MỞ ĐẦU 1.Lý do lựa chọn đề tài Đất đai, nhà ở là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, mỗi gia đình. Để sử dụng và khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên này, mỗi quốc gia, mỗi gia đình đều có sự quản lý, điều hành khác nhau. Ví như ở những nước phát triển, thị trường bất động sản (BĐS) đã đi trước chúng ta trên 100 năm, thì một hành lang pháp lý hoàn chỉnh được thiết lập với sự quản lý rất chặt chẽ. Còn ở Việt Nam, nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, bắt đầu đổi mới từ năm 1986 thì thị trường BĐS cũng manh nha hình thành năm 1987. Nhưng chính thức từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, thì khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mới được thiết lập và có đặc thù rất riêng như hình thức đa sở hữu về đất đai, trên thế giới hình thức này chỉ còn vài nước áp dụng. Sau hơn 30 năm hình thành và phát triển, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua không ít những thăng trầm và chứng kiến sự thay đổi chóng mặt. Giống như một quy luật chu kỳ, thị trường bất động sản từ năm 1987 đến nay trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại. Trải qua bao giai đoạn khó khăn, thị trường đã sự biến đổi chất và đang dần trở nên chuyên nghiệp hơn nhờ sự hỗ trợ của hành lang pháp lý (HoREA, 2020a). Tuy nhiên, trong giai đoạn 05 năm trở lại đây kể từ sau đợt đóng băng lần thứ ba, thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển trở lại với một vận tốc phi mã. Trong khi đó hành lang pháp lý còn quá chậm, lại thường xuyên thay đổi, nhiều loại nhà còn chưa có khái niệm, các quy định dưới luật có phần chưa rõ ràng, thiếu minh bạch, gây ra những hiểu lầm, tranh chấp, khiếu kiện, ảnh hưởng đến nền kinh tế của quốc gia và của mỗi gia đình là không hề nhỏ. Thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp của công dân trong lĩnh vực đất đai diễn ra gay gắt, phức tạp ở hầu hết các địa phương trong cả nước, nhiều nơi đã trở thành điểm nóng, đơn thư chiếm 80% so với các tranh chấp khác. Đơn cử theo thống kê mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA, 2020b) thì chỉ trên địa bàn TP.HCM đã có 53 dự án của 12 doanh nghiệp đang bị chậm cấp sổ hồng cho cư dân với gần 30.000 căn hộ, như vậy cả nước có trên 50.000 căn hộ bị vướng thủ tục pháp lý chưa, thậm chí là không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà, tại các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố, đã xảy ra trong nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy. Trước hết là không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người mua nhà. Đã có một số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự. Đồng thời làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Cụ thể, số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Năm 2018, chỉ thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; Năm 2019, chỉ thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm trước; 08 tháng đầu năm 2020, chỉ thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với 08 tháng đầu năm 2019. Ngoài ra, việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc sổ hồng” cho người mua nhà còn làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng (còn lại), lại bị mang tiếng “bội tín” với khách hàng (HoREA, 2020b). Quá trình đô thị hóa tại các địa phương được thể hiện thông qua tốc độ gia tăng theo thời gian của hai yếu tố dân số đô thị và diện tích đô thị (Trần Minh Tùng, 2019). Ngân hàng Thế giới (WB, 2011) cho rằng đô thị hóa tại Việt Nam gắn kết mật thiết với 5 yếu tố chuyển đổi, là hành chính, không gian, kinh tế, dân số và phúc lợi. Những chuyển đổi trên đã làm thay đổi mạnh mẽ diện mạo vật chất lẫn phi vật chất của các khu vực đô thị. Sự gia tăng mật độ nhà ở, dự án chung cư tại khu vực nội đô và dự án nhà ở tại các khu đô thị mới ven đô, được xem như là hệ quả tất yếu của quá trình đô thị hóa. Đô thị hóa tại Việt Nam diễn ra với tốc độ rất nhanh, cùng với sức ép dân số gia tăng, đang cũng dồn gánh nặng nhà ở lên các đô thị (Trần Ngọc Chính, 2019). Một phần là do thiếu sự định hướng, thiếu quy hoạch, hành lang pháp luật chưa đầy đủ, các thủ tục quản lý, cấp phép còn yếu và thiếu, phương án huy động nguồn vốn còn chậm, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án, và phát sinh chi phí đầu tư. Phần lớn các đô thị tại Việt Nam hiện đang đối mặt với tình trạng phát triển mất cân đối giữa nguồn cung nhà ở sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế (JLL, 2020), tạo ra độ trễ quá lớn giữa cung và cầu. Nhu cầu nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp có nhiều nhưng nguồn cung hiện đang còn thiếu, trong khi đó lượng cung tại phân khúc căn hộ hạng trung, cao cấp và sang trọng hiện đang còn tồn đọng khá cao. Theo ước tính của JLL thì mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại thành phố Hồ Chí Minh đạt mức 3 căn/1000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Thái Lan. Mặc dù nguồn cung thị trường đang là rất lớn nhưng theo thông tin từ phía Bộ Xây dựng tại thời điểm cuối năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn còn lượng tồn kho khá lớn (khoảng 22.976 tỷ đồng). Thực tế này cho thấy một điều là nguồn cung sản phẩm BĐS nhà ở khu vực đô thị Việt Nam hiện nay chưa thực sự chưa chạm tới cầu của thị trường, nghĩa là nhu cầu thì có sẵn nhưng có rất nhiều nhân tố tác động khiến cho cho người mua nhà còn rất do dự, băn khoăn. Theo tính toán của JLL (2020) cho thấy, tùy thuộc vào vị trí, quy mô, các tiện nghi cơ bản của dự án, nhưng mức giá bán phải thấp hơn 1.200 USD (tương đương 27.00.00VND) trên một mét vuông mới được tính là nhà ở bình dân. Đây là mức giá khá cao ngay cả khi so với mặt bằng thu nhập bình quân đầu người của thủ đô Hà Nội năm 2019 với mức 120.000.000 VND/người/năm. Chính vì vậy mà thị trường BĐS trong khu vực đô thị Việt Nam hiện nay chủ yếu là các căn hộ hạng trung và cao cấp, thì hầu hết chỉ đang phục vụ cho tầng lớp trung lưu của xã hội. Trung lưu, theo khái niệm của World Bank (2015), là những người có mức sống cao hơn 15 USD/người/ngày, tức tương đương ở mức 10,6 triệu đồng/người/tháng nếu tính theo tỷ giá đầu năm 2020. Đối tượng này của Việt Nam đang gia tăng rất nhanh trong những năm trở lại đây, chiếm 15% dân số vào năm 2019 (tương đương khoảng 14,4 triệu người) và ước tính sắp tới sẽ là 20%, 25%. Đây là tầng lớp đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, thúc đẩy sức cầu nhờ tiêu dùng lớn, góp phần tạo thêm công ăn việc làm cho xã hội và giúp nền kinh tế giảm phụ thuộc vào đầu tư nước ngoài (Đặng Hoàng Hải Anh, 2020). Tầng lớp trung lưu được coi là khách hàng mục tiêu của thị trường BĐS Việt Nam, nhưng mua nhà vẫn luôn một trong những điều quan trọng của cuộc sống con người (Felicia và cộng sự, 2014). Bởi, mua nhà là một quá trình ra quyết định phức tạp, được minh chứng bởi sự tốn kém, không thường xuyên, rủi ro, tự thể hiện cao và khác biệt đáng kể trong nhận thức của người (Manivannan và cộng sự, 2014). Hành vi mua nhà đồng thời cũng được coi là một quyết định đầu tư dài hạn vì đây là điểm chính ảnh hưởng đến mức sống của người dân từ cả hai khía cạnh vĩ mô và vi mô (Paul và cộng sự, 2019). Theo tháp nhu cầu của Maslow thì đối tượng trung lưu được cho là người có nhu cầu cao hơn, tầm nhận thức và đòi hỏi về các sản phẩm có chất lượng, vì vậy mà với một sản phẩm quan trọng, có giá trị cao như nhà ở lại càng trở nên thận trọng hơn. Nhà ở trên thực tế có rất nhiều phân cấp, hạng nhà và chủng loại nhà khác nhau như: nhà tạm, nhà cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV; theo hạng như Bình dân, Trung cấp, Cao cấp…; theo chủng loại như là Biệt thự, Biệt thự đơn lập, Biệt thự song lập, Nhà liền kề, Nhà phố, Nhà ở riêng lẻ, Nhà ở thương mại, Nhà chung cư, Nhà tái định cư, Nhà công vụ, Penshouse, Shophouse, Townhouse; Condotel, Officetel, Duplex… Chung quy lại nếu xét ở góc độ đa số, điển hình và góc độ pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng thì chỉ có 02 loại nhà cơ bản, trong khu vực đô thị. Một là nhà riêng (có thể gọi là nhà đất), là nhà trực tiếp gắn liền với đất; có đầy đủ cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất được ghi trong giấy chứng nhận sổ đỏ, sổ hồng; và thường ở xa trung tâm hơn. Hai là chung cư, là nhà gián tiếp với đất, thường chỉ có quyền sở hữu nhà, và thường ở gần trung tâm hơn nếu chúng được xét cùng mức giá với nhà riêng. Mỗi loại hình nhà ở đều có những ưu điểm, và hạn chế khác nhau nên để lựa chọn một loại nhà ở phù hợp với nhu cầu, điều kiện sinh sống, với tính chất công việc, đặc điểm cá nhân, quan điểm, văn hóa, tâm linh v.v là việc không hề đơn giản, kể cả khi có điều kiện tài chính tốt. Xu thế thời đại nói chung, Chủ trương của Nhà nước ta nói riêng là tập trung phát triển loại hình nhà Chung cư để tiết kiệm quỹ đất, tiết kiệm nguồn tài nguyên, và chi phí xây dựng, đáp ứng số đông nhu cầu, do đó trên thực tế hiện nay sản phẩm chủ yếu của thị trường BĐS khu vực đô thị là nhà Chung cư, tiếp đến là nhà liền kề, nhà phố v.v. Đây đều là những sản phẩm có giá trị lớn, lại được định vị ở phân khúc hạng trung và cao cấp trong giai đoạn vừa qua, càng khiến cho việc ra quyết định trở nên khó khăn hơn. Vấn đề đặt ra là, nhu cầu nhà ở thì nhiều, nguồn cung cũng sẵn có, nhưng lượng tồn kho đặc biệt là với sản phẩm chung cư hiện đang quá lớn. Liệu yếu tố về pháp lý hay những yếu tố khác có làm cho ý định mua nhà của người tiêu dùng bị hạn chế ngay cả khi cung và cầu đều đang ở mức cao? Tìm hiểu những nghiên cứu về ý định mua (YĐM) nhà của các tác giả trong và ngoài nước cho thấy, đã có một số nghiên cứu của các tác giả trên thế giới về những đối tượng khách hàng và loại hình nhà hay BĐS khác nhau, tuy nhiên ở Việt Nam thì lại còn quá ít ỏi và đa phần đang tập trung vào nghiên cứu về nhà ở xã hội hoặc nhà ở thu nhập thấp – nguồn sản phẩm BĐS còn đang rất ít ở Việt Nam. Như vậy có thể thấy, cả về lý luận và thực tiễn đều thể hiện sự cấp thiết cần phải có những nghiên cứu khoa học về YĐM mua nhà trong mối quan hệ với những yếu tố quan trọng như pháp lý hay những yếu tố khác phù hợp với thực tế và tập khách hàng tại thị trường Việt Nam. Trong bối cảnh này, NCS lựa chọn nội dung “Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam” để làm đề tài cho luận án tiến sĩ của mình. Trong đó tập trung nghiên cứu vào YĐM nhà của tầng lớp trung lưu Việt Nam, với 02 loại hình nhà ở là nhà riêng và chung cư và đặc biệt chú trọng tới yếu tố pháp lý trong sự tác động tới YĐM nhà của khách thể nghiên cứu. 2.Câu hỏi nghiên cứu -Những nhân tố chính nào ảnh hưởng đến YĐM nhà ở tầm giá từ 3-5 tỷ đồng của tập khách hàng trung lưu trong các khu vực đô thị Việt Nam? -Có sự khác nhau như thế nào về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM nhà chung cư và YĐM nhà riêng có cùng mức giá 3-5 tỷ đồng trong các khu vực độ thi Việt Nam của những khách hàng trung lưu? -Đặc điểm nhân khẩu học nào có sự khác nhau, giữa hai nhóm khách hàng trung lưu có YĐM mua chung cư hoặc nhà riêng, cùng mức giá 3-5 tỷ đồng trong khu vực đô thị Việt Nam? 3.Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến YĐM nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam. Cụ thể hơn là: So sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM của những khách hàng trung lưu đối với 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trong các khu vực độ thi Việt Nam có mức giá từ 3-5 tỷ đồng. Nhiệm vụ nghiên cứu: -Rà soát các trường phái lý thuyết và các công trình nghiên cứu trước đây về ra YĐM nhà/BĐS. Trên cơ sở đó xác định những căn cứ lý thuyết cho nghiên cứu của luận án; -Xây dựng mô hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến YĐM mua nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam; -Kiểm định mô hình nghiên cứu đã đề xuất với dữ liệu thu thập được từ những người có YĐM mua nhà khu vực đô thị Việt Nam; trong đó chia thành 02 nhóm là người có YĐM chung cư và người có YĐM nhà riêng; -Đưa ra một số đề xuất đối với người tiêu dùng (người mua nhà), các chủ đầu xây dựng và các nhà hoạch định chính sách trong việc thiết kế, xây dựng và phân phối các sản phẩm nhà ở trong khu vực đô thị sao cho phù hợp với YĐM của người tiêu dùng. 4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1.Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án là các nhân tố có ảnh hưởng tới YĐM nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam. 4.2.Phạm vi nghiên cứu Phạm vi về khách thể nghiên cứu: -Là đối tượng khách hàng trung lưu tức là những người sở hữu một vị trí tài chính tương đối tốt khi có những sự lựa chọn mua hàng (Linghi Li, 2010). Bởi vì mục tiêu nghiên cứu của luận án này không nhằm vào việc kiểm tra vấn đề khả năng chi trả (nhân tố giá) mà muốn so sánh sự khác nhau về tác động của các nhân tố lên YĐM chung cư và YĐM nhà riêng như thế nào khi họ có cùng một mức tiền để chọn mua nhà. -Mức giá của căn nhà riêng hoặc chung cư mà khách hàng có YĐM nằm trong khoảng từ 3 – 5 tỷ đồng. Mức giá này được lựa chọn bởi vì theo thống kê của một trong những trang thông tin lớn và uy tín về BĐS (baTĐongsan.com.vn) thì đây là mức giá có lượng giao dịch lớn nhất ở cả 02 loại hình nhà chung cư và nhà riêng. Thêm vào đó, theo đánh giá của các chuyên gia Hội Môi giới BĐS Việt Nam thì trong 3 năm gần đây, tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà ở đạt mức cao nhất, gần 95%; trong đó đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của căn hộ thuộc phân khúc trung cấp là cao nhất, trên 97%. Phạm vi về nội dung: -Nghiên cứu về YĐM nhà ở, các nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà ở và các đặc điểm của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam. -Luận án không nghiên cứu những quá trình khác trong hành vi mua nhà của người tiêu dùng như: quyết định mua (QĐM) nhà; sự hài lòng sau mua nhà v.v. Phạm vi về phương pháp nghiên cứu: Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố tới YĐM nhà ở được phân tích dưới góc độ người mua nhà ở, không tiếp cận từ góc độ người bán/môi giới hoặc chủ đầu tư xây dựng hoặc các nhà làm chính sách. Phạm vi về không gian: Nghiên cứu nhóm người đã mua, có YĐM mua tiếp, chưa mua, và đang có YĐM một trong hai loại hình nhà ở điển hình là nhà chung cư hoặc nhà riêng trong các khu vực đô thị ở các tỉnh thành phố của Việt Nam Phạm vi về thời gian: -Luận án thu thập dữ liệu thứ cấp trong giai đoạn 2014 – 2018. -Dữ liệu sơ cấp được thu thập trong giai đoạn từ tháng 6/2018 đến tháng 6/2019. -Dữ liệu phân tích và báo cáo trong giai đoạn 2019 – 2020. 5.Tóm tắt phương pháp nghiên cứu a/ Quy trình nghiên cứu của luận án gồm 12 bước cơ bản là đặt vấn đề nghiên cứu (bước 1); xây dựng cơ sở lý thuyết (bước 2); xác lập mô hình nghiên cứu và bảng hỏi (bước 3); xây dựng thang đo, khảo sát thử, hoàn thiện thang đo (bước 4,5,6,7,8,9); điều tra diện rộng (bước 10); phân tích thông tin (bước 11), bàn luận và khuyến nghị (bước 12). b/ Phương pháp luận nghiên cứu của luận án kết hợp giữa phương pháp diễn dịch và quy nạp khoa học. c/ Phương pháp thu thập dữ liệu: Đối với dữ liệu thứ cấp: phương pháp thu thập dữ liệu tài bàn (desk data). Đối với dữ liệu sơ cấp: phương pháp phỏng vấn sâu; phương pháp chuyên gia, khảo sát thử; điều tra bằng phiếu hỏi. d/ Phương pháp phân tích dữ liệu: Phương pháp định lượng: kiểm định độ tin cậy thang đo, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy bội, kiểm định T-test, phân tích phương sai. Phương pháp định tính: tổng hợp, thống kê, so sánh 6.Đóng góp mới của luận án Luận án đã có những đóng góp cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn, cụ thể như sau: -Đóng góp 1: Hệ thống hóa được những lý luận về các mô hình lý thuyết liên quan tới hành vi con người, hành vi tiêu dùng cũng như YĐM nhà ở. -Đóng góp 2: Xác lập được mô hình phân tích về những nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong khoảng giá từ 3-5 tỷ đồng của tập khách hàng trung lưu dựa trên mô hình TPB của Ajzen (2009, 2012). Mô hình gồm 05 biến độc lập (thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi, vị trí ngôi nhà, tính pháp lý), 05 biến kiểm soát là các đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà (giới tính, tuổi, nghề nghiệp, trình độ giáo dục, quy mô gia đình) và 01 biến phụ thuộc (YĐM). -Đóng góp 3: So sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM của những khách hàng trung lưu đối với 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trong các khu vực độ thi Việt Nam có mức giá từ 3-5 tỷ đồng. -Đóng góp 4: Khẳng định được có hay không sự khác biệt trong YĐM nhà chung cư or nhà riêng mức giá từ 3-5 tỷ đồng của những khách hàng trung lưu có đặc điểm nhân khẩu học khác nhau. -Đóng góp 5: Đưa ra được một số khuyến nghị cho người tiêu dùng, cho chủ đầu tư và các cơ quan làm chính sách về sản phẩm nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng trong các khu vực đô thị Việt Nam. * Những đề xuất này có thể giúp cho: + Người mua nhà ở, nhà tư vấn môi giới có những kênh tham khảo để tư vấn hoặc tìm cho mình được căn nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng phù hợp với yêu cầu cá nhân. + Chủ đầu tư xây dựng nhà ở dựa trên các kết quả nghiên cứu để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn kịp thời và hiệu quả, đánh đúng và trúng nhu cầu của thị trường và đáp ứng đầy đủ yêu cầu sự quan tâm của người mua nhà. + Cơ quan nhà nước đưa ra các chủ trương, chính sách phù hợp và phê duyệt các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đúng mục tiêu, đối tượng sử dụng có hiệu quả, giảm thiểu các tranh chấp, khuyến kiện, nâng cao chất lượng văn bản pháp luật về BĐS, làm rõ ràng minh bạch thông tin… từ đó thúc đẩy mở rộng thị trường BĐS phát triển nhanh hơn và bền vững.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRẦN XUÂN LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH Hà Nội, 2021 TRẦN XUÂN LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản Mã ngành: 9340101 LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Văn Linh TS Phạm Lan Hương Hà Nội, 2021 iii LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này, tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Nghiên cứu sinh Trần Xuân Lượng LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Ban Giám hiệu, Viện sau đại học, Khoa BĐS & KTTN, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, toàn thể Thầy, Cô giáo, Nhà khoa học cung cấp kiến thức chuyên môn giúp đỡ tơi q trình học tập, nghiên cứu Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Phạm Văn Linh TS Phạm Lan Hương, Thầy, Cô hướng dẫn khoa học tận tâm giúp đỡ bảo cho suốt thời gian thực luận án Tôi xin chân thành cảm ơn Câu lạc BĐS Hà Nội, Hiệp hội BĐS Việt Nam, Công ty Cổ phần đầu tư BĐS Taseco (TASECOLAND), chuyên gia BĐS, doanh nghiệp BĐS, đồng nghiệp khách hàng cung cấp liệu, trả lời vấn, cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho học tập, nghiên cứu hồn thành luận án Tơi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng Nghiên cứu sinh Trần Xuân Lượng năm 2021 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC HÌNH VẼ viii MỞ ĐẦU 1 Lý lựa chọn đề tài Câu hỏi nghiên cứu Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 5 Tóm tắt phương pháp nghiên cứu 6 Đóng góp luận án CHƯƠNG TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN .9 1.1 Hành vi người tiêu dùng 1.2 Hành vi người tiêu dùng sản phẩm nhà 10 1.3 Mơ hình hành vi người 11 1.3.1 Mơ hình kinh tế Marshal 12 1.3.2 Mơ hình tâm lý xã hội Veblenia 13 1.3.3 Mơ hình học tập Pavlov 14 1.3.4 Mơ hình phân tâm học Freud 16 1.3.5 Lý thuyết thứ bậc nhu cầu Maslow 18 1.4 Các mơ hình hành vi người tiêu dùng 21 1.4.1 Khái niệm mơ hình hành vi người tiêu dùng 21 1.4.2 Mục đích ưu điểm mơ hình hành vi người tiêu dùng .22 1.4.3 Mơ hình xử lý thông tin Bettman 24 1.4.4 Mơ hình Nicosia 27 1.4.5 Mơ hình Howard Sheth 28 1.4.6 Mơ hình Howard 29 1.4.7 Mơ hình Engel- Blackwell-Miniard (EBM) 31 1.4.8 Mơ hình hành động hợp lý (TRA) hành vi có kế hoạch (TPB) 32 1.5 Mơ hình hành vi có kế hoạch (TPB) ý định mua nhà 37 1.5.1 Mơ hình TPB nghiên cứu ý định mua nhà 37 1.5.2 Mô hình TPB nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà 40 1.6 Kết luận khoảng trống nghiên cứu 51 1.6.1 Một số kết luận tổng quan nghiên cứu 51 1.6.2 Khoảng trống nghiên cứu 52 CHƯƠNG GIẢ THUYẾT VÀ KHUNG LÝ THUYẾT 57 2.1 Tổng quan khu vực nghiên cứu 57 2.1.1 Khu vực đô thị Việt Nam 57 2.1.2 Nhà khu vực đô thị Việt Nam 57 2.1.3 Đặc điểm nhà khu vực đô thị Việt Nam 59 2.2 Giả thuyết nghiên cứu thang đo nhân tố 65 2.2.1.Nhân tố Ý định mua 65 2.2.2 Nhân tố Thái độ 67 2.2.3 Nhân tố Chuẩn chủ quan 68 2.2.4 Nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi 69 2.2.5 Nhân tố Vị trí nhà 70 2.2.6 Nhân tố Tính pháp lý 71 2.2.7 Đặc điểm nhân học người mua nhà 74 2.3 Mơ hình nghiên cứu 77 2.3.1 Mơ hình 77 2.3.2 Các biến mô hình nghiên cứu 78 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 79 3.1 Quy trình nghiên cứu 79 3.2 Phương pháp thu thập liệu 80 3.2.1 Thu thập liệu thứ cấp 80 3.2.2 Thu thập liệu sơ cấp 82 3.3 Phương pháp phân tích liệu 85 3.3.1 Kiểm định thang đo phân tích nhân tố khám phá 85 3.3.2 Phân tích hồi quy đa biến bội 87 3.3.3 Phương pháp kiểm định T-test 87 3.3.4 Phương pháp phân tích phương sai 88 3.3.5 Phương pháp thống kê, so sánh 90 CHƯƠNG KẾT QUẢ KHẢO SÁT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM 91 4.1 Thống kê mẫu khảo sát 91 4.2 Phân tích kết khảo sát 93 4.2.1 Đánh giá chất lượng độ tin cậy thang đo 93 4.2.2 Ý định mua nhà chung cư người dân khu vực đô thị Việt Nam 98 4.2.3 Ý định mua nhà riêng người dân khu vực đô thị Việt Nam 109 4.2.4 Kiểm định giả thuyết mơ hình nghiên cứu 117 4.3 Đánh giá kết khảo sát 118 4.3.1 Một số kết luận thơng qua phân tích kết khảo sát 118 4.3.2 Đánh giá nhân tố ảnh hưởng 119 4.3.3 Đánh giá đặc điểm nhân học 127 4.4 Đánh giá sách vĩ mơ ảnh hưởng tới ý định mua nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam 128 CHƯƠNG KHUYẾN NGHỊ ĐẾN CÁ NHÂN TỔ CHỨC CÓ LIÊN QUAN 130 5.1 Dự báo tình hình nhà khu vực thị Việt Nam giai đoạn tới 130 5.1.1 Định hướng, triểnvọngđơthịhóa, thịtrườngbấtđộngsảnvàchuyểndịchđấtđai 130 5.1.2 Xu hướng thị trường bất động sản năm 2020 – 2021 giai đoạn tiếp sau 132 5.2 Một số vấn đề khu vực thị tình hình nhà khu vực đô thị Việt Nam 136 5.2.1 Chiến lược phát triển không gian đô thị nhà đô thị 136 5.2.2 Chính sách nhà khu vực đô thị Việt Nam 138 5.3 Một số khuyến nghị nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam 140 5.3.1 Khuyến nghị người tiêu dùng 140 5.3.2 Khuyến nghị chủ đầu tư khu đô thị 148 5.3.3 Khuyến nghị quan quản lý nhà nước Trung ương địa phương 154 KẾT LUẬN 157 KIẾN NGHỊ CHO NHỮNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO DANH MỤC NHỮNG CƠNG TRÌNH CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 161 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 162 PHỤ LỤC 173 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ Tiếng Việt Tiếng Anh viết tắt BĐS Bất động sản CQ Chuẩn chủ quan NT Nhận thức kiểm soát hành vi NXB Nhà xuất PL Pháp lý QĐM Quyết định mua TĐ Thái độ TEV Lý thuyết Giá trị kỳ vọng Theory of Expectancy Value TPB Lý thuyết Hành vi có kế hoạch Theory of Planned Behavior TRA Lý thuyết Hành vi hợp lý Theory of Reasoned Action VT Vị trí YĐM Ý định mua DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 So sánh số khác biệt bản, tương đối “nhà riêng” “chung cư” phân khúc giá từ 3-5 tỷ 63 Bảng 2.2 Thang đo nhân tố Ý định mua nhà khu vực đô thị Việt Nam .67 Bảng 2.3 Thang đo nhân tố Thái độ 68 Bảng 2.4 Thang đo nhân tố Chuẩn chủ quan 69 Bảng 2.5 Thang đo nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi 69 Bảng 2.6 Thang đo nhân tố Vị trí nhà 71 Bảng 2.7 Thang đo nhân tố Tính pháp lý 73 Bảng 2.8 Các đặc điểm nhân học người mua nhà 75 Bảng 2.9 Các biến mơ hình nghiên cứu .78 Bảng 4.1 Thống kê mô tả mẫu khảo sát 91 Bảng 4.2 Kết phân tích nhân tố khám phá .94 Bảng 4.3 Độ tin cậy thang đo 96 Bảng 4.4 Kết kiểm định nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà chung cư khu vực đô thị Việt Nam 99 Bảng 4.5 Kết kiểm định giới tính ý định mua chung cư 101 Bảng 4.6 Kết kiểm định tuổi ý định mua chung cư 102 Bảng 4.7 Kết kiểm định nghề nghiệp ý định mua chung cư 103 Bảng 4.8 Kết kiểm định trình độ giáo dục ý định mua chung cư 104 Bảng 4.9 Kết kiểm định trình độ giáo dục ý định mua chung cư 106 Bảng 4.10 Kết kiểm định quy mơ hộ gia đình ý định mua chung cư .107 Bảng 4.11 Kết kiểm định nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà riêng khu vực đô thị Việt Nam 109 Bảng 4.12 Kết kiểm định giới tính ý định mua nhà riêng 111 Bảng 4.13 Kết kiểm định tuổi ý định mua nhà riêng .113 Bảng 4.14 Kết kiểm định nghề nghiệp ý định mua nhà riêng 114 Bảng 4.15 Kết kiểm định trình độ giáo dục ý định mua nhà riêng 115 Bảng 4.16 Kết kiểm định quy mơ hộ gia đình ý định mua nhà riêng 116 Bảng 4.17 Kết kiểm định giả thuyết nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam 117 DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1 Tháp nhu cầu Maslow .19 Hình 1.2 Mơ hình lý thuyết hành động hợp lý 33 Hình 1.3 Mơ hình lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) .35 Hình 2.1 Mơ hình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam .77 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu cho luận án 79 Hình 4.1 Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2020 142 Regression Variables Entered/Removeda Model Variables Entered Variables Removed NT, TUOI, QUYMOGD, TRINHDO, CQ, GTINH, NGHE, TĐb Method Enter a Dependent Variable: YĐM b All requested variables entered Model Summaryb Model R R Square 705a Adjusted R Square 497 STĐ Error of the Estimate 479 Durbin-Watson 47910 2.090 a Predictors: (Constant), NT, TUOI, QUYMOGD, TRINHDO, CQ, GTINH, NGHE, TĐ b Dependent Variable: YĐM ANOVAa Sum of Squares Model df Mean Square Regression 50.671 6.334 Residual 51.187 223 230 101.858 231 Total F 27.594 Sig .000b a Dependent Variable: YĐM b Predictors: (Constant), NT, TUOI, QUYMOGD, TRINHDO, CQ, GTINH, NGHE, TĐ Coefficientsa Unstandardized Coefficients B Model Standardized Coefficients STĐ Error (Constant) 1.224 300 GTINH -.052 067 TUOI 014 NGHE Beta t Sig 4.080 000 -.038 -.778 437 044 016 329 743 008 042 009 186 853 TRINHDO -.006 047 -.006 -.130 896 QUYMOG D -.011 065 -.009 -.178 859 TĐ 226 038 315 5.958 000 CQ 027 051 026 520 603 NT 372 036 529 10.237 000 a Dependent Variable: YĐM Residuals Statisticsa Minimum Maximum 1.9051 4.1442 3.1286 46835 232 -1.87631 1.05927 00000 47073 232 STĐ Predicted Value -2.612 2.168 000 1.000 232 STĐ Residual -3.916 2.211 000 983 232 Predicted Value Residual a Dependent Variable: YĐM Mean STĐ Deviation N Regression Variables Entered/Removeda Model Variables Entered Variables Removed VT, TRINHDO, TUOI, QUYMOGD, CQ, GTINH, NGHE, TĐ, NTb Method Enter a Dependent Variable: YĐM b All requested variables entered Model Summaryb Model R R Square 782a Adjusted R Square 611 STĐ Error of the Estimate 595 Durbin-Watson 42234 1.977 a Predictors: (Constant), VT, TRINHDO, TUOI, QUYMOGD, CQ, GTINH, NGHE, TĐ, NT b Dependent Variable: YĐM ANOVAa Sum of Squares Model df Mean Square Regression 62.259 6.918 Residual 39.599 222 178 101.858 231 Total F 38.782 Sig .000b a Dependent Variable: YĐM b Predictors: (Constant), VT, TRINHDO, TUOI, QUYMOGD, CQ, GTINH, NGHE, TĐ, NT Coefficientsa Unstandardized Coefficients B Model Standardized Coefficients STĐ Error (Constant) 862 268 GTINH 006 060 TUOI 031 NGHE Beta t Sig 3.213 002 004 097 923 039 034 809 419 -.007 037 -.009 -.195 846 TRINHDO -.001 041 -.001 -.033 974 QUYMOG D 006 057 005 107 915 TĐ 199 034 277 5.904 000 CQ 049 045 048 1.078 282 NT 206 038 293 5.408 000 VT 273 034 424 8.060 000 a Dependent Variable: YĐM Residuals Statisticsa Minimum Maximum 1.7787 4.1755 3.1286 51915 232 -1.76666 88330 00000 41403 232 STĐ Predicted Value -2.600 2.017 000 1.000 232 STĐ Residual -4.183 2.091 000 980 232 Predicted Value Residual a Dependent Variable: YĐM Mean STĐ Deviation N Regression Variables Entered/Removeda Model Variables Entered Variables Removed PL, NGHE, GTINH, TRINHDO, QUYMOGD, TUOI, TĐ, CQ, NT, VTb Method Enter a Dependent Variable: YĐM b All requested variables entered Model Summaryb Model R R Square 870a Adjusted R Square 757 STĐ Error of the Estimate 746 Durbin-Watson 33439 2.002 a Predictors: (Constant), PL, NGHE, GTINH, TRINHDO, QUYMOGD, TUOI, TĐ, CQ, NT, VT b Dependent Variable: YĐM ANOVAa Sum of Squares Model df Mean Square Regression 77.147 10 7.715 Residual 24.711 221 112 101.858 231 Total F 68.996 Sig .000b a Dependent Variable: YĐM b Predictors: (Constant), PL, NGHE, GTINH, TRINHDO, QUYMOGD, TUOI, TĐ, CQ, NT, VT Coefficientsa Unstandardized Coefficients B Model Standardized Coefficients STĐ Error (Constant) 304 218 -.043 047 TUOI 039 NGHE Beta t Sig 1.396 164 -.031 -.902 368 031 043 1.281 202 -.009 030 -.011 -.296 767 TRINHDO -.020 033 -.020 -.602 548 QUYMOG D -.035 045 -.026 -.763 446 TĐ 177 027 247 6.624 000 CQ 044 036 043 1.210 228 NT 204 030 290 6.769 000 VT 175 028 272 6.213 000 PL 306 027 419 11.539 000 GTINH a Dependent Variable: YĐM Residuals Statisticsa Minimum Maximum 1.6641 4.3753 3.1286 57790 232 -1.41610 90948 00000 32707 232 STĐ Predicted Value -2.534 2.157 000 1.000 232 STĐ Residual -4.235 2.720 000 978 232 Predicted Value Residual a Dependent Variable: YĐM Mean STĐ Deviation N Regression Variables Entered/Removeda Model Variables Entered Variables Removed PL, CQ, TĐ, NT, VTb Method Enter a Dependent Variable: YĐM b All requested variables entered Model Summaryb Model R R Square 868a Adjusted R Square 754 STĐ Error of the Estimate 748 Durbin-Watson 33322 1.954 a Predictors: (Constant), PL, CQ, TĐ, NT, VT b Dependent Variable: YĐM ANOVAa Sum of Squares Model df Mean Square Regression 76.764 15.353 Residual 25.094 226 111 101.858 231 Total a Dependent Variable: YĐM b Predictors: (Constant), PL, CQ, TĐ, NT, VT F 138.272 Sig .000b Coefficientsa Unstandardized Coefficients B Model Standardized Coefficients STĐ Error (Constant) 246 162 TĐ 179 026 CQ 038 NT Beta t Sig 1.517 131 249 6.888 000 034 038 1.120 264 199 030 283 6.744 000 VT 179 028 277 6.450 000 PL 301 026 412 11.477 000 a Dependent Variable: YĐM Residuals Statisticsa Minimum Maximum 1.6792 4.3249 3.1286 57647 232 -1.48308 89376 00000 32959 232 STĐ Predicted Value -2.514 2.075 000 1.000 232 STĐ Residual -4.451 2.682 000 989 232 Predicted Value Residual Mean STĐ Deviation N a Dependent Variable: YĐM Kiểm định biến kiểm soát Bằng kỹ thuật kiểm định giá trị trung bình hai tổng thể - mẫu độc lập (Independence Sample T-test) kiểm định phương sai yếu tố (One-Way ANOVA) kiểm định tác động khác biệt nhóm đặc điểm định tính nghề nghiệp, giới tính, độ tuổi… Biến định tính có giá trị - Dùng kiểm định Independent Sample T-Test Biến định tính giá trị - Dùng kiểm định One - Way ANOVA Kết kiểm định One-Way ANOVA, bảng Test of Homogeneity of Variances, giá trị sig Kiểm định Levene (Levene Statistic) chia thành hai trường hợp: Trường hợp1 Trường hợp sig lớn 0.05 Nếu sig kiểm định Homogeneity of Variances > 0.05 phương sai lựa chọn biến định tính khơng khác xem xét tiếp đến kiểm định One-Way ANOVA Nếu sig bảng ANOVA < 0.05, kết luận: Có khác biệt có ý nghĩa thống kê trạng thái QĐM đáp viên thuộc nhóm khác Nếu sig bảng ANOVA >= 0.05, kết luận: Chưa có sở kết luận khác biệt trạng thái QĐM đáp viên thuộc nhóm khác Trường hợp Trường hợp sig nhỏ 0.05 Trường hợp sig kiểm định Homogeneity of Variances nhỏ 0.05, phương sai khác sau nên sử dụng bảng ANOVA để kết luận mà chuyển sang sử dụng kết kiểm định Post Hoc (thống kê Tamhane's T2) Kiểm định Post Hoc kiểm định khác biệt giá trị trung bình biến định lượng cặp thuộc tính biến định tính Nếu có cặp có khác biệt giá trị trung bình (sig < 0.05) theo thuộc tính biến định tính kết luận có khác biệt giá trị trung bình biến định lượng theo thuộc tính biến định tính Các giá trị sig bảng Post Hoc cần nhìn vào cột sig có giá trị < 0.05 kết luận ngay: Có khác biệt có ý nghĩa thống kê QĐM đáp viên thuộc nhóm khác Ngược lại, trường hợp cột giá trị sig bảng Post Hoc có sig >= 0.05, kết luận: Chưa có sở kết luận có khác biệt có ý nghĩa thống kê QĐM đáp viên thuộc nhóm khác Kiểm định tác động khác giới tính Biến định tính có giá trị - Dùng kiểm định Independent Sample T-Test Nếu giá trị Sig kiểm định Levene (kiểm định F) < 0.05 phương sai tổng thể khác nhau, ta sử dụng kết kiểm định t dòng Equal variances not assumed Nếu Sig ≥ 0.05 phương sai tổng thể khơng khác nhau, ta sử dụng kết kiểm định t dòng Equal variances assumed Group Statistics GTINH YĐM Nam N Mean STĐ Deviation STĐ Error Mean 149 3.1421 63594 05210 83 3.1044 71507 07849 Nu Bảng cho thấy giá trị Sig kiểm định F = 0.228 > 0.05 nên chấp nhận giả thuyết H0: khơng có khác phương sai tổng thể => nên sử dụng kết dòng Equal variances assumed Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F YĐM Equal variances assumed Sig 1.133 t 288 Equal variances not assumed t-test for Equality of Means df 413 230 400 153.649 Independent Samples Test t-test for Equality of Means Sig (2tailed) Mean Difference STĐ Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower YĐ M Equal variances assumed 680 03764 09111 -.14188 Equal variances not assumed 690 03764 09421 -.14847 Giá trị sig dòng Equal variances assumed = 0.680 > 0.05, kết luận khơng có khác biệt có ý nghĩa thơng ý định mua nhà đáp viên có giới tính khác Kiểm định theo quy mơ gia đình Group Statistics QUYMOGD YĐM N Mean STĐ Deviation STĐ Error Mean Gia dinh hat nhan 101 3.1403 69870 06952 Gia dinh da the he 131 3.1196 63860 05579 Bảng cho thấy giá trị Sig kiểm định F = 0.577 > 0.05 nên chấp nhận giả thuyết H0: khơng có khác phương sai tổng thể => sử dụng kết dòng Equal variances assumed Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F YĐM Equal variances assumed Equal variances not assumed Sig .311 t-test for Equality of Means t 577 df 235 230 232 204.909 Giá trị sig dòng Equal variances assumed = 0.0.815 > 0.05, kết luận khơng có khác biệt có ý nghĩa thơng ý định mua nhà đáp viên có giới tính khác Independent Samples Test t-test for Equality of Means Sig (2tailed) Mean Difference STĐ Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower YĐM Equal variances assumed 815 02067 08811 -.15294 Equal variances not assumed 817 02067 08914 -.15508 Independent Samples Test t-test for Equality of Means 95% Confidence Interval of the Difference Upper YĐM Equal variances assumed 19428 Equal variances not assumed 19643 Kiểm định tác động khác biệt theo độ tuổi Kết kiểm định One-Way ANOVA, bảng Test of Homogeneity of Variances, giá trị Sig Kiểm định Levene (Levene Statistic) = 0.787 > 0.05, sử dụng kết bảng ANOVA Test of Homogeneity of Variances YĐM Kiểm định Levene (Levene Statistic) df1 df2 239 Sig 229 787 Giá trị Sig bảng ANOVA = 0.648 > 0.05, kết luận: Chưa có sở kết luận khác biệt trạng thái QĐM đáp viên thuộc nhóm tuổi khác ANOVA YĐM Sum of Squares Between Groups df Mean Square 385 193 Within Groups 101.473 229 443 Total 101.858 231 F Sig .435 648 Kiểm định khác biệt theo nghề nghiệp ONEWAY YĐM BY NGHE Kết kiểm định One-Way ANOVA, bảng Test of Homogeneity of Variances, giá trị Sig Kiểm định Levene (Levene Statistic) = 0.834 > 0.05, sử dụng kết bảng ANOVA Test of Homogeneity of Variances YĐM Kiểm định Levene (Levene Statistic) df1 288 df2 Sig 228 834 Giá trị Sig bảng ANOVA = 0.547 > 0.05, kết luận: Chưa có sở kết luận khác biệt trạng thái ý định mua đáp viên có nghề nghiệp khác ANOVA YĐM Sum of Squares Between Groups df Mean Square 943 314 Within Groups 100.916 228 443 Total 101.858 231 F Sig .710 547 Kiểm định khác biệt theo trình độ Descriptives YĐM N Mean STĐ Deviation STĐ Error 95% Confidence Interval for Mean Lower Bound Tot nghiep cap tro xuong Dai hoc Sau dai hoc Total 49 3.0340 79857 11408 2.8046 124 3.1573 64718 05812 3.0422 59 3.1469 57493 07485 2.9971 232 3.1286 66404 04360 3.0427 Descriptives YĐM 95% Confidence Interval for Mean Minimum Maximum Upper Bound Tot nghiep cap tro xuong 3.2634 1.33 4.67 Dai hoc 3.2723 1.33 4.67 Sau dai hoc 3.2967 2.00 4.67 Total 3.2145 1.33 4.67 Test of Homogeneity of Variances YĐM Kiểm định Levene (Levene Statistic) df1 df2 4.012 Sig 229 019 Kết kiểm định One-Way ANOVA, bảng Test of Homogeneity of Variances, giá trị Sig Kiểm định Levene (Levene Statistic) = 0.19 < 0.05, không sử dụng kết bảng ANOVA mà phải kiểm định Welch sử dụng kết bảng Robust Tests of Equality of Means Robust Tests of Equality of Means YĐM Statistica Welch df1 474 df2 106.410 Sig .624 a Asymptotically F distributed Giá trị Sig bảng Robust Tests of Equality of Means = 0.624 > 0.05, khơng có khác biệt có ý nghĩa thống kê YĐM nhà người có trình độ giáo dục khác ... dung: - Nghiên cứu YĐM nhà ở, nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà đặc điểm người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam - Luận án khơng nghiên cứu q trình khác hành vi mua nhà người tiêu dùng như: định mua. .. tập khách hàng thị trường Việt Nam Trong bối cảnh này, NCS lựa chọn nội dung ? ?Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam? ?? để làm đề tài cho luận án tiến sĩ Trong... kiểm định nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà chung cư khu vực đô thị Việt Nam 99 Bảng 4.5 Kết kiểm định giới tính ý định mua chung cư 101 Bảng 4.6 Kết kiểm định tuổi ý định mua chung