Tiểu luận đầu tư phát triển nhà ở theo dự án tại hà nội thực trạng và giải pháp

Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn phần mở đầu Nhà tài sản giá trị gia đình, phơng tiện quan trọng để bảo vệ ngời dới tác động thiên nhiên Vì nhà mối quan tâm chung tất ngời ngời dân đô thị lớn nh Hà Nội.Trong khoảng thời gian gần đây, Hà Nội đẩy mạnh việc phát triển nhà mà trọng điểm khu chung c cao tầng, khu đô thị đua mọc lên, đến có hai trăm công trình nhà từ đến 19 tầng cao Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hoá cung nhà cha đáp ứng đợc cầu nhà ở: Theo số liệu Bộ xây dựng Thủ đô Hà Nội có khoảng 30% dân số có mức bình quân diện tích nhà dới 3m2/ngời có tới 300 nghìn ngời có mức bình quân diện tích nhà dới 2m2/ngời Mặt khác, hầu hết quỹ nhà cũ xây dựng lâu, hết niên hạn sử dụng Ngoài ra, nhà bị tàn phá chiến tranh cộng thêm chế độ bao cấp nhà kéo dài năm trớc với mức tiền cho thuê nhà vài phần trăm giá trị khấu hao thực tế nên không đủ trì quỹ nhà sử dụng (hiện nay, số nhà h hỏng phải sửa chữa cải tạo chiếm 62%, 5% h hỏng nghiêm trọng cần dỡ bỏ) Trớc sức ép lớn nhà tầng lớp dân c, việc xây dựng nhà tự phát không tuân thủ quy hoạch diễn phổ biến Hà Nội làm xấu mặt Thủ đô Năm 1991, Bộ xây dựng đa chủ trơng tổ chức đạo thực mô hình đầu t phát triển nhà theo dự án Hởng ứng chủ trơng Bộ xây dựng, năm1998, Thành uỷ Hà Nội đề chơng trình phát triển nhà đến năm 2000 2010 nhằm tăng nhanh quỹ nhà ở, đầu t đồng hạ tầng kỹ thuật va hạ tầng xã hội, đảm bảo nâng cao chất lợng sống cho dân c, tạo dựng mặt Thủ đô văn minh, đại Qua sáu năm triển khai thực chơng trình phát triển nhà theo dự án, Hà Nội đạt đợc nhiều thành tựu đáng kể lĩnh vực Trong trình học tập nghiên cứu nh thực tế sống nay, em thấy vấn đề nhà cấp bách đô thị mà đặc biệt Hà Nội, em chọn đề tài:Phát triển nhà theo dự án Hà Nội Thực trạng giải pháp để làm đề án môn học Đề án đợc hoàn thành với giúp đỡ Thạc sỹ: Nguyễn Hữu Đoàn Em xin chân thành cảm ơn thầy! Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn phần nội dung Chơng I: Một số vấn đề lý luận chung I Khái niệm đặc điểm nhà Khái niệm Có nhiều quan điểm khác nhà ở: Theo nghĩa hẹp, nhà phần kiến trúc kỹ thuật đủ điều kiện tối thiểu để sử dụng làm chỗ ở, sinh hoạt cho ngời khoảng thời gian không gian định.(Giáo trình Quản lý đô thị _ nhà xuất thống kê) Theo nghĩa rộng, nhà đợc hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật nhà (kể tiện nghi, công trình kỹ thuật gắn liền với nhà), kết cấu hạ tầng kỹ thuật điều kiện môi trờng khu vực (Giáo trình Quản lý đô thị _ nhà xuất thống kê) Nhà nơi c trú ngời, chỗ ngời tạo ra, tái sản xuất sức lao động để tồn phát triển.(Quản lý đô thị _ nhà xuất Bộ xây dựng) Đặc điểm nhà Nhà tài sản cố định có tuổi thọ tuỳ thuộc vào kết cấu vật liệu xây dựng lên Thông thờng thời gian tồn từ 50 đến 60 năm, nhiên có trờng hợp hàng trăm năm lâu Vì vậy, vấn đề đầu t phát triển nhà vừa phải tính đến nhu cầu trớc mắt, vừa phải dự đoán đợc xu thế, thị hiếu phát triển tơng lai Nhà có tính cố định gắn liền với cự ly, môi trờng, điều kiện kết cấu hạ tầng khu vực Những thay đổi nhà thờng tạo thay đổi lớn điều kiện sinh hoạt sống thành viên gia đình; muốn cải tạo, nâng cấp, thay đổi kiến trúc nhà khó khăn tốn Nhu cầu nhà phong phú tuỳ thuộc vào sở thích khả tài đối tợng có nhu cầu nhà Hơn thế, nhu cầu thay đổi theo phát triển kinh tế xã hội Đối với khu đô thị nhà phận quan trọng chủ yếu nằm sở hạ tầng đô thị Do vậy, nhà có tác động mạnh mẽ đến mặt đô thị đồng thời chịu tác động trở lại đô thị nh: Giao thông, hệ thống cấp thoát nớc, điện, thông tin liên lạc Điều ảnh hởng đến sống điều kiện sinh hoạt ngời nhà Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Giá trị nhà đan xen, lồng quyện với giá trị đất giá trị điều kiện hạ tầng môi trờng sống Chính vậy, vấn đề quản lý phát triển mang tính vĩ mô vùng dân c sinh sống có ảnh hởng lớn đến thay đổi giá trị nhà sẵn có II Quan điểm đầu t mục tiêu phát triển nhà Quan điểm đầu t Nhà nớc chăm lo chỗ thông qua sách tạo điều kiện để nhân dân tạo lập chỗ phù hợp với nhu cầu khả Nhà nớc tạo điều kiện để ngời có thu nhập thấp có chỗ thích hợp với hoàn cảnh họ Nhà nớc động lực thúc đẩy ngời cố gắng tạo lập cho mình, cho gia đình mình, cộng đồng có nơi định c lâu dài Thị trờng nhà đất có vị trí quan trọng xã hội đô thị, biến mặt đô thị theo hai hớng tích cực tiêu cực Vì vậy, nhà đô thị cần có quản lý điều tiết Nhà nớc Sự nghiệp phát triển nhà phải phù hợp với phát triển bền vững, lâu dài, hài hoà mang lại phồn vinh cho đất nớc Mục tiêu phát triển nhà Nhà nớc tạo chỗ thích hợp cho ngời phù hợp với phát triển kinh tế thị trờng nhiều thành phần Nhà nớc có sách cụ thể, thích hợp với tình hình kinh tế xã hội vùng khác đầu t xây dựng chỗ cho dân chúng III Những quy định chung nhà Theo pháp lệnh nhà ngày 01 tháng năm 1991 quy định: Về trì phát triển quỹ nhà ở: Nhà nớc khuyến khích tạo điều kiện để tổ chức, cá nhân tham gia vào việc trì phát triển quỹ nhà Tổ chức, cá nhân đợc kinh doanh nhà việc xây dựng, cải tạo nhà đề bán cho thuê hoạt động kinh doanh nhà khác theo quy định pháp luật Tổ chức cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c nớc đợc đầu t kinh doanh nhà theo quy định pháp luật nhà pháp luật đầu t nớc Việt Nam Về đất xây dựng nhà ở: Đất xây dựng nhà thuộc sở hữu Nhà nớc Việc giao sử dụng đất xây dựng nhà phải theo quy định luật đất đai pháp luật xây dựng bản.Việc sử dụng đất xây dựng nhà để kinh doanh phải thông qua hợp đồng thuê đất Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Về thống quản lý nhà ở: Nhà nớc thống quản lý luật pháp nhằm bảo đảm việc trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm không ngừng phát triển quỹ nhà Hội đồng trởng thực quyền quản lý Nhà nớc nhà phạm vi nớc Uỷ ban nhân dân cấp thực quyền quản lý Nhà nớc nhà địa phơng theo phân cấp hội đồng trởng Các quan quản lý nhà đất trung ơng địa phơng giúp Hội đồng trởng Uỷ ban nhân dân cấp thực quyền quản lý Nhà nớc nhà Về cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở: Việc cho phép xây dựng, cải tạo nhà phải vào kế hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết đô thị Việc xây dựng, cải tạo nhà quận thành phố thuộc tỉnh thị xã tỉnh lỵ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng đơn vị hành tơng đơng cấp giấy phép Hội đồng trởng lập kế hoạch xây dựng nhà nớc xét duyệt kế hoạch xây dựng nhà tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng đơn vị hành tơng đơng IV Khái niệm, đặc điểm đầu t phát triển nhà theo dự án Khái niệm đầu t, đầu t phát triển Đầu t hy sinh nguồn lực (nh tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ) để tiến hành hoạt động nhằm thu kết định tơng lai lớn nguồn lực bỏ để đạt kết Đầu t phát triển hy sinh giá trị gắn với việc tạo tài sản cho kinh tế Sự đời hoạt động tài sản trì mà làm tăng thêm tiềm lực cho xã hội Dự án phát triển nhà dự án đầu t xây dựng nhà ở, nhằm tạo quỹ nhà ở, khu đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.(Nghị định 71/ 2001/NĐ CP) Đặc điểm đầu t phát triển nhà theo dự án Đầu t phát triển nhà theo dự án phận đầu t phát triển nói chung nên mang đặc điểm chung đầu t phát triển: Vốn đầu t lớn, thời gian cho công đầu t dài, chịu ảnh hởng nhiều yếu tố bất đinh (điều kiện tự nhiên, chế sách, nhu cầu thị trờng) Đầu t phát triển nhà tạo sản phẩm khu nhà theo quy hoạch tổng thể quy hoạch chi tiết, đồng thời khu nhà có Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn sở hạ tầng kỹ thuật xã hội đồng để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt ngời dân Đầu t phát triển nhà theo dự án làm tăng hiệu qủa sử dụng đất, cung cấp chỗ cho đông đảo dân c cách bình đẳng, giúp cho hộ gia đình yên tâm lao động, đóng góp vào tăng trởng phát triển chung xã hội ChơngII: Thực trạng đầu t phát triển nhà theo dự án Hà Nội I Các nhân tố ảnh hởng đến đầu t phát triển nhà theo dự án Hà Nội Vị trí Với vị trí Thủ đô nớc, Hà Nội nơi tập trung nhiều quan hành cao nớc, quan ngoại giao, đại sứ quán, trờng cao đẳng, đại học, trung tâm nghiên cứu khoa họcdo đó, mật độ dân số Hà Nội cao không ngừng tăng lên (chủ yếu tăng học) dẫn đến sức ép lớn nhu cầu nhà Hơn nữa, nhu cầu nhà lại phong phú nh: Nhà cho ngời có thu nhập thấp, thu nhập trung bình, thu nhập cao; nhà cho đối tợng sách; nhà cho ngời lao động ngoại tỉnh; nhà cho sinh viênĐây điều kiện thuận lợi cho đơn vị kinh doanh nhà xây dựng chung c cao tầng, khu đô thị tạo vẻ đại, văn minh cho đô thị đồng thời tiết kiệm đất, tranh thủ đợc sách khuyến khích thành phố đặc biệt giải phần sức ép nhà địa bàn Hà Nội Cơ chế, sách Cơ chế, sách yếu tố tác động mạnh tới đầu t phát triển nhà theo dự án Nó tạo môi trờng pháp lý khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu t, phát triển, kinh doanh nhà Từ đẩy nhanh việc thực dự án phát triển nhà theo quy hoạch, tạo điều kiện hình thành nhiều tập đoàn phát triển bất động sản hùng mạnh đủ sức đảm đơng dự án nhà quy mô lớn Nguồn vốn Để dự án phát triển nhà đợc triển khai nhân tố thiếu nguồn vốn Hay nói cách khác, nguồn vốn nhân tố định dự án nói chung dự án phát triển nhà nói riêng Theo đánh giá chuyên gia, nguồn vốn để thực việc xây dựng nhà chủ yếu nguồn vốn tích luỹ từ dân c Vì vậy, việc xây dựng nhà phụ thuộc lớn vào nhu cầu khả huy động vốn tức thời Các tổ Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn chức, doanh nghiệp đứng đầu t xây dựng nhà chủ yếu tính đến khả hoàn vốn sau đa dự án, công trình vào khai thác, sử dụng Muốn cho nhân tố nguồn vốn không làm chậm tiến trình thực dự án đầu t phát riển nhà ở, cần có sách khuyến khích nguồn vốn khác từ thành phần kinh tế Lãi suất Lãi suất đợc coi nhân tố nội sinh tác động trực tiếp tới gia tăng hay suy giảm đầu t phát triển nhà theo dự án Khi lãi suất giảm (chi phí sử dụng vốn giảm) khuyến khích doanh nghiệp, nhà đầu t lĩnh vực nhà bỏ tiền vay tiền ngân hàng để tiến hành đầu t vào dự án phát triển nhà để thu đợc lợi ích lớn so với việc giữ tiền hay gửi tiền vào ngân hàng ngợc lại Lãi suất công cụ Nhà nớc để điều tiết cung - cầu nhà Hiện nay, Nhà nớc áp dụng lãi suất u đãi cho dự án đầu t vào lĩnh vực nhà để khuyến khích thành phần kinh tế tham gia vào lĩnh vực nhằm nhanh chóng tăng quỹ nhà phục vụ nhu cầu cấp bách ngời dân chỗ Tỷ suất lợi nhuận bình quân Đây nhân tố khách quan vừa phản ánh thời kỳ đầu t vào ngành có lợi, mặt khác điều tiết đầu t từ ngành sang ngành khác Khi tỷ suất bình quân ngành cao ngành khác có nghĩa đầu t vào ngành có khả thu đợc lợi nhuận cao kích thích nhà đầu t bỏ vốn vào ngành Nhà lĩnh vực đợc Nhà nớc khuyến khích đầu t tạo điều kiện thuận lợi thông qua chủ chơng xã hội hoá vấn đề nhà ở, mặt thu hút tham gia thành phần xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nớc Những sách Nhà nớc nh cho chậm nộp tiền thuê đất, hay chí miễn tiền thuê đất xây dựng nhà cao tầng, áp dụng mức thuế u đãi, hỗ trợ số hạng mục công trình (hạ tầng xã hội kỹ thuật)đã làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận hoạt động đầu t xây dựng nhà ở, đặc biệt thành phố lớn nh Hà Nội Chu kỳ kinh doanh Chu kỳ kinh doanh dao động kinh tế theo thời gian, trải qua hai giai đoạn đỉnh đáy (đỉnh giai đoạn cực thịnh kinh tế; đáy giai đoạn suy thoái, đình trệ kinh tế) Nh biết đặc trng kinh tế thị trờng hoạt động kinh tế có Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn mối liên hệ định với nhau, đến toàn kinh tế ngợc lại Nhà nhu cầu thiết yếu nhng để thoả mãn đòi hỏi lợng tài không nhỏ, kinh doanh lĩnh vực thuận lợi kinh tế đà phát triển (thời kỳ tăng trởng kinh tế _ Đỉnh) II Các mô hình phát triển nhà Hà Nội Thực tiễn phát triển nhà Hà Nội trải qua nhiều giai đoạn với giải pháp tình để phù hợp với điều kiện khả nh thu nhập ngời dân nh đầu t phát triển nhà ngân sách Nhà nớc để phân phối cho cán công nhân viên, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cho ngời thuê nhà, xoá bao cấp nhà đa tiền nhà vào tiền lơng để chuyển sang hình thức tạo điều kiện xã hội hoà đầu t xây dựng nhà với phơng châm Nhà nớc nhân dân làm, khuyến khích hoạt động đầu t phát triển nhà theo dự án để kinh doanh.Sau số mô hình nhà thơi gian qua Hà Nội: Từ năm 1989 trở trớc: Mô hình nhà chung c Thời kỳ Nhà nớc áp dụng chế độ bao cấp cho hầu hết loại hàng hoá có nhà Nhà đa số nhà chung c cao tầng (4 tầng) thấp tầng (1 tầng) dành cho nhiều cán công nhân viên Hạ tầng kỹ thuật xã hội thiếu đồng bộ, dừng lại cấp thoát nớc, chiếu sáng yếu tố khác cha đợc quan tâm nh khu vui chơi, chợ, bệnh viện, công trình phúc lợi xã hội khác Mô hình nhà có u điểm là: Phù hợp với cán công nhân viên phải trả tiền thuê thấp, hoạt động t thơng bị pháp luật cấm nên ngời dân nhu cầu nhà mặt đờng chung c trở thành mong óc nhiều ngời Bên cạnh u điểm nói trên, mô hình nhà chung c bộc lộ nhiều nhợc điểm nh: Kiến trúc chung c bị bó buộc, không tạo không gian mở cho phát triển tơng lai; giá tiền cho thuê nhà thấp nên không đủ để trì sửa chữa, chống xuống cấp quỹ nhà sử dụng, chí chất lợng nhà không đảm bảo; nhà thời kỳ đáp ứng cho khoảng 30% ngời dân Mô hình nhà nớc nhân dân làm (1989-1993) Chế độ bao cấp bị xoá bỏ thay vào kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nớc tạo bớc phát triển lớn cho kinh tế Do đó, nhu cầu nhà lớn yêu cầu chất lợng nhà cao Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Trớc nhu cầu đó, xuất mô hình Nhà nớc nhân dân tham gia vào lĩnh vực phát triển nhà Nhà nớc hầu nh không hoàn toàn bỏ tiền làm hoàn chỉnh công trình mà hỗ trợ chế, sách, đầu t hạ tầng kỹ thuật Những ngời có nhu cầu khả tự bỏ vốn vào cải tạo, xây dựng nhà Do có kết hợp với nhân dân việc phát triển nhà nên giải đợc phần nhu cầu cấp bách nhà phận nhân dân, tăng quỹ nhà Tuy nhiên, vai trò quản lý xây dựng Nhà nớc mờ nhạt, hiệu nên xuất tình trạng lộn xộn xây dựng, quy hoạch đồng bộ; nhà đáp ứng khả ngới có thu nhập cao cha có quan tâm mức tới đối tợng khác nh: Cán công nhân viên, đối tợng sách, ngời nghèo Mô hình cấp đất cho quan xây dựng nhà cho cán công nhân viên nguồn vốn tự có (1990-1996) Nền kinh tế thị trờng mở cửa với bên tạo điều kiện phát triển thành phần kinh tế có có doanh nghiệp Nhà nớc Đời sống đại phận cán công nhân viên đợc cải thiện nâng lên rõ rệt, họ có nhu cầu lớn nhà hầu hết chung c đợc Nhà nớc xây dựng thời kỳ bao cấp xuống cấp bộc lộ nhiều hạn chế, mặt khác, có khoảng 30% cán công nhân viên đợc Nhà nớc lo cho chỗ lại 70% cha đợc hởng tình trạng thiếu thốn chỗ Để giải vấn đề chỗ cho đại phận cán công nhân viên, Nhà nớc sử dụng quyền sở hữu đất để cấp đất cho quan, đơn vị thuộc nhà nớc sử dụng để giải chỗ cho cán công nhân viên đủ tiêu chuẩn định, kinh phí xây dựng nhà hoàn toàn vốn tự có đơn vị đợc cấp đất Mô hình cấp đất cho quan xây dựng nhà cho cán công nhân viên nguồn vốn tự có giải đợc tình trạng căng thẳng nhà cho đối tợng Hơn nữa, Nhà nớc lo kinh phí nên giảm gánh nặng cho ngân sách Đồng thời mô hình tạo điều kiện cho đơn vị đợc chủ động xây dựng nên tạo khu nhà phù hợp với nhu cầu điều kiện tài họ Do tự bỏ vốn để xây dựng nên đơn vị eo hẹp vốn chất lợng công trình không đọc đảm bảo, nhanh chóng bị xuống cấp, ảnh hởng đến sinh hoạt ngời dân Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Do toàn quyền xây dựng mảnh đất đợc Nhà nớc giao nên tình trạng thiếu đồng bộ, thống khối nhà đơn vị khác địa bàn Mô hình đầu t xây dng hạ tầng phân đất chia lô Cùng với phát triển kinh tế thị trờng, xuất thị trờng có thị trờng nhà đất Tuy nhiên hoạt động thị trờng cha có quan tâm đáng Nhà nớc nên xuất tình trạng đầu nhà đất đẩy cao giá nhà đất Sự phát triển mô hình đầu t xây dựng hạ tầng theo kiểu phân đất chia lô tạo điều kiện cho đối tợng có khả tài tạo lập đợc nơi cho theo quy hoạch, hình thành khu dân c đồng mặt kỹ thuật (khu Nam Thành Công, khu Hoàng Cầu); thúc đẩy thị trờng xây dựng phát triển Quá trình phát triển nhà thời kỳ chủ yếu theo quy luật thị trờng, thiếu quản lý Nhà nớc dẫn đến tình trạng hạ tầng xã hội thiếu đồng không có, mặt kiến trúc đô thị manh mún bị phân lô gây khó khăn cho công tác quy hoạch sau Cũng buông lỏng quản lý Nhà nớc khiến cho giá nhà cao, lãng phí sử dụng đất III Tính tất yếu mô hình phát triển nhà theo dự án (Chơng trình 12/ Ctr/ TU thành uỷ Hà Nội) Xuất phát từ thực tế khách quan trình đô thị hoá nhu cầu cải tạo, nâng cấp nhà nhân dân Thủ đô cho thấy nhu cầu phát triển nhà Hà Nội năm trớc mắt lâu dài vô lớn Trớc tình hình đó, việc đời Chơng trình phát triển nhà Hà Nội năm 2000 2010 Thành uỷ Hà Nội có ý nghĩa quan trọng, tạo chiến lợc chung, dài hạn, thể quan tâm mức, kịp thời Uỷ ban nhân dân thành phố nhu cầu cấp bách nhà ở Hà Nội Hớng đẫn đầu t phát triển nhà ( xây mới)- Các khu đô thị Việc cải tạo, nâng cấp diện tích nhà có việc làm thờng xuyên, cần thiết nhằm đảm bảo chất lợng cho quỹ nhà, nhiên, không đáp ứng đợc nhu cầu tăng thêm hàng ngày, hàng nhà trình đô thị hoá diễn nhanh chóng Do vậy, việc mở rộng không gian hành đô thị Hà Nội, với việc hình thành khu đô thị thu hút tập trung dân c nội thành mà dân nhập c từ ngoại thành tất yếu Vậy khu đô thị đợc hiểu nh nào? Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 10 Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 24 Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Bảng: Danh mục 14 khu đô thị trọng điểm Hà Nội đến năm 2005 STT 10 11 12 13 14 13,79 39,0 26,24 36,47 96,0 31,96 56,4 10,2 24,0 35,0 35,0 37,05 Tổng diện tích sàn nhà (m2) 47.000 246.200 230.000 210.470 861.000 170.000 858.000 123.738 126.745 297.500 96.041 349.100 Dân số dự kiến (ngời) 2.956 7.105 5.540 6.500 29.000 5.880 8.400 2.700 3.000 16.528 6.800 17.000 14,28 319.000 5.500 32,86 390.000 12.600 488,25 4.324.794 129.509 Quy mô đất (ha) Tên dự án khu đô thị Mễ Trì Hạ Mễ Đình Mễ Trì Mỹ Đình II Nam Trần Duy Hng Thành phố giao lu Thạch Cầu Thạch Bàn Tây Nam (Saprof) giai đoạn I Làng Quốc tế Thăng Long Đại Kim - Định Công Khu Định Công Khu dịch vụ tổng hợp hồ Linh Đàm Trung Yên Trung Hoà - Nhân Chính (quận Thanh Xuân) Trung Hoà - Nhân Chính (quận Cầu Giấy) Tổng cộng (Nguồn: Sở Kiến trúc Quy hoạch) Đến năm 2005 có tổng cộng 4.324.794 m2 sàn nhà đợc xây dựng theo mô hình phát triển nhà theo dự án, đảm bảo cho xấp xỉ 129.509 ngời đến sinh sống Một số tiêu tài Kết phát triển nhà theo dự án đợc thể thông qua số tiêu tài nh lợi nhuận thuần, thời gian thu hồi vốn, hệ số hoàn vốn nội (IRR), hệ số hiệu Bảng: Kết tài số dự án Tên dự án Khu dịch vụ tổng hợp nhà Bắc Linh Đàm Khu Định Công Làng Quốc tế Thăng Long Khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính Trung bình dự án Lợi nhuận (tỷ đồng) Thời gian thu hồi vốn (năm) IRR (%) Hệ số hiệu (%) 12,816 14 9,22 29,600 3,5 25 10,31 91,604 15,8 4,49 32,980 5,5 12,1 10,8 41,750 4,5 16,725 8,625 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 25 Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Các kết cho thấy hiệu dự án: dự án có quy mô lớn, thời gian thực kéo dài (3 đến 10 năm) song thời gian thời gian thu hối vốn nhanh (4,5 năm), lợi nhuận cao (41,75 tỷ đồng) Một số tồn hoạt động đầu t phát triển nhà theo dự án Bên cạnh kết đạt đợc phát triển nhà ở, tồn cần giải quyết: Cha giải đợc nhu cầu nhà cho ngời có thu nhập thấp Thực tế cho thấy nhu cầu nhà cho đối tợng có thu nhập thấp lớn 50 60 % tổng số ngời có nhu cầu khu đô thị mới, nhà chung c dành khoảng 30% diện tích cho đối tợng chí có nhiều dự án không tuân thủ quy định (dành 30% diện tích sàn xây dựng cho ngời có thu nhập thấp) Thủ tục đầu t kéo dài Do công tác đầu t phát triển nhà đòi hỏi tham gia nhiều đối tợng (nhà nớc, nhân dân, khách hàng, chủ đầu t) mà đối tợng có khác biệt nhng lập sách lại sách quy định cụ thể loại nên gây khó khăn công tác xét duyệt quan có liên quan làm cho thời gian xin giấy phép kéo dài Công tác đền bù giải phóng mặt Công tác đền bù khâu khiến cho dự án phải kéo dài gặp nhiều khó khăn Do cha có quy định pháp lý cụ thể việc xử phạt trờng hợp cố tình không chịu di rời đồng thời quy định điều kiện đền bù, giá đất cha thoả đáng thêm vào số cán quyền cha đợc đào tạo chuyên trách cho công tác nên làm việc cha thực có hiệu khiến cho công tác đền bù giải phóng mặt chậm trễ Quy hoạch không đồng Do không định nghĩa rõ khu đô thị mới, nên chủ đầu t lợi nhuận mình, nặng xây dựng nhà ở, mà thiếu hẳn công trình công cộng, phục vụ, trạm y tế, trờng học, khu vui chơi giải trí; số khu đô thị mới, việc tổ chức giao thông động tĩnh cha phù hợp, cha dự tính đợc phát triển giao thông tơng lai (thiếu chỗ để ô tô) Đầu t hạ tầng kỹ thuật hàng rào cha kịp thời Bằng nguồn vốn ngân sách Thành phố cha thực trớc bớc, đón đầu dự án nên xảy trờng hợp dự án hoàn thành nhng cha có kết hợp với môi trờng bên nên cha thể đa vào sử dụng để phát huy hiệu Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 26 Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 27 Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Chơng III: Một số giải pháp tăng cờng đầu t phát triển nhà theo dự án Hà Nội I Định hớng phát triển nhà taị Hà Nội đến năm 2010 Quan điểm phát triển nhà đến năm 2010 Quan điểm đối tợng chơng trình phát triển nhà Đối tợng chơng trình phát triển nhà ngời có nhu cầu nhà đặc biệt ngời có thu nhập thấp, ngời nghèo Quan điểm vai trò Nhà nớc Nhà nớc phải ngời tạo sở vật chất ban đầu, tạo động lực để thúc đẩy nghiệp phát triển nhà ở: Nhà nớc phải có trách nhiệm đầu t vào kết cấu hạ tầng nh trờng học, trạm ytế, công trình văn hoá, thể dục thể thao; Nhà nớc tạo hành lang pháp lý để khuyến khích phát triển nhà Quan điểm tài Huy động nguồn lực, thành phần kinh tế xã hội tham gia vào công phát triển nhà dới lãnh đạo Nhà nớc mà trực tiếp Chính quyền đô thị Quan diểm kiến trúc, quy hoạch Kiến trúc nhà phải đảm bảo tính đại, phù hợp giai đoạn phát triển song phải giữ đợc sắc riêng dân tộc Quy hoạch nhà đô thị phải đồng với việc phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dịch vụ đô thị để tạo phát triển bền vững cho Thủ đô nớc Quy hoạch phát triển nhà Hà Nội phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội Thủ đô Quan điểm định hớng đầu t phát triển Phát triển khu đô thị đồng thời nâng cấp khu đô thị cũ cho có đợc hài hoà cũ Quan điểm mô hình tổ chức quản lý Trong tổ chức quản lý, Nhà nớc phải giữ vai trò chủ đạo Nhà nớc cần xây dựng hoàn thiện thị trờng nhà đất để thị trờng phát triển ổn định từ giảm tình trạng đầu nhà Xây dựng mô hình quản lý nhà sau dự án để đảm bảo trì phát triển khu nhà (các khu đô thị mới, nhà chung c cao tầng) Quan điểm mô hình phát triển nhà theo dự án Phát triển nhà theo dự án để tiết kiệm khắc phục tình trạng xây dựng bừa bãi ảnh hởng đến quy hoạch, kiến trúc mỹ quan đô thị Phát triển nhà Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 28 Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn theo dự án lựa chon đắn giai đoạn phát triển Thủ đô nói riêng đô thị nớc nói chung Quan điểm lực lợng thi công Huy động tổ chức, doanh nghiệp có khả tham gia vào lĩnh vực xây dựng nhà địa bàn Hà Nội Kế hoạch phát triển nhà Hà Nội giai đoạn 2001-2005 đến năm 2010 Trong năm tới, Hà Nội tiếp tục đẩy mạnh hoạt động phát triển nhà theo phơng châm Nhà nớc nhân dân làm huy động tối đa nguồn lực để phát triển nhà Trong giai đoạn 2001 2005, Hà Nội dự kiến đầu t phát triển nhà để tăng quỹ nhà thêm 3,5 triệu m2 nhà đó: Phát triển nhà theo dự án từ 1,2 1,5 triệu m2, nhà dân tự xây dựng cải tạo 1,8 triệu m2 Đến năm 2010, Hà Nội phấn đấu đạt mục tiêu 9m2/ngời nhà ở, đầu t xây dựng từ đến 10 triệu m2 nhà II Nhu cầu nhà ngời dân Hà Nội thời kỳ tới Cũng nh hàng hoá khác thị trờng, nhà sản xuất muốn thành công cần phải tìm hiểu nhu cầu thị trờng Nhà vậy, xác định nhu cầu nhà dân c nhiệm vụ quan trọng để từ đa kế hoạch, chơng trình phát triển nhà cho giai đoạn Đối tợng có nhu cầu nhà Cùng với tăng trởng phát triển Hà Nội, nhu cầu nhà thay đổi theo Đối tợng nhà mở rộng hơn: Không ngời nhà có nhu cầu nhà mà ngời có nhà song họ cải tạo để nâng cấp nhà ở, chí ngời có thu nhập cao lại có xu hớng xây dựng lại toàn nhà (xây mới) Vì đối tợng có nhu cầu nhà địa bàn thành phố bao gốm: Những ngời cha có nhà Những ngời sống ngõ, ngách với diện tích nhà chật trội Những ngời dân sống khu chung c thấp tầng đợc xây dựng từ lâu Các gia đình phải sử dụng chung công trình phụ nh: bếp, nhà tắm, khu vệ sinh Những ngời sống khu vực có sở hạ xuống cấp: Điện, nớc, đờng giao thông Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 29 Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Ngững ngời có thu nhập cao đủ để xây nhà Vị trí nhà mong muốn Với tốc độ phát triển ngày cao Hà Nội, nhiều ngời dân Thủ đô mua đợc ô tô riêng, họ di chuyển xa trung tâm thành phố mà không ảnh hởng tới công viêc họ Vì xu hớng tơng lai ngời dân chuyển tới sống khu vực có sở hạ tậng tốt, môi trờng lành dù khoảng cách đến trung tâm xa Diện tích nhà mong muốn Bất muốn có nơi rộng thoải mái Tuy nhiên với dân số ngày đông diện tích nhà tăng tới mức định Và diện tích tăng dần theo thu nhập Số phòng tiện nghi sinh hoạt mong muốn Cùng với việc mở rộng diện tích nhà ở, số phòng hộ cần tăng lên cho cá nhân gia đình có khoảng không gian riêng cho Đồng thời phải có phòng để gia đình họp mặt Nhà theo nhu cầu Có thể chia thành loại hình nhà theo nhu cầu nh sau: Thứ nhất: Nơi an c: Mỗi ngời có chỗ đặt giờng, nhà có chỗ tiếp khách có bếp xí tắm, có chỗ học tập, diện tích bình quân đầu ngời 6m2 Thứ hai: Nơi đủ tiện nghi: Phân khu công hợp lý, hoạt động ăn uống, làm việc, học tập, nghỉ, ngủ, tiếp kháchkhông ảnh hởng lẫn nhau, có hai xí tắm trở lên, diện tích bình quân đầu ngời 8m2 Thứ ba: Nơi cao cấp: Bảo đảm đợc tính riêng t thoải mái cho thành viên hộ, có chỗ cho ngời giúp việc, có chỗ để xe hơi, có không gian ngoại thất, dịch vụ đầy đủ, diện tích bình quân đầu ngời 12m2, số phòng số ngời số ngời cộng thêm (biệt thự nhỏ thuộc loại hình này) Thứ t: Nơi sang trọng: Biệt thự lớn có bể bơi, sân quần vợt, vờn hoa, ga chứa đợc nhiều xe Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 30 Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn III Giải pháp nhằm tăng cờng đầu t phát triển nhà theo dự án Hà Nội Giải pháp huy động vốn Đa dạng cải cách sách cho vay vốn có nguồn gốc từ ngân sách Vốn ngân sách thể dới nhiều hình thức nh: Vốn tiền mặt, vốn từ việc cấp đất, số hỗ trợ khác Để nguồn vốn ngân sách thực đóng vai trò tăng tính hấp dẫn, chia sẻ rủi ro cho dự án trớc bớc lĩnh vực phát triển nhà (xây dựng hệ thống hạ tậng kỹ thuật nh đờng xá, cầu cống) quyền Thành phố cần áp dụng số biện pháp sau: Thứ nhất: Góp vốn trực tiếp vào dự án dới hình thức cổ phần liên doanh để tạo cấu vốn an toàn đồng thời tạo cho chủ đầu t tự tin vào việc thành công dự án Thứ hai: Cho dự án vay vốn với lãi suất u đãi nhằm khuyến khích các công ty, doanh nghiệp xây dựng tham gia nhiều vào lĩnh vực phát triển nhà theo dự án Th ba: Hỗ trợ tài thông qua việc cấp đất cho dự án phát triển nhà (đổi đất lấy hạ tầng) Hiện nay, để tăng hiệu qủa sử dụng đất nh tăng giá trị đất quyền đô thị nên quan tâm đến hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Chính quyền đô thị cần hoàn chỉnh hệ thống sách, văn quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và hệ thống pháp luật đất nói chung Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia bỏ vốn đầu t cho phát triển nhà theo dự án Thành phố cần khuyến khích thông qua sách u đãi (thuế): áp dụng mức thuế thấp cho lĩnh vực đầu t phát triển nhà ở, cho chậm miễn tiền sử dụng đất Mở rộng hình thức liên doanh, liên kết đối tác nớc để huy động vốn, nâng cao tỷ trọng vốn tự có doanh nghiệp tổng vốn đầu t dự án Cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nớc nói chung doanh nghiệp xây dựng nói riêng để doanh nghiệp tự chủ tăng lực quản lý từ bảo toàn phát triển nguồn vốn Huy động vốn thông qua thị trờng vốn Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 31 Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Các công ty, doanh nghiệp xây dựng huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu công trình Giải pháp nâng cao hiệu sử dụng nguồn vốn Hoàn thiện chế sách pháp luật đầu t xây dựng lĩnh vực phát triển nhà Nâng cao chất lợng công tác xây dựng chiến lợc đầu t kế hoạch hoá đầu t phát triển nhà Chấn chỉnh nâng cao hiệu lực công tác thành tra, kiểm tra đầu t phát triển nhà Đa sách thúc đẩy phát triển nhà 3.1 Chính sách đất đô thị Đất đô thị nói chung Hà Nội nói riêng có giá trị lớn nhng diện tích lại có hạn dân số lại gia tăng nhanh, sách đất đô thị phải đảm bảo khuyến khích sử dụng tiết kiệm hiệu quả, đồng thời phải làm cho sách đất trở thành yếu tố tác động tốt đến việc huy động cao tiềm nhân dân tham gia xây dựng nhà Đất đô thị dành cho dự án phát triển nhà phải đợc điều tiết phù hợp với loại đối tợng sử dụng khả quỹ đất đô thị 3.2 Chính sách tài nhà Chính sách tài sở cho việc hoạch định thực thắng lợi chơng trình quản lý phát triển nhà Nội dung sách tài nhà huy động tối đa nguồn tài huy động đợc cho mục tiêu phát triển nhà ở, nguồn vốn nhân dân thành phần kinh tế định, nguồn vốn ngân sách hỗ trợ có ý nghĩa quan trọng việc tạo nơi nhân dân đô thị nói chung Thủ đô nói riêng Để đảm bảo thực thắng lợi chơng trình phát triển nhà Thành uỷ Hà Nội, quyền Hà Nội cần lập quỹ phát triển nhà để thực hỗ trợ tài phát triển nhà Quỹ đợc hình thành từ nguồn vốn: tiền gửi tiết kiệm ngời có nhu cầu tạo lập nhà ở; tiền thu giao đất đô thị; tiền thu đợc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cho ngời thuê; nguồn vay khácQuỹ đợc sử dụng vào việc cho chủ đầu t phát triển nhà vay để thực dự án cho ngời có thu nhập thấp vay phần họ mua nhà Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 32 Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn 3.3 Chính sách kiến trúc, quy hoạch Cần có sách khuyến khích xây dựng nhà cao tầng theo phơng châm thích hợp, đại, tạo mỹ quan tiết kiệm đất xây dựng Các giải pháp kiến trúc nhà phải có tính thích dụng cao, đồ án quy hoạch, mẫu thiết kế nhà phải đảm bảo tính phù hợp, bền vững, mỹ quan có tính đến khả cải tạo, nâng cấp xây dựng lại tơng lai 3.4 Chính sách công nghiệp hoá xây dựng nhà Phát triển công nghiệp xây dựng cần phải đạt đợc bốn mục tiêu sau: Đẩy nhanh tốc độ xây dựng để tăng nhanh quỹ nhà nhằm đáp ứng nhu cầu cấp bách nhà Hạ giá thành nhà Cải thiện môi trờng đô thị Tăng cờng hiệu quản lý kiến trúc đô thị 3.5 Chính sách chống đầu Nhà nớc phải hoàn thiện thị trờng nhà đô thị thông qua việc tăng cờng quản lý sản quyền sản tịch; tăng cờng quản lý môi giới bất động sản; thiết lập quản lý chế độ tài nhà ở, tạo điều kiện hình thành tập đoàn phát triển bất động sản hùng mạnh; khuyến khích phát triển nhà cho thuê; tạo lập thị trờng quản lý bất động sản, đặc biệt quản lý chung c Thông qua sách này, thị trờng nhà đợc hoàn thiện từ hạn chế đợc tình trạng đầu Nâng cao lực quản lý Chính quyền đô thị việc quản lý phát triển nhà theo dự án Cần xác định rõ chức cấp quyền công tác quản lý phát triển nhà từ đến thống việc quản lý dự án phát triển nhà để giảm thời gian chuẩn bị đầu t (do rút ngắn thời gian xét duyệt dự án) Thực tốt nội dung quản lý Nhà nớc nhà đô thị: Ban hành quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản lý sử dụng nhà ở; lập kế hoạch xây dựng nhà theo đồ án quy hoạch đợc duyệt; tra, kiểm tra trớc, sau trình đầu t dự án nhà Nâng cao chất lợng thẩm định cấp giấy phép đầu t phát triển nhà Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 33 Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Nâng cao lực chủ đầu t Các chủ đầu t cần xác định rõ nhu cầu đối tợng dự án phục vụ từ tạo sản phẩm nhà phù hợp với đối tợng Phân bố hợp lý vốn đầu t: Các nguồn vốn khác cần phải đợc sử dụng theo công việc khác nhau, phân bổ nguồn vốn cho giai đoạn công đầu t cần hợp lý Nâng cao chất lợng xây dựng Các doanh nghiệp xây dựng cần áp dụng hệ thống quản lý chất lợng nh tiêu chuẩn ISO 9000 để đem lại lợi ích cho doanh nghiệp nh ngời sử dụng nhà sau Chủ đầu t Sơ đồ: Mô hình hệ thống đảm bảo chất lợng xây dựng nhà theo dự án Ban quản lý An toàn Ban quản lý Chất lợng Kiểm tra công tác Qlcl ban qlda an Phần kết luận toàn thi công Kiểm tra công tác Xây dựng Hà Nội trở nên to đẹp, đại nhng không nét Ban Quản lý Dự án truyền thống để xứng đáng Thủ đô nớc mục tiêu chiến lợc lâu dài Đảng Nhà nớc ta Góp phần thực mục tiêu chiến lợc đó, Thành uỷ Hà Nội đa chơng trình đắn chơng trình 12/Ctr/TU Chơng trình phát Hđkt Hđkt triển nhà theo dự án Phát triển nhà theo dự án đảm bảo đồng mặt kiến trúc, quy Bộ phận Giám sát hoạch, kết cấu hạ tầng kỹ thuật xã hội đồng thời giải pháp định để phát triển đô thị bền vững, văn minh Phát triển nhà theo dự Kiểm tra Chấp thuận án bớc thể đợc u báo vợt trội so với mô Thông hình trớc phản ánh nhu cầu khách quan vấn đề nhà Thầu T vấn Thiết kế Xây lắp Hà Nội Phối hợp Những thành công bớc đầu chơng trình 12/Ctr/TU có đóng góp đáng kể Chính quyền Hà Nội tài nh đất đai Song để phát triển nhà theo dự án Hà Nội cần phải đợc đạo thống nhất, chặt chẽ cấp Chính quyền, có tham gia thành phần kinh tế với phơng châm: Nhà nớc nhân dân làm từ thúc đẩy tăng nhanh Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 34 Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn quỹ nhà ở, đáp ứng nhu cầu đợc cách thực ngời dân, cải thiện môi sinh, môi trờng sống Thủ đô Tài liệu tham khảo Giáo trình: Quản Lý Đô Thị GS TS Nguyễn Đình Hơng THS Nguyễn Hữu Đoàn Giáo trình: Kinh tế đô thị GS TS Nguyễn Đình Hơng THS Nguyễn Hữu Đoàn Giáo trình: Kinh tế đầu t PGS PTS Nguyễn Ngọc Mai Giáo trình: Lập quản lý dự án đầu t TS Nguyễn Bạch Nguyệt Quản lý đô thị TSKH Nguyễn Ngọc Châu Báo cáo tổng hợp năm 1999 2000 Bộ Xây Dựng Phơng hớng hoạt động năm 2001 Bộ Xây Dựng Niên giám thống kê - Hà Nội năm 2003 Tạp chí Xây Dựng năm 2000, 2001, 2002, 2003, từ tháng 1- 10 năm 2004 10 Nghị định 42CP Quy định quản lý đầu t xây dựng 11 Nghị định 52 CP việc ban hành quy chế quản lý đầu t xây dựng 12 Báo cáo hội thảo Quy hoạch Xây dựng, đầu t phát triển khu đô thị 13 Một số vấn đề Quy hoạch phát triển khu đô thị Việt Nam 14.Tạp chí Thời báo kinh tế Việt Nam năm 2000, 2001, 2002, 2003, từ tháng 10 năm 2004 15 Tạp chí địa năm 2000, 2001, 2002, 2003 16 Báo Kinh tế Đô thị năm 2004 17 Một số tài liệu khác Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 35 Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 36 Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Mục lục phần mở đầu phần nội dung Chơng I: Một số vấn đề lý luận chung I Khái niệm đặc điểm nhà Khái niệm Đặc điểm nhà II Quan điểm đầu t mục tiêu phát triển nhà Quan điểm đầu t Mục tiêu phát triển nhà III Những quy định chung nhà IV Khái niệm, đặc điểm đầu t phát triển nhà theo dự án Khái niệm đầu t, đầu t phát triển Đặc điểm đầu t phát triển nhà theo dự án .5 ChơngII: Thực trạng đầu t phát triển nhà theo dự án Hà Nội I Các nhân tố ảnh hởng đến đầu t phát triển nhà theo dự án Hà Nội Vị trí .6 Cơ chế, sách Nguồn vốn Lãi suất Tỷ suất lợi nhuận bình quân Chu kỳ kinh doanh II Các mô hình phát triển nhà Hà Nội Từ năm 1989 trở trớc: Mô hình nhà chung c Mô hình nhà nớc nhân dân làm (1989-1993) Mô hình cấp đất cho quan xây dựng nhà cho cán công nhân viên nguồn vốn tự có (1990-1996) Mô hình đầu t xây dng hạ tầng phân đất chia lô 10 III Tính tất yếu mô hình phát triển nhà theo dự án (Chơng trình 12/ Ctr/ TU thành uỷ Hà Nội) 10 Hớng đẫn đầu t phát triển nhà ( xây mới)- Các khu đô thị 10 Nhà theo dự án đồng kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội 11 Tình hình đầu t phát triển nhà theo dự án Hà Nội từ năm 1999 đến 12 3.1 Năm 1999 12 3.2 Năm 2000 13 3.3 Năm 2001 15 3.4 Năm 2002 16 3.5 Năm 2003 17 3.6 Năm 2004 hớng phấn đấu năm 2005 18 Cơ cấu sử dụng vốn đầu t xây dựng nhà theo dự án Hà Nội 18 4.1 Vốn ngân sách .19 4.2 Vốn tự có .20 4.3 Vốn vay .21 4.4 Vốn huy động nhân dân (khách hàng) .22 Đánh giá kết đạt đợc hoạt động phát triển nhà theo dự án thời gian qua 22 5.1 Xét khía cạnh định tính 22 5.2 Xét khía cạnh định lợng .23 Một số tồn hoạt động đầu t phát triển nhà theo dự án 26 Chơng III: Một số giải pháp tăng cờng đầu t phát triển nhà theo dự án Hà Nội 28 I Định hớng phát triển nhà taị Hà Nội đến năm 2010 .28 Quan điểm phát triển nhà đến năm 2010 .28 Kế hoạch phát triển nhà Hà Nội giai đoạn 2001-2005 đến năm 2010 29 II Nhu cầu nhà ngời dân Hà Nội thời kỳ tới .29 Đối tợng có nhu cầu nhà 29 Vị trí nhà mong muốn 30 Diện tích nhà mong muốn 30 Số phòng tiện nghi sinh hoạt mong muốn 30 Nhà theo nhu cầu 30 III Giải pháp nhằm tăng cờng đầu t phát triển nhà theo dự án Hà Nội 31 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 37 Đề án môn học Giáo viên hớng dẫn: ThS Nguyễn Hữu Đoàn Giải pháp huy động vốn 31 Giải pháp nâng cao hiệu sử dụng nguồn vốn 32 Đa sách thúc đẩy phát triển nhà 32 3.1 Chính sách đất đô thị 32 3.2 Chính sách tài nhà 32 3.3 Chính sách kiến trúc, quy hoạch .33 3.4 Chính sách công nghiệp hoá xây dựng nhà 33 3.5 Chính sách chống đầu .33 Nâng cao lực quản lý Chính quyền đô thị việc quản lý phát triển nhà theo dự án 33 Nâng cao lực chủ đầu t .34 Phần kết luận 34 Tài liệu tham khảo .35 Mục lục 37 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Xuân Mỹ 38