Mối quan hệ giữa vốn xã hội tài trợ thế chấp và hiệu quả đầu tư bất động sản nghiên cứu tại hà nội (tt)

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ TĨM TẮT LUẬN VĂN CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU CHUNG 1.1 Lý lựa chọn đề tài .1 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.3 Mục tiêu nghiên cứu 1.4 Câu hỏi nghiên cứu .5 1.5 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 1.5.1 Đối tƣợng nghiên cứu luận văn 1.5.2 Phạm vi nghiên cứu luận văn 1.6 Khái quát phƣơng pháp nghiên cứu 1.7 Những đóng góp luận văn 1.8 Kết cấu luận văn CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VỐN XÃ HỘI, TÀI TRỢ THẾ CHẤP VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN 10 2.1 Các lý thuyết liên quan đến vốn xã hội 10 2.1.1 Khái niệm vốn xã hội .10 2.1.2 Đặc điểm vốn xã hội .14 2.1.3 Mơ hình tổng hợp vốn xã hội, vốn ngƣời mạng lƣới xã hội 16 2.1.4 Vốn xã hội bắc cầu vốn xã hội gắn kết (Bridging & Bonding Social Capital) 17 2.1.5 Vai trò vốn xã hội phát triển kinh tế 18 2.1.6 Vốn xã hội bắc cầu vốn xã hội gắn kết tác động nhƣ đến phát triển kinh tế? 21 2.2 Các lý thuyết liên quan đến tài trợ chấp .22 2.2.1 Một số lý thuyết chấp 22 2.2.2 Khái niệm tài trợ chấp 24 2.2.3 Lãi suất tài trợ chấp 26 2.2.4 Các điều khoản chấp .28 2.3 Một số vấn đề chung hiệu đầu tƣ bất động sản .32 2.3.1 Khái niệm bất động sản phân loại bất động sản 32 2.3.2 Đầu tƣ hoạt động đầu tƣ bất động sản 33 2.3.3 Hiệu đầu tƣ bất động sản nhà đầu tƣ cá nhân 34 2.4 Mô hình nghiên cứu 40 2.4.1 Mơ hình lý thuyết 40 2.4.2 Các giả thuyết nghiên cứu .44 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .48 3.1 Nghiên cứu định tính 48 3.1.1 Mục tiêu vấn sâu 48 3.1.2 Phƣơng pháp thực vấn sâu 48 3.2 Nghiên cứu định lƣợng 49 3.2.1 Mục tiêu điều tra chọn mẫu 49 3.2.2 Phƣơng pháp thực 49 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 53 4.1 Kết thống kê mô tả 53 4.2 Kết đánh giá thang đo thức 58 4.2.1 Kết đánh giá độ tin cậy thang đo .58 4.2.2 Kết phân tích nhân tố khám phá (EFA) 61 4.3 Xem xét mối quan hệ vốn xã hội, tài trợ chấp hiệu đầu tƣ BĐS 65 4.3.1 Kết kiểm định hệ số tƣơng quan .65 4.3.2 Kết kiểm định giả thuyết nghiên cứu .69 CHƢƠNG 5: MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .73 5.1 Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu đầu tƣ cá nhân 73 5.2 Một số hạn chế luận văn đề xuất hƣớng nghiên cứu 78 KẾT LUẬN 79 PHỤ LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu viết tắt Nội dung viết tắt BĐS Bất động sản VXH Vốn xã hội MLXH Mạng lƣới xã hội FRM Lãi suất cố định – Fixed rate mortgage ARM Lãi suất điều chỉnh – Adjusted rate mortgage GDP Tổng sản phẩm quốc nội NĐT Nhà đầu tƣ TTBĐS Thị trƣờng Bất động sản TTTC Tài trợ chấp 10 HQĐTBĐS Hiệu đầu tƣ Bất động sản DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ BẢNG Bảng 2.1: Một số định nghĩa tiêu biểu vốn xã hội tác giả khác 12 Bảng 2.2 Các tiêu chí đo lƣờng vốn xã hội NĐT cá nhân 41 Bảng 2.3: Các tiêu chí đo lƣờng tài trợ chấp 41 Bảng 2.4: Các tiêu chí đo lƣờng hiệu đầu tƣ BĐS NĐT cá nhân 42 Bảng 4.1 Trình độ học vấn NĐT 53 Bảng 4.2 Kết kiểm định khác biệt mức độ hiệu đầu tƣ BDDS theo trình độ học vấn NĐT cá nhân .53 Bảng 4.3 Kinh nghiệm đầu tƣ TTBĐS .54 Bảng 4.4 Kết kiểm định khác biệt mức độ hiệu đầu tƣ BĐS theo kinh nghiệm 55 Bảng 4.5 Các phân khúc BĐS đƣợc đầu tƣ thị trƣờng 55 Bảng 4.6 Kết kiểm định khác biệt hiệu đầu tƣ theo phân khúc BĐS 57 Bảng 4.7 Kênh thông tin mang lại kiến thức BĐS cho NĐT .57 Bảng 4.8 Nghề nghiệp NĐT lĩnh vực BĐS 58 Bảng 4.9 Cronbach’s Alpha biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố VXH 59 Bảng 4.10: Cronbach’s Alpha biến nghiên cứu thuộc nhóm TTTC 60 Bảng 4.11 Cronbach’s Alpha biến nghiên cứu thuộc nhóm HQĐTBĐS .61 Bảng 4.12 Kết EFA đồng thời cho biến độc lập thuộc nhóm yếu tố VXH 61 Bảng 4.13 Kết EFA đồng thời cho biến độc lập thuộc nhóm yếu tố TTTC 62 Bảng 4.14 Kết EFA đồng thời cho biến thuộc nhóm yếu tố HQĐTBĐS 64 Bảng 4.15 Kết kiểm định hệ số tƣơng quan 67 Bảng 4.16 Kết hồi quy yếu tố thuộc nhóm vốn xã hội, tài trợ chấp nhóm hiệu đầu tƣ BĐS 70 HÌNH Hình 1.1: Nội dung khung lý thuyết luận văn Hình 1.2 Quy trình nghiên cứu luận văn Hình 2.1: Cấu trúc ba ngƣời .16 Hình 2.2: Vốn ngƣời, vốn xã hội mạng lƣới xã hội 17 Hình 2.3 Mơ hình nghiên cứu 43 TÓM TẮT LUẬN VĂN Những năm gần Việt Nam điểm đến đầu tƣ hấp dẫn khu vực, với dấu hiệu tốt kinh tế, Việt Nam thu hút đƣợc nhiều nhà đầu tƣ nƣớc Bất động sản ngành nghề chủ yếu ngành kinh tế, thị trƣờng BĐS hoạt động sôi động đặc biệt phân khúc tạo dòng thu nhập hàng kỳ cho nhà đầu tƣ (NĐT) cá nhân nhƣ phân khúc văn phòng, trung tâm thƣơng mại, nhà phố kinh doanh, khách sạn, biệt thự nghỉ dƣỡng… Các NĐT cá nhân chủ yếu tham gia vào thị trƣờng thứ cấp hạn chế vốn lực đầu tƣ xây dựng, phát triển BĐS Theo nghiên cứu mang tính kiểm chứng trƣớc đây, hiệu đầu tƣ NĐT cá nhân đƣợc đánh giá dựa tiêu chí nhƣ thu nhập từ tiền thuê, số lợi nhuận rủi ro đầu tƣ Để tham gia đầu tƣ tốt TTBĐS, ngồi việc NĐT cần có kiến thức TTBĐS, nắm bắt đƣợc xu hƣớng tiêu dùng đầu tƣ BĐS để trƣớc đón đầu mối quan hệ xã hội, mạng lƣới xã hội – hay gọi vốn xã hội - thân NĐT quan trọng Vốn xã hội giúp nhà đầu tƣ dễ dàng tiếp cận thông tin TTBĐS nhƣ vị trí BĐS, mơi trƣờng xung quanh BĐS, quy hoạch tƣơng lai khu vực xung quanh BĐS … Các mạng lƣới xã hội giúp NĐT sàng lọc thơng tin hiệu quả, tiết kiệm chi phí gián tiếp nhƣ chi phí quảng cáo, giảm thiểu rủi ro đầu tƣ, tăng hội kinh doanh mở rộng mạng lƣới quan hệ Ngoài ra, vốn xã hội giúp NĐT dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn tín dụng thức, nguồn lực quan trọng đầu tƣ Trong thực tế thị trƣờng Hà Nội, nhiều NĐT cá nhân gặp khó khăn việc vay vốn tín dụng để đầu tƣ vào BĐS ngân hàng đánh giá TTBĐS có tính rủi ro cao Các mối quan hệ xã hội giúp đỡ NĐT cá nhân đến gần với nguồn tài trợ thức Các mối quan hệ xã hội hỗ trợ NĐT cá nhân nhận đƣợc nhiều ƣu đãi phí giao dịch, thời gian giải ngân dịch vụ hỗ trợ kèm khác Tài trợ vốn cách chấp tài sản BĐS phƣơng án hữu ích NĐT, giúp họ ii có nguồn vốn để tham gia vào thị trƣờng đầu tƣ thu đƣợc lợi nhuận, tạo dựng đƣợc vị từ tiếp tục mở rộng vòng tròn quan hệ Xuất phát từ lý trên, tác giả lựa chọn đề tài “Mối quan hệ vốn xã hội, tài trợ chấp hiệu đầu tư BĐS (nghiên cứu Hà Nội)” làm luận văn thạc sỹ Luận văn tập trung nghiên cứu vào đối tƣợng nhà đầu tƣ cá nhân thị trƣờng BĐS Hà Nội, NĐT có hỗ trợ vốn vay chấp để đầu tƣ vào phân khúc BĐS tạo dòng thu nhập định kỳ nhƣ phân khúc văn phòng cho thuê, trung tâm thƣơng mại; phân khúc BĐS dân cƣ kết hợp kinh doanh nhƣ nhà mặt phố, shophouse; BĐS biệt thự nghỉ dƣỡng, khách sạn, BĐS cơng nghiệp … Có nhiều tác phẩm vốn xã hội ảnh hƣởng VXH tới phát triển kinh tế nhƣ tác phẩm “Social capital and Development: The coming Agenda” tác giả Fukuyama Francis (2000) Tác phẩm VXH giữ vai trò quan trọng phát triển doanh nghiệp Mỹ latinh, giúp cho nhiều ngƣời vƣợt khỏi khó khăn giai đoạn suy thối kinh tế khu vực Trong tác phẩm “Vốn xã hội phát triển kinh tế” tác giả Trần Hữu Dũng, 2006 nhấn mạnh “VXH giúp tiết kiệm phí giao dịch, nâng cao mức đầu tƣ VXH có ảnh hƣởng quan trọng đến chất lƣợng tốc độ tích lũy vốn cong ngƣời Ngồi tác phẩm “Ảnh hƣởng vốn xã hội lãnh đạo doanh nghiệp đến việc tiếp cận quỹ đất phát triển dự án Bất động sản” tác giả Huỳnh Thanh Điền, 2011 mối quan hệ lãnh đạo doanh nghiệp với quan chức giúp cho doanh nghiệp có khả tiếp cận quỹ đất phát triển dự án BĐS dễ dàng doanh nghiệp trẻ doanh nghiệp nƣớc ngồi với mối quan hệ Trong nghiên cứu David Zhu (2004) nhấn mạnh tới vai trò tài trợ chấp phát triển TTBĐS thơng qua việc hỗ trợ tài xây dựng dự án BĐS TTTC gây ảnh hƣởng tới giá BĐS, tác động tới dòng thu nhập mang lại cho NĐT cá nhân Dựa nghiên cứu trƣớc đây, luận văn đƣợc thực nhằm : (1) làm sáng tỏ lý thuyết vốn xã hội, tài trợ chấp hiệu đầu tƣ bất động sản, (2) xem xét mối quan hệ yếu tố vốn xã hội, tài trợ chấp với hiệu đầu tƣ bất động sản NĐT cá nhân, từ (3) đề xuất khuyến nghị nhằm iii nâng cao hiệu sử dụng vốn xã hội tài trợ chấp đầu tƣ BĐS, giúp nâng cao hiệu đầu tƣ BĐS NĐT cá nhân Luận văn sử dụng kết hợp phƣơng pháp nghiên cứu định tính định lƣợng, sở lý thuyết vốn xã hội, tài trợ chấp hiệu đầu tƣ BĐS đƣợc lựa chọn từ nghiên cứu mang tính kiểm chứng cao trƣớc Nghiên cứu định tính đƣợc tiến hành cách lấy ý kiến đánh giá NĐT cá nhân thuộc đối tƣợng nghiên cứu để xem xét phù hợp thang đo Sau nghiên cứu định tính, tác giả tiếp tục nghiên cứu định lƣợng cách gửi phiếu điều tra tới NĐT cá nhân thông qua công cụ Google Form Kết thu đƣợc 250 phản hồi đánh giá Sau đó, tác giả sử dụng phần mềm SPSS 20 để phân tích kết Kết kiểm định thang đo dựa vào phân tích Cronbach’s Alpha phân tích nhân tố khám phá EFA cho thấy giả thuyết đƣa từ mơ hình lý thuyết đƣợc giữ ngun Tiếp tục xem xét mối quan hệ ba yếu tố vốn xã hội, tài trợ chấp hiệu đầu tƣ BĐS phân tích tƣơng quan Pearson, kết cho thấy yếu tố thuộc nhóm vốn xã hội tài trợ chấp có mối quan hệ với yếu tố thuộc nhóm hiệu đầu tƣ BĐS Bằng phân tích hồi quy bội, luận văn xác định đƣợc mức độ ảnh hƣởng yếu tố thuộc nhóm vốn xã hội, tài trợ chấp với yếu tố thuộc nhóm hiệu đầu tƣ BĐS Các kết phù hợp với giả thuyết đƣa từ mơ hình lý thuyết ban đầu, đƣợc giải thích dẫn chứng thực tế Tóm lại, luận văn làm rõ đƣợc niệm vốn xã hội, tài trợ chấp hiệu đầu tƣ bất động sản Đồng thời, luận văn đƣợc mối quan hệ mức độ ảnh hƣởng hai nhóm yếu tố vốn xã hội, tài trợ chấp tới nhóm yếu tố hiệu đầu tƣ BĐS, từ đƣa số khuyến nghị với tổ chức, hiệp hội nhằm nâng cao hiệu đầu tƣ NĐT cá nhân Luận văn điểm hạn chế tồn gợi mở số hƣớng nghiên cứu  ... nghiên cứu trƣớc đây, luận văn đƣợc thực nhằm : (1) làm sáng tỏ lý thuyết vốn xã hội, tài trợ chấp hiệu đầu tƣ bất động sản, (2) xem xét mối quan hệ yếu tố vốn xã hội, tài trợ chấp với hiệu đầu. .. rõ đƣợc niệm vốn xã hội, tài trợ chấp hiệu đầu tƣ bất động sản Đồng thời, luận văn đƣợc mối quan hệ mức độ ảnh hƣởng hai nhóm yếu tố vốn xã hội, tài trợ chấp tới nhóm yếu tố hiệu đầu tƣ BĐS, từ... trợ chấp hiệu đầu tư BĐS (nghiên cứu Hà Nội) ” làm luận văn thạc sỹ Luận văn tập trung nghiên cứu vào đối tƣợng nhà đầu tƣ cá nhân thị trƣờng BĐS Hà Nội, NĐT có hỗ trợ vốn vay chấp để đầu tƣ vào