Quản trị rủi ro trong hoạt động quản lý TSBĐ là bất động sản tại ngân hàng TMCP quân đội MB (tt)

LỜI MỞ ĐẦU Một vấn đề quan tâm hàng đầu ngân hàng thương mại tình hình nợ xấu Tỷ lệ nợ xấu cao làm giảm mức an tồn vốn, ngân hàng phải trích lập dự phịng nhiều hơn, quy trình cho vay phải chặt chẽ hơn,… Trong năm 2015, tỷ lệ nợ xấu Ngân hàng TMCP Quân đội trì mức 3% (1,62%) đảm bảo theo định hướng NHNN Tuy nhiên xét cấu nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu tổng dư nợ bất động sản chiếm tỷ lệ cao (~12-13% tổng dư nợ), điều cho thấy hoạt động quản lý TSBĐ phân khúc cho vay chưa thực hiệu Là cán cơng tác vị trí trực tiếp kiểm sốt/xử lý rủi ro tín dụng khoản nợ hạn phát sinh (Phịng Quản tri rủi ro tín dụng/Phịng Quản lý thu hồi nợ Khối QTRR) Ngân hàng TMCP Quân đội, tác giả nhận thấy đề tài “Quản trị rủi ro hoạt động quản lý TSBĐ bất động sản Ngân hàng TMCP Quân đội” cần thiết giai đoạn để nhận diện rủi ro phát sinh chủ yếu hoạt động quản lý TSBĐ bất động sản MB? Qua có đánh giá, phân tích để đưa giải pháp hạn chế rủi ro kiến nghị/đề xuất mang tính khả thi Luận văn trình bày theo phần chính: Chương I: Những vấn đề quản trị rủi ro hoạt động quản lý TSBĐ bất động sản Ngân hàng Thương mại Chương II: Thực trạng công tác quản trị rủi ro hoạt động quản lý TSBĐ bất động sản Ngân hàng TMCP Quân đội Chương III: Giải pháp tăng cường quản trị rủi ro hoạt động quản lý TSBĐ bất động sản Ngân hàng TMCP Quân đội CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ TSBĐ LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Trong chương này, luận văn tập trung vào 02 nội dung (1) Cơ sở lý luận tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại, nghiên cứu tài sản bảo đảm bất động sản: khái niệm, đặc điểm TSBĐ BĐS, điều kiện để BĐS trở thành TSBĐ hoạt động tín dụng NHTM (2) Những vấn đề nội dung quản trị rủi ro hoạt động quản lý tài sản bảo đảm bất động sản Theo đó, nhận diện rủi ro gặp phải tín dụng có bảo đảm bất động sản 03 giai đoạn hoạt động quản lý TSBĐ: - Giai đoạn tiếp nhận TSBĐ bất động sản: Rủi ro pháp lý từ hồ sơ BĐS chấp chưa rõ ràng, đầy đủ; rủi ro pháp lý/rủi ro tín dụng từ yếu hạ tầng thơng tin tín dụng; rủi ro pháp lý phát sinh từ trạng BĐS chấp; rủi ro pháp lý từ việc chưa có xác nhận quan cơng chứng, chưa đăng ký giao dịch bảo đảm, rủi ro pháp lý từ việc thực thi hệ thống pháp luật - Giai đoạn định giá TSBĐ bất động sản: Rủi ro hoạt động phát sinh từ việc tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ định giá; Rủi ro giá trình thẩm định tài sản; Rủi ro hoạt động trình lập, trả kết quả/lưu trữ hồ sơ định giá - Giai đoạn quản lý TSBĐ bất động sản: Rủi ro tín dụng q trình quản lý danh mục TSBĐ BĐS; Rủi ro hoạt động khâu nhập kho, xuất mượn hồ sơ pháp lý TSBĐ; Rủi ro pháp lý từ việc giám sát sử dụng TSBĐ BĐS; Rủi ro hoạt động từ việc giải chấp TSBĐ BĐS Để kiểm soát rủi ro phát sinh, NHTM tập trung vào nội dung: - Giai đoạn tiếp nhận TSBĐ BĐS: Kiểm soát rủi ro pháp lý tài sản thơng qua quy trình nhận tài sản, quản lý thông tin tài sản; Kiểm soát rủi ro trạng TSBĐ BĐS qua việc nâng cao lực cán thẩm định, kiểm sốt sau; Kiểm sốt rủi ro q trình đăng ký GDBĐ, ký kết HĐTC - Giai đoạn định giá TSBĐ BĐS: Chủ yếu kiểm soát rủi ro giá trị BĐS chấp thông qua lựa chọn đơn vị định giá, phương thức định giá phù hợp - Giai đoạn quản lý TSBĐ BĐS: Kiểm soát danh mục TSBĐ theo khu vực để có cảnh báo điều chỉnh sách kịp thời; Kiểm sốt hoạt động xuất mượn hồ sơ pháp lý thông qua quy trình đầy đủ/chặt chẽ, quy trách nhiệm cán tham gia; Kiểm soát rủi ro việc sử dụng BĐS chấp qua chế giám sát sau chặt chẽ Hiện nay, chưa có nguyên tắc sở lý luận chuẩn quản trị rủi ro hoạt động quản lý TSBĐ BĐS Tại ngân hàng, nội dung cách thức triển khai khác Nội dung cách thức phụ thuộc vào quan điểm, vị rủi ro tầm quan trọng quản lý TSBĐ BĐS ngân hàng Do đó, để đảm bảo tính lý luận chặt chẽ hơn, đề tài khái quát số vấn đề liên quan đến quản trị rủi ro hoạt động quản lý TSBĐ BĐS xuất phát từ thực tiễn phát sinh TCTD mà tác giả nghiên cứu CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ TSBĐ LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MB TỪ NĂM 2010-2015 Trong chương này, luận văn thống kê sơ thực trạng hoạt động tín dụng có TSBĐ MB Số liệu thống kê cho thấy, giá trị cho vay chấp TSBĐ BĐS giải ngân chiếm tỷ lệ cao loại TSBĐ toàn hệ thống ngân hàng (tính đến thời điểm 30/06/2016) ~45,39%, tương đương 49.141 bì tài sản với tổng giá trị định giá thời điểm chấp 104.413 triệu đồng, bảo đảm cho dư nợ vay 62.274 tr.đ Xét cấu, dư nợ bảo đảm BĐS QSD đất tài sản gắn liền với đất cá nhân chiếm tỷ trọng lớn ~81,04% tổng giá trị cho vay, với giá trị cho vay ~50.465 nghìn tỷ.đ, tương đương 45.769 bì tài sản Từ đó, luận văn nghiên cứu sâu thực trạng quản trị rủi ro quản lý TSBĐ BĐS MB nội dung chính: Thực trạng rủi ro, nội dung kiểm soát đánh giá thực trạng quản trị rủi ro hoạt động quản lý TSBĐ BĐS: Thực trạng rủi ro phát sinh: - Rủi ro phát sinh giai đoạn tiếp nhận TSBĐ BĐS: Rủi ro pháp lý: Phát nhiều trường hợp hồ sơ TSBĐ khơng đảm bảo tính chân thực, thiếu thơng tin, thông tin không phù hợp sai lệch với thực tế; chưa hoàn thiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm dẫn đến rủi ro tài sản cho MB; Quyền sở hữu/sử dụng tài sản không rõ ràng (xảy chủ yếu địa bàn Vĩnh Phúc, Việt Trì, số trường hợp khác GCN QSD đất sang tên cho Bên thứ ba để chấp MB (mục đích vay ké, vay hộ); MB không nắm thông tin chuyển nhượng tài sản Rủi ro xuất phát từ trạng BĐS chấp: Sai lệch GCN QSD đất thực tế thơng tin kỹ thuật; địa BĐS; Sai mục đích sử dụng theo GCN QSD đất; CTXD sai khác so với GPXD/GCN QSD đất, CTXD lấn sang đất lân cận/nằm địa giới quy hoạch; Rủi ro phát sinh giai đoạn định giá TSBĐ BĐS: Thực tế phát sinh rủi ro kết định giá xác định sở chưa đầy đủ thông tin, thông tin chưa hợp lệ; Cán định giá MB/MBAMC/Bên thứ ba độc lập xác định sai vị trí BĐS: BĐS nằm khu vực có biến động giá mạnh (khu vực Tây Hà Nội, Ứng Hòa, Đan Phượng, Văn Giang Hưng Yên); Phát sinh số yếu tố bất lợi mục đích sử dụng đất (ví dụ : nhận chấp BĐS có phần diện tích sử dụng làm nơi thờ cúng/điện thờ); Kết định giá đơn vị thứ ba độc lập không đủ sở, hay giá trị định giá không phù hợp với giá trị thị trường thời điểm định giá Rủi ro phát sinh giai đoạn quản lý TSBĐ BĐS: Rủi ro tín dụng từ việc quản lý danh mục giám sát/kiểm soát sau chưa chặt chẽ, đầy đủ; Phát sinh số vụ việc sổ sau cho Khách hàng/Chủ tài sản mượn để đính thơng tin, gây thiệt hại cho MB Ngồi cịn cá trường hợp nhập kho thiếu hồ sơ theo quy định, hạch toán sai mã tài sản/nhầm giá trị tài sản… Thực trạng công tác kiểm soát rủi ro TSBĐ BĐS MB: - Kiểm soát rủi ro giai đoạn tiếp nhận TSBĐ BĐS: Kiểm soát rủi ro pháp lý TSBĐ BĐS: Quản lý tình trạng phù hợp, đầy đủ hồ sơ TSBĐ (ban hành sách chế xác thực hồ sơ TSBĐ Khách hàng qua Cty Nguyên Thực, quy định danh mục hồ sơ pháp lý TSBĐ) Kiểm soát rủi ro trạng TSBĐ BĐS: MB ban hành quy định cụ thể cơng tác đánh giá trạng Kiểm sốt rủi ro đăng ký giao dịch bảo đảm, ký kết HĐTC công chứng TSBĐ BĐS: Trong quy trình nhận quản lý TSBĐ MB, 100% trường hợp nhận chấp BĐS phải thực ký HĐTC qua công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm - Kiểm soát rủi ro giai đoạn định giá TSBĐ BĐS: bao gồm kiểm soát rủi ro việc phân cấp định giá BĐS;kiểm soát rủi ro phương thức định giá; Kiểm soát rủi ro giới hạn bảo đảm nghĩa vụ tài so với giá trị định giá: - Kiểm soát rủi ro giai đoạn quản lý TSBĐ BĐS: Kiểm soát rủi ro định giá lại TSBĐ; Kiểm soát rủi ro trình xuất mượn hồ sơ TSBĐ (MB ban hành quy định cụ thể trình xuất mượn hồ sơ TSBĐ); Kiểm soát rủi ro lực quản lý TSBĐ BĐS cán (Tăng cường lực cán thông qua việc thường xuyên/định kỳ tổ chức công tác đào tạo – phổ biến quy định sách thơng qua kênh đào tạo trực tiếp đào tạo gián tiếp) Đánh giá thực trạng quản trị rủi ro hoạt động quản lý TSBĐ BĐS: - Kết đạt được: + Về quy trình/chính sách tiếp nhận TSBĐ bất động sản: MB xây dựng ban hành triển khai toàn hệ thống quy định việc nhận quản lý tài sản bảo đảm bất động sản (tất loại bất động sản) tài sản bảo đảm đất nơng nghiệp, góp phần quản trị hiệu rủi ro phát sinh liên quan đến pháp lý tín dụng MB xây dựng ban hành triển khai tồn hệ thống Quy trình nhận quản lý tài sản bảo đảm (áp dụng tất loại tài sản bảo đảm) – độc lập với Quy trình cấp tín dụng khách hàng Quy định việc xác định tính thật/giả hồ sơ tài sản bảo đảm: + Về quy trình/chính sách định giá tài sản: MB xây dựng quy định định giá tài sản bảo đảm bao gồm: công tác phân luồng định giá tài sản bảo đảm – cơng tác phải hồn thành trước nhận làm TSBĐ phương thức định giá loại BĐS khác + Về quy trình/chính sách quản lý TSBĐ: Hệ thống cảnh báo rủi ro sớm: Việc triển khai hệ thống cảnh bảo sớm rủi ro góp phần quản trị hiệu đồng tất loại rủi ro (pháp lý, tín dụng, hoạt động…) thơng qua trường hợp/tình cụ thể đơn vị trang bị cập nhật tương đối đầy đủ kỹ năng, kinh nghiệm xử lý trình thực nhận quản lý tài sản bảo đảm nhằm hạn chế phát sinh rủi ro xảy Công tác đào tạo – phổ biến quy định sách thực thường xuyên liên tục thông qua kênh đào tạo trực tiếp đào tạo gián tiếp góp phần trang bị kiến thức, kỹ liên tục cập nhật thơng tin/tình trạng thực tế rủi ro phát sinh cho cán ngân hàng - Những điểm tồn - hạn chế nguyên nhân Đánh giá hiệu quản trị rủi ro việc nhận quản lý tài sản bảo đảm bất động sản MB ln nhận định số ngân hàng Việt Nam đầu chất lượng quản trị rủi ro, đặc biệt hệ thống sách quy định hệ thống cảnh báo rủi ro sớm Tuy nhiên bên cạnh thành tích đạt nêu trên, triển khai thực tế cơng tác quản trị rủi ro việc nhận quản lý tài sản bảo đảm MB tồn số điểm hạn chế định, cụ thể sau: + Trong giai đoạn tiếp nhận TSBĐ BĐS: Trước tiên, hạn chế hoạt động xác thực tính pháp lý, tính chân thực hồ sơ TSBĐ Thứ hai, danh mục tài sản bảo đảm bất động sản quy định số điểm hạn chế, chưa phù hợp với tình hình thực tế phát sinh làm ảnh hưởng đến trình kinh doanh + Trong giai đoạn định giá TSBĐ BĐS: Thứ nhất, phát sinh nhiều trường hợp vi phạm quy trình Ngồi ra, phương pháp tính giá trị bất động sản hệ số quy đổi cách tính giá trị bất động sản phụ thụ nhiều vào quan điểm chủ quan cán xây dựng, đồng thời chưa phù hợp với tình hình thị trường thực tế + Trong giai đoạn quản lý TSBĐ BĐS: Thứ nhất, công tác định giá lại chưa phát huy vai trò giám sát, rào cản rủi ro cho ngân hàng Thứ hai, MB chưa giám sát chặt chẽ trình mượn hồ sơ tài sản bảo đảm: Thứ ba, số trường hợp ĐVKD gặp khó khăn việc tiếp cận, khảo sát lại BĐS thời gian nhận chấp Khách hàng không hợp tác - Một số hạn chế khác: Thứ nhất, quy trình thực MB quy định mô tả công việc cách thức thực công việc, không quy định trách nhiệm cụ thể cá nhân/đơn vị khâu/bước quy trình Việc bộc lộ hạn chế lớn quy trình xảy rủi ro, phát sinh tổn thất khó xác định khâu/bước quy trình làm sai quy trách nhiệm cho cá nhân/đơn vị thực (đặc biệt trường hợp cố tình làm sai Thứ hai, cơng tác đo lường rủi ro cịn gặp nhiều khó khăn chưa có phận chuyên trách chưa có quy chuẩn tiêu chí đo lường cụ thể Các rủi ro hầu hết phát từ trình yêu cầu đơn vị trực tiếp tác nghiệp kiểm tra báo cáo định kỳ/đột xuất đơn vị cụ thể Ngoài ra, MB chưa có văn quy định cụ thể việc bù đắp rủi ro BĐS CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ TSBĐ LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI Trong chương này, luận văn nghiên cứu kinh nghiệm quản trị rủi ro hoạt động quản lý TSBĐ BĐS số Ngân hàng thương mại Việt Nam nêu lên mục tiêu, định hướng quản trị rủi ro quản lý TSBĐ BĐS MB Dựa tồn tại, khó khăn vướng mắc thực trạng quản lý, tác giả đề xuất số giải pháp nhằn hạn chế rủi ro việc nhận TSBĐ BĐS MB như: Giải pháp quản lý thông tin pháp lý TSBĐ BĐS: Thường xuyên cập nhật quy định điều chỉnh/bổ sung Pháp luật tình phát sinh thực tế (thơng qua Chi nhánh Khối quản lý hoạt động kinh doanh) để điều; Mở rộng thêm công ty/tổ chức độc lập có chun mơn việc xác thực hồ sơ tài sản bảo đảm; Hạn chế tài trợ dự án không ổn định, chứa đựng nhiều rủi ro, thông tin pháp lý chưa rõ ràng; Sử dụng thông tin tra cứu CIC BĐS trước nhận chấp; Xây dựng phận tư vấn pháp lý trực tiếp ĐVKD; Đào tạo pháp lý/hội thảo chuyên đề cảnh báo rủi ro trao đổi học kinh nghiệm cho cán làm việc xử lý hồ sơ trực tiếp Giải pháp quản lý trạng TSBĐ BĐS: Tăng cường công tác cảnh báo rủi ro đến ĐVKD đơn vị có liên quan khác; Thường xuyên yêu cầu ĐVKD báo cáo trạng TSBĐ BĐS, qua kịp thời cập nhật biến động trạng; Nâng cao kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ liên quan đến quy định pháp lý thị trường đất đai đội ngũ cán tham gia trực tiếp; Tăng cường nguồn lực trang thiết bị sở vật chất Giải pháp giai đoạn định giá TSBĐ BĐS: Liên tục rà sốt có báo cáo định kỳ tháng/lần chất lượng định giá đơn vị (ĐVKD, MBAMC Cty định giá ngoài); Thường xuyên cập nhật ban hành khung giá đất (K) phù hợp với thực tế, đơn giá phải linh hoạt trước đáp ứng thay đổi thị trường; Xây dựng kho giá đất cho tồn hệ thống chứa đựng thơng tin BĐS so sánh, thông tin giá BĐS thời điểm, địa BĐS; Quy định cụ thể trách nhiệm cán tham gia trình định giá Giải pháp quản lý danh mục TSBĐ: MB cần bước hoàn thiện quy định tần suất định giá/định giá lại: Giải pháp quản lý nhập kho, xuất mượn hồ sơ pháp lý TSBĐ BĐS: Quy định cụ thể trường hợp phép mượn hồ sơ tài sản bảo đảm Cấp phê duyệt việc xuất mượn hồ sơ tài sản bảo đảm Ngoài luận văn có số kiến nghị với Ngân hàng nhà nƣớc quan quản lý Nhà nƣớc liên quan đến quản lý TSBĐ BĐS NHTM: Với Ngân hàng nhà nước: NHNN cần ban hành quy định chặt chẽ, cụ thể liên quan đến quản lý hoạt động nhận quản lý TSBĐ BĐS NHTM, Cần trọng nâng cao vai tró hệ thống để có giải pháp chấn chỉnh kịp thời, đặc biệt cho vay BĐS, vi phạm tỷ lệ an toàn; Thực kiểm soát hoạt động cho vay BĐS hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro; NHNN cần nâng cao lực phân tích, dự báo để chủ động điều tiết thị trường tiền tệ, ổn định thị trường ngoại hối, giữ số giá tiêu dùng mức thấp nhằm ổn định kinh tế vĩ mơ; NHNN cần hệ thống hóa văn có liên quan đến bảo đảm tiền vay, cụ thể công tác quản trị TSBĐ bất động sản, nghiên cứu trình lên Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng Nghị định thi hành Luật đất đai; Theo đó, NHNN phối hợp với Bộ ngành liên quan ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn việc xử lý TSBĐ phù hợp Với quan có thẩm quyền: Nhà nước cần có quy định, nội dung quản lý phù hợp sách đất đai luật kinh doanh BĐS nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển Đồng thời, bước hoàn thiện quy chế thủ tục thực giao dịch bảo đảm Luật đăng ký giao dịch bảo đảm tích cực việc hạn chế phòng ngừa nhiều rủi ro cho ngân hàng cá nhân, tổ chức xã hội; Giảm bớt thủ tục hành việc xử lý rủi ro pháp lý hồ sơ KẾT LUẬN Trên sở vận dụng khoa học phân tích thực tiễn nhân tố ảnh hưởng đến quản lý TSBĐ BĐS, đề tài tìm khó khăn, hạn chế ảnh hưởng đến kết quản trị rủi ro quản lý TSBĐ BĐS Từ đó, luận văn đưa giải pháp khắc phục hạn chế, nâng cao hiệu quản trị rủi ro hoạt động quản lý TSBĐ BĐS MB Đồng thời, luận văn có kiến nghị tới NHNN, Cơ quan quản lý nhà nước số nội dung tăng cường chất lượng quản trị rủi ro liên quan đến TSBĐ BĐS tầm vĩ mô Quản trị rủi ro quản lý TSBĐ BĐS lĩnh vực ngân hàng Hầu hết ngân hàng thương mại, quản trị TSBĐ BĐS dừng lại việc định giá BĐS chấp Đặc biệt, TSBĐ BĐS hình thành tương lai chứa đựng nhiều rủi ro việc nhận chấp xử lý tài sản bị chuyển sang nợ xấu Đây nội dung nhiều ngân hàng quan tâm chưa có hướng xử lý triệt để Vì thế, nội dung hạn chế luận văn cần nghiên cứu kỹ Dưới giác độ tiếp cận từ thực tiễn làm việc tác giả, luận văn khó tránh khỏi hạn chế nội dung phương pháp quản lý Kính mong thầy bạn đọc có ý kiến đóng góp, chia sẻ kinh nghiệm để luận văn tiếp tục hoàn thiện tương lai ... QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ TSBĐ LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI Trong chương này, luận văn nghiên cứu kinh nghiệm quản trị rủi ro hoạt động quản lý TSBĐ BĐS số Ngân hàng. .. TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ TSBĐ LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MB TỪ NĂM 2010-2015 Trong chương này, luận văn thống kê sơ thực trạng hoạt động tín dụng có TSBĐ MB Số liệu thống... BẢN VỀ QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ TSBĐ LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Trong chương này, luận văn tập trung vào 02 nội dung (1) Cơ sở lý luận tài sản bảo đảm ngân hàng thương