ĐÓNG GÓP CỦA VỐN XÃ HỘI VÀO CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ PHÁT TRIỂN

Do vậy, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ khác nhau như quốc gia, cộng đồng, doanh nghiệp Woolcock & Narayan, 2000.Ở cấp độ doanh nghiệp, vốn xã hội của doanh nghiệp được đề c

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-

HUỲNH THANH ĐIỀN

ĐÓNG GÓP CỦA VỐN XÃ HỘI VÀO CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ PHÁT TRIỂN

Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-

HUỲNH THANH ĐIỀN

ĐÓNG GÓP CỦA VỐN XÃ HỘI VÀO CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ PHÁT TRIỂN

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS Nguyễn Trọng Hoài

Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2012

LỜI CAM ĐOAN

Đề tài nghiên cứu này do chính tác giả thực hiện Tất cả nội dung trong đề tài chưa nộp cho bất kỳ bằng cấp nào tại trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh và các cơ

sở ngoài trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh

Tất cả những phần thông tin tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể trong danh mục tài liệu tham khảo

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2012

Tác giả luận án

HUỲNH THANH ĐIỀN

LỜI CẢM ƠN

Luận án này được hoàn thành với sự hướng dẫn, hỗ trợ, góp ý và động viên rất nhiều của Thầy hướng dẫn, Gia đình, Thầy/Cô, Bạn bè Đồng nghiệp trong suốt thời gian qua Tác giả xin chân thành cảm ơn:

- Thầy hướng dẫn, PGS TS Nguyễn Trọng Hoài, đã dành nhiều thời gian để định hướng, hướng dẫn tận tình và góp ý cho tôi trong suốt thời gian thực hiện luận án

- PGS, TS Nguyễn Đình Thọ, TS Nguyễn Hoàng Bảo, TS Nguyễn Hữu Dũng, Ths Nguyễn Khánh Duy, luật sư Trần Thị Ngọc Thịnh đã có nhiều ý kiến quý báu đóng góp cho tôi trong quá trình thực hiện luận án

- Các bạn sinh viên trường đại học Mở thành phố Hồ Chí Minh đã giúp tôi thực hiện điều tra thu thập dữ liệu

- Quý Thầy/ Cô, bạn bè trong Khoa Kinh tế Phát triển luôn ủng hộ, khuyến khích và động viên tôi trong quá trình thực hiện luận án

- Ông Đậu Quang Lành, Ông Đậu Khánh Thiện luôn ủng hộ, động viên, tạo điều kiện để tôi có thời gian hoàn thành luận án

- Cuối cùng đó chính là gia đình, chỗ dựa vững chắc để tôi có thể thực hiện luận án

Xin chân thành cảm ơn!

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2012

Tác giả luận án

HUỲNH THANH ĐIỀN

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt ix

Danh mục các bảng x

Danh mục các hình vẽ xii

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1

1.1 BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU 1

1.1.1 Bối cảnh thực tiễn 1

1.1.2 Bối cảnh lý thuyết 8

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 10

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 11

1.4 PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 11

1.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 12

1.6 Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU 13

1.6.1 Ý nghĩa khoa học 13

1.6.2 Ý nghĩa thực tiễn 14

1.7 BỐ CỤC CỦA LUẬN ÁN 16

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH VỀ MỐI LIÊN HỆ GIỮA VỐN XÃ HỘI VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN 18

2.1 TỔNG KẾT LÝ THUYẾT VỀ VỐN XÃ HỘI 18

2.1.1 Qúa trình hình thành khái niệm vốn xã hội 18

2.1.2 Tổng kết các đặc trưng của khái niệm vốn xã hội 22

2.1.3 Vốn xã hội trong các lý thuyết kinh tế học 24

2.2 CÁC CHỦ THỂ TRONG MẠNG LƯỚI KINH DOANH VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP 26

2.2.1 Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp 26

2.2.2 Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài 26

2.2.3 Các chủ thể của mạng lưới bên trong doanh nghiệp 28

2.3 CẤU TRÚC VỐN XÃ HỘI CỦA DOANH NGHIỆP 29

2.3.1 Vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp 29

2.3.2 Vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp 30

2.3.3 Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp 31

2.4 CÁC ĐẶC TRƯNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN 32

2.4.1 Lịch sử hình thành ngành bất động sản 32

2.4.2 Các đặc trưng của quá trình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản 34

2.5 KHUNG PHÂN TÍCH CỦA NGHIÊN CỨU 35

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 38

3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41

3.2.1 Phương pháp xây dựng thang đo 41

3.2.2 Phương pháp đánh giá sơ bộ thang đo 41

3.2.3 Phương pháp phát triển giả thuyết và mô hình nghiên cứu 42

3.2.4 Phương pháp kiểm định thang đo 43

3.2.5 Phương pháp kiểm định giả thuyết và mô hình nghiên cứu cho trường hợp điển hình 45

3.3 THIẾT KẾ MẪU NGHIÊN CỨU 45

3.3.1 Thiết kế mẫu cho xây dựng thang đo sơ bộ 45

3.3.2 Thiết kế mẫu cho đánh giá sơ bộ thang đo 46

3.3.3 Thiết kế mẫu cho xây dựng giả thuyết và mô hình nghiên cứu 46

3.3.4 Phương pháp thiết kế mẫu để kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho nghiên cứu điển hình 46

3.4 TÓM TẮT PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 47

CHƯƠNG 4: XÂY DỰNG THANG ĐO VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐÓNG GÓP CỦA VỐN XÃ HỘI VÀO CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 49

4.1 PHÁT TRIỂN THANG ĐO VỐN XÃ HỘI VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN 49

4.1.1 Phát triển thang đo vốn xã hội 49

4.1.2 Phát triển thang đo các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản 59

4.2 ĐÁNH GIÁ SƠ BỘ THANG ĐO 61

4.2.1 Hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha) 61

4.2.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) 62

4.3 XÂY DỰNG CÁC GIẢ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 65

4.3.1 Giả thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp 66

4.3.2 Giả thuyết về mối liên hệ giữa các hoạt động của doanh nghiệp 70

CHƯƠNG 5: KIỂM ĐỊNH THANG ĐO VÀ MÔ HÌNH LÝ THUYẾT CHO NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH: DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 72

5.1 ĐẶC ĐIỂM MẪU NGHIÊN CỨU 73

5.1.1 Đặc điểm chung của mẫu nghiên cứu 75

5.1.2 Đặc điểm của loại hình sở hữu theo thời gian hoạt động và quy mô doanh nghiệp 75

5.2 KIỂM ĐỊNH THANG ĐO BẰNG HỆ SỐ TIN CẬY VÀ PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ 77 5.3 KIỂM ĐỊNH THANG ĐO PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHẲNG ĐỊNH 77

5.3.1 Kiểm định thang đo bậc ba của khái niệm vốn xã hội 78

5.3.2 Kiểm định thang đo bậc hai của khái niệm vốn xã hội 82

5.3.3 Phân tích nhân tố khẳng định chung cho các thang đo vốn xã hội, hoạt động đầu vào, hoạt động sản xuất và hoạt động đầu ra 84

5.4 KIỂM ĐỊNH ĐỘ TIN CẬY TỔNG HỢP VÀ PHƯƠNG SAI TRÍCH 86 5.5 MÔ TẢ ĐẶC TRƯNG CỦA CÁC NHÂN TỐ VÀ HIỆU CHỈNH MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 87

5.5.1 Mô tả đặc trưng của vốn xã hội 87

5.5.2 Mô tả đặc trưng các nhóm hoạt động của doanh nghiệp 88

5.5.3 Hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu 89

5.6 KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 91

5.6.1 Ước lượng mô hình nghiên cứu 91

5.6.2 Kiểm định các giả thuyết 93

5.6.3 Phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp 94

5.6.4 Mối liên hệ giữa các hoạt động của doanh nghiệp 97

5.7 HIỆU ỨNG TÍCH CỰC VÀ TIÊU CỰC CỦA VỐN XÃ HỘI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 97

5.7.1 Hiệu ứng tích cực của vốn xã hội đối với thị trường bất động sản 97

5.7.2 Hiệu ứng tiêu cực của vốn xã hội đối với thị trường bất động sản 99

CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH 101

6.1 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 101

6.1.1 Kết quả xây dựng và kiểm định thang đo vốn xã hội của doanh nghiệp bất động sản 101

6.1.2 Kết quả xây dựng và kiểm định thang đo các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản 104

6.1.3 Kết quả ước lượng và kiểm định mô hình nghiên cứu 105

6.1.4 Vốn xã hội tạo hiệu ứng tích cực và tiêu cực cho thị trường bất động sản 107

6.2 MỘT SỐ GỢI Ý CHÍNH SÁCH TỪ NGHIÊN CỨU 108

6.2.1 Gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp bất động sản đánh giá kết quả hoạt động 108

6.2.2 Gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp bất động sản nâng cao kết quả các hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội 110

6.2.3 Gợi ý chính sách vĩ mô hỗ trợ doanh nghiệp phát triển vốn xã hội tạo hiệu ứng tích cực, đồng thời hạn chế các hình thức liên kết xã hội tạo hiệu ứng tiêu cực trên thị trường bất động sản 119

6.3 NHỮNG ĐÓNG GÓP CHÍNH CỦA LUẬN ÁN 122

6.3.1 Đóng góp về mặt khoa học 122

6.3.2 Đóng góp về mặt thực tiễn 124

6.4 HẠN CHẾ CỦA LUẬN Á VÀ GỢI Ý NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 125

6.4.1 Hạn chế của luận án 125

6.4.2 Gợi ý hướng nghiên cứu tiếp theo 126

KẾT LUẬN 127

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ 129

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 130 CÁC PHỤ LỤC:

Phụ lục 1: Dàn bài thảo luận tay đôi lần thứ nhất (xây dựng thang đo sơ bộ)

Phụ lục 2: Danh sách chuyên gia thảo luận tay đôi lần thứ nhất (khám phá thang đo

sơ bộ)

Phụ lục 3: Phiếu khảo sát nghiên cứu định lượng

Phụ lục 4: Tóm tắt kết quả đánh giá thang đo sơ bộ bằng hệ số tin cậy

Phụ lục 7: Danh sách chuyên gia thảo luận tay đôi lần thứ hai (xây dựng giả thuyết

và mô hình nghiên cứu)

Phụ lục 8: Tóm tắt kết quả đánh giá thang đo chính thức bằng hệ số tin cậy

(Cronbach’s alpha)

Phụ lục 9: Tóm tắt kết quả đánh giá thang đo chính thức bằng phân tích nhân tố

khám phá (EFA)

Phụ lục 10: Đánh giá thang đo bằng phân tích nhân tố khẳng định (CFA)

Phụ lục 11: So sánh sự khác biệt về vốn xã hội và kết quả các hoạt động theo quy

mô doanh nghiệp bất động sản

Phụ lục 12: Mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM)

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt, ký hiệu Giải thích từ viết tắt, ký hiệu

(Confirmatory Factor Analysis)

(Exploratary Factor Analysis)

(Root mean square error of approximation)

(Structural Equation Modeling)

Giá trị Chi-bình phương (chi-square)

DANH MỤC CÁC BẢNG

Tên bảng Trang

Bảng 1.1: Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam 2

Bảng 2.1: Tổng kết các đặc trưng của vốn xã hội từ lược khảo lý thuyết 23

Bảng 2.2: Đặc trưng của doanh nghiệp bất động sản qua các giai đoạn 33

Bảng 3.1: Tóm tắt các phương pháp nghiên cứu 48

Bảng 4.1: Phân nhóm các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp 50

Bảng 4.2: Thang đo vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp 52

Bảng 4.3: Thang đo vốn xã hội bên ngoài của doanh nghiệp 55

Bảng 4.4: Thang đo vốn xã hội bên trong doanh nghiệp 57

Bảng 4.5: Thang đo các hoạt động trong doanh nghiệp bất động sản 60

Bảng 5.1: Đặc điểm mẫu nghiên cứu 74

Bảng 5.2: So sánh tỷ lệ phân bổ mẫu với tổng thể theo loại hình sở hữu của doanh nghiệp 75

Bảng 5.3: Số doanh nghiệp phân theo thời gian hoạt động và lọai hình sở hữu 75 Bảng 5.4: Số doanh nghiệp phân theo quy mô nguồn vốn và loại hình sở hữu 76 Bảng 5.5: Số doanh nghiệp phân theo quy mô lao động và loại hình sở hữu 76

Bảng 5.6: Hệ số tương quan giữa các khái niệm của vốn xã hội lãnh đạo 78

Bảng 5.7: Hệ số tương quan giữa các khái niệm của vốn xã hội bên ngoài 80

Bảng 5.8: Hệ số tương quan giữa các khái niệm bậc hai của vốn xã hội 83

Bảng 5.9: Hệ số tương quan giữa các khái niệm trong mô hình nghiên cứu 84

Bảng 5.10: Hệ số tin cậy tổng hợp và phương sai trích của các khái niệm 86

Bảng 5.11: Các tham số mô tả các thành phần bậc hai của vốn xã hội 87

Bảng 5.12: So sánh vốn xã hội giữa các loại hình sở hữu doanh nghiệp 88

Bảng 5.13: Hệ số hội quy (đã chuẩn hóa) của các mối quan hệ 93

Bảng 5.14: Tác động trực tiếp, gián tiếp và tổng (chuẩn hóa) giữa các khái niệm nghiên cứu 94

Bảng 6.1: Mục tiêu và tiêu chí đo lường kết quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản 109

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Số doanh nghiệp bất động sản theo quy mô nguồn vốn 5

Hình 1.2: Số doanh nghiệp bất động sản theo quy mô lao động 5

Hình 1.3: Giá bán và cho thuê căn hộ hạng sang tại thị trường Châu Á năm 2010 6

Hình 1.4: Giá chào bán căn hộ 6

Hình 1.5: Giá cho thuê mặt bằng TTTM 6

Hình 2.1: Phân loại các chủ thể trong mạng lưới quan hệ bên ngoài doanh nghiệp 27

Hình 2.2: Các mối quan hệ bên trong doanh nghiệp 29

Hình 2.3: Cấu trúc vốn xã hội của doanh nghiệp trong luận án 31

Hình 2.4: Năm nguồn lực của tổ chức 32

Hình 2.5: Qui trình hoạt động của doanh nghiệp bất động sản đề nghị cho nghiên cứu của luận án 34

Hình 2.6: Khung phân tích mối liên hệ giữa vốn xã hội với các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản 36

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu của luận án 40

Hình 4.1: Chất lượng các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo 51

Hình 4.2: Phân nhóm mạng lưới quan hệ bên ngoài của doanh nghiệp 53

Hình 4.3: Chất lượng các mạng lưới quan hệ bên ngoài doanh nghiệp 54

Hình 4.4: Chất lượng quan hệ giữa nhân viên/bộ phận chức năng 56

Hình 4.5: Cấu trúc vốn xã hội của doanh nghiệp trước khi đánh giá sơ bộ 58

Hình 4.6: Cấu trúc vốn xã hội của doanh nghiệp sau khi đánh giá sơ bộ 64

Hình 4.7: Cấu trúc các thang đo đơn hướng các hoạt động của doanh nghiệp 64 Hình 4.8: Mô hình lý thuyết đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 71

Hình 5.1: Kết quả CFA (đã chuẩn hóa) thang đo vốn xã hội lãnh đạo 79

Hình 5.2: Kết quả CFA (đã chuẩn hóa) của thang đo vốn xã hội bên ngoài 81

Hình 5.3: Kết quả CFA (đã chuẩn hóa) của thang đo vốn xã hội bên trong 82

Hình 5.4: Kết quả CFA (đã chuẩn hóa) của thang đo vốn xã hội 83

Hình 5.5: Kết quả CFA (đã chuẩn hóa) giữa các khái niệm trong mô hình nghiên cứu 85

Hình 5.6: So sánh kết quả các hoạt động của doanh nghiệp 88

thành phố Hồ Chí Minh 90 Hình 5.8: Kết quả SEM mô hình nghiên cứu (đã chuẩn hóa) 92 Hình 6.1: Vốn xã hội trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp 113

về số lượng doanh nghiệp là 41,4%/năm, vốn kinh doanh là 36%/năm Hầu hết các chỉ tiêu căn bản thể hiện quy mô và hiệu quả của doanh nghiệp ngành BĐS đều tăng với tốc

độ cao hơn mức trung bình của các ngành kinh tế khác, chẳng hạn như tốc độ phát triển bình quân giai đoạn 2000-2008 của ngành BĐS cao hơn mức trung bình của các ngành kinh tế trong cả nước về số lượng doanh nghiệp là 20%, số lao động là 11%, nguồn vốn đầu tư là 15%, tài sản cố định là 6%, doanh thu thuần là 14%, lợi nhuận trước thuế là

đo lường hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngành BĐS có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với mức trung bình của cả nước, đặc biệt là chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh

và tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu cao hơn mức chung của cả nước lần lượt là 150% và 82% (Tổng cục Thống kê, 2010a) Tốc độ tăng trưởng cao là động lực thu hút đầu tư trực

thu hút 33,8% tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam trong năm 2009

Cũng giống như các ngành kinh tế khác ở Việt Nam, các giai đoạn phát triển của ngành BĐS phụ thuộc nhiều vào các giai đoạn cải cách thể chế của quốc gia Xem xét các văn bản pháp luật hướng dẫn có liên quan, Đào Anh Kiệt (2010) chia quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam làm ba giai đoạn là trước năm 1993, từ 1993-2003, và từ năm

2003 đến nay Các đặc điểm và bối cảnh nền kinh tế của các giai đoạn trong quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam được tóm tắt ở Bảng 1.1

Bảng 1.1: Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Giai đoạn Bối cảnh và khung pháp lý Đặc điểm

Trước

năm 1993

Hiến pháp năm 1980; luật đất đai năm 1987: Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng, không có quyền chuyển nhượng và các quyền khác

- Chủ yếu là các giao dịch phi chính thức

- Rất ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS

- Sản phẩm BĐS rất thô sơ, chủ yếu là quyền sử dụng đất

Khủng hoảng kinh tế khu vực châu Á 1997; thí điểm chính sách giao đất tại TP.HCM vào năm 2000

- Chính thức xuất hiện ngành kinh doanh BĐS tại Việt Nam

- BĐS chủ yếu là các giao dịch thứ cấp

- Ngoài sản phẩm đất thô, còn có thêm hình thức phân lô bán nền rất phát triển

- Khu vực nước ngoài bắt đầu quan tâm đến thị trường BĐS Việt Nam với các hình thức BOT, BT và liên doanh với trong nước để phát triển sản phẩm ở trình độ cao như cao ốc căn hộ, văn phòng cho thuê, hạ tầng khu công nghiệp, bến bãi

Giai đoạn

2003 đến

nay

Nhiều văn bản pháp luật ra đời

để điều chỉnh thị trường: Luật đất đai 2003, luật xây dựng, luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS;

Việt Nam gia nhập WTO; thị trường chứng khoán phát triển

Từ năm 2008 đến nay, Chính phủ áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt để kiềm chế lạm phát

- Với chính sách tiền tệ thắt chặt của Chính phủ từ năm 2008 làm hạn chế giao dịch trên thị trường BĐS

Nguồn: Tổng kết từ tham khảo Đào Anh Kiệt (2010)

Trải qua các giai đoạn hình thành và phát triển, đến nay ngành BĐS Việt Nam hình thành các sản phẩm kinh doanh đa dạng và thị trường đã hình thành nhiều dịch vụ hỗ trợ cho hoạt động của ngành như dịch vụ tư vấn pháp lý, quỹ đầu tư, thẩm định giá trị BĐS Tuy nhiên, ngành BĐS Việt Nam còn một số tồn tại xuất phát từ chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp BĐS như sau:

Đối với chính sách điều tiết thị trường BĐS của Chính phủ:

Bảng 1.1 cho thấy các chính sách điều tiết của Chính phủ có tác động rất lớn đối với đặc trưng và sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam Với tốc độ phát triển nhanh của thị trường BĐS đòi hỏi Chính phủ phải ban hành nhiều chính sách để điều tiết thị trường Từ năm 2008 đến 2010, Chính phủ Việt Nam đã ban hành tổng số 49 văn bản luật

và dưới luật để điều tiết thị trường BĐS1 Tuy nhiên, các chính sách ban hành (nói chung cho cả nền kinh tế, trong đó có ngành BĐS) ít dựa trên cơ sở liên kết giữa các chủ thể tham gia thị trường như doanh nghiệp, người tiêu dùng, các định chế tài chính và các cơ quan quản lý nhà nước lẫn nhau (Ohno, 2009; Porter & các cộng sự, 2010) Điều này hàm

ý Chính phủ chưa nhận thức đầy đủ tầm quan trọng của các mạng lưới liên kết trong vấn

đề hoạch định chính sách Hệ quả là nhiều văn bản pháp luật ban hành còn rườm rà và chồng chéo (Porter & các cộng sự, 2010)

Mặc dù Chính phủ khá nhạy bén trong ban hành các chính sách điều tiết thị trường BĐS, nhưng vẫn còn thiếu các chính sách tạo ra các công cụ hỗ trợ vốn cho thị trường, đặc biệt là các kênh huy động vốn dựa trên sự liên kết giữa các chủ thể trên thị trường Trong bối cảnh lạm phát, Chính phủ đang ngày càng ban hành nhiều chính sách thắt chặt

vốn dưới hình thức các hình thức liên kết các chủ thể tham gia thị trường thì chưa có ở Việt Nam Chẳng hạn như quỹ tín thác BĐS (Real Estate Investment Trust – REIT) chỉ bắt đầu nhận thức ở mức độ khái niệm tại Việt Nam, chủ yếu là các quỹ ở nước ngoài đầu

thống tín dụng nhà ở như Thái Lan (là hệ thống nhận tiền đặt cọc để cung cấp vốn vay xây

2010)

Bởi vì các cộng cụ huy động vốn còn hạn chế, nên thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc rất nhiều vào thị trường tín dụng, khi lạm phát xảy ra (từ năm 2008 đến nay) Chính phủ áp đặt chính sách tiền tệ thắt chặt làm đe dọa sự tồn tại của nhiều doanh nghiệp BĐS

Do vậy, vấn đề cấp bách hiện nay đối với Chính phủ là cần phải đa dạng các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng với các hình thức dựa trên sự liên kết các chủ thể tham gia thị trường có thể là một lựa chọn thay thế Muốn làm được điều này cần phải có một khung lý thuyết về sự liên kết xã hội để làm nền tảng

Đối với hành vi của doanh nghiệp bất động sản:

1 Thống kê của tác giả luận án trên website: www.luatvietnam.vn (truy cập ngày 12/03/2011)

Thứ nhất, trong công tác tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án ưu thế nghiêng về các

doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước (Porter & các cộng sự, 2010) Điều này được nhiều chuyên gia (danh sách đính kèm phụ lục 2) giải thích một phần là do yếu tố lịch sử để lại

vì nguồn gốc đất đai trong nền kinh tế phần lớn thuộc sở hữu quốc dân trước đây, hoặc là

do các doanh nghiệp nhà nước được sự hỗ trợ từ các cơ quan quản lý nhà nước Mặt khác, tính minh bạch của các thông tin trên các loại thị trường (trong đó có thị trường BĐS) ở Việt Nam hiện nay còn rất kém (Porter & các cộng sự, 2010), trong khi đó quỹ đất phát triển dự án chủ yếu được thực hiện theo quyết định giao đất của cơ quan quản lý nhà nước

phát triển dự án phụ thuộc rất nhiều vào các mối quan hệ cá nhân của chủ doanh nghiệp với cá nhân lãnh đạo của cơ quan quản lý nhà nước

Bởi vì lợi ích mang lại từ các mối quan hệ với chính quyền được nhận thấy rõ ràng, nên phần lớn các doanh nghiệp chủ yếu quan tâm đến việc thiết lập các mối quan hệ với chính quyền, mà đánh đổi thời gian để quan tâm đến các lợi ích mang lại từ mạng lưới bên trong và các chủ thể bên ngoài khác Các doanh nghiệp đầu tư thời gian, thậm chí tiền bạc vào việc tìm cách móc nối với chính quyền để trục lợi, điều này làm các mối quan hệ trở thành nguồn lực có tác động tiêu cực đối với nền kinh tế (theo kết quả phỏng vấn chuyên gia của luận án năm 2010, danh sách có đính kèm ở phụ lục 2) Với nhận thức như vậy thì doanh nghiệp rất khó có thể khai thác hết các lợi ích từ các mối quan hệ để phục vụ cho hoạt động kinh doanh

Thứ hai, Doanh nghiệp BĐS Việt Nam phần lớn là doanh nghiệp vừa và nhỏ Trong thời gần đây, quy mô vốn của doanh nghiệp BĐS có xu hướng tăng, nhưng tính đến năm 2007 có đến 88% các doanh nghiệp BĐS có quy mô dưới 50 tỷ đồng (con số này tính chung cho các ngành kinh tế cả nước là 95%, xem Hình 1.1), khoảng 72% doanh nghiệp

có quy mô lao động dưới 9 người (con số này tính chung cho các ngành kinh tế cả nước là 55%, xem Hình 1.2) Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ rất khó tham gia tạo sản phẩm vì đặc trưng của ngành BĐS là ngành thâm dụng vốn, nếu các doanh nghiệp này sử dụng các mối quan hệ cá nhân để dành quyền sử dụng quỹ đất thì cũng không có khả năng triển khai Lúc đó tất yếu sẽ dẫn đến hiện tượng chuyển nhượng dự án trên giấy tờ, làm đẩy giá thành và giá bán BĐS ở thị trường Việt Nam lên cao tương đối so với một số nước Châu

Á (xem Hình 1.3)

Hình 1.1: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô vốn Hình 1.2: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô lao động

tỷ đồng

Từ 5 đến dưới 10

tỷ đồng

Từ 10 đến dưới 50

tỷ đồng

Từ 50 đến dưới

200 tỷ đồng

Từ 200 đến dưới

500 tỷ đồng

Từ 500

tỷ đồng trở lên

Hình 1.3: Giá bán và cho thuê căn hộ hạng sang tại thị trường Châu Á năm 2010

Nguồn: Townsend (2011), trang 8

Tuy nhiên, các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ có thể phát triển dự án bằng cách huy động vốn từ bên ngoài Nhưng trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay các kênh huy động vốn rất hạn chế, các doanh nghiệp chủ yếu vay vốn từ ngân hàng thương mại và sử dụng vốn ứng trước của khách hàng để phát triển dự án Điều này thể hiện rất rõ trong thời gian từ năm 2007 đến nay, khi Chính phủ kiềm chế lạm phát bằng chính sách tiền tệ thắt chặt đã tạo áp lực chi phí lãi vay lên các doanh BĐS Trước bối cảnh đó, buộc các doanh nghiệp tập trung huy động vốn từ khách hàng bằng cách hạ giá các sản phẩm bất động sản trên giấy tờ (xem Hình 1.4 và Hình 1.5) để có vốn hoàn thiện dự án, nhằm giảm

áp lực lãi vay

Hình 1.4: Giá chào bán căn hộ Hình 1.5: Giá cho thuê mặt bằng TTTM

Nguồn: Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011)

Thứ ba, các hoạt động phân phối sản phẩm trên thị trường BĐS Việt Nam diễn

các giao dịch trên thị trường BĐS là phi chính thức Trước năm 2007, thị trường BĐS

Ánh, 2010), người mua BĐS cũng đồng thời đóng vài trò là nhà đầu tư BĐS nên đẩy giá BĐS lên cao (xem Hình 1.3)

Mặt khác, theo thống kê của Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011) trước năm 2007, trung bình mỗi dự án có đến 95% khách hàng của CBRE ở thành phố Hồ Chí Minh mua nhà ở bằng nguồn vốn vay Do vậy, từ năm 2007 đến nay, chính sách tiền tệ

kể (Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền, 2011)

Tóm lại, hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS là chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp có liên quan đến việc nhận thức chưa đầy đủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên chưa hoạch định được chính sách sử dụng các mối quan hệ tối ưu Đối với chính sách điều tiết

vĩ mô, Chính phủ chưa quan tâm đúng mức đến sự liên kết giữa các chủ thể trên thị trường nên dẫn đến hiệu ứng của chính sách không cao; mặc dù các chính sách điều tiết thị trường được ban hành nhiều nhưng chưa tạo ra sự đa dạng về các công cụ hỗ trợ thị trường, đặc biệt là các công cụ huy động vốn cho doanh nghiệp BĐS Đối với doanh nghiệp BĐS thì chịu sự chi phối nhiều bởi mối quan hệ cá nhân của lãnh đạo doanh nghiệp với các cá nhân cơ quan quản lý nhà nước trong việc tiếp cận quỹ đất, nên doanh nghiệp nhận thức về vai trò của các mối quan hệ bị lệch lạc và chưa khai thác tối ưu và chưa sử dụng các mối quan hệ để phục vụ cho các họat động kinh doanh

Bởi vì hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam có liên quan đến mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên rất cần một khung lý thuyết giúp doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng góp của chúng trong các hoạt động của doanh nghiệp Từ đó, làm căn cứ khoa học và thực tiễn giúp doanh nghiệp BĐS nhận diện và hoạch định các chương trình phát triển và sử dụng các mối quan hệ phục vụ hoạt động kinh doanh; đồng thời qua đó cũng xác định được luận cứ khoa học và thực tiễn về mối liên kết giữa các chủ thể tham gia thị trường, nhằm giúp Chính phủ hoạch định các chính sách điều tiết thị trường BĐS

1.1.2 Bối cảnh lý thuyết

Nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ là một dạng nguồn lực vô hình được đề

(1988, 1990), Putnam (1995, 2000), và Nahapiet & Ghosal (1998) định nghĩa là một dạng nguồn lực tồn tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng (như sự tín nhiệm, chia sẻ,

hỗ trợ) giữa các chủ thể tham gia Các lý thuyết kinh tế thừa nhận vốn xã hội là nền tảng

ra quyết định của các chủ thể trong nền kinh tế, chúng chi phối hành vi của doanh nghiệp,

người tiêu dùng và các chính sách vĩ mô của Chính phủ, và các quy luật kinh tế (Wilson, 2000; Wills & các cộng sự, 2004) Do vậy, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ khác nhau như quốc gia, cộng đồng, doanh nghiệp (Woolcock & Narayan, 2000).

Ở cấp độ doanh nghiệp, vốn xã hội của doanh nghiệp được đề cập đến như là chất lượng các mối quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp; mối quan hệ của doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài; chất lượng mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận chức năng bên trong

riêng biệt kể trên, có thể tổng kết một vài nghiên cứu tiêu biểu như sau:

Đối với vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp: Các nghiên cứu gần đây như

McCallum & O'Connell (2009), Truss & Gill (2009), Paré & các cộng sự (2008), Wharton

& Brunetto (2009), Cialdini & các cộng sự (2001), Tushman & O’Reilly III (1997),

Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp như là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo: tình hữu nghị, hỗ trợ lẫn nhau, quyền lực, sự công nhận của xã hội và sự cam kết Tuy nhiên, các nghiên cứu này chưa xây dựng được thang đo chất lượng cho từng mạng lưới quan hệ của lãnh đạo, nên không tạo ra được các gợi ý xây dựng, phát triển và đánh giá vốn xã hội

Đối với vốn xã hội bên ngoài: Các nghiên cứu của Jansen & các cộng sự (2011),

Yang & các cộng sự (2011), Landry & các cộng sự (2000) đề cập đến vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ thể trong mạng lưới chiều ngang (khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành)

và mạng lưới chiều dọc (chính quyền các cấp và các công ty mẹ - con trong cùng tập đoàn) Các nghiên cứu này không xây dựng thang đo chất lượng mối quan hệ cho từng chủ thể trong mạng lưới, mà thay vào đó là đề cập đến chất lượng của mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài nói chung Với các thang đo được xây dựng như vậy thì rất khó có thể giúp doanh nghiệp phát triển và đánh giá vốn xã hội bên ngoài

Đối với vốn xã hội bên trong: Có những nghiên cứu đề cập đến vốn xã hội bên

trong của doanh nghiệp thể hiện qua mối quan hệ giữa các cá nhân và bộ phận chức năng, chẳng hạn như nghiên cứu của Schenkel & Garrison (2009), Nisbet (2007), Goyal & Akhilesh (2007), Cheng & các cộng sự (2006) Các nghiên cứu này tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa nhân viên và giữa các bộ phận chức năng với nhau Nhưng các nghiên cứu này chưa xây dựng thang đo và đánh giá tác động của chúng đến kết quả các hoạt động của doanh nghiệp, nên chưa gợi ý được cách thức xây dựng và sử dụng vốn xã hội cho doanh nghiệp

Các nghiên cứu kể trên chỉ đề cập đến từng khía cạnh về vốn xã hội của doanh nghiệp, chứ không đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp bao hàm cả ba khía cạnh mạng lưới lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp Điều này dẫn đến kết quả nghiên cứu rất khó có thể xây dựng các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã hội một cách toàn diện

Do vậy, rất cần thiết phải có một nghiên cứu xây dựng các thang đo vốn xã hội bao hàm

cả ba khía cạnh bên ngoài, bên trong và lãnh đạo doanh nghiệp, để từ đó gợi ý các chỉ tiêu

đo lường và đánh giá vốn xã hội của doanh nghiệp một cách toàn diện Hơn nữa, các nghiên cứu kể trên được thực hiện không phải thực hiện đối với ngành BĐS

Như vậy, với các lý thuyết hiện tại thì chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn đặt ra đối với doanh nghiệp BĐS Việt Nam là cần một khung lý thuyết giúp doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ (vốn xã hội) của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng góp của vốn xã hội trong các hoạt động của doanh nghiệp để thông qua đó giúp doanh nghiệp nhận diện và hoạch định các chương trình nhằm phát triển vốn xã hội phục vụ hoạt động kinh doanh Do vậy, rất cần phải nghiên cứu về vốn xã hội đóng góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Như đã giới thiệu, hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam là chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp liên quan đến việc chưa nhận thức đầy đủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, hay nói cách khác là liên quan đến vốn xã hội Trong khi đó, các lý thuyết về vốn xã hội trong doanh nghiệp chỉ được nghiên cứu riêng lẻ từng khía cạnh vốn xã hội bên ngoài, bên trong và lãnh đạo, và chúng được thực hiện không phải đối với ngành BĐS Việt Nam, nên chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn đặt ra Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam được thực hiện nhằm góp phần đáp ứng yêu cầu từ thực tiễn, với các mục tiêu nghiên cứu của luận án như sau:

1 Khám phá và đo lường cấu trúc của vốn xã hội và các hoạt động trong quá trình kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam

2 Xây dựng mô hình lý thuyết về đóng góp vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam

3 Kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho trường hợp điển hình: các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh

4 Đề xuất những gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí Minh nâng cao kết quả các hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội Đồng thời gợi ý chính sách giúp các nhà hoạch định chính sách và Chính phủ hỗ trợ doanh nghiệp BĐS Việt Nam phát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

Các mục tiêu nghiên cứu nêu trên nhằm giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng cấu trúc vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, cũng như chỉ ra đóng góp của chúng vào các hoạt động của doanh nghiệp Qua đó giúp doanh nghiệp nhận thức và hoạch định chiến lược sử dụng vốn xã hội phục vụ cho các hoạt động kinh doanh, cũng như thông qua đó làm cở sỡ để Chính phủ hoạch định các chính sách vĩ mô nhằm hạn chế các hình thức liên kết các hội tiêu cực và hỗ trợ doanh nghiệp BĐS phát triển vốn xã hội Luận án nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam được thực hiện với các mục tiêu trên, nhằm trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:

1 Vốn xã hội và các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam được nhận diện và

đo lường như thế nào?

2 Vốn xã hội đóng góp vào các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam như thế nào?

3 Nếu vốn xã hội có đóng góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, thì những gợi ý chính sách nào nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho doanh nghiệp BĐS thông qua sử dụng vốn xã hội; cũng như gợi ý chính sách nào giúp Chính phủ điều tiết thị trường BĐS theo hướng hỗ trợ doanh nghiệp phát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực?

1.4 PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

Phạm vi nghiên cứu:

Như đã nêu trên, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ như quốc gia, cộng đồng dân sự và doanh nghiệp Trong luận án này chủ yếu nghiên cứu vốn xã hội dưới cấp

độ doanh nghiệp trong một ngành cụ thể là ngành BĐS

Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu là các doanh nghiệp BĐS có đồng thời hai chức năng kinh doanh: tạo sản phẩm và phân phối sản phẩm BĐS Đối tượng để xây dựng thang đo và các giả thuyết nghiên cứu là các doanh nghiệp BĐS Việt Nam Các thang đo và mô hình

nghiên cứu được kiểm định cho trường hợp điển hình là các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh

1.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu của luận án được thực hiện gồm hai giai đoạn là: (1) xây dựng thang

đo và mô hình lý thuyết; và (2) kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho trường hợp điển hình, cụ thể như sau:

Giai đọan một: Lược khảo lý thuyết có liên quan để thiết kế dàn bài thảo luận tay

đôi phục vụ cho nghiên cứu định tính lần thứ nhất nhằm khám phá cấu trúc và phát triển thang đo sơ bộ của vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Đối tượng thảo luận tay đôi là các giám đốc hoặc phó giám đốc doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam bằng phương pháp chọn theo mục tiêu

Sau đó thực hiện nghiên cứu định lượng sơ bộ trên mẫu gồm 150 quan sát là các giám đốc doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí Minh theo phương pháp chọn mẫu phân tầng phi xác suất (phân theo loại hình sở hữu doanh nghiệp) để đánh giá sơ bộ về tính nhất quán và cấu trúc thang đo Hai công cụ sử dụng trong nghiên cứu định lượng sơ bộ là (1)

hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha) và phân tích nhân tố khám phá (Exploratary Factor Analysis, ký hiệu là EFA) Nghiên cứu sơ bộ sẽ sàng lọc thang đo và xác định được cấu trúc thang đo dùng cho nghiên cứu chính thức ở giai đoạn hai

Sau khi nghiên cứu định lượng sơ bộ giúp định hình được cấu trúc thang đo để làm

cơ sở cho việc định nghĩa rõ ràng về các khái niệm nghiên cứu Công việc tiếp theo là thiết kế dàn bài thảo luận tay đôi để nghiên cứu định tính lần thứ hai để xây dựng mô hình

lý thuyết với các giả thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam

Giai đoạn hai: Kiểm định thang đo và các giả thuyết trong mô hình nghiên cứu

cho trường hợp các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh trên cỡ mẫu khảo sát là

216 doanh nghiệp với đối tuợng là giám đốc hoặc phó giám đốc các doanh nghiệp BĐS

Cỡ mẫu nghiên cứu ở giai đoạn hai trên cơ sở kế thừa cỡ mẫu của giai đoạn một (do kết quả đánh giá sơ bộ thang đo ở giai đoạn một rất ít biến quan sát bị loại), và cũng chọn mẫu theo phương pháp phân tầng phi xác suất (phân theo loại hình sở hữu doanh nghiệp)

Dữ liệu thu thập được sử dụng để đánh giá thang đo bằng công cụ hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha), phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích nhân tố khẳng định (Confirmatory Factor Analysis, ký hiệu là CFA) để đánh giá độ tương thích với dữ liệu,

tính đơn nguyên, giá trị phân biệt, giá trị hội tụ để điều chỉnh mô hình nghiên cứu Cuối cùng là kiểm định mô hình lý thuyết bằng công cụ mô hình cấu trúc tuyến tính (Structural Equation Modeling, ký hiệu là SEM) để rút ra kết luận về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Từ đó làm cơ sở cho thảo luận chính sách nâng cao kết quả hoạt động của doanh nghiệp thông qua sử dụng vốn xã hội; và gợi ý chính sách vĩ

mô cho Chính phủ điều tiết thị trường BĐS theo hướng hỗ trợ doanh nghiệp phát triển các hình thức liên kết vốn xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực

1.6 Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU

1.6.1 Ý nghĩa khoa học

Nhiều nhà nghiên cứu đã hoài nghi việc sử dụng khái niệm vốn xã hội trong các nghiên cứu kinh tế và quản trị bởi tính khó đo lường của nó Đã có nhiều nghiên cứu nỗ lực trong việc đo lường vốn xã hội trên từng khía cạnh riêng lẻ như mạng lưới của lãnh đạo doanh nghiệp hoặc bên ngoài hoặc bên trong doanh nghiệp nên các thang đo vốn xã hội của doanh nghiệp bị khiếm khuyết Hơn nữa, các nghiên cứu trước đây được thực hiện không phải thuộc ngành BĐS nên vẫn chưa chỉ ra được đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động doanh nghiệp BĐS Do vậy, nếu mục tiêu nghiên cứu của luận án hoàn thành

dự kiến sẽ có những đóng góp như sau:

Thứ nhất, các nghiên cứu trước đây chỉ đề cập đến từng khía cạnh riêng lẻ về vốn

xã hội của doanh nghiệp nên việc nhận diện chúng còn khiếm khuyết Với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng thang đo vốn xã hội dựa trên nền tảng lý thuyết, kết hợp với nghiên cứu định tính tại Việt Nam và nghiên cứu điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng đóng góp về mặt khoa học là xây dựng được thang đo vốn xã hội đầy đủ hơn các nghiên cứu trước đó, đảm bảo giá trị nội dung và độ tin cậy để có thể kế thừa cho các nghiên cứu tiếp theo có liên quan

Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là khám phá và đo lường các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS dựa trên lý thuyết, kết hợp với nghiên cứu định tính tại Việt Nam và kiểm định điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng xây dựng được các thang đo hoạt động của doanh nghiệp BĐS đảm bảo giá trị nội dung và độ tin cậy để khẳng định giá trị kế thừa cho các nghiên cứu có liên quan tại Việt Nam

Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng mô hình lý thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các doanh nghiệp BĐS Việt Nam và kiểm định cho trường hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng chỉ ra những đóng góp trực tiếp, gián tiếp của vốn xã hội vào các nhóm hoạt động của doanh nghiệp là bằng chứng khoa

học để khẳng định vốn xã hội là một trong những nguồn lực cần được bổ sung trong công tác hoạch định và thực hiện chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp BĐS, cũng như trong công tác hoạch định chính sách vĩ mô điều tiết thị trường BĐS Hơn nữa, kết quả nghiên cứu này sẽ góp phần kích thích những nghiên cứu tiếp theo về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động trong quá trình kinh doanh không chỉ ở ngành BĐS mà còn đối với các ngành kinh tế khác

1.6.2 Ý nghĩa thực tiễn

Nếu đạt được các mục tiêu nghiên cứu và trả lời được câu hỏi nghiên cứu nên trên, luận án kỳ vọng có những đóng góp về mặt thực tiễn cho các doanh nghiệp BĐS và các cơ quan quản lý nhà nước đối với ngành BĐS của Việt Nam nói chung, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng như sau:

Thứ nhất, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng và kiểm định thang đo vốn xã hội, sẽ dùng làm căn cứ để gợi ý các mục tiêu và tiêu chí đo lường vốn xã hội với

ba khía cạnh là chất lượng mạng lưới bên trong, bên ngoài và của lãnh đạo doanh nghiệp Qua đó, giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng được khuôn khổ tạo lập, duy trì và sử dụng vốn xã hội trong doanh nghiệp BĐS Từ đó, doanh nghiệp có thể hoạch định các chương trình phát triển và sử dụng vốn xã hội để nâng cao kết quả các hoạt động

Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng được các thang đo cho các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS, đồng thời chỉ ra chỉ ra được mối liên hệ giữa các hoạt động, sẽ là cơ sở để gợi ý các chỉ tiêu đo lường kết quả hoạt động đầu vào, sản xuất và đầu ra cho doanh nghiệp BĐS Đóng góp này sẽ giúp doanh nghiệp BĐS đánh giá được kết quả của hoạt động trong doanh nghiệp của họ được hoàn thiện hơn

Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xác định cấu trúc của vốn xã hội và khẳng định sự đóng góp của chúng vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, kỳ vọng chỉ

ra được tác động tiêu cực và tích cực của các hình thức liên kết xã hội của doanh nghiệp ngành BĐS của Việt Nam Đó là luận cứ khoa học giúp cho các cơ quan lập pháp, quản lý nhà nước cấp trung ương và địa phương liên quan đến thị trường BĐS nhận diện sự vận động của nguồn lực vốn xã hội trên thị trường Để từ đó kịp thời có những chính sách phát huy các hình thức liên kết vốn xã hội tích cực, đồng thời hạn chế các hình thức liên kết vốn xã hội tiêu cực trong thị trường BĐS quốc gia

Cuối cùng là kết quả nghiên cứu của luận án sẽ phục vụ cho các hiệp hội BĐS Việt Nam, hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh nhận diện được sự quan tâm của các thành viên khi tham gia hiệp hội, để ban chấp hành các hiệp hội tạo ra được các giá trị từ mạng lưới liên kết phục vụ lợi ích của các thành viên tham gia

Chương 2, trình bày cơ sở lý thuyết và khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Trước hết là lược khảo các lý thuyết để xây dựng định nghĩa vốn xã hội sử dụng cho luận án Kế đến là lược khảo các lý thuyết về các hoạt động trong quá trình kinh doanh của doanh nghiệp nhằm xác định cấu trúc của vốn

xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Từ đó chỉ ra khe hổng nghiên cứu và khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS

Chương 3, trình bày quy trình và phương pháp thực hiện nghiên cứu Chương này

sẽ nêu ra quy trình thực nghiên cứu gồm hai giai đoạn: Giai đoạn một là xây dựng thang

đo và mô hình nghiên cứu; Giai đoạn 2 là kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh Giai đoạn thứ nhất là từ nghiên cứu định tính lần thứ nhất để xây dựng thang đo sơ bộ, kế đến là đánh giá sơ bộ thang đo để hình thành thang đo chính thức, nghiên cứu định tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết

và mô hình nghiên cứu Giai đoạn thứ hai là trình bày các công cụ sử dụng cho nghiên cứu định lượng nhằm kiểm định thang đo như hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha), phân tích nhân

tố khám phá (EFA), phân tích nhân tố khẳng định (CFA); kiểm định các giả thuyết nghiên cứu bằng mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) Bên cạnh đó, chương này cũng trình bày các phương pháp chọn mẫu, tiêu chuẩn xác định cỡ mẫu trong từng giai đoạn nghiên cứu

Chương 4, xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp ngành BĐS Việt Nam Trước hết là xây dựng thang đo bằng phương pháp liện hệ lý thuyết và kết hợp với nghiên cứu định tính lần thứ nhất Các thang đo được đánh giá sơ bộ bằng nghiên cứu định lượng với công cụ sử dụng là Cronbach’s alpha và EFA trên 150 quan sát Sau cùng

là nghiên cứu định tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết và mô hình nghiên cứu

Chương 5, trình bày kết quả kiểm định thang đo và các giả thuyết nghiên cứu đã xây dựng ở chương 4 cho trường hợp điển hình là các doanh nghiệp BĐS tại thành phố

Hồ Chí Minh Chương này xác định đối tượng và cỡ mẫu dùng để kiểm định thang đo Kết quả kiểm định thang đo bằng các công cụ Cronbach’s alpha, EFA, CFA để đánh mức

độ phù hợp của mô hình với dữ liệu, tính đơn nguyên, giá trị phân biệt, độ tin cậy tổng hợp và phương sai trích Sau đó là kiểm định các giả thuyết nghiên cứu và phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp bằng phương pháp mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) Qua đó đánh giá mức độ phù hợp của mô hình lý thuyết được xây dựng và xác định được các căn cứ để gợi ý những chính sách ở chương 6

Chương 6, tóm tắt kết quả nghiên cứu về đóng góp của vốn xã hội vào các doanh nghiệp BĐS Qua đó gợi ý một số chính sách nhằm góp phần giúp doanh nghiệp nâng cao kết quả các hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội của doanh nghiệp; đồng thời gợi ý các chính sách vĩ mô nhằm hỗ trợ doanh nghiệp BĐS phát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực trong thị trường BĐS Cuối cùng là trình bày những đóng góp về mặt khoa học và thực tiễn, cũng như những hạn chế của luận án và định hướng nghiên cứu tiếp theo

Phần cuối cùng của luận án là danh mục các công trình của tác giả có liên quan đến luận án, danh mục các tài liệu tham khảo và các phụ lục

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH VỀ MỐI LIÊN HỆ GIỮA VỐN

XÃ HỘI VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP

BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 2 sẽ lược khảo các quan điểm tiêu biểu về vốn xã hội để lựa chọn các yếu

tố cấu thành vốn xã hội sử dụng trong luận án, đồng thời kết hợp với các chủ thể trong mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp để xây dựng cấu trúc vốn xã hội cho doanh nghiệp

Kế đến là xem xét các lý thuyết về quá trình hoạt động của doanh nghiệp BĐS để chỉ ra các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS Sau cùng là tích hợp hai khía cạnh trên để phát triển khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS

2.1 TỔNG KẾT LÝ THUYẾT VỀ VỐN XÃ HỘI

2.1.1 Quá trình hình thành khái niệm vốn xã hội

° Giai đoạn từ năm 2000 trở về trước:

Woolcock & Narayan (2000, trang 229) cho rằng:

“Cụm từ vốn xã hội được sử dụng lần đầu tiên bởi Hanifan (1916), sau đó chúng biến mất đi trong vài thập kỷ và tái hiện trở lại vào những năm của thập kỷ năm mươi bởi các nhà xã hội học Seeley, Sim và Loosely (1956), những năm của thập kỷ sáu mươi bởi nghiên cứu của Homans (1961), Jacobs (1961), và những năm của thập kỷ bảy mươi bởi nhà kinh tế Loury (1977) Không ai trong số các tác giả đó trích dẫn các nghiên cứu trước đó, nhưng tất cả đều đề cập đến đóng góp quan trọng của các mối liên kết, ràng buộc trong cộng đồng Các nghiên cứu của Coleman (1988) về giáo dục và Putnam (1993) về sự tham gia của cộng đồng và thể chế đã cung cấp nguồn cảm hứng cho nghiên cứu xung quanh các lĩnh vực: cộng đồng; giáo dục; quản trị; y tế và môi trường; và kinh

tế phát triển.”

Mặc dù vậy, các nhà nghiên cứu gần đây phát triển khái niệm vốn xã hội dựa trên

(1988, 1990), Putnam (1993, 1995, 2000), Fukuyama (1995, 1997), và Nahapiet & Ghosal (1998)

Theo quan điểm Bourdieu (1986), vốn xã hội là các nguồn lực tồn tại trong các mối

liên hệ giữa các cá nhân hoặc tổ chức (gọi chung là chủ thể) trong bối cảnh xã hội, thông qua đó các chủ thể nhận được lợi ích từ mạng lưới quan hệ như dễ dàng huy động các

nguồn lực khác và tạo ra nguồn vốn con người Tuy nhiên, Bourdieu chưa phân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ của các cá nhân và chưa đề cập đến các yếu tố chất lượng các mối quan hệ đó nên rất khó có thể xây dựng các tiêu chí đo lường vốn xã hội dựa trên định nghĩa này

Cũng tương tự như Bourdieu (1986), Coleman (1988, 1990) cho rằng vốn xã hội được thành hình qua những thay đổi trong liên hệ giữa người với người, cụ thể là những liên hệ dễ dàng hoá hành động Điểm tiến bộ hơn so với Bourdieu là Coleman đã chỉ ra được ba khía cạnh biểu hiện chất lượng của vốn xã hội, bao gồm: nghĩa vụ, sự kỳ vọng, thông tin lẫn nhau và chuẩn mực tồn tại giữa các quan hệ xã hội Ba khía cạnh trên về sau

đã được nhiều nghiên cứu kế thừa để phát triển thang đo về chất lượng của các mạng lưới

xã hội như nghiên cứu của Cohen & Field (1998), Chou (2003) Tuy nhiên, hạn chế Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986) vẫn chưa chỉ ra được cấu trúc của các mạng lưới quan hệ

Nahapiet và Ghosal (1998) cũng có quan điểm về vốn xã hội tương tự như Bourdieu và Coleman khi cho rằng vốn xã hội bao gồm các nguồn lực thực tế và tiềm ẩn bên trong mạng lưới các mối quan hệ được sở hữu bởi một tổ chức hoặc cá nhân trong xã hội (gọi chung là chủ thể), thông qua mạng lưới đó các chủ thể trong xã hội huy động được các nguồn lực khác Nahapiet & Ghosal (1998) còn chỉ ra ba khía cạnh của vốn xã hội là (1) khía cạnh cấu trúc mạng lưới: chỉ ra những ai trong hệ thống phân cấp mạng lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, kết cấu trong mạng lưới; (2) là khía cạnh quan hệ: biểu hiện chất lượng của các mối quan hệ như sự tín cẩn, kỳ vọng và chia sẻ lẫn nhau giữa các chủ thể trong mạng lưới; và (3) là khía cạnh nhận thức: là những quy định về sự chia sẻ, ngôn ngữ, ký hiệu…để giao tiếp và hành xử với nhau trong mạng lưới Thực ra ba khía cạnh đề cập đến vốn xã hội của Nahapiet & Ghosal là cách lý giải khác về ba khía cạnh được đề cập bởi Coleman (1988, 1990) Thực chất ba khía cạnh của vốn xã hội của Nahapiet & Ghosal (1998) thì khía cạnh cấu trúc đề cập đến sự cấu thành mạng lưới, khía cạnh quan hệ và nhận thức đề cập đến yếu tố chất lượng của mạng lưới Về sau được nhóm nghiên cứu Landry & các cộng sự (2000) sử dụng cho phân tích vốn xã hội trong doanh nghiệp Tuy nhiên, cũng giống như Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986), Nahapiet & Ghosal (1998) vẫn chưa phân loại rõ các loại mạng lưới quan hệ

của thuộc tính chất lượng mạng lưới quan hệ là sự tín cẩn ảnh hưởng đến sự thành công trong các hoạt động kinh tế Do vậy năm 1997, Ông đã chỉ rõ rằng vốn xã hội có thể được định nghĩa đơn giản như sự tồn tại của các giá trị, chuẩn mực xã hội giúp các thành viên

vận dụng để hợp tác lẫn nhau (Fukuyama, 1997) Trong các nghiên cứu của Fukuyama đã nhấn mạnh đến tầm quan trọng của thuộc tính chất lượng của các mạng lưới quan hệ, nhưng cũng có những hạn chế giống các nhà nghiên cứu trước đó như Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986), Nahapiet & Ghosal (1998) là chưa phân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ

Putnam (1993) tiếp tục khẳng định tầm quan trọng của chất lượng mạng lưới quan

hệ là sự tín cẩn, các chuẩn mực xã hội Vài năm sau đó, ông (Putnam,1995) bổ sung thêm một luận điểm nữa về chất lượng của mối quan hệ là sự kỳ vọng của những người tham gia mạng lưới Đến năm 2000, Ông (Putnam, 2000) đã phân biệt các hình thức liên kết xã hội là co cụm vào nhau (bonding social capital), loại vươn ra bên ngoài (bridging social capital) Loại co cụm vào nhau gây tác động tiêu cực cho xã hội; loại vươn ra ngoài có tác động tích cực cho xã hội Putnam (2000) đã phân loại được cấu trúc của các mạng lưới xã hội thành hai nhóm là nhóm quan hệ diễn ra theo chiều ngang và quan hệ diễn ra theo chiều dọc Cấu trúc liên kết theo chiều ngang một cách tình nguyện dựa trên lòng tin sẽ gia tăng năng suất cho xã hội Trong những xã hội mà sự tín cẩn không cao, sự tương tác hàng ngang bị thay thế bởi các mối quan hệ theo chiều dọc thì không có vốn xã hội tích cực (Putnam, 2000)

Như vậy, điểm tiến bộ hơn của Putnam (2000) so với Bourdieu (1986), Coleman (1988, 1980), Nahapiet & Ghosal (1998) và Fukuyama (1995, 1997) về vốn xã hội là phân loại được các loại mạng lưới quan hệ theo chiều ngang và chiều dọc Thêm vào đó Putnam (2000) cũng đã chỉ ra được cấu trúc của mối quan hệ có tác động tiêu cực (co cụm vào nhau) và tích cực (vươn ra bên ngoài) cho xã hội

Khái niệm nghiên cứu về vốn xã hội được hình thành hoàn thiện kể từ khi có nghiên cứu của Putnam (2000) Vốn xã hội có thể tổng kết bởi hai đặc trưng là (1) chất lượng của các mạng lưới quan hệ (hay gọi là khía cạnh nhận thức) như sự tín cẩn, hỗ trợ,

kỳ vọng lẫn nhau và các chuẩn mực, quy tắc hành xử, và các hình thức liên kết co cụm vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết nối; (2) cấu trúc của mạng lưới bao gồm cơ cấu trong mạng lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, nhận diện chủ thể tham gia mạng lưới, và cấu trúc quan hệ chiều ngang và chiều dọc

° Giai đoạn sau năm 2000:

Các nghiên cứu về vốn xã hội sau năm 2000 vẫn chưa thấy bổ sung thêm đặc trưng nào về khái niệm vốn xã hội Các nghiên cứu chủ yếu sử dụng các đặc trưng của chất lượng mạng lưới quan hệ trong các mạng lưới khác nhau để xác định vốn xã hội Từ sau

năm 2000, các nghiên cứu về vốn xã hội được đo lường dưới nhiều cấp độ khác nhau như cấp độ quốc gia, cộng đồng, giữa các công ty và trong nội bộ công ty

Ở cấp độ quốc gia và cộng đồng thì có nhiều nghiên cứu xây dựng hệ thống đo

nghiên cứu đo lường vốn xã hội ở cấp độ quốc gia đều phát triển các chỉ số đo lường dựa trên hai yếu tố là chất lượng quan hệ và cấu trúc mạng lưới

Cũng tương tự, ở cấp độ doanh nghiệp các nhà nghiên cứu phát triển vốn xã hội dựa trên hai đặc trưng chất lượng mạng lưới và cấu trúc mạng lưới Dựa vào cấu trúc các mạng lưới quan hệ mà các nghiên cứu đề cập đến ba nhóm mạng lưới xã hội của doanh nghiệp là mạng lưới quan hệ của lãnh đạo, mạng lưới bên ngoài (giữa doanh nghiệp với các đơn vị bên ngoài) và mạng lưới bên trong (nội bộ doanh nghiệp)

+ Ở khía cạnh lãnh đạo doanh nghiệp có nghiên cứu của Tushman & O’Reilly III (1997) và Yli-Renko & các cộng sự (2001) Các nghiên cứu này đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo dựa trên sức mạnh của mối quan hệ của lãnh đạo với các chủ thể như bạn bè, bạn bè, nhà tư vấn, chính quyền và các cơ quan truyền thông

+ Ở khía cạnh bên ngoài doanh nghiệp có nghiên cứu của Landry & cộng sự (2000), Yang & các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp dựa trên các đặc trưng của chất lượng mối quan hệ với các chủ thể bên ngoài doanh nghiệp Nghiên cứu của Scupola & các cộng sự (2009) đo lường vốn xã hội trong các mối quan hệ với các chủ thể trong cùng một khu vực nhằm kỳ vọng có được cơ hội phát triển kinh doanh, tiếp cận được các đối tác và các thông tin có liên quan đến công ty và các mối quan hệ cá nhân giúp tiếp nhận được sự tư vấn giải quyết vấn đề kinh doanh, tài chính Kết quả nghiên cứu cho thấy vốn xã hội tác động có ý nghĩa đến hiệu suất và khả năng tiếp cận thị trường

+ Ở khía cạnh bên trong có nghiên cứu của Brookes & các cộng sự (2006), Yang & các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội bên trong của doanh nghiệp dựa trên mối quan hệ giữa các bộ phận chức năng và các cá nhân Nghiên cứu của Lee & các cộng sự (2001) đo lượng vốn xã hội bằng sự tương tác giữa các thành viên trong cùng nhóm làm việc biểu hiện qua sự chia sẻ thông tin, kiến thức và kỹ năng; Sự tương tác này có vai trò nâng cao năng suất hoạt động nhóm

2.1.2 Tổng kết các đặc trưng của khái niệm vốn xã hội

Các định nghĩa về vốn xã hội như lược khảo trên tuy khác nhau nhưng lại bổ sung

cho nhau Tổng kết các quan điểm này có thể định nghĩa vốn xã hội là tổng hợp các nguồn lực của chủ thể tồn tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng Định nghĩa này bao

gồm hai nhóm đặc trưng là cấu trúc của mạng lưới, chất lượng mạng lưới quan hệ được khái quát như Bảng 2.1

Bảng 2.1: Tổng kết các đặc trưng của vốn xã hội từ lược khảo lý thuyết

Tác giả và năm

Chất lượng mạng lưới Cấu trúc mạng lưới

Nhận thức mối quan hệ: Tín cẩn, chia sẻ, hỗ trợ, chuẩn mực, nghĩa

vụ và sự kỳ vọng lẫn nhau

Sự liên kết:

Co cụm vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết nối

Sự tham gia vào các tổ chức xã hội: tần suất, mức độ kết nối, nhận được sự hỗ trợ từ mạng lưới

Các kênh tương tác

Cơ cấu tổ chức mạng lưới

Mối quan hệ chiều ngang, chiều dọc

Thứ nhất, cấu trúc mạng lưới quan hệ của chủ thể (tổ chức hoặc cá nhân) biểu hiện qua ba khía cạnh: (1) Cơ cấu tổ chức mạng lưới cho biết những ai tham gia mạng lưới và

vị trí của họ trong mạng lưới như thế nào; (2) Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ với nhau chiều ngang hay chiều dọc; (3) Các kênh tương tác (phương tiện tương tác) của các thành viên trong mạng lưới liên hệ với nhau

Thứ hai, chất lượng của các mạng lưới quan hệ biểu hiện qua ba khía cạnh là (1) nhận thức về mối quan hệ như sự tín cẩn, kỳ vọng và chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm lẫn nhau giữa các chủ thể trong mạng lưới và các chuẩn mực trong các mối quan hệ; (2) sự tham gia thể hiện qua tần suất tham gia vào các mạng lưới, mức độ kết nối (phụ thuộc lẫn nhau giữa các thành viên trong mạng lưới) và mức độ nhận được hỗ trợ từ mạng lưới; (3)

sự liên kết thể hiện qua các hình thức liên kết co cụm vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết

nối

2.1.3 Vốn xã hội trong các lý thuyết kinh tế học

Các nhà kinh tế học ít chú trọng đến việc xây dựng thang đo lường vốn xã hội, mà chủ yếu tập trung vào việc so sánh vốn xã hội với các loại vốn cổ điển khác và sử dụng vốn xã hội như là một nguồn lực giải thích các hiện tượng, quy luật kinh tế

Hans & Bolton (2003) cho rằng “vốn” là một điều kiện tiên quyết trong hoạt động kinh doanh và cần thiết phải có một quan điểm về vốn xã hội để có thể so sánh với vốn vật thể Khi so sánh vốn xã hội với các loại vốn cổ điển khác, Hans & Bolton (2003) cho thấy

có những tương đồng rõ ràng, cũng như là những sự khác biệt dễ nhận thấy giữa vốn xã hội và những loại vốn khác Vốn xã hội có nhiều điểm suy luận tương đồng như vốn vật chất (bao gồm máy móc, công cụ và thiết bị) và vốn nhân lực Vốn vật chất được tạo ra bởi sự thay đổi trong vật liệu để mang lại những công cụ phục vụ sản xuất; vốn nhân lực được tạo ra bởi sự thay đổi trong con người mang lại những kỹ năng và khả năng trong các hoạt động; còn vốn xã hội có được thông qua những sự thay đổi trong mối liên hệ giữa con người để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động Nếu vốn vật chất hoàn toàn hữu hình, được thể hiện trong hình thức vật liệu có thể quan sát thì vốn nhân lực ít hữu hình, được thể hiện trong những kỹ năng và kiến thức được cung cấp bởi một cá nhân, còn vốn xã hội

ít hữu hình nhất vì nó tồn tại trong những mối liên hệ giữa cá nhân với nhau Giống như

cả hai vốn vật chất và vốn nhân lực tạo điều kiện để hoạt động có năng suất, vốn xã hội cũng vậy (Hans & Bolton, 2003)

Khi thảo luận về vai trò của vốn xã hội trong các quy luật, hiện tượng kinh tế,

Wilson (2000) cho rằng vốn xã hội và lòng tin là hai đặc trưng căn bản của nền tảng ra quyết định của con người, chúng chi phối hầu hết các chủ thể, các chính sách và các hoạt

động trong nền kinh tế Vốn xã hội tác động đến tăng trưởng kinh tế của quốc gia thông qua chi phối đến tính khả thi của chính sách vĩ mô, môi trường kinh doanh, chi phí giao dịch, các rào cản gia nhập ngành (Daut, 2006) Vốn xã hội quyết định đến các chính sách của Chính phủ trong việc tạo ra các tính chắc chắn hoặc không chắc chắn đối với các loại thị trường, từ đây quyết định khối lượng giao dịch hàng hoá trên thị trường (Carey & Lawson, 2011) Còn Wills & các cộng sự (2004) thì cho rằng vốn xã hội giúp giải quyết tốt các bài toán hợp tác, là một trong những nhân tố quan trọng đóng góp vào tăng năng suất của vốn đầu tư và lao động

Các luận điểm về vai trò của vốn xã hội trong các quy luật, hiện tường của nền kinh tế đã được Wallis & các cộng sự (2004) giải thích dựa vào hàm năng suất của Hall & Jones (1999) như phương trình 2.1, trong đó yi là sản lượng bình quân đầu người của quốc gia i, Yi là tổng sản lượng của quốc gia i, Ki là vốn vật thể, Hi là vốn con người, Li là số lượng lao động, Ai dùng để đo lường trình độ công nghệ:

2.2 CÁC CHỦ THỂ TRONG MẠNG LƯỚI KINH DOANH VÀ HOẠT ĐỘNG

CỦA DOANH NGHIỆP

2.2.1 Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp

Sự thành công của một doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào vai trò của người lãnh đạo doanh nghiệp Lãnh đạo là trung tâm của chiến lược và tạo dựng các giá trị vô hình cho doanh nghiệp (Barney, 1991; Ou & các cộng sự, 2006; Ray & các cộng sự, 2004; Roberts & Dowling, 2002), đặc biệt là văn hóa doanh nghiệp Tinh thần doanh nhân của lãnh đạo là động cơ thúc đẩy sự năng động của doanh nghiệp và là yếu tố ảnh hưởng lớn đến kết quả kinh doanh (Wiklund & Shepherd, 2003) Tinh thần doanh nhân được thể hiện

qua năm yếu tố, đó là: sự tiên phong thực hiện, sự tự quản, sự nhiệt tình, giả định về rủi ro

(assumption of risk) và sự cải tiến (Lee & các cộng sự, 2001) Năm yếu tố này chịu ảnh hưởng của các chủ thể trong các mạng lưới quan hệ bao gồm dòng họ, bạn bè, đối tác kinh doanh, đồng nghiệp, cơ quan báo chí, quan chức/nhân viên thuộc các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan nghiên cứu, các câu lạc bộ (Tushman & O’Reilly III, 1997)

2.2.2 Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài

Porter (1985) đề xuất mô hình “năm áp lực cạnh tranh” đề cập đến ba chủ thể có mối liên hệ trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài theo chiều ngang là khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh Porter (1990) và Landry & các cộng sự (2000) bổ sung thêm các chủ thể tham gia trong mạng lưới kinh doanh của

phát triển và các hiệp hội Các chủ thể trong môi trường kinh doanh có thể phân loại theo các mối quan hệ của doanh nghiệp theo cấu trúc chiều ngang và chiều dọc được tổng kết ở Hình 2.1

Hình 2.1: Phân loại các chủ thể trong mạng lưới quan hệ bên ngoài

Nguồn: Tổng kết lý thuyết của Porter (1985, 1990) và Landry & các cộng sự (2000)

Các chủ thể quan hệ theo chiều ngang bao gồm khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành; mối quan hệ theo chiều dọc bao gồm các mối quan hệ với chính quyền các cấp, các công ty trong cùng tập đòan (công ty mẹ với công ty con và giữa các công ty đồng cấp) Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh bên ngoài có vai trò tạo ra

cơ hội, thách thức và những lợi ích cho doanh nghiệp dưới nhiều khía cạnh khác nhau Doanh nghiệp cần thiết lập các mối quan hệ phù hợp với từng chủ thể để phát huy những lợi thế cũng như giảm bớt những yếu tố bất lợi

Các chủ thể theo mạng lưới bên ngoài doanh nghiệp

Các chủ thể theo mạng lưới quan hệ

chiều ngang:

Khách hàng, nhà phân phối, nhà cung

cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập

đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối

Lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp phụ thuộc vào khu vực đặt trụ sở kinh doanh

(Porter, 1990) Doanh nghiệp được đặt trong cụm liên kết tốt nhận được nhiều cơ hội kinh doanh, tuyển dụng nhân sự, giải quyết các khó khăn về thủ tục pháp lý, tiêu thụ sản phẩm

và tìm kiếm các nguồn cung cấp Porter (1990) cho rằng yếu tố quyết định lợi thế quốc gia (có thể suy luận tương tự cho một cụm/ địa phương) là các điều kiện về nhu cầu, các ngành hỗ trợ, điều kiện đầu vào, cấu trúc và bối cảnh cạnh tranh, sự thay đổi của môi trường kinh doanh và Chính quyền/ Chính phủ

2.2.3 Các chủ thể của mạng lưới bên trong doanh nghiệp

Trong mô hình năm áp lực cạnh tranh của Porter (1985) và bảng điểm cân bằng (balanced scorecard) của Kaplan & Norton (1996) có đề cập đến yếu tố nội tại trong quá trình kinh doanh của doanh nghiệp Các chủ thể tham gia trong môi trường nội bộ là các

cá nhân (các vị trí công việc) và các bộ phận chức năng trong doanh nghiệp Các chủ thể này là tác nhân quan trọng để đảm bảo cho các quá trình trong doanh nghiệp được liên tục

và đạt hiệu quả Có nhiều nghiên cứu đề cập đến các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả công việc của các chủ thể trong tổ chức Chẳng hạn các nghiên cứu của Roberts (2006), Schaufeli & Salanova (2007), Luthans & Youssef (2007a, 2007b), Lee & các cộng sự (2001), Yli-Renko & các cộng sự (2001), Koonmee & các cộng sự (2010), Luthans & các cộng sự (2008), và Ramström (2008) đề cập đến các mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận bên trong tổ chức tác động đến hiệu quả công việc của từng cá nhân trong doanh nghiệp nói riêng và của toàn bộ doanh nghiệp nói chung Nhưng rất ít nghiên cứu đề cập đến các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả của các bộ phận chức năng trong cùng một doanh nghiệp Tuy nhiên, cá nhân luôn hoạt động tại một bộ phận chức năng cụ thể, các chủ thể trong mạng lưới bên trong doanh nghiệp được xác định bao gồm nhân viên, lãnh đạo và các bộ phận chức năng Các chủ thể này được phân loại theo chiều ngang và chiều dọc được tổng kết ở Hình 2.2 (phân chia theo cấu trúc mạng lưới quan hệ của Putnam, 2000) Các mối quan hệ theo chiều ngang được đề cập đến quan hệ giữa nhân viên với nhau, giữa các bộ phận chức năng với nhau; mối quan hệ theo chiều dọc thể hiện mối quan hệ cá nhân cấp trên với cá nhân cấp dưới, giữa bộ phận chức năng cấp trên với bộ phận chức năng cấp dưới

Hình 2.2: Các mối quan hệ bên trong doanh nghiệp

Nguồn: Tổng kết từ lược khảo lý thuyết Roberts (2006), Porter (1985), Kaplan & Norton (1996), Schaufeli & Salanova (2007), Luthans &Youssef (2007a, 2007b), Lee & các tác giả (2001), Yli-Renko & các cộng sự (2001), Koonmee & các cộng sự (2010), và Luthans

& các cộng sự (2008)

2.3 CẤU TRÚC VỐN XÃ HỘI CỦA DOANH NGHIỆP

Như phân tích ở mục 2.2, cấu trúc mạng lưới của doanh nghiệp được tách thành ba loại là mạng lưới của lãnh đạo, mạng lưới bên ngoài và bên trong doanh nghiệp Trong khi

đó vốn xã hội có hai đặc trưng căn bản là chất lượng mạng lưới và cấu trúc của mạng lưới

Do vậy, các nhà nghiên cứu về vốn xã hội trong doanh nghiệp thường đề cập đến vốn xã hội của doanh nghiệp trên ba khía cạnh riêng lẻ là vốn xã hội của lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp

2.3.1 Vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp

Các nghiên cứu của McCallum & O'Connell (2009), Truss & Gill (2009), Paré & các cộng sự (2008), Wharton & Brunetto (2009), Cialdini & các cộng sự (2001) và

Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp như là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo như tình hữu nghị, hỗ trợ lẫn nhau, quyền lực, sự công nhận của xã hội, sự cam kết Còn Tushman & O’Reilly III (1997) thì chỉ ra các cấu trúc của mạng lươi quan hệ của lãnh đạo như dòng họ, bạn bè, đối tác kinh doanh, đồng nghiệp, cơ quan báo chí, quan chức/nhân viên thuộc các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan nghiên cứu, các câu lạc bộ Tuy nhiên, chưa thấy nghiên cứu nào tích hợp hai yếu tố chất lượng và cấu trúc mạng lưới quan hệ nêu trên để hình thành thang đo vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp BĐS Nghiên cứu của luận án sẽ tích hợp hai yếu tố chất lượng và cấu trúc mạng lưới đó để xây dựng thang đo cho vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp BĐS Việt Nam

Các mối quan hệ bên trong doanh nghiệp

Mối quan hệ chiều ngang:

- Mối quan hệ giữa nhân viên với

nhau

- Mối quan hệ giữa các bộ phận

chức năng ngang cấp với nhau

Mối quan hệ chiều dọc:

- Mối quan hệ giữa cá nhân cấp trên với cá nhân cấp dưới,

- Mối quan hệ giữa bộ phận chức năng cấp trên với bộ phận chức năng cấp dưới