Đang tải... (xem toàn văn)
Bài viết trình bày các khó khăn trong quá trình nghiên cứu dự án khu vực chỉnh trang dọc kênh, sông nội thành; đề xuất định hướng chung để xây dựng giải pháp hài hòa giữa các quy định hiện hành với lợi ích nhà đầu tư nhằm tăng tính khả thi cho dự án chỉnh trang.
giải tỏa) cao với nội dung QHPK 1/2000 quy định hành Quy mô dân số theo phương án đề xuất nhà đầu tư vượt mức quy định so với đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phê duyệt Việc tăng dân số ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội khu vực xung quanh quỹ đất hai bên sông kênh rạch nội thành Thành phố (như trường hợp đề xuất nhà đầu tư quỹ đất bờ Nam kênh Đơi, Quận 8) - Kinh phí đền bù giải tỏa lớn, trình thực kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ thực thủ tục, quy trình dự án Thường xuất mâu thuẫn yêu cầu dự án (tổng mức đầu tư, hình thức đầu tư, quy trình thủ tục “đấu giá hay mời thầu”, thời gian thực v.v.) với trình tự thủ tục điều chỉnh phê duyệt quy hoạch PK 1/2000 phê duyệt QHCT 1/500 - Một số trường hợp dự án khai thác rạch Xun Tâm, phương án đề xuất xây dựng cơng trình hành lang xanh cách ly sông rạch, không đảm bảo theo khoảng cách ly hành lang sông, rạch Quyết định số 22/2017/QĐ-UBND ngày 18/4/2017 UBND TP Như vậy, vai trò Sở Quy hoạch-Kiến trúc phải phối hợp rà soát đồ án QHPK 1/2000 để quyền quận-huyện, nhà đầu tư đơn vị liên quan tìm kiếm giải pháp điều chỉnh quy hoạch đô thị vừa đáp ứng quy định Quy chuẩn, Tiêu chuẩn hành, vừa đáp ứng toán kinh tế cho nhà đầu tư, vừa phù hợp công tác quản lý địa phương đơn vị khác liên quan Tuy nhiên, bước Sở Quy hoạch-Kiến trúc thường gặp trở ngại hình thể quỹ đất dọc sơng, kênh, rạch có đặc thù kéo dài (Rạch Xuyên Tâm chiều dài gần 8km; bờ Nam kênh Đôi dài gần 10km) chiều ngang (tính từ mép bờ cao) hẹp (thơng thường khoảng 50m, có đoạn rộng vài mét) Với khu đất có chiều ngang hẹp, khả bố trí cơng trình cao tầng mật độ cao cơng trình dịch vụ có u cầu kỹ thuật khoảng lùi xây dựng khó khăn nguyên nhân: không đủ điều kiện kỹ thuật để tổ chức giải pháp cấp điện, cấp nước, giao thơng; bị hạn chế quy định khoảng cách ly an tồn sơng, kênh, rạch; quy định giao thông (đường, cầu, bến thủy v.v.) 151 Quy hoạch phát triển kè bờ sơng Sài Gịn sơng, kênh nội thành giải pháp để hồn thành kè sơng Sài Gịn, sơng kênh nội thành vào năm 2025 Đề xuất định hướng chung để xây dựng giải pháp hài hòa quy định hành với lợi ích nhà đầu tư nhằm tăng tính khả thi cho dự án chỉnh trang: 2.1 Tiêu chí việc điều chỉnh quy hoạch: Theo Kế hoạch thực Chương trình hành động số 15-CTrHĐ-TU ngày 27/10/2016 Thành ủy Chỉnh trang phát triển thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 20162020 ban hành kèm theo Quyết định số 5928/QĐ-UBND ngày 11/11/2016 UBND Thành phố Hồ Chí Minh, mục tiêu dự án chỉnh trang ven sông, kênh, rạch địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cần đảm bảo Tập trung chỉnh trang phát triển thị, phấn đấu hồn thành việc di dời toàn nhà ven kênh rạch, tổ chức lại sống dân cư tốt hơn, cải thiện điều kiện sống, tăng mức độ tiếp cận nhân dân với dịch vụ công; tăng diện tích mảng xanh xanh, tạo mơi trường sống tốt hơn, hợp lý, hài hịa với khơng gian kiến trúc, cảnh quan xung quanh; phù hợp với phát triển chung đô thị đặc biệt, xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, phát triển đô thị bền vững thích ứng với biến đổi khí hậu góp phần xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh có chất lượng sống tốt, văn minh, đại, nghĩa tình Đồng thời, dự án chỉnh trang cần đảm bảo tính khả thi, có sức hấp dẫn mặt lợi ích kinh tế để mời gọi xã hội hóa Do cần có giải pháp hài hịa quy định hành với lợi ích nhà đầu tư nhằm tăng tính khả thi cho dự án chỉnh trang 2.2 Định hướng chung cho việc điều chỉnh quy hoạch: Để đáp ứng tiêu chí tổ chức lại sống dân cư tốt hơn, cải thiện điều kiện sống, tăng mức độ tiếp cận nhân dân với dịch vụ công, đề nghị: - Chỉ điều chỉnh cục khu đất đủ lớn, tổ chức tiện ích cơng cộng (cây xanh, giáo dục) đảm bảo khoảng lùi xây dựng quy định an tồn giao thơng, PCCC - Chỉ bố trí quỹ nhà dọc kênh tổ chức chiều rộng khu đất ven kênh (tính từ mép bờ cao tới lộ giới đường giao thông) đủ lớn nhằm đảm bảo môi trường tự nhiên môi trường cảnh quan Để đáp ứng tiêu chí đảm bảo tính khả thi, có sức hấp dẫn mặt lợi ích kinh tế để mời gọi xã hội hóa, đề nghị: - Áp dụng tối đa tiêu quy hoạch-kiến trúc phần đất lại dự án sau trừ lộ giới khoảng cách ly an tồn sơng, rạch theo Quyết định số 22/2017/QĐ-UBND ngày 18/4/2017 UBND Thành phố - Áp dụng mức tối thiểu tiêu theo quy định dịch vụ đô thị (giáo dục, xanh, y tế) phần đất lại dự án sau trừ lộ giới khoảng cách ly an tồn sơng, rạch theo Quyết định số 22/2017/QĐ-UBND ngày 18/4/2017 UBND Thành phố - Cần nghiên cứu phạm vi giới xây dựng có biên độ rộng để nhà đầu tư đơn vị tư vấn thuận lợi việc nghiên cứu giải pháp, phương án kiến trúc sinh động, thẩm mỹ, hấp dẫn, đồng thời đảm bảo không che chắn cảnh quan, đảm bảo thơng gió, chiếu sáng cho khu vực kế cận, đảm bảo tuân thủ Quy chuẩn, Tiêu chuẩn kỹ thuật hành; bảo đảm yêu cầu lưu lượng giao thơng tồn tuyến phù hợp theo quy hoạch duyệt Việc tăng phạm vi giới xây dựng tạo điều kiện cho nhà đầu tư bố trí dãy cơng trình cao tầng so le có chiều rộng khối đế lớn, tạo không gian rộng cho hoạt động dịch vụ- thương mại-giải trí đa dạng có tương tác mật thiết với không gian cảnh quan dọc sông kênh rạch, tránh hình thành dãy cao tầng khơ khan dày đặc cản trở cảnh quan khu vực 152 Quy hoạch phát triển kè bờ sơng Sài Gịn sơng, kênh nội thành giải pháp để hồn thành kè sơng Sài Gịn, sơng kênh nội thành vào năm 2025 Giải pháp tăng cường: Xây dựng chế QH-KT để thu hút đầu tư cho quỹ đất lớn dọc sông (hành lang khoảng 100m hai bờ sơng) Tiêu chí chỉnh trang thị theo hướng đại phải hài hịa cảnh quan đô thị, tránh tạo tường bê tông dọc bờ sông, phải thu hút cộng đồng hai bờ sơng sinh hoạt giải trí bờ sơng Có thể tham khảo kinh nghiệm đề xuất văn số 4125/SQHKT-QHKV1 ngày 13/09/2016 văn số 4666/SQHKT-QHKV1 ngày 11/10/2016 Sở Quy hoạch – Kiến trúc báo cáo tiến độ điều chỉnh cục quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phục vụ cho công tác chỉnh trang đô thị, di dời tái định cư, cải thiện điều kiện sống cho hộ dân sống ven kênh Đôi địa bàn Quận sau: Cơ chế 1: Cơ chế ưu đãi (+) so với hệ số sử dụng đất (V) trường hợp sau: STT Các yếu tố thuận lợi cộng thêm Tăng (+) HSSDĐ so với V Khu đất có vị trí cách nhà ga metro bán kính ≤ 400m 1,0+ Khu đất có bố trí bến thủy nội địa Sở Giao thơng Vận tải chấp thuận vị trí quy mơ 1,0+ Có thiết kế thân thiện mơi trường, cơng trình kiến trúc xanh 0,5+ Cơ chế 2: Để ưu tiên phát triển cơng trình cao tầng với mật độ xây dựng thấp, hạn chế xây dựng tầng hầm nhằm bảo đảm thoát nước mặt cho khu vực, gia tăng hiệu chống ngập nước (giảm thiểu diện tích bê tơng hóa bề mặt, giúp thị phát triển bền vững hài hịa) giảm chi phí xây dựng cho nhà đầu tư triển khai thực cơng trình, cơng trình bố trí tầng để xe cao khơng xây dựng tầng hầm diện tích tầng kỹ thuật để xe cao khơng phải tính vào hệ số sử dụng đất dự án Cơ chế 3: Nhằm tạo thơng thống hài hịa với khơng gian kiến trúc cảnh quan khu vực, tạo kết nối cho người dân khu vực phía Nam đường Phạm Thế Hiển tiếp cận với cơng viên dọc bờ Nam kênh Đôi: dự án đề xuất nhà đầu tư có thiết kế để trống tầng cơng trình (tối thiểu 50% diện tích xây dựng cơng trình chiều cao thơng thủy ≥ 7m), Sở Quy hoạch-Kiến trúc kiến nghị UBND Thành phố cho phép nhà đầu tư tính diện tích mảng xanh, sân chơi tầng vào tiêu bình quân đất xanh dự án Ghi chú: nhà đầu tư áp dụng đồng thời chế nêu cho lô đất theo phương án điều chỉnh quy hoạch Trên số kinh nghiệm đề xuất đúc kết từ thực tế trình quản lý quy hoạch- kiến trúc Sở Quy hoạch-Kiến trúc Như vậy, quan tâm đạo Thành ủy UBND Thành phố, vai trò tham mưu Sở Quy hoạch - Kiến trúc ngày gia tăng chương trình chỉnh trang thị, góp phần cho Thành phố Hồ Chí Minh phát triển đa dạng mạnh mẽ mặt văn hóa, kinh tế, xã hội, ngày thêm đại, văn minh, đậm đà sắc./ 153 ... nhà đầu tư nhằm tăng tính khả thi cho dự án chỉnh trang: 2.1 Tiêu chí việc điều chỉnh quy hoạch: Theo Kế hoạch thực Chương trình hành động số 15-CTrHĐ-TU ngày 27/10/2016 Thành ủy Chỉnh trang phát... triển đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 20162020 ban hành kèm theo Quy? ??t định số 5928/QĐ-UBND ngày 11/11/2016 UBND Thành phố Hồ Chí Minh, mục tiêu dự án chỉnh trang ven sông, kênh, rạch. .. văn số 4125/SQHKT-QHKV1 ngày 13/09/2016 văn số 4666/SQHKT-QHKV1 ngày 11/10/2016 Sở Quy hoạch – Kiến trúc báo cáo tiến độ điều chỉnh cục quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phục vụ cho công tác chỉnh