Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng theo qui định của Bộ luật Dân sự Việt Nam Tiếp đó, Bộ trưởng Bộ công an đã ban hành Thông tư số 09/2004/TT-BCA(V19) ngày 16/6/2004 hướng dẫn áp dụng một số biện pháp bảo vệ người tố giác, người làm chứng, người bị hại trong các vụ án về ma tuý.
Trang 1Số chuyên đề về Bộ luật dân sự
YF A mg A 4 y Ỉ 4 all
into i
THEO QUY DINH CUA BO LUAT DAN SU VIET NAM
ong thực tiễn giao lưu dân sự và
thương mại, tín dụng vốn là một loại
quan hệ chứa đựng nhiều rủi ro và bất trắc, cho nên việc áp dụng các biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng là điều cần
thiết đối với các ngân hàng Một trong những biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng phổ biến nhất hiện nay là thế chấp quyền sử dụng đất của người vay để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng 1l Dựa vào đâu để Nhà nước thừa nhận quyền thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất?
Việc Nhà nước thừa nhận các quyển
năng của người sử dụng đất, trong đó có
quyền thế chấp quyền sử dụng đất (Điều
77 Luật đất đai 1993 và Điều 727 đến Điều 737 Bộ luật dân sự Việt Nam- BLDS) là rất phù hợp với hoàn cảnh kinh
tế - xã hội của Việt Nam đồng thời cũng phù hợp với những nguyên tắc chung đã
được thừa nhận rộng rãi trong luật pháp của các nước trên thế giới
Tuy nhiên, vẫn có thể tìm thấy sự
khác biệt giữa pháp luật Việt Nam với pháp luật của một số nước khác khi quy định về vấn đề này Chẳng hạn, đối với những nước mà ở đó luật pháp thừa nhận
NGUYÊN TUYẾN *
nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất
đai thì về nguyên tắc, mọi chủ sở hữu đất đai đều có quyền đem tài sản đó để thế chấp tại ngân hàng thương mại khi vay vốn hoặc bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa Vụ nào khác mà họ phải thực hiện đối với chủ nợ Ở Việt Nam, vấn đề này lại có sự khác biệt, bởi lẽ Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu duy nhất về đất đai, đó là sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện Nhà nước quản lí thống nhất đất đai trên toàn lãnh _ thổ Các chủ thể khác như pháp nhân, thể
nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác chỉ có quyền sử dụng đối với đất được giao hop phap va duong nhién ciing chỉ có thể chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khi được Nhà nước (với tư cách là người đại diện cho chủ sở hữu đất đai)
cho phép bằng văn bản chính thức Ngoài ra, Nhà nước cũng quy định rõ chủ thể
thế chấp quyền sử dụng đất; hình thức, nội dung, trình tự thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất Những quy định trên đây xuất phát từ nguyên tắc hiến định "Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lí" Nguyên tắc pháp lí
này chính là một trong những cơ sở chủ _„ yếu để Nhà nước xây dựng chế định
“ Giảng viên Khoơ phép luột kinh tế
Trường Đợi học luột Hè Nội
Trang 2Số chuyên đề về Bộ luát dan su
“Hợp đông thế chấp quyền sứ dụng đất" tại Chương VỀ BLDS
Việc Nhà nước thừa nhận các quyền năng cơ bản của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng những đòi hỏi khách quan của đời sống thực tiến Như vậy, căn cứ thứ hai để Nhà nước thừa nhận quyền thế chấp quyền sử dụng đất, chính là những nhu cầu, đòi hỏi khách quan của đời sống kinh tế - xã hội
Vấn đề còn lại là Nhà nước phải quy định như thế nào để người sử dụng đất có
hể hành xử quyền năng này một cách
day đủ, trọn vẹn, đảm bảo lợi ích của tất - cả các chủ thể 2 Những khía cạnh pháp lí của vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại Dưới góc độ pháp lí, thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là Việc người có nghĩa vự cam kết sẽ dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ theo hợp đồng đối với bên có quyền Do bản chất và nội dung của việc thế chấp quyền sử dụng đất chính là sự cam kết giữa các chủ thể (bên thế chấp và bên nhận thế chấp), cho nên hình thức pháp lí của quan hệ pháp luật này chính là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ' Theo quan điểm của chúng tôi, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một chủng loại hợp đồng khá đặc biệt so với các loại hợp đồng thông thường Tính
chất đặc biệt đó được thể hiện một phần ở những khía cạnh pháp lí sau đây:
Một là, xét về tính chất pháp lí, hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là một loại hợp đồng phụ, bởi lẽ hiệu lực của nó phụ thuộc hoàn toàn vào một hợp đồng khác (hợp đồng chính) Nếu hợp đồng chính bị vô hiệu thì hợp đồng phụ cũng đương nhiên bị vô hiệu theo 70 - Tạp chí luột học Ngược lại, nếu hợp đông thế chấp quyền sử dụng đất (với ý nghĩa là một hợp đồng phụ) bị vô hiệu thì chỉ có thể dẫn tới sự vô hiệu của hợp đồng chính, khi các chủ thể: tham gia hợp đồng chính thỏa thuận rằng việc thế chấp quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc để kí kết hợp đồng chính
Vi du: Cong dan A kí hợp đồng tin
dung dé vay vốn ngân hàng thương mại B, với điều kiện lập bản cam kết thế chấp ngôi nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp
của mình và quyền sử dụng đất có nhà
Hãy giả sử rằng, vì một lí do nào đó làm cho "hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính) nói trên bị vô hiệu thì về nguyên tắc, ngân hàng thương mại B không thể viện bất cứ lí do gì để làm thủ tục phát mại tài sản thế chấp Bởi lẽ, sự vô: hiệu của hợp đồng tín dụng không thể làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Vì thế, mọi cam kết về bảo đảm một nghĩa vụ không có thật sẽ bị coi là vô giá
tri
Ngược lại, chúng ta cũng giả sử rằng vì một lí do nào đó làm cho hợp đồng thế chấp tài sản giữa công dân À VỚI: ngân hàng thương mại B bị vô hiệu, theo ý kiến chúng tôi, cần phân biệt các hậu quả pháp lí sau đây:
- Nếu trong hợp đồng tín dụng, các bên có thỏa thuận rõ ràng rằng ngân hàng thương mại B chỉ chấp thuận cho vay khi công dân A (người vay) có đảm bảo bằng việc thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật thì sự vô hiệu của hợp đồng thế chấp tài sản tất nhiên không thể phù hợp với ý chí của ngân hàng thương mại B như đã bày to trong hop đồng Do : đó, hợp đồng tín dụng giữa công dân À và ngân hàng thương mại B coi như không có hiệu lực, bởi vì bên cho vay
Trang 3Số chuyên đê về Bộ luật dân sự
- Nếu trong hợp đồng tín dụng, ngân
hàng thương mại B không bày tỏ rõ ràng ý chí của mình rằng sẽ chỉ chấp thuận cho vay khi có bảo đảm bằng việc thế chấp tài sản hoặc mặc dù hai bên đã thỏa thuận về việc coi hợp đồng thế chấp tài sản là điều kiện bắt buộc để kí hợp đồng tín dụng nhưng có những bằng cớ chứng minh Tăng ngân hàng thương mại B đã biết rõ vệ sự vô hiệu của hợp đông thế chấp tài sản mà vẫn đồng ý cho vay thì khi đó, toà án có thể tuyên xử hợp đồng tín dụng vẫn phát sinh hiệu lực, vì cho
rảng ngân hàng thương mại B đã biết trước hoặc buộc phải biết sự vô hiệu của
hợp đồng thế chấp mà vẫn chấp thuận kí hợp đồng cho vay Trường hợp đó, hợp đồng cho vay được coi là không có sự bao dam bang tai san
Hai la, về đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hiện nay vẫn có nhiều ý kiến khác nhau
- Quan điểm thứ nhất cho rằng, đối
tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là quyền sử dụng đất Đa số các luật gia coi quyền năng này là một quyền về tài sản, có thể đem bảo đảm
nghĩa vụ vì được phép giao dịch và có
thể trị giá được bằng tiền (Điều 328 BLDS) Tuy nhiên, nếu xem xét về mặt lí luận thi: "Ddt dai"; "quyén sở hữu đất dai" va "quyền sử dụng đất đai" là những
khái niệm hoàn toàn khác nhau, không thể đồng nhất là một được Trong thực tiền cũng như trên phương diện học thuật, đôi khi người ta chưa thể phân biệt để làm sáng tỏ các khái niệm này nhằm giúp ích cho quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật Theo ý kiến chúng tôi,
nếu thừa nhận quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng thế chấp thì phải
chứng minh được răng quyền sử dụng đất
là một loai “tai san" thuộc quyền sở hữu
hợp pháp của người đem thế chấp Đáng
tiếc rằng cho đến nay vấn đề này vân chưa được làm sáng tỏ
- Quan điểm thứ hai cho rằng, đối tượng của loại hợp đồng này chính là giá trị quyền sử dụng đất Quan điểm này thể hiện TỐ trong điểm b khoản 1 Điều 4; Điều 6 và Điều 9 Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao dat va cho thué dat ‘That ra, có thé dé dang nhan thay su khác nhau giữa hai khái niệm "quyên su dụng đất" và "giá trị quyên sử dụng đất" nhưng cũng khó giải thích vì sao lại có sự khác nhau giữa Luật đất đai và BLDS với Pháp lệnh nói trên về việc xác định
đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất
- Quan điểm thứ ba ‘cho rằng, một trong những đối tượng của hợp đồng thế chấp chính là đất đai, chứ không phải là
quyền sử dụng đất hay giá trị quyền sử
dụng đất Quan điểm này tồn tại ở những nước mà luật pháp thừa nhận nhiều hình
thức sở hữu khác nhau về đất đai, theo đó
người ta quan niệm đất đai là một loại tài
sản (bất động sản) có giá cả, có thể giao
dịch trên thị trường địa ốc và đương
nhiên người sở hữu đất đai có thể đem
Trang 4Số chuyên đê về Bô luat dan s
do co quan nhà nước có thẩm quyền cấp hợp lệ thì mới có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để-vay vốn tại các ngân hàng thương mại Ngược lại, đối với những hộ gia đình, cá nhân, mặc dù có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng vì một lí do khách quan nào đó chưa được cấp -giấy chứng nhân quyền sử dụng đất thì cũng không thể đem thế chấp quyền sử dụng đất Theo ý kiến chúng tôi, quy định này tuy có đảm bảo tính chặt chẽ và góp phần nâng cao hiệu quả quản lí nhà nước về đất đai nhưng trong thực tế sẽ cản trở rất lớn đến việc người sử dụng đất hợp pháp hành xử quyền năng này theo pháp luật Bởi vì, theo kết quả khảo sát của các cơ quan chức năng, đại đa số các hộ gia đình và cá nhân hiện TAY, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù họ có đầy đủ cơ sở pháp lí để chứng minh rằng mình là người được giao
quyền sử dụng đất hợp pháp
_ Từ thực tiễn trên đây, chúng tôi cho rằng, muốn đảm bảo quyền lợi cho người
sử dụng đất và thiết lập trật tự, kỉ cương
trong lĩnh vực quản lí nhà nước về đất ai, Chính phủ cân nhanh chóng triển khai một cách đồng bộ việc xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình và cá nhân, tổ chức sử
dụng đất Việc làm này không những góp
phần quản lí chặt chế hơn đối với đất đai, mà còn tạo điều kiện pháp lí cho người sử dụng đất để họ có thể thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất một cách
thuận lợi, dễ dàng, tránh cho ngân hàng
thương mại những tTủi ro, tổn thất và các
chi phí không cần thiết phải có trong việc
điều tra và phân tích tín dụng đối với khách hàng của mình Bốn là, việc xử lí tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất: 72 - Tạp chí luật học Tại Điều 737 BLDS có quy định nguyên tắc xử lí quyền sử dụng đất đã thế chấp tại các ngân hàng thương mại là bán đấu giá để thu hồi nợ Tuy nhiên, chúng tôi nhận thay rang de tai san thé chấp là quyền sử dụng đất, với ý nghĩa là một loại bất động sản, cho nên việc phát mại bằng phương thức bán đấu giá sẽ khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với loại tài sản thế chấp thông thường khác Điều đó thể hiện ở chỗ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí cho nên trong mọi trường hợp phát mại tài sản thế chấp là quyền sử - dụng đất đều phải có sự tham gia, can thiép của cơ quan nhà nước có thẩm quyên, với tư cách là người đại diện cho chủ sở hữu tiến hành giám sát phát mại nhằm bảo vệ quyền lợi cho chủ sở hữu đất đai Hơn nữa, nếu người sử dụng đất đem thế chấp quyền sử dụng đất của
mình để vay vốn ngân hàng nhưng bị Nhà nước thu hồi vì mục đích công cộng thì dù đất đó có được đền bù hay không,
vẫn không thể bảo đảm thu hồi hết nợ cho ngân hàng thương mại Cố nhiên, khi gap hoàn cảnh đó các ngân hàng thương mại sẽ phải tính cách nay hay cách khác để thu hồi cho đủ số nợ từ phía khách hàng Nhưng điều đó không có nghĩa rằng các ngân hàng thương mại sẽ tỎ ra yên tâm khi cho khách hàng vay với điều kiện thế chấp quyền sử dung dat Thuc té cho thay rang, hién nay có rất nhiều ngân hàng thương, mại trở nên dè dặt và thiếu sự tin tưởng Ở khách hàng vay khi họ đưa ra đề nghị bảo đảm bang viéc thé chap quyền sử dụng đất của họ Nguyên nhân chính là ở chỗ pháp luật quy định không chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa dự liệu hết những tình huống có thể xảy ra trong thực tế nên việc điều chỉnh pháp lí đối với quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất không đảm bảo sự an toàn về lợi ích cho