Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện yên mỹ, tỉnh hưng yên

thêHỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐÀO NGỌC TUYẾN ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƯNG YÊN Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Tám NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan rằng, kết đề tài cơng trình nghiên cứu riêng cá nhân tôi, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn đồng ý thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày 06 tháng năm 2018 Tác giả luận văn Đào Ngọc Tuyến i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, em nhận hướng dẫn bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép em bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Đỗ Thị Tám tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán thuộc Ủy ban nhân dân huyện Yên Mỹ, đơn vị: Phòng Tài nguyên Mơi trường, chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai, Phòng Thống kê huyện Yên Mỹ, Ủy ban nhân dân, cán địa nhân dân xã/thị trấn điều tra giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn Hà Nội, ngày 06 tháng năm 2018 Tác giả luận văn Đào Ngọc Tuyến ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận quyền sở hữu quyền sử dụng đất 2.1.1 Sở hữu đất đai hình thức sở hữu đất đai 2.1.2 Quyền sử dụng đất 2.1.3 Mối quan hệ quyền sở hữu quyền sử dụng đất 11 2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 12 2.2.1 Tại số nước phát triển 12 2.2.2 Tại số nước khu vực 15 2.2.3 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 18 2.3 Quá trình hình thành phát triển quyền người sử dụng đất Việt Nam 19 2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 19 2.3.2 Một số văn pháp quy liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất 23 iii 2.3.4 Những tồn việc thực quy định luật đất đai quyền người sử dụng đất Việt Nam 27 2.4 Thực trạng thực quyền người sử dụng đất Việt Nam 28 2.4.1 Công tác cấp giấy chứng nhận 28 2.4.2 Tình hình thực quyền sử dụng đất 30 2.4.3 Hoạt động văn phòng đăng ký đất đai việc thực quyền sử dụng đất 33 Phần Nội dung phƣơng pháp nghiên cứu 35 3.1 Địa điểm nghiên cứu 35 3.2 Thời gian nghiên cứu 35 3.3 Đối tượng nghiên cứu 35 3.4 Nội dung nghiên cứu 35 3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35 3.4.2 Tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất huyện Yên Mỹ 35 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất 35 3.4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Yên Mỹ- Tỉnh Hưng Yên 35 3.5 Phương pháp nghiên cứu 36 3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu thứ cấp 36 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36 3.5.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 36 3.5.4 Phương pháp phân tích, so sánh 36 3.5.5 Phương pháp đánh giá 37 Phần Kết thảo luận 39 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Mỹ - Tỉnh Hưng Yên 39 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 39 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 43 4.2 Tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất huyện Yên Mỹ 48 4.2.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai 48 2.4.2 Công tác quản lý hồ sơ địa 52 4.2.3 Hiện trạng sử dụng đất 53 4.2.4 Đánh giá tồn nguyên nhân công tác quản lý đất đai 58 iv 4.3 Đánh giá thực quyền sử dụng đất huyện Yên Mỹ giai đoạn 2010 - 2017 59 4.3.1 Đánh giá thực quyền sử dụng đất huyện Yên Mỹ 61 4.3.2 Đánh giá thực quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu 69 4.3.3 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Mỹ 85 4.3.4 Một số yếu tố tác động đến việc thực quyền sử dụng đất 88 4.3.5 Những thuận lợi, khó khăn thực quyền sử dụng đất 90 4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Yên Mỹ - Tỉnh Hưng Yên 92 4.4.1 Giải pháp sách 92 4.4.2 Giải pháp cải cách thủ tục hành 93 4.4.3 Một số giải pháp xử lý hành vi vi phạm pháp luật dất đai 93 4.4.4 Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin công tác quản lý nhà nước đất đai 94 4.4.5 Giải pháp tuyên truyền phổ biến sách, pháp luật 94 Phần Kết luận kiến nghị 95 5.1 Kết luận 95 5.2 Kiến nghị 96 Tài liệu tham khảo 97 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa Tiếng Việt BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường CN-XD Công nghiệp - Xây dựng CNXH Chủ nghĩa xã hội CP Chính phủ CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KTXH Kinh tế xã hội KV Khu vực NĐ-CP Nghị định Chính phủ NQ Nghị NXB Nhà xuất QL Quốc lộ QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu SDĐ Sử dụng đất THPT Trung học phổ thông TTCN Tiểu thủ công nghiệp TTLT Thông tư liên tịch UBND Uỷ ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng đăng đất đai VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Tổng hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến năm 2017 huyện Yên Mỹ 30 Bảng 4.1 Một số tiêu dân số huyện Yên Mỹ năm 2017 44 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Mỹ năm 2017 54 Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất khu vực nghiên cứu năm 2017 56 Bảng 4.4 Tổng hợp kết thực quyền sử dụng đất huyện Yên Mỹ giai đoạn 2010-2017 60 Bảng 4.5 Kết việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn (2010-2017) 62 Bảng 4.6 Kết việc thực tặng cho quyền sử dụng đất huyện Yên Mỹ giai đoạn (2010- 2017) 64 Bảng 4.7 Kết việc thực thừa kế quyền sử dụng đất huyện Yên Mỹ giai đoạn (2010-2017) 66 Bảng 4.8 Kết việc thực chấp quyền sử dụng đất huyện Yên Mỹ giai đoạn (2010-2017) 67 Bảng 4.9 Kết việc thực chuyển đổi quyền sử dụng đất huyện Yên Mỹ giai đoạn (2010-2017) 68 Bảng 4.10 Kết việc thực cho thuê quyền sử dụng đất huyện Yên Mỹ giai đoạn (2010- 2017) 69 Bảng 4.11 Tổng hợp kết điều tra thực quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu 70 Bảng 4.12 Kết điều tra việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu 72 Bảng 4.13 Kết điều tra việc thực tặng cho quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu 77 Bảng 4.14 Kết điều tra việc thực thừa kế quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu 80 Bảng 4.15 Kết điều tra việc thực chấp quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu 83 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện n Mỹ, tỉnh Hưng Yên 39 Hình 4.2 Sơ đồ vị trí xã huyện Yên Mỹ 55 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Đào Ngọc Tuyến Tên Luận văn: Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Mỹ nhằm tìm tồn trình thực quyền sử dụng đất Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu thực thi quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật địa bàn huyện Yên Mỹ Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu là: Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp, vấn người sử dụng đất Phương pháp phân tích, so sánh Phương pháp đánh giá Kết kết luận Chế định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung quy định quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân chế định pháp luật đất đai Quy định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất đời kể từ Luật Đất đai năm 1993 ban hành tiếp tục kế thừa, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý sử dụng đất đai thời kỳ tiếp tục đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước hội nhập quốc tế Các quy định góp phần xây dựng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nước ta tạo liên thơng khăng khít chặt chẽ thị trường đất đai với thị trường vốn Thực tế áp dụng quy định chuyển nhượng, chấp góp vốn quyền sử dụng đất cho thấy bên cạnh thành cơng khơng thể phủ nhận số nội dung pháp luật hành bộc lộ tồn tại, hạn chế gây cản trở hoạt động sản xuất, kinh doanh Từ Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử ix Thời gian hoàn thành thủ tục Rất nhanh Nhanh Đúng hẹn Chậm Rất Chậm Phí thực Rất cao Cao Trung bình Thấp Rất thấp Khả thực quy định chấp QSDĐ Rất dễ Dễ Trung bình Khó Rất khó 18 16 14 11 14 17 20 18 16 14 20 20 13 12 10 18 15 18 16 14 20 20 15 14 20 19 20 18 88 100 23 60 88 25 57 2,27 26,14 68,18 3,41 100 28,41 64,77 6,82 88 100 25 62 0 28,41 70,45 1,14 Từ bảng 4.15 thấy, khu vực thị chiếm 40% tổng số quyền mà người sử dụng đất thực hiện, cịn khu vực nơng thơn chiếm 43,75% Kết điều tra 200 hộ đơn vị nghiên cứu cho thấy 93,18% số trường hợp thực quyền chấp giá trị QSDĐ đới với đất có trường hợp đất nơng nghiệp (6,81%) Số tiền hộ vay cụ thể là: có 52 hộ vay số tiền < 30% giá trị tài sản chấp, chiếm 59,09%, 36 hộ (40,90%) vay số tiền từ 30 - 50% giá trị tài sản chấp, hộ điều tra hoàn tất tất thủ tục cần thiết 100% có giấy chứng nhận QSDĐ định giao đất tạm thời thời điểm chấp Theo đánh giá hộ điều tra, có 32 ý kiến cho thủ tục thực Văn phòng ĐKĐĐ dễ hiểu đến rễ hiểu (chiếm 36,36%); có 52 ý kiến đánh giá thủ tục thực trung bình (chiếm 9,09%), cịn ý kiến cho khó hiểu (chiếm 4,5%) Thời gian hoàn thành thủ tục đánh giá tốt có ý kiến (chiếm 2,27%) cho thời gian hoàn thành nhanh nhanh; có 23 ý kiến cho thủ tục hồn thành nhanh (chiếm 26,14%); có 60 ý kiến đánh giá thời gian hẹn (chiếm 68,18%), ý kiến cho thời gian hoàn thành thủ tục chậm 84 Về chi phí thực hiện, có 25 hộ cho chi phí thực cao, cịn lại đa số hộ điều tra cho chi phí mức trung bình (57/88 hộ, chiếm 64,77%); hộ cho chi phí thấp Khả thực quy định chấp QSDĐ đánh giá cao khơng có ý kiến cho khả thực quy định khó khó Có 25/88 hộ cho khả thực dễ; có 62 hộ cho khả thực trung bình (chiếm 70,45%) hộ cịn lại cho khả khó Lý chấp gồm: - Để bảo đảm cho việc vay vốn sản xuất, kinh doanh; - Để bảo đảm cho việc thực giao dịch dân như: làm đại lý bán hàng cho sở sản xuất kinh doanh, cho công ty Xổ số kiến thiết…; - Để bảo đảm thực nghĩa vụ cho hợp đồng mua bán, đầu tư, xây dựng…; - Để bảo đảm cho việc vay vốn phục vụ cho mục đích mua nhà ở, xây dựng nhà ở, mua sắm phương tiện mục đích tiêu dùng khác, đầu tư cho việc học tập, lao động nước ngoài, để chữa bệnh…; - Để vay vốn đầu bất động sản (nhà, đất) kiếm lời… Cũng theo kết điều tra tỷ lệ việc đăng ký chấp văn phịng đăng ký QSDĐ khu vực thị khu vực nông thôn đạt 100% Việc người dân nhờ chế sách Nhà nước việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất thuận tiện hơn, đảm bảo mặt pháp lý để vay vốn ngân hàng, mặt khác nhận thức chấp hành pháp luật người dân nâng cao 4.3.3 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Mỹ 4.3.3.1 Ưu điểm Nhìn chung, tác dụng tích cực việc thực quyền người sử dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn huyện Yên Mỹ lớn, thể qua mặt sau đây: - Làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư đất đai; - Quyền sử dụng đất coi hàng hố đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh; 85 - Đất đai chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để người sản xuất phát triển kinh tế trang trại với quy mơ diện tích lớn hơn; - Chuyển đổi cấu sử dụng đất theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa nơng nghiệp nông thôn, tạo điều kiện thuận lợi cho sở sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng; - Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền cịn thấp có biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ giai đoạn sau cao tỷ lệ giai đoạn trước Điều mặt phản ánh nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày tiến hơn, mặt khác cho thấy công tác quản lý nhà nước đất đất đai địa bàn huyện có nhiều chuyển biến tích cực; - Việc thực QSDĐ người sử dụng đất diễn địa bàn huyện Yên Mỹ có khác biệt Có địa phương diễn sơi động có địa phương diễn trầm lắng Những địa phương diễn sôi động xã, thị trấn có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ Những xã có kinh tế chủ yếu nơng nghiệp giao dịch đất đai Điều phần phản ánh chênh lệch, không đồng chuyển dịch cấu kinh tế, cấu sử dụng đất phát triển sản xuất, kinh doanh địa phương Ngoài quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình thực QSDĐ, đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ 4.3.3.2 Hạn chế - Việc thực quyền chấp yêu cầu bắt buộc bên tham gia chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng người sử dụng đất) phải khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền, quyền cịn lại có tỷ lệ số vụ khơng khai báo cịn cao, phản ánh tình trạng phận khơng nhỏ người sử dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà khơng tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai - Tâm lý chung nhân dân ngại phải đến gặp quan nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với 86 mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách có mặt tốt giữ truyền thống gắn bó đồn kết cộng đồng làng xã, ngày nay, chế thị trường với mối quan hệ ngày mở rộng vượt khỏi làng xã việc điều chỉnh quan hệ đất đai dựa tin tưởng lẫn khơng cịn phù hợp, khơng cịn trở thành ngun nhân làm tăng số lượng vụ tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định xã hội - Quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu công mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước, cụ thể là: + Về tiền sử dụng đất: Như phân tích trên, phận người sử dụng đất có nguồn gốc thừa kế cha ơng để lại khơng có giấy tờ QSDĐ làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay nhau; + Về thuế chuyển QSDĐ: việc tính thuế chuyển QSDĐ tính theo vụ việc mà khơng phân biệt trường hợp chuyển QSDĐ yêu cầu sản xuất đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản Từ khơng khuyến khích việc tập trung đất đai cho sản xuất cải thiện đời sống đa số nhân dân, không điều tiết thu nhập người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời - Cơng tác tổ chức quản lý việc thực QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) nhiều hạn chế Qua kết điều tra nghiên cứu hạn chế, tồn chủ yếu sau đây: + Pháp luật đất đai chưa phổ biến đến sở thường xuyên, tài liệu cung cấp thông tin đất đai thiếu, thất lạc chưa kịp thời Một số trường hợp cán địa phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành; + Trình tự thủ tục khai báo để thực QSDĐ (các quy định trước Nghị định 181/2004/NĐ-CP) người sử dụng đất rườm rà, phức tạp, người dân cịn phải qua nhiều cửa, nhiều cơng đoạn Vai trị quan chun mơn chưa phát huy: chưa có phối hợp quan địa quan 87 tài huyện; việc giao thẩm quyền giải thủ tục QSDĐ cho UBND huyện dẫn đến không nâng cao trách nhiệm quan quản lý đất đai cấp huyện, phát sinh thêm công đoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDĐ Văn phòng UBND huyện thực làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gây ách tắc 4.3.4 Một số yếu tố tác động đến việc thực quyền sử dụng đất a Tác động thị trường bất động sản Có thể thấy, thị trường bất động sản, thị trường tài chính, tín dụng có tác động chiều việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân doanh nghiệp, thị trường bất động sản thị trường chịu ảnh hưởng trực tiếp, sâu sắc thị trường tài chính, tín dụng, mà việc thực quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp nội dung thị trường bất động sản Do đó, thị trường tài chính, tín dụng bất động sản nới lỏng, thị trường bất động sản trở nên sơi động, kéo theo sôi động giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Ngược lại, nguồn vốn cho giao dịch đầu tư bất động sản không đáp ứng, thời hạn tín dụng thị trường vốn khơng tương xứng với thời hạn đầu tư kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản phát triển thiếu tính ổn định, bền vững, kéo theo nó, hoạt động chấp, chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất bị hạn chế, thiếu ổn định b Tác động thị trường tài Thị trường tài bao gồm thị trường tiền tệ thị trường vốn; thị trường tài có mối liên hệ mật thiết với thị trường bất động sản Với ý nghĩa trên, thị trường tài có ảnh hưởng trực tiếp tới việc chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân doanh nghiệp, vốn yếu tố quan trọng hầu hết thị trường kinh tế thị trường, đặc biệt với thị trường bất động sản Thị trường tài phát triển điều kiện quan trọng để thị trường bất động sản, đó, có hoạt động chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp phát triển, ngược lại Thực tế cho thấy, nhiều năm qua, thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất với hoạt động chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất ln phát triển thiếu ổn định, q 88 nóng, với giao dịch diễn sơi động, gần đóng băng, khơng có giao dịch (như thời điểm tại) Ngun nhân tình trạng nguồn vốn thị trường bất động sản, tín dụng ngân hàng thương mại, với đặc điểm lãi suất cao thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh tiêu dùng bất động sản vốn đòi hỏi lãi suất thấp thời hạn dài Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn ngân hàng khiến thị trường bất động sản chịu tác động mạnh, theo đó, tạo nên rủi ro cao cho thị trường Như vậy, để tiếp tục giải toán vốn dài hạn cho thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, cần nâng cấp thị trường tài nhằm thu hút định chế tài lớn quỹ (quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm…), ngân hàng đầu tư nước tham gia cấp vốn dài hạn cho thị trường bất động sản c Tác động hoạt động tín dụng Như nêu, tín dụng vay mượn hai chủ thể kinh tế người vay người cho vay, sở thoả thuận thời hạn nợ, mức lãi cụ thể Cịn nhìn giác độ kinh tế vĩ mơ tín dụng vận động vốn từ nơi thừa đến nơi thiếu Hiểu theo nghĩa hẹp, tín dụng hoạt động vay cho vay tổ chức thành lập hoạt động theo pháp luật Việt Nam Hoạt động tín dụng, đặc biệt yếu tố lãi xuất cho vay (cao hay thấp) yếu tố nới lỏng (hoặc thắt chặt) tín dụng có ảnh hưởng sâu sắc tới việc thực quyền chuyển nhượng, chấp, góp vốn hộ gia đình, cá nhân doanh nghiệp Ở khía cạnh lãi xuất cho vay: lãi xuất cho vay tổ chức tín dụng giảm, hoạt động vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh phục vụ cho mục đích tiêu dùng trở nên sơi động Theo đó, việc chuyển nhượng, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất diễn sôi động Ngược lại, lãi xuất cho vay tăng cao, hoạt động chuyển nhượng, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp thị trường giảm đáng kể Ở khía cạnh nới lỏng hay thắt chặt tín dụng: đầu tư kinh doanh bất động sản có đặc thù cần nguồn vốn lớn dài hạn, nên thực tế cho thấy, tín dụng bất động sản nới lỏng, nghĩa việc cho vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại khơng có (hoặc có) hạn chế, thị trường bất động sản, có thị trường quyền sử dụng đất trở nên sôi động 89 với hoạt động mua bán, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Ngược lại, xét trung, dài hạn, việc thắt chặt tín dụng bất động sản (hạn chế cho vay đầu tư, kinh doanh) bất động sản dẫn đến tình trạng hạn chế nguồn cung tiền, việc chuyển nhượng, chấp, góp vốn hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp trở nên hạn chế Việc thắt chặt tín dụng bất động sản khiến cho hoạt động đầu đất ở, nhà ở, cất trữ tiền tiết kiệm đất ở, nhà giảm hẳn Người có nhu cầu mua nhà, đất chưa cấp thiết không mua mà chờ giá thấp Ngược lại nhiều nhà đầu tư, nhiều dự án triển khai thiếu vốn, lại bị từ chối khoản vay để đầu tư tiếp, hàng hóa nhà ứ đọng phải toán khoản nợ vay đến hạn không giảm giá mức cần thiết Trong thực tiễn kinh tế thị trường tác động lớn đến người sử dụng đất nghĩa vụ tài Nhà nước đặt chưa phù hợp (thuế, phí, lệ phí việc chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất) thành thị nông thôn, vùng đồng vùng rừng núi phần ảnh hưởng đến trình thực quyền đáng người sử dụng đất Tuy nhiên, có thực tế xảy ra, đối tượng đầu đất đai sở khai thác nguồn vốn vay ngân hàng, ngân hàng phải đồng loạt thắt chặt tín dụng bất động sản, phải bán đất để thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng Đây hội tốt để người có nhu cầu thực đất mua quyền sử dụng đất với giá trị thực ô đất hội để nhà đầu tư có vốn bỏ tiền mua gom chờ hội thị trường bất động sản phục hồi để “xả hàng” thu lời 4.3.5 Những thuận lợi, khó khăn thực quyền sử dụng đất a Thuận lợi Từ Luật Đất đai năm 2003 mở rộng nguồn "cung" cho thị trường bất động sản thông qua việc quy định rõ ràng, minh bạch có mở rộng quyền người sử dụng đất Riêng người Việt Nam định cư nước ngồi có quy định rộng thơng qua việc cho phép người Việt Nam định cư nước ngồi giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm trả tiền lần cho thời gian thuê thực quyền người sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 quy định số trường hợp thay 90 đổi mục đích sử dụng đất khơng cần xin phép, công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định Mặt khác, Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực dự án đầu tư có nguồn vốn ODA, dự án 100% vốn đầu tư nước ngồi Cịn lại dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất mà không thực thủ tục thu hồi Điều góp phần cho sản phẩm ''cung'' thị trường hoàn chỉnh Các Nghị định, văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 đến bước đưa Luật vào thực tế sống xã hội phù hợp với chế thị trường, hội nhập quốc tế, tạo số thuận lợi cho người sử dụng đất, là: - Khung pháp lý tài đất đai liên tục hồn thiện phù hợp với phát triển quan hệ kinh tế đất đai trình phát triển kinh tế theo chế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa; - Giá đất tính thu nghĩa vụ thực sách tài đất đai cải tiến với quy định giá đất UBND cấp tỉnh quy định công bố hàng năm theo giá thị trường Trường hợp giá chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường UBND cấp tỉnh định lại giá đất cho trường hợp cụ thể cho phù hợp nhằm đưa giá trị quyền sử dụng đất thực quan hệ tài tiệm cận với chế thị trường, hồ nhập với thị trường quốc tế; - Tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, bước giải hợp lý lợi ích Nhà nước với người sử dụng đất nhà đầu tư; - Thu hẹp khoảng cách đối xử nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Nhà đầu tư quyền chọn lựa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất theo chế bình đẳng nghĩa vụ tài chính; - Đơn giản hố thủ tục giảm thiểu nghĩa vụ tài hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt vùng kinh tế xã hội có khó khăn, đồng bào dân tộc, người nghèo… 91 b Khó khăn - Đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mức thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/9/2009 thuế suất thuế thu nhập cá nhân mức cao, chưa phù hợp, vậy, thị trường với giao dịch “ngầm” tồn tại, khó kiểm sốt - Việc Chính phủ quy định khung giá đất để làm sở cho UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm làm để tính tốn mức thu tất trường hợp liên quan đến vấn đề tài đất đai, từ tính thuế, lệ phí đến giao đất, bồi thường thu hồi đất v.v chưa phù hợp, thiếu linh hoạt, chưa đảm bảo nguyên tắc chế thị trường quản lý đất đai - Chính sách thắt chặt tín dụng ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn vốn bất động sản Nhiều ngân hàng, ngân hàng nhỏ, chí dừng hẳn việc cho vay lĩnh vực phi sản xuất, đặc biệt lĩnh vực bất động sản (thế chấp quyền sử dụng đất) tiêu dùng Việc ngân hàng rốt thu hồi khoản nợ bất động sản khiến cho người vay ngân hàng gặp khó người vay tiền không bán đất để trả nợ khiến giá bất động sản ngày tiếp tục sụt giảm mạnh, ngân hàng đứng trước nguy khó thu hồi nợ khó phát tài sản chấp để thu hồi - Việc ban hành nhiều văn gây chồng chéo, mâu thuẫn, khó khăn q trình triển khai áp dụng Mặt khác, số quan hệ pháp luật đất đai quy định chưa đầy đủ như: quy định quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng ảnh hưởng đến viêc tực quyền hộ gia đình, cá nhân 4.4 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN MỸ - TỈNH HƢNG YÊN Để khắc phục hạn chế tồn việc thực quyền sử dụng đất, sở phân tích kết điều tra nghiên cứu điều kiện địa bàn huyện, xin đưa số giải pháp sau 4.4.1 Giải pháp sách - Hồn thành sớm việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Đây điều kiện pháp lý tiên nhằm tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân thực quyền chuyển nhượng, chấp quyền sử dụng đất; 92 - Tiếp tục rà soát, phát mâu thuẫn, bất cập sửa đổi, bổ sung quy định xử phạt vi phạm hành liên quan đến việc thực quyền chuyển nhượng, chấp quyền sử dụng đất; - Cần bổ sung quy định quản lý chặt chẽ hệ thống sổ, sách đồ đất đai v.v nhằm xác định tính chất hợp pháp quyền sử dụng đất chuyển nhượng, chấp góp vốn quyền sử dụng đất v.v 4.4.2 Giải pháp cải cách thủ tục hành - Cải cách thủ tục hành nói chung tất cách lĩnh vực, ngành yếu tố quan trọng, đặc biệt lĩnh vực coi “nóng” nhạy cảm lĩnh vực đất đai, biện pháp thực nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính; - Thực dịch vụ công đất đai cung cấp thông tin quy hoạch, thông tin đất đai, hỗ trợ pháp lý giao dịch đất đai, việc thực thủ tục hành pháp lý chuyển nhượng đất đai; - Đơn giản hóa thủ tục hành tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền SDĐ thuận lợi, nhanh chóng, quyền thừa kế 4.4.3 Một số giải pháp xử lý hành vi vi phạm pháp luật dất đai - Sửa đổi, bổ sung quy định xử lý vi phạm pháp luật đất đai nói chung xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng, tặng cho, chấp góp vốn quyền sử dụng đất nói riêng theo hướng tăng mức phạt tiền; đặc biệt bổ sung quy định cho phép Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã xử phạt vi phạm hành đất đai theo mức thấp 10 triệu đồng Có việc phát xử lý vi phạm pháp luật đất đai mang lại hiệu lẽ, vi phạm pháp luật đất đai xảy cấp sở Khi phát xử lý kịp thời với chế tài xử phạt nặng có tác dụng ngăn ngừa khơng cho vi phạm pháp luật đất đai tiếp tục thực - Sửa đổi, bổ sung quy định xử lý vi phạm pháp luật đất đai nói chung xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng, chấp góp vốn quyền sử dụng đất nói riêng theo hướng tăng tỷ lệ số lượng vụ vi phạm pháp luật đất đai bị truy cứu trách nhiệm hình - Bổ sung quy định đề cập chi tiết quyền hạn trách nhiệm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp nói chung Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nói riêng việc phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời hành vi vi phạm 93 pháp luật đất đai… 4.4.4 Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai Để thực hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai tạo điều kiện tốt cho hộ gia đình, cá nhân thực quyền chủ sử dụng đất ngồi giải pháp nêu cần có đổi theo tinh thần Quyết định số 179/2004/QĐ-TTg ngày 06/10/2004 Thủ tướng Chính phủ việc phê duyệt chiến lược ứng dụng phát triển công nghệ thông tin tài nguyên môi trường đến năm 2015 định hướng đến năm 2020 cụ thể là: - Đổi theo hướng ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý đất đai với mục tiêu quản lý hiệu hơn; - Đầu tư hạ tầng công nghệ thông tin như: đường truyền mạng, trang thiết bị phục vụ lưu trữ liệu, vận hành liệu phần mềm ứng dụng cơng tác quản lý đất đai; - Hồn thiện cơng tác xây dựng sở liệu địa thời gian hoàn thành sở liệu đất đai; - Phát triển toàn diện để liệu cung cấp cho ngành Thuế, du lịch, xây dựng, ngân hàng nước, ngân hàng nước ngoài,….v vv - Tạo điều kiện cho chủ sử dụng đất thực giao dịch qua hệ thống mạng internet 4.4.5 Giải pháp tuyên truyền phổ biến sách, pháp luật Tiếp tục tăng cường thường xuyên tuyên truyền văn quy phạm pháp luật đất đai cho hộ gia đình, cá nhân để làm sở thực hình thức phương tiện thơng tin đại chúng sau: - Tuyên truyền phổ biến văn pháp luật qua đài phát truyền hình huyện, qua loa phóng thơn, xóm; - Cử cán xuống tận thơn, xóm xã để tuyên truyển phổ biến pháp luật, lắng nghe giải đáp thắc mắc người dân văn pháp luật mà họ chưa hiểu; - Hướng dẫn người dân cách tra cứu thông tin kênh khác thủ tục hành việc đăng ký biến động quy định pháp luật đất đai 94 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN - Huyện Yên Mỹ khu vực trọng điểm phát triển kinh tế tỉnh, tốc độ thị hóa nhanh, nhu cầu sử dụng đất tăng kéo theo nhiều bất cập quản lý hành đất đai đặc biệt việc thực quyền sử dụng đất cấp quyền địa phương cần tháo gỡ khó khăn vướng mắc quan tâm đến việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân - Kết nghiên cứu: Giai đoạn 2010-2017 quyền sử dụng dụng đất thực nhiều khu vực đô thị xã lân cận, đặc biệt thời điểm sau hồn thành cơng tác cấp GCN năm 2015 mức độ giao dịch tăng lên đáng kể người dân yên tâm thực giao dịch Đối với xã nghiên cứu cho thấy quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân thực tốt yêu cầu quy định Luật đất đai như: Quyền chuyển nhượng đạt 84,38%; Quyền chấp đạt 100%; Quyền tặng cho có thực quyền tặng cho tỷ lệ thấp đạt 60% số trường hợp tham gia thực đầy đủ quy định Nhìn chung tỷ lệ giao dịch quyền sử dụng đất khu vực nông thôn đô thị có chênh lệch đáng kể chuyển nhượng xu chung lợi vị trí địa lý kinh tế xã hội; Đối với các quyền chấp, tặng cho tỷ lệ dần thu hẹp qua năm xã vùng nơng thơn có nghề tiểu thủ cơng nghiệp phát triển tiềm lực kinh tế hộ gia đình có nên nhu cầu vốn có xã chứng lại, thâm trí có xã giảm; Đối với quyền tặng cho vùng nông thôn tang diện tích đất gắn liền vườn taph cao nên có chia tách cho Mặt khác nhận thức pháp luật đất đai nói chung thủ tục, trình tự thực đăng ký đất đai nói riêng vùng nơng thơn ngày nâng cao khu vực ngày thu hẹp - Qua nghiên cứu đề tài đề xuất nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy tình hình thực QSDĐ người sử dụng đất địa bàn, đồng thời hoàn thiện chế sách để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước thực quyền sử dụng đất, là: Chính sách; Cải cách thủ tục hành chính; Xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai; Ứng dụng công nghệ thông tin hoạt đông quản lý đất đai; Tuyên truyền phổ biến pháp luật 95 5.2 KIẾN NGHỊ - Mở rộng đối tượng phạm nghiên cứu việc thực quyền tổ chức sử dụng đất để đánh giá cách hệ thống toàn diện thực trạng chuyển QSDĐ, đồng thời để có giải pháp đồng cho vấn đề - Để nâng cao hiệu việc thực quyền sử dụng đất, bên cạnh vấn đề cần thiết nêu trên, việc cải thiện cách quản lý nhà nước đất đai tạo điều kiện thuận lợi thực tốt quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; minh bạch hố thơng tin đất đai, minh bạch quy định việc xử lý hồ sơ giao dịch QDĐ góp phần nhiều thúc đẩy thị trường nhà đất phát triển, góp phần phát triển kinh tế xã hội cho huyện 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Báo cáo số 193/BC-BTNMT tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai Bộ Tư pháp (2006) Từ điển Luật học -Viện Nghiên cứu Khoa học Pháp lý NXB Từ điển Bách khoa NXB Tư pháp, Hà Nội Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29 tháng 10 năm 2004 Thủ tướng Chính phủ quy định việc thi hành Luật Đất đai Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2014) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng năm 2014 Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Chu Tuấn Tú (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Liên Bang Malaisia Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Cục Đăng ký đất đai năm (2017) Báo cáo Tổng kết năm 2017 Hồng Việt, Hồng Văn Cường (2008) Bình ổn giá quyền sử dụng đất nông thôn Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Lưu Quốc Thái (2007) Q trình thị trường hóa đất đai Trung Quốc số đánh giá học kinh nghiệm, Tạp chí khoa học pháp luật số 2(39)/2007 Nguyễn Cảnh Quý (2017) Một số vấn đề cần hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam Tạp chí Dân chủ Pháp luật, truy cập ngày 15/4/2018 http://lsvn.vn/nghien-cuu-trao-doi/phan-tich-nghien-cuu/mot-so-van-de-can-hoanthien-trong-phap-luat-dat-dai-o-viet-nam-hien-nay-24503.html 10 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2009) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 11 Nguyễn Đình Bồng (2009) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, Hà Nội 12 Đào Trung Chính (2009) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Tạp chí Tài ngun Mơi trường 13 Bùi Sỹ Dũng (2012) Nghiên cứu thực trạng thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất người sử dụng đất nhằm góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai Đề tài cấp Bộ Bộ Tài nguyên Môi trường 97 14 Nguyễn Quang Tuyến Nguyễn Xuân Trọng (2011) Tổng quan quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Hội thảo khoa học Chế độ sở hữu toàn dân đất đai Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, tr 316-317, Hà Nội 15 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp, Hà Nội 16 Nguyễn Văn Khánh (2013) Nghiên cứu quyền sở hữu đất đai Việt Nam Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội Nhân văn, Tập 29, Số 1, tr 1-16 17 Phịng Tài ngun Mơi trường huyện n Mỹ (2010) Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất địa bàn huyện Yên Mỹ giai đoạn 2010 - 2020 18 Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Yên Mỹ (2017) Báo cáo tổng kết năm 2017 19 Phòng Thống kê huyện Yên Mỹ năm (2017) Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ kế hoạch năm 2018 20 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khoá VIII (1992) Hiến Pháp năm 1992 21 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khoá XI (2003) Luật Đất đai năm 2003 22 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI (2005) Luật Dân năm 2005 23 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khoá XIII (2013) Hiến Pháp năm 2013 24 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khoá XIII (2013) Luật Đất đai năm 2013 25 Tôn Gia Huyên Nguyễn Đình Bồng (2007) Quản lý đất đai thị trường bất động sản NXB Bản đồ 9/2007, Hà Nội 26 Trần Thị Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia, Báo cáo chuyên đề tổng hợp sách tình hình sử dụng đât đai số nước khu vực giới Vụ Hợp tác Quốc tế Khoa học Công nghê, Hà Nội 27 Trần Tú Cường (2012) Nghiên cứu sở lý luận qui định quyền sử hữu, quyền sử dụng đất đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam Đề tài cấp Bộ Bộ Tài Nguyên Môi trường 28 Sở Tài nguyên Môi trường Hưng Yên (2017) Báo cáo Tổng kết năm 2017 98 ... Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất - Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất huyện Yên Mỹ; - Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất xã điều tra 3.4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền. .. đất đai trạng sử dụng đất huyện Yên Mỹ 35 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất 35 3.4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Yên Mỹ- Tỉnh. .. quyền ngƣời sử dụng đất địa bàn huyện Yên Mỹ- tỉnh Hƣng Yên Trên sở phân tích, đánh giá mặt đạt tồn việc 35 thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Yên Mỹ- tỉnh Hưng Yên, từ đưa