Đang tải... (xem toàn văn)
Nhat Ban, do dien tich dSt a cae do thi chat hep. nen huang xay dung cac khu chung cu cao tang d6 giai quy6t nha a la huong di ca ban. Viec dSu tu phat triln nha a theo mo hinh du an[r]
(1)KINH NGHIEM DAU TIT PHAT TRIEN NHA THEO MO HINH DIT AN CUA MOT SO NirOTC CHAU A
PHAN MANH CI/fifNG*
j r \ au tu nha a theo mo hinh du an la J ^ boat dong su dung cac nguon luc tai chinh, nguon nhan luc, khoa hoc - cong nghe vao viec su dung nha o theo ke hoach va phuong an cu the nham dat dugc cac muc tieu kinh te - xa hoi dat O nuoc ta hien nay, qua trinh cong nghiep boa, hien dai boa gan lien voi phat trien thi, nhu cau ve nha tai cac khu thi tang len nhanh chong De giai quyet van de da co nhieu hinh thuc dau tu phat trien nha a, song thuc tien cho thay cac mo hinh dau tu phat trien nha a nuoc ta dang hoc 16 nhieu bat cap Vi vay, tham khao kinh nghiem cua mot so nude chau A CO dieu kien tuong dong voi Viet Nam ve van de voi mue tieu dap ung hai hoa ve hieu qua kinh doanh ciia doanh nghiep, nhu cau ciia nguoi dan va thue hien chinh sach xa hoi cua Nha nuoc la van de rat CO y nghTa
1 Kinh nghiem ciia Trung Quoc
Sau hon 30 nam cai each mo cua, doi song ciia nhan dan Trung Quoc, dac biet la a cac thi da thay doi can ban, day la dieu kien bet sue thuan lgi de phat trien nha o Bat dau nam 1998, Chinh phii Trung Quoc da quyet dinh ngung cap nha a phiic lgi mang tinh hien vat, thuc hien tien te boa va thuong pham boa viec phan phoi nha a Quyet dinh da danh dau mot thoi ky moi trong dau tu xay dung nha a Khap cac
thi, cae nha dau tu tap trung vao lap cac du an xay dung va phat trien nha a Tuy nhien, nhiing nam gan day, thi truong nha a ciia Trung Quoc khong may lac quan, nha thuong pham xay dung xong khong ban dugc Theo so lieu thong ke nam tu 1999, ca nuoc CO 101,71 trieu m nha hi u dgng, CO den 61 % von dau tu vao nha la von vay tir ngan hang Chi tinh rieng nam 2002, da CO khoang 95 ty USD chay vao ITnh vuc nha dat, tang 30% so voi nam 2001 Ty le tang trudng ve nha a tai Trung Quoc tang binh quan hang nam khoang 30%^" Mae du nha dugc xay dung nhieu nhung so hg gia dinh gap kho khan ve nha a lai tang len U'oc tinh miic tang moi nam khoang 0,4 trieu hg Ci cac pho, thi tran hien co khoang trieu hg eo dien tich nha a moi dat muc 6m^/ngudi Tai Thugng Hai, gia nha trung binh dugc rao ban khoang 9.475 N D T W ;
tai Bac Kinh 6.000 N D T W va tai Quang Chau vai gia ban xap xi 7.383 NDT/m Theo thong ke, co toi 70% nguofi dan a cac thi ciia Trung Quoc khong^ the mua nha voi muc gia nhu hien Sue mua thap bat nguon tu su phat trien qua "nong" ciia thi truong nha Gia dat tang nhanh, thue danh vao xay dung nha a qua cao, dieu da lam tang gia nha, vugt qua kha nang toan cua nguoi dan Nguyen nhan chinh ciia gia
Thac sT, Ban Quan li cac khu cong nghiep Thai Nguyen
*'' Phdt trien thi mai, tir thuc te liinh nghiem cdc nuac (2005), Bao cao l<inh tl thj s6 thii tu 02/11
(2)Nghien ciiu khoa hgc
nha dat o Trung Quoc tang cao la ngan hang noi long viec cho vay dau tu kinh doanh bat dgng san
Truac tinh hinh tren, Chinh phu Trung Quoc da de nhieu chinh sach va giai phap cu the nham nhiet thi truang nha a Truac het, cu the boa va yeu cau cac co quan chiic nang phai thuc hien tot cac chinh sach vT mo de on dinh va phat trien thi truang bat dgng san Dong thai, Nha nuac tang cuong kiem soat boat dgng dau tu vao tai san co dinh, quan ly chat che boat dgng kinh doanh dat dai va von vay, dong thai ngan chan viec dau tu manh tra lai vao ITnh vuc Chinh phii nang muc cam co tai san ciia chii du an tir 30% len 35% tong gia tri ciia du an bat dgng san, muc dich de dam bao cho gia ca bat dgng san khong tang nhanh ban ty le lai suat ngan hang Cung vai cac bien phap tren, Chinh phii Trung Quoc tien hanh viec hoan thien che quan ly dat dai song song vai viec cai each ca che nay; thuc hien ly cac du an dau tu kinh doanh bat dgng san khong phat huy hieu qua
De khac phuc tinh trang mat can doi ve cung - cau thi truang nha a, Chinh phii Trung Quoc da co nhieu bien phap cu the, thiet thuc nham dua thi truang nha a phat trien tra lai binh thuang:
Mdt Id, tap trung vao giai quyet van de gia ca nha a, nham thap gia nha tang qua cao so vai thu nhap thuc te bat dau tir viec xay dimg CO che hinh gia hgp ly, thap gia nha thuang pham De lam dugc dieu do, Chinh phii Trung Quoc da tap trung chi dao thuc hien mot so bien phap nhu:
- Ra soat va chuan boa lai quy hoach tong the thj, tang cuong su quan ly ciia Nha nuac doi vai cong tac quy hoach thi va tung buac hinh ca che cung ung dat
dai Yeu chi cac c4p chinh quyen dia phuang phai tang euang sir kilm tra, giam sat quy hoach t6ng thi thi, dam bao nhu cau xay dung cho dan cu, cung cap dat voi gia re cho su dung nha a D I giai quyet mat can doi giiia nha cao c4p, biet thu vai nha chung cu gia re, Chinh phu Trung Quoc da quyet dinh ngung cap ddt cho nhij-ng du an xay biet thu nham tiet kiem dat, gianh nhieu dat de xay dung cac khu chung cu cao tang gia re Theo do, Chinh phii da quy dinh 70% dat tho cu cac du an phai dugc sii dung xay cac can hg nam kha nang mua ciia nguai dan Dieu da dugc dai da so nhan dan nhiet tinh ung hg Di kem voi bien phap tren, Chinh phii cho phep giam, mien eac loai thue, phi khong hgp ly qua trinh xay dung, phat trien nha dat cho nguai dan CO thu nhap thap
- Dua cac giai phap true tiep gop phan cai thien dich vii cho ca nhan vay von mua nha a Nhiing cai tien tap trung vao mot so van de nhu: phuang thuc hoan tra dugc tinh toan phu hgp vai nhu cau chi tieu va kha nang tich luy, tiet kiem cua so dong cong nhan c6 miic thu nhap trung binh, don gian boa trinh tu vay von va hoan tra von v.v
Hal Id, de giai quyet van de nha a cho can bg cong chuc va nguai co thu nhap thap, Chinh phii Trung Quoc da thuc hien vice dua tien nha vao luang doi vai can bg, cong chuc nha nuac Tir nam 1998, chinh thiic cham dut hinh thiic phan phoi nha theo kieu phiic lgi xa hgi truac day de chuyen sang phuang thuc dua tien nha a vao luang Cac chi phi mua nha a dugc toan bang khoan ti6n luang ciia cong chuc trich lap dl tao dung nha a khoan tieu dung ea nhan va khoan h6 trg mua nha Dong thai, tung buac
(3)Nghien ciiu khoa hoc
thiet lap tha ch6 cung cSp nha a thi dua theo iTuic s6ng Theo do, nhung nguai co thu nhap thap dugc mua nha a gia re vai su ho trg ciia Nha nuac hoac nai lam viec Nhiing nguai thugc dien kho khan dugc mua nha a tien dung thong qua cac hinh thiic giiip da khac ciia Nha nuac ve kinh te Doi vai nhiing nguoi co thu nhap cao thi phai mua nha a theo gia thi truang Nha nuoc tao ca che va chinh sach nham da dang boa eac hinh thiic huy dgng von, quan ly mot each chat che thi truang bat dgng san, thuc hien nghiem chinh viec dau thau cac du an xay dung nham gia nha a Cung vai cac giai phap tren, Chinh phii Trung Quoc da ap dung che trich lap quy cong cong ve nha 6, quy dugc sii dung chii yeu vao viec xay dung va sua chira nha a cho cong dong dan cu
Ba Id, de khac phuc tinh trang dau co bat dgng san nham thao tiing thi truang, Chinh phii Trung Quoc da quyet dinh nang mi'rc dat cgc toi thieu va xiet chat cac tieu chuan cho vay Ngan hang Trung uong Trung Quoc (BOC) da CO nhieu giai phap tang cuong viec kiem soat von vay nham ban che tinh Uang "dau tu thai qua va vay gia tang" Nhof nhiing bien phap kiem soat quyet liet nay, linh Irang dau tu qua miic vao ITnh vuc bat dgng san ciia Trung Quoc da dugc kim ham lai, dau tu vao kinh doanh bat dgng san da lang xuong Khac phuc dugc co ban tinh trang dau ea Theo so lieu thong ke ciia Cue Thong ke quoc gia Trung Quoc, nam 2005 dau lu vao ITnh vuc bat dgng san la 1.575 ty NDT (tuong duang 195 ty USD) tang
19,8%, thap ban nhieu so vai nam 2004 la 28,1 % va 2003 la 27,2% Quan he cung chx ve nha a da dugc cai thien dang ke, tao dieu kien cho viec on dinh thi truang nha cho
nhan dan
2 Kinh nghiem ciia Nhat Ban
Nhat Ban, dien tich dSt a cae thi chat hep nen huang xay dung cac khu chung cu cao tang d6 giai quy6t nha a la huong di ca ban Viec dSu tu phat triln nha a theo mo hinh du an da dugc thuc hien tir rat sam Mo binh da mang lai hieu qua thiet thuc dac biet la cac du an xay dung nha chung cu Den nam 2003, tai Nhat co khoang 116 van hg gia dinh co nha moi, CO gan 20 van hg mua nha chung cu, chiem ty le 17% Tai cac thi lan nhu Tokyo, Kyodo duoi sue ep cua dan so, nha chung cu chiem mot ty le dang ke, truac thuc trang gia dat thi tang cao, xu huang xay dung nha chung cu dang la giai phap hii'u hieu viec giai quyet cho a cho nguai dan
Dac diem nha chung cu xay dung theo mo hinh du an tai Nhat Ban bao gom nhieu loai nham huang tai nhieu doi tugng vai miic song va phan xa hgi khac Theo do, eac chung cu xay dung mai dugc chia nhieu loai theo nhu cau ciia nguM sii dung Co nhirng chung cu quy mo va tien nghi vira phai, phu hgp vai doi tugng co thu nhap thap va trung binh, nhung ciing co nbu'ng chung cu vai nhung can hg cao cap, tien nghi bet siic hien dai va rgng rai, nham dap ung doi hoi ciia nhirng nguofi co thu nhap cao xa hgi
Ve quan ly xay dung doi vai cac du an xay dung nha a tai Nhat Ban viec dgng dat xay thuang xuyen Vi vay, chinh quyen de cac tieu chuan ky thuat rat cao va giam sat bet siic chat che viec tuan thu ky thuat qua trinh thuc hien du an Theo do, cac du an xay dung nha a noi chung, co nha chung cu phai dam bao quy hoach chung
(4)Nghien citu khoahoc
ciia dia phuang Dac biet phai tuan thu cac quy dinh ve chieu cao ciia cong trinh Doi vai nhirng cong trinh vugt qua chieu cao quy dinh thi chii dau tu phai xin giay phep xay dung dac biet, ggi la che xay dung tong hgp De dugc cap giay phep xay dung dac biet nay, du an phai tuan thii mot so yeu cau nhat dinh nhu: phai xay dung theo quy hoach duang giao thong, cong trinh phai nam cac khu dat cong da dugc giai toa vai dien tich dii lan v.v Sau xay dung va dua vao su dung, viec quan ly va tri nha chung cu dugc tien hanh thong qua Ban Quan'ly nha a Sau do, ban lai uy nhiem cho mot cong ty quan ly nha o thuc hien Cong ty quan ly nha a se lua chgn Ban Quan ly nha a cho tung khu vuc hoac tung ngoi nha chung cu Ban Quan ly se thay mat cong ty quan ly nha thu phi quan ly, phi siia chiia, tu bo nha tir nhiing nguai dang song chung cu
Viec kinh doanh, quan ly xay dung va sii dung nha a tai Nhat dugc chinh quyen quan ly bet siic chat che C) Nhat Ban, khong can phai dgi den liic cong trinh hoan thien xong, nguoi ta da tien hanh ban cong khai cac can hg liic dang xay dung Mat kliac, nguai dan eo the mua cac can hg theo dan dat hang doi vai chii dau tu vai cac yeu cau rieng ciia minh Dieu da tao sir thuan lgi cho ehu dau tu huy dgng von va thu hoi von, ve phia nguai dan, hg co nhieu ca hgi ban viec lira chgn cho minh mot can hg phu hgp vai nhu cau, so thich va thu nhap
3 Kinh nghiem cua Indonexia
O Indonexia, mo hinh dau tu phat trien nha a theo du an da thu hiit dugc sir quan tam ciia dong dao nguai dan va cac cap
chinh quyen Chinh phii Indonexia da de
ehinh sach va chiln luge dai ban phat trien nha a va cac dilm dan cu din 25 nam Thirc hien chu truang tren, Indonexia da xay dung khoang niia trieu can hg dl ban cho nhiing nguai CO thu nhap th4p va hang tram ngan can hg tien nghi &k ban cho nhirng nguai co thu nhap cao xa hgi
Nhiing nam gan day, eac du an dau tu phat trien nha a ciia Indonexia dugc thuc hien bai Ca quan phat trien thi quoc gia gom cac doanh nghiep nha nuac, cac cong ty phat trien nha a cua tu nhan, cac vien ciia Hiep hgi bat dgng san, va cac to chiic phi lgi nhuan khac Chinh phii dong vai tro trung tam la nguai xay dung chinh sach ve nha a va kiem soat viec chi dao phat trien nha a va cho a Viec thuc hien cac ke hoach phat trien nha a thuang doanh nghiep true tiep dam nhan
Chinh phii Indonexia da co nhieu ho trg tich cue ve tai chinh cho boat dgng dau tu phat trien nha a bang viec lap quy tiet kiem nha a doi vai can bg, cong chiic va ap dung lai suat uu dai doi vai boat dgng dau tu phat trien nha a Theo do, lai suat cho vay doi vai boat dgng luon thap ban miic lai suat thuc te ngoai thi truang Nhirng nam gan day miic lai suat tin dung cho dau tu nha a la 8%/nam vai nhung can hg nho;
12%/nam vai nhii'ng can hg khac va thai ban cho vay kha dai, thuofng tii 15 den 20 nam, tao dieu kien thuan lgi cho kinh doanh bat dgng san
DAU tu phat trien nha a theo mo hinh dir an a Indonexia thuang dugc thuc hien theo cong thiic 1-3-6 NghTa la mot du an thuang phai dam bao ty le nha a cao cip, nha a trung binh va nha a co quy mo vua phai gianh cho nguai co thu nhap thIp Cong d6ng dan cu cac du an nha a bao g6m
(5)Nghien ciiu khoa hgc ^ _ ^
nhieu nguoi c6 pbSn xa hgi va thu nhap khac nhau, eac vien cung chung song vai tren nguyen tac binh ding va h6 trg lin nhau, dilu tranh dugc sir chia tach ve moi truang song dan tai viec lam tang khoang each giau ngheo va phat sinh cac van de xa hgi
4 Bai hoc kinh nghiem cho Viet Nam Theo kinh nghiem eiia cac nuac thuc hien d§u tu phat trien nha a theo mo hinh du an da dat dugc cac muc tieu kinh te - xa hgi nhdt dinh, dap iing nhu cau bii'c xiic ve nha a cho nhan dan qua trinh cong nghiep hoa va thi boa Co the riit nhiing bai hgc kinh nghiem cho Viet Nam nham giai quyet tot van de biic xiic xa hgi tai cac khu thi hien
Mot Id, da dgng hod cdc hlnh thicc huy dong vdn ddu tu phdt triin nhd a
Von dau tu cho phat trien nha a rat lan Qua kinh nghiem cho thay, cac nuac tren the gioi, cac du an dau tu phat trien nha a muon huy dgng dugc nguon von Ion thi phai thuc hien viec da dang boa cac hinh thiic huy dgng von Tai Nhat Ban, nguon von cho dau tu phat trien nha a chii yeu dugc huy dgng thong qua thi truofng chiing khoan; tai Trung Quoc, nguon von dugc huy dgng thong qua eac ngan hang thuang mai va cac to chiic tin dung, ben canh do, Chinh phu Trung Quoc ciing da xay dung co che uu dai cho nguofi dan vay von tao lap nha a thong qua cac hinh thiic nhu: vay von uu dai, ho trg tien mua nha, thue nha doi vai nhiing hg gia dinh eo kho khan ve nha a
Hal la, chu trgng vai trd ciia Nhd nude trong ddu tic phdt triin nhd a
Nha nuac dong vai tro het siic quan trgng doi voi boat dgng dau tu phat trien nha a Kinh nghiem ciia cae nuac cho thay boat
dgng chi thuc su dat hieu qua cao co su quan ly chat che, su quan tam, ho trg ciia Nha nuac Vai tro cua Nha nuac doi vai boat dgng dau tu phat trien nha a dugc the hien qua viec Nha nuac la nguai hoach dinh chinh sach vT mo, thuc hien quan ly nha nuac thong qua viec xay dung quy hoach, ke hoach phat trien nha a, thuc hien ho trg ve giai phong mat bang, tai dinh cu, vay von uu dai Tu kinh nghiem thuc tien, co the noi rang Nha nuoc dong mot vai tro bet siic quan trgng doi vai boat dgng dau tu phat trien nha a, do, can phai tang cuong ban nira vai tro ciia Nha nuac de boat dgng dat dugc cac muc tieu de
Ba Id, bdi hgc vi kinh nghiem qudn ly thi trudng bdt ddng sdn
Quan ly thi truang bat dgng san la ca so het sue quan trgng cho hoat dgng dau tu phat trien nha a Kinh nghiem ciia cac nuac cho thay, de quan ly tot thi truang bat dgng san thi khung phap luat ve bat dgng san phai quy dinh bet sue chat che va chi tiet cac dieu kien vl sof hiiu, sii dung, khai thac va kinh doanh bat dgng san Vai he thong cac quy dinh phap luat ve dat dai a cac nuac tuang doi dong bg, on djnh va minh bach Do do, hien tugng dau ca, tranh chap bat dgng san thuang it xay Cac giao dich ve bat dgng san dugc thuc hien nhanh chong, thii tuc hanh chinh ve dau tu bat dgng san ggn, minh bach, la nhiing dieu kien bet siic quan trgng dl quan ly thi truofng bat dgng san O nuac ta mu6n quan ly tot thi truang bat dgng san, Nha nuac can phai tien hanh sua doi, bo sung he thSng phap luat cho phu hgp vai su djch chuyin ciia quyen sii dung dat qua trinh phat trien kinh te - xa hgi Tang cuong ban niia vai tro quan ly ciia Nha nuac nhSm thuc hien co hieu qua viec quan ly thi
(6)Nghien cu:u khoahgc
truang nha dat thong qua viec soat, siia doi, bo sung cae van ban phap luat hien hanh lien quan den thi truofng quyen su dung dat, nham khac phuc nhiing quy dinh chong cheo, mau thuan, lam ban che hieu qua eiia thi truang quyen sii dung dat, lam cho thi truofng di vao on dinh va van hanh tuan theo quy luat cung - cau
Bdn Id, xd hdi hod vlie phdt triin nhd a xd hdi
Ve CO ban, van de nha a xa hgi luon gianh dugc sir quan tam ciia ehinh quyen cac cap va cac to chiic xa hgi Trong do, phat trien nha a xa hgi thuofng cac to chiic phi chinh phii dam nhan, dual sir ho trg ciia nha nuoc Theo do, cac to chiic se diing keu ggi su hao tam cua xa hgi, sir dong gop cua cac tap doan kinh te, cac cong ty va ngoai nuac ddng gop tien xay dung nha a cho nguai ngheo Tai Trung Quoc, van de dau tu phat trien nha a xa hgi chii yeu ehinh phu dam nhan Chinh phii Trung Quoc da xay dung nhieu ca che ho trg nguai dan co thu nhap thap nhu: ho trg vay von, bao lanh vay von mua nha d, bu gia luang vao nha d, thiet lap da dang cac hinh thiic tao lap nha d nhu nha cho thue, nha mua tra gop O nude ta van de ciing dugc trien khai cong d mot so dia phuang Chinh quyen cac cap da bet siic linh dgng viec xay dung quy nha d xa hgi, huy dgng von tai cac tap doan kinh te nha nude de giai quyet nha d cho eac doi tugng xa hgi Chinh quyen da xay dung nhieu chinh sach ho trg va uu dai doi vdi cac doi tugng nay, nhu ho trg cac du an nha d xa hgi viec xay dung ca sd tang, uu dai ve tien sii dung dat, bao lanh cho vay von mua, thue nha d; xay dung cac mo hinh ve phat trien nha d xa hgi theo
hudng xa hgi boa nham huy dgng bet cac 60
nguon lire dan cu
Tdm lai, giai quylt vdn d l nha d cho ngudi lao dgng qua trinh cdng nghiep boa va thi boa dang la bai toan nan giai nude ta hien Irong xa> dung nha d theo md hinh dir an dugc danh gia la kha thanh cdng a cac nude cd dieu kien tuong ddng vdi nude ta Nhirng bai hgc kinh nghiem cdng vc \an de na_\ gop phan nghien ciiu xay dung chien luge phat iricMi nha d cho nhan dan dap iing yeu cau day manh cdng nghiep boa, hien dai hoa dat nude
TAI LIEU THAM KHAO
1 Phdt trien thi mdi tic thuc te kinh nghiem cita cdc nude (2005), Bao cao kinh te thj, so thii (02/11)
2 Quoc hgi (2006), Lugt kinh doanh bdt dong sdn, Nxb Chinh tri quoc gia Ha Noi
3 Vien Nghien ciiu phat trien kinh te - xa hoi Ha Noi (2002), Thi trudng nhd, ddt d Hd Niii -Thuc trgng vd gidi phdp tdng eudng qudn ly nha nudc,Ky yeu hgi thao khoa hgc Ha Noi
4 Nguyen Ngoc Mai (2004), Gido trinh kinh te ddu tu, Trudng Dai hgc Kinh te quoc dan Ha Noi, Nxb Thong ke
5 Hoc vien Hanh chinh quoc gia, Qudn ly nhd nude doi vdi cdc du dn ddu tu Ha Noi
6 Phdt trien quy nhd theo hudng da dgng hod hinh thirc ddu tu (2006), Bao Kinh te thi, so thii 4, 19/4