Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Đất đai tham gia vào hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước. Quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá cùng với sự tăng nhanh của dân số và sự phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các vấn đề về đất đai hết sức nóng bỏng, ngày càng phức tạp và nhạy cảm. Do đó, hoạt động quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng, đảm bảo quyền của người sử dụng đất nói riêng và ổn định kinh tế, xã hội, an ninh, chính trị nói chung.Quyền của người sử dụng đất bao gồm các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Chúng được quy định trong Luật Đất đai hiện hành (Luật Đất đai năm 2013), là quá trình kế thừa và phát triển của Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003. Quy định về quyền của người sử dụng đất ra đời trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai mang tính đặc thù ở Việt Nam: chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Sự hoàn thiện và phát triển quy định này cho thấy quá trình phát triển tư duy pháp lý về công nhận quyền về tài sản trong lĩnh vực đất đai ở nước ta. Đặc biệt là quyền sử dụng đất đối với đất ở do đất ở gắn liền với đời sống sinh hoạt của người dân. Quyền của người sử dụng đất ở được thực hiện sẽ đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, giúp người dân ổn định cuộc sống và phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần được giải quyết như: Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, hay người sử dụng đất thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng với quy định của pháp luật; những quy định của pháp luật có ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất; công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng chưa đảm bảo việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất…
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM VĂN QUỐC BÌNH ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THUẬN THÀNH TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI - 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM VĂN QUỐC BÌNH ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THUẬN THÀNH TỈNH BẮC NINH CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN QUANG HỌC HÀ NỘI - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả Luận văn Văn Quốc Bình LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tạo điều kiện nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt giúp đỡ hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Quang Học, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thuận Thành, Phòng Tài nguyên Môi trường , Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện, Chi cục Thuế huyện, Phòng Thống kê huyện, phòng Tài - Kế hoạch, Ủy ban nhân dân cán địa 01 thị trấn 02 xã điều tra tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu trình nghiên cứu luận văn Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ động viên trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn./ Hà Nội, ngày tháng Tác giả Luận văn Văn Quốc Bình năm 2016 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu BTC CNH CP GCNQSDĐ GTSX HĐH HL NĐ QĐ QSDĐ TL TN&MT TT UBND Chú giải Bộ tài Công nghiệp hóa Chính phủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá trị sản xuất Hiện đại hóa Huyện lộ Nghị định Quyết định Quyền sử dụng đất Tỉnh lộ Tài nguyên Môi trường Thông tư Uỷ ban nhân dân DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang DANH MỤC ĐỒ THỊ STT Tên đồ thị Trang MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống Đất đai tham gia vào hoạt động đời sống kinh tế - xã hội, nguồn vốn, nguồn lực quan trọng đất nước Quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá với tăng nhanh dân số phát triển kinh tế gây áp lực lớn đất đai Đặc biệt giai đoạn vấn đề đất đai nóng bỏng, ngày phức tạp nhạy cảm Do đó, hoạt động quản lý nhà nước đất đai có vai trò quan trọng, đảm bảo quyền người sử dụng đất nói riêng ổn định kinh tế, xã hội, an ninh, trị nói chung Quyền người sử dụng đất bao gồm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Chúng quy định Luật Đất đai hành (Luật Đất đai năm 2013), trình kế thừa phát triển Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 Quy định quyền người sử dụng đất đời sở chế độ sở hữu đất đai mang tính đặc thù Việt Nam: chế độ sở hữu toàn dân đất đai Sự hoàn thiện phát triển quy định cho thấy trình phát triển tư pháp lý công nhận quyền tài sản lĩnh vực đất đai nước ta Đặc biệt quyền sử dụng đất đất đất gắn liền với đời sống sinh hoạt người dân Quyền người sử dụng đất thực đảm bảo lợi ích đáng người sử dụng đất, giúp người dân ổn định sống phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, đến tình hình thực quyền sử dụng đất nói chung quyền sử dụng đất nói riêng địa phương nhiều bất cập cần giải như: Người sử dụng đất chưa thực đầy đủ quyền sử dụng đất theo quy định, hay người sử dụng đất thực số quyền sử dụng đất không với quy định pháp luật; quy định pháp luật có ảnh hưởng đến việc thực quyền người sử dụng đất; công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt chưa đảm bảo việc thực quyền người sử dụng đất… Huyện Thuận Thành huyện thuộc vùng Đồng Bắc Bộ, nằm phía Nam tỉnh Bắc Ninh Trong năm gần đây, kinh tế - xã hội huyện Thuận Thành dần phát triển toàn diện, đời sống người dân bước nâng lên đồng thời gây áp lực lớn đất đai : nhu cầu đất ở, đất xây dưng sở kinh tế - xã hội, nhiều diện tích đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp Việc thực quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tồn nhiều bất cập địa bàn huyện Thuận Thành như: người dân chưa hiểu hết quyền người sử dụng đất, ý thức chấp hành chưa cao; quy định nghĩa vụ tài chưa hợp lý, thiếu công mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục quan Nhà nước; công tác tổ chức quản lý việc thực quyền sử dụng đất yếu kém… Do việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh” cần thiết thời điểm có ý nghĩa thự tiễn nhằm khắc phục tình trạng trên, thực tốt quyền người sử dụng đất địa bàn nghiên cứu, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương Mục đích nghiên cứu đề tài - Điều tra, đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh; - Đề xuất số giải pháp nhằm thực tốt quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thuận Thành Yêu cầu đề tài - Đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thuận Thành; - Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn nghiên cứu 10 Bảng 3.7 Kết công tác đăng ký chấp QSDĐ ĐVT: Trường hợp Loại sơ Đăng ký Năm 2012 Số Tỷ Năm 2013 Số Tỷ Năm 2014 Số Tỷ Năm 2015 Số Tỷ lượng lượng lượng lượng lệ lệ lệ lệ 526 52,13 632 52,36 684 54,72 759 55,12 830 54,35 483 47,87 575 47,64 566 45,28 618 44,88 697 45,65 1009 chấp Xóa chấp Tổng Năm 2011 Số Tỷ lượng lệ hồ 100 100 100 100 100 1207 1250 1377 1527 (Nguồn: Phòng TN&MT huyện Thuận Thành, Văn phòng đăng ký đất đai) Hình 3.7 Biểu đồ kết đăng ký chấp QSDĐ Qua bảng 3.7 hình 3.7, từ năm 2011 đến năm 2015 có 6370 trường hợp đăng ký giao dịch chấp QSDĐ, có 3431 trường hợp đăng ký chấp QSDĐ (Chiếm 53,86%), lại 2939 trường hợp đăng ký xóa chấp (Chiếm 46,14%) Lượng hồ sơ giao dịch chấp tăng dần theo năm, điều chứng tỏ 79 người sử dụng đất thực tốt quyền chấp Đối với quyền chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ yêu cầu bắt buộc phải có xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền vào hồ sơ xin chấp tổ chức tín dụng cho vay vốn nên tỷ lệ số vụ không đăng ký khai báo thấp có xu hướng giảm dần qua giai đoạn Với tâm lý muốn vay với khoản vốn lớn nhiên tổ chức tín dụng cho vay số tiền tối đa 70% giá trị tài sản chấp xác định ghi hợp đồng, việc xác định giá trị QSDĐ xác định dựa khung giá đất UBND tỉnh Bắc Ninh quy định chưa sát với giá thực tế thị trường Các vụ chấp, bảo lãnh mà không khai báo trường hợp chấp vay vốn tư nhân Mặc dù lãi suất vay tư nhân cao so với tổ chức tín dụng thủ tục đơn giản, nhanh chóng không thiết phải có GCNQSDĐ nên người dân chấp để vay vốn, đặc biệt trường hợp “vay nóng’ (vay thời gian ngắn) 3.3.8 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất huyện Thuận Thành Trong năm qua, Huyện ủy Thuận Thành, UBND huyện quan tâm lãnh, đạo công tác quản lý đất đai, xác định nhiệm vụ vấn đề cần ưu tiên giải UBND huyện thường xuyên trực tiếp bàn định vấn đề lớn quản lý đất đai như: Điều chỉnh, bổ sung quy hoạch, kế hoạch SDĐ; giao đất, cho thuê đất, cấp GCN QSDĐ, thực quyền sử dụng đất Hàng năm tổ chức Hội nghị kiểm điểm đánh giá kết công tác quản lý đất đai năm đề nhiệm vụ, biên pháp cho năm Công tác quản lý đất đai vào nề nếp Trong số quyền mà pháp luật đất đai cho phép chủ sử dụng đất thực hiện, huyện Thuận Thành chủ sử dụng hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực quyền, bao gồm: quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho quyền chấp QSDĐ Trong đó, quyền chuyển đổi, quyền cho thuê diễn chủ yếu đất nông nghiệp quyền chuyển nhượng quyền chấp diễn chủ yếu đất 80 Nhìn chung, tác dụng tích cực việc thực quyền người sử dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn huyện Thuận Thành lớn, thể qua mặt sau đây: - Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư vào đất đai; - QSDĐ coi hàng hoá đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh; - Đất đai chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để người sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại; - Thay đổi cấu sử dụng đất theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa nông nghiệp nông thôn Tạo điều kiện thuận lợi cho sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền thấp có biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ giai đoạn sau cao tỷ lệ giai đoạn trước Điều mặt phản ánh nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày tiến bộ, mặt khác chứng tỏ nỗ lực cấp quyền huyện Thuận Thành, quan chuyên môn việc thiết lập trật tự, kỷ cương đưa công tác quản lý đất đai dần vào nếp Tình hình thực QSDĐ người sử dụng đất diễn xã, thị trấn huyện Thuận Thành có khác biệt Có địa phương diễn sôi động có địa phương diễn trầm lắng Những địa phương diễn sôi động xã có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ Những xã mà kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp (xã nông) giao dịch đất đai xảy Điều phần phản ánh chênh lệch, không đồng chuyển dịch cấu kinh tế, cấu sử dụng đất phát triển sản xuất, kinh doanh địa phương Ngoài quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình thực QSDĐ, đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ 81 Ngoại trừ quyền chấp yêu cầu bắt buộc phải khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền quyền chuyển đổi thực đồng loạt theo chương trình "dồn điền, đổi thửa" quyền lại có tỷ lệ số vụ không khai báo cao Tình trạng phận không nhỏ người sử dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà không tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai Qua điều tra cho thấy, tâm lý chung nhân dân ngại phải đến gặp quan nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách có mặt tốt giữ truyền thống gắn bó đoàn kết cộng đồng làng xã, ngày nay, chế thị trường với mối quan hệ ngày mở rộng vượt khỏi làng xã việc điều chỉnh quan hệ đất đai dựa tin tưởng lẫn không phù hợp, trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng vụ tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định xã hội Các quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu công mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước, cụ thể là: - Về thuế chuyển QSDĐ: việc tính thuế chuyển QSDĐ tính theo vụ việc mà không phân biệt trường hợp chuyển QSDĐ yêu cầu sản xuất đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản Từ không khuyến khích việc tập trung đất đai cho sản xuất cải thiện đời sống đa số nhân dân (ví dụ: hai người chuyển đổi đất cho hai bên phải chịu thuế chuyển quyền phần diện tích đất mình), không điều tiết thu nhập người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời Công tác tổ chức quản lý việc thực QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) yếu Kết điều tra nghiên cứu yếu kém, tồn chủ yếu sau đây: 82 - Pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng chậm phổ biến đến sở, tài liệu cung cấp cho địa phương thiếu chưa kịp thời Qua điều tra cho thấy phận nhân dân chưa nắm bắt thay đổi mức thu thuế chuyển QSDĐ; Một số trường hợp cán địa phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành - Văn phòng đăng ký QSDĐ chịu trách nhiệm xử lý, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thuận Thành thành lập với số lượng viên chức hạn chế Vì văn phòng phải gánh vác lượng công việc tải dẫn đến thời gian xử lý công việc quản lý đất đai nói chung việc thực QSDĐ nói riêng bị chậm trễ - Kết điều tra trực tiếp hộ gia đình tham gia thực quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ thể biểu đồ 3.6, bảng 3.9 - Quyền chấp giá trị QSDĐ để vay vốn pháp luật cho phép thực từ năm 1993 (Điều 3, Luật Đất đai 1993) Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2001 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2001) bổ sung quyền người sử dụng đất đem giá trị QSDĐ để bảo lãnh cho người khác vay vốn tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Ngoại trừ quyền chấp yêu cầu bắt buộc phải đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền quyền lại người sử dụng đất hạn chế sử dụng Một phân người sử dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà chưa tiếp cận để thực quy định Pháp luật kê khai, đăng ký biến động Một phần trình tự thủ tục hành phức tạp, tình trạng cán sở gây khó khăn, phiền hà người sử dụng đất lập thủ tục thực quyền sử dụng đất Đây rào cản làm chậm tiến độ lập hồ sơ thực QSDĐ * Nguyên nhân tồn trên: Quản lý đất đai công tác nhạy cảm, có tính phức tạp cao, mặt khác ý thức nhân dân nói chung hạn chế, chưa gắn trách nhiệm cộng đồng chưa huy động vào xã hội công tác 83 - Nguyên nhân khách quan: + Do đất đai có nguồn gốc phức tạp, sách đất đai thay đổi liên tục qua thời kỳ, quản lý đất đai chuyển từ chế tập trung, bao cấp sang chế thị trường đặt nhiều thách thức ngành quản lý Mặt khác hệ thống văn pháp luật đất đai trình hoàn thiện nên thường xuyên thay đổi, nhiều văn không cụ thể, rõ ràng, không phù hợp với thực tiễn, mâu thuẫn khó áp dụng + Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai nhiều hạn chế, chưa đa dạng, phong phú, phù hợp với trình độ đối tượng Pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng chậm phổ biến đến sở dẫn đến phận người sử dụng đất chưa nắm bắt thay đổi pháp luật đất đai, dân Năng lực cán chuyên môn số đơn vị hạn chế Việc cập nhật hệ thống văn pháp luật chưa thường xuyên + Trình tự thủ tục hành để thực QSDĐ người sử dụng đất rườm rà, phức tạp Các quan chuyên môn phối hợp chưa nhịp nhàng, nhiều lúc cứng rắn dẫn đến kết giải thủ tục thực quyền bất cập, nhiều thời gian + Khối lượng công việc thực đăng ký QSDĐ lớn, cán thiếu số lượng, hạn chế chuyên môn Một số quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển quyền sử dụng đất chưa hợp lý, thiếu công mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách Do chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất quan nhà nước - Nguyên nhân chủ quan: + Công tác quản lý đất đai chưa quan tâm mức, chưa đầu tư ngang tầm đảm bảo đáp ứng yêu cầu công tác quản lý + Nhận thức phận cán nhân dân có nâng lên hạn chế, công tác tuyên truyền phổ biến sách pháp luật đất đai chưa thường xuyên, sâu rộng đến tầng lớp nhân dân + Đội ngũ cán ngành Tài nguyên Môi trường thiếu số lượng, kinh nghiệm công tác trình độ không Nhiệm vụ quản lý đất đai nhiệm vụ 84 phức tạp, nhạy cảm, bên cạnh cán kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ khác như: quản lý xây dựng, nông nghiệp nên việc thực nhiệm vụ quản lý đất đai theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai bị hạn chế, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai + Kinh phí cho việc lập hồ sơ địa phục vụ công tác quản lý đất đai lớn, ngân sách địa phương không đảm nhiệm dẫn đến việc đầu tư cho công tác hạn chế 3.4 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất huyện Thuận Thành Pháp luật đất đai phận cấu thành nên hệ thống pháp luật Nhà nước, đó, có đầy đủ thuộc tính hệ thống pháp luật nói chung thuộc tính tính thống Tất hành vi (về quản lý sử dụng đất đai) thành viên xã hội áp dụng chung hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép ngành, địa phương đưa quy định riêng, trái với pháp luật đất đai Nhà nước Như vậy, việc điều tra thực địa bàn huyện Thuận Thành kết nghiên cứu đề tài giải pháp đề xuất pháp luật đất đai - quy định không giới hạn phạm vi không gian đề tài (huyện Thuận Thành) mà có tính chất chung, áp dụng cho địa phương khác 3.4.1 Giải pháp sách, quản lý sử dụng Chính sách pháp luật đất đai công cụ hữu hiệu để quản lý tốt nguồn tài nguyên đất đai Để quản lý tốt nguồn tài nguyên này, cần phải có hệ thống văn pháp luật đất đai đồng bộ, rõ ràng thống với ngành luật khác Đặc biệt sách tới phải làm rõ vấn đề quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai luật quy định cụ thể luật Nên phân loại đất thành nhiều loại xác định rõ chủ thể giao quản lý loại đất, gắn trách nhiệm 85 cộng đồng công tác quản lý, để huy động vào toàn xã hội công tác quản lý đất đai Định hướng sử dụng đất năm tới sử dụng tiết kiệm, có hiệu dành quỹ đất hợp lý cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, lĩnh vực có lợi vùng; Kết hợp hài hòa phát triển kinh tế bới đảm bảo an ninh – quốc phòng giải vấn đề xã hội, đảm bảo an ninh lương thực; Đầu tư sở vật chất gắn với bảo vệ môi trường đảm bảo phát triển ổn định, bền vững, cụ thể sau: - Đối với đất nông nghiệp: Tăng cường áp dụng biện pháp khoa học – kỹ thuật sản xuất nông nghiệp, thực thâm canh phát huy thủy lợi, sử dụng giống mới; Kết hợp với chuyển đổi cấu mùa vụ, mở rộng diện tích vụ đông để tăng hệ số sử dụng đất canh tác tăng suất, chất lượng sản phẩm - Hình thành phát triển khu, cụm công nghiệp quy mô vừa nhỏ, hạn chế chuyển đổi từ đất trồng lúa cho mục đích phi nông nghiệp, ưu tiên cho phát triển hệ thống giao thông, thủy lợi - Mở rộng khu dân cư theo quy hoạch nông thôn quy hoạch sử dụng đất; Sử dụng đất nông nghiệp có giá trị sản xuất thấp, dành vị trí có khả sinh lời cao để đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu cho ngân sách để đầu tư phát triển - Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất Mặc dù huyện Thuận Thành có phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015, trình thực nhiều dự án không khả thi, không phù hợp nên giai đoạn điều chỉnh, bổ sung Việc phương án không chắn thực gây cản trở định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ Do đó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch 3.4.2 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất 86 Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai chiếm tỷ trọng đáng kế ngày tăng, nhiệm vụ lý nhà nước đất đai nặng nề, nhiên đầu tư ngân sách cho công tác chưa tương xứng, chưa có khen thưởng, động viên kịp thời người trực tiếp thực công việc chuyên môn lĩnh vực quản lý đất đai Trong số ngành, lĩnh vực chuyên môn khác (thuế, hải quan, công an) có quy định trích tỷ lệ định từ khoản thu để đầu tư trực tiếp cho hoạt động nghiệp vụ động viên, khen thưởng cán chuyên môn Qua khảo sát cho thấy điều kiện, phương tiện làm việc Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Thuận Thành thiếu thốn nhiều Phòng làm việc chật chội chưa bố trí nơi tiếp công dân; phương tiện làm việc đơn sơ, thủ công Đối với cán địa xã phương tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn Do cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet, khen thưởng người có công 3.4.3 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất - Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cán địa sở - Đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương - Tăng cường lãnh đạo Đảng công tác quản lý đất đai Huy động tham gia đoàn thể sở vào công tác quản lý đất đai, việc phát hiện, xử lý vi phạm người sử dụng đất Tăng cường phối hợp với 87 ngành liên quan, đoàn thể nhân dân việc tuyên truyền pháp luật đất đai, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, giải đơn thư khiếu nại, tố cáo hòa giải tranh chấp đất đai - Tăng cường công tác tra, kiểm tra tình hình quản lý sử dụng đất xã, thị trấn, kịp thời phát hiện, ngăn chặn xử lý sai phạm quản lý sử dụng đất Chú trọng công tác tiếp dân, quan tâm giải dứt điểm đơn thư khiếu nại tố cáo, tranh chấp đất đai đảm bảo ổn định tình hình không để phát sinh thành điểm nóng - Thực công khai minh bạch thủ tục, hồ sơ, quy trình giải công tác quản lý đất đai; Tiếp tục trì đẩy mạnh thực giải thủ tục hành đất đai phận cửa huyện 88 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận - Với vị trí thuận lợi, huyện Thuận Thành huyện có tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa nhanh Do việc đô thị hóa dân đến giá đất thị trường tăng cao diễn biến phức tạp, huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số học tăng nhanh, nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển sở hạ tầng, phát triển khu dân cư gây áp lực lớn đến việc quản lý sử dụng đất Nhà nước Trình độ dân trí ngày nâng cao, với phát triển công nghệ thông tin, người dân dễ dàng tìm hiểu văn pháp luật phương tiện thông tin đại chúng, người sử dụng đất ngày quan tâm đến quyền nghĩa vụ họ theo quy định pháp luật, số lượng người thực khai báo quan nhà nước có thẩm quyền thực quyền sử dụng đất ngày tăng cao Số lượng giao dịch địa bàn ngày tăng nên công tác quản lý biến động đất đai địa bàn huyện ngày phải chặt chẽ - Ở huyện Thuận Thành từ năm 2011 đến năm 2015, hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực QSDĐ là: quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ đất Đặc biệt, chuyển nhượng QSDĐ thực nhiều giá trị đất ngày tăng, tiếp quyền chấp QSDĐ nhu cầu vốn để đầu tư kinh doanh Tình hình giao dịch diễn xã, thị trấn có mức độ phát triển khác khác Các địa phương có điều kiện phát triển sớm hơn, nhanh (thị trấn Hồ) giao dịch đất đai diễn sôi động địa phương phát triển phát triển chậm Quyền cho thuê lại QSDĐ không người dân sử dụng đất thực theo quy định pháp luật văn quy định nhà nước chưa chặt chẽ nên người sử dụng đất UBND xã, thị trấn cho thuê đất chưa nghiêm chỉnh chấp hành Người sử dụng đất chưa hiểu hết quyền người sử dụng đất góp vốn giá trị QSDĐ để phát triển sản xuất, kinh doanh, nên thời gian qua trường hợp đăng ký góp vốn huyện Người dân 89 đánh giá trình tự, thủ tục thực quyền sử dụng đất phức tạp, thời gian, văn hướng dẫn nhiều, khó hiểu, rườm rà, chưa đồng - Từ kết nghiên cứu, đề xuất số giải pháp cụ thể sau: Cần hoàn thiện chế sách để người dân dễ dàng thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước thực quyền sử dụng đất là: Giải pháp định hướng quản lý, sử dụng, tăng cường lãnh đạo cấp ủy Đảng công tác quản lý đất đai, tăng cường tuyên truyền, hoàn thiện máy, nâng cao lực chuyên môn, trách nhiệm cán làm công tác quản lý đất đai từ xã đến huyện; Cải cách thủ tục hành chính, công khai minh bạch thủ tục, hồ sơ tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch đất đai đăng ký, giảm thiểu thủ tục không cần thiết, đẩy nhanh tốc độ cấp GCN QSDĐ Kiến nghị - Cần tiếp tục thay đổi hoàn thiện cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hoạt động phận cửa liên thông UBND huyện để mang lại hiệu cao người dân doanh nghiệp việc đăng ký đất đai, thực công khai minh bạch thủ tục đất đai thủ tục cấp GCN QSDĐ, chuyển quyền sử dụng đất - Đơn giản hóa, giảm bớt thủ tục, thực công khai minh bạch thủ tục đất đai thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, chuyển quyền sử dụng đất; bố trí kinh phí phục vụ công tác lập quản lý hồ sơ địa chính, liệu địa phục vụ yêu cầu quản lý ngày cao - Cần có sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định pháp luật - Hoàn thiện nâng cao chất lượng máy quản lý đất đai, lực cán từ huyện đến sở 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Hải An (2011) Cơ sở lý luận thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ kinh tế, Trường ĐH Quốc gia Hà Nội Lê Xuân Bá cộng (2003) Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, tr 39 – 48 Hoàng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2009) Kết nghiên cứu, khảo sát sách đất đai Trung Quốc Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 6/9/2012 tổng kết tình hình thi hành luật đất đai năm 2003 định hướng sửa đổi luật đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Báo cáo tổng kết tình hình thực nhiệm vụ công tác năm 2014 kế hoạch năm 2015 ngành Tài nguyên Môi trường Đào Trung Chính (2005) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, tr 48 – 51 10 Hoàng Văn Cường – Hoàng Việt (2008) Bình ổn giá quyền sử dụng đất nông thôn Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 11 Trần Tú Cường cộng (2012) Nghiên cứu sở lý luận qui định QSH, QSDĐ đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam Đề tài cấp Bộ Bộ Tài Nguyên Môi trường 91 12 Trần Thị Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 13 Nguyễn Ngọc Hòa (1999) Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 14 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 15 Tôn Gia Huyên – Nguyễn Đình Bồng (2007) Quản lý đất đai thị trường bất động sản – NXB Bản đồ 9-2007, Hà Nội 16 Nguyễn Thị Mai (2002) Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, Hà Nội 17 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thuận Thành Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất đai năm 18 Quốc hội (2013) Luật Đất đai 2013, NXB Chính trị Quốc gia 19 Quốc hội Bộ Luật dân năm 2005, NXB Lao động 20 Quốc hội Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Quốc hội Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 22 Quốc hội Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bố sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội 23 Quốc hội Luật Đất đai 2003 đổi chế tài đất đai thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động sản – Bộ Tài chính, Hà Nội 2/2004 24 Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, tr 55 – 64 92 25 Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, tr 43 – 44 26 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 27 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 28 Chu Tuấn Tú (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 29 Tìm hiểu quy định đất đai (2004), NXB Lao động, Hà Nội 30 UBND huyện Thuận Thành (2011) Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2010 31 UBND huyện Thuận Thành (2013) Số liệu thống kê đất đai năm 2012 32 UBND huyện Thuận Thành (2014) Số liệu thống kê đất đai năm 2013 33 UBND huyện Thuận Thành (2015) Số liệu thống kê đất đai năm 2014 34 UBND huyện Thuận Thành (2016) Số liệu kiểm kê đất đai năm 2015 93