Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - ĐINH THỊ NGỌC VĨNH NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - ĐINH THỊ NGỌC VĨNH NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS THÁI THỊ QUỲNH NHƯ Hà Nội - 2014 LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Đinh Thị Ngọc Vĩnh LỜI CẢM ƠN Trước hết xin gửi lời cảm ơn trân thành tới tồn thể thầy giáo, giáo Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội, người dạy dỗ, giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho suốt thời gian học tập trường Tôi xin trân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo TS Thái Thị Quỳnh Như người trực tiếp hướng dẫn, bảo phương pháp làm việc, nghiên cứu cho tơi giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Tôi xin cảm ơn UBND quận Cầu Giấy, phịng Tài ngun Mơi trường quận Cầu Giấy, Ban quản lý khu chung cư địa bàn quận Cầu Giấy tạo điều kiện cho nghiên cứu, hồn thành luận văn Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình, bạn bè người giúp đỡ, động viên suốt thời gian nghiên cứu viết báo cáo Dù có nhiều cố gắng, nhiên khơng tránh khỏi thiếu sót q trình hồn thành luận văn Rất mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô bạn Tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 12 tháng 12 năm 2014 Học viên Đinh Thị Ngọc Vĩnh MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC HÌNH ẢNH DANH MỤC BẢNG MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 3 Nhiệm vụ nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Cấu trúc luận văn CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỂN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Đăng ký quyền sử dụng đất 1.1.2 Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.2 Tổng quan đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước ta qua thời kỳ 11 1.2.1 Thời kỳ trước năm 1945 11 1.2.2 Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975) 12 1.2.3 Thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam 13 1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 20 1.3.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20 1.3.2 Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 22 1.3.3 Vai trò ý nghĩa việc cấp GCN quyền sử dụng đất 24 1.3.3.1 Vai trò 24 1.3.3.2 Ý nghĩa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 25 1.3.3.3 Chức nhiệm vụ công tác cấp giấy chứng nhận 25 1.3.4 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận 25 1.3.5 Vai trò cấp quyền cơng tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa cấp Giấy chứng nhận 26 1.4 Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận Việt Nam 28 1.4.1 Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận nước 28 1.4.2 Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận địa bàn thành phố Hà Nội 31 1.4.3 Thuận lợi khó khăn việc triển khai công tác cấp Giấy chứng nhận 34 1.4.3.1 Thuận lợi 34 1.4.3.2 Khó khăn 35 1.5 Thu hồi đất nhu cầu nhà tái định cư q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa 36 1.5.1 Khái niệm tái định cư 36 1.5.2 Nhu cầu nhà tái định cư phục vụ giải phóng mặt q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa 37 CHƯƠNG 40 NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 40 2.1 Khái quát chung địa bàn nghiên cứu 40 2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 40 2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 42 2.2 Hiện trạng sử dụng đất tình hình cấp Giấy chứng nhận địa bàn quận Cầu Giấy 45 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy 45 2.2.2 Tình hình cấp Giấy chứng nhận địa bàn quận Cầu Giấy 47 2.2.3 Các khu tái định cư địa bàn quận Cầu Giấy 48 2.3 Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận khu tái định cư giải phóng mặt địa bàn quận Cầu Giấy 52 2.3.1 Hồ sơ trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tái định cư hộ gia đình, cá nhân 52 2.3.2 Quy trình cấp Giấy chứng nhận cho hộ dân thuộc diện tái định cư giải phóng mặt bẳng địa bàn Thành phố Hà Nội 54 2.3.3 Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận hộ dân tái định cư nằm Quận, Huyện khác thuộc thành phố Hà Nội 57 2.3.4 Kết công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất khu tái định cư địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 62 2.3.4.1 Kết công tác cấp Giấy chứng nhận khu tái định cư 62 2.3.4.2 Kết điều tra thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu tái định cư thuộc quận Cầu Giấy 66 2.3.4.3 Phân loại trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận 72 2.4 Đánh giá chung trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khu tái định cư thuộc quận Cầu Giấy 73 2.4.1 Thuận lợi 73 2.4.2 Tồn khó khăn 74 CHƯƠNG 78 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 78 3.1 Những vấn đề bất cập công tác cấp Giấy chứng nhận quận Cầu Giấy 78 3.2 Đề xuất giải pháp góp phần hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khu tái định cư 79 3.2.1 Giải pháp sách pháp luật 79 3.2.2 Hiện đại hóa hồn thiện hệ thống hồ sơ địa 80 3.2.3 Nâng cao chất lượng tổ chức cán 80 3.2.4 Giải pháp riêng cho nhà tái định cư 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BQLDA Ban quản lý dự án CMT Chứng minh thư nhân dân DN Doanh nghiệp GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GKS Giấy khai sinh HKTT Hộ thường trú QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VBTT Văn thỏa thuận XNTTHN Xác nhận tình trạng nhân LDĐ Luật đất đai DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 2.1 Sơ đồ địa giới hành quận Cầu Giấy 41 Hình 2.2 Biểu đồ thể cấu loại đất địa bàn quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội 46 Hình 2.3 Sở đồ vị trí khu tái định cư địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 51 Hình Quy trình đăng ký lần đầu cấp giấy chứng nhận cho hộ dân thuộc diện tái định cư 56 Hình 2.5 Biểu đồ so sánh kết cấp giấy chứng nhận QSDĐ khu tái định cư giai đoạn 2006 - 2013 63 Hình 2.6 Biểu đồ so sánh thực trạng cấp giấy chứng nhận QSĐ khu tái định cư thông qua phiếu điều tra 71 + Số chứng minh thư hộ chứng minh thư khác + Khi ly khơng có xác nhận tài sản riêng + Người có tên QĐ chết gia đình tranh chấp không thống để làm Văn khai nhận di sản thừa kế + Người có tên QĐ tù * Đối với người uỷ quyền: + Nội dung thông tin ghi uỷ quyền, chứng minh thư hộ không khớp, người uỷ quyền không gặp chủ nên khơng thể sửa nội dung uỷ quyền + Khi người uỷ quyền làm hồ sơ xin cấp GCN, Xác nhận tình trạng nhân chủ hạn tháng Tranh chấp khiếu kiện: + Trong thời gian xin cấp GCN người có tên QĐ lấy vợ vợ cũ có liên quan đến mảnh đất thổ cư trước bị thu hồi, dẫn đến tranh chấp + Tranh chấp chủ người mua lại chủ nhà đồng thời uỷ quyền cho 02 người khác mà huỷ uỷ quyền + Sau ký hợp uỷ quyền định đoạt để bán nhà chủ chết, hợp đồng uỷ quyền hết hiệu lực, gia đình người bán không phối hợp làm Văn khai nhận di sản thừa kế để làm uỷ quyền lại 2.4 Đánh giá chung trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khu tái định cư thuộc quận Cầu Giấy 2.4.1 Thuận lợi Quận Cầu Giấy sớm thành lập đưa vào hoạt động Phịng Tài ngun Mơi trường trực thuộc UBND quận Cầu Giấy Phịng Tài ngun Mơi trường quận Cầu Giấy đạo giúp đỡ kịp thời UBND quận, Sở Tài nguyên Mơi trường thành phố Hà Nội 73 Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày tạo điều kiện thuận lợi cho cán địa lẫn chủ sử dụng (đặc biệt cải cách hành theo chế cửa thành phố Hà Nội) giúp cho công việc tiến hành thuận lợi Các cán địa phường, cán phịng Tài ngun mơi trường tổ chức tập huấn nâng cao nghiệp vụ cách thường xun 2.4.2 Tồn khó khăn - Về sách pháp luật Luật Đất đai thay đổi, văn hướng dẫn thực Luật Đất đai chưa kịp thời, đồng bộ, cịn chồng chéo khó thực hiện, phải chờ hướng dẫn thực nên ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCN Các pháp lý để cấp GCNQSDĐ, QSHNỞ tài sản khác gắn liền với đất lại phức tạp, nằm rải rác nhiều văn luật khác nhau: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Dân sự, Luật Thuế, Luật Hơn nhân gia đình,…các Nghị định, Thơng tư, quận, huyện khác lại đưa quy định riêng Do địi hỏi nghiên cứu khối lượng lớn lĩnh vực liên quan, cần nhiều thời gian kinh nghiệm thực tế Công tác quản lý hồ sơ địa cịn lỏng lẻo, chưa tiến hành cách đồng hoàn chỉnh Số liệu báo cáo tiêu kế hoạch chưa xác, chưa phù hợp với thực tế địa phương; nhiều trường hợp tiêu đặt lại cao so với khả địa phương Vì UBND quận cần khẩn trương rà soát, tổng hợp đầy đủ trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, giải trình cụ thể để báo cáo Sở Tài nguyên Môi trường tổng hợp, báo cáo UBND thành phố xem xét đánh giá kết thực tiêu kế hoạch Mặc dù UBND thành phố Hà Nội Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội quan tâm hướng dẫn nghiệp vụ, thường xuyên tổ chức tập huấn vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng trình sử dụng đất đai suốt thời gian dài nên hiệu công tác đạt chưa cao Mặt khác trình độ cán khơng đồng đều, không đủ lực lượng để thực công việc 74 cách có hiệu cao, ảnh hưởng đến q trình giải liên tục, giải hồ sơ chậm Sự phối hợp thực quan khác liên quan đến việc xử lý hồ sơ xin cấp GCN quyền sử dụng đất như: Phường, Cơng ty nhà, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, chi cục thuế, kho bạc nhà nước thực chưa ăn khớp nhịp nhàng, cụ thể: Việc xác định địa phương nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai phù hợp với quy hoạch đất chậm, thời gian ký nhận hồ sơ lâu, không đảm bảo thời gian quy định quy trình cấp GCN quyền sử dụng đất, không rõ nguồn gốc sử dụng đất hộ gia đình, BQLDA trình Thành phố QĐ bán nhà cho hộ dân ghi cách chung ( ví dụ: Nguyễn Văn An người liên quan) khiến cán thụ lý hồ sơ gặp khó khăn hướng dẫn hồ sơ cấp GCN QĐ hiểu “những người liên quan” người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, hiểu theo cách người có hộ Mặc dù công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật đất đai quan tâm việc thực chưa sâu sát đến người dân tuyên truyền phổ biến nội dung luật chưa hướng dẫn cụ thể cho người dân trình tự thủ tục Do người dân làm thủ tục gặp nhiều khó khăn, khơng biết phải làm thủ tục gì, đâu Khó khăn phía người dân trình độ nhận thức phận nhân dân thấp, chưa nhận thức tầm quan trọng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa kê khai đăng ký đất đai kê khai khơng đầy đủ, thiếu sót, khơng Cơ chế cửa đến chưa thực “một cửa” thực tế người dân làm thủ tục phải lại nhiều lần, đến nhiều nơi khác để nộp hồ sơ xin cấp GCN, nhận thông báo thuế, nộp thuế, nhận GCN Nhiều trường hợp cịn khó khăn tài nên người sử dụng đất không đăng ký xin cấp GCN quyền sử dụng đất, số hộ có đăng ký nhận thông báo nộp nghĩa vụ tài lại kéo dài thời gian nộp biên lai 75 thu để lập thủ tục trình ký GCN quyền sử dụng đất, làm chậm trễ thời gian thực cấp GCN Tình trạng lấn mua bán trao tay quyền sử dụng đất chưa có GCN gây khó khăn cho việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất, xét duyệt hồ sơ, đơn thư khiếu nại tố cáo, tranh chấp quyền sử dụng đất nhân dân nhiều Chưa có thống tổ chức hành nghề công chứng, phường, phận đăng ký quyền sử dụng đất Phịng Tài ngun Mơi trường Quận việc không kết nối thông tin nên chủ sử dụng ủy quyền chưa ủy quyền cho vả quy định phịng Cơng chứng phải có GCN đủ điều kiện làm VBKN di sản thừa kế UBND quận Cầu Giấy yêu cầu phải có VBKN di sản thừa kế cấp GCN Chưa có thống UBND Quận UBND Phường người dân xin giấy XNTT hôn nhân phường gặp nhiều khó khăn phường nơi quản lý HKTT xác nhận “trong thời gian cư trú phường không kết hôn với ai” người vừa chuyển hộ nơi khác Phịng Tài nguyên môi trường Quận yêu cầu phải xin xác nhận hai phường khác Điều khó thực người dân khơng thể xin XNTT nhân phường mà chuyển khơng cịn cư trú Việc xác định hàng thừa kế, thời hiệu phân chia quyền thừa kế, khởi kiện thừa kế chưa thực thồng quan điểm thống Tòa án, tổ chức hành nghề công chứng Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phịng Tài ngun mơi trường Theo quy định Điều 676 677 Bộ Luật Dân 2005 Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng năm 2004 Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình, quy định thừa kế vị, hàng thừa kế theo pháp luật, thời hiệu phân chia quyền thừa kế, việc áp dụng hàng thừa kế hưởng thừa kế có khác Tịa án, Tổ chức hành nghề công chứng Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phịng Tài ngun mơi trường 76 Có thay đổi Luật Đất đai nên việc áp dụng hiệu Cụ thể như: Luật Đất đai 2013 nghị định hướng dẫn thi hành luật ban hành, nhiên chậm thiếu đồng so với thực tế cơng việc Chưa có hướng dẫn văn cụ thể công tác cấp GCN cho nhà tái định cư, chưa có thống quy định cho trường hợp cấp GCN cụ thể quận khác thành phố Hà Nội - Về hồ sơ địa Trong thời gian từ thời điểm thành lập Quận đến nay, nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan, hệ thống hồ sơ địa chưa hoàn thiện cập nhật biến động đầy đủ Hệ thống hồ sơ sổ sách phường cịn thiếu chưa hồn chỉnh Hầu hết tất phường quận chưa có sổ địa - Về chất lượng tổ chức cán Tổ chức máy quan quản lý đất đai chưa đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ Văn phòng đăng ký đất nhà thuộc Phịng Tài ngun Mơi trường thành lập nên trình hoạt động cịn gặp nhiều khó khăn như: thiếu cán chuyên môn; chưa xây dựng đội ngũ chuyên sâu; thiết bị kỹ thuật cần thiết cho hoạt động chuyên môn chưa trang bị đầy đủ,… Lực lượng cán tăng cường so với nhiệm vụ giao chưa đảm bảo biên chế, khơng ổn định, thường xun thay đổi, cịn phải kiêm nhiệm nhiều việc; trọng việc cập nhật thơng tin sách pháp luật thuộc lĩnh vực cơng tác, giải cơng việc khơng có tính chun nghiệp, cấp phường Nhiều phường chưa nhận thức đầy đủ quy định pháp luật đất đai, nên trình thực cịn lúng túng, e ngại dẫn đến thực khơng chậm trễ việc xét duyệt đăng kí biến động sử dụng đất, gây phiền hà, phức tạp, kéo dài thời gian 77 CHƯƠNG ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Những vấn đề bất cập công tác cấp GCN quận Cầu Giấy Việc cấp GCN có ý nghĩa quan trọng việc phát huy quyền người sử dụng đất, chủ sử dụng đất an tâm đầu tư khai thác tốt tiềm đất đai Mặt khác việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực sách Đảng, Nhà nước đất đai như: Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng, sách cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sản xuất kinh doanh vay vốn để phát triển sản xuất thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển Thực theo Nghị định, Chỉ thị, Nghị Chính phủ thông báo, văn Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực rộng khắp theo quy định, quy phạm, chủ trương, sách Bộ Tài ngun Mơi trường quy định tỉnh, thành phố Công tác cấp GCN Quận Cầu Giấy nhiều vấn đề bất cập dẫn đến tiến độ cấp GCN chậm, tỷ lệ cấp GCN chưa cao Việc áp dụng văn pháp luật công tác kê khai xét duyệt cấp GCN bước đầu đạt số thành tựu đáng kể Tuy nhiên trình áp dụng nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, Nhà nước phải có sách, văn hướng dẫn cụ thể để giải vấn đề Chưa kể đến số Nghị định, quy định đưa ý kiến khác nhau, không thống vấn đề Vì vậy, Nhà nước cần hoàn thiện văn pháp luật, quy định cụ thể chi tiết, hạn chế đến mức thấp xung đột pháp luật văn pháp luật với điều chỉnh vấn đề Nhà tái định cư vấn đề bất cập nêu cịn có số điểm riêng là: 78 Chưa có quy định cụ thể hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trường hợp cụ thể nhà tái định cư, khơng có thống quy định cấp GCN quận, huyện khác Vì vậy, cán thụ lý hồ sơ phải dựa vào tính logic dựa vào kinh nghiệm thực tế để xem xét hướng dẫn hộ dân Khơng có quy định thời gian Ban quản lý dự án phải chuyển tiền mua nhà tái định cư khấu trừ cho hộ gia đình vào ngân sách Nhà nước Khơng có quy định người sử dụng đất từ có thơng báo nộp lệ phí mà khơng hồn thành nghĩa vụ tài phải sử phạt Vì có gia đình cấp sổ đỏ sau thời gian dài không nộp thuế để lấy GCN 3.2 Đề xuất giải pháp góp phần hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ cấp GCN khu tái định cư 3.2.1 Giải pháp sách pháp luật Khi Luật Đất đai thay đổi, văn hướng dẫn thực Luật Đất đai phải kịp thời, đồng bộ, không chồng chéo Các cư pháp lý để cấp GCN phải quy định cụ thể để dễ dàng thực hiện, quận, huyện phải có quy định chung cấp GCN Công tác quản lý hồ sơ địa phải tiến hành cách đồng hồn chỉnh Chỉ tiêu cấp GCN phải phù hợp với địa phương Thường xuyên tổ chức tập huấn nghiệp vụ cho cán phịng Tài ngun Mơi trường Có phối hợp đồng UBND Thành phố, UBND Quận, UBND Phường, Phịng Tài ngun Mơi trường quận Phải phổ biến, tuyên truyền pháp luật đất đai đến người dân có hướng dẫn cụ thể cho người dân trình tự thủ tục kê khai cấp GCN Phải thực chế “một cửa” cho hộ dân làm thủ tục xin cấp GCN Có quy định thời hạn cụ thể phải hồn thành nghĩa vụ tài để lập thủ tục trình ký cấp GCN Có quy định cụ thể việc mua bán QSDĐ chưa có GCN 79 Có kết nối thơng tin tổ chức hành nghề công chứng, phường, phận đăng ký QSDĐ phịng Tài ngun mơi trường Có thống UBND quận UBND phường việc UBND phường xác nhận vào giấy tờ số trường hợp để đủ điều kiện xin cấp GCN Có thống tịa án, tổ chức hành nghề cơng chứng, phận đăng ký QSDĐ phòng Tài nguyên môi trường việc xác định hàng thừa kế, thời hiệu phân chia quyền thừa kế, khởi kiện thừa kế 3.2.2 Hiện đại hóa hồn thiện hệ thống hồ sơ địa Cần nhanh chóng hồn thiện hệ thống hồ sơ địa địa bàn quận theo định hướng sau: - Hoàn thành việc xây dựng hệ thống thơng tin đất đai Xây dựng hồn thiện sách thương mại hóa thơng tin đất đai làm sở thực tự chủ tài quan, đơn vị cung cấp thông tin - Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai đại, thành phận Hệ thống Dữ liệu Quốc gia, hệ thống quan đăng ký thống thực - Cập nhật biến động sử dụng đất lên đồ địa thường xuyên chuyển dạng số để quản lý Những khu vực có biến động nhiều cần tiến hành đo đạc lập đồ địa chính quy - Tiến hành lập hoàn thiện hệ thống đồ trạng đầy đủ, xác, thống nhất, tiết đến đất - Thiết lập hệ thống sổ sách (sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động) đầy đủ, theo hướng dẫn quy định hành - Từng bước xây dựng sở liệu địa hệ thống thơng tin đất đai quận 3.2.3 Nâng cao chất lượng tổ chức cán Vấn đề cấp bách phải bổ sung lực lượng nâng cao chất lượng cán Văn phịng đăng kí đất đai, xác định lại chức năng, nhiệm vụ cấu tổ chức phòng Tài ngun - Mơi trường Văn phịng đăng ký quyền 80 sử dụng đất Phịng Tài ngun Mơi trường phải triển khai thực chưa thành lập văn phòng đăng ký Nâng cao lực trình độ chun mơn cho cán làm cơng tác nhà đất cách thường xuyên Đảm bảo tính ổn định, chuyên nghiệp cho cán Địa Cán Địa cấp sở phải cơng tác liên tục địa bàn, không luân chuyển theo nhiệm kỳ UBND Hội đồng nhân dân cấp hành chính, khơng kiêm nhiệm công tác khác (quản lý xây dựng đô thị, giao thơng, ) Đảm bảo chế độ sách thỏa đáng ổn định cho cán địa chính, quan tâm có chế độ bồi dưỡng lâu dài cho đội ngũ cán hợp đồng Bên cạnh đó, cần có quy định xử lý nghiêm minh trường hợp cán bộ, cơng chức cố tình cản trở, kéo dài, gây phiền hà cho nhân dân 3.2.4 Giải pháp riêng cho nhà tái định cư Có thống luật, văn hướng dẫn Chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý tòa nhà để UBND Quận cấp GCN cho hộ dân Có quy định cụ thể thời hạn Ban quản lý Dự án phải chuyển tiền mua nhà khấu trừ vào ngân sách nhà nươc cho hộ dân trước nhận nhà tái định cư Cần có thống UBND Quận, UBND Phường việc xác nhận số giấy tờ số trường hợp để đủ điều kiện xin cấp GCN Có thống UBND Quận Văn phịng cơng chứng việc làm Văn khai nhận phân chia di sản thừa kế hay Văn thỏa thuận phân chia di sản thừa kế chưa có GCN Có thống UBND phường BQLDA việc xác nhận nguồn gốc đất hộ gia đình để trình UBND thành phố có định bán nhà xác chánh khiếu kiện tranh chấp Có kết nối phịng công chứng việc tra cứu BĐS 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua trình nghiên cứu đề tài luận văn, học viên rút kết luận sau: Hệ thống pháp luật nước ta quy định cơng tác đăng kí, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày hoàn thiện chưa thật thống nhất, nhiều thay đổi nhiều rườm rà, phức tạp gây khó khăn cho công tác thực Kết đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận địa bàn quận Cầu Giấy cho thấy cấp quyền quan quản lý đất đai có nhiều cố gắng tiến độ cấp Giấy chứng nhận chậm, đạt tỷ lệ chưa cao nhiều nguyên nhân, có hai vấn đề tồn lớn: nhiều vướng mắc hệ thống quy định sách, chất lượng máy quản lý nhà nước đất đai chưa thật đáp ứng nhu cầu thực tế Qua nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu tái định cư, học viên đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác gồm: Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, hồn thiện hệ thống sách pháp luật, hồn thiện hệ thống hồ sơ địa tiến tới xây dựng vận hành sở liệu địa quận, bước đưa cơng nghệ vào hỗ trợ người, bổ sung bồi dưỡng cán cấp Phòng cấp phường nghiệp vụ quản lý đất đai Ngồi cịn số giải pháp riêng cho nhà tái định cư Kiến nghị Hoàn thiện hệ thống sách pháp luật, hệ thống thơng tin bất động sản Tăng cường lực lượng, ý bồi dưỡng nâng cao lực cho cán địa cấp sở Tăng cường trang thiết bị hỗ trợ, ứng dụng khoa học kỹ thuật để phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận Ban hành văn đồng để sở phường, quận thực thuận lợi, tránh chồng chéo Đối với nhà tái định cư: 82 - Các quan chức cần nghiên cứu để có thống Luật đất đai, Luật dân sự, Luật xây dựng, Luật đầu tư - UBND thành phố có văn hướng dẫn cụ thể cơng tác cấp GCN hộ dân tái định cư - UBND Quận, Huyện cần có thống với Công ty nhà hồ sơ giấy tờ xin cấp GCN, số trường hợp đặc biệt vướng mắc, giải cần báo cáo để có hướng giải cụ thể - Có thống UBND phường BQLDA việc xác nhận nguồn gốc đất hộ gia đình để trình UBND thành phố có định bán nhà xác tránh khiếu kiện tranh chấp - Có kết nối Phịng cơng chứng việc tra cứu BĐS - Tăng cường công tác giáo dục phổ biến pháp luật nhân dân để họ hiểu biết chấp hành chủ trương đường lối Đảng, sách pháp luật Nhà nước 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Thông tư 29/2004/TT-BTNMT, việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT "Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất" Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT "Quy định bổ sung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất" Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT "Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất" Bộ Tài nguyên Môi trường Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 Quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay cho Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên Môi trường Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 Hướng dẫn thực số điều Nghị định 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 thi hành luật đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 Hướng dẫn thực số điều Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 05/05/2007 10 Bộ Tài nguyên Môi trường Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa 11 Đào Trung Chính Nghiên cứu thực trạng đề xuất đối pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ( LATSNN,HN 2014) 84 12 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 13 Chính phủ Chỉ thị số 344/TTg tái lập hệ thống địa Bộ Tài 14 Chính phủ Nghị đinh 404-CP ngày 09/11/1979 thành lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng 15 Chính phủ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 Chính phủ ban hành 16 Chính phủ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 29/10/2007 Quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 17 Giáo trình "Quản lý Nhà nước đất đai nhà ở" (2000), GS-TSKH Lê Đình Thắng - Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 18 Giáo trình “Hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (2002), Đào Xuân Bái, Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội 19 Luật Đất đai (1993), Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 20 Luật Đất đai (2003), Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Luật Đất đai 2013 22 Luật Nhà (2005), Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 23 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai năm (1998), Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP 25 Quốc hội Luật đất đai 2003 26 Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND UBND TP Hà Nội 27 Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 UBND Thành phố Hà Nội 28 Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND, ngày 09/05/2008 UBND Thành phố Hà Nội 85 29 Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 UBND Thành phố Hà Nội 30 Thái Thị Quỳnh Như (2007), Bài giảng Hệ thống hồ sơ địa chính, trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội 31 Thủ tướng Chính phủ Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 công tác đo đạc, phân hạng đất đăng ký thống kê ruộng đất 32 Thủ tướng Chính phủ Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 việc địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005 33 Tổng cục Địa Quyết định số 499/QĐ-TCĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa thống nước thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 việc hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa 34 Tổng cục Địa Thơng tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 31/11/2001 hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa nước 35 UBND Quận Cầu Giấy, Báo cáo tình hình quản lý đất đai quận Cầu Giấy năm từ 2000 đến 2013 Hà Nội 86 Số phiếu:……… Khu vực điều tra: khu 5,03ha Dịch Vọng, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội PHIẾU ĐIỀU TRA THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN (Đối tượng vấn: Các hộ dân thuộc diện tái định cư giải phóng mặt bằng) I THÔNG TIN CHUNG Chủ hộ:.….………… .………… sinh năm Địa hộ: .…………… Là người có tên định Là người ủy quyền II TÌNH HÌNH THỰC TẾ CƠNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ÁP DỤNG ĐỐI VỚI CÁC HỘ GIA ĐÌNH THUỘC DIỆN TÁI ĐỊNH CƯ GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG Cơng tác thụ lý hồ sơ: Gia đình có thơng báo đủ điều kiện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận Có Khơng 1.1.Nếu khơng lý sao: a Chưa hồn thành nghĩa vụ tài b Thiếu hồ sơ c Lý khác Theo Ông (Bà) giấy tờ cần thiết để cấp Giấy chứng nhận cho hộ dân thuộc diện tái định cư hợp lý chưa? Hợp lý Chưa hợp lý Ý kiến khác: Ông (Bà) đánh tiến độ cấp trả Giấy chứng nhận? Nhanh Hợp lý Chậm Quá chậm Ngày .tháng năm 2014 Cán điều tra (Ký, ghi rõ họ tên) Chủ hộ/Người trả lời vấn (Ký, ghi rõ họ tên) ... đề câp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chương 2: Nghiên cứu thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản. .. nhà cho đối tượng sở hữu Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chứng thư có tính pháp lý cao biểu cho quyền. .. QUAN VỀ VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỂN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất