Quyền thế chấp quyền sử dụng đất thực trạng pháp lý và giải pháp hoàn thiện

Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT QUYỀN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TRẠNG PHÁP LÝ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN SINH VIÊN THỰC HIỆN: VÕ HỊANG BẢO CHÂU KHĨA: 30 MSSV: 3020029 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: Thạc sĩ PHẠM VĂN VÕ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2009 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm chấp 1.1.1 Chủ thể 1.1.1.1 Bên chấp 1.1.1.2 Bên nhận chấp 1.1.2 Khách thể 1.1.2.1 Điều kiện chung 1.1.2.2 Điều kiện riêng 1.1.3 Nội dung 1.1.3.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp tài sản 1.1.3.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp tài sản 1.1.4 Hình thức chấp tài sản 10 1.2 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 10 1.2.1 Chủ thể 10 1.2.1.1 Bên chấp 10 1.2.1.2 Bên nhận chấp 11 1.2.2 Khách thể 13 1.2.3 Nội dung 15 1.2.3.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất 15 1.2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất 17 1.2.4 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất 17 1.2.5 Các hình thức chấp quyền sử dụng đất 19 1.3 Tầm quan trọng việc quy định chấp quyền sử dụng đất 21 1.3.1 Thế chấp quyền sử dụng đất điều kiện cần thiết để góp phần xây dựng kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo chế thị trường có quản lý Nhà nước, giúp tăng cường khả tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp 21 1.3.2 Thế chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm tối ưu cho bên có quyền, góp phần thúc đẩy họat động Ngân hàng 22 1.3.3 Đảm bảo quyền lợi ích đáng người sử dụng đất 23 1.4 Quá trình phát triển pháp luật chấp quyền sử dụng đất 24 Chương II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 30 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ 2.1 Điều kiện thực quyền chấp quyền sử dụng đất 30 2.1.1 Điều kiện để có quyền chấp quyền sử dụng đất 30 2.1.2 Điều kiện để thực quyền 33 2.2 Phạm vi chấp quyền sử dụng đất 38 2.3 Xác định giá trị quyền sử dụng đất chấp 38 2.4 Thủ tục hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 41 2.4.1 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 41 2.4.1.1 Về hình thức hợp đồng 41 2.4.1.2 Về chủ thể ký kết hợp đồng 42 2.4.1.3 Về nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 43 2.4.1.4 Về mối quan hệ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng 43 2.4.2 Thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất 44 2.4.2.1 Thẩm quyền đăng ký chấp quyền sử dụng đất 44 2.4.2.2 Hồ sơ đăng ký chấp nộp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm 47 2.4.2.3 Trình tự đăng ký chấp quyền sử dụng đất 48 2.4.3 Giá trị pháp lý việc đăng kí chấp quyền sử dụng đất 51 2.5 Xóa đăng ký chấp 53 2.5.1 Các trường hợp xóa chấp Thẩm quyền xóa đăng ký chấp 53 2.5.2 Hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký chấp 53 2.5.3 Trình tự thủ tục 53 2.6 Xử lý quyền sử dụng đất tài sản có đất chấp 54 2.6.1 Các trường hợp xử lý quyền sử dụng đất chấp 54 2.6.2 Nguyên tắc xử lý quyền sử dụng đất chấp 54 2.6.3 Các phương thức xử lý quyền sử dụng đất chấp 55 2.6.3.1 Về phương thức bán đấu giá quyền sử dụng đất chấp 56 2.6.3.2 Phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp cho người khác để thu hồi nợ 58 2.6.3.3 Phương thức khởi kiện Tòa án nhân dân 58 2.6.4 Xử lý quyền sử dụng đất chấp trường hợp bên chấp doanh nghiệp bị phá sản 59 2.6.5 Xử lý quyền sử dụng đất chấp trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất 60 KẾT LUẬN 62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Hiến pháp Việt Nam năm 1945, 1959, 1980, 1992 Luật Đất đai 1987, 1993, 2003 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai ngày 02/12/1998 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai ngày 29/06/2001 Luật tổ chức tín dụng ngày 12/12/1997 Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 28/05/1995 Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 14/06/2005 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Nghị định số 79/2001/NĐ-CP Chính phủ Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 10 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP Chính phủ ngày 25 tháng 10 năm 2002 Về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 11 Nghị định Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai 12 Nghị định Chính phủ số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2005 bán đấu giá tài sản 13 Nghị định Chính phủ số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm 14 Nghị định Chính phủ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải quyềt khiếu nại đất đai Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ 15 Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 Ngân hàng Nhà nước - Bộ Tư pháp-Bộ Cơng an-Bộ Tài chính-Tổng cục địa hướng dẫn việc xử lý tài sản đảm bảo tiền vay để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng 16 Thơng tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04 tháng năm 2005 Bộ Tư pháp Hướng dẫn số Quy định Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản 17 Thông tư liên tịch Bộ Tư P áp Bộ Tài Nguyên Môi Trường số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 Bộ Tư Pháp Bộ Tài Nguyên Môi Trường hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 18 Thông tư liên tịch Bộ Tư Pháp Bộ Tài Nguyên Môi Trường số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 Sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 Bộ Tư Pháp Bộ Tài Nguyên Môi Trường hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 19 Các văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật tổ chức tín dụng, Bộ luật Dân văn pháp luật khác có liên quan từ 1993 đến Tài liệu chuyên môn Phạm Kim Dung (2005), Những quy định chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật Dân 2005, Nhà xuất Tư Pháp, Hà Nội Trần Thị Phương Duyên (2003), Khóa luận cử nhân Luật: Pháp luật chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất hướng hoàn thiện, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học đảm bảo thực nghĩa vụ Luật Dân Việt Nam, Nhà xuất Trẻ, TP Hồ Chí Minh Thái Thanh Hải (2002), Khóa luận cử nhân Luật: Một số vấn đề pháp lý chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ Nguyễn Trần Tấn Khuê (2000), Khóa luận cử nhân Luật: Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất – Thực trạng hướng hòan thiện, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Luật gia Nguyễn Thị Mai Phạm Văn Lợi (1999), Hỏi đáp Thế chấpBảo lãnh-Cầm cố-Bán đấu giá tài sản cố định, Nhà xuất Đà Nẵng Trần Phú Nhuận (2002), Luận văn thạc sĩ: Pháp luật chấp quyền sử dụng đất, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Dân Sự Việt Nam I-II, Nhà xuất Công An Nhân Dân, Hà Nội Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất Đai, Nhà xuất Tư Pháp, Hà Nội 10 Tiến sĩ Đinh Trung Tụng (2005), Bình luận nội dung Bộ luật Dân 2005, Nhà xuất Tư Pháp, Hà Nội 11 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp (1998), Chuyên đề về: Giao dịch có bảo đảm đăng ký tài sản pháp luật Việt Nam, Nhà xuất Thông tin Khoa học pháp lý, Hà Nội 12 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp (2001), Chuyên đề về: Một số vấn đề sửa đổ,i bổ sung Bộ luật Dân Việt Nam, Nhà xuất Thông tin Khoa học pháp lý, Hà Nội 13 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp (2001), Bình luận khoa học Bộ luật Dân Việt Nam tập III, Nhà xuất Chính Trị Quốc Gia, Hà Nội Sách báo, tạp chí Luật sư Trương Thanh Đức (2005), “10 VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TRONG VIỆC THẾ CHẤP, BẢO LÃNH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT”, Tạp chí Ngân hàng, số 4-2005 Luật sư Đỗ Hồng Thái (2007), “Nghị định giao dịch bảo đảm - số vấn đề cần quan tâm”, Tạp chí ngân hàng, số 9/2007 Thạc sĩ Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn khái niệm tranh chấp đất đai luật đất đai 2003”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 2(33)/2006 http://vietbao.vn http://www.vibonline.com.vn Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ http://www.vntrades.com http://www.haiphong.gov.vn Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ LỜI NĨI ĐẦU: Tính cấp thiết đề tài: Từ nước ta chuyển từ chế kế hoạch hóa tập trung sang chế thị trường theo định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa nhận thức quản lý sử dụng đất đai có nhiều thay đổi, từ chỗ xác lập quyền sở hữu toàn dân đất đai không thừa nhận việc chuyển nhượng đất đai theo Hiến pháp 1980 Luật Đất đai năm 1988 đến việc cho phép người sử dụng đất có hình thức chuyển quyền sử dụng đất ( bao gồm hình thức: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất) thừa nhận đất đai có giá theo Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân đạo luật khác tạo sở xoá bỏ chế độ bao cấp đất đai; thực tế đất đai khơng cịn đơn tư liệu sản xuất, địa bàn sản xuất, địa bàn cư trú mà trở thành hàng hóa, loại hàng hóa đặc biệt giao dịch thị trường Luật Đất đai năm 1993 đời, với quy định cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, quyền chuyển quyền sử dụng đất (trong chấp quyền sử dụng đất) triển khai thực thực tế đem lại hiệu kinh tế- xã hội to lớn Theo số liệu điều tra xã hội học Tổng Cục Địa Chính Bộ tài ngun mơi trường tiến hành vào năm 2000, 100 người hỏi tầm quan trọng hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.5% số người hỏi cho quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất quan trọng nhất, 12,2% cho quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan trọng nhất, 1,3% dành vị trí cho quyền cho th quyền sử dụng đất, 68% cho quyền chấp quan trọng nhất, 14% dành vị trí cho quyền thừa kế 3% không đánh giá quyền quan trọng nhất; điều cho thấy đại đa số người sử dụng đất nhận thức tầm quan trọng việc chấp quyền sử dụng đất Trong năm qua, theo số liệu thống kê ngành Ngân hàng, từ 70% đến 80% tài sản chấp tổ chức tín dụng quyền sử dụng đất, việc chấp quyền sử dụng đất bổ sung nguồn vốn quan trọng cho doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, giải khó khăn sống, góp phần vào tăng trưởng kinh tế đất nước Với ý nghĩa to lớn nên việc nghiên cứu pháp luật điều chỉnh vấn đề liên quan lĩnh vực chấp quyền sử dụng đất cần thiết Cho đến thời điểm nay, hệ thống pháp luật Việt Nam có nhiều văn quy phạm pháp luật thuộc nhiều ngành luật khác chứa đựng quy định chấp quyền sử dụng đất như: Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân năm 2005, quy định chấp, cầm cố, bảo lãnh lĩnh vực kinh tế, tài chính, ngân hàng (Luật tổ chức tín dụng năm 1997…) Tuy nhiên, quy định Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ có nhiều vấn đề khơng cịn phù hợp việc áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất cịn có điểm chưa thống nhất, gây lúng túng cho quan chức năng, người thực Và thực tế thực quy định chấp quyền sử dụng đất bộc lộ số vấn đề bất cập, cần tháo gỡ Dù có nhiều tiến so với trước song Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai văn pháp luật có liên quan chưa quy định đầy đủ, chặt chẽ quyền Xoay quanh việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất số điểm chưa thống nhất, dẫn đến khó khăn, vướng mắc q trình thực hiện, địi hỏi phải có luận giải mặt khoa học Xuất phát từ thực tế đó, với mong muốn đóng góp cho hịan thiện quy định pháp luật lĩnh vực này, tác giả chọn đề tài “Quyền chấp quyền sử dụng đất-Thực trạng pháp lý giải pháp hòan thiện” Phạm vi nghiên cứu: Trong phạm vi nghiên cứu đề tài tác giả tập trung nghiên cứu quan điểm khoa học pháp lý , quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất khía cạnh Luật Đất đai, Bộ luật Dân quy định Giao dịch bảo đảm; cụ thể bên cạnh việc tập trung tìm hiểu vấn đề về: khái niệm chấp quyền sử dụng đất, tầm quan trọng nó, sở pháp lý việc chấp quyền sử dụng đất, tác giả đồng thời nghiên cứu bất cập việc thực quy định chấp quyền sử dụng đất nay, đề giải pháp để khắc phục Với mục đích đề tài làm sáng tỏ thực trạng pháp luật việc chấp quyền sử dụng đất từ đưa kết luận, đánh giá đưa giải pháp để góp phần xây dựng hồn thiện qui chế pháp lý vấn đề Phương pháp nghiên cứu: Trong luận văn tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu phổ biến dựa sở các văn pháp luật Nhà nước, chế áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất như: phương pháp phân tích thống kê dựa số liệu, thực trạng, tình hình cịn tồn kết hợp với phương pháp khác như: quy nạp, diễn dịch, trích dẫn, so sánh để làm bật vấn đề cần giải Nhiệm vụ đề tài: Đề tài tập trung giải vấn đề: + Khái niệm chấp; + Khái niệm Quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất; + Sự hình thành phát triển pháp luật Thế chấp quyền sử dụng đất; + Phân tích thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất, tồn đề xuất hướng hòan thiện Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ Bố cục đề tài: đề tài gồm có phần: Lời nói đầu Phần nội dung: gồm chương + Chương I: Tổng quan chấp quyền sử dụng đất + Chương II: Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hướng hòan thiện Kết luận Ý nghĩa khoa học thực tiễn: Luận văn thể nhìn nhận tác giả thực trạng pháp luật thực tiễn thực quyền chấp quyền sử dụng đất Những kết luận kiến nghị nêu luận văn nghiên cứu, kế thừa tổng hợp từ cơng trình nghiên cứu khác đóng góp tác giả Tác giả mong đề tài góp phần nhỏ cho việc quản lý sử dụng đất đạt hiệu tốt hơn, hy vọng tài liệu tham khảo thiết thực cho quan quản lý lĩnh vực người tham gia nghiên cứu 10 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ ký yêu cầu người nộp hồ sơ nộp lệ phí đăng ký; ghi rõ thời điểm nhận hồ sơ (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Đơn yêu cầu đăng ký vào Sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký chấp, sau cấp cho người yêu cầu đăng ký phiếu hẹn trả kết đăng ký Trong trường hợp có từ chối đăng ký (theo trường hợp nêu điểm 2.3, khỏan 2, Mục II Thông Tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005) cán đăng ký từ chối đăng ký hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực theo quy định Việc từ chối đăng ký phải lập thành văn nêu rõ lý từ chối Trong trường hợp chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai mà bên chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn đăng ký, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ: Ghi nội dung đăng ký chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Vào Sổ địa Sổ theo dõi biến động đất đai; Chứng nhận việc đăng ký vào Đơn yêu cầu đăng ký chấp; Trả trực tiếp gửi qua đường bưu điện có bảo đảm (theo yêu cầu người đăng ký) 01 Đơn yêu cầu đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có) cho người yêu cầu đăng ký gửi cho Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trường hợp Ủy ban nhân dân xã, thị trấn; Lưu giữ lọai giấy tờ lại hồ sơ đăng ký Trong trường hợp chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai mà bên chấp có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định cá khoản 1,2 5, Điều 50, Luật Đất đai thời hạn đăng ký, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ: Trong thời hạn đăng ký, tiến hành việc thẩm tra hồ sơ, hồ sơ hợp lệ chứng nhận việc đăng ký chấp vào Đơn yêu cầu đăng ký, trả đơn gửi trực tiếp qua đường bưu điện có bảo đảm tương tự trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Điều 135,136,137 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Và sau cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nội dung đăng ký 56 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân xã, thị trấn từ chối đăng ký trả lại tịan hồ sơ lệ phí đăng ký thu cho người yêu cầu đăng ký So sánh với trình tự thủ tục chấp quyền sử dụng đất trước đây, cụ thể Nghị định số 17/1999/NĐ-CP Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Nghị định số 79/2001/NĐ-CP Chính phủ Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP cho thấy quy định Luật Đất đai 2003 tiến nhiều Theo đó, thủ tục chấp rút gọn áp dụng thống cho đối tượng người sử dụng đất mà không phân tách thành hai thủ tục khác cho tổ chức hộ gia đình, cá nhân Sở dĩ trình tự, thủ tục chấp quyền sử dụng đất đơn giản do: Thứ nhất, người chấp sử dụng đất, người nhận chấp lưu giữ giấy tờ gốc chứng minh quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất hợp pháp người chấp mà chưa có chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người Thứ hai, chất chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, khơng phải hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo nghĩa Việc xử lý quyền sử dụng đất chấp diễn nghĩa vụ trả nợ không thực Do Nhà nước khơng cần can thiệp sâu vào quan hệ này7 Thời hạn đăng ký chấp theo quy định Thông Tư số 03/2006/BTPBTNMT _ khoản 3: Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp theo quy định pháp luật việc đăng ký chấp thực ngày nhận hồ sơ, nộp hồ sơ đăng ký sau 03 chiều việc đăng ký chấp thực chậm ngày làm việc Trường hợp hồ sơ đăng ký có lọai giấy tờ quy định khoản 1,2 5, Điều 50, Luật Đất đai 2003 việc đăng ký chấp thực Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất Đai, Nhà xuất Tư Pháp, Hà Nội, tr 324-325 57 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ thời hạn không 05 ngày làm việc, kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ Thế thực tế có trường hợp việc đăng ký chấp tiến hành ngày hồ sơ chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thường tối thiểu phải sau hai ngày làm việc việc đăng ký chấp tiến hành xong Điều cho thấy việc tuân thủ quy định pháp luật thủ tục hành chính, tránh trì trệ cơng việc chưa nghiêm ngặt 2.4.3 Giá trị pháp lý việc đăng kí chấp quyền sử dụng đất Các trường hợp đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất: Thế chấp, chấp quyền sử dụng đất người thứ ba mà Luật Đất đai gọi bảo lãnh quyền sử dụng đất (gọi chung chấp quyền sử dụng đất); Thế chấp nhà ở, cơng trình kiến trúc khác, rừng sản xuất rừng trồng, vườn lâu năm; chấp nhà ở, cơng trình kiến trúc khác, rừng sản xuất rừng trồng, vườn lâu năm người thứ ba (gọi chung chấp tài sản gắn liền với đất); Thế chấp tài sản hình thành tương lai mà tài sản gắn liền với đất; chấp tài sản hình thành tương lai người thứ ba (gọi chung chấp tài sản hình thành tương lai); Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản hình thành tương lai; Thay đổi, sửa chữa sai sót, xố đăng ký chấp trường hợp nêu trên; Văn thông báo việc xử lý tài sản chấp trường hợp đăng ký chấp Giá trị pháp lý việc đăng ký theo quy định điểm 8, mục I, Thông Tư 05/2005: Việc đăng ký chấp quan đăng ký có thẩm quyền điều kiện để hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực thi hành Việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có giá trị pháp lý người thứ ba thời hạn có hiệu lực việc đăng ký Thời điểm có hiệu lực việc đăng ký chấp để xác định thứ tự ưu tiên toán nghĩa vụ bảo đảm nghĩa vụ khác liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Như vậy, việc đăng ký điều kiện để hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật, thứ tự ưu tiên toán xác định vào thời điểm đăng ký Đồng thời việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất cịn đảm bảo cho cơng tác quản lý Nhà nước biến động đất đai, 58 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ tránh trường hợp bất động sản quyền sử dụng đất đem chấp nhiều nơi mà Nhà nước biết không quản lý Sau xin trích dẫn nguyên văn trường hợp đăng báo điện tử để làm rõ giá trị việc đăng ký chấp: Năm 2003, bà Huỳnh Thị Sáu (ngụ xã Đơng Hịa, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương) mang hết số tiền tiết kiệm 100 triệu đồng cho bà Nguyễn Thị Thùy Trang (ngụ xã) mượn Để làm tin, bà Trang mang “giấy đỏ” đứng tên giao cho bà Sáu hẹn sau hai tháng trả cả gốc lẫn lãi Mặc dù thời hạn toán nợ hết từ lâu bà Sáu chờ hồi khơng thấy bà Trang trả nợ Sau đó, bà Sáu gửi đơn Tịa án nhân dân huyện Dĩ An để yêu cầu bà Trang trả nợ Theo định công nhận thỏa thuận đương Tòa án nhân dân huyện Dĩ An lập năm 2007, bà Trang phải trả lại cho bà Sáu số tiền mượn Đồng thời, bà Sáu phải trả lại cho bà Trang “giấy đỏ” sau nhận đủ tiền Sau ngày định có hiệu lực, bà Sáu nhiều lần liên hệ với bà Trang để yêu cầu thi hành án Tuy nhiên, bà Trang lại có thái độ bất hợp tác khơng muốn trả nợ Khơng cịn cách khác, bà Sáu chạy lên quan thi hành án để nhờ giúp đỡ Ngày 9-11-2007, Thi hành án huyện Dĩ An định thi hành án Bất ngờ, 20 ngày sau đó, quan lại định trả lại cho bà Sáu đơn yêu cầu thi hành án Lý nêu bà Trang khơng có điều kiện để thi hành án Thấy q vơ lý cất giữ tờ “giấy đỏ” đứng tên bà Trang, bà Sáu tự tìm hiểu vụ việc Hóa ra, bà Trang làm đơn cớ “giấy đỏ” xin cấp lại giấy khác Ngay sau Ủy ban nhân dân huyện Dĩ An cấp lại “giấy đỏ” mới, bà Trang bán nhà cho người khác để né tránh việc thi hành án Chính lẽ này, Thi hành án huyện Dĩ An cưỡng chế bà Trang thi hành án8 Như thay nhận chấp đất “giấy tay”, người nên làm thủ tục đăng ký chấp quy định pháp luật để tránh rủi ro phát sinh Cụ thể, việc chấp quyền sử dụng đất phải làm thành văn bản, quan thẩm quyền chứng nhận Bên nhận chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ với bên chấp (người sử dụng đất) đăng ký việc chấp Nếu làm quy định khơng xảy tình trạng Qua vụ việc này, lại thấy rõ tầm quan trọng việc đăng ký giao dịch đảm bảo việc cần thiết phải cơng khai tình trạng pháp lý bất động sản Thực tế, đăng ký giao dịch đảm bảo bất động sản có nhiều lợi Đăng ký giao dịch đảm bảo cơng khai hố thơng tin giao dịch tín dụng cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu xác lập giao dịch dân sự, kinh tế Nhưng quan trọng hơn, trường hợp có tranh chấp xảy ra, đăng ký giao dịch đảm bảo xác định thứ tự ưu tiên http://www.haiphong.gov.vn/sotuphap/vn/index.asp?menuid=534&parent_menuid=463&f useaction=3&articleid=2113/Đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất_Ngọc Nghinh 59 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ toán bên nhận đảm bảo trường hợp tài sản dùng để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ Nhiều lợi ích vậy, chế đăng ký giao dịch bất động sản lại không khuyến khích người dân làm theo pháp luật, dù nhiều người biết rằng, quyền lợi ích hợp pháp cá nhân giao dịch có tranh chấp không bảo vệ bất động sản chưa đăng ký Vì chủ trương, sách pháp luật nay, nên đẩy mạnh việc tuyên truyền giáo dục ý thức pháp luật sâu rộng nhân dân; nâng cao trình độ chun mơn cán Nhà nước; tăng cường công tác kiểm tra, tra tài liệu, hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quan có liên quan; xử lý nghiêm minh hành vi cố ý làm trái pháp luật, sách nhiễu người dân Có đảm bảo cho người dân thực tốt công tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi đáng 2.5 Xóa đăng ký chấp 2.5.1 Các trường hợp xóa chấp Thẩm quyền xóa đăng ký chấp Theo quy định phần VII Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, quan tiến hành đăng ký chấp thực việc xóa đăng ký chấp trường hợp sau: Nghĩa vụ bảo đảm chấp thực hiện; Việc chấp hủy bỏ thay biện pháp bảo đảm khác; Hợp đồng chấp bị chấm dứt theo án, định Tòa án; Tài sản chấp xử lý theo quy định pháp luật; Theo thỏa thuận bên 2.5.2 Hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký chấp Đối với trường hợp nêu hồ sơ nộp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi thực việc đăng ký chấp Hồ sơ gồm có: Đơn yêu cầu xóa đăng ký chấp (02 bản), văn ủy quyền (nếu có); Xác nhận bên nhận chấp việc hòan thành nghĩa vụ trả nợ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất xác nhận bên nhận chấp việc hòan thành nghĩa vụ trả nợ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.5.3 Trình tự thủ tục Trình tự thủ tục xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất thực với bước giống với trình tự thủ tục đăng ký chấp Việc xóa đăng ký chấp việc làm cần thiết hành vi quan Nhà nước có thẩm quyền thực nhằm trả lại quyền sử dụng đất hợp pháp tòan vẹn cho bên chấp, sau quan đăng ký chấp tiến hành xóa đăng ký chấp bên chấp tiếp tục dùng quyền sử dụng đất để tiến hành giao dịch khác Nhưng thực tế, ý thức pháp luật nên nhiều người dân sau hòan thành xong nghĩa vụ trả 60 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ nợ cho ngân hàng Ngân hàng định cơng nhận xóa chấp, chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm tiền vay nghĩ thủ tục pháp lý xong sau tiến hành giao dịch khác mảnh đất khơng quan có thẩm quyền cho phép với lý mảnh đất bị “ngăn chặn” bị chấp trước mà chưa xóa đăng ký chấp quan có thẩm quyền Khi người dân muốn tiếp tục thực giao dịch phải tiến hành đồng thời hai thủ tục xóa đăng ký chấp thủ tục đăng ký cho giao dịch mảnh đất đó, điều làm cho họ phải lại nhiều lần, nhiều thời gian cơng sức lâm vào tình trạng khó khăn giấy tờ liên quan đến việc chấp trước bị thất lạc Vì điều quan trọng ý thức pháp luật người dân việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp mình, bên cạnh quan chức tổ chức tín dụng tham gia vào quan hệ cần giải thích, hướng dẫn tường tận, rõ ràng để người sử dụng đất hiểu nghĩa vụ pháp lý mà phải thực 2.6 Xử lý quyền sử dụng đất tài sản có đất chấp 2.6.1 Các trường hợp xử lý quyền sử dụng đất chấp Được quy định định Điều 56, Nghị Định 163/2006/NĐ-CP: Đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực khơng nghĩa vụ Bên có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ bảo đảm trước thời hạn vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận theo quy định pháp luật Pháp luật quy định quyền sử dụng đất chấp phải xử lý để bên chấp thực nghĩa vụ khác Các trường hợp khác bên thoả thuận pháp luật quy định 2.6.2 Nguyên tắc xử lý quyền sử dụng đất chấp Được quy định Điều 58, Nghị Định 163/2006: Trong trường hợp quyền sử dụng đất dùng để chấp bảo đảm thực nghĩa vụ việc xử lý tài sản thực theo thoả thuận bên; khơng có thoả thuận tài sản bán đấu giá theo quy định pháp luật Trong trường hợp quyền sử dụng đất dùng để quyền sử dụng đất bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ việc xử lý quyền sử dụng đất chấp thực theo thoả thuận bên bảo đảm bên nhận bảo đảm; khơng có thoả thuận khơng thoả thuận tài sản bán đấu giá theo quy định pháp luật Việc xử lý quyền sử dụng đất chấp phải thực cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia quan hệ chấp, cá nhân, tổ chức có liên quan phù hợp với quy định Nghị định 163 61 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ Việc xử lý quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ hoạt động kinh doanh tài sản bên nhận bảo đảm Thật vậy, xử lý quyền sử dụng đất chấp số tiền thu được dùng cho mục đích tốn nợ cho bên nhận bảo đảm hoạt động kinh doanh kiếm lời bên nhận bảo đảm, số tiền thu từ việc xử lý quyền sử dụng đất chấp lớn khỏan nợ vay bên nhận chấp nhận tiền mà cho vay chi phí phát sinh khác nợ hạn…, số tiền thừa phải trả lại cho bên chấp 2.6.3 Các phương thức xử lý quyền sử dụng đất chấp Theo quy định Điều 130, khoản 3, Luật Đất đai 2003 đến hạn mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng quyền sử dụng đất chấp xử lý theo thỏa thuận hợp đồng chấp; trường hợp không xử lý theo thỏa thuận ghi hợp đồng bên nhận chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp cho người khác để thu hồi nợ yêu cầu quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất khởi kiện Tòa án nhân dân theo quy định pháp luật Qua ta thấy pháp luật đất đai hành tăng cường quyền tự chủ, quyền tự cam kết, thoả thuận, kết hợp với việc đề cao nguyên tắc tự chịu trách nhiệm bên quan hệ chấp quyền sử dụng đất, cho phép bên tự thỏa thuận phương thức xử lý quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ; quy định pháp luật áp dụng trường hợp bên thoả thuận, khơng đạt thoả thuận khơng thể xử lý theo thỏa thuận Điều hoàn tồn phù hợp với tính chất quan hệ dân sự, khắc phục lạc hậu quy định pháp luật trước so với phát triển kinh tế xã hội xu hội nhập kinh tế quốc tế, tạo chế thơng thống cho phát triển đời sống xã hội, song đảm bảo tính an tồn pháp lý giao lưu dân Như hợp đồng có dự liệu trình thương lượng, bên đạt đến thoả thuận phương thức xử lý nội dung xem có hiệu lực thi hành (ví dụ bên lựa chọn phương thức bên nhận bảo đảm nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm xử lý quyền sử dụng đất chấp, bên nhận chấp nhận quyền sử dụng đất đó) Do phương thức bên tự thỏa thuận nên chúng tơi khơng tiến hành phân tích kỹ việc chọn phương pháp để áp dụng khơng hồn tồn phụ thuộc vào ý chí chủ quan bên hịan cảnh, điều kiện khách quan khác bên lựa chọn phương pháp mà áp dụng phương pháp khác Ví dụ trường hợp Ngân hàng nhận chấp 62 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ quyền sử dụng đất nơng nghiệp bên khơng thể thỏa thuận lựa chọn phương pháp xử lý bên nhận chấp nhận quyền sử dụng đất chấp để để thay cho việc thực nghĩa vụ bên chấp Ngân hàng khơng có chức sản xuất nông nghiệp nên trở thành chủ thể sử dụng đất nông nghiệp Như việc bên thỏa thuận phương thức xử lý quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ phải thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật đất đai tư cách chủ thể, hình thức mục đích sử dụng đất… Xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trường hợp khơng có thoả thuận phương thức xử lý: Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trường hợp khơng có thoả thuận quy định biện pháp bán đấu giá quyền sử dụng đất chấp NĐ163/2009 có quy định khác với Luật Đất đai 2003 không đề cập đến biện pháp bên nhận chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ Xét hiệu lực pháp lý Luật Đất đai 2003 có hiệu lực cao nên biện pháp bên nhận chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ áp dụng 2.6.3.1 Về phương thức bán đấu giá quyền sử dụng đất chấp Khi đến hạn tóan nợ mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực khơng nghĩa vụ bên nhận chấp có quyền yêu cầu quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ Việc pháp luật cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi cho bên chấp quyền sử dụng đất đem đấu giá, giá cao nhận quyền sử dụng đất điều đồng nghĩa với việc giá trị quyền sử dụng đất đẩy lên mức giá cao, từ người sử dụng đất thu khỏan tiền tương xứng với giá trị thật quyền sử dụng đất thị trường, đồng thời nâng cao khả thu hồi nợ cho bên nhận chấp Thế biện pháp bán đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp tối ưu xử lý quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ, vấn đề thực biện pháp tồn nhiều bất cập, không rõ ràng: Thứ nhất, mặt pháp luật, theo quy định Luật Đất đai 2003 tổ chức tín dụng nhận chấp quyền sử dụng đất khơng tự tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ mà phải yêu cầu quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành việc Nhưng văn hướng dẫn thực việc bán đấu giá quyền sử dụng đất chấp khơng rõ ràng gây khó khăn cho việc áp dụng Trước Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCABTC-TCĐC việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho tổ chức tín 63 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ dụng cịn hiệu lực tổ chức tín dụng phải chuyển hồ sơ tài sản chấp sang Trung tâm bán đấu giá chuyên trách thuộc Sở tư pháp để xử lý quyền sử dụng đất, tiến độ xử lý chậm, nhiều thời gian, chí nhiều trường hợp tồn đọng khơng xử lý Việc nhiều nguyên nhân, có nguyên nhân không nhắc đến hoạt động Trung tâm bán đấu giá hiệu Đồng thời xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất phương thức bán đấu giá, tổ chức tín dụng phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép bán đấu giá, làm cho quy trình bán đấu giá nhiều thời gian thủ tục Trong khối lượng tài sản chấp cá tổ chức tín dụng lớn mà việc chờ đợi cấp giấy phép bán đấu giá quyền sử dụng đất làm cho thời gian thu hồi nợ tổ chức tín dụng lại kéo dài Hiện Thông tư 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC hết hiệu lực vấn đề bán đấu giá quyền sử dụng đất chấp điều chỉnh Nghị Định 163/2006/NĐ-CP, quy định Nghị Định chung chung, đến chưa có văn ban hành để hướng dẫn Nghị Định 163 vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, việc áp dụng quy định hành khó khăn Nếu viện dẫn sang Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04 tháng năm 2005 Bộ Tư pháp hướng dẫn Nghị định phủ số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2005 bán đấu giá tài sản điểm 2.2 Thông tư lại quy định cho phép tổ chức tín dụng lựa chọn ủy quyền cho Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản để uỷ quyền bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác để tiến hành bán đấu giá tài sản bảo đảm, mở rộng chủ thể để tổ chức tín dụng ủy quyền bán đấu giá tài sản bảo đảm, tạo thuận lợi cho tổ chức tín dụng mặt thủ tục Tuy nhiên vấn đề Thông tư không quy định cụ thể chế bán đấu giá quyền sử dụng đất chấp đất đai lọai tài sản đặc biệt áp dụng quy định chung cho tất lọai tài sản bảo đảm quy định Thơng tư 03//2005/TT-BTP Chính việc xác định pháp luật để áp dụng việc xử lý quyền sử dụng đất chấp phương thức bán đấu giá cịn nhiều khó khăn Hiện việc cần làm cần gấp rút soạn thảo Thông tư quy định chi tiết hướng dẫn việc thực Nghị Định 163/2006/NĐ-CP để việc áp dụng pháp luật lĩnh vực chấp quyền sử dụng đất nói chung bán đấu giá quyền sử dụng đất chấp nói riêng thống bảo đảm vững hệ thống pháp luật nước nhà Thứ hai, tâm lý người mua, cho tài sản bán đấu giá tài sản làm ăn thất bại bị đem đấu giá để tốn nợ lọai tài sản không may 64 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ mắn nên dẫn đến tâm lý e ngại, không dám mua, đưa đến việc đấu giá quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ bị thất bại kéo dài Vì việc cần làm phải đơn giản hóa thủ tục bán đấu quyền sử dụng đất để giảm bớt thời gian phải chờ đợi lâu thu hồi vốn tổ chức tín dụng, khơng gây trở ngại cho họat động kinh doanh tổ chức tín dụng Ngoài pháp luật nên cho phép doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản tham gia tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất, không riêng Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản có quyền quy định làm tăng sức cạnh tranh thị trường đấu giá, từ thủ tục phức tạp tự nhiên đơn giản hóa việc phục vụ khách hàng việc tiến hành phiên bán đấu giá mang lại hiệu cao 2.6.3.2 Phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp cho người khác để thu hồi nợ Khác với chuyển nhượng bán đấu giá, phương thức cho phép bên nhận chấp trực tiếp chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp cho người khác để thu hồi nợ vay mà ủy quyền cho tổ chức khác thực việc Phương thức giúp nâng cao khả thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng Biện pháp khơng bị ràng buộc nhiều thủ tục rườm rà nhiều thời gian quy định pháp luật mà trái lại bên nhận chấp tự tìm kiếm lựa chọn khách hàng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp với mức bên thỏa thuận với Tuy nhiên tiến hành việc xử lý quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ phương pháp khó có sở để bảo vệ quyền lợi ích đáng cho bên chấp, Ngân hàng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp cho người thứ ba với mức giá thấp làm cho bên chấp phải chịu thiệt thịi, khơng nhận khoản tiền tương ứng với giá trị thực mảnh đất thị trường, chí có khả không nhận đủ tiền để trả cho khoản nợ vay Chính cần có cân nhắc áp dụng biện pháp để xử lý quyền sử dụng đất chấp 2.6.3.3 Phương thức khởi kiện Tịa án nhân dân Đây khơng phải phương pháp để xử lý quyền sử dụng đất chấp mà chất xem biện pháp để đảm bảo thực quyền bên nhận chấp Theo quy định Điều 63, Nghị Định 163/2006/NĐ-CP, biện pháp thực hết thời hạn ấn định thông báo việc xử lý tài sản mà bên giữ tài sản bảo đảm khơng giao tài sản người xử lý tài sản có quyền u cầu Tịa án giải Biện pháp khởi kiện Tòa án cịn nhiều khó khăn tiến hành khơng mang lại hiệu cao vì: Xuất phát từ chế độ hai cấp xét xử, ba cấp Tòa nước ta, khiếu kiện đưa giải Tòa án lẽ giải nhanh chóng Tịa án 65 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ quan có thẩm quyền xét xử, án Tịa án có hiệu lực pháp lý cao, hiệu lực pháp lý lại không áp dụng mà lại phát sinh thêm cấp xét xử phúc thẩm, cịn có xem xét lại vụ việc theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm dẫn đến vụ kiện đưa xử hết tòa lại đến tòa khác, làm nhiều thời gian, cơng sức chi phí bên Kế đến phải bàn công tác thi hành án nước ta chậm Trong thực tế có nhiều án, định Tịa án có hiệu lực thi hành có đơn yêu cầu thi hành án Ngân hàng Nhưng quan thi hành án chưa thi hành án với nhiều lý án chưa rõ ràng, lý khác Những trường hợp đó, Ngân hàng phải chờ quan thi hành án làm việc lại với Tòa án Thời gian chờ đợi thường kéo dài hàng tháng chí đến nửa năm Ngân hàng nhận văn trả lời quan thi hành án Từ sau bên nhận chấp khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bên chấp trả tiền vay án có hiệu lực thi hành quan thi hành án tổ chức việc kê biên bán đấu giá tài sản để thi hành án nhiều thời gian, tốn nhiều chi phí Từ yếu tổ chức thực thi pháp luật ngành Tòa án kể làm cho vai trò quan Tòa án việc xử lý quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ ngày bị lu mờ, không ưa chuộng áp dụng Cần phải tiến hành cải tổ lại hệ thống Tòa án nước ta cho thật đơn giản, hoạt động có hiệu để tránh thủ tục rườm rà gây trì trệ cho cơng việc người dân 2.6.4 Xử lý quyền sử dụng đất chấp trường hợp bên chấp doanh nghiệp bị phá sản Theo hướng dẫn Điều 57, Nghị Định 163/2006/NĐ-CP trường hợp bên chấp quyền sử dụng đất bên có nghĩa vụ bị phá sản quyền sử dụng đất chấp xử lý theo quy định pháp luật phá sản Nghị định 163 để thực nghĩa vụ; trường hợp pháp luật phá sản có quy định khác với Nghị định 163 việc xử lý quyền sử dụng đất chấp áp dụng quy định pháp luật phá sản Còn trường hợp bên chấp tài sản bảo đảm nợ vay cho người thứ ba bị phá sản tài sản bảo đảm xử lý sau: Nếu nghĩa vụ bảo đảm đến hạn thực mà bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ quyền sử dụng đất chấp xử lý trường hợp bên chấp quyền sử dụng đất bên có nghĩa vụ bị phá sản ; Nếu nghĩa vụ bảo đảm chưa đến hạn thực quyền sử dụng đất chấp xử lý theo thoả thuận bên; trường hợp khơng có thoả thuận quyền sử dụng đất chấp xử lý theo quy định pháp luật phá sản để thực nghĩa vụ khác bên bảo đảm 66 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ 2.6.5 Xử lý quyền sử dụng đất chấp trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất Trước tổ chức tín dụng nhận chấp chấp tài sản gắn liền với đất mà không nhận chấp quyền sử dụng đất trường hợp tổ chức kinh tế nhà nước cho thuê đất, nhà nước giao đất có thu tiền mà tiền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước khơng có quyền chấp quyền sử dụng đất mà chấp tài sản gắn liền đất xảy rủi ro cho tổ chức tín dụng Thực tế cho thấy, việc xử lý tài sản đất th mà khơng có bảo đảm pháp lý cách chắn bên mua tài sản chấp đất thuê tiếp tục thuê đất có tài sản chấp khơng thể xử lý tài sản bảo đảm cách bình thường, gây nhiều vướng mắc q trình thực Ngồi Nhà nước thu hồi đất theo trường hợp quy định tại khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 12, Điều 38, Luật Đất đai 2003 Nhà nước không bồi thường đất, tồ chức tín dụng chịu rủi ro đất lớn nhận chấp tài sản đất thuê Với đời Nghị Định 163/2006/NĐ-CP giúp giải phần khó khăn cho tổ chức tín dụng vấn đề Tại Điều 68, khoản Nghị Định 163 quy định: “trong trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà khơng chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên chấp hợp đồng quyền sử dụng đất bên chấp người sử dụng đất chuyển giao cho người mua, người nhận tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác” Trong trường hợp tài sản hình thành đất sau quyền sử dụng đất đem chấp chấp quyền sử dụng đất mà khơng chấp tài sản có đất xử lý quyền sử dụng đất chấp xử lý chung quyền sử dụng đất tài sản có đất, sau giá trị quyền sử dụng đất đem toán nợ tiền bán tài sản trả cho chủ sở hữu (bên chấp) toán cho bên có quyền tài sản Điều xuất phát từ tính chất bất động sản, tồn bất động sản khối nên cho dù chấp tài sản có đất mà khơng chấp quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản có đất xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ xử lý trường hợp chấp quyền sử dụng đất tài sản có đất: khơng thể tách rời khối bất động sản mà xử lý chung Sau xử lý tòan khối bất động sản xác định phần giá trị dùng để toán nợ phần giá trị phải trả lại cho bên có quyền Như ta thấy việc pháp luật quy định trường hợp chủ thể sử dụng đất không chấp quyền sử dụng đất mà chấp tài sản 67 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ thuộc sở hữu gắn liền với đất bất hợp lý xử lý tài sản chấp bên nhận tài sản chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất trước đây, không cần thiết phải quy định riêng trường hợp chấp tài sản có đất mà nên cho phép chủ thể sử dụng đất bình đẳng với việc chấp quyền sử dụng đất, cho dù sử dụng đất hình thức thuê đất hay Nhà nước giao đất miễn chủ thể sử dụng đất có quyền chấp quyền sử dụng đất, có tạo cơng pháp luật đất đai Qua tìm hiểu phân tích ta thấy phần diện mạo thực trạng pháp luật thực tiễn thực việc chấp quyền sử dụng đất nước ta nay, có nhiều chuyển biến tích cực so với trước chưa hoàn toàn phù hợp với nhịp sống kinh tế xã hội Những thành đạt thời gian qua phần giải nhu cầu vốn cho xã hội tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế thị trường phát triển, bên cạnh cịn nhiều vướng mắc, bất cập làm kiềm hãm quyền chấp quyền sử dụng đất chủ thể sử dụng đất, kiềm hãm khả tiếp cận nguồn vốn các nhân, tổ chức Do cần phải khẩn trương rà sóat lại quy định pháp luật, bãi bỏ thủ tục rườm rà không cần thiết, thay chúng quy định mang tính khả thi cao, giúp cho việc thực quyền người dân dễ dàng thuận lợi tận dụng triệt để nguồn vốn ngịai nước lưu thơng kinh tế nước ta 68 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ KẾT LUẬN: Trong giai đọan kinh tế đất nước phát triển theo chế thị trường nguồn vốn tín dụng nhu cầu vô thiết yếu cho phát triển Một yếu tố giúp cho nguồn vốn tín dụng dễ dàng tiếp cận với người vay bảo đảm cho bên cho vay, việc bảo đảm thực thông qua biện pháp cầm cố, chấp…Nhận thức tầm quan trọng nguồn vốn tín dụng kinh tế thị trường, Nhà nước ta ngày hòan thiện hệ thống pháp luật giao dịch bảo đảm tiền vay nói chung biện pháp chấp quyền sử dụng đất nói riêng, chấp quyền sử dụng đất ngày trở nên thông dụng, chủ thể áp dụng ngày nhiều có nhu cầu vay vốn tín dụng Trong thời gian qua Nhà nước ta nhiều lần sửa đổi Luật Đất đai văn pháp luật có liên quan nhằm hịan thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất, để quy định ngày phù hợp với phát triển kinh tế xã hội đất nước, để pháp luật ngày sâu vào thực tế đời sống giúp cho quản lý Nhà nước lĩnh vực đất đai chặt chẽ tòan diện Những cố gắng Nhà nước ta mang lại nhiều thành tựu tích cực, giúp cho việc chấp quyền sử dụng đất ngày thuận lợi, dễ dàng thông qua thủ tục ngày đơn giản hóa rõ ràng minh bạch hơn, từ chủ thể sử dụng đất tiếp cận với nguồn vốn vay dễ dàng Thế cải cách tiến chưa hồn tồn khắc phục hết lỗ hổng pháp lý việc chấp quyền sử dụng đất, phần khó khăn mặt khách quan đất đai lọai tài sản có tính chất đặc biệt, không giống với lọai tài sản thông thường nên việc điều chỉnh vấn đề liện quan đến đất đai khó khăn phức tạp mặt khác kinh tế phát triển theo chiều hướng hội nhập kinh tế quốc tế đất nước tồn nhiều bất cập mang tính chủ quan thói quen quan liêu bao cấp thủ tục hành chưa hịan tòan khắc phục được, mặt kỹ thuật lập pháp ta nhiều yếu dẫn đến tình trạng văn pháp luật chấp quyền sử dụng đất ban hành với số lượng nhiều không quán, chồng chéo lên đưa đến khó khăn việc áp dụng, văn cũ khơng cịn phù hợp với phát triển động quan hệ lĩnh vực đất đai, văn vừa ban hành bộc lộ nhiều bất cập trình áp dụng, khơng dự liệu hết tình phát sinh thực tế Chính việc chấp quyền sử dụng đất chưa có sở pháp lý vững để thực hiện, gây nhiều phiền hà, khó dễ cho người dân tham gia vào quan hệ chấp Việc quan trọng phải khắc phục hạn chế tồn từ quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất, cần phải 69 Luận văn cử nhân Luật Võ Hoàng Bảo Châu _ bãi bỏ quy định, thủ tục phức tạp làm trì trệ kéo dài khả tiếp cận nguồn vốn việc kinh doanh người dân; tinh giảm số lượng văn pháp luật chồng chéo nhằm hướng tới xây dựng hệ thống pháp luật hòan chỉnh vấn đề Nhà nước ta cần trọng đến quyền chấp quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức nước ngịai, người Việt Nam định cư nước ngồi quyền sử dụng đất họ Việt Nam ngày mở rộng Tiếp đến vấn đề quan trọng cần khắc phục triệt để tư tưởng quan liêu bao cấp tồn nhận thức số cán Nhà nước, phải tăng cường công tác tuyên truyền giáo dục ý thức kỹ nghiệp vụ vững vàng cho cán việc hướng dẫn, giúp đỡ tiến hành thủ tục liên quan đến chấp quyền sử dụng đất cho người dân; xử lý nghiêm minh trường hợp cố ý vi phạm pháp luật đất đai, cán bị thóai hóa, biến chất lợi dụng chức vụ để trục lợi Đồng thời pháp luật nên chủ trương mở rộng quyền tìm hiểu, tiếp cận thơng tin tình trạng pháp lý đất đai giúp cho tổ chức tín dụng yên tâm việc cấp tín dụng doanh nghiệp có thông tin chắn tiến hành đầu tư lĩnh vực đất đai Hy vọng với thay đổi tích cực có kinh nghiệm đúc kết từ thực tiễn áp dụng văn pháp luật chấp quyền sử dụng đất giúp cho hệ thống pháp luật đất đai nói chung quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng ngày đuợc hịan thiện nữa, sâu sát với thực tiễn áp dụng tạo thuận tiện dễ dàng cho người dân tiến hành thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất, xóa chấp xử lý quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ; đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất tổ chức tín dụng 70 ... hữu tịan dân đất đai Từ ta thấy quyền sử dụng đất quyền hạn chế người sử dụng đất, người sử dụng đất thực quyền quyền sử dụng đất Trần Phú Nhuận (2002), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất, tr.16-17... người sử dụng đất Việc pháp luật quy định cho phép chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền lợi ích đáng cho người sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất quyền quan trọng người sử dụng đất, mang... Võ Hoàng Bảo Châu _ Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 2.1 Điều kiện thực quyền chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền