Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng nhà ở 536a minh khai phường vĩnh tuy quận hai bà trưng TP hà nội của công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà và đô thị vinaconex (tt)

TÓM TẮT KẾT QUẢ LUẬN VĂN Lý chọn đề tại:Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) lĩnh vực kinh doanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…Cho nên vai trị phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại có ý nghĩa quan trọng Các dự án BĐS ln dự án có quy mơ lớn, cơng tác phân tích tài khơng phép sai sót Nếu mắc phải sai lầm tính tốn kết phân tích ảnh hưởng nghiêm trọng đến dự án đầu tư, mà ảnh hưởng đến tồn phát triển doanh nghiệp.Nhận thấy vấn đề cấp thiết nên thời gian học tập, nghiên cứu trường qua thời gian tìm hiểu thực trạng cơng tác lập dự án phân tích tài dự án đầu tư công ty Tôi nhận tầm quan trọng công việc định lựa chọn đề tài: "Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng nhà 536A Minh Khai, phường Vĩnh tuy, quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà đô thị Vinahud” để làm chuyên đề cho luận văn Thạc Sỹ Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng bất động sản để hoạch định chiến lược phát triển cho công ty - Đánh giá dự án đầu tư kinh doanh BĐS góc độ khách quan theo hệ thống pháp lý hành, xem xét mặt đạt chưa đạt Từ đề xuất số số giải pháp nâng cao chấ t lươ ̣ ng cơng tác phân tích tài dự án - Qua trình nghiên cứu đề tài, em mong muốn nắm vững chuyên môn công tác phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh BĐS; củng cố hoàn thiện kiến thức tiếp thu Đối tƣợng nghiên cứu: - Những vấn đề lý luận dự án đầu tư phân tích tài dự án đầu tư - Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng nhà 536A Minh Khai, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Thành Phố Hà Nội - Giải pháp nâng cao chất lượng phân tích tài dự án đầu tư xây dựng khu văn phịng nhà 536A Minh Khai Phạm vi nghiên cứu: Nội dung phân tích tài dự án 536A Minh Khai, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà thị góc độ chủ đầu tư Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2015 đến năm 2017 Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin: + Thu thập thông tin thứ cấp: Thu thập thơng tin từ nguồn thơng tin thống quan có chức năng, từ hệ thống sách báo, tạp chí, từ trang web, bộ, ban ngành, từ phịng ban nghiệp vụ Cơng ty + Thu thập thông tin sơ cấp: Điều tra thu thập thông tin từ chuyên gia, từ cán nhân viên, từ đối tác, khách hàng… + Ngoài để thực nội dung đề tài nghiên cứu sử dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu khoa học: Phương pháp vật biện chứng, phương pháp tổng hợp, so sánh, phương pháp logic, phương pháp phân tích, phương pháp thống kê… Đề tài có tham khảo số cơng trình có liên quan để làm bật kết nghiên cứu Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu thành chương: Chƣơng I:Một số vấn đề phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản Chƣơng II:Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng nhà 536A Minh khai, phường Vĩnh Tuy, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội Chƣơng III:Giải pháp nâng cao chất lượng phân tích tài dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng nhà 536A Minh Khai, phường Vĩnh Tuy, Quận Hai Bà Trưng, Thành Phố Hà Nội CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh BĐS: Là tập hợp đề xuất việc bỏ vốn, bố trí theo kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng cải tạo đối tượng BĐS nhằm mục đích tăng trưởng số lượng, cải tiến nâng cao chất lượng BĐS khoảng thời gian xác định 1.1.2 Sự cần thiết kinh doanh BĐS: Các dự án đầu tư có vai trị quan trọng phát triển quốc gia; Dự án đầu tư BĐS nguồn cung BĐS chủ yếu cho thị trường, yếu tố làm gia tăng tài sản cố định xã hội;Dự án đầu tư kinh doanh BĐS không tạo sở hạ tầng mà cịn cung cấp khơng gian cho tồn tại, làm việc nghỉ ngơi 1.1.3 Đặc điểm hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS:Hoạt động kinh doanh BĐS liên quan tới loại tài sản cố định không dời; Sản phẩm hoạt động kinh doanh BĐS BĐS;Hoạt động kinh doanh BĐS vừa hoạt động đa ngành vừa đặc thù;Hoạt động kinh doanh BĐS chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố pháp luật 1.l.4 Đặc điểm dự án đầu tư BĐS: Quy mô tiền vốn vật tư cần thiết thường lớn Lao động cần cho dự án lớn Thời kỳ đầu tư kéo dài.Thời gian vận hành khai thác dài 1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng phân tích tài dự án: Nhân tố vi mô:Những yếu tố thuộc tiến khoa học kỹ thuật,những yếu tố kinh tế, yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS Nhân tố vĩ mơ:Khả tài chính, lực tổ chức,nhân lực trình độ cơng nghệ 1.2 Phân tích tài dự án dự án đầu tƣ Bất Động Sản 1.2.1 Phân tích tài dự án đầu tư Bất Động Sản 1.2.1.1 Khái niệm phân tích tài dự án: tất quan hệ tiền tệ trình triển khai thực dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ vốn, thu chi, phân phối 1.2.1.2 Mục đích: Đảm bảo nguồn lực tài cho việc thực có hiệu dự án đầu tư;Dự tính khoản chi phí, lợi ích hiệu hoạt động dự án góc độ hạch tốn kinh tế;Đánh giá độ an tồn mặt tài dự án đầu tư 1.2.1.3 Vai trị:Phân tích tài dự án cung cấp thông tin cần thiết cho chủ đầu tư đưa định có nên đầu tư hay từ bỏ dự án;là để xem xét cho phép đầu tư hay không dự án có sử dụng vốn ngân sách;là quan trọng để định tài trợ cho dự án;cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế xã hội 1.2.1.4 Yêu cầu:số liệu phải đầy đủ đảm bảo độ tin cậy cao, phương pháp phù hợp tối ưu nhất… 1.2.2 Nội dung phân tích tài dự án BĐS 1.2.2.1 Xác định nhu cầu vốn dự án đầu tư bất động sản 1.2.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ 1.2.2.3 Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 1.2.2.4 Kế hoạch trả nợ vốn vay 1.2.2.5 Các tiêu phân tích tài dự án đầu tư: Đánh giá tiềm lực tài chủ đầu tư;Hiệu tài dự án; Lợi nhuận thuần, thu nhập dự án; giá trị ròng NPV;IRR; số doanh lợi PI, thời gian hoàn vốn T; Lợi nhuận kế tốn bình qn APP; Điểm hịa vốn 1.2.2.6 Đánh giá độ an tồn tài dự án đầu tư CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHU VĂN PHÒNG NHÀ Ở 536A MINH KHAI 2.1 Một số thông tin chung công ty 2.1.1 Tên công ty: Công ty CP đầu tư phát triển nhà đô thị - Vinahud Trụ sở cơng ty: Tịa nhà Vinahud, đường Trung n 9,khu thị Trung n, phường Trung Hịa, Q Cầu Giấy, TP Hà Nội 2.1.2 Các ngành nghề kinh doanh chính:Tư vấn đầu tư, tư vấn lập quản lý dự án; Tư vấn giám sát cơng trình xây dựng;Thi cơng xây dựng cơng trình xây dựng; đầu tư kinh doanh bất động sản 2.1.3 Cơ cấu tổ chức công ty: Hội đồng quản trị;Ban giám đốc;Ban kiểm sốt; Các phịng chức năng: 2.1.4 Giới thiệu dự án: Dự án số 536A Minh Khai - Hai Bà Trưng - Hà Nội với tổng diện tích 6.620m2 đất nghiên cứu xây dựng cơng trình có diện tích 5.460m2; Vị trí dự án có nhiều thuận lợi q trình xây dựng,cạnh đường giao thơng chính, khu vực có quy hoạch kiến trúc cảnh quan đẹp, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, thuận lợi cho q trình thi cơng xây dựng dự án Dự án bao gồm hạng mục chính: Nhà CT1 (cao 19 tầng), Nhà CT2 (cao 21 tầng) không kể tầng kỹ thuật tum, 07 nhà thấp tầng (03 tầng) không kể tầng tum 2.2 Phân tích tài dự án đầu tƣ xây dựng 563A Minh Khai 2.2.1 Nhu cầu vốn 2.2.2 Nguồn vốn dự án: vốn huy động khách hàng 603.284.548.000 đồng, vốn vay ngân hàng 151.984.727.000 đồng, vốn tự có chủ đầu tư 30.000.000.000 đồng 2.2.3 Kế hoạch huy động vốn 2.2.4 Kế hoạch trả nợ 2.2.5 Kết phân tích tài dự án: 2.2.5.1 Chi phí dự án: Chi phí xây dựng cơng trình 454.237.052.000đ; Lãi vay ngân hàng 19.044.109.000đ; nộp tiền sử dựng đất 56.266.056.000đ; Tổng chi dự án là: 535.008.052.000đ; 2.2.5.2 Doanh thu dự án: Nguồn thu từ bán hộ: 463.530.909.000đ; Nguồn thu từ bán Văn phòng : 111.771.818.000đ; bán nhà thấp: 30.780.000.000đ; nhà trẻ tầng1: 12.758.218.000đ 2.2.5.3 Hiệu tài dự án:NPV: 57,068 tỷ đồng, dự án mang tính khả thi Suất thu lợi nội Dự án IRR: 10,28 %.Thời gian hồn vốn T: năm 2.2.6 Đánh giá độ an toàn mặt tài dự án 2.3 Đánh giá thực trạng phân tích tài dự án 536A Minh khai 2.3.1 Kết đạt cơng tác phân tích tài dự án 2.3.2 Những hạn chế khó khăn nguyên nhân dẫn đến hạn chế công tác phân tích tài dự án 536A Minh Khai CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHU VĂN PHÒNG NHÀ Ở 536A MINH KHAI 3.1 Phƣơng hƣớng phát triển dự án đầu tƣ xây dựng 536A Minh Khai 3.1.1 Phướng hướng phát triển dự án dự án 536A Minh Khai:Quản trị tốt cơng tác chi phí; Giá bán cho thuê hộ định giá hợp lý: Hướng tới giá bán cho thuê hợp lý 19tr/m2, dự án khác giao động 22-25tr/m2,vincom 28tr/m2 ; cho thuê văn phòng 19tr/m2 so với lân cận 18-24tr/m2… 3.1.2 Nhiệm vụ yêu cầu đặt phân tích tài 3.2 Giải pháp nâng cao chất lƣợng phân tích tài dự án đầu tƣ xây dựng 536A Minh Khai 3.2.1 Điều chỉnh tiều tài sát với thực tế 3.2.2.Giải pháp huy động vốn cho dự án 3.2.3 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập xử lý thông tin 3.2.4 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 3.2.5 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực 3.2.6 Giải pháp nâng cao lực quản lý dự án Kết luận: ... án đầu tư xây dựng khu văn phòng nhà 536A Minh Khai Phạm vi nghiên cứu: Nội dung phân tích tài dự án 536A Minh Khai, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội công ty cổ phần đầu tư. .. tích tài dự án đầu tư - Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng nhà 536A Minh Khai, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Thành Phố Hà Nội - Giải pháp nâng cao chất lượng phân tích tài dự. .. tồn tài dự án đầu tư CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHU VĂN PHÒNG NHÀ Ở 536A MINH KHAI 2.1 Một số thông tin chung công ty 2.1.1 Tên công ty: Công ty CP đầu tư phát triển nhà