nơi, tranh chấp đất đai phát sinh, ngân sách thất thu nghiêm trọng

Chương trình nhà đạt số thành đáng kể, phát triển nhà không kịp với tốc độ gia tăng dân số Việc mở rộng khu dân cư nhiều tượng tuỳ tiện, thiếu quy hoạch chi tiết nên chắp vá thiếu đồng xây dựng nhà kết cấu hạ tầng Kết cấu hạ tảng cịn thấp Mơi trường dân cư bị nhiễm Cơng tác quản lý cịn lúng túng chuyển từ chế bao cấp sang chế thị trường chưa nghiên cứu đầy đủ tính xã hội hố nhà Các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất gặp khó khăn vốn, cơng nghệ cịn nghèo nàn, lạc hậu thủ tục nặng nề

Các quy định Nhà nước chưa tạo hành lang pháp lý đầy đủđảm bảo cho việc vận hành thị trường nhà đất có quản lý Nhà nước, chưa quy định cụ thể sách doanh nghiệp tư nhân kinh doanh nhà đất, đất nông nghiệp lâm nghiệp nông trường lâm trường sử dụng, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất đô thị, xây dựng nhà kinh doanh nhà gắn liền với cơng trình đất, đền bù giải phóng mặt để phát triển đô thị, quản lý thị trường bất động sản

việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị triển khai chưa bao chếđiều hành, phối hợp biện pháp thực chưa đồng

Việc bảo vệ loại đất đai nhiều hạn chế Nhiều vi phạm quản lý sử dụng đất đai chưa kịp thời xử lý

Việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước chậm giá nhà cao, chưa phù hợp với sức mua người dân thủ tục mua nhà phức tạp, chưa thực thu hút ý người có nhu cầu muốn mua nhà

Các quan làm chức quản lý Nhà nước bất động sản nói chung, nhà đất nói riêng chưa hồn thiện hoạt động có hiệu Giữa ngành địa chính, tài chính, vật giá, xây dựng quan quy hoạch, kế hoạch quản lý Nhà nước bất động sản chưa có phối hợp chặt chẽ Chức năng, quyền hạn quan quản lý bất động sản chưa quy định cụ thể

Tóm lại, năm qua, Nhà nước trọng xây dựng ban hành hệ thống luật pháp, nghị định nhiều sách để tạo môi trường pháp lý môi trường kinh tế cho hoạt động kinh doanh nói chung, kinh doanh bất động sản nói riêng Do vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản định hình, thị trường bất động sản hình thành có đóng góp định cho phát triển kinh tế - xã hội đời sống nhân dân Tuy nhiên, tác động chế thị trường chưa trọng mức tổ chức quản lý nên thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu tổ chức Nhiều hoạt động kinh doanh bất động sản tầm quản lý quan chức năng, làm ảnh hưởng xấu đến tình hình kinh tế - xã hội Bởi vậy, tăng cường vai trò Nhà nước quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản giai đoạn nước ta cần thiết nhằm phát triển thị trường bất động sản hướng, phát huy tác dụng hiệu

6.4.2 Một số định hướng hình thành mở rộng thị trường nhà đất nước ta

Phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có quản lý Nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa chủ trương lớn Đảng Nhà nước ta Việc hình thành mở rộng hệ thống loại thị trường, có thị trường nhà đất phải thực theo định hướng

bị, nguyên vật liệu, vốn, bất động sản, sức lao động Việc hình thành loại thị trường thiếu đồng thị trường đầu đầu vào, yếu tố thị trường đầu vào làm cho chế thị trường phát triển chậm sơ khai Bởi vậy, việc hình thành thị trường nhà đất đặt mối quan hệđồng với loại thị trường cần thiết để loại thị trường có điều kiện hình thành phát triển

- Tiếp tục nghiên cứu, bổ sung hoàn thiện luật pháp để tạo môi trường pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, mở rộng thị trường bất động sản

Do tác động chế thị trường, đất đai, nhà cơng trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất đai mua bán tự thiếu tổ chức chi phối nhiều Bởi vậy, Nhà nước cần tổ chức nghiên cứu ban hành văn pháp luật bất động sản, tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh bất động sản ổn định phát triển, thị trường bất động sản phát triển có tổ chức, khắc phục tượng tiêu cực chế thị trường

- Tăng cường nâng cao hiệu cơng tác quy hoạch, kế hoạch Cần có chuyển biến tích cực quy hoạch, kế hoạch phát triển nông thôn Đây tiền đề quan trọng cho tồn quy trình hoạt động phát triển bất động sản Bởi cần quan tâm đến việc tăng cường nâng cao hiệu công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị phát triển nông thôn Cần phải khẩn trương tiến hành xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh, thành phố, quận, huyện rà soát, bồ sung quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết cấp phường, thị trấn, thị xã Trong công tác quy hoạch đất đai phát triển nhà ở, nhiệm vụđặt xác định thực biện pháp khắc phục tình trạng chồng chéo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn thực công tác quy hoạch sử dụng đất, giao đất giải tranh chấp đất đai, quy hoạch sử dụng đất đô thị quản lý đô thị

- Khẩn trương hồn thành cơng tác đăng ký thống kê đất đai, nhà ở, lập đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Tiến hành việc đo vẽ đồđịa địa phương Thực cơng tác thông kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Đẩy nhanh tiến độ sớm hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà huyền sử dụng đất đai đô thị đô thị nước Tổ chức quản lý theo dõi chặt chẽ biến động đất đai, khơng để tình trạng đất đai vận động cách tự phát ngồi vịng kiểm soát Nhà nước Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chứng từ pháp lý tạo tảng pháp lý để hình thành thị trường bất động sản nước ta cho việc giao dịch dân hành vi diễn thị trường bất động sản cách thuận lợi

đây: cấp giấy chứng nhận nhanh chóng, pháp luật, khơng gây phiền hà; cung cấp kịp thời, xác thông tin bất động sản; tư vấn pháp luật giao dịch bất động sản

- Thực sách định giá hợp lý nhằm thúc đẩy việc hình thành quản lý thị trường bất động sản Định giá bất động sản công việc phức tạp, đòi hỏi phải sử dụng phương pháp định giá có sở khoa học, đảm bảo hợp lý việc điều tiết giá đất đai, nhà ở, đảm bảo công sử dụng đất thành phần kinh tế Trên sở định giá đất hợp lý, đảm bảo việc giao đất, chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất, đền bù thiệt hại thu hồi đất, góp vốn giá trị đất liên doanh, liên kết diễn cách bình thường có hiệu quả, Định giá bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc: coi trọng lợi ích quốc gia, bảo vệ lợi ích đáng dân cư, khai thác sử dụng bất động sản có hiệu Tiếp tục thực sách phát triển thành phần kinh tế Lĩnh vực kinh doanh bất động sản lĩnh vực đòi hỏi vốn lớn Việc phát triển thành phần kinh tế lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần thiết để khai thác tiềm thành phần kinh doanh, phát triển sản xuất Do yêu cầu phát triển đất nước thời gian tới, ngành đầu tư kinh doanh bất động sản thu hút tham gia nhiều thành phần kinh tế nước Đây ngành kinh tế quan trọng Vì vậy, kích thích thành phần kinh tế phát triển, doanh nghiệp Nhà nước phải đóng vai trò nòng cốt

Thực việc tổ chức xếp lại doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Các hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản cần chấn chỉnh lại để đảm bảo hoạt động có hiệu mặt: cung cấp thơng tin, pháp luật bất động sản dịch vụ bất động sản

Thiết lập hệ thống ngân hàng gán với hoạt động kinh doanh bất động sản - Tăng cường công tác tra công tác đào tạo Công tác tra hoạt động sử dụng bất động sản cần thiết để kịp thời phát hiện, xử lý trường hợp vi phạm chếđộ quản lý sử dụng đất đai

- Tăng cường công tác đào tạo Do đặc điểm bất động sản thị trường bất động sản, kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, mặt khác thị trường bất động sản nước ta bộc lộ nhiều yếu mẻ chưa tổ chức hợp lý Bởi công tác đào tạo ngành nghề chuyên môn: trung gian bất động sản, định giá bất động sản, quản lý bất động sản, tư vấn bất động sản việc làm cần thiết

6.4.3 Vận dụng lý thuyết thị trường đất Việt Nam

thực giao quyền sử dụng đất lâu dài cho người dân tổ chức, cho thuê đất thừa nhận quyền khác bên cạnh quyền sử dụng đất Luật đất đai xác định đất tham gia thị trường bất động sản, Nhà nước ban hành khung giá đất, tạo điều kiện môi trường pháp lý thuận lợi cho giao dịch đất thị trường bất động sản như:

- Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất;

- Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹđất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản;

- Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản;

- Bảo vệ quyền lợi lợi ích hợp pháp người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất thị trường bất động sản;

- Thực biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơđất đai

Nhà nước Việt Nam quan nhà nước cấp tỉnh ban hành khung giá đất thời kỳ, thực biện pháp can thiệp hữu hiệu vào thị trường bất động sản có giá đất Triển khai công tác quy hoạch đất đai, phát triển quỹ đất Quan tâm nghiên cứu đổi sách đất đai mà trước hết hoàn thiện Luật đất đai ( 1993 ; 1989; 2001 ; 2003 ) làm sở vận hành tác động vào thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành phát triển mạnh năm qua khuôn khổ định chế luật pháp, tạo điều kiện đáp ứng cầu vềđất cho làm nhà ở, sản xuất, xây dựng sở hạ tầng v.v

Tuy cần thấy giao dịch đất Việt Nam giao dịch quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, đất giao sử dụng ổn định lâu dài đất thuê có thời hạn sử dụng cụ thể Điều hồn tồn phù hợp với điều kiện đất nước đất chật, người đông, phát triển đổi

Tuy giao dịch đất thị trường bất động sản năm qua bộc lộ nhiều điểm yếu.cần rút kinh nghiệm uốn nắn để việc phát triển thột thị trường bất động sản lành mạnh, hợp quy luật Những điểm yếu cần uốn nắn hạn chế:

- Thị trường giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp nông thôn diễn chậm chạp công nghiệp dịch vụ nông thôn phát triển yếu, việc làm phi nơng nghiệp ít, tâm lý nơng dân bảo thủ, chờ đợi, giữđất nông nghiệp để trì sống, dám chuyển nhượng đất đểđầu tư sang lĩnh vực phỉ nông nghiệp

- Thị trường giao dịch đất đô thị diễn đôi lúc thiếu kiểm soát thành phố lớn, thị xã cầu "ảo" đất ở, giao dịch đất có biểu đầu kiếm lời người có tiền tạo nên sốt đất, đẩy giá đất lên mức giá thực tế phù hợp với thu nhập sức mua người nghèo, người có nhu cầu đất thực

thiếu cân nhắc kỹ quy hoạch đất ở, cấp đất, cắt đất nông nghiệp sai nguyên tắc sốđịa phương làm ảnh hưởng đến công tác quản lý quỹđất

- Khả can thiệp vào thị trường bất động sản hạn chế chưa khắc phục hết tiêu cực thị trường này, giao dịch đất thị trường bất động sản "đóng băng" thời điểm chưa đưa giải pháp hữu hiệu để khơi dậy thị trường

- Công tác định giá đất cịn thiếu lực lượng yếu trình độ nên định giá đất chưa sát chưa kịp với diễn biến thị trường

- Chưa có quan tư vấn chuyên sâu nghiên cứu thị trường bất động sản, định giá đất đểđề xuất giải pháp hữu hiệu can thiệp kịp thời vào thị trường bất động sản

Để khắc phục điểm hạn chế xin kiến nghị giải pháp sau đây:

- Tiếp tục đẩy nhanh phát triển kinh tế xã hội nông thôn, trọng phát triển công nghiệp dịch vụ nông thôn tạo nhiều việc làm phi nông nghiệp, thu hút bớt lao động nông nghiệp sang lĩnh vực phi nông nghiệp để kích thích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Quy hoạch phát triển hợp lý đô thị, khu công nghiệp, sở hạ tầng, khu dịch vụ du lịch để tiết kiệm tới mức cao việc cắt đất nơng nghiệp sang mục đích phi nơng nghiệp, giảm bớt căng thẳng lượng cung vềđất điều kiện đất chật người đông

- Làm tết công tác quy hoạch đất, kế hoạch chuyển đổi sử dụng đất vùng, địa phương, công khai thông tin quy hoạch dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất để chuyển dịch giá tài sản đất hợp lý, tránh trục lợi phận cá nhân

-Xây dựng sách đất ở, nhà hợp lý, quan tâm tới người nghèo người có nhu cầu đất ở, nhà thực sự, tạo điều kiện cho họ tiếp cận với đất ở, nhà Xây dựng sàn giao dịch đất thành phố lớn, cấp giấy phép kinh doanh bất động sản cho công ty lớn đủ mạnh lực chuyên mơn khả tài chính, đánh thuế tiền sinh lời từ giao dịch đất, đánh thuế cao tổ chức cá nhân đầu đất tiến tới xoá bỏ đầu đất cá nhân, xoá bỏ cầu "ảo" đất thị trường

6.5 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA Q TRÌNH BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG

Q trình bồi thường giải phóng mặt (hay đền bù giải phóng mặt bằng) q trình đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng quy định điều 27 Luật đất đai năm 1993

Bản chất cơng tác bồi thường giải phóng mặt (GPMB) chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất sựđiều tiết Nhà nước Do để tiến hành công tác bồi thường GPMB cơng trình, cần phải dựa vào sở đây:

Nhu cầu phát triển kinh tế xã hội đất nước - Nhu cầu phát triển kinh tế xã hội địa phương - Dựa vào kinh phí bồi thường GPMB cơng trình

- Dựa vào loại đồ, sổ sách có liên quan đến công tác bồi thường GPMB GPMB trình đa dạng phức tạp thể khác dự án, liên quan trực tiếp đến lợi ích bên tham gia lợi ích tồn xã hội

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án tiến hành vùng đất khác với điều kiện tự nhiên - KTXH trình độ dân trí định Đối với khu vực nội thành, mức độ tập trung dân cao, ngành nghề dân cưđa dạng, giá trị đất tài sản đất lớn dẫn đến trình GPMB có đặc trưng định Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, bn bán nhỏ v v q trình GPMB có đặc trưng riêng Đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu dân cư sản xuất nơng nghiệp, GPMB tiến hành với đặc điểm riêng biệt

6.6 VAI TRÒ CỦA VIỆC GPMB ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ ĐỜI SỐNG KINH TẾ XÃ HỘI

6.6.1 Đối với phát triển sở hạ tầng

Việt Nam nước có kinh tếđang phát triển, kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, có thay đổi mặt như: trình cơng nghiệp hố đại hố đất nước, với tốc độ phát triển nhanh đạt thành quan trọng trình đổi đất nước, ln trọng, khuyến khích tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, doanh nghiệp nước đầu tư vốn, khoa học, kĩ thuật vào Việt Nam Do thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp ngồi nước Những thay đổi kéo theo dự án đầu tư ngày tăng lên Cùng với q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước tốc độ thị hố ngày mạnh mẽ nước, làm ảnh hưởng lớn đến trình sử dụng đất, đất nơng nghiệp giảm từ dẫn đến đất phi nơng nghiệp tăng lên (đất khu công nghiệp, đất đô thị, đất giao thông, đất thuỷ lợi v.v ) Tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh làm cho nhu cầu thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ngày lớn Để cho dự án đầu tư vào cơng trình phục vụ cho mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, mục đích phát triển kinh tế có tính khả thi, tiến độ cơng tác bồi thường giải phóng mặt (bồi thường GPMB) đóng vai trị quan trọng Nó định đến tiến độ thi cơng cơng trình, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu sử dụng đất nguồn vốn chủđầu tư

Công tác bồi thường GPMB công việc khó khăn, phức tạp xã hội đặc biệt quan tâm công tác bồi thường GPMB ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi tổ chức, cá nhân hộ gia đình Trên thực tế cơng tác bồi thường GPMB gặp khơng khó khăn, vấn đề bất cập khó giải như: việc xác định giá bồi thường thường thấp so với đá thực tế, cịn ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế xã hội người dân Từ gặp phải khó khăn định việc thương lượng với người dân quyền lợi họ Khó khăn việc giải cơng ăn việc làm, tái định cư cho người dân hậu sau giải phóng mặt Theo báo cáo tổng hợp Bộ Tài nguyên Môi trường kỳ họp thứ Quốc hội khoá Xi, 203 khoảng 17.000 đơn thư khiếu nại, tố cáo vềđất đai có tới 12.000 đơn thư khiếu nại, tố cáo cơng tác bồi thường giải phóng mặt Từ sốđó thấy, cơng tác bồi thường GPMB vấn đề nóng bỏng xã hội đặc biệt quan tâm

cách có hiệu

- Về mặt tiến độ hoàn thành dự án:

+ Tiến độ thực dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác như: Tài chính, lao động, cơng nghệ, điều kiện tự nhiên, nhiên phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành GPMB

+ GPMB thực tiến độ đề tiết kiệm thời gian việc thực dự án có hiệu Ngược lại GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng cơng trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động chi phí cho dự án - Về mặt kinh tế dự án: GPMB thực tết giảm tối đa cho chi phí GPMB, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho cơng trình khác GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, tiến độ hồn thành dự án lâu làm cho quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư nước có nguồn vốn hạn hẹp việc quay vịng vốn cần thiết để đảm bảo tận dụng hội đấu thầu cơng trình khác

- Về bồi thường thiệt hại: Điều tra khảo sát lập phương án bồi thường hợp lí đảm bảo giải toả nhanh chóng

Tuy nhiên, dù thực theo hình thức Nhà nước phải quan tâm, quản lí chặt chẽ hoạt động tiến độ thực dự án, tránh tham nhũng trình thực Nhà nước cần đề mức bồi thường thiệt hại cụ thể dự án Tránh trường hợp dự án doanh nghiệp muốn đẩy nhanh tiến độ GPMB họ thường chi trả bồi thường cao dự án có vốn ngân sách gây suy bì người dân có đất bị thu hồi dự án, gây khó khăn cho GPMB

6.6.2 Đối với phát triển kinh tế xã hội

Sự phát triển sở hạ tầng quốc gia phản ánh trình độ phát triển kinh tế phong tục tập quán văn hố quốc gia Cho nên nhìn vào mặt thị người ta có thểđánh giá kinh tế quốc gia mạnh hay yếu nước ta việc quy hoạch không thực thời gian dài việc phát triển mở rộng thị mang tính tự phát, khơng có quy mô rõ rệt, đường phố chật hẹp, quy định kiến trúc khu phố không thiết lập, mặt đô thị xuống cấp Nguyên nhân vấn đề phần quản lí yếu quan nhà nước, phần khác tăng trưởng q nhanh dân sốđơ thị, diện tích nhà bình quân thấp, nhu cầu nhà ngày tăng, cộng với ý thức kiến trúc đô thị người dân thấp, mạnh người làm, mở rộng mở, gây ảnh hưởng tới việc xếp lại đô thị xây dựng phát triển hệ thống sở hạ tầng thị

6.7 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GPMB Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 6.7.1 Công tác GPMB số nước tư

phát triển theo quy luật thị trường hàng hóa mua bán tự phương tây giá đất biến động theo lơ đất, cịn nước tư phát triển chế độ sở hữu tư nhân vềđất đai xác lập ổn định, trình tích lũy vềđất đai lên tới đỉnh cao, thị trường đất đai mang tính độc quyền quốc gia thường áp dụng Luật thuếđối với việc mua bán đất đai, khơng áp đặt giới hạn hành thị trường đất đai Các nước có kinh tế thị trường phát triển đất đai mua bán tự cho thuê cách rộng rãi

Việc chuyển nhượng cho thuê ruộng đất cho biện pháp nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu chủ sử dụng tư nhân có khả sinh lợi cao so với chủ sử dụng đất cũ Việc GPMB thực chất việc mua bán đất đai theo giá thỏa thuận người mua người bán nên việc GPMB mang tính chất thủ tục đất đai thuộc sở hữu tư nhân

họ có quyền đem trao đổi hay mua bán tùy ý Ngoài đất đai tham gia vào thị trường bất động sản thị trường chứng khoán nguồn đầu tư ngoại tệ

6.7.2 Trung Quốc

Trung Quốc đất nước nông nghiệp Sau cách mạng giải phóng dân tộc (năm 1949), Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất, đưa ruộng đất cho nông dân, Trung Quốc tiến hành phong trào tập thể hố nơng nghiệp Đất đai tư liệu sản xuất chủ yếu nơng thơn tập thể hố

Trong nông nghiệp, Trung Quốc khôi phục thừa nhận hộ nông dân đơn vị sản xuất chủ lực nông nghiệp Những hộ nông dân nông thôn Nhà nước giao đất với quyền rộng rãi quyền chuyển nhượng, chuyển đổi để chuyển dịch cấu lao động cấu kinh tếở nông thôn Nhờ giao quyền rộng rãi quản lí sử dụng đất đai cho hộ nông dân, hàng loạt sách khác nơng nghiệp, nơng thơn Trung Quốc phát triển nhanh chóng

Q trình thị hố, cơng nghiệp hố mở cửa đặt hàng loạt vấn đề mẻ quản lí đất đai thị, xây dựng sở đầu tư nước v.v Chính phủ Trung Quốc có quy định sách pháp luật để giải nhu cầu

Do yêu cầu đô thị hố mở mang cơng nghiệp dịch vụ, phần đất vốn sử dụng vào kinh doanh nông nghiệp buộc phải chuyển mục đích sử dụng Vì lợi ích cơng cộng, Nhà nước tiến hành trưng dụng theo pháp luật đất đai thuộc sở hữu tập thể Tiết kiệm đất, sử dụng đất đai hợp lí, bảo vệ thiết thực đất canh tác quốc sách Trung Quốc, trưng dụng đất Nhà nước bỏ khoản tiền đền bù cho cá nhân, tập thể có đất bị trưng dụng

Theo điều 47 luật quản lí đất đai nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa thi hành từ ngày 01/01/1999 quy định:

dụng

Tiền bồi thường trưng dụng đất canh tác bao gồm: tiền bồi thường, tiền hỗ trợ định cư với tiền bồi thường trồng vật đất Tiền bồi thường đất canh tác đến 10 lần giá trị sản lượng bình quân hàng năm năm đất trước bị trưng dụng Tiền hỗ trợ định cư tính theo nhân nơng nghiệp phải bố trí Số lượng nhân phải bố trí lấy theo số lượng đất bị trưng dụng chia cho số đất canh tác bình qn, tính theo đầu người đơn vị trước bị trưng dụng Tiêu chuẩn tiền hỗ trợ cho nhân nông nghiệp cần bố trí đến lần sản lượng bình quân đất canh tác bị trưng dụng, cao khơng q 15 lần sản lượng bình qn năm trước đất bị trưng dụng

Mức bồi thường đất tiền hỗ trợ định cư trưng dụng loại đất khác tỉnh, khu tự trị, thành phố trực thuộc vào mức bồi thường đất đai hỗ trợ tiền định cưđối với đất canh tác để quy định

Mức bồi thường trồng vật đất tỉnh, khu tự trị thành phố quy định

Khi trưng dụng đất trồng rau ngoại thị đơn vị sử dụng đất phải nộp tiền khai khẩn khu trồng rau theo quy định có liên quan Nhà nước

Trong trường hợp tiền bồi thường đất đai tiền định cư theo điều không đảm bảo cho người dân bị trưng dụng đất trì mức sống tương đương ban đầu sau tỉnh, khu tự trị, thành phố trực thuộc phê duyệt chuẩn, tăng mức hỗ trợ tổng bồi thường đất hỗ trợđịnh cư không vượt 30% sản lượng bình quân năm trước đất bị thu hồi

Căn vào trình độ phát triển xã hội tình đặc biệt nâng cao tiêu chuẩn bồi thường hỗ trợđịnh cưđối với đất canh tác trưng dụng

6.7.3 Nhật Bản

Sau chiến tranh giới thứ hai, đất nước Nhật bị tàn phá nặng nề, kinh tế kiệt quệđời sống nhân dân nói chung nơng dân nói riêng khó khăn

Sau chiến tranh giới thứ hai, Chính phủ Nhật Bản tiến hành cải cách ruộng đất:

- Lần cải cách ruộng đất thứ nhất: Dự kiến tiến hành nhiều công việc nhưđịnh mức hạn điền cho địa chủ (không vượt !hộđịa chủ), chia đất xác lập quyền sở hữu cho nơng dân, quản tơ tốn tơ tiền v.v Nhưng chống lại địa chủ lực bảo thủ nên dự kiến cải cách ruộng đất lần thứ không thực

định quyền sở hữu đất cho nông dân, xác định quyền Nhà nước việc trưng thu đất, cấp đất quyền khác v.v

Cùng với hại cải cách ruộng đất Nhật Bản ban hành Luật đất đai nông nghiệp Luật quy định biện pháp đặc biệt nhằm đảm bảo quyền sở hữu đất đai người làm nông nghiệp

Trước yêu cầu việc hình thành hợp tác xã nơng thơn, Nhật Bản quy định thoả thuận quyền quản lí quyền sử dụng đất đai quyền sở hữu đất đai hộ thành viên tham gia hợp tác xã

Đất canh tác nhu cầu mở rộng diện tích đất cơng nghiệp, dịch vụ giao thơng hệ thống kết cấu hạ tầng lớn Để giải hài hoà yêu cầu sử dụng đất cho nông nghiệp đất dùng cho nhu cầu kinh tế xã hội khác, Nhật Bản ban hành Luật tổ chức lại ngành nông nghiệp vùng cần phát triển Luật biện pháp kinh tế, hành tiến hành nhằm lúc đáp ứng yêu cầu:

- Ưu tiên đất cho nông nghiệp, thâm canh tăng suất nông nghiệp để giải mâu thuẫn đất canh tác lại bắt buộc phải bớt phần dành cho yêu cầu khác cho phát triển nơng thơn, thị hố, đại hố Do Nhật Bản sớm trở thành quốc gia có nhiều loại trồng đạt suất cao giới

- Có sách cụ thể để thúc đẩy việc dành đất đai để phát triển công nghiệp, dịch vụ, giao thông v.v Như sách đất đai Nhật Bản vừa bước thúc đẩy nâng cao hiệu sử dụng đất dành cho nông nghiệp vừa thúc đẩy chuyển dịch cấu đất đai theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố thị hố

- Mặc dù hình thức sở hữu đa dạng, kể thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai, Nhà nước có quyền theo Luật pháp để thu hồi đất phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội đất nước

6.8 TÌNH HÌNH GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ ĐỊA PHƯƠNG TRONG NƯỚC

6.8.1 Tình hình GPMB ởĐà Năng

Thành phố Đà Nàng nơi thực công tác bồi thường GPMB nhanh gọn có hiệu toàn quốc UBND thành phốĐà Nàng thành lập Ban giải toả mặt để thực nhiệm vụ chuyên trách công tác bồi thường GPMB Tuỳ theo quy mô dự án mà UBND thành phố thành lập Hội đồng GPMB cấp thành phố Phó chủ tịch UBND thành phố làm Chủ tịch hội đồng Các hoạt động quan chuyên môn chỉđạo Chủ tịch hội đồng GPMB, hàng tuần giao ban lần nghe báo cáo vấn đề vướng mắc phát sinh

cứ vào nhu cầu giải toả, Thành phố chủ động lập khu tái định cư để phục vụ cho việc GPMB đồng thời có sách miễn giảm tiền sử dụng đất cho hộ giải toả Bên cạnh Thành phố xây dựng nhiều dãy nhà chung cư cao tầng sử dụng cho người có thu nhập thấp thuê cho hộ giải toả mượn sử dụng trả tiền, nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB Một số dự án xây nhà tạm phục vụ cho hộ thời gian hộ chưa giao đất Các hộ không vào nhà chung cư, không vào nhà tạm hưởng số tiền thuê nhà, thời gian thuê từ đến tháng để sớm dỡ nhà bàn giao mặt cho đơn vị thi công

Không dừng lại việc khảo sát phương án GPMB phân công nhiệm vụ cho thành viên mà phải có phối kết hợp địa phương ban ngành, đoàn thể việc tham gia vận động giải thích cho quần chúng vơ chủ trương bồi thường thiệt hại, nghiên cứu tình hình thống kê, lập danh sách hộ chưa thống chủ trương GPMB để có kế hoạch triển khai kịp thời Các tổ chức, đồn thểđến hộ gia đình để nghe ý kiến giải thích vướng mắc cho họ Nếu chưa giải thích được, báo cáo cho Hội đồng để tháo gỡ khó khăn vướng mắc theo thẩm quyền

Quy trình bồi thường GPMB thành phốĐà Năng thực qua bước: Bước 1: Phổ biến chủ trương sách, đơn giá, phương án kế hoạch bồi thường Tuyên truyền vận động nhân dân để tạo thống nhân dân với chủ trương Nhà nước

Bước 2: Kiểm định thu thập tài liệu liên quan đến tài sản đất thu hồi

Bước 3: Xét tính hợp pháp nhà, đất để xác định mức bồi thường vị trí đất để xác định đơn giá bồi thường

Bước 4: Lên bảng giá trị bồi thường cho hộđể trình thẩm định Bước 5: Thẩm định phê duyệt giá trị bồi thường đến hộ Bước 6: Chi trả bồi thường cho hộ dân

Những dự án khơng cần gấp mặt tiến hành theo bước Trong trường hợp gấp, thời gian ngắn thực phương châm chỗ là: Thành lập tổ cơng tác có đại diện sở, ban, ngành có liên quan tập trung, làm việc trường nơi giải toả, kiểm định chỗ, áp giá chỗ, thẩm định chỗ, chi trả tiền chỗ bước khác hoàn tất sau theo bước

Giải vướng mắc khiếu nại hộ giải toả thực theo Luật khiếu nại tố cáo có phân cơng cụ thể sau: Khiếu nại thẩm định áp dụng giá bồi thường ban quản lí dự án, chủ đầu tư, Ban giải toả bồi thường có nhiệm vụ kiểm tra, giải trả lời hộ văn đồng thời chịu trách nhiệm trước UBND thành phố kết giải toả

giải thích, vận động đến hộ giải toả văn trả lời, hộ chưa đồng ý với trả lời định giải khiếu nại lên UBND tỉnh án nhân dân cấp

Đối với hộđã vận động có định giải cuối mà cố tình khơng chấp hành xử lí biện pháp cưỡng chế Nếu thắc mắc liên quan đến tính pháp lí đất, mức bồi thường vị trí đất Sở Tài ngun Mơi trường chịu trách nhiệm giải thích

Những dự án trọng điểm, chủ tịch tiếp dân khu vực giải toả Cơ quan bồi thường GPMB có nhiệm vụ chuẩn bị tài liệu liên quan đến tất hộ giải toả thuộc dự án trình lãnh đạo yêu cầu Với cách làm trên, năm 2000 thành phố Đà Nàng giải toả 19,5 tìm đường Quốc lộ la vịng 3,5 tháng giải toả 262 hộ có nhà đường Hải Phòng (thành phốĐà Năng) vòng 1,5 tháng

6.8.2 Tình hình giải phóng mặt Hà Nội

Thành phố Hà Nội nơi có nhiều dự án liên quan đến việc GPMB Tính đến cuối tháng năm 2003, tồn thành phố có khoảng 352 dự án liên quan đến GPMB Trong đó, dự án có đủđiều kiện 294 Để thực dự án đó, có 2.123 đất phải thu hồi, liên quan đến 49.079 hộ Diện tích đất thu hồi dự án đủ điều kiện 1.672 ha, số hộ liên quan dự án đủđiều kiện 32.510 hộ Trong tháng đầu năm 2003, UBND thành phốđã tổ chức hội nghị giao ban với quận, huyện công tác GPMB Hầu kiến hội đồng GPMB quận, huyện chủ đầu tưđều khẳng định công tác GPMB ngày phức tạp có nhiều vướng mắc xung quanh vấn đề chế sách, quỹ nhà tái định cư, giá cảđền bù dự án

Kế hoạch GPMB năm 2003 thành phố Hà Nội so với thực năm 2002 số lượng dự án không tăng khối lượng thu hồi đất liên quan đến số hộ phải đền bù bố trí tái định cư tăng gần lần Quy mô dự án lớn, có dự án diện tích đất thu hồi lên đến hàng trăm hecta dự án thoát nước giai đoạn I, hạ tầng kĩ thuật xung quanh Hồ Tây, công viên n Sở, cầu Thanh Trì Bên cạnh dự án liên quan đến cơng tác GPMB có nhiều cơng trình phục vụ Sen Games 22 cụm cơng trình trọng điểm nhiều dự án quan trọng TW đồng loạt triển khai địa bàn thành phố Do yêu cầu cấp bách đặt cho thành phố cần GPMB sớm để triển khai đảm bảo tiến độ dự án

nguồn gốc để lập phương án đền bù Bởi công tác GPMB chỗ vướng mắc, khơng vướng vấn đề quy hoạch vướng xác định nguồn gốc đất Rất nhiều dự án khơng thể triển khai dân khơng đồng ý để cán vào điều tra, khảo sát lập phương án đền bù

Một khó khăn khơng nhỏ, làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án nhu cầu tái định cư Qua kết quảđiều tra, rà soát nhu cầu tái định cư tổ công tác quỹ nhà đất thành phố cho thấy, có 120 dự án có nhu cầu bố trí tái định cư với số lượng gần 9.000 hộ, lô đất Trong dự án có đủđiều kiện có vốn đền bù, chuẩn bị trước quỹ nhà, quỹđất tái định cư cần cho năm 2003 7.000 hộ, lô đất Hiện việc chuẩn bị quỹ nhà, đất tái định cư so với nhu cầu chưa đáp ứng được, đạt tỉ lệ khoảng 50% Nguyên nhân tình trạng trước việc xây dựng trước quỹ nhà, đất khơng bố trí vốn trước mà dự án đầu tưđược duyệt bắt đầu triển khai, số nơi có xây dựng xong nhà lại thiếu điều kiện đểở khơng có nước, nhà để lâu lún, nứt chưa hoàn thiện

Trong thời gian tới Ban đạo GPMB thành phố phối hợp, kết hợp chặt chẽ với quận, huyện, chủ đầu tư để giải vướng mắc việc GPMB, đẩy nhanh thực dự án

Cầu Giấy quận có tốc độđơ thị hố mạnh Số lượng dự án cần GPMB lớn Tuy nhiên công tác GPMB địa bàn quận diễn chậm, chưa đáp ứng u cầu thị hố ngày cao quận Ngun nhân người có đất bị thu hồi không chịu nhận đền bù trao trả mặt cho dự án Điều sách đền bù Nhà nước chưa phù hợp với tình hình thực tế, chưa thoả mãn lịng dân, gây khiếu kiện kéo dài

Về công tác tổ chức thực nhiều yếu biểu cụ thể sau: - Tuỳ tiện quy định hạn mức đất với trường hợp sử dụng đất trước có Luật đất đai 1993, nhân dân khơng đồng tình dẫn đến khiếu kiện, chậm GPMB, triển khai dự án

- Tuỳ tiện áp đặt người sử dụng đất vi phạm quy hoạch, vi phạm hành lang bảo vệ công trình để khơng đền bù cho người bị thu hồi

- Một sốđịa phương tựđặt cho chủ dự án khoản đóng góp xây dựng sở hạ tầng đóng góp khác cho xã, phường nơi có đất bị thu hồi dẫn đến tượng có chủ nhiệm hợp tác xã khơng kí vào phương án đền bù, đòi hỏi dự án phí cho địa phương khoản hỗ trợ, mà có trường hợp khoản hỗ trợ cao tổng chi phí đền bù đất cho dân Đó việc làm phi lí gây bất bình cho dân Vị trí tiến hành dự án GPMB hầu hết đất sản xuất nơng nghiệp với quy mơ diện tích tương đối lớn cấu trồng phức tạp, số hộ thuộc diện bị thu hồi tương đối lớn Quy mơ diện tích kết việc bồi thường thể qua bảng

Tên dự án

Diện tích

(m2) Loại đất

số hộ bị thu hồi

đất (hộ)

số hộ được bồi

thường đất (hộ)

số hộ không

bồi thường đất (hộ)

số hộ không nhận

bồi thường đất (hộ)

Dự án 7.759 Đất 92 92 14

Dự án 109.500 Nông nghiệp 180 180 73

Dự án 5.287 Nông nghiệp 10 + HTX

6

+ HTX

Dự án 560.144 Nông nghiệp 42 19 23

(Nguồn: Tổng số dự án GPMB địa bàn quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội)

Danh mục dự án:

Dự án - Dự án Học viện Quốc phòng

Dự án 2- Dự án Siêu thị Bourbon Thăng Long Dự án 3- Dự án Trường tiểu học Nguyễn Siêu Dự án 4- Dự án Khu đô thị Nam Trung Yên

6.8.3 Công tác GPMB thành phố Thái Nguyên năm gần đây

Trong năm gần tỉnh Thái Nguyên đẩy mạnh thu hút đầu tư, thành phố Thái Nguyên đóng vai trị quan trọng, có nhiều dự án đầu tư liên quan tới công tác GPMB

Tính từ năm 2000 đến 2004 Thành phố có khoảng 332 dự án liên quan đến GPMB Trong có khoảng gần 497ha đất bị thu hồi, liên quan đến 15.348 hộ dân, kinh phí bồi thường khoảng 185,6 tỷđồng

Nhu cầu nguồn vốn, kinh phí bồi thường GPMB gia tăng theo năm Quy trình tiến hành theo bước sau:

Bước : Thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư Tổ chức họp với người dân bị thu hồi đất để thông báo định, văn liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư; phát tờ khai hướng dẫn người bị thu hồi đất tự kê khai Thời gian không ngày làm việc

Bước 2: Người bị thu hồi đất tự kê khai; cam kết nộp đủ văn bản, giấy tờ có liên quan vềđất tài sản đất bị thu hồi Thời gian không ngày làm việc

đất tài sản gắn liền với đất bị thu hồi lập biên kiểm kê đất đai, tài sản người bị thu hồi đất Thời gian không 30 ngày làm việc

Bước 4: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư tổng hợp, phân loại họp xét xác định trường hợp bồi thường, hỗ trợ, không bồi thường dự kiến tái định cư (nếu có) Thời gian khơng q 15 ngày làm việc

Bước 5: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư công khai hạng mục bồi thường, hỗ trợ, không bồi thường dự kiến tái định cư (nếu có) chi tiết đến người bị thu hồi đất niêm yết cơng khai thơn, bản, xóm, tổ dân phố Thời gian không ngày làm việc

Bước 6: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư họp với người bị thu hồi đất giải kiến nghị, vướng mắc (nếu có) Thời gian khơng q ngày làm việc

Bước 7: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư lập phương án bồi thường trình Hội đồng thẩm định bồi thường tỉnh xem xét thẩm định Thời gian không ngày làm việc

Bước 8: Hội đồng thẩm định bồi thường tỉnh thẩm định lập tờ trình, trình duyệt phương án bồi thường Thời gian khơng q ngày làm việc

Bước 9: Cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường Thời gian không ngày làm việc

Bước l0: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư họp thông báo công khai phương án bồi thường phê duyệt giải vướng mắc (nếu có) Thời gian không ngày làm việc

Bước 11 : Chủ đầu tư xây dựng cơng trình lập hồ sơ thu hồi đất trinh Sở Tài nguyên môi trường thẩm định Thời gian không 15 ngày làm việc

Bước 12: Hội đồng thẩm định bồi thường tỉnh thẩm định dự tốn trình duyệt dự tốn Thời gian không 15 ngày làm việc

Bước 13: Cấp có thẩm quyền định phê duyệt dự tốn bồi thường, hỗ trợ Thời gian không 15 ngày làm việc

Bướci4: Chủđầu tư xây dựng cơng trình tổ chức tốn kinh phí bồi thường cho người bị thu hồi đất Thời gian không ngày làm việc

Bước : Người bị thu hồi đất tự tháo dỡ, di chuyển tài sản, bàn giao mặt cho Chủđầu tư xây dựng công trình Thời gian khơng q 30 ngày làm việc Bước 16: Chủ đầu tư xây dựng cơng trình lập hồ sơ tốn kinh phí bồi thường hỗ trợ trình quan tài thẩm tra theo quy định Thời gian không 30 ngày làm việc

6.9 CÁC TIÊU CHUẨN QUỐC TẾ VỀ BỒI THƯỜNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

(Do chuyên gia tư vấn Cecilhood trình bày hội nghị hội thảo cơng tác bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Chính phủ Việt Nam tổ chức Hà Nội tháng 11 năm 2000)

- Trong trường hợp thật cần thiết đảm bảo quyền lợi cho cá nhân hộ gia đình bịảnh hưởng tiến hành thu hồi đất nhà bắt buộc

- Cá nhân, hộ gia đình tổ chức bị ảnh hưởng sau tái định cư nhận tiền bồi thường phải có sống tết khơng đời sống họ trước lúc bị di dời

- Phải thiết lập hệ thống thông lệ giải tranh chấp độc lập dựa sở cấu án hành hình thức khác có tham gia người làm cơng tác hồ giải đào tạo để giải tranh chấp có liên quan đến bồi thường hay tái định cư khác

- Tái định cư kể bồi thường phải xem xét xử lí sở quyền hưởng hộ gia đình cá nhân, hộ gia đình tổ chức bị ảnh hưởng nguyên tắc tái định cư không dựa khả tốn bồi thường có đủ nguồn ngân sách 4ể trang trải tất khoản bồi thường chi phí tái định cư khác trước tiến hành công tác tái định cư

- Những người khơng có đất mà chiếm đất bất hợp pháp có chứng chiếm đất bất hợp pháp mà Chính phủ quan xác nhận khơng có tranh chấp khoảng thời gian định (thường hay năm) bồi thường tài sản cấp nhà hợp lí

- Tiến hành số biện pháp để ngăn chặn người cố tình chiếm đất bất hợp pháp dự án công bố nhằm kiếm tiền bồi thường Công tác tái định cưđặc biệt dự án lớn lên kế hoạch kĩ lưỡng trước tiến hành chuẩn bị phương án tái định cư thích hợp Những phương án cần thiết trước dự toán ngân sách cuối cho việc thực dự án thông qua

- Phải tiến hành thảo luận với cộng đồng dân cư sở tại, nơi bị thu hồi đất nơi tái định cư, vấn đề liên quan đến tái định cư sở tham gia đầy đủ chân thực, phải trí với tất cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng tất vấn đề liên quan trước tiến hành công tác bồi thường GPMB tái định cư

- Các phương án tái định cư phải thống với tất cộng đồng dân cư đại diện cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bịảnh hưởng

- Trước cơng bố dự án hay cơng trình Chính phủ phải tiến hành điều tra dân số với tất người tổ chức chắn bị ảnh hưởng Làm để giảm thiểu khả người dân cố tình chiếm diện tích đất bịảnh hưởng nhằm địi tiền bồi thường Rất khả khắc phục hoạt động đầu người nhận biết tiềm mảnh đất sẽđược sử dụng cho dự án hay cơng trình Chính phủ mua mảnh đất với mục đích thu lợi nhuận đầu Đây đặc điểm tất thị trường đất đai gần tránh được, tiến hành đánh thuế nặng lợi nhuận nhiều nước, Chính phủ thuê nhà cố vấn pháp luật đánh giá độc lập phục vụ cho người bị ảnh hưởng

- Chính phủ khơng liên quan đến cơng tác thu hồi đất hay bồi thường đất đai trường hợp nhà đầu tư tư nhân

- Các nhà đầu tư tư nhân phải mua đất hay quyền sử dụng đất từ người sở hữu tuân theo yêu cầu định trước

- Giá tiền bồi thường nhà đầu tư tư nhân toán cho chủ sở hữu người chiếm đất giao dịch kinh doanh tư nhân hai bên

- Tất việc mua đất hay nhà giá thực tế toán phải báo cáo lên quan địa định giá Chính phủ trước đất bán

- Tất cá nhân, hộ gia đình tổ chức bị ảnh hưởng phải bồi thường đầy đủ, cho sau tái định cư họ có đời sống tết đời sống họ trước di dời Các đối tượng bao gồm người gián tiếp chịu ảnh hưởng bất lợi người có đất bị thu hồi

- Công tác bồi thường phải tiến hành không thiên vị, phải công minh bạch quán Những quyền quy định đầy đủ luật đất đai văn luật

- Việc bồi thường phải thương lượng cách dân chủ, cá nhân hộ gia đình bị ảnh hưởng mà khơng phải chịu áp lực thức hay khơng thức

- Phải tiến hành bồi thường cho cá nhân hộ gia đình bịảnh hưởng trước họ buộc phải di chuyển khỏi chỗở cũ

Quốc tế công nhận rằng: Duy để định bồi thường công đầy đủ thiệt hại vềđất đai công trình dựa sở giá thị trường thực tế vào thời điểm đất đai cơng trình bị thu hồi

- Trong số trường hợp khơng có chứng hoạt động mua bán thị trường cơng trình định giá sở khấu hao chi phí có điều chỉnh, phù hợp với đặc điểm cơng trình định giá

Trong nhiều năm qua, nhiều nước thừa nhận rằng, khung giá khơng xác đáng tin cậy Chúng lạc hậu vào thời điểm ban hành, chúng mang tính cứng nhắc nhân tạo Ngay có điều chỉnh quyền địa phương khung giá khơng đảm bảo bao hàm số lượng lớn loại hay thích hợp, tình trạng tính hấp dẫn khác đất cơng trình

- Cơng tác định giá tiến hành vòng tháng Khi toán bồi thường, việc định giá qua tháng vào thời điểm toán bồi thường sẽđược thực lại

- Người bị ảnh hưởng có quyền khiếu nại số tiền định giá đất đến quan độc lập án họ không đồng ý với việc định giá

- Việc bồi thường phải thống thực trước nhà đất bị thu hồi người dân phải di dời

- Phải thảo luận đầy đủ bồi thường vấn đề khác có liên quan đến tái định cư với tất cá nhân, tổ chức cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng có tham gia vào trình tái định cư Bản thân việc bồi thường cách giao đất, nhà thường chưa đủ, phải đảm bảo cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bị ảnh hưởng có đời sống tết với đời sống họ trước

- Phải có hỗ trợ bổ sung cho tất cá nhân, hộ gia đình bị thu nhập bị tái định cưđặc biệt, họ từ nghề nghiệp trước phải đào tạo lại Những người chịu ảnh hưởng bất lợi dự án cơng trình khác Chính phủ mà khơng bị đất hay nhà phải hưởng biện pháp khắc phục ảnh hưởng bồi thường ảnh hưởng bất lợi

- Theo thơng lệ quốc tế, điều quan trọng tách biệt công tác thu hồi đất bồi thường tái định cư khỏi công tác hoạch định sách tra kiềm tra cơng tác có liên quan đến bồi thường tái định cư

- Ở nhiều quốc gia công tác địa chính, định giá đất thu hồi đất cho cơng trình Chính phủ tái định cư thường trách nhiệm quan Những quy định tài chính, xây dựng nguyên tắc chi tiêu kiểm tốn cơng tác chi tiêu phục vụ thu hồi đất tái định cư thường trách nhiệm Bộ Tài Kho bạc

- Tại nước phát triển, đất đai, nhà thường dùng làm phương tiện bồi thường thu hồi đất đai nhà cửa Trừ người bị ảnh hưởng sở thông tin đầy đủ, tự nguyện yêu cầu tiền Tại nước phát triển, tiền mặt thường sử dụng làm hình thức chi trả bồi thường nhất, trừ người bị ảnh hưởng yêu cầu hình thức bồi thường khác

Trong trường hợp người bồi thường gây khó khăn mà khơng có lí đáng, họ buộc phải di chuyển, việc bồi thường tái định cư lâu dài sẽđược giải quan độc lập án

6.10 CÁC VĂN BẢN PHÁP QUY CỦA NHÀ NƯỚC VỀ BỒI THƯỜNG GPMB 6.10.1 Hiến pháp năm 1992 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Điều 17: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục địa vùng trời, phần vốn tài sản Nhà nước đầu tư vào xí nghiệp, cơng trình thuộc ngành lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh tài sản khác mà pháp luật quy định Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân

Điều 18: Nhà nước thống quản lí tồn đất đai theo quy hoạch pháp luật bảo đảm sử dụng mục đích có hiệu

Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lí, sử dụng tiết kiệm đất, chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định pháp luật

Điều 58: Cơng dân có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp cải để dành, nhà tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn tài sản khác doanh nghiệp tổ chức kinh tế khác; đất Nhà nước giao sử dụng theo quy định Điều Điều

6.10.2 Bộ luật dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Điều 173: Quyền sở hữu

Điều 176: Căn xác lập quyền sở hữu Điều 177: Căn chấm dứt quyền sở hữu

Điều 180: Chiếm hữu tài sản có pháp luật Điều 738 - 774: Quy định thừa kế quyền sử dụng đất 6.10.3 Luật đất đai

6.10.3.1 Luật đất đai 1993 (sửa đổi bổ sung 1998 2001)

Điều :

1- Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất

2- Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất

Điều 12: Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại vềđất thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá loại đất vùng theo thời gian

Điều 28: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền định giao đất có quyền thu hồi đất

6.10.3.2 Luật đất đai 2003

Điều : "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước định quyền định đoạt đất đai."

Điều 10 : Quy định đảm bảo cho người sử dụng đất Điều 38-40 : Quy định thu hồi đất

Điều 42 : Quy định bồi thường, tái định cư người có đất bị thu hồi Điều 44-45: Quy định thẩm quyền thu hồi đất

Điều 105-121 : Quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất

6.10.4 Chính sách bồi thường GPMB Nhà nước thu hồi dết Chính sách bồi thường Chính phủ

a Quyết định số 86/HĐBT ngày 31/05/1990 Hội đồng trưởng quy định: Người sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác phải đền bù thiệt hại đất nơng nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước bồi thường thiệt hại tài sản cho người có đất bị thu hồi để giao cho sử dụng

b Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 Chính phủ:

Ban hành quy định vềđền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Theo quy định Nghị định Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất đền bù thiệt hại vềđất đai tài sản

định (khung giá đất Nghị định 87/CP ngày 17/08/1994)

* Đối với thiệt hại tài sản: Nhà ở, vật kiến trúc cơng trình gắn liền với đất bồi thường giá trị có cơng trình Cây hàng năm vật ni đất có mặt nước bồi thường giá trị sản lượng thu hoạch vụ

c Nghịđịnh số 22 II9981NĐ-CP ngày 24/04/1998 Chính phủ việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất

Sau năm thực hiện, Nghị định 901CP thay Nghị định 22/1 998/NĐ-CP Nghị định áp dụng chung cho môi trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất

* Đền bù thiệt hại vềđất: Nguyên tắc điều kiện bồi thường đất, giá đất tính bồi thường (theo giá Nhà nước quy định nhân với hệ số K)

* Đền bù thiệt hại tài sản gắn liền với đất: Bao gồm đền bù thiệt hại nhà, cơng trình kiến trúc, đền bù thiệt hại hoa màu, mồ mả, đền bù thiệt hại trường hợp giao đất tạm thời, với cách tính mức bồi thường cho giá trị tài sản bị thiệt hại

* Chính sách hỗ trợ: Bao gồm hỗ trợ ổn định sản xuất đời sống, trợ cấp ngừng sản xuất kinh doanh, trợ cấp chỗ làm việc, trợ cấp sở hạ tầng bị mất, trợ cấp chuyển đổi nghề nghiệp, điều kiện xác định khoản hỗ trợ sách hỗ trợ khác

* Lập khu tái định cư để thực GPMB thu hồi đất: Bao gồm lập khu tái định cư, điều kiện bắt buộc phải có khu tái định cư, nguồn vốn xây dựng khu tái định cư

* Tổ chức thực bồi thường GPMB: Căn vào định thu hồi đất quan Nhà nước có thẩm quyền, vào quy mơ, đặc điểm tính chất dự án, UBND cấp tỉnh chỉđạo thành lập Hội đồng bồi thường thiệt hại GPMB cấp huyện d Thông tư số 14511998/TT/BTC ngày 04/11/1998 Bộ Tài việc hướng dẫn thi hành Nghịđịnh số 22/NĐICP ngày 24/04/1998

* Phương pháp xác định hệ số K để định giá đất tính đền bù thiệt hại: - Hệ số K xác định theo quan hệ tỉ lệ giá đất tính theo khả sinh lợi với giá đất UBND cấp tỉnh quy định

- Hệ số K xác định theo quan hệ giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế với giá đất UBND cấp tỉnh quy định

- Xác định hệ số K giá đất đền bù cho số trường hợp đặc biệt * Lập phương án đền bù thiệt hại GPMB:

- Xác định mức đền bù cho dự án sử dụng đất trả

tư, Nghịđịnh liên quan

- Thơng tư 116/2004/TT-BTC Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất

- Thông tư 114/2004/TT-BTC Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất

Chỉ thị số 05/2004/CT- TTg ngày 9/2/2004 Thủ tướng Chính phủ việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003

Nghịđịnh số 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai

- Thơng tư 69/2006/TT-BTC Bộ Tài hướng dẫn thực việc sửa đổi bổ sung Thông tư 116/2004/TT-BTC

BẢNG PHỤ LỤC ĐƠN GIÁ BỒI THƯỜNG NHÀ CỬA, VẬT KIẾN TRÚC (Quyết định UBND tỉnh số 4005/20041QĐ-UB ngày 04 tháng 11 năm 2004

về việc ban hành bộđơn giá bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất) A. Đơn giá bồi thường theo phân loại nhà

TT Loại nhà Đơn vị1 gia Đơn vị Đơn giá

I Nhà tầng lớp máy ngói,fbro xi măng.

1 Nhà xây gạch xỉ, lợp mái fibro xi măng

1 Chiều cao đến 3m đ/m2XD 299.000

1 Chiều cao từ 3m đến 3,3m đ/m2XD 319.000

1 chiều cao 3,3m đ/m2XD 339.000

2 Nhà xây gạch xỉ, lợp mái ngói 22v/m2 đ/m2XD

2.1 Chiều cao đến 3m đ/m2XD 329.000

2.2 Chiều cao từ 3m đến 3,3m đ/m2XD 349.000

2.3 Chiều cao 3,3m đ/m2XD 369.000

3 Nhà xây gạch d 110, lợp mái fibro xi măng

3.1 chiều cao đến 3m đ/m2XD 364.000

3.2 Chiều cao từ 3m đến 3,3m đ/m2XD 373.000

3.3 Chiều cao 3,3m đ/m2XD 395.000

4 Nhà xây gạch d 110, lợp mái ngói 22v/m2

4.2 Chiều cao từ 3m đến 3,3m đ/m2XD 414.000

4.3 Chiều cao 3,3m đ/m2XD 436.000

II Nhà tầng lợp mái ngói fibro xi măng có máng thượng

1 Nhà xây gạch xỉ, lợp mái fibro xi măng

1 Chiều cao đến 3m đ/m2XD 382.000

1 Chiều cao từ 3m đến 3,3m đ/m2XD 395.000

1 Chiều cao 3,3m đ/m2XD 42 000

2 Nhà xây gạch xỉ, lợp mái ngói 22v/m2

2.1 chiều cao đến 3m đ/m2XD 407.000

2.2 chiều cao từ 3m đến 3,3m đ/m2XD 418 000

2.3 chiều cao 3,3m đ/m2XD 487.000

3 Nhà xây gạch d 110, lợp mái ngói 22v/m2

3.1 Chiều cao đến 3m đ/m2XD 419.000

3.2 Chiều cao từ 3m đến 3,3m đ/m2XD 433.000

3.3 Chiều cao 3,3m đ/m2XD 483.000

4 Nhà xây gạch di 10, lợp mái fibro xi măng

4 chiều cao đến 3m đ/m2XD 380.000

4.2 chiều cao từ 3m đến 3,3m đ/m2XD 394.000

4.3 Chiều cao 3,3m đ/m2XD 438.000

III Nhà tầng có hiên tây máng thượng

1 Nhà xây gạch xỉ, lợp mái fibro xi măng

1.1 Chiều cao đến 3m đ/m2XD 454.000

1.2 chiều cao từ 3m đến 3,3m đ/m2XD 477.000

1.3 Chiều cao 3,3m đ/m2XD 497.000

2 Nhà xây gạch xỉ, lợp mái ngói 22vlm2 đ/m2XD

2.1 chiều cao đến 3m đ/m2XD 476.000

2.2 Chiều cao từ 3m đến 3,3m đ/m2XD 490.000

2.3 Chiều cao 3,3m đ/m2XD 540.000

3 Nhà xây gạch d 110, lợp mái ngói 22v/m2

3.1 Chiều cao đến 3m đ/m2XD 486.000

3.2 Chiều cao từ 3m đến 3,3m đ/m2XD 515.000

3.3 Chiều cao 3,3m đ/m2XD 565.000

4 Nhà xây gạch d220, lợp mái fibro xi măng

4.1 Chiều cao đến 3m đ/m2XD 568.000

4.2 chiều cao từ 3m đến 3,3m đ/m2XD 578.000

4.3 chiều cao 3,3m đ/m2XD 619.000

5 Nhà xây gạch d220, lợp mái ngói 22v/m2 đ/m2XD

5.1 Chiều cao đến 3m đ/m2XD 57 000

5.2 Chiều cao từ 3m đến 3,3m đ/m2XD 582.000

5.3 chiều cao 3,3m đ/m2XD 640.000

IV Nhà tầng mái bằng khơng có gác xép, quét vôi ve

1.1 Nhà xây gạch xỉ

1.1 Chiều cao đến 3,3m đ/m2sàn 778.000

2 Nhà xây gạch d 1

2 Chiều cao đến 3,3m đ/m2sàn 854.000

2.2 chiều cao 3,3m đ/m2sàn 893.000

3 Nhà xây gạch d220

3.1 chiều cao đến 3,3m đ/m2sàn 909.000

3.2 Chiều cao 3,3m đ/m2sàn 960.000

V Nhà tầng mái bằng gác xép, sơn vơi

1 Nhà xây gạch xỉ

1.1 Chiều cao đến 3,3m đ/m2sàn 992.000

1.2 Chiều cao 3,3m đ/m2sàn 1.054.000

2 Nhà xây gạch d 110 đ/m2sàn

2.1 Chiều cao đến 3,3m đ/m2sàn 1.032.000

3 Nhà xây gạch d220 đ/m2sàn

3.1 Chiều cao đến 3,3m đ/m2sàn 1.086.000

3.2 Chiều cao 3,3m đ/m2sàn 1.161.000

VI Nhà tầng mái bằng có gác xép bằng bê tông cốt thép, quét vôi

1 Nhà xây gạch xỉ

1.1 Chiều cao đến 3,3m đ/m2sàn 556.000

1.2 Chiều cao 3,3m đ/m2sàn 665.000

2 Nhà xây gạch đạo đ/m2sàn

2.1 chiều cao đến 3,3m đ/m2sàn 610.000

2.2 chiều cao 3,3m đ/m2sàn 731.000

3 Nhà xây gạch d220 đ/m2sàn

3.1 Chiều cao đến 3,3m đ/m2sàn 676.000

3.2 Chiều cao 3,3m đ/m2sàn 842.000

VII Nhà tầng mái bằng có gác xép bằng bê tơng cất thép, sơn vôi

1 Nhà xây gạch xỉ

1.1 Chiều cao đến 3,3m đ/m2sàn 724.000

1.2 Chiều cao 3,3m đ/m2sàn 894.000

2 Nhà xây gạch d 110

2.1 Chiều cao đến 3.3m đ/m2sàn 753.000

2.2 Chiều cao 3,3m đ/m2sàn 933.000

3 Nhà xây mạch d220 đ/m2sàn

3.1 Chiều cao đến 3.3m đ/m2sàn 817.000

3.2 Chiều cao 3,3m đ/m2sàn 1.048.000

VIII Nhà tầng có gác xép bằng bê tông cất thép

1 Kết cấu khung BTCT chịu lực, sàn bê tông cốt thép, xây tường chèn gạch d220 sơn vôi

đ/m2sàn 988.000 Kết cấu tường chịu lực xây gạch d220, sàn bê

tông cốt thép, sơn vôi

đ/m2sàn

905.000 Kết cấu khung BTCT chịu lực, sàn BTCT, xây tường

chèn gạch d220 quét vôi ve

4 Kết cấu tường chịu lực xây gạch d220, sàn bê tông cốt thép, quét vôi ve

đ/m2sàn 712.000

IX Nhà tầng khơng có gác xép bê tơng cốt thép

1 Kết cấu khung bê tông cốt thép chịu lực, sàn BTCT, xây tường chèn gạch d220, sơn vôi

đ/m2sàn 1.078.000 Kết cấu tường chịu lực xây gạch d220, sàn bê

tông cất theo sơn vôi

đ/m2sàn 1.005.000 Kết cấu khung BTCT chịu lực, sàn BTCT, xây tường

chèn gạch d220 quét vôi ve

đ/m2sàn

872.000 Kết cấu tường chịu lực xây gạch d220, sàn bê

tông cốt thép, quét vôi ve

đ/m2sàn 805.000 B Đơn giá bồi thường hệ thống điện, nước lắp đặt nhà, nhà I Hệ thống điện lắt nhà

1 Nhà tầng lợp mái ngói fibro xi măng đ/m2 XD 29.000 Nhà tầng mái nhà tâng trởlên

2.1 Tầng đ/m2sàn 29.000

2.2 Tầng trở lên đ/m2sàn 23.000

II Hệ thống cấp nước lắp đặt nhà (tính từđiểm đầu nối phân Phối dịch vu)

1 Nhà tầng lợp mái ngói fibro xi măng đ/m2 XD 29.000 Nhà tầng mái nhà tầng trởlên

2.1 Tầng đ/m2sàn 29.000

2.2 Tầng trở lên đ/m2sàn 23.000

III Hệ thống điện cấp nước lắp đặt ngồi nhà

Hệ thống điện cấp thoát nước lắp đặt ngồi nhà tính theo số lượng kiểm đếm thực tế giá trị thị trường thời điểm kiểm đếm

C Đơn giá chi tiết bồi thường theo thành phán công việc

TT Tên công việc Đơn vi Đơn giá

I Nền nhà

1 Láng không đánh màu đ/m2 12.500

2 Láng có đánh màu đ/m2 14.000

3 Láng GRANITO sàn đ/m2 111.000

4 Láng gạch hoa XM 200x200 đ/m2 50.000

5 Lát gạch men TQ 300x300 đ/m2 62.000

6 Đầm bê tông gạch vỡ đ/m2 195.000

7 Đầm xỉ, vôi đ/m3 150.000

II Trần nhà + T ường đ/m3

1 Trần vôi rơm đ/m2 trần 78.500

3 Trần gỗ dán đ/m2 trần 66.000

4 Trần gỗ trẻ đ/m2 trần 166.000

5 Trần gỗ đổi gầm gỗ đ/m2 trần 219.000

6 Trần nhựa (0,18 x ) đ/m2 trần 95.000

7 Ốp tường gỗ đổi đ/m2 191.000

8 Ốp tường nhựa đ/m2 67.000

III Móng nhà

1 Đóng cọc tre đ/m2 140.000

2 Xây móng đá hộc đ/m3 320.000

3 Đổ bê tơng móng đá x M200 đ/m3 492.000

IV Sản xuất + Lấp dụng cất thév móng

1 SXLD cốt thép móng y nhỏhơn 10 đ/kg 9.5000

2 SXLD cất thép móng ỵ từ 10 đến nhỏ

18 đ/kg 10.000

3 SXLD cốt thép móng v > đ/kg 11.000

v Các loại cửa

1 cửa nhôm kính ly

1 SXLD cửa đi, cửa sổ ( nhôm màu ) đ/m2 420.000

1 SXLD vách nhơm kính ( nhơm màu ) đ/m2 380.000

1 SXLD cửa đi, cửa sổ ( nhôm trắng ) đ/m2 360.000

1 SXLD vách nhôm kính ( nhơm trắng ) đ/m2 300.000

2 Cửa gỗ

2.1 Khuôn đơn gỗ lim đ/m2 130.000

2.2 Khuôn kéo gỗ lim đ/m2 260.000

2.3 Khuôn đơn gỗ nhóm đ/m2 60.000

2.4 Khn kéo gỗ nhóm đ/m2 130.000

2.5 Cửa panơ kính gỗ lim đ/m2 670.000

2.6 cửa sổ kính gỗ lim đ/m2 540.000

2.7 cửa Panô gỗ lim đ/m2 750.000

2.8 cửa sổ Panô gỗ lim đ/m2 700.000

2.9 cửa panơ kinh gỗ nhóm 4+5 đ/m2 290.000

2.10 cửa sổ kính gỗ nhóm 4+5 đ/m2 270.000

2.11 cửa panô ,gỗ n hom 4+5 đ/m2 310.000

2.12 Cửa sổ uống Panô đ/m2 290.000

D.Đơn giá bồi thường cơng trình phụ tạm, chuồng trại chăn nôi

TT Tên công việc Đơn vị Đơn giá

I Cơng trình phụ tạm

7 Tường tranh Tre, cót ép, mái cầu phong li tơ tre lợp rạ đ/m2 XD 112.000 Tường vách đất, mái tranh tre, cột kèo gỗ, cửa ván dép,

đất đ/m

2 XD 165.000

9 Tường xây gạch đất mái tranh tre, cột kèo gỗ, cửa ván ép, đất đ/m2 XD 213.000 10 Tường tranh tre, cót ép, gỗ dán mái ngói, giấy dầu, fibro xi măng đ/m2 XD 35.000

II Nhà tiểu, nhà tắm độc lập

1 Tường xây gạch 110 láng vữa, xi măng đánh màu đ/m2 XD 279.000 Tường xây gạch xỉ láng vữa, xi mănG đánh màu đ/m2 XD 206.000 III Chuồng trại chăn nuôi

1 Tường xây gạch xỉ lợp giấy dầu, tranh tre, fibro xi măng, lát gạch đỏ đ/m

2 XD 291.500

2 Tường xây gạch xỉ lợp giấy dầu, tranh tre, fibro xi măng, láng xi măng đánh màu đ/m2 XD 270.500 Tường xây gạch xỉ lợp giấy dầu, tranh tre, fibro xi măng, láng xi măng không màu đ/m2 XD 255.000 IV Bể nước

1 Bể xây gạch 220 khối tích ≤ 4m3 có nắp đan bê tơng đ/m3 716.000 Bể xây gạch 220 khối tích ≤ 4m3 khơng có nắp đan bê

tơng đ/m

3 622.000

3 Bể xây gạch 220 khối tích ≤ l0m3 có nắp đan bê tơng đ/m3 497.000 Bể xây gạch 220 khối tích ≤ l0m3 khơng có nắp đan bê

tơng đ/m

3 403.000

5 Bể xây gạch 220 khối tích ≥ l0m3 có nắp đan bê tơng đ/m3 487.000 Bể xây gạch 220 khối tích ≥ l0m khơng có nắp đan bê

tơng đ/m

3 395.000

7 Bể xây gạch 110 có nắp đan bê tơng đ/m3 487.000

8 Bể xây gạch 110 khơng có đan bê tơng đ/m3 424.000

9 Bể xây gạch xỉ có nắp đan bê tông đ/m3 498.000

10 Bể xây gạch xỉ khơng có nắp đan bê tơng đ/m3 403.000

11 Bể xây gạch xi măn(g có nắp đan bê tông đ/m3 573.000

12 Bể xây gạch xi măng khơng có nắp đan bê tơng đ/m3 463.000 v Giêng nước

1 Giếng xây gạch ≥ 220

1.1 Đường kính D ≤ 1m

1.1.1 Sâu ≤ 4m đ/m3 262.500

1.1.2 Sâu ≥ 4m đ/m3 272.000

1.2.1 Sâu ≤ 4m đ/m3 247.000

1.2.2 Sâu > 4m đ/m3 256.500

2 Giếng xây gạch ≤ 110

2.1 Đường kính D ≤ 1m

2.1.1 Sâu ≤ 4m đ/m3 232.000

2.1.2 Sâu > 4m đ/m3 237.500

2.2 Đường kính D > 1M

2.2.1 sâu < 4m đ/m3 228.500

2.2.2 sâu > 4m đ/m3 232.000

3 Giếng ống buy bê tông

3.1 sâu ≤ 4m đ/m3 325.000

3.2 Sâu > 4m đ/m3 348.500

4 Giếng kè đá khoan

4.1 Đường kính D ≤ 1m

4.1.1 sâu ≤ 4m đ/m3 198.500

4.1.2 Sâu > 4m đ/m3 226.500

4.2 Đường kính D > 1m

4.2.1 Sâu ≤ 4m đ/m3 192.500

4.2.2 Sâu > 4m đ/m3 217.500

5 Giếng xây gạch xỉ

5.1 Đường kính D ≤ 1m

5.1.1 Sâu ≤ 4m đ/m3 305.500

5.1.2 Sâu > 4m đ/m3 317.500

5.2 Đường kính D > lm

5.2.1 Sâu < 4m đ/m3 384.500

5.2.2 Sâu > 4m đ/m3 290.000

6 Giếng xây đá hộc

6.1 Đường kính D ≤ lm

6.1.1 Sâu ≤ 4m đ/m3 237.500

6.1.2 Sâu > 4m đ/m3 250.000

6.2 Đường kính D > 1m

6.2.1 Sâu ≤ 4m đ/m3 214.500

6.2.2 Sâu > 4m đ/m3 231.000

7 Giếng đào đất

7.1 Đường kính D ≤ 1m

7.1.1 Sâu ≤ 4m đ/m3 48.000

7.1.2 Sâu > 4m đ/m3 57.000

7 Đường kính D > lm

7.2.1 Sâu ≤ 4m đ/m3 40.000

BẢNG PHỤ LỤC ĐƠN GIÁ BỒI THƯỜNG CÁC CƠNG TRÌNH GIAO THƠNG

TT Tên cơng trình Đơn vị Đơn giá

1 Cống tròn y75 m 1754.500

Cống tròn yloo m 1786.000

3 Cống tròn ỵi50 m 2.237.500

4 Cống tròn y200 m 3.483.000

5 Cống độ 75 m 2.008.000

6 Cống độ 100 m 2.745.000

7 Cống độ 150 m 3.152.500

8 Cống độ 200 m 3.800.000

9 Rãnh dọc thoát nước xây đá hộc (0,75 x 0,75) m 869.000 10 Xây rãnh đá hộc hình thang 0,4 x ( ,2; 0,4) m 208.500 11 Rãnh dọc thoát nước xây gạch đỏ (0,75 x 0,75) m 505.000

12 Rãnh dọc tam giác bê tông 0,5 x 1,2 m 149.000

13 Bê tơng rãnh hình thang 0,4 x (l,2; 0,4) m 000

14 Kè xây đá (h = 2m) m 3.304.000

15 Kè phịng hộ bê tơng (h = 2m) 3.480.000

BẢNG TỔNG HỢP ĐƯỜNG GIAO THÔNG NÔNG THÔN

TT Tên cơng trình Đơn vị Đơn giá

I Loại A

1 Mặt đường m2 38.000

2 Nền đường m2 21.000

II Loại B

1 Mặt đường m2 32.000

2 Nền đường m2 29.000

BẢNG PHỤ LỤC ĐƠN GIÁ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VỀ CÂY TRỒNG A Đơn giá bồi thường ăn quả

TT Loại mật độ

quy định Tiêu chuẩn phân loại Đơn vị tinh

Đơn giá (đ) Mít loại, mặt Đường kính thân độ cao 1,3m lớn

40cm Cây 400.000

độ tối đa

350cây/ha Đường kính thân độ cao 1,3 lớn 30 đến 40cm Cây 250.000 Đường kính thân độ cao l,3m lớn

20 đến 30 cm Cây 130.000

1 Đường kính thân độ cao 1,3m lớn

10 đến 20 cm Cây 100.000

Đường kính thân độ cao 1,3m lớn từ5

* Các trường hợp lại, chia

Cây cao l,3m Cây 10 000

Cây cao từ 0,5 đến l,3m Cây 5.000

Cây cao 0,5m Cây 2.000

I.Cây ghép giết

Đường kính tán lớn 8m Cây 4.000.000

Đường kính tán lớn 7đến 8m Cây 3.500.000

Đường kính tán lớn đến 7m Cây 3.000.000

Đường kính tán lớn đến 6m Cây 2.500.000

2 Nhãn loại Đường kính tán lớn đến 5m Cây 2.000.00 mật độ tối đa Đườn g kính tán lớn đến 4m Cây 1.500.00 400 cây/ha Đường kính tán lớn đến 3m Cây 700.000

Đường kính tán lớn đến m Cây 200.000

Đường kính tán xuống cha

Cây cao 1-5m Cây 150.000

Cây cao đến l,5m Cây 75.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 30.000

Cây cao 0,5m Cây 15.000

II.Cây giống gieo từ hạt:

Tiêu chuẩn phân loại đơn giá đền bù tương tự giống ghép chiết

(Đối với có đường kính tán < 1m giá bồi thường giống từ hạt 50% ghép chiết)

Đường kính tán lớn 7m Cây 3.000.000

Đường kính tán lớn đến 7m Cây 2.500.000

Đường kính tán lớn đến 6m Cây 2.000.000

3 Vải Đường kính tán lớn đến 5m Cây 1.500.000 loại (chiết Đường kính tán lớn đến 4m Cây 1.000.000 ghét Đường kính tán lớn đến 3m Cây 500.000

một tối đa Đường kính tán lớn 1,5 đến m Cây 300.000 400cây/ha Đường kính tán lớn l đến 1,5 m Cây 100.000

Đường kính tán nhỏ 1m, chia

Cây cao 1m Cây 75.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 30.000

Cây cao 0,5m Cây 20.00

Đường kính tán lớn 4m Cây 400 000

Đường kính tán lớn đến 4m Cây 300.000

4 Cam Đường kính tán lớn đến 3m Cây 160.000 loại, mật độ Đường kính tán lớn đến 2m

tối đa 800/ha Đường kính tán từ 1m trở xuống chia ra:

Cây cao 1m Cây 50.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 30.000

Cây cao 0,5m Cây 15.000

Đường kính tán lớn 5m Cây 300.000

Bưởi Đường kính tán lớn đến 4m Cây 200.000 loại mật Đường kính tán lớn đến 3m Cây 150.000

5 độ tối đa Đường kính tán lớn đến m Cây 50.000

450 Đường kính tán từ 1m trở xuống, chia ra:

cây/ha Cây cao 1m Cây 30.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 15.000

Cây cao 0,5m Cây 10.000

Đường kính tán lớn 3m Cây 200.000

Chanh Đường kính tán lớn đế 3m Cây 150.000 loại- mặt Đường kính tán lớn đến 2m Cây 100.000

6 tối đa Đường kính tán từ 1m trở xuống, chia

850 /ha Cây cao 1m Cây 50.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 30.000

Cây cao 0,5m Cây 10.000

Đường kính tán lớn 4m Cây 300.000

Đường kính tán lớn đế 4m Cây 200.000

Quýt Đường kính tán lớn đến 3m Cây 150.000 loại, mật độ Đường kính tán lớn lđến 2m Cây 80.000

tối đa Đường kính tán từ 1m trở xuống chia ra:

800 cây/ha Cây cao m Cây 50.000

Cây cao 0,5 đến m Cây 20.000

Cây cao 0,5m Cây 10 000

8 quất mặt Đường kính tán lớn 3m Cây 100 000

đô tối đa Đường kính tán lớn đến 3m Cây 80.000

500 Đường kính tán lớn đến 2m Cây 60.000

cây/ha Đường kính tá từ 1m xuống chia ra:

Cây cao 1m Cây 30.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 15.000

Cây cao 0,5m Cây 000

Đường kính tán lớn 4m Cây 200.000

Đường kính tán lớn đến 4m Cây 150.000

9 Quất hồng Đường kính tán lớn đến 3m Cây 100.000 bì mật Đường kính tán lớn đến m Cây 80.000

tối đa Đường kính tán từ1m trởxuống, chia ra:

900 cây/ha Cây cao 1m Cây 50.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 20.000

Cây cao 0,5m Cây 5.000

Đường kính tán lớn 5m Cây 400.000

Đường kính tán lớn đến 5m Cây 300.000

Hồng Đường kính tán lớn đến 4m Cây 200.000 xiêm mật Đường kính tán ớn đến 3m Cây 150.000

10 tối đa Đường kính tán lớn đến m Cây 100.000

600 Đườn g kính tán từ1 m trởxuống chia ra:

câv/ha Cây cao 1m Cây 50.000

Cây cao 0,5 độ1m Cây 30.000

cây cao 0,5m Cây 5.000

Đường kính tán lớn đến 5m Cây 250.000

Đường kính tán lớn đến 4m Cây 200.000

Vú sữa, mật Đường kính tán ớn đến 3m Cây 150.000

11 Độ tối đa Đường kính tán ớn đến m Cây 100.000

500cây/ Đường kín tán từ 1m trở xuống chia ra:

Cây cao m Cây 50.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 30.000

Cây cao 0,5m Cây 10.000

Đường kính tán lớn 5m Cây 200.000

Đường kính tán lớn đến 5m Cây 150.000

Đường kính tán lớn đến 4m Cây 100.000

Trứng gà, Đường kính tán lớn đến 3m Cây 80.000 12 mật độ tối Đường kính tán lớn đến m Cây 50.00

đa 550 cây/ha Đường kính_tán từ 1m trở xuống, chia ra:

Cây cao m Cây 30.000

Cây cao bơn 0,5 đẹp 1m Cây 10.000

Cây cao O,5m Cây 5.000

Đường kính tán lớn 5m Cây 500.000

13 Hồng Đường kính tán lớn đến 5m Cây 400.000 loại mặt Đường kính tán lớn đến 4m Cây 300.000

độ tối đa Đường kính tán lớn đến 3m Cây 200.000

600 Đường kính tán lớn đến m Cây 150.000

câv/ha Đườn g kính tán từ 1m trở xuống, chia ra:

Cây cao m Cây 100 000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 50.000

Cây cao 0,5m Cây 15.000

Đường kính tán lớn 5m Cây 160.000

Đường kính tán lớn đến 5m Cây 120.000

Đường kính tán lớn đến 4m Cây 100 000

Thị, mật độ Đường kính tán lớn đến 3m Cây 80.000 14 đa Đường kính tán lớn đến m Cây 50.000

400 cây/ha Đường kính tán từ1m trởxuống, chia :

Cây cao m Cây 30.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 10 000

Cây cao 0,5m Cây 5.000

Đường kính tán lớn 5m Cây 600.000

Đường kính tán lớn đến 5m Cây 450.000

Đường kính tán lớn đến 4m Cây 350.000

Đường kính lán lớn đến 3m Cây 250.000

15 Xồi, mật Đường kính tán lớn đến m Cây 100.00

độ tối đa Đườn g kính tán từ1m trởxuống, chia ra:

500 cây/ha Cây cao m Cây 50.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 30.000

Cây cao 0,5m Cây 10.000

Đường kính tán lớn đến 5m Cây 350.000

Muỗn, Đường kính tán lớn đến 4m Cây 250.000

quéo- sấu Đường kính tán lớn đến 3m Cây 150.000 16 tối Đường kính tán lớn đến m Cây 100.000

đa 400 Đường kính tán từ 1m trở xuống, chia ra:

cây/ha cao 1m Cây 50.000

cây cao 0,5 đến 1m Cây 30.000

cây cao 0,5m Cây 10.000

17 Khế, chay, Đường kính tán lớn 5m Cây 300.000

me, tai Đường kính khn đến 5m Cây 250.000

Chua, mât Đường kính tán lớn đến 4m Cây 200.000

đơ tối đa Đường kính tán lớn đến 3m Cây 150.000

400 Đường kính tán lớn đến 2m Cây 100.000

cây/ha Đường kính tán từ 1m trở xuống, chia ra:

Cây cao 2m Cây 50.000

Cây cao đến 2m Cây 20.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 5.000

Cây cao 0,5m Cây 2.000

18 Nhót, mặt Tán rộng lớn 5m2 m2 10.000

độ tối đa Tán rộng từ - 5m2 m2 5.000

500 Tán rộng nhỏ 3m2 m2 2.000

cây/ha Chưa leo lên gian cụm 2.000

19 Cà Phê, Đường kính tán lớn 3m Cây 100.000 mật độ tối Đường kính tán lớn đến 3m Cây 80.000

đa 1000 Đường kính tán lớn đến m Cây 60.000 cây/ha Đường kính tán nhỏ 1m Cây 10.000 Chiều cao lộ thân lớn 5m Cây 300.000 Chiều cao lộ thân lớn đến 5m Cây 250.000 20 Dừa mặt Chiều cao lộ thân lớn đến 4m Cây 200.000 độ tối đa Chiều cao lộ thân lớn đến 3m Cây 160.000 600 chiều cao lộ thân lớn đến 2m Cây 120.000 câylha chiều cao lộ thân từ 0,5 đến 1m Cây 80.000

chiều cao lộ thân 0,5m Cây 50.000

Chưa lộ thân Cây 30.000

Chiều cao lộ thân lớn 5m Cây 250.000 Chiều cao lộ thân lớn đến 5m Cây 200.000 Cau, mặt Chiều cao lộ thân lớn đến 4m Cây 150.000 21 đô tối đa Chiều cao lộ thân lớn đến 3m Cây 100.000 800 Chiều cao lộ thân lớn đến 2m Cây 50.000 cây/ha Chiều cao lộ thân từ 0,5 đến 1m Cây 20.000

Chiều cao lộ thân 0,5m Cây 10.000

22 Táo loại,

mật Đườlớn hng kính gơn 25cm ốc (cách mặt đất 20cm) Cây 200.000 độ tối đa Đường kính gốc lớn 20 đến 25cm Cây 150.000 500 Đường kính gốc lớn 15 đến 20cm Cây 100 000 cây/ha Đường kính gốc lớn 10 đến 15cm Cây 80.000

Đường kính gốc lớn đến 10 cm Cây 50.000 Đường kính gốc nhỏhơn 5cm, chia ra:

Cây cao 2m Cây 30.000

Cây cao đến 2m Cây 10 000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 2.000

Cây cao 0,5m Cây 1.000

23 Đường kính tán lớn 5m Cây 200.000

Đường kính tán lớn đến 5m Cây 150.000 Đường kính tán lớn đến 4m Cây 100.000 Ổi Đường kính tán lớn đến 3m Cây 70.000 lại, mật Đường kính tán lớn đến m Cây 30.000 độ tối Đường kính tán từ 1m trở xuống, chia ra:

đa 550/ha Cây cao m Cây 10 000

Cây cao m Cây 5.000

Đường kính tán lớn 4m Cây 300.000 Đường kính tán lớn đến 4m Cây 250.000 Na Đường kính tán lớn đến 3m Cây 50.000 loại, mật Đường kính tán lớn đến m Cây 100 000

24 độ tối đa Đường kính tán từ im trở xuống, chia ra:

1000 Cây cao l,5m Cây 30.000

Cây/ha cao đến l,5m Cây 20.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 10.000

cây cao 0,5m Cây 5.000

Đường kính tán lớn 4m Cây 250.000 Đường kính tán lớn đến 4m Cây 180.000 25 Lê, Đường kính tán lớn đến 3m Cây 120.000 tối đa Đường kính tán lớn đến m Cây 80.000 1000 Đường kính tán từ im trở xuống, chia ra:

cây/ha Cây cao 2m Cây 20.000

Cây cao đến 2m Cây 10.000

Cây cao 1m Cây 5.000

Đường kính tán lớn 4m Cây 200.000 Đào mân, Đường kính tán lớn đến 4m Cây 150.000 mơ, lựu Đường kính tán lớn đến 3m Cây 100.000 26 mật độ tối Đường kính tán lớn đến m Cây 50.000

đa 600 Đường kính tán từ_lm trở_xuống, cha ra:

cây/ha Cây cao 0,5 đến 1m Cây 10.000

Cây cao từ 0,5m trở xuống Cây 5.000

27 Nho, mật Tán rộng 5m2 Cây 20.000

500 Tán rộng nhỏ m2 Cây 10.000

cây/ha Loại chưa leo lên giàn Cụm 3.000

Đường kính gốc (cách mặt đất 20cm)

lớn 20cm Cây 60.000

Đường kính gốc lớn 10 đến 20cm Cây 40.000

Đường kính gốc lớn đến mềm Cây 20.000 28 Đu đủ, mật Đường kính gốc nhỏhơn 5cm, chia ra:

độ tối đa Cây cao 2m Cây 10.000

200 cây/ha Cây cao đến 2m Cây 5.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 2.000

Cây cao 0,5m 200

Cây có buồng 10 nải Cây 40.000

Cây Có buồng từ5 đến 10 nải Cây 30.000 Cây có buồng nải Cây 20.000

Cây chưa buồng, chia ra:

29 Chuối

loại, mật cuCây cao hống lá) ơn 2m (đo sát mặt đất đến Cây 10.000 độ tối đa

1.600 cây/ha đếCây cao hn cuống lá) ơn đến 2m (đo sát mặt đất Cây 8.000 Cây cao im (đo sát mặt đất đến

cuống lá) Cây 5.000

Dưa Mỗi gốc có từ trở lên gốc 4.000

loại: Mỗi gốc có gốc 2.500

chuyên Gốc có gốc 1.500

30 canh 50.000 cây/ha; Xen canh

10.000 cây/ha

Gốc trồng tháng trở lên

gốc 500

Đường kính tán lớn 4m Cây 150.000 Đường kính tán lớn đến 4m Cây 100.000 Dâu ăn Đường kính tán lớn đến 3m Cây 50.000 quả, mật Đường kính tán lớn đến m Cây 30.000 31 độ tối đa Đường kính tán từ im trở xuống, chia ra:

800 Cây cao 2m Cây 10.000

cây/ha Cây cao đến 2m Cây 5.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 2.000

Cây cao 0,5m Cây 1.000

Đường kính tán lớn 4m Cây 100.000 Đường kính tán lớn đến 4m Cây 80.000 Đường kính tán lớn đến 3m Cây 50.000 Roi, dâu Đường kính tán lớn đến m Cây 20.000 32 da, mật độ Đường kính tán từ1m trởxuống, chia ra:

500 cây/ha Cây cao đến 2m Cây 10.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 5.000

Cây cao 0,5m Cây 2.000

Đường kính tán lớn 4m Cây 300.000 Đường kính tán lớn đến 4m Cây 200.000 Thanh Đường kính tán lớn đến 3m Cây 100.000 mai mật Đường kính tán lớn đến m Cây 50.000 33 đô tối đa Đường kính tán từ1m trởxuống, chia ra:

800 Cây cao 2m Cây 20.000

cây/ha Cây cao đến 2m Cây 15.000

Cây cao 0,5 đến 1m Cây 10.000

Cây cao 0,5m Cây 5.000

B Đơn giá bồi thường loại hoa màu

TT Tên Tiêu chuẩn phân loại Đơn vị Đơn giá(đ)

Khoai Loại có củ to chưa thu hoạch m2 1.000

1 lang Loai có củ nhỏ m2 800

Loại chưa có củ m2 600

2 Loai có củ sắc cho thu hoạch m2 5.000

Loai cao từ30cm trởlên chưa có củ m2 2.500

Loai cao từ10 đến 30cm chưa có m2 1.500

Khoai sọ, khoai tây, mật độ, tiêu chuẩn

5 hốc /m2 Loại tra củ mọc mầm cao loạn m2 800 Loai trồng tháng hốc từ5kg củ hốc 30.000 Sắn dây Loại trồng từ đến tháng hốc từ kg

củ trở xuống

hốc 20.000

Loai trồng từ3 đến tháng hốc 10.000

Loại trồng chưa đến tháng hốc 5.000

Củ từ, mật Loại có củ từlkg/hốc trởlên m2 5.000

4 tơi đa Loai có củ nhỏhơn lkg/hốc m2 3.000

15.00 hốc/ha Loại chưa có củ m2 800

Loại gốc bình quân từlkg trởlên m2 2.800

5 Loại gốc bình quân nhỏhơn lkg m2 2.000

Củ dong, mật độ tối đa

20.000hốc/ha Loại chưa có củ m2 1.000

6 sắn tàu, Loại có củ từlkg/hốc trởlên hốc 1.500

mật độ tối đa Loại có củ nhỏhơn lkg/hốc hốc 1.000

11.000hốc/ha Loại chưa có củ hốc 300

Các loại đỗ Loai có hoa cho thu hoạch m2 1.500 tương, đỗ đen Loai cao 15cm chưa có m2 800

7 đỗ xanh, mật

độ tối đa 50-60

Loại tra hạt đến nảy mầm cao

8 Đậu đũa, Loại có m2 2.000 ve, mật Loại chưa có dây leo từ 0,5 đến im m2 000

độ tối đa 10 cây/m2

Loại trồng đến m2 500

Xu hào, mật Loại có củ lớn 0,5kg/củ m2 3.000

9 độ tối đa Loại có củ nhỏhơn 0,5kg/củ m2 2.500

5-6Cây/m2 Loại trồng m2 700

Loại có suất lớn 2kg/ m2 m2 2.000

10 Rau cải Loại có suất từ1 đến 2kg/ m2 m2 1.500

loại Loại có suất lkg/ m2 m2 500

Loại thu hoạch m2 3.000

11 Các loại rau tương tư

Loại chưa thu hoạch m2 1.000

Loại có suất lớn 0,5kg/m2 m2 4.000

12 Hành tỏi Loại có suất từ0,5kg/m2trởxuống m2 3.000

Loại chưa có củ m2 1.500

13 Rau thơm Loại có suất lớn 0,6kg/m2 m2 5.000 loại Loại có suất nhỏhơn m2 3.000

Loại có quả(tính theo diện tích tán lá) m2 3.000

14 Bầu, bí đỏ Loại chưa có m2 2.000

Loại cao 20cm cho thu hoạch m2 3.500

15 Cây súp Loại hoa m2 2.500

lơ, cà rốt Loại trồng m2 500

có hoa có m2 4.700

16 Dưa hấu Cây chưa m2 3.500

các loại Loại trồng m2 000

17 Cây rau Loại cao 35cm m2 3.000

ngót Loại cao từ 35 trởxuống m2 2.000

18 Cây cần Loại cho thu hoạch 2kg/m2 m2 5.000

tây Loại cho thu hoạch nhỏhơn 2kg/m2 m2 3.000

Su su, bí Loại thành giàn (xác định theo diện tích m2 5.000 19 xanh, mật độ

tối đa

500cây/ Loại chưa leo gian hốc 2.000

20 Cà chua, Loại có quảchưa thu hoạch m2 3.000

loại ca khác

Loại chưa có m2 1.000

21 Gừng, nghệ Loại cho suất củ từ lkg/m2 trở lên m2 7.000 loại Loại cho suất củ nhỏ lkg/m2 m2 5.000

22 Ớt loại Loại có quảchưa thu hoạch m2 5.000

Loại chưa có m2 3.000

Loại có củ chưa cho thu hoạch m2 1.000

23 Lạc Loai chưa có củ m2 700

Loại trồng từ3 trởxuống m2 300

24 Ngơ Loại có bắp chưa thu hoạch m2 800

loại, mật Loại từ trở lên chưa có bắp m2 500

Đơ tối đa /m2

Loại trồng m2 300

25 Mía loại Loai có đường kính lớn 3cm cao Cây 3.000 (chiều cao Loại có đường kính từ2 đến 3cm cao 1,5 Cây 2.500 tính đến Loai có đường kính nhỏ 2cm, cao Cây 2.000

thân) Loại trồng có thân/hốc hốc 800

26 Mạ nếp Chưa đến thời kì nhổ m2 2.500

27 Mạ tẻ Chưa đến thời kì nhổ1 m2 2.000

28 Lua nếp Chưa thu hoạch m2 1.500

Lúa từ đẻ nhánh đến trổ m2 800

29 Lúa tẻ Chưa thu hoạch m2 1.200

Lúa từ đẻ nhánh đến trổ m2 700

C.Đơn giá bồi thường lấy nhựa lấy gỗ, lấy vỏ, lấy dầu

TT Tên Tiêu chuẩn phân loại Đơn vị Đơn giá(đ)

Cây có đường kính thận đọ độcao l,3m so với mặt đất lớn loạn, chiều cao 4m

m3 400.000

Dẻ, xà cừ, xoan, phi lao, bạch đàn,

sa mộc, keo, mỡ Các loại gỗ

tương tự

Cây có đường kính thân đọ độ cao 1,3m so với mặt đất lớn kiêm, chiều cao 4m

m3 300.000

Cây có đường kính thân đo độcao l,3m

lớn 40cm

Cây 300.000

Cây có đường kính thân đo độcao l,3m

lớn 35 đến 40cm

Cây 250.000

Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn 30 đến 35cm

Cây 200.000

Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn 25 đến 30cm

Cây 150.000

Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m 1ớn 20 đến 25cm

Cây 100.000 Thông mã vĩ (mật

đô tiêu chuẩn

Cây có đường kính thân đo độcao l,3m lớn 15 đến 20cm

Cây có đường kính thân đo độcao l,3m lớn 10 đến 15cm

Cây 25.000

Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn đến 10cm

Cây 7.000

Các trường hợp lại chia ra: Cây

Cây cao 2,5m Cây 5.000

Cây cao 2m đến 2,5m Cây 4.000

Cây cao 1,5m đến 2m Cây 3.000

Cây cao 1m đến l,5m Cây 2.000

Cây cao 1m Cây 1.500

3 Gạo, đa loại gỗ tương tự

Cây có đường kính thận đọ độ cao 1,3m so với mặt đất lớn kiêm, chiều cao 4m

m3 175.000

Cây có đường kính thân đo độ cao 1,3m so với mặt đất lớn kiêm, chiều cao 4m

m3 125 000

Ccây có đường kính thân đo độ cao 1,3m lớn 40cm

Cây 850.000

Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn 35 đến 40cm

Cây 700.000

Cây có đường kính thân đo độcao l,3m

lớn 30 đến 35cm

Cây 450.000

Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn 25 đến 30cm

Cây 350.000

Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn 20 đến 25cm

Cây 250.000

Cây có đường kính thân đo độcao l,3m

lớn 15 đến 20cm

Cây 150.000

Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn 10 đến 15cm

Cây 50.000

Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn đến 10cm

Cây 15.000 Thông nhựa, mật Các trường hợp lại, chia ra: Cây

độ tiêu chuẩn Cây cao 2,5m Cây 11.000

1.600 cây/ha Cây cao 2m đến 2,5m Cây 8.500

Cây cao 1,5m đến 2m Cây 6.000

Cây cao 1m đến l,5m Cây 4.500

5 Cây trám loại, mật độ tối đa

Cây có đường kính thân đo độcao l,3m lớn loocm

Cây 2.724.000 1.650 cây/ha Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn 90 đến 100cm

Cây 2.250.000

Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn 80 đến 90cm

Cây 1.590.000

Cây có đường kính thân đo độcao l,3m

lớn 70 đến 80cm

Cây 1.080.000 Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn 60 đến 70cm

Cây 840.000 Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn 50 đến 60cm

Cây 585.000 Cây có đường kính thân đo độcao l,3m

lớn 40 đến 50cm

Cây 384.000 Cây có thơng kính thân đo độcao 1,3m

lớn 30 đến 40cm

Cây 231 000 Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn 20 đến 30cm

Cây 123.000 Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn 10 đến 20cm

Cây 60.000 Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn đến mềm

Cây 30.000 Các trường hợp lại, chia ra:

Cây cao 2,5m Cây 20.000

Cây cao từ 2m Cây 15.000

Cây cao từ đến 2m Cây 5.000

Cây cao 1m Cây 2.000

Cây có đường kính thân đo độcao l,3m lớn loạn

Cây 50.000 Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m từ đến mềm

Cây 30.000 Cây có đường kính thân đo độcao l,3m

từ đến 5cm

Cây 20.000 Quế, mật độ

tiêu chuẩn

2.500 cây/ha Các trường hợp lại, chia ra: Cây

Cây cao 2,5m Cây 15.000

Cây cao từ đến 2,5m Cây 10.000

Cây cao 1m Cây 2.000 Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn 20cm

Cây 200.000 Cây có đường kính thân đo độ cao

1,3m lớn 10 đến 20cm

Cây 100.000 Cây có đường kính thân đo độcao l,3m

lớn đến mềm

Cây 50.000

7 Hồi, mật độ tiêu chuẩn 500 cây/ha

Cây có đường kính thân đo độ cao 1,3m từ đến cm

Cây 20.000

Các trường hợp lại, chia ra: Cây

Cây cao 2,5m Cây 15.000

Cây cao từ đến 2,5m Cây 10.000

Cây cao từ đến 2m Cây 5.000

Cây cao im Cây 2.000

8 Loại có đường kính thân đo độcao l,3m từ đến 10cm

Cây 7.000

Chung cho loại khác (trừ

cây lấy nhựa) Loại có đường kính thân đo độcao l,3m từ đến 5cm

Cây 5.000

TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt:

1.A đam Smith (1997): Của cải dân tộc - Nhà xuất Giáo dục Hà Nội, 1997

2 Bộ Tài nguyên mơi trường (2005): Tạp chí địa - Viện nghiên cứu địa chính, số 1/2005

3 Bộ Tài nguyên mơi trường (2006): Tạp chí địa - Viện nghiên cứu địa chính, số 2/2006

4 Bộ Tài nguyên mơi trường (2006): Tạp chí địa - Viện nghiên cứu địa chính, số , tháng 6/2006

5 Bộ Tài ngun mơi trường (2006): Tạp chí địa - Viện nghiên cứu địa chính, số 4, tháng 8/2006

6 Bộ Tài nguyên môi trường (2006): Trang wed: www.monre.gov.vn Bộ Tài nguyên môi trường

7 Bộ Thương mại (2004): Kiến thức hội nhập kinh tế quốc tế, Hà Nội, 2004

8 Bộ Tài (2004): Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP

9 Bộ Tài (2004): Thơng tư số 116/2004/TT - BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực Nghịđịnh số 197/2004/NĐ - CP

10 Nguyễn Đình Bồng (2003): Quản lý thị trường bất động sản, Tài liệu giảng dạy cho cao học

1 Ngô Đức Cát (2000): Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp

12 Nguyễn Thế Chinh (2003): Giáo trình kinh tế quản lý mơi trường, NXB Thống kê

13 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2003): Các Nghị định 181 182 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003

14 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004): Nghị định số 188/20041NĐ- CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất

15 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004): Nghị định số 197/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất