Một số ý kiến về về chế định tài chính đất đai trong dự thảo luật đất đai (sửa đổi)

MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ VỀ CHẾ ĐỊNH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRONG DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) TS Phạm Văn Võ Khoa Luật Thương mại - Trường Đại học Luật TP.HCM Chính sách tài đất đai đóng vai trị quan trọng việc đưa quan hệ đất đai vận hành theo chế thị trường bảo đảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước Hầu hết hạn chế lớn Luật Đất đai 2003 có liên quan đến quy định tài đất đai Tài đất đai lĩnh vực rộng, lên quan đến nhiều chế định Luật Đất đai Trong phạm vi viết này, sách tài đất đai giới hạn phạm vi vấn đề đựơc quy định chương VIII (Tài đất đai giá đất) Dự thảo Về kết cấu hình thức Theo tơi tiêu đề chương VIII Dự thảo không nên viết : “Tài đất đai giá đất” mà nên quy định ngắn gọn là: ”Tài đất đai” giá đất cơng cụ để thực sách tài đất đai nên coi phận nằm sách tài đất đai Việc chương VIII tách quy định tài đất đai giá đất thành hai mục độc lập khơng hợp lí Nếu thay đổi tên chương “Tài đất đai” kết cấu chương khơng nên phân chia thành mục Về nội dung 2.1.Về khoản thu tài từ đất đai (Điều 104) Nên bỏ khoản thu từ từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai khỏi nguồn thu tài đất đai chất, phạt tiền hành vi vi phạm pháp luật đất đai hình thức chế tài hành vi vi phạm pháp luật mà nguồn thu từ đất đai Nên bổ sung thêm khoản quy định nguồn thu khác theo quy định pháp luật thực tế nguồn thu từ đất đai đa dạng, linh hoạt mà nhà làm luật chưa lường hết phát sinh yêu cầu thực tiễn Ngay nguồn thu từ đất theo Điều 104 Dự thảo, tơi thấy cị thiếu nguồn thu quan trọng nguồn thu từ việc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước giá trị quyền sử dụng đất doanh nghiệp tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa 2.2.Về quỹ phát triển đất (Điều 108) Để thực mục đích có đất giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lí, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phải có nguồn tài để tổ chức nhận chuyển nhượng, bồi thường hỗ trợ Qua thực tiễn áp dụng, tổ chức phát triển quỹ đất chưa phát huy hiệu phần quỹ phát triển đất hạn chế Tuy nhiên, Dự thảo chưa đưa quy định cụ thể để khắc phục hạn chế Theo tơi, để khắc phục hạn chế nói trên, Dự thảo cần: Thứ nhất, ủy thác cho tổ chức phát triển quỹ đất trực tiếp quản lí Quỹ phát triển đất mà ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển Quỹ tài khác địa phương quản lý Quỹ phát triển đất Dự thảo tổ chức phát triển quỹ đất người trực tiếp sử dụng quỹ để phát triển đất nên giao cho họ quản lí bảo đảm chủ động, hạn chế thủ tục không cần thiết Ngoài ra, để Tổ chức phát triển quỹ đất quản lí quỹ phát triển đất tạo điều kiện để họ sử dụng quỹ đất giao quản lí để bổ sung nguồn tài cho Quỹ phát triển đất cách linh hoạt Thứ hai, nguồn tài để hình thành Quỹ phát triển đất ngồi tiền trích từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Dự thảo nên quy định cho tổ chức phát triển quỹ đất huy động cách chấp diện tích đất giao quản lí mà chưa đấu giá để vay vốn, cho phép tổ chức tài chính, quỹ đầu tư… liên kết với tổ chức phát triển quỹ đất để phát triển quỹ đất Việc áp dụng phương thức buộc nhà nước phải san sẻ phần nguồn thu từ đất dù tốt việc nhà đầu tư trực tiếp ứng tiền thường để nhà nước giao đất, cho th đất khơng phải qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất do Quỹ phát triển đất khơng có khả đáp ứng u cầu hoạt động phát triển quy đất Ngoài ra, Dự thảo nên có quy định cho người dân có đất bị thu hồi tham gia phát triển quỹ đất theo hình thức người có đất thuộc diện thu hồi để giao cho tổ chức phát triển quỹ đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho tổ chức phát triển quỹ đất thay nhận tiền bồi thường họ phân chia tiền thu từ việc đấu giá quyền sử dụng đất sở nguyên tắc bảo đảm hài hịa lợi ích nhà nước với người sử dụng đất Nếu áp dụng phương thức này, khơng giảm áp lực huy động tài cho việc phát triển quỹ đất mà đảm bảo quyền lợi người có đất bị thu hồi 2.3.Về giá đất Thứ phân loại giá đất, theo Luật Đất đai 2003, có hai loại giá đất giá thị trường giá đất nhà nước ban hành Hai loại giá đất hình thành theo chế khác áp dụng cho trường hợp cụ thể theo quy định pháp luật Việc tồn hai loại giá đất vấn đề mang tính đặc thù Việt Nam Ngay nước thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai tồn chế hai giá giá thị trường giá đất nhà nước Tuy nhiên quy định giá đất chương VIII Dự thảo lại khơng có quy định giá thị trường Theo tôi, thiếu sót cần phải bổ sung Cụ thể, Dự thảo cần phải quy định rõ giá thị trường (bao gồm giá đất hình thành giao dịch thơng qua thỏa thuận bên hình thành thông qua đấu giá quyền sử dụng đất), quy định trường hợp áp dụng giá thị trường Trong điều kiện quan hệ đất đai vận hành theo quy luật kinh tế thị trường, giá đất trường gốc để xác định giá nhà nước quy định nên Dự thảo không quy định rõ giá thị trường điều khó chấp nhận Thứ hai, nguyên tắc phương pháp xác định giá đất (Điều 109), số vấn đề cần lưu ý sau: - Về nguyên tắc: “Phù hợp với giá đất phổ biến loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, đấu giá quyền sử dụng đất thành công (sau gọi chung giá đất thị trường) phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất trường hợp xác định thu nhập” theo tơi chưa hợp lí vì: (1) giá đất thị trường không bao gồm giá chuyển nhượng mà cịn có giá cho th, chấp quyền sử dụng đất… (2) phương pháp thẩm định giá nói chung định giá đất nói riêng Việt Nam theo thông lệ quốc tế đa dạng (phương pháp so sánh, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư…) không bao gồm phương pháp so sánh phơng pháp thu nhập; (3) áp dụng phương pháp so sánh thực tế khó có giá chuyển nhượng thật để so sánh người sử dụng đất thường ghi giá chuyển nhượng hợp đồng thấp nhiều giá thực tế nhằm mục đích trốn thuế có loại đất khơng có giá để so sánh khơng thể xác định dịng thu nhập để vốn hóa thành giá đất đất tơn giáo, đất dùng để xây dựng đình, miếu vv… Do vậy, tiêu chí nên sửa lại là: Phù hợp với giá đất phổ biến loại đất có mục đích sử dụng giao dịch, đấu giá quyền sử dụng đất thành công phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất chi phí đầu tư tạo lập quyền sử dụng đất theo phương pháp định giá đất Chính phủ quy định” - Về nguyên tắc xác định giá đất theo thời hạn sử dụng đất theo tơi khơng khả thi thời hạn sử dụng đất theo Dự thảo đa dạng sử dụng đất ổn định lâu dài, sử dụng đất có thời hạn Trong trường hợp sử dụng đất có thời hạn, thời hạn trường hợp cụ thể có khác nên khơng thể xác định giá đất theo thời hạn sử dụng mà nên áp dụng quy định hành xác định đơn giá cho thuê đất theo năm tính tiền thuê đất sở số năm sử dụng Trong trường hợp tính tiền sử dụng đất, nên xác định giá đất cho trường hợp sử dụng ổn định lâu dài sử dụng với thời hạn 70 năm Trong trường hợp sử dụng với thời hạn 70 năm năm khơng sử dụng so với 70 năm trừ khoản tiền tương ứng sở phân bổ tiền sử dụng đất cho năm Điều có nghĩa thời hạn sử dụng đất nên sử dụng làm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường thiệt hại - Dự thảo không xác định rõ nguyên tắc phương pháp xác định giá đất quy định Điều 109 dùng để áp dụng cho trường hợp Vậy Điều 109 có dùng để áp dụng xác định giá thị trường hay không? Hay dung để áp dụng cho trường hợp ban hành giá đất nhà nước (xác định khung giá Chính phủ, bảng giá UBND áp dụng UBND định giá đất cụ thể (khoản Điều 111)? Nếu hiểu theo văn cảnh, nguyên tắc phương pháp xác định giá đất quy định Điều 109 áp dụng cho trường hợp xác định giá đất nhà nước bao gồm xác định khung giá đất Chính phủ, bảng giá đất định giá đất cụ thể UBND Và vậy, vấn đề cần xem xét khơng thể lí giải tình trạng khung giá đất phủ, bảng gia đất UBND, giá đất UBND định theo nguyên tắc có kết khác Mặt khác, phải thấy, khung giá đất phủ, bảng giá đất UBND giá đất UBND định dung để áp dụng cho mục đích khác nên chúng khơng thể áp dụng chung nguyên tắc phương pháp Về vấn đề này, xin kiến nghị, Dự thảo nên: (1) bỏ việc ban hành khung giá đất Chính phủ; (2) nguyên tắc xác định giá đất Điều 109 nên áp dụng để xây dựng bảng giá đất UBND; (3) trường hợp UBND định giá đất để áp dụng cho trường hợp quy định khoản Điều 111 phải áp dụng nguyên tắc theo thời giá thị trường trường hợp áp dụng giá đất UBND định cụ thể theo Dự thảo quan hệ phát sinh thị trường quyền sử dụng đất (sơ cấp thứ cấp) X , thị trường quyền sử dụng đấ ền sử dụng đấ ền sử dụng đấ , Nhà nướ nhận trao quyền sử dụng đấ ều coi nội dung hoạt động thị trường quyền sử dụng đất Một hạn chế lớn sách tài đất đai hành trường hợp lại áp dụng loại giá đất khác (chuyển nhựơng quyền sử dụng đất áp dụng giá thỏa thuận; tính tiền sử dụng đất, tiền bồi thường thiệt hại thu hồi đất áp dụng giá nhà nước quy định) với , tính thống bị phá vỡ, mang tính lai tạp, chứa đựng nhược điểm chế tập trung quan liêu chế thị trường Thứ ba, vấn đề tư vấn giá đất (Điều 112), Dự thảo nên quy định trường hợp phải tư vấn giá đất, hình thức tư vấn giá đất Những quy định điều kiện hành nghề tư vấn giá đất, nguyên tắc tư vấn giá đất (khoản 2,3,4 Điều 112), quyền nghĩa vụ chủ thể hành nghề tư vấn giá đất (Điều 113) không nên quy định lại đẻ loại doanh nghiệp tư vấn giá bất động sản bên cạnh doanh nghiệp thẩm định giá tổ chức hoạt động theo Luật Giá doanh nghiệp định giá bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản Thực tế, quy định điều kiện hành nghề tư vấn giá đất, quyền nghĩa vụ doanh nghiệp tư vấn giá đất Dự thảo vừa thừa (vì quy định pháp luật giá) vừa thiếu (không quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trách nhiệm mua bảo hiểm nghề nghiệp…) Sẽ hợp lí đơn giản Dự thảo quy định rõ doanh nghiệp cung cấp dịch vụ tư vấn giá đất doanh nghiệp thẩm định giá tổ chức hoạt động theo quy định pháp luật giá Về lí lựa chọn doanh nghiệp thẩm định giá thay doanh nghiệp định giá bất động sản để thực tư vấn giá đất là: doanh nghiệp thẩm định giá phải có thẩm định viên giá, doanh nghiệp định giá bất động sản cần có người có chứng định giá bất động sản Mặt khác điểu kiện để cấp thể thẩm định viên giá cao so với điều kiện cấp chứng định giá bất động sản Dự thảo cần quy định rõ việc tư vấn giá đất phải doanh nghiệp thẩm định giá thực nhằm loại trừ tình trạng thành lập Hội đồng định giá bao gồm đại diện ban ngành Nếu bắt buộc việc tư vấn giá đất phải doanh nghiệp thẩm định giá thực bảo đảm tính khách quan, minh bạch đặc biệt tính chịu trách nhiệm vật chất Nếu doanh nghiệp thẩm định giá có lỗi dẫn đến thiệt hại cho nhà nước, họ phải bồi thường Thẩm định viên giá phân công thực thẩm định giá hoạt động độc lập, sai phải chịu trách nhiệm Còn thành lập Hội đồng, Hội đồng có lỗi, định giá khơng đúng, nhà nước khơng thể buộc phải bồi thường Hội đồng nhà nước thành lập Trong đó, thành viên hội đồng lại dễ bị tác động để đưa mức giá có lợi cho người có liên quan, Hội đồng làm việc tập thể nên xác định lỗi thành viên Hội đồng 2.4.Về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất (từ Điều 114 đến Điều 116) Về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, Dự thảo cần: - Cần phải quy định rõ việc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định từ Điều 114 đến Điều 116 dung để áp dụng cho trường hợp thực tế, có nhiều trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất như: đấu giá quyền sử dụng đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ tiến vay theo hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, để thi hành án trường hợp khác theo quy định pháp luật Nếu hiểu theo văn cảnh, quy định đấu giá quyền sử dụng đất từ Điềi 114 đến Điều 116 áp dụng trường hợp để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Nếu thì: (1) Dự thảo cần quy định rõ vấn đề này; (2) Dự thảo nên có Điều quy định trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khác theo hướng trường hợp áp dụng quy định pháp luật bán đấu giá tài sản pháp luật khác có liên quan - Xác định rõ chủ thể tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tổ chức phát triển quỹ đất chủ thể thực việc đấu giá quyền sử dụng đất doanh nghiệp bán đấu giá tài sản theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản (nên loại bỏ việc thành lập Hội đồng đấu giá lí giống lí loại trừ việc thành lập Hội đồng định giá) - Quy định rõ việc đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất Rõ ràng việc đấu thầu dự án có sử dụng đất cần thiết quy định Luật Nhà ở, quy định pháp luật đầu tư Để lựa chọn chủ đầu tư cho dự án có sử dụng đất, khơng dựa vào tiêu chí trả giá quyền sử dụng đất cao mà phải vào giải pháp kĩ thuật, tiềm lực tài chính… Do vậy, Dự thảo nên quy định rõ: trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất cần phải tách riêng gói đấu thầu để đánh giá lực nhà đầu tư gói đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng nhập nhằng việc đấu giá quyền sử dụng đất với việc “cam kết hỗ trợ ngân sách” - Nên đưa trường hợp “giao đất cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo định điều động quan có thẩm quyền” khỏi trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất cán cơng chức điều động, ln chuyển cơng tác thường mang tính tạm thời thuộc diện thuê nhà công vụ Nếu đưa trường hợp vào diện khơng đấu giá dẽ dẫn đến tình trạng lợi dụng  ... lợi người có đất bị thu hồi 2.3 .Về giá đất Thứ phân loại giá đất, theo Luật Đất đai 2003, có hai loại giá đất giá thị trường giá đất nhà nước ban hành Hai loại giá đất hình thành theo chế khác áp... dụng đất) , quy định trường hợp áp dụng giá thị trường Trong điều kiện quan hệ đất đai vận hành theo quy luật kinh tế thị trường, giá đất trường gốc để xác định giá nhà nước quy định nên Dự thảo. .. đất chi phí đầu tư tạo lập quyền sử dụng đất theo phương pháp định giá đất Chính phủ quy định? ?? - Về nguyên tắc xác định giá đất theo thời hạn sử dụng đất theo khơng khả thi thời hạn sử dụng đất