Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện nam sách, tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM VŨ VĂN TRƯỜNG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM SÁCH, TỈNH HẢI DƯƠNG Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa công bố luận văn khác Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Vũ Văn Trường i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tạo điều kiện nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt giúp đỡ hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Nam Sách, phịng: Tài ngun Mơi trường, Thống kê huyện, Tài - Kế hoạch; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nam Sách, số phòng ban khác thuộc UBND huyện, Ủy ban nhân dân Thị trấn Nam Sách, UBND xã Quốc Tuấn cán địa thị trấn, xã nơi điều tra tạo điều kiện thuận lợi, cung cấp cho đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu q trình nghiên cứu luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ, động viên tơi q trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành Luận văn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Vũ Văn Trường ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục hình vii Trích yếu luận văn viii Thesis abstract x Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 1.4.1 Những đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học đề tài 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1.1 Quyền sở hữu 2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân đất đai 2.1.3 Quyền sử dụng đất 2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 2.2.1 Các nước phát triển 2.2.2 Một số nước khu vực 13 2.2.3 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 17 2.3 Cơ sở lý luận thực tiễn thực quyền sử dụng đất việt nam 18 2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển qsdđ việt nam 18 2.3.2 Thực tiễn việc thực qsdđ việt nam 22 2.3.3 Những tồn việc thực quyền sử dụng đất việt nam 28 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 29 3.1 Địa điểm nghiên cứu 29 3.2 Thời gian nghiên cứu 29 iii 3.3 Đối tượng nghiên cứu 29 3.4 Nội dung nghiên cứu 29 3.4.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện nam sách, tỉnh hải dương 29 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện nam sách, tỉnh hải dương 29 3.4.3 Đánh giá việc thực qsdđ hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện nam sách giai đoạn 2010 - 2014 3.4.4 29 Đề xuất số giải pháp thúc đẩy việc thực qsdđ theo quy định pháp luật địa bàn huyện nam sách, tỉnh hải dương 29 3.5 Phương pháp nghiên cứu 29 3.5.1 Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu 29 3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 30 3.5.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 30 3.5.4 Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp xử lý số liệu 30 Phần Kết thảo luận 31 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 39 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 40 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện nam sách tỉnh hải dương 43 4.2.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện nam sách 44 4.3.1 Tình hình khu vực nghiên cứu 46 4.3.2 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất 47 4.4.1 Giải pháp sách 69 4.4.2 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 70 4.4.3 Giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý đất đai 70 Phần Kết luận kiến nghị 71 5.1 Kết luận 71 5.2 Kiến nghị 72 Tài liệu tham khảo 73 Phụ lục 75 iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài ngun Mơi trường BTP Bộ Tư pháp CP Chính phủ CN-XD Cơng nghiệp - Xây dựng CNH, HĐH Cơng nghiệp hóa - đại hóa CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất KTXH Kinh tế xã hội NĐ-CP Nghị định Chính phủ NXB Nhà xuất QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu SDĐ Sử dụng đất TTCN Tiểu thủ công nghiệp TT Thông tư TTLT Thông tư liên tịch UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Cơ cấu kinh tế huyện Nam Sách giai đoạn 2010 - 2014 36 Bảng 4.2 Tình hình dân số lao động huyện Nam Sách 39 Bảng 4.3 Tình hình sử dụng đất đai huyện Nam Sách năm 2014 43 Bảng 4.4 Tình hình cấp Giấy chứng nhận đất huyện đến năm 2014 45 Bảng 4.5 Một số tiêu thuộc khu vực nghiên cứu 46 Bảng 4.6 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2014 48 Bảng 4.7 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ 48 Bảng 4.8 Tình hình thực quyền cho thuê QSDĐ 53 Bảng 4.9 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2014 Bảng 4.10 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ 55 56 Bảng 4.11 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2014 Bảng 4.12 Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ 58 59 Bảng 4.13 Tình hình thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2014 61 Bảng 4.14 Tình hình thực quyền chấp giá trị QSDĐ 62 Bảng 4.15 Ý kiến hộ gia đình cá nhân việc thực quyền sử dụng đất quan nhà nước 64 vi DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ hành huyện Nam Sách 32 Hình 4.2 Biểu đồ cấu kinh tế huyện Nam Sách giai đoạn 2010 - 2014 37 Hình 4.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Nam Sách 44 vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Vũ Văn Trường Tên luận văn: “Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thị huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương - Đề xuất số giải pháp đảm bảo việc thực quyền sử dụng đất hiệu địa bàn thị huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương Phương pháp nghiên cứu Để thực nội dung đề tài, sử dụng phương pháp sau: phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê xử lý số liệu thống kê; phương pháp phân tích, so sánh Kết kết luận Huyện Nam Sách nằm phía Đơng Bắc tỉnh Hải Dương, cách trung tâm tỉnh (thành phố Hải Dương) khoảng km thành phố Hải Phòng 41 km theo quốc lộ 5ª Huyện có tổng diện tích đất tự nhiên 10.907,78 km2, dân số 115.156 người mật độ dân số 10.557 người/km2 Kết điều tra 100 hộ gia đình, cá nhân huyện Nam Sách giai đoạn 2010 - 2014 cho thấy quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế chấp quyền sử dụng đất thực nhiều Trong đó, có 27 trường hợp thực quyền chuyển nhượng QSDĐ (Thị trấn Nam Sách trung tâm đầu não huyện Nam Sách có tỷ lệ thực quyền chuyển nhượng QSDĐ cao với 18 trường hợp, chiếm 66,7%; xã Quốc Tuấn xã nông việc chuyển nhượng QSD đất xảy với trường hợp, chiếm 33,3%.); có 23 trường hợp cho thuê thuê nhà đất để ở, sản xuất kinh doanh (thị trấn Nam Sách có 17 trường hợp, chiếm 73,91% xã Quốc Tuấn có trường hợp, chiếm 26,09%); có 31 trường hợp thừa kế QSDĐ; có 20 trường hợp tặng cho QSDĐ, chiếm 76,92% Kết đánh gía người dân thực quyền người sử dụng đất viii huyện Nam Sách cho thấy: có 14,0% số hộ đánh giá thủ tục thực QSDĐ đơn giản, 41,0% cho bình thường, 35,0% cho phức tạ 10,0% thấy phức tạp; có 12,0% số hộ đánh giá thời gian thực thủ tục hành nhanh chóng, 9,0% trả lời bình thường, 71,0% trả lời thời gian dài 8,0% trả lời thời gian dài; có13,0% số hộ đánh giá văn hướng dẫn thực QSDĐ trả lời dễ hiểu, 37,0% đánh giá hiểu được; 43,0% đánh giá khó hiểu 7,0% đánh giá khó hiểu; có 9,0% số hộ đánh giá mức phí, lệ phí cao, 18,0% đánh giá vừa phải, 20,0% đánh giá thấp 3,0% trả lời thấp Để tăng cường nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất cần thực đồng nhóm giải pháp sau: giải pháp sách; nhóm giải pháp tun truyền phổ biến pháp luật; giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý đất đai ix Bảng 4.15 Ý kiến hộ gia đình cá nhân việc thực quyền sử dụng đất quan nhà nước STT Chỉ tiêu đánh Đánh giá giá Số Tỷ lệ Đánh giá người (%) Thủ tục thực Đơn QSDĐ giản 14 14,00 Bình thường Thời gian để hồn Nhanh thành thủ tục chóng 12 12,00 Các văn hướng dẫn 13 13,00 Hiểu Khả thực Dễ thực 29 quy định 29,00 Phí, lệ phí, thuế Cao chuyển QSDĐ 59 59,00 Vừa phải Cán thực hiện, Nhiệt tiếp nhận tình 22 Vay vốn từ ngân Dễ hàng dàng Số Tỷ lệ Đánh người (%) giá Số Tỷ lệ Đánh người (%) giá Số Tỷ lệ người (%) 41 41,00 Phức tạp 35 35,00 Rất phức 10 tạp 10,00 9,00 Dài 71 71,00 Rất dài 8,00 37 37,00 Khó hiểu 43 43,00 Rất khó 7,00 Thực 32 32,00 Khó 29 29,00 Rất khó 10 10,00 18 18,00 Thấp 20 20,00 Quá thấp 3,00 22,00 Đúng mực 68 68,00 Ít nhiệt 10 tình 10,00 Gây phiền hà 81 81,00 Vay 11 11,00 Khó khăn 8,00 Rất khó khăn Tìm kiếm thơng Dễ dàng 43 tin giao dịch 43,00 Tìm 35 35,00 Khó tìm 22 22,00 Rất khó Rủi ro giao Rất sợ dịch 50,00 Sợ 15 15,00 sợ 20,00 15 15,00 Dễ hiểu 50 Bình thường 64 20 Không sợ - Về văn hướng dẫn thực QSDĐ: 13,0% số hộ trả lời dễ hiểu; 37,0% trả lời hiểu được; 43,0% trả lời khó hiểu 7,0% trả lời khó hiểu - Về khả thực quy định pháp Luật Đất đai QSDĐ: 29,0% số hộ trả lời dễ thực hiện; 32,0% trả lời thực được; 29,0% trả lời khó thực hiện; 10,0% trả lời khó thực - Về loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: 59,0% số hộ hỏi cho cao; 18,0% cho vừa phải; 20,0% cho thấp; 3,0% trả lời thấp - Về thái độ thực cán bộ: 22,0% số hộ cho nhiệt tình; 68,0% cho mực; 10,0% cho nhiệt tình - Về việc vay vốn từ tổ chức tín dụng: 81,0% số hộ trả lời dễ dàng; 11,0% trả lời vay được; 8,0% trả lời khó khăn - Về khả tìm kiếm thơng tin giao dịch vấn đề chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ: 43,0% số hộ trả lời dễ dàng; 35,0% cho tìm được; 22,0% trả lời khó tìm - Về rủi ro giao dịch QSDĐ: 50,0% số hộ trả lời sợ; 15,0% trả lời có sợ rủi ro; 20,0% trả lời sợ; 15,0% trả lời không sợ rủi ro 4.3.2.7 Đánh giá chung việc thực quyền người sử dụng đất huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương a) Những kết đạt - Trong số quyền mà pháp luật cho phép chủ sử dụng đất thực hiện, huyện Nam Sách hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực quyền: chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền chấp, bảo lãnh quyền QSDĐ Trong đó, việc thực quyền chủ yếu diễn với đất - Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền có biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ giai đoạn sau cao giai đoạn trước Điều phản ánh nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày tiến bộ, mặt khác chứng tỏ nỗ lực cấp quyền huyện Nam Sách, quan chuyên môn việc thiết lập trật tự, kỷ cương đưa công tác quản lý đất đai dần vào nề nếp - Các cấp quyền huyện Nam Sách bước quan tâm đến cơng tác 65 tun truyền sách pháp luật đất đai đến hộ dân địa bàn huyện làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất thực giao dịch để bảo vệ quyền lợi cho thân Sự hiểu biết pháp luật nói chung văn quy định đất đai nói riêng người dân nâng lên Người dân ý thức trách nhiệm quyền lợi giao dịch dân đất đai - Việc đầu tư người sở trang thiết bị phục vụ cho công tác giải hồ sơ nhà đất lãnh đạo huyện quan tâm, trọng, đáp ứng kịp thời yêu cầu phát triển thị trường đất đai nói chung nhu cầu thiết yếu thực quyền SDĐ cơng dân nói riêng b) Những mặt tồn Bên cạnh kết đạt được, nỗ lực phấn đấu cấp quyền nhân dân huyện Nam Sách, việc thực quyền SDĐ huyện gặp khơng khó khăn, tồn tại: - Tình hình thực QSDĐ người sử dụng đất diễn xã có khác biệt Có địa phương diễn sơi động có địa phương diễn trầm lắng Những địa phương diễn sơi động xã, thị trấn có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cấu kinh tế phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ Những xã mà kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp bn bán nhỏ lẻ giao dịch đất đai xảy Điều phần phản ánh chênh lệch, không đồng chuyển dịch cấu sử dụng đất phát triển sản xuất, kinh doanh địa phương Ngoài quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết đô thị có ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình thực QSDĐ, đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ - Ngoại trừ quyền chấp yêu cầu bắt buộc phải khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền quyền cịn lại có tỷ lệ số trường hợp khơng khai báo cịn cao Qua số liệu điều tra phân tích khu vực đại diện, tỷ lệ số trường hợp không khai báo thực quyền SDĐ thể cụ thể: quyền chuyển nhượng 33,33%; quyền cho thuê 100%; quyền thừa kế 70,83%; quyền tặng cho 23,08% Những số phản ánh tình trạng phận khơng nhỏ người sử dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà không tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai - Do quy định chưa cụ thể văn pháp luật số QSDĐ 66 chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn giá trị QSDĐ nên người sử dụng đất thường né tránh không đăng ký khơng thực quyền - Q trình giải hồ sơ chưa phối hợp thống phịng chun mơn, Chi cục thuế phòng ban khác liên quan c) Nguyên nhân tồn Theo khảo sát tình hình vấn đề cịn tồn huyện Nam Sách, số nguyên nhân sau đây: * Nguyên nhân khách quan: - Pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng cịn chậm phổ biến đến sở, tài liệu cung cấp cho địa phương thiếu chưa kịp thời Qua điều tra cho thấy phận nhân dân chưa nắm bắt thay đổi khoản thu phí theo quy định không thu thuế chuyển quyền sử dụng đất mà thay vào thuế thu nhập cá nhân người có đất chuyển quyền, lệ phí trước bạ nhà đất giảm từ 1% xuống 0,5%; Một số trường hợp cán địa phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành - Trình tự thủ tục khai báo để thực QSDĐ người sử dụng đất rườm rà, phức tạp, người dân phải qua nhiều cửa, nhiều công đoạn Các quan chuyên môn chưa có phối hợp nhịp nhàng Phịng Tài ngun & Mơi trường, Chi cục thuế huyện việc hồn thiện hồ sơ thực nghĩa vụ tài - Các hoạt động QSDĐ giao dịch dân diễn thường xuyên với số lượng lớn, Văn phòng đăng ký QSDĐ chịu trách nhiệm xử lý, đến Văn phòng phải gánh vác lượng công việc tải dẫn đến thời gian xử lý cơng việc quản lý đất đai nói chung việc thực QSDĐ nói riêng bị chậm trễ, thời gian thụ lý hồ sơ kéo dài, gây ách tắc - Các quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu cơng cịn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước, cụ thể là: + Về tiền sử dụng đất: Như phân tích trên, phận người sử dụng đất có nguồn gốc thừa kế cha ông để lại giấy tờ QSDĐ 67 theo quy định Nghị định 17/1999/NĐ-Chính phủ (có trường hợp khơng có giấy tờ, có trường hợp giấy tờ bị thất lạc) làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất (nộp 100% sử dụng đất, xây nhà ổn định sau ngày 01/7/2004 đất đô thị) Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay + Về thuế chuyển quyền SDĐ: việc tính thuế chuyển QSDĐ tính theo vụ việc mà khơng phân biệt trường hợp chuyển quyền SDĐ yêu cầu đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản Từ khơng khuyến khích việc tập trung đất đai cho người thực có nhu cầu SDĐ, khơng điều tiết thu nhập người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời * Nguyên nhân chủ quan: - Qua điều tra cho thấy, tâm lý chung nhân dân ngại phải đến gặp quan nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách có mặt tốt giữ truyền thống gắn bó đồn kết cộng đồng làng xã xưa kia, ngày nay, chế thị trường với mối quan hệ ngày mở rộng vượt khỏi làng xã việc điều chỉnh quan hệ đất đai dựa tin tưởng lẫn khơng cịn phù hợp, khơng trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng vụ tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định xã hội - Sự không ổn định đội ngũ cán địa xã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai - Hồ sơ địa đo vẽ trước năm 1993 số xã bị thất lạc không đầy đủ, việc cấp đất trái thẩm quyền khơng có hồ sơ nên việc lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ cịn gặp nhiều khó khăn - Công tác tổ chức quản lý Nhà nước việc thực QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) yếu kém, chưa đào tạo, bồi dưỡng nhiều - Số lượng cán Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, chưa chuyên sâu tập trung hồ sơ giao dịch công dân lại nhiều 68 4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM SÁCH 4.4.1 Giải pháp sách Pháp luật đất đai phận cấu thành nên hệ thống pháp luật Nhà nước, đó, có đầy đủ thuộc tính hệ thống pháp luật nói chung thuộc tính tính thống Tất hành vi (về quản lý sử dụng đất đai) thành viên xã hội áp dụng chung hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép ngành, địa phương đưa quy định riêng, trái với pháp luật đất đai Nhà nước Qua kết nghiên cứu cho thấy, việc thực số quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Nam Sách hộ gia đình, cá nhân làm đầy đủ thủ tục với quan nhà nước theo quy định Tuy nhiên, trình áp dụng văn quy phạm pháp luật vào giải sách cho người sử dụng đất cịn số bất cập văn hướng dẫn chậm, chưa kịp thời, quy định chưa cụ thể; UBND huyện nói riêng, UBND tỉnh nói chung cần ban hành văn hướng dẫn kịp thời, cụ thể việc thi hành Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Thông tư, Nghị định có liên quan Đồng thời có văn hướng dẫn cụ thể cho UBND xã, thị trấn nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc giải cơng việc quan nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực quyền UBND huyện cần cơng khai danh mục thủ tục hành lĩnh vực đất đai, tài ngun mơi trường ban hành; thường xun rà sốt, chỉnh sửa cho phù hợp với quy định pháp luật hành tình hình thực tế địa phương, nhằm thuận tiện cho người sử dụng đất thực quyền nhanh chóng, hiệu quy định pháp luật Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất khơng sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất 69 4.4.2 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Qua kết điều tra lấy ý kiến người dân cho thấy, tỷ lệ người sử dụng đất thực số quyền chưa khai báo khai báo chưa đầy đủ cao quyền cho thuê 100%, quyền thừa kế 70,83%, tỷ lệ rủi ro giao dịch đất đai cao (chiếm 50,0%) dẫn đến việc thực quyền người sử dụng bị hạn chế Vấn đề xảy người dân chưa hiểu rõ ràng chế độ sách pháp luật, việc phần lớn quan quyền chưa quan tâm nhiều đến công tác tuyên truyền, công khai minh bạch thủ tục hành chính, chế độ sách liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất Vì UBND huyện cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến văn pháp luật, Luật đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Luật ban hành hệ thống đài truyền xã, thị trấn Đặc biệt thôn, xã nằm cách xa trung tâm văn hóa huyện cần đầu tư đầy đủ hệ thống truyền cho thơn, xóm; nhằm tun truyền pháp luật cụ thể đến người dân hiểu nâng cao nhận thức việc khai báo thực quyền người sử dụng đất 4.4.3 Giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý đất đai Qua khảo sát thực tế huyện Nam Sách cho thấy nơi làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện chật hẹp, cán cịn mỏng so với khối lượng cơng việc tiếp nhận hồ sơ đất đai nhiều Do UBND huyện cần phải đầu tư xây dựng sở vật chất, trang thiết bị cần thiết để môi trường làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất rộng rãi Ngoài ra, cần trang bị máy móc, thiết bị hệ thống phần mềm giải thủ tục đăng ký, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai để thuận tiện công việc giải hồ sơ theo thời gian quy định tránh kéo dài thời gian giải gây xúc cho nhân dân Cần bổ sung thêm đội ngũ cán chun mơn có trình độ, lực thường xuyên tổ chức lớp đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho cán phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện cán địa xã, thị trấn để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực đất đai giao 70 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Huyện Nam Sách nằm phía Đơng Bắc tỉnh Hải Dương, cách trung tâm tỉnh (thành phố Hải Dương) khoảng km thành phố Hải Phòng 41 km theo quốc lộ 5ª Huyện có tổng diện tích đất tự nhiên 10.907,78 km2, dân số 115.156 người mật độ dân số 10.557 người/km2 Qua kết điều tra 100 hộ gia đình, cá nhân huyện Nam Sách giai đoạn 2010 - 2014 cho thấy quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế chấp quyền sử dụng đất thực nhiều Trong đó, có 27 trường hợp thực quyền chuyển nhượng QSDĐ (Thị trấn Nam Sách trung tâm đầu não huyện Nam Sách có tỷ lệ thực quyền chuyển nhượng QSDĐ cao với 18 trường hợp, chiếm 66,7%; xã Quốc Tuấn xã nơng việc chuyển nhượng QSD đất xảy với trường hợp, chiếm 33,3%.); có 23 trường hợp cho thuê thuê nhà đất để ở, sản xuất kinh doanh (thị trấn Nam Sách có 17 trường hợp, chiếm 73,91% xã Quốc Tuấn có trường hợp, chiếm 26,09%); có 31 trường hợp thừa kế QSDĐ; có 20 trường hợp tặng cho QSDĐ, chiếm 76,92% Kết đánh gía người dân thực quyền người sử dụng đất huyện Nam Sách cho thấy: có 14,0% số hộ đánh giá thủ tục thực QSDĐ đơn giản, 41,0% cho bình thường, 35,0% cho phức tạ 10,0% thấy phức tạp; có 12,0% số hộ đánh giá thời gian thực thủ tục hành nhanh chóng, 9,0% trả lời bình thường, 71,0% trả lời thời gian dài 8,0% trả lời thời gian dài; có13,0% số hộ đánh giá văn hướng dẫn thực QSDĐ trả lời dễ hiểu, 37,0% đánh giá hiểu được; 43,0% đánh giá khó hiểu 7,0% đánh giá khó hiểu; có 9,0% số hộ đánh giá mức phí, lệ phí cao, 18,0% đánh giá vừa phải, 20,0% đánh giá thấp 3,0% trả lời thấp Để tăng cường nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất cần thực đồng nhóm giải pháp sau: giải pháp sách; nhóm giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật; giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý đất đai 71 5.2 KIẾN NGHỊ Đề tà mớ dừng lạ v ệc ngh ên cứu quyền ngườ sử dụng đất hộ gia đình cá nhân gồm: quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho chấp g trị quyền sử dụng đất Do vậy, để đánh g đủ thực trạng chuyển quyền ngườ sử dụng đất địa bàn huyện Nam Sách, cần mở rộng ngh ên cứu thêm quyền khác ngườ sử dụng đất hộ gia đình cá nhân quyền chuyển đổ góp vốn g trị quyền sử dụng đất Đồng thời, mở rộng việc nghiên cứu việc thực quyền tổ chức, doanh nghiệp 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đào Trung Chính (2007) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (5) tr 48 – 51, Hà Nội Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10) tr 55 – 64, Hà Nội Hồng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Hoàng Việt, Hồng Văn Cường (2008) Bình ổn giá quyền sử dụng đất thị Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Thị Minh Hạnh (2007) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng n, Tạp chí Nơng nghiệp phát triển nông thôn (113) tr 14-17 Lê Xuân Bá (2003) Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, tr 39 - 48 Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc, Tạp chí Tài ngun & Mơi trường, (8) tr 43-44 Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2007) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước: Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Tháng 12/2007, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 10 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, tr 26 - 27; tr.33 - 34, Hà Nội 11 Nguyễn Thị Mai (2002) Hướng hồn thiện pháp luật đất đai, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, 11/2002, Hà Nội 12 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Hợp tác Quốc tế Khoa học Công nghệ, Hà Nội 73 13 Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương (2012) Báo cáo kết nhiệm vụ năm 2012, phương hướng nhiệm vụ năm 2013 14 Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương (2013), Số liệu thống kê đất đai năm 2012 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 2005-2012 15 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam (1992) Luật Đất đai 1987, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 16 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (1995) Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam (2002) Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001, NXB Bản Đồ, Hà Nội 18 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam (2003) Luật Đất đai 2003, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2005) Bộ luật Dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 20 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2007) Bộ luật Dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Trần Tú Cường cộng (2012) Nghiên cứu sở lý luận qui định QSH, QSDĐ đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam Đề tài cấp Bộ Bộ Tài Nguyên Môi trường 22 Trần Thị Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Hợp tác Quốc tế Khoa học Công nghệ, Hà Nội 23 Tơn Gia Hun, Nguyễn Đình Bồng (2007) Quản lý đất đai thị trường bất động sản, NXB Bản đồ 9-2007, Hà NộiUBND huyện Nam Sách (2010) Báo cáo tổng kết thi hành Luật đất đai 2003 24 UBND huyện Nam Sách (2012a) Số liệu phòng thống kê huyện Nam Sách năm 2012 25 UBND thị trấn Nam Sách (2012b) Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2012 26 UBND xã Quốc Tuấn (2012) Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2012 74 PHỤ LỤC Các văn pháp quy liên quan đến việc thực QSDĐ Các văn Luật - Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993; - Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/7/1994; - Bộ luật Dân ngày 28/10/1995; - Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; - Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật thuế chuyển QSDĐ 2000; - Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001; - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004; - Bộ luật Dân ngày 14/06/2005; - Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007; - Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009; - Luật số 34/2009/QH12 Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009 - Luật Đất đai năm 2013 Các văn Luật - Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 Chính phủ quyền sở hữu nhà QSDĐ nông thơn; - Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 Chính phủ việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nơng nghiệp; - Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành quy định việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng; - Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá loại đất; 75 - Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ; - Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai; - Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 Tổng cục Địa hướng dẫn thực Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai; - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ chấp, góp vốn giá trị QSDĐ; - Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều quy hoạch việc giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nơng nghiệp bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; - Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển QSDĐ; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013 - Nghị định 44/2014/NĐ-CP Quy định giá đất ; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất ; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ chấp, góp vốn giá trị QSDĐ; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất; 76 - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 Chính phủ quy định cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; - Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; - Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển QSDĐ; - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; - Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 Hướng dẫn việc đăng ký chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất - Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn số điều Nghị định 45/NĐ-CP; - Thông tư số 77/2014/TT-BTC hướng dẫn số điều Nghị định 46/NĐ-CP; 77 - Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 Bộ Tài nguyên Môi trường; - Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường; - Thông tư liên tịch số 69/2011/TTLT-BTC-BTP ngày 18/5/2011 Bộ Tài Bộ Tư pháp; - Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 Bộ Tài nguyên Môi trường; - Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/02/2011 Bộ Tài Hướng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Nghị định số 106/2010/NĐ-CP ngày 28/10/2010 Chính phủ; Các văn quy định thực QSDĐ tỉnh Hải Dương - Quyết định số 4426/2006/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2006 UBND tỉnh Hải Dương; - Quyết định số 4316/2006/QĐ-UBND ngày 14 tháng 12 năm 2006 UBND tỉnh Hải Dương; - Quyết định số 14/2010/QĐ-UBND ngày 20 tháng năm 2010 UBND tỉnh Hải Dương; - Quyết định số 07/2011/QĐ-UBND ngày 24 tháng 02 năm 2011 UBND tỉnh Hải Dương - Quyết định số 1379/QĐ-UBND ngày 03 tháng năm 2010 Chủ tịch UBND tỉnh Hải Dương - Quyết định 54/2008/QĐ-UBND ngày 06/11/2008 UBND tỉnh Hải Dương - Quyết định số 21/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2011 UBND tỉnh Hải Dương 78 ... ? ?Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương? ?? thực cần thiết 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Nam Sách,. .. Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thị huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương - Đề xuất số giải pháp đảm bảo việc thực quyền sử dụng đất hiệu địa bàn thị huyện. .. đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật Quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ” Luật Đất đai 1993, Luật sửa