Đang tải... (xem toàn văn)
Đối với loại hình đất ở không hình thành đơn vị ở condotel, hiện nay công tác quản lý còn gặp rất nhiều khó khăn như: Chỉ tiêu dân số đối với các công trình condotel chưa có, hiện mới[r]
(1)NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI
Hoàn tHiện kiểm tốn cơng tác quản lý, sử dụng “đất kHơng HìnH tHànH đơn vị ở”
ThS Võ VĂN CƯơNG* CN NGUYỄN HữU TâM KS NGUYỄN HOÀNG HIềN
*Kiểm toán nhà nước Khu vực VIII
Xuất phát từ nhu cầu, thực trạng phát triển du lịch số tỉnh, thành có hoạt động du lịch biển phát triển, đặc biệt tỉnh Khánh Hịa, hình thành khái niệm “đất khơng hình thành đơn vị ở” đất du lịch, nghỉ dưỡng, khơng hình thành đơn vị khơng tổ chức dịch vụ thiết yếu đảm bảo dịch vụ tiện ích có sẵn phục vụ nhu cầu hàng ngày với tính chất nghỉ dưỡng - du lịch dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn từ 5-7 năm trở lại Loại hình gây khó khăn cơng tác quản lý phương diện pháp luật thực tiễn kiểm toán
Thơng qua cơng tác kiểm tốn địa bàn tỉnh Khánh Hịa, Nhóm Tác giả nhận thấy việc quản lý đất ở khơng hình thành đơn vị chưa quy định luật nhiều vấn đề bất cập Bài viết nhằm đánh giá tổng quan đề giải pháp hồn thiện kiểm tốn cơng tác quản lý, sử dụng loại hình đất đặc biệt này.
Từ khóa: Đất khơng hình thành đơn vị ở.
Improving the audit of the management and use of “Residential land does not form residential units”
Stemming from the demand, the reality of tourism development in some provinces and cities with developed marine tourism activities, especially Khanh Hoa province, forming a new concept “residential land does not form residential units” in the last 5-7 years It is land for tourism and relaxation, not forming a residential unit and not supplying essential services but ensuring available utility services to meet daily needs with the nature of relaxation - tourism such as commerical services, sport, space for walking, relaxing This has caused difficulties in the management of land use both in terms of law and practice
Through the audits in Khanh Hoa province, the authors found that the management of “residential land does not form residential units” has not been prescribed in the law and had many shortcomings The article aims to review the overall and propose solutions to improve the audit of the management and use of this special type of residential land
Keywords: Residential land does not form residential units. Tổng quan kiểm toán việc quản lý, sử dụng
đất khơng hình thành đơn vị ở
Khái niệm “đất khơng hình thành đơn vị ở”
Theo Thơng tư số 08/2007/TT-BTNMT đất định nghĩa sau: “Đất đất xây dựng
(2)liền với nhà sử dụng chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời xác định diện tích đất hạn mức giao đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Trường hợp đất có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp ngồi việc thống kê theo mục đích đất cịn phải thống kê theo mục đích phụ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Đất bao gồm đất nông thôn đất thành thị”
Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD đơn vị định nghĩa sau: “Đơn vị khu chức bao gồm nhóm nhà ở; cơng trình dịch vụ cấp đơn vị trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao, điểm sinh hoạt văn hóa trung tâm dịch vụ cấp đơn vị khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên cộng đồng dân cư đơn vị ; vườn hoa, sân chơi đơn vị ở; đất đường giao thông nội (bao gồm đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) bãi
đỗ xe phục vụ đơn vị Các cơng trình dịch vụ cấp đơn vị (cấp I) vườn hoa sân chơi đơn vị có bán kính phục vụ ≤500m Tùy theo giải pháp quy hoạch, đơn vị bố trí đan xen số cơng trình ngồi khu chức thành phần đơn vị nêu trên, đất xây dựng cơng trình không thuộc đất đơn vị ở”
(3)NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI
đất ổn định, lâu dài cho khách hàng Do đó, thuật ngữ “đất khơng thành đơn vị ở” đời pháp lý chưa thừa nhận rộng rãi
Đặc điểm “đất khơng hình thành đơn vị ở”
- Về chế độ sở hữu
Trong bối cảnh Luật chưa có quy định đất khơng hình thành đơn vị thời gian qua, UBND tỉnh Khánh Hòa cấp phép đầu tư cho hàng chục dự án trước thực trạng khách quan việc phát triển du lịch tỉnh Khánh Hòa bùng nổ, chủ đầu tư khu du lịch muốn có quyền bán hộ du lịch, biệt thự du lịch không đủ điều kiện Bên cạnh Khánh Hịa cịn có nhiều địa phương khác cho phép sử dụng thuật ngữ “đất không hình thành đơn vị ở” để cấp sổ đỏ cho loại hình tỉnh Kiên Giang, tỉnh Bình Định, thành phố Đà Nẵng, tỉnh Quảng Ninh Cá biệt, tỉnh Bình Định cịn cấp phép tồn từ biệt thự tới condotel đất sử dụng lâu dài, cấp sổ đỏ cho dự án hộ dự án đất
Tuy nhiên, pháp luật có quy định rõ, đất đai nhà chung cư, liền kề, biệt thự sử dụng để xây nhà để bán, phân lô bán đất condotel xây dựng đất thương mại dịch vụ nên cho thuê đất không phân lô bán đất Như vậy, tính pháp lý sản phẩm đất khơng hình thành đơn vị chưa rõ ràng, tiềm ẩn rủi ro định quyền sở hữu
- Về quản lý
Đối với loại hình đất khơng hình thành đơn vị condotel, cơng tác quản lý cịn gặp nhiều khó khăn như: Chỉ tiêu dân số cơng trình condotel chưa có, có tiêu dân số khu vực nhà nên khơng bổ sung thêm quy định ảnh hưởng tới tiêu dân số địa phương, khó khăn quản lý nhà nước Vả lại, chế vận hành loại hình khác với chung cư có ban
quản lý condotel chủ đầu tư tự vận hành th đơn vị vận hành riêng Chính vậy, việc ban hành văn quy định quản lý, vận hành loại hình condotel cấp thiết
- Về sử dụng
Đối với loại hình condotel, pháp luật chưa có quy định cụ thể việc sử dụng, quy định liên quan đến kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng chưa rõ ràng Condotel mặt sử dụng khách sạn có hệ thống đặt phịng dịch vụ khách sạn khác Mặt khác, condotel sử dụng hộ thiết kế với đầy đủ tiện ích bếp, phịng khách, phòng ngủ với đầy đủ dụng cụ nấu nướng Nhìn chung, condotel xem loại hình khách sạn xây dựng theo kết cấu hộ chung cư để du khách sử dụng tiện ích tương tự hộ chung cư phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch
Thực trạng quản lý nhà nước đất đai dự án đất khơng hình thành đơn vị
(4)với người mua cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tức sở hữu lâu dài, hay nói cách khác vô thời hạn phải khẳng định condotel nhà xây đất mà loại đất nhà nước giao quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch Theo đó, Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai thời hạn giao đất có quy định: Cho thuê đất tổ chức để thực dự án đầu tư không 50 năm gia hạn thêm Điều có nghĩa, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, hộ condotel thuộc đối tượng sử dụng đất có thời hạn, theo dự án
Bên cạnh khác biệt lớn quản lý, sử dụng hộ chung cư để hộ condotel Các hộ condotel xây dựng hộ chung cư, với tiện ích, tính để sử dụng hộ, lẽ nảy sinh tâm lý sở hữu hộ condotel sở hữu hộ chung cư Sự khác biệt lớn việc quản lý, sử dụng, tính pháp lý hai loại hình nguyên nhân lớn dẫn đến việc khó cấp sổ hồng cho condotel Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất tỉnh Khánh Hòa đến năm 2020 Kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2015-2020) tỉnh Khánh Hòa chưa cụ thể rõ vấn đề Việc công nhận quyền sử dụng đất chịu ràng buộc quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Việc bố trí đất (khơng hình thành đơn vị ở) dự án Khu du lịch vận dụng kết hợp quy định Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà địa phương Việc condotel đất kinh doanh dịch vụ cấp sổ hồng đất không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
Thực trạng kiểm toán công tác quản lý, sử dụng đất không hình thành đơn vị qua kết kiểm toán Kiểm toán nhà nước Khu vực VIII
Thời gian qua, Kiểm toán nhà nước khu vực VIII thực 01 kiểm toán chuyên đề công tác quản lý sử dụng đất khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa 02 nội dung kiểm tốn đất đai thị lồng ghép
2016 năm 2017 tỉnh Khánh Hịa Các kiểm tốn nhằm đánh giá việc tuân thủ pháp luật việc giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất khu đô thị; triển khai thực dự án, khu đô thị; bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản hình thành từ dự án khu đô thị đánh giá hiệu sử dụng đất thị Đánh giá tính hiệu việc thực dự án khu đô thị, tác động dự án tới kinh tế, xã hội, giao thông, môi trường Thơng qua kiểm tốn, kiến nghị điều chỉnh sửa đổi văn quy định quản lý giao đất, thu tiền sử dụng đất, triển khai thực dự án; bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản hình thành từ dự án xem xét, xử lý trách nhiệm tổ chức cá nhân có liên quan đến sai phạm
Qua kiểm tốn chúng tơi nhận thấy số tồn sau:
Thứ nhất, về sách pháp luật Nhà nước Nhiều quy định đất khơng hình thành đơn vị chưa theo kịp với thực tiễn chí chưa ban hành Nhiều quy định pháp luật nội dung kiểm tốn cịn chưa thống nhất, chưa đồng với quy định chuyên ngành pháp luật nhà ở, quy hoạch xây dựng, kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch nên gây nhiều khó khăn cho Kiểm tốn nhà nước nói riêng quan tra, kiểm tra khác nói chung
(5)NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI
thể cấp giấy chứng nhận cho hộ riêng lẻ mà cấp cho toàn dự án Do đó, quan quyền khơng biết dựa vào đâu để cấp “sổ đỏ” cho sản phẩm
Thứ hai, sự phối hợp Kiểm toán nhà nước địa phương quan quản lý nhà nước nhiều vướng mắc Trong vấn đề kiểm tốn đất đai nói riêng kế hoạch kiểm tốn nói chung HĐND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chưa quan tâm sâu sắc đóng góp ý kiến Kiểm toán toán nhà nước Vấn đề đất đai phức tạp chủ yếu liên quan đến sách lãnh đạo UBND tỉnh, thành phố nên có tượng đạo chưa kịp thời, sát lãnh đạo UBND tỉnh, thành phố Do vậy, việc kiểm tốn gặp nhiều khó khăn Đối với Sở, ban, ngành thuộc tỉnh: Vấn đề đất đai liên quan đến nhiều thời kỳ thường hồ sơ nhiều, ảnh hưởng đến việc cung cấp hồ sơ kiểm tốn
Bên cạnh đó, phối hợp quan quản lý nhà nước quan tra, kiểm tra, kiểm toán để nâng cao hiệu quản lý, sử dụng đất
khơng hình thành đơn vị chưa tốt chí nói việc tra, xử lý tình trạng vi phạm pháp luật dự án đất khơng hình thành đơn vị cịn yếu Trong bối cảnh tình trạng vi phạm pháp luật đất đai địa phương ngày phức tạp quyền địa phương chưa có biện pháp xử lý hiệu quả, dứt điểm dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp kéo dài Việc tra, kiểm tra quan quản lý tra, kiểm tra, kiểm toán chưa thực thường xuyên Việc xử lý vi phạm chưa kịp thời kiên quyết, chưa thực công khai, minh bạch, làm giảm tính nghiêm minh pháp luật
(6)cũng lĩnh vực kiểm tốn mang tính chun sâu nên nhiều hạn chế nhân lực, tài liệu đào tạo chưa đề cập đề cập loại hình bất động sản “đất khơng hình thành đơn vị ở” để kiểm tốn viên học tập, nghiên cứu trao đổi
Giải pháp hồn thiện kiểm tốn cơng tác quản lý, sử dụng đất khơng hình thành đơn vị ở
Hồn thiện quy định hệ thống sách, pháp luật liên quan
Chính phủ cần nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi luật văn pháp luật có liên quan condotel mà trước hết phải thống khái niệm, quy định tỷ lệ đất xây dựng condotel dự án, thủ tục hành Trên thực tế, condotel thuật ngữ mới, sử dụng phổ biến lại chưa có quy định hành Trong đó, nhiều địa phương áp dụng triển khai, thực mạnh mẽ dự án nhằm mục đích cấp quyền sử dụng đất lâu dài cho người mua Việc nghiên cứu, bổ sung vào luật pháp cần thiết cấp bách Việc bổ sung khái niệm, thống tỷ lệ tạo thuận lợi, chủ động cho doanh nghiệp từ triển khai dự án, xác định cụ thể nguồn thu ngân sách nhà nước loại đất dự án Đồng thời, giảm thủ tục hành chính, thời gian chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất không hình thành đơn vị cho quan nhà nước doanh nghiệp
Theo chúng tôi, dự án condotel gắn với mục đích sử dụng đất cho hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng, giải pháp tốt dự án triển khai xây dựng đưa vào giao dịch thị trường chủ đầu tư buộc phải thực chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ “đất dịch vụ” sang “đất ở” Sau hồn thành nghĩa vụ tài cho Nhà nước tương tự trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng khác, dự án condotel cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu condotel phải trở thành khu dân cư Trong trường hợp condotel khách sạn nữa, mà trở thành khu dân cư, khu chung cư phải
Đối với dự án cấp giấy phép chưa triển khai xây dựng chưa đưa giao dịch thị trường cần đưa hộ condotel chất Tức phải đưa loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch đồng thời điều chỉnh hợp đồng mua bán hộ thành hợp đồng thuê hộ Khơng nên tình bắt buộc mà sáng tạo nên khái niệm mâu thuẫn “Đất khơng hình đơn vị ở” Hay nói cách khác giữ nguyên theo Luật Đất đai đất thương mại dịch vụ với thời hạn sử dụng 50 - 70 năm, chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hạn hoạt động dự án người nhận quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thời hạn dự án
Ngoài ra, cần ban hành quy chuẩn kỹ thuật quy chế vận hành cơng trình xây dựng đất khơng hình thành đơn vị lẽ quy chuẩn kỹ thuật, nay, dự án condotel thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn Việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel phù hợp với mục đích, yêu cầu sử dụng sản phẩm bất động sản cần thiết
Nâng cao hiệu quản lý nhà nước
Thứ nhất, cần hoàn thiện phân cấp quản lý đất đai nói chung dự án đất khơng hình thành đơn vị nói riêng Việc phân cấp quản lý nhà nước đất đai phải đảm bảo quản lý thống nhất, hiệu lực, hiệu không chồng chéo; vừa đảm bảo quyền quản lý thống Trung ương, vừa đảm bảo quyền chủ động địa phương theo quy định pháp luật Công tác quy hoạch đất đai dự án đất khơng hình thành đơn vị phải quản lý thống nước cho quy hoạch vùng, địa phương phải tuân thủ quy hoạch quốc gia, kể nội dung quy hoạch điều chỉnh tổ chức thực
(7)NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI
chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức ngành địa để bắt kịp xu hướng thời đại với việc ln có sản phẩm bất động sản cách xử lý
Thứ ba, cần hồn thiện cơng tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dự án đất khơng hình thành đơn vị ở, thực theo quy định luật đất đai Theo đó, cần làm tốt công tác thống kê, kiểm kê đất định kỳ để cấp quyền địa phương trung ương nắm thực trạng sử dụng quỹ đất để thực việc quản lý, sử dụng đất tiết kiệm, làm sở để hoạch định chủ trương, sách cho phù hợp Đồng thời, cần làm tốt công tác giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất để không làm thất thu cho ngân sách nhà nước
Hồn thiện tổ chức kiểm tốn
Kiểm toán nhà nước cần xây dựng hệ thống mẫu biểu hoạt động kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất khơng hình thành đơn vị sở vận dụng hệ thống mẫu biểu hồ sơ Kiểm tốn nhà nước gắn với tính đặc thù kiểm toán này, đặc biệt ý đến mẫu biểu hồ sơ để thu thập chứng kiểm tốn
Kiểm tốn nhà nước nghiên cứu đổi tổ chức đồn kiểm tốn cơng tác quản lý, sử dụng đất không thành đơn vị theo hướng kiểm toán chuyên sâu, thành lập đồn kiểm tốn nhóm kiểm tốn có quy mơ nhỏ để từ rút kinh nghiệm cho lần sau Tuy nhiên, việc tổ chức Đoàn kiểm toán phải tuân thủ theo Quy chế tổ chức hoạt động Đồn kiểm tốn Kiểm tốn nhà nước ban hành
Kiểm toán nhà nước cần tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động kiểm tốn cơng tác quản lý, sử dụng đất khơng hình thành đơn vị Các kiểm tốn viên cần có cơng cụ hỗ trợ cơng nghệ thơng tin để tiếp cận đối tượng kiểm toán cách hiệu quả, đặc biệt phần mềm quản lý đất đai Đồng thời cần tổ chức đào tạo nâng cao lực chuyên mơn kinh nghiệm kiểm tốn cho kiểm tốn viên
trước tham gia kiểm toán đất khơng hình thành đơn vị Ngồi ra, việc tổ chức kiểm tốn chun đề quy mơ rộng có phối hợp Kiểm toán nhà nước chuyên ngành Kiểm tốn nhà nước khu vực để có đồng công tác tổ chức hoạt động chuyên môn
Trong bối cảnh mở rộng hợp tác quốc tế, Kiểm toán nhà nước cần đẩy mạnh tăng cường trao đổi, nghiên cứu kinh nghiệm nước kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất khơng hình thành đơn vị để từ chắt lọc, áp dụng vào điều kiện thực tiễn Việt Nam
Tăng cường phối hợp quan tra, kiểm tra, kiểm toán
Kiểm toán nhà nước cần tăng cường phối hợp với quan quản lý quan có chức tra, kiểm tốn Hiện nay, phân cơng, tổ chức triển khai thực nhiệm vụ liên quan đến đất đai cịn chia cắt, chồng chéo có khoảng trống quan quản lý quan tra, kiểm tra, kiểm toán làm giảm hiệu lực quản lý đất đai nói chung dự án đất khơng hình thành đơn vị Cần có phối hợp quan Kiểm tốn nhà nước quan tra, kiểm tra khác để vừa đảm bảo hiệu lực quản lý đất đai dự án đất khơng hình thành đơn vị mà không chồng chéo, gây phiền hà đến đơn vị thanh, kiểm tra
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013;
2 Luật Kiểm toán nhà nước năm 2015; 3 Các Luật, Bộ luật liên quan;
4 Các báo cáo kiểm tốn phát hành; 5 Các Nghị định Chính phủ, Thông tư
các Bộ, liên bộ;