TĨM TẮT LUẬN VĂN Chương trình phát triển nhà tỉnh Thái Bình đến năm 2020 Nghị số 31/2011/NQ-HĐND ngày 14/12/2011 Hội đồng nhân dân tỉnh Thái Bình đề nhiệm vụ: “Tạo điều kiện khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà thương mại để bán, cho thuê, thuê mua theo chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu đối tượng có khả chi trả” Thị trường BĐS địa bàn Thành phố Thái Bình có đóng góp tích cực, thúc đẩy kinh tế xã hội địa phương phát triển Đồng thời, vận hành thị trường BĐS hình thành nhu cầu thực tế giao dịch liên quan đến BĐSHTTTL Hệ thống văn QPPL có liên quan tới lĩnh vực HĐMBBĐSHTTTL ngày hồn thiện Những, cịn tản mạn, chưa đầy đủ không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước thị trường BĐS; nhiều bất cập, gây trở ngại cho phát triển thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững Trên sở đó, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài "Pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai - Thực trạng giải pháp địa bàn Thành phố Thái Bình” u cầu có tính cấp thiết Đề tài cung cấp sở lý luận sở thực tiễn, tài liệu tham khảo phục vụ cho việc nghiên cứu, xây dựng hoàn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL Bộ luật Dân sự, Luật KDBĐS Đề tài đạt số kết nghiên cứu: Hệ thống hóa cách tồn diện quy định pháp luật Việt Nam BĐSHTTTL từ năm 1995 đến nay; xác định hiệu điều chỉnh pháp luật HĐMBBĐSHTTTL; điểm hạn chế pháp luật thực định HĐMBBĐSHTTTL Qua thấy chế điều chỉnh pháp luật thị trường BĐS nói chung địa bàn Thành phố Thái Bình nói riêng; Luận văn cung cấp thơng tin có kết nghiên cứu so sánh pháp luật nước HĐMBBĐSHTTTL; Từ kết nghiên cứu, đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật HĐMBBĐSHTTTL Ngoài phần mở đầu kết luận, Luận văn gồm Chương, kết cấu sau: Chương 1: Một số vấn đề lý luận hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai điều chỉnh pháp luật Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai thực tiễn áp dụng địa bàn Thành phố Thái Bình Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bất động sản hình thành tương lai Từ trước năm 2005, quy định số văn Chính phủ Nghị định 165/1999/NĐ-CP Nghị định 178/1999/NĐ-CP việc bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng giải vấn đề liên quan Đến có BLDS năm 2005 quy định: “Vật dùng để đảm bảo thực nghĩa vụ dân vật có HTTTL Vật HTTTL động sản, BĐS thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết”, khái niệm BĐSHTTTL thể cách rõ nét với giá trị văn pháp lý cao văn luật Khoản 2, Điều 4, Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ mở rộng khái niệm BLDS năm 2005 tài sản HTTTL quy định: “Tài sản HTTTL bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm” Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: “1 Tài sản hình thành từ vốn vay; Tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật” Theo quy định tài sản HTTTL khơng bao gồm quyền sử dụng đất Khoản 4, Điều Luật KDBĐS năm 2014 quy định “Nhà, cơng trình xây dựng HTTTL nhà, cơng trình xây dựng q trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” Ở Việt Nam, theo điề u 349, Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 1995: “hoa lợi, lợi tức phát sinh từ BĐS chấp thuộc tài sản chấp, có thỏa thuận pháp luật có quy định”; Khoản 2, Điều 108, BLDS 2015 có quy định tài sản HTTTL bao gồm: “Tài sản chưa hình thành; Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch ” Như tài sản HTTTL hiều loại tài sản tồn chưa tồn tại thời điểm giao dịch Tuy nhiên, đảm bảo thuộc quyền sở hữu cá nhân tổ chức định giao dịch tài sản Như vậy, theo quy định Điều 108 BLDS năm 2015 để đối chiếu, so sánh tổng hợp quy định pháp luật, với việc đánh giá thực tế có loại BĐSHTTTL ví dụ như: Nhà cơng trình xây dựng, hộ chung cư, nhà liền kề trình thi cơng BLDS năm 2015: “Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán” Khác biệt so với loại hợp đồng mua bán khác tài sản trao đổi chưa hình thành, chưa tồn tại thời điểm giao kết có gắn bó mật thiết với tài sản đặc biệt: Bất động sản “Hợp đồng KDBĐS phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên hộ gia đình, cá nhân quy định khoản Điều 10 Luật phải cơng chứng chứng thực” BĐSHTTTL trở thành đối tượng hợp đồng có đủ điều kiện: “Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để HTTTL phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà đó” Ngồi điều kiện trên, dự án BĐS phải bảo lãnh NH thương mại có đủ lực tài Như vậy, đưa khái niệm Pháp luật HĐMBBĐSHTTTL sau: Pháp luật HĐMBBĐSHTTTL hệ thống quy tắc xử mang tính bắt buộc chung quan có thẩm quyền ban hành theo trình tự, thủ tục định, nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội lĩnh vực mua bán BĐSHTTTL đảm bảo thực cưỡng chế nhà nước HĐMBBĐSHTTTL có đặc điểm chung hợp đồng mua bán BĐS nói chung đối tượng hợp đồng tài sản, khác với hợp đồng mua bán BĐS đối tượng hợp đồng BĐSHTTTL Ở Việt Nam, quyền nghĩa vụ quy định từ Điều 21 đến Điều 24 Luật KDBĐS năm 2014 chủ thể mua bán nói chung Tuy nhiên, pháp luật quy định trên, thực tế địa bàn TP Thái Bình chủ đầu tư không tuân thủ theo quy định pháp luật Thông thường họ cho tiến hành huy động vốn trước hoàn tất thủ tục Chính vậy, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư dự án áp dụng nhiều hình thức huy động vốn khác khơng có thống việc huy động vốn để mua nhà dự án, nhiều trường hợp “lách luật” thực huy động vốn: Ví dụ Thành phố Thái Bình có dự án thực chào bán thị trường BĐS hình thức thơng qua thỏa thuận hợp đồng góp vốn mà chất BĐSHTTTL Pháp luật quy định thủ tục chuyển nhượng lần hợp đồng lần đầu áp dụng trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ trở Bên nhận chuyển nhượng HĐMBBĐSHTTTL sau quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định pháp luật Luật Công chứng năm 2014 quy định “ Lời chứng công chứng viên hợp đồng, giao dịch phải ghi rõ thời điểm, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hồn tồn tự nguyện, có lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, chữ ký dấu điểm hợp đồng, giao dịch chữ ký dấu điểm người tham gia hợp đồng, giao dịch; trách nhiệm công chứng viên lời chứng; có chữ ký cơng chứng viên đóng dấu tổ chức hành nghề cơng chứng” Từ quy định này, nhiều công chứng viên quan niệm đối tượng hợp đồng, giao dịch phải có thật có thật; nghĩa là, tất phải có thật thực tế Hơn nữa, theo quy định BLDS 2015: “Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên thực việc công chứng, chứng thực” Như vậy, có nhiều rào cản để hợp đồng cơng chứng quan có thẩm quyền Nếu theo quy định khoản 2, Điều 129, BLDS năm 2015 “vơ hiệu hóa” chức cơng chứng hợp đồng mua bán nói chung HĐMBBĐSHTTTL nói riêng bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch Về thời điểm chuyển quyền sở hữu: theo quy định Nghị định 76/2015/NĐCP “Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà nhận bàn giao nhà có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà HTTTL cho tổ chức, cá nhân khác hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận ” Về thực tiễn áp dụng, Luật KDBĐS năm 2014 quy định: “Trước bán, cho thuê mua nhà HTTTL, chủ đầu tư phải có văn thông báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn cho chủ đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do” Thực tế, thực quy định quan quản lý nhà nước chủ đầu tư thực tương đối tốt không phát sinh vướng mắc Nhưng, theo quy định cho thấy, chưa có văn QPPL quy định thời gian ngày kể từ ngày chủ nhà thông báo quan cấp giấy phải đến kiểm tra, chi phí cho việc kiểm tra hết Nếu khơng quy định chế thu lệ phí kiểm tra cho rõ ràng việc thu trường hợp tùy tiện Ngoài ra, việc kiểm tra bị kéo dài ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Ngoài ra, mua bán BĐSHTTTL, người mua cịn gặp phải khó khăn việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐSHTTTL Nguyên nhân xuất phát từ quy định Điều 9, Luật Nhà năm 2014 công nhận quyền sở hữu Như vậy, từ thực tế phát sinh, đối tượng điều chỉnh luật chuyên ngành bị ảnh hưởng phạm vi điều chỉnh luật khác Điều tiềm ẩn hàng loạt khó khăn chủ đầu tư thực thủ tục hành chính, tiếp đến loại giấy tờ mà quan hành cấp yêu cầu Theo pháp luật thực định, cụ thể Luật KDBĐS năm 2014 quy định điều kiện BĐSHTTTL đưa vào kinh doanh: Phải đáp ứng yêu cầu BĐS nói chung đưa vào kinh doanh quy định Điều 9, Luật KDBĐS 2014 đảm bảo chế đặc thù BĐSHTTTL Nhưng, thực tế thị trường BĐS địa bàn Thành phố Thái Bình thời gian vừa qua, diễn biến có liên quan đến việc mua bán BĐS HTTTL chủ thể đưa vào giao dịch với số lượng tương đối lớn như: Dự án Khu đô thị Trần Hưng Đạo, Phú Xuân DAMSAN , đó, số dự án BĐS nhà “môi giới” BĐS giao bán phê duyệt quan nhà nước có thẩm quyền mà chưa có giấy tờ nghiệm thu hồn thành sở hạ tầng theo tiến độ dự án Như vậy, thực tế xảy ra, dự án BĐS thực “bán nhà giấy” Việc huy động vốn bên tự thoả thuận, bên tham gia góp vốn họ thấy có lợi Vì thoả thuận việc góp vốn quan hệ dân sự; mà quan hệ dân nguyên tắc tự nguyện, tự thoả thuận vấn đề cốt lõi Trên địa bàn thành phố Thái Bình có doanh nghiệp huy động vượt định mức 30% cho phép Thực tế , khơng thể biết họ huy động phần trăm chủ đầu tư cần nhiều tiền 30% đáp ứng nhu cầu vốn ho ̣ Lượng tiền không đáp ứng đươ ̣c nhu cầu vốn dự án Chính vậy, nhà đầu tư tìm nhiều cách để “lách luật“ Biểu thị trường hiê ̣n nay, phát sinh nhiề u dạng hợp đồng cho sản phẩm cò n giấy này: Hợp đồng góp vốn đầu tư; hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng cho vay; thoả thuận nhận quyền ưu tiên Về giải tranh chấp hợp đồng: Theo quy định Luật Đất đai, Tịa án giải tranh chấp đất đai, nhà người sử dụng đất cã giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; trường hợp khơng có giấy tờ thuộc Ủy ban nhân dân giải Vậy trường hợp xảy tranh chấp thừa kế, tặng cho hợp đồng góp vốn chuyển nhượng chưa có xác nhận Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà có coi pháp lý để yêu cầu Tòa án giải hay không? Thực Luật Thuế nhập cá nhân, Điều 3, Thông tư số 111/2013/TT-BTC; Điều Nghị định số 65/2013/NĐ-CP thì: “trường hợp có thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất miễn thuế” phải đồng thời thỏa mãn điều kiện sau: “ - Chỉ có quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất (bao gồm trường hợp có nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đó) thời điểm chuyển nhượng - Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày - Chuyển nhượng toàn nhà ở, đất ở.” Trường hợp BĐSHTTTL Bộ Tài lại “tước bỏ” quyền miễn thuế TNCN, Thơng tư 111/2013/TT-BTC: “Chỉ có quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất (bao gồm trường hợp có nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đó) thời điểm chuyển nhượng.” Quan điể m hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t : Hoàn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL góp phần tạo lập đồng vận hành thơng suốt loại thị trường, có thị trường BĐS; đảm bảo phát triển lành mạnh bền vững thị trường BĐS, tăng cường quản lý Nhà nước thị trường BĐS, ngăn chặn tình trạng đầu BĐS trục lợi bất chính; gắn với nhiệm vụ bảo đảm bình đẳng, cơng xã hội; bảo đảm hài hịa lợi ích Nhà nước, quyền tự kinh doanh nhà đầu tư bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng; thu hút vốn đầu tư thực cam kết quốc tế mở cửa thị trường Phương hướng hoàn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL Thứ nhất, cầ n đảm bảo tính thống , đồng bộ, minh bạch hệ thống pháp luật có liên quan đến HĐMBBĐSHTTTL theo tinh thần Nghị số 48-NQ/TW Bộ Chính trị Thứ hai: Hoàn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL mối quan hệ với giải vấn đề sở hữu Nhà nước đất đai Một số giải pháp hoàn thiện: Chế định liên quan đến BĐSHTTTL phải quy định thành hệ thống riêng cụ thể, áp dụng cho tất công đoạn mua bán, giao dịch HĐMBBĐSHTTTL theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm bên tiến hành thoả thuận nội dung cụ thể mua bán BĐSHTTTL theo hình thức ứng tiền trước Dự án BĐSHTTTL phải NH thương mại có đủ lực bảo lãnh nghĩa vụ tài Rà sốt, sửa đổi, bổ sung quy định mâu thuẫn, chồng chéo đăng ký BĐS Luật Đất đai, Luật Nhà ở… đảm bảo tính thống nhất, đồng pháp luật kinh doanh BĐS Mở rộng cho doanh nghiệp có quyền tự chủ hoạt động KDBĐS Cần sớm ban hành chế tín dụng cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, nên tạo chế thơng thống, sách lãi suất ổn định khơng q cao, nên tăng cường hình thức cho vay trung dài hạn Về giá đất không nên xây dựng khung giá đất ổn định thời hạn năm, hàng năm ban hành giá đất lần để phản ảnh thực trạng vận hành thị trường BĐS Nên có quan quản lý thống bất động động sản, tránh để phân tán Mức thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp hoạt động KDBĐS nên thấp để tránh tình trạng trốn thuế, tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động Cần rà soát, sửa đổi bổ sung quy định thủ tục hành kinh doanh BĐS theo hướng minh bạch, đơn giản rút ngắn thời gian thực nước khu vực Cần can thiệp có hình thức xử lý nghiêm chủ đầu tư trường hợp hợp đồng góp vốn, hợp đồng HĐMBBĐSHTTTL buộc đưa Luật Dân giải Đối với quy định phải có ngân hàng bảo lãnh trường hợp chủ đầu tư khơng đảm bảo tiến độ ngân hàng phải hồn trả tiền cho người mua nhà, ngân hàng dám đứng chịu trách nhiệm này, nên sửa thành chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ ngân hàng có quyền chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác có đủ lực tài Tăng cường cơng tác tra, kiểm tra việc thực quy định pháp luật, để đề giải pháp áp dụng thống lĩnh vực Đề nghị tổng kết trình thực thi Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực xây dựng, kinh doanh BĐS Để từ đề phương hướng, giải pháp sửa đổi bổ sung điều khoản liên quan đến lĩnh vực KDBĐS Mức phạt tiền thấp so với quy mơ dự án BĐS… Vì loại tài sản đặc thù, chưa hình thành thời điểm giao kết hợp đồng, nên quy định HĐMBBĐSHTTTL bắt buộc phải công chứng, chứng thực để hạn chế tối rủi ro tiềm ẩn, đảm bảo quyền, nghĩa vụ bên Tăng cường lãnh đạo Đảng, công tác điều hành Nhà nước với việc thực văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI phần nói BĐS; Nghị số 31/2011/NQ-HĐND ngày 14/12/2011 Hội đồng nhân dân tỉnh Thái Bình Cần tập trung xây dựng thực chương trình, đề án phổ biến, giáo dục pháp luật Bộ luật Dân 2015, Luật KDBĐS 2014, Luật Nhà năm 2014…; đó, trọng đến quy định pháp luật liên quan đến HĐMBBĐSHTTTL có ảnh hưởng trực tiếp đến quyềnvà nghĩa vụ bên tham gia vào giao dịch BĐS Đối với doanh nghiệp, cá nhân chủ động, thường xuyên tìm hiểu kiến thức pháp luật BĐS nói chung, hợp đồng mua bán BĐS nói riêng để tự bảo vệ quyền lợi mình, phịng ngừa rủi ro tham gia giao dịch BĐS ... hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai điều chỉnh pháp luật Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai thực tiễn áp dụng địa bàn Thành phố Thái. .. với tài sản đặc biệt: Bất động sản ? ?Hợp đồng KDBĐS phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển... vực mua bán BĐSHTTTL đảm bảo thực cưỡng chế nhà nước HĐMBBĐSHTTTL có đặc điểm chung hợp đồng mua bán BĐS nói chung đối tượng hợp đồng tài sản, khác với hợp đồng mua bán BĐS đối tượng hợp đồng