Vấn đề điều tiết giá trị gia tăng thêm của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI - NGUYỄN THỊ NHẬT LINH VẤN ĐỀ ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ GIA TĂNG THÊM CỦA ĐẤT KHÔNG DO ĐẦU TƢ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật thƣơng mại TP HCM - 2011 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT VẤN ĐỀ ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ GIA TĂNG THÊM CỦA ĐẤT KHÔNG DO ĐẦU TƢ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ NHẬT LINH Khóa: 32 MSSV: 3220098 GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN: ThS ĐẶNG ANH QUÂN TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ VẤN ĐỀ ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ GIA TĂNG THÊM CỦA ĐẤT KHÔNG DO ĐẦU TƢ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI 1.1 Khái niệm 1.2 Các yếu tố làm tăng giá trị đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại 1.2.1 Các yếu tố tự nhiên 1.2.2 Các yếu tố thị trƣờng 1.2.2.1 Yếu tố cung - cầu 1.2.2.2 Yếu tố cạnh tranh 1.2.2.3 Sức mua tiền tệ 1.2.3 Sự quản lý Nhà nƣớc 1.2.4 Sự đầu tƣ Nhà nƣớc nhà đầu tƣ khác 10 1.3 Cơ sở lí luận việc điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại 10 1.4 Quy định pháp luật việc điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại 13 1.4.1 Sơ lƣợc phát triển pháp luật đất đai vấn đề điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại 13 1.4.1.1 Giai đoạn trƣớc Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực 13 1.4.1.2 Giai đoạn Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực 14 1.4.2 Quy định pháp luật việc điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại 15 1.4.2.1 Giá đất 15 1.4.2.2 Tiền sử dụng đất 17 1.4.2.3 Tiền thuê đất 19 1.4.2.4 Thuế sử dụng đất 21 1.4.2.5 Thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản 23 1.4.2.6 Thuế giá trị gia tăng 25 1.4.2.7 Lệ phí trƣớc bạ 28 Kết luận chƣơng 29 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ GIA TĂNG THÊM CỦA ĐẤT KHÔNG DO ĐẦU TƢ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP 31 2.1 Thực trạng 31 2.1.1 Sự phân bổ lợi ích khơng đồng 31 2.1.2 Thực trạng khoản thu tài đất đai 31 2.1.2.1 Giá đất 32 2.1.2.2 Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 35 2.1.2.3 Thuế sử dụng đất 37 2.1.2.4 Thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản 41 2.1.2.5 Thuế giá trị gia tăng 44 2.1.2.6 Lệ phí trƣớc bạ 45 2.2 Giải pháp 46 2.2.1 Giải pháp chung 46 2.2.1.1 Tăng cƣờng hệ thống thông tin đất đai 46 2.2.1.2 Áp dụng mơ hình biên chỉnh trang 47 2.2.1.3 Mơ hình “Landbanking” 49 2.2.1.4 Mơ hình tái phân lô 50 2.2.1.5 Thu phí hạ tầng 50 2.2.2 Giải pháp cụ thể 51 2.2.2.1 Giá đất 51 2.2.2.2 Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 54 2.2.2.3 Thuế sử dụng đất 54 2.2.2.4 Thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản 55 2.2.2.5 Thuế giá trị gia tăng 56 2.2.2.6 Lệ phí trƣớc bạ 56 Kết luận chƣơng 57 KẾT LUẬN 59 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Những số liệu khóa luận hồn tồn trung thực Những trích dẫn đƣợc tác giả sử dụng viết đƣợc thích đầy đủ xác Tác giả khóa luận Nguyễn Thị Nhật Linh LỜI CẢM ƠN Tôi xin gởi lời cảm ơn chân thành đến ThS Đặng Anh Quân, giảng viên khoa Luật Thƣơng mại, trƣờng Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Dù bận rộn với cơng việc nhƣng thầy nhiệt tình giải đáp thắc mắc Hơn nữa, thầy tận tình sửa câu, chữ, nội dung khóa luận tơi Một lần nữa, xin gởi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến thầy Đặng Anh Quân, ngƣời hƣớng dẫn tơi suốt q trình nghiên cứu cơng trình Ngày 01 tháng năm 2011 Nguyễn Thị Nhật Linh PHẦN MỞ ĐẦU -1 Lí chọn đề tài Chính sách đất đai nƣớc ta có nhiều thay đổi trình chuyển đổi từ chế độ tập trung quan liêu bao cấp sang kinh tế thị trƣờng Chính sách ngày hồn thiện theo hƣớng phù hợp với quy luật kinh tế khách quan Điều tạo động lực lớn thúc đẩy kinh tế phát triển Trong bối cảnh đó, hàng loạt cơng trình kết cấu hạ tầng Nhà nƣớc đƣợc đầu tƣ xây dựng, đặc biệt hệ thống giao thông, làm giá trị quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng Giá trị tăng thêm từ đất thu hút lƣợng vốn đầu tƣ lớn từ xã hội, góp phần làm cho thị trƣờng bất động sản sôi động năm qua, kéo theo giá đất tăng đột biến số khu vực Nhƣng bất cập quy định nghĩa vụ tài ngƣời sử dụng đất nhƣ: giá đất Nhà nƣớc làm xác định nghĩa vụ tài ngƣời sử dụng đất thấp giá thị trƣờng, làm cho nguồn thu từ đất đai Nhà nƣớc giảm đáng kể; thuế sử dụng đất tính theo giá đất nơng nghiệp đƣợc quy từ thóc khơng cịn thích hợp kinh tế nay…v.v nên có trƣờng hợp Nhà nƣớc bỏ hàng ngàn tỷ đồng để đầu tƣ xây dựng công trình hạ tầng nhƣ cầu đƣờng, cấp nƣớc, trƣờng học, bệnh viện…v.v làm giá đất tăng lên nhanh, nhƣng Nhà nƣớc chƣa có khoản thu tƣơng ứng để điều tiết giá trị tăng lên Trong tổng chi phí đầu tƣ hạ tầng, chi phí dành cho công tác giải tỏa, bồi thƣờng chiếm tỉ lệ cao, nguồn ngân sách hạn chế, việc Nhà nƣớc chƣa có khoản thu để bù đắp chi phí mà bỏ nghịch lý Vì vậy, làm để điều tiết giá trị gia tăng thêm cách phù hợp hiệu quả, góp phần tạo nguồn thu trang trải cho chi phí bồi thƣờng, giải phóng mặt đầu tƣ hạ tầng vấn đề xúc Hơn nữa, Nhà nƣớc đầu tƣ sở hạ tầng, đặc biệt Nhà nƣớc mở đƣờng, giá đất đai tăng từ đến lần tùy vị trí đất Điều chứng minh tiềm nguồn thu điều tiết từ giá trị đất gia tăng lớn, chƣa kể giá đất tiếp tục tăng Trong đó, Nhà nƣớc chƣa điều chỉnh đơn giá đất thời điểm trƣớc sau có hạ tầng, điều gây khó khăn cho nhà đầu tƣ, nhƣ thất thu trình thu thuế nhà đất sau hồn thành dự án Chính thế, cần có biện pháp điều tiết từ Nhà nƣớc giá trị gia tăng thêm đất tạo sau đầu tƣ cơng trình hạ tầng Do quy định pháp luật hành chƣa đủ để điều tiết giá trị tăng thêm đất, hậu thị trƣờng bất động sản nƣớc ta không lúc ngƣng biến động, kéo theo “cơn sốt” thời kì thị trƣờng lại rơi vào tình trạng “đóng băng”, gây hậu xấu cho kinh tế Nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu đất đai tràn lan thị trƣờng bất động sản nói chung thị trƣờng quyền sử dụng đất nói riêng Đầu đất đai gây nên “cơn nóng lạnh” thị trƣờng quyền sử dụng đất mà Nhà nƣớc kiểm sốt Tình trạng đầu cơ, găm giữ đất “nhức nhối xã hội”, làm cho ngƣời thực có nhu cầu khơng thể tiếp cận đƣợc với giá đất khủng nhƣ Trong đó, có khoản lợi từ đất đai khổng lồ khơng đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại, nhƣng Nhà nƣớc lại điều tiết đƣợc điều tiết không hiệu Điều mặt gây thất thu cho ngân sách Nhà nƣớc, gây Trang bất bình đẳng chủ thể sử dụng đất, mặt khác ảnh hƣởng lớn đến hiệu quản lí Nhà nƣớc lĩnh vực đất đai nhƣ khơng thể kiểm sốt đƣợc tình trạng đầu cơ, giao dịch ngầm, giá đất cao so với giá thực tế nó…v.v Chính lí đó, “điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tư người sử dụng đất mang lại” nhiệm vụ lớn cần đặt hoạt động quản lí Nhà nƣớc thơng qua việc hồn thiện quy định pháp luật đất đai Trong thời gian qua, Nhà nƣớc có quy định tạo sở cho việc điều tiết giá trị gia tăng thêm đất, chẳng hạn nhƣ: Khoản Điều Luật đất đai năm 2003 quy định “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại” Nghị Chính phủ số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng năm 2004 số giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản quy định: “Thông qua thuế, phí lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt giá trị tăng thêm từ đất trường hợp Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra” Đây sở pháp lý cho việc điều tiết giá trị tăng thêm đất Tuy nhiên, quy định dừng lại mức khái quát, chƣa thể triển khai thực tế Do đó, việc điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại vấn đề đặt cần đƣợc giải Từ thực tế nêu trên, việc nghiên cứu quy định pháp luật liên quan đến vấn đề “điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tư người sử dụng đất mang lại”, nhận diện hạn chế pháp luật hành, từ đề xuất giải pháp hồn thiện quan trọng Chính lí đó, tác giả chọn đề tài “Vấn đề điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tư người sử dụng đất mang lại” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật học Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài tìm hiểu quy định pháp luật hành việc “điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tư người sử dụng đất mang lại”, phân tích hạn chế, bất cập tồn pháp luật lĩnh vực từ đề xuất ý kiến, định hƣớng hoàn thiện Đối tƣợng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật việc “điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tư người sử dụng đất mang lại” Phạm vi nghiên cứu Đề tài phân tích vấn đề lí luận liên quan đến việc “điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tư người sử dụng đất mang lại” nhƣ: - Lƣợc sử quy định pháp luật đất đai liên quan đến vấn đề điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại; - Các yếu tố làm tăng giá trị đất đai; - Cơ sở để điều tiết giá trị tăng thêm đất Bên cạnh đó, tác giả phân tích quy định pháp luật hành vấn đề điều tiết giá trị tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất Trang mang lại bất cập, hạn chế pháp luật vấn đề này, đƣa kiến nghị, giải pháp nhằm tăng cƣờng hiệu điều tiết Nhà nƣớc Phƣơng pháp nghiên cứu Để nghiên cứu hoàn thành đề tài khóa luận, tác giả sử dụng hệ thống phƣơng pháp luận chủ nghĩa Mác-LêNin Nhà nƣớc pháp luật để định hƣớng trình nghiên cứu Tác giả chủ yếu sử dụng phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, so sánh…v.v nhằm làm rõ quy định pháp luật “điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tư người sử dụng đất mang lại” Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Với đề tài nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp, tác giả mong muốn tài liệu tham khảo cho muốn tiếp tục nghiên cứu phát triển đề tài Đồng thời, tác giả mong muốn góp phần hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến “điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tư người sử dụng đất mang lại” Tình hình nghiên cứu Đề tài mà tác giả chọn có tác giả khác nghiên cứu nhƣng với khía cạnh mức độ khác Một số cơng trình vào nghiên cứu nghĩa vụ tài ngƣời sử dụng đất nhƣ: luận văn “Những vấn đề pháp lý thuế kinh doanh bất động sản” tác giả Trƣơng Thị Bích Đào, luận văn “Pháp luật nghĩa vụ tài doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” tác giả Hồ Thị Mỹ Duyên hay viết “Hoàn thiện hệ thống tài đất đai vấn đề lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất” tác giả Lƣu Quốc Thái Một số tác giả khác vào nghiên cứu khía cạnh giá đất nhƣ khóa luận “Vấn đề giá đất thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” tác giả Phan Thanh Nhƣ Hoa hay viết “Bàn giá đất Nhà nước” tác giả Đặng Anh Quân Liên quan đến điều tiết giá trị tăng thêm đất có tác giả đề cập đến số vấn đề lý luận cho sở điều tiết giá trị tăng thêm từ đất nhƣ viết “Bàn Điểm c Khoản Điều Luật đất đai năm 2003 “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại”” tác giả Nguyễn Quang Tuyến Ngoài ra, Viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh có cơng trình “Giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất q trình thị hóa thành phố Hồ Chí Minh” Tuy nhiên, đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Xuất phát từ phân tích trên, thấy rằng, đề tài tác giả tiến hành nghiên cứu đề tài mới, chƣa có nghiên cứu hoàn chỉnh vấn đề Tác giả cho đề tài phù hợp với phạm vi tính chất khóa luận tốt nghiệp Vì vậy, việc nghiên cứu quy định pháp luật, từ nhận diện hạn chế, đề xuất giải pháp hoàn thiện cho vấn đề quan trọng Chính lí đó, tác giả chọn đề tài “Vấn đề điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tư người sử dụng đất mang lại” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật Bố cục khóa luận Trang nguyên nhân làm thất thu ngân sách Nhà nƣớc Vì vậy, để tăng cƣờng vai trị điều tiết giá trị tăng thêm từ đất nhiệm vụ Nhà nƣớc tăng cƣờng hoạt động đăng kí đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhƣ tăng cƣờng quản lý liệu đất đai thông qua hệ thống công nghệ thông tin Chỉ hệ thống liệu đất đai đƣợc quản lý tốt minh bạch Nhà nƣớc có sở tốt để thực vai trị điều tiết Bên cạnh đó, Nhà nƣớc phải xây dựng quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ, tồn diện Trên sở ngành thuế ngành tài nguyên, môi trƣờng kết nối mạng thơng tin thống phạm vi tồn quốc để quản lý đƣợc việc sở hữu bất động sản chi tiết cá nhân Thực minh bạch, đầy đủ thông tin đất đai sở quan trọng cho sách đất đai Nhà nƣớc dễ dàng vào sống Ngoài ra, “có đến 70% giao dịch nhà đất diễn thị trường khơng thức, thị trường “ngầm” Theo chuyên gia, số thu lớn nhiều giao dịch ngầm nhà đất kiểm sốt”60 Vì vậy, xây dựng hồn thiện hệ thống thơng tin đất đai đƣợc coi giải pháp hạn chế giao dịch ngầm thị trƣờng Bởi lẽ, nguyên nhân giao dịch ngầm đất đai chƣa đủ điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch thức Vì đất đai thuộc sở hữu tồn dân Nhà nƣớc làm chủ sở hữu nên đất đai tăng giá trị giá trị phải có phần thuộc Nhà nƣớc để phân bổ lại cho toàn xã hội Điều thể qua vai trò điều tiết giá trị tăng thêm đất Để tăng cƣờng vai trò điều tiết giá trị tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại, tác giả có vài đề xuất nhƣ sau: 2.2.1.2 Áp dụng mơ hình biên chỉnh trang Nhƣ nói, yếu tố làm tăng giá trị đất đai đầu tƣ kết cấu hạ tầng Nhà nƣớc yếu tố tạo giá trị tăng thêm nhiều cho chủ thể sử dụng đất Để đầu tƣ sở hạ tầng, nguồn chi phí mà Nhà nƣớc phải bỏ cho xã hội lớn Trong đó, giá trị tăng thêm đất đai lại không đƣợc phân bổ hợp lý lợi ích chủ yếu tập trung vào túi hộ dân nhà đầu tƣ có vị trí đất đai sát cạnh cơng trình đầu tƣ Nhà nƣớc Chính phân bổ bất hợp lí đặt vấn đề điều tiết giá trị tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại nhằm phân bổ lại giá trị tăng thêm cách hợp lý, phù hợp Nói cách khác, cần phải có phƣơng thức để tăng nguồn thu nhằm bảo đảm tái tạo nguồn vốn, đền bù tƣơng xứng cho hộ dân có đất bị thu hồi điều tiết phần giá trị tăng thêm từ chủ thể tự nhiên hƣởng lợi mà bỏ khoản chi phí Mơ hình biên chỉnh trang mà tác giả giới thiệu sau phần khắc phục đƣợc hạn chế, bất hợp lý nêu Điều tiết giá trị tăng thêm đất Nhà nƣớc đầu tƣ theo mơ hình biên chỉnh trang đƣợc quy định Thông tƣ số 07/2008/TT-BXD ngày tháng năm 2008: “Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng cải tạo hai bên trục đường đô thị phải xác định phạm vi lập quy hoạch tối thiểu 50 mét bên kể từ phía giới đường đỏ Đối với đường lộ tỉnh lộ trục hành 60 Nhìn giá trị thực đất, Thứ năm, ngày 01 tháng 07 năm 2010 cập nhật lúc 16:05, http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&CateID=4&ID=87239&Code=Q3TD187239 Trang 45 lang phát triển phải xác định phạm vi lập quy hoạch tối thiểu 100m bên kể từ phía ngồi hành lang an toàn đường bộ” Biên chỉnh trang tiến hành giải tỏa rộng thêm diện tích hai bên phần đất dự kiến thu hồi để xây dựng công trình hạ tầng Mơ hình biên chỉnh trang đƣợc áp dụng xây dựng tuyến đƣờng hay chỉnh trang mở rộng từ đƣờng hữu “Thay giải tỏa đủ diện tích để làm đường, Nhà nước giải tỏa rộng diện tích đất hai bên dọc theo trục đường hình thành, tạo quỹ đất để dự trữ, khu vực có giá trị đất tăng cao Quy mơ phần diện tích thu hồi thêm thay đổi tùy theo thực trạng thay đổi đất hữu khu vực thu hồi, tùy theo nguồn vốn số lượng hộ bị di dời, qua đảm bảo thực thi tiến độ hợp lý không kéo dài thời gian”61 Mơ hình biên chỉnh trang cịn tạo điều kiện cho hạ tầng trƣớc theo quy luật, dự án hình thành theo quy hoạch Bởi lẽ mơ hình này, Nhà nƣớc giao cho nhà đầu tƣ đƣợc khai thác quỹ đất hai bên đƣờng để tạo vốn, nhà đầu tƣ làm đƣờng chỉnh trang thị, xây dựng thị hồn chỉnh, đại Hơn nữa, đƣợc hƣởng lợi nhiều nên nhà đầu tƣ “hào hứng” bỏ vốn để thực dự án đầu tƣ sở hạ tầng Nhà nƣớc Quan trọng mơ hình khắc phục đƣợc tình trạng đầu đất đai trƣờng hợp nhiều ngƣời bỏ tiền mua đất hai bên đƣờng (khi đƣờng chƣa đƣợc xây dựng) để chờ Nhà nƣớc làm đƣờng hay chỉnh trang đƣờng để kiếm lời nhiều mà vấn đề Nhà nƣớc chƣa điều tiết hiệu Theo đó, sau có quỹ đất hai bên đƣờng, Nhà nƣớc tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất theo giá “sát với giá thị trường điều kiện bình thường”, nhƣng tốt thông qua đấu giá quyền sử dụng đất Với cách làm nhƣ trên, Nhà nƣớc có số tiền lớn từ việc đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng số tiền để bù đắp lại chi phí bỏ ra, tăng thêm mức bồi thƣờng cho hộ dân có đất bị thu hồi, đối tƣợng chịu nhiều thiệt thòi bị thu hồi đất Cách làm nhiều trƣờng hợp tạo thặng dƣ, tạo điều kiện cho Nhà nƣớc có đủ ngân sách để chi tiếp tục cho cơng trình sau Do đó, giá trị tăng thêm từ đất sau có cơng trình hạ tầng đƣợc điều tiết phân bổ hợp lí, đem lại hiệu cho xã hội Theo kết nghiên cứu Viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, mơ hình biên chỉnh trang dự án đƣờng Nguyễn Hữu Thọ tạo kết lớn Sau tạo đƣợc quỹ đất dự trữ, bán đấu giá diện tích hai bên biên chỉnh trang khơng bù đắp đƣợc chi phí vốn đầu tƣ mà cịn tạo quỹ đất đáng kể cho công tác đền bù dành cho số chƣơng trình nhà xã hội Tổng nguồn vốn bỏ ƣớc khoảng 429 tỷ đồng, tổng nguồn thu từ kết bán đấu giá quyền sử dụng đất cho công ty tƣ nhân thu 466 tỷ đồng, chƣa kể số diện tích đất tiếp tục giao cho nhà đầu tƣ tổ chức bán đấu giá62 Nhƣ vậy, mơ hình biên chỉnh trang tạo kết tốt, không thực đƣợc vai trò điều tiết giá trị tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại mà tăng cƣờng vai trò Nhà nƣớc quản lý đất đai * Để mơ hình biên chỉnh trang áp dụng rộng rãi hiệu cần lưu ý vấn đề sau: 61 62 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Viện kinh tế, tlđd (03), tr.129 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Viện kinh tế, tlđd (03), tr.131 Trang 46 - Mô hình biên chỉnh trang tạo quỹ đất hai bên đƣờng nên áp dụng cho khu vực dân cƣ cịn thƣa thớt áp dụng mơ hình khu vực đông dân cƣ, khu vực đô thị số tiền dành cho đền bù lớn, ảnh hƣởng đến kết đầu tƣ, có dự án khơng thể thực đƣợc chi phí đền bù q cao - “Trong mơ hình biên chỉnh trang, yếu tố quy hoạch yếu tố quan trọng nhất” Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo tính khả thi, sở quy hoạch giới hạn đƣợc chiều rộng biên giải tỏa Quy hoạch phải đảm bảo đƣợc diện tích biên giải tỏa phải đủ lớn để xây dựng dự án định cƣ chỗ nhƣ xây dựng nhà chung cƣ ngƣời dân bán lại để kiếm lời từ dự án 63 - Để đấu giá quyền sử dụng đất mang lại lợi nhuận cao, địa điểm áp dụng mơ hình biên chỉnh trang phải khu vực có tiềm phát triển tƣơng lai Tuy nhiên, phải địa điểm có giá đất đai vừa phải để đảm bảo đủ tài cho cơng tác đền bù, giải phóng mặt Có nhƣ vậy, mơ hình biên chỉnh trang phát huy đƣợc vai trị tác dụng - Để đảm bảo giải tỏa đƣợc quỹ đất hai bên đƣờng, cần chuẩn bị đủ nguồn tài cho công tác Bởi lẽ, giải tỏa mặt tiền đề cho kết mô hình biên chỉnh trang Do đó, cần dựa vào khả tài để định diện tích biên hai bên đƣờng cần giải tỏa Hơn nữa, để tạo đồng thuận ngƣời dân cho công tác đền bù giá đền bù cần phải phù hợp, đảm bảo quyền lợi ngƣời dân có đất bị thu hồi Có thể tạo đồng thuận cho ngƣời dân cách đổi đất cho hộ dân có đất bị thu hồi, cách phân bổ lại lợi ích cho hộ dân - Trong mơ hình biên chỉnh trang có hai dự án: dự án công hai dự án kinh doanh Tuy nhiên, để đảm bảo cho việc thực đồng bộ, cần tiến hành dự án lúc, thu hồi đất thời điểm Nguyên nhân tâm lý ngƣời dân thƣờng ủng hộ dự án cơng ích dự án kinh doanh, nên việc thực đồng dễ dàng tạo đƣợc đồng thuận từ phía ngƣời dân 2.2.1.3 Mơ hình “Landbanking” “Khi dự báo tương lai phát triển nhà đầu tư hay quyền thành phố mua trước giữ đất từ mảnh đất trống, đất nông nghiệp đất chưa sử dụng giá thỏa thuận mua bán tương đối vừa phải trước giá trị tăng lên đáng kể, giai đoạn đầu tư phát triển bắt đầu Cách thức gọi tạo ngân hàng quỹ đất dự trữ Đây hình thức điều tiết giá trị tăng thêm đất Nhà nước tay trước.”64 Ngân hàng quỹ đất dự trữ nguồn lợi lớn cho ngƣời mua tƣơng lai giá đất Nhà nƣớc tăng lên cao Các quan Nhà nƣớc tận dụng để xây dựng trƣờng học, công viên dự án khác mảnh đất mà giá đất lúc vƣợt khỏi ngân sách Nhà nƣớc Tại số quốc gia, ngân hàng dự trữ quỹ đất thông lệ đƣợc nhà đầu tƣ tƣ nhân áp dụng, chấp nhận rủi ro với hi vọng kinh tế phát triển, nguồn lợi thu vào đáng kể từ đất dự trữ mua 63 64 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Viện kinh tế, tlđd (03), tr.141 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Viện kinh tế, tlđd (03), tr.146 Trang 47 Mơ hình ngân hàng phát triển quỹ đất tạo điều kiện cho việc tập trung dự án bất động sản mối, tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc Hơn nữa, mơ hình tạo quỹ đất cho việc tiến hành dự án có sử dụng đất tƣơng lai cách nhanh chóng mà khơng bị cản trở khâu giải phóng mặt “điểm quan trọng ngân sách đô thị thu phần lớn lợi ích mà tài nguyên đất đai đem lại không để giới kinh doanh bất động sản kiếm siêu lợi nhuận từ đây”65 Mơ hình “landbanking” đƣợc áp dụng Đà Nẵng có kết đáng đƣợc ghi nhận Mơ hình khơng thực đƣợc vai trò điều tiết giá trị tăng thêm đất mà thực vai trò xã hội Nhà nƣớc “Đà Nẵng thực đầu tư 280 dự án khai thác quỹ đất khu đất, chuyển quyền sử dụng cho tổ chức, cá nhân đầu tư sở hạ tầng để khai thác đất ở, đầu tư sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ du lịch Tổng số tiền khai thác quỹ đất địa bàn thành phố Đà Nẵng tám năm qua 3.000 tỉ đồng v.v”66 Trên sở tiền khai thác quỹ đất thu vào ngân sách, Đà Nẵng sử dụng toàn để đầu tƣ nâng cấp hạ tầng kỹ thuật dự án số cơng trình khác nhƣ chi vào việc xây cầu, làm đƣờng, đầu tƣ cho giáo dục, y tế…v.v Bên cạnh đó, Đà Nẵng cịn xóa khu dân cƣ ổ chuột, xây hàng loạt khu dân cƣ đô thị đại; đồng thời tạo đƣợc nhiều khu dân cƣ, khu tái định cƣ, bảo đảm nhu cầu chỗ cho trƣờng hợp bị giải tỏa, vừa giải nhu cầu nhà xã hội 2.2.1.4 Mơ hình tái phân lơ Mơ hình tái phân lơ mơ hình tiến hành hợp lô, rời rạc nhiều chủ đất khác thành khu đất lớn, sau phân chia thành lô đất phục vụ cho việc xây dựng nhà hay sản xuất, kinh doanh Mơ hình tạo điều kiện cho việc hợp mảnh đất riêng lẻ thành khu đất thống nhất, chia nhỏ đồng phục vụ cho nhu cầu sử dụng đất cụ thể, tạo thống kiến trúc đô thị, đảm bảo nguồn cung cấp đất đai phù hợp cho phát triển nhà Hơn nữa, mơ hình tái phân lơ cịn tạo nguồn tài cho việc xây dựng hệ thống đƣờng mạng lƣới dịch vụ công cộng giá trị tăng thêm đất sau Nhà nƣớc thực tái phân lô đầu tƣ sở hạ tầng, tức giá trị tăng thêm từ đất đƣợc Nhà nƣớc chủ động điều tiết thông qua việc bán lô đất đƣợc phân việc bán lô đất dành riêng cho việc kinh doanh 2.2.1.5 Thu phí hạ tầng Khi cơng trình đầu tƣ Nhà nƣớc hoàn thành, Nhà nƣớc cần tiến hành thu phí hạ tầng với chủ thể sử dụng lợi ích hay chủ thể đƣợc hƣởng lợi từ cơng trình hạ tầng Nhà nƣớc Phí đầu tƣ hạ tầng dạng phí đƣợc thu khu vực có cơng trình đầu tƣ hạ tầng ngang qua khu vực Phí đƣợc thu đối tƣợng hƣởng lợi trực tiếp từ cơng trình qua giá trị bất động sản gia tăng Phí đƣợc sử dụng trở lại đầu tƣ phát triển hạ tầng Bất mảnh đất muốn tăng giá trị phải kết nối với hạ tầng Nhà nƣớc đầu tƣ việc kết nối làm cho giá trị đất đai tăng lên theo mức độ hoàn thiện công 65 Theo Monre.gov.vn, “Giới đầu tƣ “ngồi lửa””, http://www.gdla.gov.vn/iNĐex.php?option=com_content&task=view&id=1567 66 Sẽ giải tỏa “mạnh”, tạo quỹ đất làm đƣờng, http://phapluatnhadat.com/iNĐex.php?option=com_content&view=article&id=2358:s-gii-ta-mnh-to-qu-tkhi-lam-ng&catid=381:bi-thng-tai-nh-c&Itemid=37 Trang 48 trình Vì vậy, thu phí xây dựng hay cịn gọi phí hạ tầng góp phần bù đắp khoản chi Nhà nƣớc, qua cịn thực vai trị điều tiết giá trị tăng thêm đất Nhà nƣớc đầu tƣ sở hạ tầng Phí hạ tầng thực vai trò điều tiết giá trị tăng thêm đất đầu tƣ Nhà nƣớc mà chƣa có khoản thu tƣơng xứng Ngoài ra, để điều tiết giá trị tăng thêm đất Nhà nƣớc đầu tƣ sở hạ tầng, tạo nguồn thu để tái tạo vốn, Nhà nƣớc cần thu thêm phí đầu tƣ phát triển Phí đƣợc thu từ nhà đầu tƣ để họ đƣợc quyền đầu tƣ đất họ Phí đƣợc sử dụng để đầu tƣ thêm cơng trình dịch vụ bổ sung sở hạ tầng hàng rào nhà đầu tƣ dự án 2.2.2 Giải pháp cụ thể Trong năm qua, khoản thu tài từ đất đai liên tục tăng lên, điều nói lên quy định pháp luật đất đai liên quan đến vấn đề ngày hiệu Cụ thể, tham khảo số liệu sau:67 Năm Tổng thu ngân sách từ đất đai (tỷ đồng) Năm 2005 11.500 Năm 2006 17.897 Năm 2007 30.945 Năm 2008 34.000 Năm 2009 40.000 Năm 2010 47.000 Nhƣ vòng năm, từ năm 2005 đến năm 2010 khoản thu tài từ đất đai tăng khoảng lần Nếu bất cập quy định nghĩa vụ tài ngƣời sử dụng đất đƣợc khắc phục, khoản thu hứa hẹn mang kết khả thi hiệu điều tiết giá trị tăng thêm đất từ phía Nhà nƣớc đƣợc đảm bảo Vấn đề cần hoàn thiện quy định nghĩa vụ tài ngƣời sử dụng đất quy định giá đất 2.2.2.1 Giá đất Nhƣ đề cập, giá đất điều tiết giá trị tăng thêm đất hiệu đƣợc định giá với giá trị Giá đất thời điểm khác khác phải đảm bảo giá đất thể phần giá trị tăng thêm từ đất Do 67 Thanh Nhƣ, Tài đất đai: Cần giải tốn mới, http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&CateID=4&ID=100114& Trang 49 đó, hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật giá đất phải nhằm đảm bảo cho giá đất phản ánh giá trị quyền sử dụng đất Để giá đất Nhà nƣớc sát với giá thị trƣờng, Nhà nƣớc cần bổ sung, điều chỉnh tăng giá kịp thời khu vực chƣa hợp lý, khu vực Nhà nƣớc đầu tƣ sở hạ tầng, xây dựng hay nâng cấp đƣờng giao thơng Theo đó, Nhà nƣớc cần bổ sung giá đất tuyến đƣờng mở, điều chỉnh giá đất số tuyến đƣờng cho phù hợp với thực tế, điều chỉnh số bất hợp lý cách xử lý phân đoạn đƣờng để có mức giá phù hợp, hạn chế mức thấp chênh lệnh giá đất tuyến đƣờng giáp ranh Ngoài ra, để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất hiệu quả, cần ban hành bảng giá đất minh bạch chi tiết cho giai đoạn thu hồi, gồm giai đoạn thu hồi theo trạng ban đầu, giai đoạn sau quy hoạch vào mục đích khác, giai đoạn sau đầu tƣ sở hạ tầng giá đất giai đoạn chênh lệch lớn Theo quy định Điều 56 Luật đất đai năm 2003 nghị định hƣớng dẫn thi hành, giá đất Nhà nƣớc phải đảm bảo sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế điều kiện bình thƣờng Tuy nhiên, quy định chƣa có tính khả thi thực tế Vì vậy, cần có quy định cụ thể cho vấn đề Nhà nƣớc cần có hƣớng dẫn cụ thể “giá thị trường”, “sát với giá thị trường” “trong điều kiện bình thường” nhƣ quy định cụ thể cho phƣơng pháp xác định giá đất Để đảm bảo vai trò điều tiết Nhà nƣớc, giá đất phải đƣợc định giá với giá trị Khi giá đất sát với giá thị trƣờng, Nhà nƣớc không nên tạo hai loại giá đất khác nhau: khung giá đất Chính phủ bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh “khung giá Chính phủ có lại rào cản cho việc xác định giá cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khung giá Chính phủ lạc hậu so với giá thị trường”68 Theo đó, nên bỏ việc xác định khung giá đất Chính phủ, “tốt nên có giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo nguyên tắc sát với giá thị trường điều kiện bình thường dùng để tính trường hợp liên quan đến thuế, lệ phí nghĩa vụ tài khác liên quan đến đất đai”69 Để điều tiết hiệu qua giá đất, trƣờng hợp phải sử dụng giá đất giá đất phải đƣợc định giá quan chuyên mơn đƣợc Nhà nƣớc thừa nhận Việc xóa bỏ chế hai giá đất “cũng góp phần hạn chế tình trạng tiêu cực hoạt động giao, cho thuê đất, tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước”70 Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất gây tác động định đến hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực nghĩa vụ tài Vì vậy, vấn đề cần đặt việc ban hành bảng giá đất phải quy định pháp luật, vừa đảm bảo tính ổn định, bền vững, tránh gây xáo trộn đến tình hình kinh tế, trị, xã hội đất nƣớc Để không ảnh hƣởng đến nghĩa vụ tài ngƣời sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc cần có quy định ƣu đãi cho đối tƣợng này, xem xét giảm mức thu họ đối tƣợng bị ảnh hƣởng nhiều giá đất Những quy định nhƣ 68 Đinh Dũng Sỹ (2008), “Tài đất đai số vần đề cần quan tâm”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (21), tr.30-35 69 Đinh Dũng Sỹ, tlđd (68), tr.30-35 70 Lƣu Quốc Thái, tlđd (14), tr.9-19 Trang 50 đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc đất đai để làm sở cho việc thực vai trò điều tiết giá trị tăng thêm đất hiệu * Phát huy lợi việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Để giá đất phản ánh giá trị thật quyền sử dụng đất, cần đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Trong phiên đấu giá, ngƣời có nhu cầu thật với đất đai gặp diễn cạnh tranh giá liệt Vì vậy, giá đất thƣờng cao nhiều so với giá giao đất, cho thuê đất thơng thƣờng Những tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện tài nhƣ có kế hoạch sử dụng đất phù hợp, hiệu quả, nhận thấy mảnh đất cần đấu giá mang lại lợi ích thiết thực, sẵn sàng bỏ số tiền lớn để mua Giá đất trúng đấu giá thƣờng phản ánh giá trị quyền sử dụng đất, giá đất thị trƣờng tin tƣởng làm cho việc xác định giá đất Nhà nƣớc Vì vậy, để giá đất đảm bảo điều tiết giá trị tăng thêm đất, đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc xem biện pháp mang lại nhiều hiệu cao Theo phƣơng pháp này, giá trúng đấu giá giá trị đất đai sau tăng giá có quy hoạch hay đầu tƣ Nhà nƣớc Khoản tiền chênh lệch đấu giá quyền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cho th đất theo cách thơng thƣờng khoản lợi điều tiết đƣợc quy hoạch đầu tƣ Nhà nƣớc Bên cạnh việc tăng cƣờng đấu giá quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc cần tăng cƣờng phƣơng thức đấu thầu dự án có sử dụng đất sau Nhà nƣớc có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Theo đó, Nhà nƣớc chọn mảnh đất có vị trí tốt, điều kiện sở hạ tầng thuận lợi để đấu thầu giao dự án, chọn nhà thầu theo tiêu chuẩn phƣơng án quy hoạch kiến trúc, lực tài chính, kế hoạch triển khai dự án, mức hỗ trợ nhà đầu tƣ cho ngân sách Nhà nƣớc Khi có cạnh tranh nhà thầu với giá trị đất đai với giá trị nó, lúc Nhà nƣớc khơng phải khoản ngân sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh giá đất không sát với giá chuyển nhƣợng thị trƣờng * Phát huy vai trò tổ chức dịch vụ tư vấn giá đất “Đổi hệ thống quản lý giá đất phù hợp với thị trường phải bắt đầu việc xây dựng chế quản lý hệ thống dịch vụ định giá đất nơi cung cấp giá đất xác định theo giá thị trường cho quan quản lý lẫn doanh nghiệp người dân có nhu cầu thẩm định giá đất”71 Chỉ giá đất đƣợc ban hành sát với giá thị trƣờng, giá đất đảm bảo điều tiết giá trị tăng thêm đất hiệu Để thực tốt vấn đề trên, cần xã hội hóa dịch vụ định giá bất động sản để sở xác định giá thị trƣờng diện tích đất tính thuế đất hàng năm Vì định giá đất có vai trị quan trọng nhằm tạo điều kiện để giao dịch thị trƣờng phát triển lành mạnh, minh bạch, thực định giá đất sát với giá trị thật giao dịch đất, bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất…v.v 71 Đặng Hùng Võ (2009), “Cần sửa đổi, bổ sung cho Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (06), tr.35 Trang 51 * Đảm bảo cân quyền lợi (ba) chủ thể Nhà nước, nhà đầu tư, người có đất bị thu hồi Cần giải tốt mối quan hệ Nhà nƣớc, chủ đầu tƣ ngƣời có đất bị thu hồi Do phần địa tơ chênh lệch tăng lên nhiều lần đất sau dự án so với đất trƣớc dự án, nhƣng Nhà nƣớc khơng hƣởng lợi bao nhiêu, chí khoản thu khơng bù đắp chí phí bỏ Vì vậy, Nhà nƣớc phải điều tiết tốt khoản thu để đảm bảo ngân sách, tăng hỗ trợ cho ngƣời có đất bị thu hồi Theo đó, giá đất tăng lên sau có dự án phải đƣợc chia cho Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ ngƣời có đất bị thu hồi Mỗi chủ thể phải đƣợc hƣởng phần địa tô chênh lệch Liên quan đến vấn đề có quan điểm cho rằng: “Nhà nước với tư cách chủ sở hữu hưởng 30% địa tô chênh lệch để đầu tư cho mục đích cơng ích xã hội; nhà đầu tư hưởng 50%-60% phần địa tô chênh lệch bỏ vốn đầu tư tạo ra; người có đất bị thu hồi hưởng 10%-20% phần địa tô chênh lệch công sức quản lý, cải tạo đất đai”72 Khoản tiền xem nhƣ khoản hỗ trợ nhà đầu tƣ để giúp ngƣời bị đất sản xuất có thêm kinh phí để tìm việc làm mới, ổn định sống Tiền bồi thƣờng đất khơng tăng nhƣng khoản tiền hỗ trợ khoản phân chia chênh lệch địa tơ cho ngƣời có đất bị thu hồi phải đƣợc đảm bảo Tỉ lệ phân bổ phần trăm (%) cho chủ thể tùy thuộc vào quy định pháp luật sở cân đối hài hịa lợi ích ba bên chủ thể, trọng đến lợi ích ngƣời có đất bị thu hồi 2.2.2.2 Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Để quy định việc điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế điều kiện bình thƣờng, Nhà nƣớc cần có quy định cụ thể cho quy trình định giá Chỉ có quy định cụ thể, hƣớng dẫn chi tiết quy trình định giá đảm bảo đƣợc áp dụng thống nhất, hiệu Bên cạnh đó, để khắc phục bất cập điều tiết giá trị tăng thêm đất trƣờng hợp tổ chức kinh tế nƣớc chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, Nhà nƣớc cần nâng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mức hợp lý để bảo đảm quyền lợi doanh nghiệp Nhà nƣớc để Nhà nƣớc chịu thiệt nhiều nhƣ 2.2.2.3 Thuế sử dụng đất Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 đời khắc phục hạn chế Pháp lệnh thuế nhà đất Tuy nhiên, hiệu Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phụ thuộc nhiều vào hệ thống thơng tin đất đai Do đó, để đảm bảo cho quy định đánh thuế lũy tiến phần Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đƣợc thực thi thực tế, Nhà nƣớc cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời sử dụng đất, đẩy mạnh công tác thống kê quản lí số liệu đất đai, đặc biệt tăng cƣờng thống quản lí số liệu thống kê đất đai địa phƣơng nƣớc Chỉ thực đƣợc điều vấn đề điều tiết giá trị tăng 72 Nguyễn Quang Tuyến (2010), “Pháp luật đất đai Việt Nam tiến trình hội nhập phát triển”, Tạp chí nhà nước pháp luật, (01), tr.45-52 Trang 52 thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại qua thuế sử dụng đất thuận tiện nhiều 2.2.2.4 Thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản * Đối với thuế thu nhập cá nhân Không nên đánh thuế thu nhập theo thuế suất 2% giá chuyển nhƣợng bất động sản, cách tính thuế thƣờng dẫn tới việc giá ghi hợp đồng thấp giá giao dịch, gây thất thu thuế Mặt khác, thống thu thuế 25% thu nhập hƣớng ngƣời dân hình thành thói quen ghi giá mua, bán, lấy hóa đơn, chứng từ lƣu giữ đầu tƣ bất động sản, giúp thị trƣờng bất động sản ngày minh bạch, giúp quan Nhà nƣớc có thơng tin xác để xác định giá thị trƣờng quản lý thị trƣờng bất động sản * Trong việc hoạch toán chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp Để việc hoạch tốn chi phí cho doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nghề mà khơng hoạch tốn riêng đƣợc chi phí cho hoạt động kinh doanh bất động sản chi phí cho hoạt động kinh doanh khác, Nhà nƣớc khơng nên phân bổ số chi phí đƣợc trừ theo tỷ lệ doanh thu Theo đó, cần phải có số liệu thống kê nhƣ khảo sát cụ thể tình hình chuyển nhƣợng bất động sản thị trƣờng, để từ định mức chi phí trung bình làm xác định chi phí đƣợc trừ doanh nghiệp khơng hoạch tốn đƣợc chi phí từ hoạt động kinh doanh bất động sản * Đánh thuế bổ sung theo tỷ suất lợi nhuận chi phí Nghị định 164/2004/NĐ-CP Nhƣ đề cập trên, tỷ suất lợi nhuận chi phí xác định phần lợi nhuận không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại Phần lợi nhuận phải đánh thuế lũy tiến phần hợp lý Chúng ta phủ nhận chi phí mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bỏ để đầu tƣ, cải tạo làm tăng giá trị bất động sản Trong điều kiện ngân sách Nhà nƣớc hạn chế, đầu tƣ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vô quan trọng Vẫn biết ngành kinh doanh bất động sản mang lại tỷ suất lợi nhuận cao nhƣng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đối mặt với khó khăn nhƣ vốn đầu tƣ lớn, thu hồi vốn chậm, rủi ro cao, thị trƣờng bất động sản rơi vào đóng băng Nhƣ vậy, đánh thuế bổ sung chƣa hợp lý, với doanh nghiệp mục tiêu chiến lƣợc kinh doanh cố gắng cắt giảm chi phí Tuy nhiên, doanh nghiệp mua bất động sản, đầu việc đánh thuế bổ sung hồn tồn phù hợp, lợi nhuận họ có đƣợc găm hàng, tạo khan giả tạo hay đợi đầu tƣ Nhà nƣớc Nhƣ vậy, để dung hịa hai lợi ích trên, theo tác giả nên đánh thuế lũy tiến với doanh nghiệp kinh doanh kiểu mua bán lại theo dạng đầu cơ, doanh nghiệp kinh doanh chuyển quyền sử dụng đất, quyền thuê đất có đầu tƣ cở sở hạ tầng khơng phải chịu thuế lũy tiến Nhƣng việc thực thi khó khăn, doanh nghiệp lợi dụng quy định đầu tƣ chiếu lệ, đầu tƣ không đáng kể để trốn thuế Nhà nƣớc khó kiểm sốt Vì vậy, Nhà nƣớc cần có biện pháp hữu hiệu cho việc giải hài hòa bất cập Trang 53 2.2.2.5 Thuế giá trị gia tăng Để đảm bảo điều tiết giá trị tăng thêm đất, giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ban hành làm tính thuế GTGT cần thể giá trị thật đất Ngoài ra, thuế GTGT tác động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Vì vậy, để tăng khoản thu từ thuế GTGT, Nhà nƣớc cần đẩy mạnh quản lý đất đai, đất đai đƣợc quản lý tốt tiến hành thu thuế GTGT với tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản Hơn nữa, để quy định Luật thuế GTGT chuyển nhƣợng bất động sản đƣợc áp dụng thống nhất, cần có quy định cụ thể cho việc xác định giá đất để tính thuế GTGT “Để phát triển thị trường lành mạnh để tạo công cho người mua bất động sản, điều quan trọng cần có hướng dẫn cụ thể quan thuế vấn đề cách sát thực tiễn dễ dàng thực để từ quy định thuế áp dụng, tuân thủ cách chặt chẽ quán”73 Hiện nay, Nhà nƣớc chƣa thu thuế GTGT trƣờng hợp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Vì vậy, để tăng cƣờng vai trò điều tiết giá trị tăng thêm đất, thiết nghĩ cần đƣa quyền sử dụng đất vào đối tƣợng chịu thuế Để làm đƣợc điều trƣớc hết cần đẩy mạnh công tác quản lý đất đai để có sở xác định giá đất đầu vào giá đất đầu làm tính thuế 2.2.2.6 Lệ phí trước bạ Để đảm bảo thống thời điểm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với thời điểm thu lệ phí trƣớc bạ, Nhà nƣớc nên quy định trƣờng hợp đƣợc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giá đất tính lệ phí trƣớc bạ theo giá đất thời điểm xác định nghĩa vụ tài theo quy định Chính Phủ, tránh tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tiền lệ phí trƣớc bạ phải nộp xác định thời điểm khác nhƣ phân tích phần Theo quy định Luật đất đai năm 2003, giá đất Nhà nƣớc phải bảo đảm sát với giá chuyển nhƣợng thực tế thị trƣờng điều kiện bình thƣờng Nghị định 120/2010/NĐ-CP Nghị định 121/2010/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quy định giá đất Nhà nƣớc mà cụ thể giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phải đảm bảo sát giá thị trƣờng, chƣa sát với giá thị trƣờng phải quy định lại cho phù hợp Tuy nhiên, giá đất tính lệ phí trƣớc bạ trƣờng hợp áp dụng giá đất Nhà nƣớc lại khơng quy định điều Vì vậy, giá đất Nhà nƣớc làm tính lệ phí trƣớc bạ thấp so với giá thực tế thị trƣờng, Nhà nƣớc thất thu, không điều tiết đƣợc giá trị tăng thêm đất Để giá đất tính lệ phí trƣớc bạ đảm bảo vai trị điều tiết giá trị tăng thêm đất, cần phải sửa đổi đồng quy định giá tính lệ phí trƣớc bạ giống nhƣ quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tức phải đảm bảo giá tính lệ phí trƣớc bạ trƣờng hợp áp dụng giá đất Nhà nƣớc phải sát với giá chuyển nhƣợng thực tế thị trƣờng điều kiện bình thƣờng 73 Bất động sản “mắc“ thuế giá trị gia tăng http://wap.vnmedia.vn/vn/pages/125/201088/bat-dong-san-macthue-gia-tri-gia-tang.html Trang 54 Kết luận chƣơng Các quy định pháp luật đất đai liên quan đến “Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại” thƣờng nằm rải rác văn pháp luật đất đai khác phần không nhỏ nằm pháp luật thuế Ngoài ra, quy định dừng lại việc điều tiết giá trị tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại chủ yếu thông qua nghĩa vụ tài ngƣời sử dụng đất Tuy nhiên, tồn hạn chế định nên nguồn thu tài từ đất đai chƣa thực tốt vai trò điều tiết giá trị tăng thêm từ đất Nhà nƣớc Hạn chế bao trùm giá đất Nhà nƣớc làm xác định nghĩa vụ tài ngƣời sử dụng đất thấp nhiều lần so với giá đất thị trƣờng nên nguồn thu tài từ đất đai chƣa tƣơng xứng với giá trị thật Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đầu thầu dự án có sử dụng đất chƣa đƣợc áp phổ biến mà chủ yếu áp dụng chế “xin, cho” Giá đất làm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giá đất Nhà nƣớc Trong nguồn thu tài từ tiền sử dụng đất tiền thuê đất ngày giảm quỹ đất Nhà nƣớc có hạn cộng với giá đất giao, cho thuê thấp làm cho Nhà nƣớc thất thu lƣợng khơng nhỏ Và điều làm hạn chế vai trò điều tiết giá trị tăng thêm đất Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất Những khoản thu tài q trình sử dụng đất chiếm tỉ lệ nhỏ tổng thu ngân sách Nhà nƣớc từ đất đai Khoản thu dựa giá đất nông nghiệp, số tiền thu đƣợc quy từ giá thóc, khơng “lỗi thời” mà cịn gây thất thu cho ngân sách Điều lý giải nguồn thu trình sử dụng đất lại chiếm tỷ lệ nhỏ tổng thu ngân sách Nhà nƣớc Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 đời, có hiệu lực từ ngày 01/01/2012 với hy vọng khắc phục hạn chế Tuy nhiên, quy định Luật thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp chƣa có tiền đề để vào thực tế Do vậy, điều tiết giá trị tăng thêm đất trình sử dụng đất khó khăn cần đƣợc giải Điều tiết giá trị tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại chiếm tỷ lệ tƣơng đối tổng thu từ đất thuế thu nhập Nguồn thu đƣợc ngƣời sử dụng đất “tránh né” nhiều nhất, thông qua nhiều cách khác nhƣ ghi giá hợp đồng chuyển nhƣợng thấp giá chuyển nhƣợng thực tế, lợi dụng quan hệ thân thích để trốn thuế…v.v Đó nguyên nhân làm cho khoản thu chƣa tƣơng xứng với tiềm Ngồi ra, điều tiết giá trị tăng thêm đất đƣợc thực qua thuế giá trị gia tăng chuyển nhƣợng bất động sản Bên cạnh đó, điều tiết giá trị tăng thêm đất cịn đƣợc thể thơng qua khoản thu từ lệ phí trƣớc bạ Tuy nhiên, khoản thu theo quy định chủ yếu dựa giá đất Nhà nƣớc nên vai trị điều tiết khó đảm bảo đƣợc hiệu Ngồi nghĩa vụ tài chính, việc điều tiết giá trị tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại cịn đƣợc thực thông qua biện pháp khác nhƣ: mô hình biên chỉnh trang, mơ hình “landbanking”, thu phí hạ tầng…v.v Trong mơ hình biên chỉnh trang thực giải tỏa rộng hai bên đƣờng, sau đấu giá quyền sử dụng đất hai bên đƣờng tạo nguồn thu để bù đắp chi phí bỏ ra, khơng cịn chủ thể đƣợc hƣởng lợi từ khu đất mặt tiền Nhà nƣớc mở đƣờng Hơn thế, Nhà nƣớc điều tiết Trang 55 giá trị tăng thêm đất thông qua việc đấu giá quỹ đất hai bên đƣờng vừa tạo vốn, vừa để tái chi phí cho cơng trình sau Mơ hình đƣợc áp dụng thành cơng TP.HCM, cụ thể đƣờng Nguyễn Hữu Thọ Hiện mơ hình đƣợc quyền thành phố áp dụng rộng rãi Tiếp theo mơ hình biên chỉnh trang mơ hình “landbanking”, mơ hình hứa hẹn tạo nhiều triển vọng việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất Theo đó, Nhà nƣớc tạo quỹ đất cách mua trƣớc mảnh đất trống, đất nông nghiệp, đất chƣa sử dụng với mức giá phù hợp, vừa phải trƣớc giá trị tăng lên đáng kể giai đoạn đầu tƣ phát triển bắt đầu Mơ hình điều tiết giá trị tăng thêm đất cách “Nhà nước tay trước” giá đất tăng cao nhiều yếu tố khác Ngoài ra, điều tiết giá trị tăng thêm đất thực thông qua cách khác nhƣ thu phí hạ tầng, phí đầu tƣ hay thực thơng qua mơ hình tái phân lơ Trang 56 KẾT LUẬN Những quy định pháp luật vấn đề “điều tiết giá trị tăng thêm đất không đầu tư người sử dụng đất mang lại” dần đƣợc hoàn thiện qua lần sửa đổi pháp luật đất đai Dù nhiều hạn chế, nhƣng quy định góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nƣớc, đảm bảo nguồn chi ngân sách Nhà nƣớc nhƣ đảm bảo công xã hội Khóa luận “vấn đề điều tiết giá trị tăng thêm đất không đầu tư người sử dụng đất mang lại” có phạm vi nghiên cứu quy định pháp luật điều tiết giá trị tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại giải đƣợc vấn đề lý luận chung điều tiết giá trị tăng thêm đất từ Nhà nƣớc Nội dung đề tài liên quan đến việc điều chỉnh, phân phối phần giá trị tăng thêm từ đất Nhà nƣớc mà giá trị tăng thêm không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại Do chế độ sở hữu đất đai nƣớc ta thuộc chế độ sở hữu toàn dân với Nhà nƣớc làm chủ sở hữu, vậy, đất đai tăng giá trị, đặc biệt tăng giá trị mà không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại việc điều tiết khoản chênh lệch nhiệm vụ Nhà nƣớc Hiện nay, theo quy định pháp luật đất đai, Nhà nƣớc điều tiết giá trị tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại chủ yếu thực thông qua quy định nghĩa vụ tài ngƣời sử dụng đất Trong khoản thu tài từ đất đai khoản thu từ tiền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao tổng khoản thu từ đất Hơn nữa, điều tiết giá trị tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại đƣợc số địa phƣơng nƣớc thực hiệu nhƣ thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng thơng qua mơ hình biên chỉnh trang, tức giải tỏa rộng đất hai bên đƣờng để tạo quỹ đất đấu giá bù đắp khoản chi mà ngân sách Nhà nƣớc bỏ đầu tƣ hạ tầng Trên sở quy định pháp luật, vấn đề lý luận, kết hợp với thực trạng pháp luật thực trạng áp dụng pháp luật điều tiết giá trị tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại, tác giả đƣa số giải pháp chung cụ thể để hoàn thiện quy định pháp luật lĩnh vực Những giải pháp chung khóa luận là: mơ hình biên chỉnh trang, mơ hình “landbanking”…v.v, nhƣ giải pháp cụ thể khoản thu tài đất đai là: giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp chuyển quyền bất động sản, lệ phí trƣớc bạ, thuế giá trị gia tăng chuyển nhƣợng bất động sản Hoàn thiện pháp luật trình lâu dài phải đƣợc tiến hành cách đồng tất lĩnh vực hệ thống pháp luật Trong khuôn khổ khóa luận này, tác giả giải vấn đề đề xuất số giải pháp mang tính chất tảng Vì vậy, tác giả hi vọng đề tài mở hƣớng nghiên cứu cho vấn đề chƣa giải sâu đề tài nhƣ cho muốn phát triển tiếp tục đề tài Trang 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách tham khảo: Bộ tƣ pháp, Viện khoa học pháp lí (1999), Từ điển luật học, Nhà xuất từ điển bách khoa, Nhà xuất Tƣ pháp, Hà Nội Trƣờng Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2009), Tập giảng môn Luật đất đai Văn Tân, Nguyễn Văn Đạm (1977), Từ điển tiếng việt, Nhà xuất Khoa học xã hội, Hà Nội Luận án, luận văn, khóa luận: Hồ Thị Mỹ Duyên (2010), Pháp luật nghĩa vụ tài doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sĩ luật học Trƣơng Thị Bích Đào (2004), Những vấn đề pháp lí thuế kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Giang (2007), Giải pháp hạn chế đầu đất đai thị trường bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật Phan Thanh Nhƣ Hoa (2004), Vấn đề giá đất thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật Nguyễn Thị Kim Vân (2008), Hồn thiện sách thuế nhằm hạn chế đầu đất đai, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lí sở hữu đất đai Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ luật học Các viết tạp chí báo nhƣ: 10 Phạm Xn Hồng (2009) “Bình luận dự án luật thuế nhà, đất”, Tạp chí tài ngun mơi trường, (01) 11 Đặng Anh Quân (2006), “Bàn giá đất nhà nƣớc”, Tạp chí khoa học pháp lý, (05) 12 Đinh Dũng Sỹ (2008), “Tài đất đai, số vấn đề cần quan tâm”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (21) 13 Lƣu Quốc Thái (2006), “Bàn vấn đề đầu đất đai thị trƣờng bất động sản nƣớc ta”, Tạp chí khoa học pháp lý, (04) 14 Lƣu Quốc Thái (2009), “Hoàn thiện hệ thống tài đất đai vấn đề lành mạnh hóa thị trƣờng quyền sử dụng đất”, Tạp chí khoa học pháp lý, (04) 15 Phạm Nguyệt Thảo (2009) “Thuế nhà đất - số bất cập hƣớng hồn thiện”, Tạp chí luật học, (04) 16 Nguyễn Quang Tuyến (2006), “Một số suy nghĩ pháp luật thuế sử dụng đất đề xuất kiến nghị hồn thiện”, Tạp chí nhà nước pháp luật, (12) 17 Nguyễn Quang Tuyến (2010), “Pháp luật đất đai Việt Nam tiến trình hội nhập phát triển”, Tạp chí nhà nước pháp luật, (01) 18 Nguyễn Quang Tuyến (2011), “Bàn Điểm c Khoản điều Luật đất đai năm 2003: “Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại””, Tạp chí nhà nước pháp luật, (04) 19 Đặng Hùng Võ (2009), “Cần sửa đổi, bổ sung cho luật đất đai năm 2003, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (06) 20 Phạm Văn Võ (2005), “Về cấu trúc yếu tố cung cầu-giá thị trƣờng quyền sử dụng đất”, Tạp chí khoa học pháp lý, (01) Đề tài nghiên cứu khoa học: 21 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Viện kinh tế (2008), “Giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm đất q trình thị hóa thành phố Hồ Chí Minh”, Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học Các Website: 22 http://www.gdla.gov.vn 23 http://bantinĐiaoc.vn 24 http://www.tainguyenmoitruong.com.vn 25 http://www.monre.gov.vn 26 http://phapluatnhadat.com 27 http://wap.vnmedia.vn ... việc điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại Điều tiết giá trị tăng thêm đất nói chung giá trị tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất mang lại nói riêng... giá trị gia tăng thêm đất không đầu tư người sử dụng đất mang lại? ?? nhƣ: - Lƣợc sử quy định pháp luật đất đai liên quan đến vấn đề điều tiết giá trị gia tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất. .. quyền sử dụng đất; c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại. ” Quy định đặt nguyên tắc cho việc điều tiết giá trị tăng thêm đất không đầu tƣ ngƣời sử dụng