Chứng khoán hóa các tài sản nợ bất động sản giúp lưu thông dòng vốn trong nền kinh tế, tạo điều kiện phát triển hoàn thiện các loại thị trường có liên quan và sử dụng hiệu quả các nguồn lực phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế. Bài viết nghiên cứu bản chất của chứng khoán hóa tại một số nước, từ đó rút ra kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc huy động nguồn lực tài chính thông qua chứng khoán hóa các tài sản bất động sản.
NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG KINH NGHIỆM HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH THƠNG QUA CHỨNG KHỐN HĨA CÁC TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ HƯƠNG Chứng khốn hóa tài sản nợ bất động sản giúp lưu thông dòng vốn kinh tế, tạo điều kiện phát triển hồn thiện loại thị trường có liên quan sử dụng hiệu nguồn lực phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế Hoạt động áp dụng hiệu nhiều nước thực chứng khốn hóa tài sản bất động sản, nhờ giúp doanh nghiệp Chính phủ vượt qua khủng hoảng đạt thành tựu kinh tế Bài viết nghiên cứu chất chứng khoán hóa số nước, từ rút kinh nghiệm cho Việt Nam việc huy động nguồn lực tài thơng qua chứng khốn hóa tài sản bất động sản Từ khóa: Tài chính, chứng khốn, bất động sản, tài sản, kinh tế EXPERIENCE OF MOBILIZING FINANCIAL RESOURCES THROUGH THE SECURITIZATION OF REAL ESTATE ASSETS Nguyen Thi Huong Securitization of real estate debt assets helps to circulate capital flows in the economy, to facilitate the development of relevant markets and to effectively use resources to serve economic growth targets This activity is effectively applied in many countries with securitization of real estate assets, thus helping businesses and the Government overcome the crisis as well as reaching economic achievements The paper examines the nature of securitization in some countries and to draw on the experience for Vietnam in mobilizing financial resources through securitization of real estate assets Keywords: Finance, securities, real estate, assets, economy Ngày nhận bài: 18/6/2019 Ngày hoàn thiện biên tập: 5/7/2019 Ngày duyệt đăng: 10/7/2019 Bản chất chứng khốn hóa tài sản nợ bất động sản Chứng khốn hóa (CKH) q trình đưa tài sản chấp sang thị trường thứ cấp, nơi chúng trao đi, đổi lại, nhằm biến tài sản khoản thành chứng khoán khoản cao (Barmat, 1990) Theo Tổ chức Hợp tác Phát 36 triển kinh tế - OECD (1995), CKH việc phát hành chứng khốn có tính khả mại (có khả mua bán dễ dàng) đảm bảo khơng phải khả tốn chủ thể phát hành mà nguồn thu dự kiến có từ tài sản đặc biệt CKH bất động sản (BĐS) loại chứng khoán đặc biệt kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư BĐS, đảm bảo giá trị BĐS mà đại diện đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời giá BĐS không thiết phải nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp (một phần tồn bộ) BĐS suốt q trình sở hữu chứng khốn (Lê Thị Lanh, Huỳnh Thị Cẩm Hà cộng sự, 2014) Thông qua CKH khoản vay BĐS, luồng vốn dịch chuyển từ nhà đầu tư chứng khoán sang tổ chức tài trung gian ngân hàng thương mại (NHTM), cơng ty tài chính, cơng ty cho th tài để thay cho khoản vay trước đó, từ tạo vốn cho doanh nghiệp (DN) đầu tư kinh doanh BĐS (Gambo & Leichtner, 1997) Cơ chế bắt đầu người mua BĐS vay tiền tổ chức tài NHTM, quỹ đầu tư tài chính… Sau đó, tổ chức tài đóng vai trò người khởi phát, tiến hành CKH khoản vay chấp BĐS Tuy hình thức Việt Nam, CKH dự báo giúp thúc đẩy thị trường tài phát triển đa dạng hóa sản phẩm chứng khoán thị trường Việc thực CKH nợ dựa đảm bảo BĐS nguồn cung cấp hàng hố cho thị trường, góp phần tạo nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư Đồng thời, TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 BẢNG 1: HỆ SỐ NỢ BÌNH QUÂN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2013 – 2016 Năm 2013 2014 2015 2016 Tổng nợ/tổng nguồn vốn (%) 64 62 60 62 Tổng nợ/vốn chủ sở hữu (%) 176 162 149 166 Nguồn: Dữ liệu kinh tế Việt Nam, 2018 CKH tạo điều kiện phát triển hoàn thiện loại thị trường có liên quan tạo điều kiện sử dụng hiệu nguồn lực kinh tế - xã hội khoản vốn nhàn rỗi dân cư thu hút thông qua việc người dân đầu tư, mua sản phẩm CKH từ khoản vay BĐS Điều quan trọng giải toán vốn cho DN BĐS Việt Nam mà hệ số nợ bình quân DN BĐS thời gian qua mức cao Khi tổng nợ/tổng nguồn vốn cao có nghĩa cấu nguồn vốn DN, số nợ DN cao, kéo theo chi phí lãi vay tăng lên giảm lợi nhuận tính chủ động DN Nếu điều kéo dài, hoạt động kinh doanh DN chuyển biến theo hướng xấu kéo theo làm giảm hiệu chung toàn thị trường Kinh nghiệm quốc tế chứng khốn hóa tài sản nợ bất động sản CKH tài sản nợ phương thức xử lý nợ xấu nhiều nước sử dụng, Hoa Kỳ vào năm 1980, sau trở nên phổ biến Nhật Bản, Hồng Kong (1990) Nhiều nước vượt qua khủng hoảng tài châu Á năm 1997 cách CKH khoản nợ Việc phát hành chứng khốn đảm bảo tài sản tài phổ biến Thái Lan, Hàn Quốc vào năm 2000 Một số quốc gia ứng dụng CKH thành công thành lập công ty CKH (SPV) Đến kỹ thuật CKH lan tỏa rộng khắp châu lục Cụ thể: Tại Hoa Kỳ, Fannie Mae Freddie Mac tổ chức tài lớn thực nghiệp vụ CKH Theo đó, định chế tài trung gian mua khoản nợ cho vay chấp nhà ở; BĐS NHTM thực CKH khoản nợ thành chứng khốn nợ bán cho nhà đầu tư (thơng qua giao dịch thị trường chứng khoán (TTCK) Tuy nhiên, thị trường BĐS khủng hoảng ảnh hưởng nghiêm trọng đến Fannie Mae Freddie Mac, NHTM có liên quan tồn hệ thống tài kinh tế Hoa Kỳ Nguyên nhân NHTM cho vay chuẩn, dẫn đến tỷ lệ nợ xấu, nợ chuẩn gia tăng hệ khả toán phá sản Nhờ CKH, trình phá sản ngân hàng diễn chậm hơn, song mức độ lan toả lớn nhiều, liên quan trực tiếp đến thị trường chứng khoán thị trường BĐS (Phạm Kim Loan, 2018) Tại Trung Quốc, CKH tài sản nợ thực công ty quản lý nợ khai thác tài sản NHTM (AMC) NHTM Năm 1999, AMC mua lại khoản nợ đảm bảo tài sản với giá trị 405 tỷ nhân dân tệ NHTM nhà nước chuyển đổi khoản nợ thành cổ phần AMC DN Các AMC tham gia vào quản trị DN, tái cấu trúc DN, DN hoạt động hiệu quả, AMC nhận cổ tức bán lại cổ phần cho DN với mức giá thỏa thuận trước vòng 10 năm Ngoài ra, AMC tiến hành chuyển nhượng tài sản theo hình thức bán đấu giá, mời thầu nước, cạnh tranh giá chuyển nhượng, chuyển nhượng thỏa thuận, chuyển nhượng trọn gói Bên cạnh đó, AMC tiến hành cho thuê tài sản, bao gồm tài sản cầm cố nợ bên thu mua, bên cho vay hưởng quyền xử lý tài sản theo quy định Tuy nhiên, AMC chủ yếu chịu trách nhiệm xử lý nợ cho NHTM quốc doanh định trước (Huỳnh Thế Du, 2004) BẢNG 2: CÁC QUỐC GIA ỨNG DỤNG THÀNH CƠNG CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN Quốc gia Công ty CKH Năm thành lập Ghi FNMA, GNMA, Fredie Mac 1948, 1968 Thành lập năm 1948, năm 1968 tư nhân hóa FCC (Fonds Commun de Créande) 1988 Quỹ nợ chung Pháp Tương tự FNMA có 120 FFC Hàn Quốc KMC (Korean Mortgage Corporation) 1998 Liên doanh ngân hàng nước Cơng ty tài quốc tế (IFC) Malaysia Cagamas Berhad 1986 Mơ hình cơng ty tái cho vay chấp nhà Hongkong KMC (Hong Kong Mortgage Corporation) 1997 Tập đoàn chấp Hồng Kong Nhật Bản TMKs (Tokubatsu Mokukeiki Kaisha) 1998 TMK công ty trách nhiệm hữu hạn đặc biệt Gần 40 TMKs thành lập, 17 TMKs hoạt động lĩnh vực BĐS Hoa Kỳ Pháp Nguồn: Lê Thị Lanh, Huỳnh Thị Cẩm Hà cộng (2014) 37 NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG Ở số nước, nợ xấu đảm bảo tài sản phải thỏa mãn điều kiện định chuyển giao Ở Thái Lan, khoản nợ xấu tổ chức tín dụng chuyển giao với điều kiện giá trị khoản nợ xấu triệu Baht, có đảm bảo đồng tài trợ Tại Malaysia, quy mơ nợ xấu có đảm bảo tài sản phải lớn triệu Ringgit Tại Brazil, hoạt động CKH giới hạn với số loại tổ chức tài chính… Nghiên cứu kinh nghiệm nước CKH tài sản nợ, rút đặc điểm sau: (i) CKH xu nước, nước có kinh tế phát triển việc xử lý khoản nợ xấu có đảm bảo BĐS tổ chức tín dụng (TCTD); (ii) Nhà nước có vai trị quan trọng việc xây dựng hành lang pháp lý liên quan đến thị trường BĐS, thị trường tài liên quan đến nghiệp vụ CKH; (iii) Để CKH hiệu cần có tham gia tích cực, chủ động nhiều bên như: Ngân hàng Trung ương, TCTD, DN kinh doanh BĐS cá nhân nhà đầu tư Cơ chế huy động vốn thơng qua chứng khốn hóa khoản vay bất động sản Việt Nam Thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững chủ yếu dựa vào vốn vay NHTM, người tham gia thị trường bao gồm chủ đầu tư dự án BĐS, người tiêu dùng, nhà đầu tư dựa vào vốn vay ngân hàng Trong năm qua, dư nợ tín dụng hệ thống ngân hàng dành cho lĩnh vực BĐS chiếm tỷ lệ cao Dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS chiếm khoảng 17,1% tổng dư nợ tín dụng năm 2016, 15,8% năm 2017 16,6% năm 2018 Để tránh phụ thuộc lớn vào nguồn vốn vay NHTM, DN kinh doanh BĐS huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu DN thu số kết định Điển hình như: Tập đồn Vingroup, Tập đồn FLC, Cơng ty Cổ phần Tài Sơng Đà, Tổng Cơng ty Đầu tư Phát triển nhà đô thị… huy động hàng trăm tỷ đồng (Ngô Thị Phương Thảo, 2017) Theo thống kê Bộ Tài chính, năm 2018, tổng giá trị trái phiếu DN phát hành đạt 146.039 tỷ đồng (tăng 26,53% so với năm 2017), lĩnh vực BĐS chiếm tỷ lệ cao thứ hai với 21,6% (sau lĩnh vực ngân hàng với 26,7%) Tuy nhiên, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu cổ phiếu chưa đáp ứng nhu cầu DN BĐS chưa phát huy hết vai trị cơng cụ chứng khoán 38 việc huy động vốn cho thị trường BĐS Do vậy, thời gian qua, CKH coi giải pháp mới, nhiều tiềm nhằm hỗ trợ DN BĐS tháo gỡ khó khăn vốn Với việc thành lập Công ty Quản lý Tài sản TCTD Việt Nam (VAMC) theo Nghị định số 53/2013/NĐ-CP ngày 18/5/2013 Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có sở pháp lý để xử lý nợ xấu TCTD VAMC tạo tảng quan trọng để phát triển nghiệp vụ CKH khoản vay BĐS thị trường, hoạt động VAMC có nhiều nét tương đồng với chế CKH khoản vay BĐS Theo đó, khoản nợ xấu NHTM (chủ yếu có tài sản chấp BĐS) chuyển giao cho VAMC theo giá trị sổ sách hoán đổi thành loại trái phiếu đặc biệt VAMC phát hành Các NHTM sử dụng trái phiếu để chiết khấu lấy tiền kinh doanh Sau phát hành trái phiếu đặc biệt, VAMC tiến hành phân loại, xếp khoản nợ bán cho nhà đầu tư Khi thực thành công giao dịch, VAMC hưởng tỷ lệ định số nợ đòi được, phần lại thuộc ngân hàng Trong trường hợp khoản nợ khơng xử lý hết kỳ hạn trái phiếu đặc biệt, VAMC trả lại nợ xấu cho NHTM ngân hàng phải toán cho NHNN số tiền tái cấp vốn thông qua trái phiếu đặc biệt VAMC đóng vai trị tổ chức tài trung gian mua bán khoản nợ BĐS phát hành trái phiếu thị trường Mặc dù hoạt động VAMC có phần giống với tổ chức tài trung gian mua bán khoản nợ BĐS, mục tiêu VAMC giải nợ xấu cho hệ thống TCTD hút vốn nhàn rỗi dân để đầu tư vào BĐS Về chất, NHTM chịu rủi ro cuối cùng, VAMC tổ chức thay mặt NHNN giải tạm thời khó khăn ngân hàng Bên cạnh đó, chưa có chế san sẻ rủi ro cho NHTM, nên ngân hàng không thực thúc đẩy hoạt động CKH Việc phát triển nghiệp vụ CKH Việt Nam cịn gặp nhiều khó khăn nguyên nhân: Hệ thống pháp lý chưa rõ ràng chưa phù hợp cho nghiệp vụ CKH, đặc biệt CKH khoản vay BĐS; đội ngũ nhân có trình độ, kiến thức, kinh nghiệm cịn thiếu yếu; Khả xử lý rủi ro phát sinh q trình CKH cịn hạn chế; Tính minh bạch hoạt động DN thị trường BĐS cịn thấp (Ngơ Thị Phương Thảo, 2017) Do vậy, để CKH thực trở thành giải pháp quan TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 trọng nhằm huy động vốn cho thị trường BĐS cần có nhiều giải pháp từ phía Nhà nước thị trường thời gian tới Khuyến nghị cho Việt Nam Hiện nay, Việt Nam có nhiều sở để phát triển hoạt động CKH tài sản nợ gồm: (i) Tác động tích cực từ hội nhập xu phát triển chung giới giúp học hỏi kinh nghiệm phát triển thị trường tài chính, tiếp cận kỹ thuật chun sâu, thơng lệ tốt quốc tế… để triển khai ứng dụng CKH; (ii) TTCK Việt Nam đà ổn định, tiếp tục phát triển, mở rộng hướng tới việc trở thành kênh thu hút, điều hòa hữu hiệu nguồn vốn kinh tế; (iii) Sự lớn mạnh không ngừng bên tham gia thị trường - với mục tiêu tăng cường lực cho bên tham gia thị trường với việc thực tái cấu trúc hệ thống TCTD, tái cấu trúc TTCK; (iv) Hiện hoạt động Trung tâm Thơng tin tín dụng quốc gia Việt Nam trực thuộc NHNN (CIC) có chức gần giống tổ chức định mức tín nhiệm Ngồi việc cung cấp thơng tin tín dụng cá nhân tổ chức, nay, CIC triển khai thực chương trình phân tích xếp loại tín nhiệm DN, tập đồn, tổng cơng ty, chấm điểm lãnh đạo DN Với mục tiêu đa dạng hóa thị trường tài chính, khơi thơng dịng vốn cho thị trường BĐS, thời gian tới cần thực số giải pháp sau: Thứ nhất, hoàn thiện hành lang pháp lý hỗ trợ trình CKH, đặc biệt với khoản nợ liên quan đến tài sản đảm bảo BĐS Để CKH khoản nợ, cần có quy định cụ thể chủ thể phép tham gia quyền họ, hay việc đánh giá chất lượng khoản nợ đòi hỏi chế hỗ trợ đồng bộ; quy định rõ ràng việc thành lập trung gian đặc biệt phù hợp với điều kiện Việt Nam Cơ quan chức nghiên cứu bổ sung chủ thể tham gia hoạt động mua bán nợ hiệp hội DN mua bán nợ; công ty nhận ủy thác cho nhà đầu tư nước ngoài, công ty định giá… nghiên cứu thành lập sàn giao dịch mua bán nợ tập trung, phát triển thị trường thứ cấp, thành lập công ty tái cho vay chấp… Thứ hai, chế phối hợp cần hình thành quyền địa phương quan nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt quan cơng an, tịa án, thi hành án cấp, để thực thủ tục hành liên quan đến tài sản nợ Các NHTM cần tích cực tìm kiếm đối tác mua nợ khoản nợ bán cho VAMC VAMC ủy quyền bán nợ, đồng thời tập trung nguồn lực đẩy nhanh tiến độ trích lập dự phịng nợ xấu bán cho VAMC toán trái phiếu đặc biệt nhằm thực tất toán trái phiếu trước hạn thời hạn theo quy định, đẩy mạnh hoạt động xử lý nợ xấu theo chế thị trường Bên cạnh đó, NHTM cần giám sát chặt chẽ hoạt động thẩm định cho vay, tránh khoản vay chất lượng, vay chuẩn Thứ ba, Nhà nước cần có chế khuyến khích để thu hút nhà đầu tư nước, NHTM thực CKH thơng qua cơng cụ hành tài phù hợp Bên cạnh đó, số trường hợp cần thiết, Nhà nước cần can thiệp trực tiếp cách sáp nhập, đình hoạt động NHTM hoạt động không hiệu quả; đồng thời, có sách hỗ trợ tín dụng trực tiếp trường hợp mà việc giải thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống kinh tế, xã hội đất nước Ngoài ra, chất lượng đội ngũ nhân lực cần tiếp tục nâng cao, đảm bảo thực am hiểu nghiệp vụ chuyên môn CKH, thị trường BĐS Việc đào tạo, bồi dưỡng thực thơng qua chương trình ngắn hạn đội ngũ nhân lực có đào tạo dài hạn, quy trường đại học. Tài liệu tham khảo: Lê Thị Lanh, Huỳnh Thị Cẩm Hà cộng (2014), Chứng khốn hóa: Cơng cụ tài trợ cho BĐS Việt Nam, Tạp chí Phát triển kinh tế, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, Số 16 (26), tháng - 6/2014; Nguyễn Thanh Huyền (2017), Chứng khốn hóa tài sản chấp BĐS: Giải pháp xu hướng, Kỷ yếu Hội thảo Áp dụng Basell II quản trị rủi ro NHTM Việt Nam: Cơ hội, thách thức lộ trình thực hiện; Phạm Kim Loan (2018), Chứng khốn hóa học kinh nghiệm thực tiễn từ khủng khoảng thị trường BĐS Mỹ; Lê Thị Thùy Vân (2018), Chứng khoán nợ xấu: Kinh nghiệm số nước khuyến nghị cho Việt Nam, Kỷ yếu Hội thảo: Củng cố an ninh tài châu Á giải pháp thực hiện; Huỳnh Thế Du (2004), Xử lý nợ xấu Việt Nam nhìn từ góc độ Trung Quốc số kinh tế khác; Ngô Thị Phương Thảo (2017), Huy động vốn cho thị trường bất động sản thơng qua chứng khốn hóa khoản vay nợ Việt Nam, Tạp chí Kinh tế Phát triển, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Số 242, tháng 8/2017; Barmat, J (1990), Securization: An overview In: J.Lederman (Ed.), Handbook of asset-backed securities New York: New York Institute of finance; Michael S Gambro & Scott Leichtner (1997), Selected Legal Issues Affecting Securitizatio, North Carolina Banking Institute, (1) Thông tin tác giả: ThS Nguyễn Thị Hương Đại học Tài quản trị kinh doanh Email: nguyenhuong0909@gmail.com 39 ... biến theo hướng xấu kéo theo làm giảm hiệu chung toàn thị trường Kinh nghiệm quốc tế chứng khốn hóa tài sản nợ bất động sản CKH tài sản nợ phương thức xử lý nợ xấu nhiều nước sử dụng, Hoa Kỳ vào... hoạt động lĩnh vực BĐS Hoa Kỳ Pháp Nguồn: Lê Thị Lanh, Huỳnh Thị Cẩm Hà cộng (2014) 37 NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG Ở số nước, nợ xấu đảm bảo tài sản. .. việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu cổ phiếu chưa đáp ứng nhu cầu DN BĐS chưa phát huy hết vai trị cơng cụ chứng khoán 38 việc huy động vốn cho thị trường BĐS Do vậy, thời gian qua,