Bài viết bàn về việc huy động vốn cho hàng hóa bất động sản thông qua thị trường chứng khoán, từ đó đề xuất một số giải pháp để tạo cân đối giữa 2 loại thị trường trụ cột này trong chu kỳ vận động mới của kinh tế Việt Nam.
NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG HUY ĐỘNG VỐN CHO BẤT ĐỘNG SẢN THƠNG QUA THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHỐN NGUYỄN THƯỜNG LẠNG Nhu cầu hàng hóa bất động sản Việt Nam tăng cao kinh tế thời điểm bước ngoặt chu kỳ phát triển Để đáp ứng nhu cầu cung ứng lượng hàng hóa bất động sản khát vốn với quy mơ lớn, có nhiều kênh huy động vốn khác kênh huy động vốn có ưu điểm, hạn chế định địi hỏi cần có giải pháp đồng bộ, khơi thông nguồn vốn từ kênh khác nhau, có kênh chứng khốn Bài viết bàn việc huy động vốn cho hàng hóa bất động sản thơng qua thị trường chứng khốn, từ đề xuất số giải pháp để tạo cân đối loại thị trường trụ cột chu kỳ vận động kinh tế Việt Nam Từ khóa: Huy động vốn, bất động sản, thị trường chứng khoán CAPITAL MOBILIZATION FOR REAL ESTATE THROUGH SECURITIES MARKET Nguyen Thuong Lang Demand for real estate goods in Vietnam is rising when the economy is at the turning point of a new development cycle In order to meet the demand of supplying real estate goods in the thirst of capital with a large scale, there are many different channels of capital mobilization and each of them has its advantages and certain limitations that require synchronous solutions for clearing capital flows from different channels, including securities The paper discusses the mobilization of capital for real estate goods through the securities market, thereby proposing some solutions to create a balance between these two pillars in the new cycle of Vietnamese economic movement Keywords: Capital mobilization, real estate, stock market Ngày nhận bài: 5/6/2019 Ngày hoàn thiện biên tập: 28/6/2019 Ngày duyệt đăng: 2/7/2019 K hủng hoảng tài tiền tệ châu Á 19971998, khủng hoảng tài giới suy giảm kinh tế tồn cầu 2008-2009 kéo dài đến năm 2017 bắt nguồn từ tượng “bong bóng” bất động sản (BĐS) hoạt động cho vay 12 chuẩn hệ thống ngân hàng Thực tiễn từ khủng hoảng tài - tiền tệ cho thấy, lặp lại hành vi tăng vốn đầu tư BĐS từ tăng trưởng tín dụng ngắn trung hạn để đáp ứng nhu cầu đầu tư BĐS dài hạn gặp lại học đắt giá nợ xấu ngân hàng tăng nhanh, chí dẫn đến phá sản ngân hàng, ảnh hưởng đến kinh tế Bên cạnh đó, việc huy động vốn cho BĐS từ nguồn khác từ thị trường phi thức, dân cư hay quan hệ dân thông thường cho dự án BĐS lớn vận hành thuận lợi khó (khó có nguồn vốn quy mơ lớn thời gian ngắn ổn định) Do đó, việc sử dụng hình thức huy động vốn cho BĐS từ thị trường chứng khoán (TTCK) trở thành lựa chọn tối ưu cho nhà đầu tư BĐS Việt Nam Vấn đề cần nhận dạng chất mối quan hệ để có giải pháp phù hợp Thị trường bất động sản xu hướng tăng trưởng kinh tế Đà tăng trưởng kinh tế Việt Nam bộc lộ rõ nét Nếu xét giai đoạn 2007-2018 thấy, hệ số hiệu sử dụng vốn đầu tư có xu hướng giảm dần với hệ số tương quan âm (-0,0278) tăng trưởng GDP có xu hướng tăng lên với hệ số tương quan dương (+ 0,0565) Dấu hiệu cho thấy, kinh tế Việt Nam có xu hướng cải thiện quy mơ lẫn chất lượng tăng trưởng (Hình 1) Điển hình, năm 2018, kinh tế Việt Nam đạt tốc độ tăng trưởng cao vòng 12 năm gần (7,08%) tảng tín hiệu lạc quan đánh dấu giai đoạn tăng trưởng cao trước Những động lực tăng trưởng kinh tế TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 Việt Nam từ năm 2019 thể vốn HÌNH 1: HỆ SỐ ICOR VÀ TĂNG TRƯỞNG GDP VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2007-2018 (THEO GIÁ SO SÁNH 2010) đầu tư trực tiếp nước (FDI) tăng cao Trong tháng đầu năm 2019, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, tăng thêm góp vốn mua cổ phần nhà đầu tư nước 18,47 tỷ USD, vốn giải ngân đạt 9,1 tỷ USD, tăng gần 8% so với kỳ năm 2018 (Cục Đầu tư nước ngồi, 2019) Tính lũy nay, kinh doanh BĐS lĩnh vực thu hút lượng FDI lớn thứ sau công nghiệp chế biến, chế tạo, với 811 dự án lượng vốn đăng ký 58,2 tỷ USD Nguồn: Tổng cục Thống kê (2018) Quy mơ bình qn dự án BĐS khoảng 70 triệu USD, tương đương phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền với 1.650 tỷ đồng Lượng vốn đầu tư tăng cao kéo sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai theo di chuyển nhân lực từ nước vào phép kinh doanh quyền sử dụng đất nước, tạo nhu cầu nhà điều kiện sinh hoạt cho Với định nghĩa này, thấy, dự án BĐS, nguồn nhân lực Theo ước tính sơ tác giả, đặc biệt BĐS kinh doanh có giá trị lớn, lên tỷ USD vốn FDI thực tăng thêm kéo theo tới hàng chục nghìn tỷ đồng Bên cạnh đó, BĐS cơng 700-1.000 nhân lực nước ngồi vào Việt Nam nghiệp tồn dạng tài sản cố định sở sản sinh sống làm việc, người lao động Trung xuất, chuỗi doanh nghiệp, tổ hợp hay khu cơng Quốc Do đó, nhu cầu nhà ở, điều kiện sinh hoạt, nghiệp, khu công nghệ cao với vốn đầu tư nghỉ ngơi, giải trí tăng lên đáng kể Thêm vài lớn Để đầu tư vào đại dự án, doanh nghiệp đó, việc Việt Nam ký kết triển khai thực quy mô nhỏ vừa thường không đủ lực tài hiệp định thương mại tự hệ năm chính, lực quản trị để đảm nhận Với dự án quy 2019, với việc gia tăng kim ngạch thương mại, mô lớn, dòng vốn đầu tư thu hồi cần khoảng FDI từ nước thành viên tạo tảng gia tăng di thời gian trung bình khoảng 20-25 năm dài chuyển nhân lực nước vào Việt Nam kéo theo Những đại dự án, sau triển khai, không gặp nhu cầu BĐS công nghiệp BĐS kinh doanh phải biến động thị trường, tạo lợi nhuận khổng tăng lên khơng nhỏ lồ cho nhà đầu tư Đó động lực để thu hút mạnh Bên cạnh đó, năm 2018, lượng lượt khách quốc đầu tư, tạo đà thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thúc tế đến Việt Nam đạt 15,5 triệu, vượt xa so với dự đẩy phát triển ngành kinh tế khác có liên quan, báo ban đầu Ước tính năm 2019, số lượng lượt khách loại thị trường đất đai, lao động, vật liệu xây quốc tế đến Việt Nam dự kiến đạt 16,5-17 triệu lượt dựng… thị trường chứng khoán khách Khách du lịch quốc tế hàng chục triệu Những năm gần đây, thị trường BĐS sôi lượt khách nội địa có khả chi trả cao dự báo động, nhiên, kênh tín dụng đầu tư BĐS bị hạn làm tăng cầu khách sạn khu nghỉ chế đáng kể dưỡng cao cấp so với thời gian trước Thông tư số 36/2014/TT-NHNN đưa quy định Ngoài yếu tố trên, áp lực nhà dân cư, thắt chặt nguồn vốn tín dụng đầu tư BĐS là: Hạn dân cư, người lao động khu công nghiệp chế chuyển vốn tín dụng huy động ngắn hạn sang đô thị lớn ngày cao, đầu cho vay trung dài hạn, vốn đặc điểm đặc trưng tư phát triển BĐS vốn đầu tư BĐS; Nâng cao hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS Đây biện pháp nhằm bảo Vốn cho bất động sản hạn chế đảm an tồn vốn tín dụng, khơng làm tăng nợ cho hệ Theo Điều 5, Luật Kinh doanh BĐS bao gồm: Nhà, thống ngân hàng, nợ xấu chưa xử lý hết, cơng trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân; buộc nhà đầu tư BĐS huy động vốn đầu tư Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai từ nguồn khác Phần lợi nhuận thu từ kinh tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng doanh BĐS tạo điều kiện để giải khó khăn tài sản cơng quan nhà nước có thẩm quyền hệ thống ngân hàng phạm vi cho phép Sau cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất đó, Thơng tư số 36/2014/TT-NHNN ban hành 13 NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG thay số thông tư khác, nhiên, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục đưa quy định theo hướng thắt chặt nguồn cung tín dụng đầu tư, kinh doanh BĐS Đây cho đánh đổi ổn định an toàn hệ thống tổ chức tín dụng với hội phát triển mở lớn nhà đầu tư BĐS Thị trường chứng khoán - Phương thức huy động vốn tối ưu Trên giới có nhiều nghiên cứu mối quan hệ thị trường BĐS TTCK Hầu hết nghiên cứu kết luận rằng, BĐS TTCK thị trường trụ cột kinh tế thị trường Cụ thể, BĐS hàng hóa vật chất thực cịn TTCK hàng hóa tài Mối quan hệ phát triển qua nhiều giai đoạn Trong giai đoạn đầu thành lập TTCK, thị trường BĐS, nhu cầu vốn cho BĐS thấp khả huy động vốn hạn chế Vốn ngân hàng kênh dễ tiếp cận, với việc huy động vốn từ nguồn khác ngồi TTCK mang tính đơn giản (Zheng & Cheng, 2015) Các kỹ thuật huy động mang tính phổ biến với tính chuyên nghiệp chưa cao, chủ yếu dựa vào quan hệ dân thân hữu Tuy nhiên, quy mô vốn huy động lớn, quy định cho vay đầu tư kinh doanh BĐS hệ thống ngân hàng thắt chặt, kinh nghiệm đầu tư huy động vốn nhà đầu tư tăng lên, lực quản trị dự án quản trị tài đầu tư BĐS đạt trình độ chun nghiệp hóa cao, việc huy động vốn cho BĐS từ TTCK coi trọng hàng đầu (ULI, 2017) Sự phát triển mang tính cộng hưởng tương tác thị trường BĐS TTCK tạo nên hiệu ứng tích cực cho hai thị trường này, từ cộng hưởng dẫn đến bùng nổ kinh tế chu kỳ cần tận dụng tối đa TTCK coi kênh huy động vốn hiệu cho nhà đầu tư BĐS nhà đầu tư cung ứng lượng hàng hóa BĐS cho thị trường có hiệu thúc đẩy giá cổ phiếu tập đoàn kinh doanh đầu tư BĐS tăng, tăng sức hấp dẫn mua vào cổ phiếu này, tạo vốn cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS mở rộng quy mô đầu tư, đáp ứng nhu cầu cổ đông thị trường Quan hệ thị trường BĐS TTCK đà tăng trưởng cao lực đẩy để phát triển Thực tế Việt Nam cho thấy, doanh nghiệp BĐS phụ thuộc lớn vào nguồn tín dụng ngân hàng, vốn có chi phí cao thiếu ổn định Số liệu từ đơn vị công bố cho thấy, năm 2018, tổng quy mô thị trường BĐS Việt Nam đạt khoảng 25 tỷ 14 USD, đó, dịng vốn BĐS chiếm 80% (thế giới mức 35%), tương đương gần 20 tỷ USD (450.000 tỷ đồng) Con số chiếm 6,5% tổng dư nợ kinh tế chiếm khoảng 16% tổng dư nợ hệ thống ngân hàng Những số liệu cho thấy, cấu vốn chảy vào BĐS cân chứa nhiều rủi ro Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng địa ốc mà Ngân hàng Nhà nước thực có mặt tích cực tạo áp lực buộc doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm nguồn vốn bổ sung khác, trước hết từ TTCK, trái phiếu doanh nghiệp Hiện nay, có khoảng 60 doanh nghiệp BĐS thức niêm yết sàn chứng khoán nhiều DN huy động vốn từ kênh hiệu Với quy mơ vốn hóa TTCK Việt Nam 70% GDP kênh dẫn vốn tốt cho kinh tế nói chung đặc biệt doanh nghiệp BĐS Thị trường bất động sản Việt Nam có hội phát triển mạnh với đà tăng trưởng cao kinh tế chu kỳ phát triển mới, rủi ro huy động vốn từ thị trường chứng khoán bù lại lợi nhuận thu đáng kể dài hạn Lòng tin vào xu hướng thị trường, sách quản lý thận trọng khả sinh lời hoạt động đầu tư thông minh, sáng tạo hiệu doanh nghiệp hồn tồn có sở vững Các nhà đầu tư lớn BĐS Việt Nam Vingroup, Sungoup, FLC… có vị chi phối đáng kể thị trường BĐS (Vũ Đình Ánh, 2019) Cổ phiếu cơng ty BĐS đà tăng cao cho thấy, niềm tin lớn đầu tư BĐS nhà đầu tư (TVI, 2019) Với sôi động trở lại thị trường BĐS, năm gần đây, nhiều nhà đầu tư nước quan tâm đến việc đầu tư vào công ty BĐS niêm yết cơng ty đại chúng chuẩn bị niêm yết có quy mơ vốn hóa lớn, quỹ đất nhiều sản phẩm nhà đa dạng Nhiều nhà đầu tư nước có xu hướng đầu tư gián tiếp, tức mua cổ phần trái phiếu chuyển đổi doanh nghiệp, hình thức đầu tư giúp họ dễ thối vốn so với đầu tư trực tiếp vào dự án, bối cảnh TTCK đà hồi phục Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp cơng ty kinh doanh BĐS nhanh chóng huy động vốn thơng qua TTCK Sacomreal có kế hoạch phát hành 73 triệu cổ phiếu nhằm huy động vốn để thực M&A dự án, mở rộng quỹ đất ; Novaland huy động thành công 310 triệu USD cổ phiếu thông qua phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế cổ phần riêng TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 lẻ để mở rộng quỹ đất phát triển dự án, tăng cường vốn lưu động (Nguyễn Việt Quang, 2019) Giải pháp huy động vốn thông qua thị trường chứng khốn Như vậy, TTCK có tín hiệu tích cực đầu tư BĐS Khi nhu cầu BĐS công nghiệp, BĐS nhà xã hội, BĐS du lịch trung cao cấp sản phẩm BĐS khác gắn với kinh tế chia sẻ (chia sẻ nhà ở, chia sẻ kỳ nghỉ…) tăng lên, để tận dụng tốt hội phát triển này, cần có giải pháp đồng để huy động vốn thông qua TTCK: Thứ nhất, huy động vốn thông qua mở rộng phát hành cố phiếu sàn giao dịch chứng khoán nước trái phiếu chuyển đổi để tận dụng triệt để kênh thu hút vốn thị trường Chứng khốn hóa loại tài sản doanh nghiệp kinh doanh BĐS để tăng khả huy động vốn; Tận dụng triệt để giá cổ phiếu doanh nghiệp kinh doanh BĐS lên để đẩy mạnh truyền thông, thu hút ý nhà đầu tư cơng chúng để thúc đẩy họ nhanh chóng đến định đầu tư cổ phiều BĐS Chiến lược tiếp cận nhà đầu tư cần thực nhiều hình thức thích hợp như: Tổ chức diễn đàn, hội thảo, hội nghị, tọa đàm trực tuyên trực tiếp nước để thu hút hiệu nhà đầu tư thực tế tiềm Thứ hai, đẩy mạnh hoạt động sáp nhập mua lại TTCK để tăng vốn mở rộng quy mơ từ việc sáp nhập mua lại, chí thâu tóm doanh nghiệp bị hạn chế lực cạnh tranh, khơng có chiến lược phát triển phù hợp điều kiện Các doanh nghiệp cần có phận theo dõi phân tích thị trường, dự báo tình hình tư vấn chiến lược đầu tư chứng khốn hiệu quả, nhanh nhạy có khả nhận dạng, nắm bắt hội tối ưu Thứ ba, tăng cường hợp tác chiến lược với nhà đầu tư nước ngồi có lực tài vững vàng, công nghệ cao, thương hiệu lớn để tận dụng lợi kinh doanh họ kinh doanh BĐS phân khúc thích hợp phạm vi tồn cầu nhằm mở rộng phạm vi lực kinh doanh doanh nghiệp Thứ tư, nghiên cứu, thuê tư vấn chiến lược nước, phối hợp với quan hữu quan để tiến tới phát hành chứng khốn tập đồn kinh doanh BĐS Việt Nam TTCK quốc tế Bên cạnh công ty tập đoàn kinh doanh BĐS, Hiệp hội BĐS cần tập hợp kiến nghị doanh nghiệp tư vấn để quan quản lý hoạch định sách mở rộng đàm phán quốc tế với sàn giao dịch chứng khốn quốc tế, kết nối hiệu có phương thức bảo đảm, bảo lãnh việc phát hành chứng khoán tập đoàn, doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam nước ngồi Thứ năm, phát huy vai trị tập đoàn kinh tế lớn Việt Nam việc ổn định điều tiết thị trường theo quy luật vận động khách quan, giảm thiểu bất ổn không cần thiết để vừa thuận lợi cho quan quản lý, vừa khai thác hội tối đa hóa lợi nhuận cho cơng ty, lợi ích nhà đầu tư, cổ tức cổ đông đáp ứng thỏa đáng mối quan tâm đối tượng hữu quan khác Thứ sáu, doanh nghiệp phải chủ động, sáng tạo việc cận nguồn vốn nước quốc tế, thơng qua nhiều hình thức khác như: Phát hành cổ phiếu, chứng khoán, sáp nhập mua lại, sử dụng nhà đầu tư chứng khoán chiến lược nước quốc tế, phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế… Thị trường BĐS Việt Nam có hội phát triển mạnh với đà tăng trưởng cao kinh tế chu kỳ phát triển rủi ro huy động vốn từ TTCK bù lại lợi nhuận thu đáng kể dài hạn Lòng tin vào xu hướng thị trường, sách quản lý thận trọng khả sinh lời hoạt động đầu tư thông minh, sáng tạo hiệu doanh nghiệp hồn tồn có sở vững Tài liệu tham khảo: Quốc hội (2014), Luật số 66/2014/QH13, Luật Kinh doanh BĐS; Quốc hội (2013), Luật số 45/2013/QH13, Luật Đất đai; Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2018), Thông tư số: 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 “Sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 Ngân hàng Nhà nước quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài”; VCCI, Báo Diễn đàn doanh nghiệp (2019), Tài liệu Diễn đàn đầu tư BĐS 2019: Rủi ro hội, tháng 6/2019 Hà Nội; Vũ Đình Ánh (2019), Dịng vốn tìm hội từ BĐS, Diễn đàn đầu tư BĐS 2019 rủi ro hội, Hà Nội; Đặng Hùng Võ (2019), Pháp lý cho BĐS du lịch, Diễn đàn đầu tư BĐS 2019 rủi ro hội, Hà Nội; Zamil A.M & Areiqat A.Y (2011), The Relationship Between the Real Estate Market and the Stock Market and Its Impact on the Strategic Planning Process in the Jordanian Organizations, Journal of Modern Accounting and Auditing; Asia Development Bank (ADB, 1999), Internpreting the Asia Financial Crisis, https://www.adb.org/sites/default/files/publication/28049/bn010.pdf; Zheng S., Cheng Z.(2015), The change of relationship between real estate and stock markets in China, http://lup.lub.lu.se/luur/ ownload?func=downloadFile&recordOId=7866584&fileOId=7866587 Thông tin tác giả: PGS., TS Nguyễn Thường Lạng - Đại học Kinh tế quốc dân Email: langnguyen3300@gmail.com 15 ... để huy động vốn thông qua TTCK: Thứ nhất, huy động vốn thông qua mở rộng phát hành cố phiếu sàn giao dịch chứng khoán nước trái phiếu chuyển đổi để tận dụng triệt để kênh thu hút vốn thị trường. .. BĐS Thị trường chứng khoán - Phương thức huy động vốn tối ưu Trên giới có nhiều nghiên cứu mối quan hệ thị trường BĐS TTCK Hầu hết nghiên cứu kết luận rằng, BĐS TTCK thị trường trụ cột kinh tế thị. .. niêm yết sàn chứng khốn nhiều DN huy động vốn từ kênh hiệu Với quy mơ vốn hóa TTCK Việt Nam 70% GDP kênh dẫn vốn tốt cho kinh tế nói chung đặc biệt doanh nghiệp BĐS Thị trường bất động sản Việt Nam