Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận kiến an, thành phố hải phòng

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM TRẦN CAO CƯỜNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Nguyên Hải NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi trực tiếp thực hướng dẫn, đạo PGS.TS Đỗ Nguyên Hải; Những số liệu kết nghiên cứu Luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tơi xin cam đoan thơng tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 27 tháng năm 2018 Tác giả luận văn Trần Cao Cường i LỜI CẢM ƠN Trong q trình hồn thành Luận văn này, tơi ln quan tâm, giúp đỡ quý báu tập thể thầy cô giáo Bộ môn Trắc địa - Bản đồ, thầy giáo cô giáo khoa Quản lý đất đai, Ban đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam, quan tâm, động viên, giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp đặc biệt giúp đỡ, dẫn tận tình PGS.TS Đỗ Nguyên Hải, tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ Lãnh đạo, chuyên viên phịng, ban UBND quận Kiến An nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình thu thập, điều tra tổng hợp số liệu có ý kiến đóng góp q báu cho tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp gia đình tạo điều kiện, động viên, khuyến khích giúp đỡ tơi thời gian học tập thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 27 tháng năm 2018 Tác giả luận văn Trần Cao Cường ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Đối tượng nghiên cứu 1.4 Phạm vi nghiên cứu 1.5 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan vấn đề nghiên cứu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Khái niệm giá đất sở khoa học xác định giá đất 2.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản 2.1.3 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 13 2.2 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất số nước giới 19 2.2.1 Trung Quốc 19 2.2.2 Nhật Bản 20 2.2.3 Australia 20 2.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 20 2.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương 22 2.4 Đánh giá chung tổng quan tài liệu định hướng nghiên cứu 29 2.4.1 Đánh giá chung tổng quan tài liệu 29 2.4.2 Đánh giá chung định hướng nghiên cứu 29 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 31 iii 3.1 Địa điểm nghiên cứu 31 3.2 Thời gian nghiên cứu 31 3.3 Đối tượng nghiên cứu 31 3.4 Nội dung nghiên cứu 31 3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 31 3.4.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất quận Kiến An 31 3.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Kiến An 31 3.4.4 Kết đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu địa bàn quận Kiến An 32 3.4.5 Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu địa bàn quận Kiến An 32 3.4.6 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSDĐ địa bàn quận Kiến An 32 3.5 Phương pháp nghiên cứu 32 3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32 3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 33 3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 33 3.5.4 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu tổng hợp số liệu 34 3.5.5 Phương pháp đánh giá theo tiêu chí 34 Phần Kết nghiên cứu thảo luận 35 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Kiến An 35 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Kiến An 43 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn quận Kiến An 43 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Kiến An năm 2017 43 4.2.2 Tình hình quản lý đất đai 45 4.2.3 Đánh giá chung tình hình quản lý sử dụng đất 47 4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Kiến An giai đoạn 2013-2017 47 4.3.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất quận Kiến An 48 4.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 49 iv 4.3.3 Quy trình thực đấu giá quyền sử dụng đất quận Kiến An 53 4.3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Kiến An giai đoạn 2013 – 2017 58 4.4 Kêt đấu giá qsdđ 02 dự án nghiên cứu địa bàn quận Kiến An 60 4.4.1 Dự án đấu giá 47 lô khu nhà phường Bắc Sơn 60 4.4.2 Dự án đấu giá Khu đất xen kẹt phường Ngọc Sơn 66 4.5 Đánh giá công tác đấu giá qsdđ 02 dự án nghiên cứu địa bàn quận Kiến An 72 4.5.1 Ý kiến đánh giá người dân cán địa phương thực trạng đấu giá QSDĐ địa bàn quận Kiến An 72 4.5.1.1 Đánh giá người tham gia đấu giá cán thực công tác ĐGQDĐ 72 4.5.2 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng địa bàn quận Kiến An 78 4.5.3 Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Kiến An 81 4.5.4 Tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 84 4.6 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đấu giá qsdđ địa bàn quận Kiến An 86 4.6.1 Giải pháp công tác quản lý đất đai 86 4.6.2 Giải pháp công tác tổ chức, thực 86 4.6.3 Giải pháp chế tài 87 Phần 5: Kết luận kiến nghị 88 5.1 Kết luận 88 5.2 Kiến nghị 90 Tài liệu tham khảo 91 Phụ lục 93 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CNH - HĐH Cơng nghiệp hố – Hiện đại hố CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGQDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐN Hội đồng nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Kiến An năm 2017 44 Bảng 4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất quận Kiến An giai đoạn năm 2013-2017 59 Bảng 4.3 Kết đấu giá Dự án Khu nhà phường Bắc Sơn, quận Kiến An 63 Bảng 4.4 Kết đấu giá Dự án đấu giá đất xen kẹt phường Ngọc Sơn, quận Kiến An 70 Bảng 4.5 Đánh giá tính cơng khai, minh bạch việc tổ chức ĐGQDĐ 72 Bảng 4.6 Đánh giá việc thực quy chế, trình tự thủ tục đấu giá 73 Bảng 4.7 Đánh giá giá khởi điểm bước giá 74 Bảng 4.8 Đánh giá mức độ hài lòng tồn q trình tham đấu giá 75 Bảng 4.9 Đánh giá trách nhiệm Hội đồng đấu giá sau kết thúc đấu giá 75 Bảng 4.10 Đánh giá công tác xây dựng dự án 76 Bảng 4.11 Đánh giá công khai, minh bạch thông tin dự án 76 Bảng 4.12 Đánh giá quy chế trình tự, thủ tục 77 Bảng 4.13 Các tác nhân ảnh hưởng trình đấu giá 78 Bảng 4.14 Kết đấu giá QSDĐ 02 dự án nghiên cứu địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 80 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ hành thành phố Hải Phòng 35 Hình 4.2 So sánh chuyển dịch cấu kinh tế quận Kiến An 38 Hình 4.3 Bản thiết kế mặt khu đấu giá QSDĐ phường Bắc Sơn, quận Kiến An 61 Hình 4.4 Bản thiết kế mặt khu đấu giá QSDĐ phường Ngọc Sơn, quận Kiến An 68 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Trần Cao Cường Tên luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Kiến An, thành phố Hải Phòng Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án phát triển nhà đất xen kẹt khu dân cư quận Kiến An, thành phố Hải Phòng - Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu * Nội dung nghiên cứu - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Kiến An, thành phố Hải Phòng - Thực trạng quản lý sử dụng đất quận Kiến An - Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Kiến An - Kết đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu địa bàn quận Kiến An - Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu địa bàn quận Kiến An - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSDĐ địa bàn quận Kiến An * Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu - Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp - Phương pháp phân tích, xử lý số liệu tổng hợp số liệu - Phương pháp đánh giá theo tiêu chí Kết kết luận Quận Kiến An quận phát triển, việc tổ chức dự án đấu giá ix Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDĐ hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nông nghiệp Nhiều ngành nghề đầu tư phát triển, đô thị cải tạo, sở hạ tầng khang trang, đẹp Đấu giá quyền sử dụng đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xố “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững Về phía Nhà nước, ngồi việc phát huy tối đa nguồn thu từ đất việc đấu giá quyền sử dụng đất xóa dần nhũng quan niệm không chưa thừa nhận đất đai QSDĐ hàng hóa để có chủ trương, biện pháp xây dựng sách nhằm nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai 4.5.3.3 Hiệu cơng tác quản lý sử dụng đất đai Ngồi hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: a/ Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hố, đại hố đất nước Có thể khẳng định đấu giá QSDĐ biện pháp tích cực khai thác hiệu quỹ đất Kết thu từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDĐ hàng hoá hoạt động thị trường BĐS b/ Đấu giá QSDĐ sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS (Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng, 2005) Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành thường xuyên, liên tục giúp quận thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế phường khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất 83 sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai c/ Đấu giá QSDĐ với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân d/ Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin người sử dụng đất e/ Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế "xin”, ”cho" tồn nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước f/ Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nơng nghiệp nằm xen kẽ khu dân cư, khu vực đất đơn vị không sử dụng, đất nằm lẫn cơng trình khác g/ Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng để xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật góp phần cho việc sử dụng đất khu vực đầu tư cơng trình kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép 4.5.4 Tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 4.5.4.1 Những tồn tại, hạn chế a) Công tác tổ chức, thực Việc công khai quảng cáo cho dự án đấu giá cịn mang tính hình thức, chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao Quy định Nhà nước cồng kềnh chồng chéo nhau; nhiều văn bản, quy định pháp luật ban hành, khó khăn lớn cho Lãnh đạo, cán chuyên môn việc cập nhật thông tin người dân lĩnh vực đất đai nói chung việc tổ chức, tham gia đấu giá quyền SDĐ nói riêng; 84 cộng thêm cán tham gia phiên đấu giá chưa cố định mà thay đổi qua lần tổ chức đấu giá nên việc nắm bắt quy định chậm, chưa kịp thời Lý khác cán tham gia đấu giá kiêm nhiệm, cán tham gia lớp tập huấn, đào tạo nghiệp vụ đấu giá tài sản nói chung đấu giá QSDĐ nói riêng Cơng tác xác định giá khởi điểm mang tính chủ quan, chưa sát với thực tế, chưa phát huy giá trị kinh tế khu đất Việc công khai bán hồ sơ đấu giá cịn lộn xộn, có nhiều ý kiến phản ánh việc bán hồ sơ đấu giá sau hết thời hạn bán b) Đối với người tham gia đấu giá Đa phần người dân chưa nắm rõ quy định, chế tài sau tham gia đấu giá quyền SDĐ Vấn đề “quân xanh, quân đỏ” hay “cò đất” tham gia vào đấu giá QSDĐ có diễn Thực tế qua phiên đấu giá nghiên cứu, xuất cá nhân tham gia hầu hết phiên đấu giá, phận đầu đất đai tham gia nhằm chia lợi nhuận từ việc thông thầu mà chưa thực có nhu cầu đất Chưa có quy định để phịng tránh, chưa có chế tài để xử phạt Đối với dự án đấu giá đất thành cơng sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất Bởi, việc tham gia đấu giá QSDĐ thu hút phần đơng nhà đầu tư có tiền tích luỹ (người thu nhập thấp có điều kiện tham gia) thường trả giá cao để trúng đấu giá Những đối tượng thường om đất đợi thời để bán lại với giá cao giá trúng đấu giá c) Đối với công tác quản lý đất đai Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích cơng cộng, xây dựng không quy định xây dựng khu dân cư, chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ vi phạm diễn phổ biến Hiện tượng đầu đất đấu giá quyền sử dụng đất khiến cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trở thành nơi để đẩy giá đất lên cao để thu lợi cho phận dân cư xã hội Người thực có nhu cầu sử dụng đất lại khơng sử dụng đất gây nên bất cập quản lý sách Đảng Nhà nước 85 4.6 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN KIẾN AN 4.6.1 Giải pháp công tác quản lý đất đai Hằng năm, Ủy ban nhân dân quận cần thực tốt việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ, đặc biệt kế hoạch SDĐ hàng năm Vì từ kế hoạch sử dụng đất vị trí đấu giá để lập hồ sơ hạ tầng kỹ thuật văn pháp lý liên quan để có sở tiến hành đấu giá Quy hoạch SDĐ, quy hoạch chi tiết xây dựng cần giải nhu cầu đất cho đối tượng cụ thể: Người có thu nhập thấp, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập cao tạo sở cho việc xây dựng dự án đấu giá QSDĐ hướng tới đối tượng có nhu cầu, đảm bảo thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá giải nhu cầu SDĐ cho nhiều đối tượng Quận Kiến An cần bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thơng qua quy hoạch chỉnh trang thị thiết lập hệ thống CSHT đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị QSDĐ Đối với dự án đấu giá QSDĐ cần đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để người trúng đấu giá thấy tiềm phát triển lơ đất người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ 4.6.2 Giải pháp công tác tổ chức, thực Thành phố Hải Phịng nói chung, quận Kiến An nói riêng cần xây dựng chế, sách đảm bảo đồng bộ, thống Đồng thời cần cải cách thủ tục hành đơn giản, dễ hiểu để người dân dễ dàng nắm bắt thực Khi có kế hoạch đấu giá thức, Ủy ban nhân dân quận phải sớm thông tin, quảng cáo rộng rãi cho dự án tiến hành đấu giá; qua phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết nơi theo quy định, phát tờ rơi để người dân có thêm thơng tin dự án đấu giá Tiến hành tổ chức phiên đấu giá cần công bố thông tin cụ thể dự án đấu giá, bước thực phiên đấu giá rõ ràng, đầy đủ tới người tham giá đấu giá Ủy ban nhân dân quận Kiến An tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên sâu cho đội ngữ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ công tác tổ chức đấu giá 86 Ủy ban nhân dân quận đạo phòng chuyên môn xác định giá khởi điểm cần sát với thực tế, để phát huy giá trị kinh tế khu đất, giảm thiểu chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá Đầu tư sở hạ tầng trước tổ chức đấu giá, mặt để làm tăng giá trị lô đất đấu giá; mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ, thời hạn Ủy ban nhân dân quận Kiến An cần phải xây dựng chế, chế tài để xử lý trường hợp tham gia đấu giá QSDĐ mục đích đầu cơ, đẩy giá lên cao; xử lý việc thông đồng người tham gia đấu giá với người tổ chức đấu giá xây dựng chế để kiểm soát người trúng đấu giá thực nghiêm túc quyền lợi nghĩa vụ sau trúng đấu giá Cần có chế quy định rõ ràng viếc sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ rõ ràng, cụ thể, công khai minh bạch để có hiệu sử dụng cao Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng mục đích, thời gian quy định Tăng cường lực hiệu công tác kiểm tra xử lý vi phạm sau đấu giá 4.6.3 Giải pháp chế tài Quy định giãn thời gian nộp tiền xây dựng tiến độ đóng tiền sát theo sát với thời gian cấp giấy chứng nhận QSDĐ để người tham gia đấu giá có thêm thời gian thu xếp, chuẩn bị tiền Giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách nhà nước Xây dựng chế thưởng, phạt khâu đặt cọc để tránh trường hợp người dân đăng ký đấu giá QSDĐ để tranh việc người đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ tự ý hủy cọc 87 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Kiến An quận trọng điểm thành phố Hải Phòng, cách trung tâm thành phố Hải Phịng 10km, có 10 phường, với diện tích 2.925,15ha, mật độ dân số trung bình 4974 người/km2 Quận Kiến An thiên nhiên ưu đãi có thị, đồng bằng, đồi núi, thuận lợi cho đầu tư phát triển giao thông, công nghiệp, nông nghiệp điều kiện lý tưởng khí hậu hình sơng núi thuận lợi cho phát triển du lịch, dịch vụ Đồng thời, địa bàn quận tập trung nhiều sở đào tạo, làng nghề truyền thống ngày phát triển - lợi gây thách thức, khó khăn cơng tác quản lý vấn đề xã hội phát sinh.Tốc độ thị hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện sở hạ tầng nhu cầu đất cho người dân gia tăng dân số gây áp lực lớn quỹ đất đai, địi hỏi cần có giải pháp phù hợp để giải toán nhu cầu sử dụng đất đai người dân địa phương Quận Kiến An quận phát triển, việc tổ chức dự án đấu giá quyền sử dụng đất chưa nhiều nên người dân tiếp xúc với hình thức cịn mẻ; mặt khác cơng tác tổ chức thực dự án đấu giá QSDĐ mắc vài tồn tại, hạn chế cần khắc phục Song đem lại hiệu đáng kể Giai đoạn 2013 – 2017, quận Kiến An tổ chức đấu giá thành công dự án với tổng diện tích 12.836,39 m2 phường, thu số tiền 60,41 tỉ đồng (tăng 1,23 lần) Nguồn kinh phí thu từ công tác đấu giá QSDĐ phần đầu tư quay trở lại dự án đấu giá để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng bộ, đại; phần thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng sở hạ tầng chung địa phương Kết đấu giá 02 dự án đấu giá QSDĐ địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng nghiên cứu đạt 30,02 tỉ đồng với 5.272,72 m2, xác định 58 xuất đấu giá thành công Dự án đấu giá QSDĐ khu nhà 47 lơ phường Bắc Sơn có quy mơ đấu giá 47 số lượng người tham gia đấu giá 203 người, sau 01 phiên đấu giá tất đất đấu giá thành công, số tiền thu 26,55 tỉ đồng (vượt so với dự kiến 4,71 tỉ đồng) Mặc dù nằm vị trí quy hoạch đẹp thuận lợi giao thông việc xây dựng sở hạ tầng cịn chưa hồn thiện nên giá trúng đấu giá đạt thấp 88 khơng kì vọng ban đầu Dự án khu đất xen kẹt phường Ngọc Sơn, dự án có số lượng người tham gia đấu giá trung bình cao dự án giá khởi điểm đất không cao, hệ thống sở hạ tầng hoàn thiện, vị trí dự án đấu giá thích hợp cho việc kinh doanh bn bán Sau 01 phiên đấu giá có 11 đất đấu giá thành công với số lượng 72 người tham gia đấu giá, số tiền thu 3,47 tỉ đồng (vượt so với dự kiến 996 triệu đồng) Qua đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Kiến An, cụ thể hai dự án đấu giá quyền sử dụng đất phường Bắc Sơn Ngọc Sơn yếu tố ảnh hưởng đến kết đấu giá quyền sử dụng đất vị trí, sở hạ tầng số lượng người tham gia đấu giá Để công tác đấu giá QSDĐ quận Kiến An mang lại hiệu cao thời gian tới, đề xuất số giải pháp sau: Xây dựng chế, sách đảm bảo đồng bộ, thống Đồng thời cần cải cách thủ tục hành đơn giản, dễ hiểu để người dân dễ dàng nắm bắt thực hiện.Đào tạo, bồi dưỡng chuyên sâu cho đội ngữ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ công tác tổ chức đấu giá.Công tác xác định giá khởi điểm cần sát với thực tế, để phát huy giá trị kinh tế khu đất, giảm thiểu chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá.Đầu tư sở hạ tầng trước tổ chức đấu giá, mặt để làm tăng giá trị lô đất đấu giá; mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ, thời hạn Cần phải có chế, chế tài để xử lý trường hợp tham gia đấu giá QSDĐ mục đích đầu cơ, đẩy giá lên cao; xử lý việc thông đồng người tham gia đấu giá với người tổ chức đấu giá xây dựng chế để kiểm soát người trúng đấu giá thực nghiêm túc quyền lợi nghĩa vụ sau trúng đấu giá Cần thực tốt việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ, đặc biệt kế hoạch SDĐ hàng năm Vì từ kế hoạch sử dụng đất vị trí đấu giá để lập hồ sơ hạ tầng kỹ thuật văn pháp lý liên quan để có sở tiến hành đấu giá Cần nâng cao công tác quản lý, ngày hồn thiện cơng tác cải cách hành cơng tác cấp GCN QSDĐ, giảm thiểu thủ tục hành khơng cần thiết giúp người trúng đấu giá nhận GCN QSDĐ nhanh chóng thuận lợi 89 Thực kịp thời đầy đủ thủ tục sau đấu giá cho người trúng đấu giá cấp GNC QSDĐ, tổ chức việc trao GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bàn giao thực địa nhằm tạo đồng thuận, yên tâm với người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài nhà nước 5.2 KIẾN NGHỊ Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy Đối với dự án đấu giá cần phải tuyên truyền, phổ biến thông tin, quảng cáo nhiều phương tiện thơng tin đại chúng để thu hút thêm nhiều người tham gia Có giải pháp yêu cầu người tham gia đấu giá chứng minh lực tài có đủ khả nộp tiền SDĐ sau trúng đấu giá Thông tin người đăng ký tham gia đấu giá phải bảo mật tránh móc nối với để thơng thầu Cần phải có chế tài xử phạt nghiêm minh trường hợp thơng thầu để người tham gia đấu giá có ý thức đấu giá lành mạnh, hợp pháp, thu hiệu cao tổ chức đấu giá 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004) Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2005) Thơng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá Bộ Tài (2010) Thơng tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 hướng dẫn thực việc xác định giá thị trường giao dịch kinh doanh bên có quan hệ liên kết Bộ Tư pháp (2005) Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn số quy định Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch đầu tư - Bộ Tài nguyên Mơi trường - Bộ Tài (2003) Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam Chính phủ (2004a) Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS Chính phủ (2004b) Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai Chính phủ (2004c) Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền SDĐ Chính phủ (2004d) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, 10 Chính phủ (2005) Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản 11 Chính phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Thị Hương Giang (2005) Kết đấu giá QSDĐ xã Nam Phong Nam Vân thành phố Nam Định 13 Nguyễn Đình Bồng (2014) Quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Cơng cụ giải xúc Tạp chí tài (10) 91 15 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường BĐS NXB Nơng Nghiệp Hà Nội 16 Phùng Ngọc Phương (2011) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSDĐ q trình thị hố 17 Quốc hội nước CHXHCNVN (1992) Hiến pháp NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Quốc hội nước CHXHCNVN (2001) Nghị số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 việc sửa đổi, bổ sung số điều Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 NXB Chính trị Quốc gia 19 Quốc hội nước CHXHCNVN (2003) Luật Đất đai 2003 Hà Nội 20 Quốc hội nước CHXHCNVN (2005) Bộ luật Dân Hà Nội 21 Quốc hội nước CHXHCNVN (2006) Luật Kinh doanh BĐS Hà Nội 22 Quốc hội nước CHXHCNVN (2013) Hiến pháp NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 23 Quốc hội nước CHXHCNVN (2013) Luật Đất đai NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24 RO Rost HG Collin: Định giá đất đền bù thiệt hại đất Ôxtrâylia (1993) (Dẫn theo Nguyễn Đình Bồng 2014 Quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội) 25 Stephen J Martin Hướng dẫn nghiệp vụ Bán đấu giá bất động sản dịch Mai Mộng Hùng Tôn Gia Huyên (Tổng cục Địa 2002 Tài liệu lưu hành nội bộ) 26 Thủ tướng Chính phủ (2005) Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất 27 Tổng cục Địa (2001) Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển đổi hệ thống địa CPLAR Báo cáo nghiên cứu khảo sát định giá đất Đài Loan Nghiên cứu 28 Tổng cục Quản lý Đất đai (2012) Báo cáo nghiên cứu quản lý đất đai thị trường bất động sản Trung Quốc 92 PHỤ LỤC PHỤ LỤC 93 94 95 96 97 ... văn đấu giá quyền sử dụng đất quận Kiến An 48 4.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 49 iv 4.3.3 Quy trình thực đấu giá quyền sử dụng đất quận Kiến An 53 4.3.4 Kết đấu giá quyền sử. .. An 78 4.5.3 Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Kiến An 81 4.5.4 Tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 84 4.6... động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất sau: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (đồng) Diện tích đất