- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz (2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm như sau: a) đất đai c[r]
(1)QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VỚI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TS Nguyễn Đình Bồng1
1.Khái quát
1.1 Đất đai/bất động sản
Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quý giá; di sản hệ loài người; Bất động sản tài sản cố định, di dời, bất động sản bao gồm đất tài sản gắn liền với đất; bất động sản bao gồm đất Hệ thống quản lý đất đai bao gồm đối tượng, đơn vị khác nhau, đất đối tượng nhất, phổ biến nhất; đất đơn vị bất động sản; nước phát triển việc đăng ký nhà, đất theo hệ thống thống nhất, giấy chứng nhận (Land title) số nhất, xác định theo đất chung cho nhà đất, không loại trừ việc cho phép đăng ký nhà, phần nhà cấu trúc mặt đất mặt đất gắn liền với đất…
1.2 Quản lý đất đai
1.2.1 Thể chế quản lý đất đai: thể chế quản lý đất đai nước khác chế độ trị, xã hội khác nhau, bao gồm thành phần chủ yếu là: sách đất đai, quản lý đất đai, hệ thống thông tin đất đai tổ chức máy quản lý (Land Administation Guidelines - United Nations - 1966)
1.2.2 Hệ thống quản lý đất đai: cấu trúc hệ thống quản lý đất đai - Land Administration System (LAS) gồm thành phần chủ yếu :
- Hồ sơ Địa (Cadastral Data) hệ thống thông tin gồm hai thành phần sêri đồ rõ kích thước vị trí tồn đất hồ sơ mô tả đất, hồ sơ Địa bao trùm nước sử dụng cho mục địch thuế Đo đạc địa hỗ trợ cho đăng ký đất Địa đăng ký đất phải hoạt động khuôn khổ pháp luật nghiêm ngặt
- Đăng ký đất đai (Land Regislation) thành phần quan trọng LAS, chức đăng ký đất đai cung cấp chuẩn xác an toàn cho việc chấp thuận từ chối quyền đất LAS cung cấp quy tắc ổn định xã hội việc xác lập an tồn khơng cho chủ sở hữu đất thành viên họ mà cho nhà đầu tư, nhà cho vay tiền, nhà thương nhân, người môi giới nước quốc tế mà cịn cho phủ LAS khơng liên quan trực tiếp đến việc bảo vệ lợi ích chủ sở hữu tư nhân mà cơng cụ quan trọng sách đất đai quốc gia chế hỗ trợ cho phát triển kinh tế
- Định giá đất: đất có giá trị, giá trị bất động sản bao gồm giá trị cuả đất tài sản đất; giá đất để Nhà nước thu thuế, tính tiền sử
(2)dụng đất giao đất có thu tiền cho thuê đất, đền bù thu hồi đất; định giá đất công cụ quan trọng tách rời quản lý đất đai thị trường bất động sản
- Hệ thống thông tin đất đai (Land Information System-LIS): LIS áp dụng cho phạm vi rộng thông tin không gian bao gồm sở liệu môi trường, kinh tế - xã hội liệu liên quan đến hệ thống sở hạ tầng địa chính; liệu liên quan đến địa bao gồm: liệu đo đạc (toạ độ, đồ), địa bất động sản, sử dụng đất, thông tin bất động sản, cấu trúc nhà, hộ, dân số, thuế đất, giá đất; liệu địa khơng phục vụ cho việc quản lý đất đai, thị trường bất động sản mà hỗ trợ cho việc quản lý lĩnh vực khác kinh tế như: nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, giao thông vận tải, dịch vụ công cộng
1.3 Thị trường bất động sản
1.3.1 Khái quát: Thị trường bất động sản (TTBĐS ) chế, hàng hóa dịch vụ bất động sản trao đổi; TTBĐS dược hiểu theo nghĩa hẹp bao gồm hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS TTBĐS phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường TTBĐS liên quan chặt chẽ với thị trường khác như: thị trường hàng hóa, thị trường chứng khốn, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ; TTBĐS chịu chi phối quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu Thị trường bất động theo mơ hình chung thị trường hàng hóa với yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng giá cả; phạm vi hoạt động TTBĐS pháp luật nước quy định nên không đồng nhất2
1.3.2 Thị trường đất đai: Thị trường đất đai (đối với Việt Nam thị trường quyền sử dụng đất), thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường đất đai tiếp cận theo hướng: phân tích thị trường đất đai quan điểm kinh tế phân tích thị trường đất đai quan điểm quản lý đất đai
- Phân tích thị trường đất đai quan điểm kinh tế: Gala Razzaz (2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế tiếp cận thị trường đất đai từ đặc điểm sau: a) đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi đối tượng sử dụng kiểm soát Nhà nước sở hữu sử dụng; b) không thể, liên quan đến khác biệt thông tin, quyền bất động sản không xác định đúng, chi phí giao dịch cao; c) việc đầu tư phát triển đất đai, bất động sản đòi hỏi chi phí lớn, cần nguồn tài lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn gặp rủi ro lãi xuất, cầm cố chấp; d) nhu cầu phát sinh: biến động thị trường tài chính, lao động, khoa học cơng nghệ thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu, vật tư xây
2 Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền mua, bán, chấp, thuê BĐS tất loại
đất, BĐS mua, bán, cho thuê, chấp;
(3)dựng), đầu (nhà , hộ bán, cho thuê…);
- Phân tích thị trường đất đai quan điểm quản lý đất đai: theo quan điểm tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ khơng thị trường đất đai mà cịn thị trường khác sở phân tích thị trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, lợi ích liên quan đến đất đai giao dịch hàng hóa đất đai thị trường bất động sản như: a) xác lập quyền đất đai; b) quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; c) giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; d) đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
Gala Razzaz (2001) cho rằng: góc độ kinh tế, thị trường đất đai chi tiết mô tả dạng hàng hóa: đất nơng nghiệp, cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ…Deininger (2003) cho rằng: Việc xây dựng, phân tích sách đất đai toàn cầu cho phép phản ánh tầm quan trọng thị trường cho thuê sử dụng đất cấp xã, cộng đồng khuyến khích xây dựng cách tiếp cận khác từ (cơ sở) lên, tránh tình trạng “một cỡ vừa cho tất người”
2 Mối quan hệ quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản
2.1 Các điều kiện chủ yếu để đất đai trở thành hàng hóa
Theo Wallace Wiliamson (2005):
- Đất đai cho mục trường phải bắt đầu khả xác định ranh giới khả quản lý ranh giới;
- Các quy định pháp luật quyền đất đai việc áp dụng cần thiết, nhiên chưa đủ để để chuyển hội mà quyền đất đai tạo thành mặt hàng bán được;
- Cơng tác quản lý đất đai quyền đất đai thực hiên, thị trường tạo sản phẩm mang tính tổng hợp: giấy chứng nhận đất đai tài sản đất, sản phẩm liên quan đến chấp, sản phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, quỹ bất động sản, quỹ phát triển
Hecnando de Soto: Cần phải khơi dậy cải từ đất cách tạo cho đất “cuốn hộ chiếu”(Land title)!
2.2 Sự phát triển của thị trường đất đai
Theo Wallace Wiliamson (2005) phát triển thị trường đất đai trải qua Giai đoạn: giai đoạn đầu giai đoạn phát triển với bước
2.2.1 Giai đoạn đầu
Bước 1: Chiếm giữđất đai: đất đai nguồn lực xã hội, việc chiếm giữ đất đai đảm bảo ổn định xã hội mức tối thiểu;
(4)2.2.2 Giai đoạn phát triển
Bước 3: Buôn bán đất đai: đất đai chuyển nhượng đảm bảo đất, nguồn lực đất đai phân phối lại;
Bước 4: Thị trường đất đai: đất đai chuyển nhượng đảm bảo đất, đầu tư phát triển đất gia tăng, nguồn lực đất đai tạo yếu tố làm gia tăng cải xã hội;
Bước 5: Thị trường hàng hóa phức hợp: quản lý đất đai quyền đối với đất đai thực hiên, tạo sản phẩm mang tính tổng hợp: giấy chứng nhận đất đai tài sản đất, sản phẩm liên quan đến chấp, sản phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, quỹ bất động sản, quỹ phát triển; thị trường buôn bán hàng hóa phức hợp xuất với đảm bảo thứ cấp xác định quyền sở hữu; hiệu cải gia tăng cấp số nhân Cũng theo Wallace Wiliamson (2005):
Theo quan điểm quản lý đất đai, bước phát triển thị trường đất đai áp dụng chung cho tất nước: kinh tế thị trường kế hoạch hóa tập trung, tư đạo kinh tế khác Các nước phát triển phải trải qua lộ trình hàng trăm năm cho thiết kế triển khai kết cấu hạ tầng cho thị trường đất đai phát triển thành cơng, cịn nước phát triển muốn dồn nét rút lại hàng chục năm Tuy nhiên học thực tiễn rút là: dự án cải cách đất đai phải
2.3 Chính sách đất đai cơ chế bất động sản
Dù theo chế kinh tế thị trường hay chế kế hoạch hóa tập trung, Chính phủ phải xác lập sách đất đai chế bất động sản phép thị trường tạo mua bán hang hóa liên quan đến đất đai, sở hữu hội khác Cơ chế cần xác định mặt không gian đất tài nguyên chế bất động sản Cơ chế bất động sản), chế dựa vào loại hình sử dụng đất đặc trưng (hình 1)
Nguồn: Wallance & Wiliamson 2005
(1) Các hình thức sử dụng Bất động sản cơng - PuPro (Public Property): cơng viên; đất phục vụ tịa nhà; tài sản công; đất dự trữ quốc gia
(2) Các hình thức sử dụng Bất động sản tư - PriPro (Private Property): trả tiền thuê (Free hold); sở hữu (Ownship); thuê (Lease hold);
(3) Các hình thức sử dụng Bất động sản chung - ComPro (Common Property): hình thức sử dụng đất theo người sử dụng đất chung
(5)2.4 Cơ chế quản lý thị trường hàng hóa phức hợp
Wallance & Wiliamson (2005) phát triển mơ hình trụ cột Pete Dale 2000 thành mơ hình trụ cột: đăng ký đất đai; định giá đất; dịch vụ tài chính; lực nhận thức cộng đồng (hình 2)
(6)3 Quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam
3.1 Hệ thống Quản lý đất đai
Ngành Quản lý đất đai Việt Nam trải qua 65 năm (1945 - 2010) xây dựng phát triển Quản lý đất đai Việt Nam phát triển theo mơ hình đại hóa với thành phần chủ yếu:
- Pháp luật đất đai: thời kỳ đổi xây dựng: Luật Đất đai (1987), Luật Đất đai (1993), Luật Sửa đổi, bổ sung số Điều Luật Đất đai (1998), Luật Sửa đổi, bổ sung, số Điều Luật Đất đai (2001), Luật Đất đai (2003);
- Quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất trở thành sở pháp lý cho việc lập kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; theo quy định pháp luật đất đai hành quy hoạch sử dụng đất lập theo chu kỳ 10 năm cấp: Quốc gia, tỉnh, huyện xã;
- Thanh tra đất đai: tra, kiểm tra đất đai, giải khiếu nại tố cáo, đảm bảo quản lý sử dụng đất tuân thủ pháp luật
Ba thành phần: Pháp luật đất đai, Quy hoạch sử dụng đất Thanh tra đất đai, tảng hệ thống, đảm bảo “Quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật” theo quy định Hiến Pháp Luật đất đai
- Bản đồ hồ sơ địa chính: xây dựng với mục tiêu quản lý đất đai đến đất chủ dụng đất loại đất thuộc nhóm đất nơng nghiệp, phi nông nghiệp sở công nghệ số (Digital Technologi);
- Đăng ký đất đai: đăng ký ban đầu trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất; đăng ký biến động trường hợp phát sinh người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất có thay đổi diện tích, mục đích sử dụng, quyền sử dụng đất đăng ký đất đai để Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; từ tháng năm 2009 hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam thống loại Giấy chứng nhận cho đất đai, nhà tài sản khác đất;
- Định giá đất: Định giá đất quản lý Nhà nước giá đất trở thàng công cụ quan trọng để tính thuế, thu tiền sử dụng đất, cho thuê đât, bồi thường thu hồi đất bình ổn giá đất thị trường;
- Hệ thống thông tin đất đai: xây dựng sở công nghệ thông tin đại đảm bảo thu thập, xử lý, quản lý, phân phối thông tin đất đai, bất động sản đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước , tổ chức công dân
Bốn thành phần: Bản đồ, hồ sơ địa chính, Đăng ký đất đai, Định giá đất Hệ thống thông tin đất đai phương thức công cụ để thực quản lý đất đai
3.2 Thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản Việt nam
3.2.1 Quá trình hình thành
- Thời kỳ trước 1986: chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung; chế độ quản lý đất đai: phân phối đất đai; thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản chưa hình thành;
(7)hàng hóa nhiều thành phần, có quản lý Nhà nước theo định hướng XHCN; chế độ quản lý đất đai: giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân, người sử dụng đất có quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế, chấp QSDĐ (Luật Đát đai 1993); chế độ quản lý Nhà ở: người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất xóa bỏ bao cấp Nhà (1992), chuyển nhà sang kinh doanh, khuyến khích thành phần kinh tế phát triển nhà ở; thị trường quyền sử dụng đất chưa hình thành, thị trường bất động sản: nhà ở, phép mua bán nhà gắn với chuyển quyền sử dụng đất;
- Thời từ 2001 đến nay: chế quản lý kinh tế theo chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; chế độ quản lý đất đai: phát triển thị trường quyền sử dụng đất; người sử dụng đất có quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ (Luật Đất đai 2003); chế độ quản lý nhà: khuyến khích phát triển nhà thương mại, pháp luật công nhận bảo hộ quyền sở hữu đa thành phần nhà (Luật Nhà 2005); chế độ quản lý kinh doanh bất động sản: pháp luật công nhận, bảo hộ quyền tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản 2006); hình thành thị trường quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất đô thị nông thôn); thị trường nhà gắn với quyền sử dụng đất đô thị phát triển mạnh; thị trường đầu tư xây dựng nhà ở, chung cư, văn phòng, khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn… phát triển
Sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bát động sản Việt Nam minh họa khái quát hình