Vấn đề xử lý quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất không trả được nợ cho các tổ chức tín dụng kinh nghiệm qua một số vụ án lớn

MỤC LỤC ■ ■ PHẦN MỞ Đ Ầ U .1 Tính cấp thiết đề tà i Mục đích nghiên cứu ; .2 Đối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu Kết cấu PHẦNNỘI D U N G .4 Chương I; vấn đề th ế chấp quyền sử dụng đất x lỷ quyền sử dụng đất th ế chấp tồ chức tín dụng Việt N a m Cơ sở pháp lý Thực trạng chấp quyền sử dụng đất xử lý quyền sử dụng đất chấp tổ chức tíri dụng Việt Nam thời gian qua 10 Chương II: N h ữ n g vướng mắc, bất cập trình x lỷ quyền sử dụng đất kh i người sử dụng đất không trả n ợ cho tổ chức tín dụng- Kinh nghiệm qua m ột số vụ án lớn 15 Hạn chế quy định phương thức xử lý quyền sử dụng đ ấ t 16 v ề chế xin phép tổ chức tín dụng thực bán đấu giá quyền sử dụng đ ấ t 20 Quy định phạm vi chấp chưa phù họp 23 v ề thuế chuyển quyền sử dụng đất thuế thu nhập doanh nghiệp phát sinh từ xử lý tài sản bảo đ ả m 25 Hoạt động thiếu đồng quan có thẩm quyền việc hỗ trợ tổ chức tín dụng xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi n ợ .28 Một số vướng mắc khác 31 C hương III: M ội số đề x u ấ t gidi pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật x ỉỷ QSDĐ chấp giao dịch bảo đảmb tiền vay tụi tồ chức tín d ụ n g .35 Cần mở rộng quyền tổ chức tín dụng việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đ ấ t 36 Cần xoá bỏ chế xin phép xử lý quyền sử dụng đất 39 Hoàn thiện thống quy định pháp luật phạm vi chấp quyền sử dụng đ ấ t 40 Cần có quy định hướng dẫn cụ thể đánh thuể từ chuyển quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng 42 Tăng cường phối hợp đồng CO' quan có thẩm quyền trình xử l ý 44 Một số đề xuất giải pháp khác 45 PHẦN KÉT L U Ậ N 49 PHU• LUC • DANH MỤC VĂN BẢN VÀ TÀI LIỆU THAM KH Ả o MỘT SÓ THƯẬT NGỮ VIÉT TẮT TRONG NGHIÊN c ứ u NSDĐ : Người sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TCTD : Tố chức tín dụng UBND : Uỷ ban nhân dân NXB Nhà xuất : PHẢN MỎ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Luật đất đai 2003 với việc mở rộng quyền cho NSDĐ đánh giá đạo luật mang tính đột phá sách Nhà nước đất đai Thực tế chứng minh quyền NSDĐ, việc sử dụng QSDĐ tài sản bảo đảm tiền vay TCTD phổ biến Trong phát triển ngày cao kinh tế, hệ thống TCTD giữ vai trò quan trọng Với chức kinh doanh tiền tệ, ví mạch máu đưa tế bào vốn ni dưỡng tồn cơ.thể kinh tế Nhu cầu vổn ngày lớn việc chấp QSDĐ để tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng chủ thể sử dụng đất thực ngày nhiều Quan hệ TCTD NSDĐ thể qua họp đồng tín dụng việc sử dụng QSDĐ để chấp, bảo lãnh cho khoản tiền vay với điều khoản pháp lý bắt buộc Tuy nhiên, kinh doanh chứa đựng rủi ro mà thân chủ thể không lường trước hết Đối với h ợp đồng tín dụng nói chung họp đồng tín dụng liên quan đến QSDĐ nói riêng, luật có quy định cụ nhằm bảo vệ quyền lợi cho TCTD người vay không thực thực khơng đủ nghĩa vụ Vậy NSDĐ khơng trả nợ cho TCTD QSDĐ với tư cách tài sản bảo đảm tiền vay xử lý nào? v ấn đề nhiều ngành luật điều chỉnh Luật dân sự, luật đất đai, Luật TCTD hàng loạt văn hướng dân Bộ, quan ban ngành Thế trình thực quyền phái sinh c TCTD lại nảy sinh nhiều bất cập, khúc mắc, giá trị tài sản bảo đảm tiền vay chưa xử lý thực tế lớn Điều phản ánh qua nhiều vụ án ló'n có liên quan đến đất đai thời gian vừa qua Nguyên nhân chủ yêu cua tình trạng thiêu đông nhât quán hệ thống pháp luật bảo đảm tiền vay nói chung chấp QSDĐ nói riêng, chưa phù họp với thực tế chưa tạo điều kiện thuận lợi cho TCTD đẩy nhanh tiến độ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Xuất phát từ vị trí đặc biệt đất đai với tư cách tài sản bảo đảm tiền vay vai trò quan trọng hoạt động kinh doanh TCTD, đồng thời cần thiết phải hoàn thiện quy định pháp luật địi hỏi phải nhìn nhận lại vấn đề cách toàn diện nhằm bảo vệ quyền lợi ích chủ thể giao dịch dân có liên quan đến chấp QSDĐ Đây lý mà 1ựa chọn nghiên cứu đề tài “ vấn đề x lỷ QSDĐ kh i N S D tì khơng trả n ợ cho TCTD Kinh nghiệm qua m ột số vụ án lớ n ” Mục đích nghiên cứu Do đặc thù chế độ sở hữu Nhà nước đất đai nên tham gia vào giao dịch chấp, đất đai xác lập tư cách pháp lý đặc biệt Việc xử lý QSDĐ NSDĐ không trả nợ cho TCTD có nhiều khía cạnh cần phải bàn luận, v ấ n đề tiếp cận sở nghiên cứu tổng thể quy định pháp luật có liên quan đến đất đai hoạt động chấp Đồng thời đến đánh giá tính thực tiễn quy định này, điểm vướng mắc, bất cập trình thực chúng Các vấn đề đưa dẫn chứng cách sinh động từ vụ việc thực tế điển hình có liên quan đến đất đai việc xử lý QSDĐ thời gian qua Điều chỉnh quan hệ xã hội địi hỏi phải có liên thông cua ngành luật, quy phạm cần phải xây dựng phản ánh thực tế Từ việc nhìn nhận quy định pháp luật việc xử ]ý QSDĐ họp đồng tín dụng thời gian qua, xin mạnh dạn đưa vài suy nghĩ, đề xuất giải pháp khắc phục với hy vọng góp thêm tiếng nói vào việc bước hoàn thiện quy định xử lý tài sản bảo đảm nói chung QSDĐ nói riêng Đối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu Trọng tâm mà hướng tới nghiên cứu quan hệ có tính chất pháp lý phát sinh việc chủ thể tiến hành xử lý QSDĐ tài sản bảo đảm tiền vay hợp đồng tín dụng NSDĐ khơng trả nợ Không dừng lại việc nghiên cứu quy định luật, chúng tơi sâu vào tìm hiêu việc áp dụng quy định thực tế để từ đến lý giải vấn đề đặt trình xử lý Đe thực mục đích nghiên cứu trên, sử dụng gắn liền với phương pháp vật biện chứng, phương pháp so sánh, phân tích đánh giá nhằm đến làm bật chất vấn đề Kết cấu Nội dung nghiên cứu gồm chương: Chương I: v ấ n đề chấp QSDĐ xử lý QSDĐ chấp TCTD Việt Nam Chương II: Những vướng mắc, bất cập trình xử lý QSDĐ NSDĐ không trả nợ cho TCTD_ Kinh nghiệm qua số vụ án lớn Chương III: Một số đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật xử lý QSDĐ chấp giao dịch bảo đảm tiền vay TCTD PHẦN NỘI DUNG • Chương ỉ VÁN ĐÈ THE CHẤP QSDĐ VÀ x LÝ QUYÈN s DỤNG ĐÁT ĐÃ THÉ CHẤP TẠI CÁC TCTD Ỏ VIỆT NAM Cơ sở pháp lý Thế chấp5 giao dịch phổ biến thực tế quy định Bộ luật dân Theo Điều 242 Bộ luật dân 2005 “Thể chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu đê đảm bảo thực nghĩa vụ dân đôi với bên (bên nhận chấp) ” không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Như vậy, từ việc không quy định tài sản đem chấp bắt buộc phải bất động sản cho thấy khái niệm chấp Bộ luật dân 2005 có thay đổi so với Bộ luật dân 1995° Trước luật quy định tài sản chấp việc phải thuộc sở hữu bên chấp cịn bắt buộc phải bất động sản Trong tài sản bất động sản, đất đai loại tài sản đặc bịêt dề cập đến vấn đế sở hữu Với tư cách tài sản thuộc sở hữu tồn dân, chủ thể có quyền sử dụng khơng có quyền định đoạt Có lẽ, xuất phát từ tính chất đặc thù vấn đề chấp QSDĐ nhà làm luật quy định chặt chẽ hẳn so với tài sản bất động sản khác văn pháp lý có hiệu lực sau Hiến pháp Từ ^ T heo d ự th ảo N g h ị định vê giao dịch bảo đảm cụm từ “ bảo lãnh” quy định bảo lãnh bàng qu y ền sử dụng đất, bảo lãnh qu y ền sử dụn g rừng, quyền sớ hữ u rừ n g sản x u ấ t rừ ng trồng N ghị định số 181/2 0 /N Đ -C P ngày 29 tháng 10 năĩP 2004 củ a C h ín h phủ thi hành L uật Đ ất đai, k h o ản Đ iều 32, khoản Đ iều 33, khoản Đ iều 34, k h o ả n Đ iều 35 kh o ản Đ iều 36 củ a N g h ị định số 23/2006/N Đ -C P ngày 03 th án g 03 n ăm 200 cúa C hính phủ thi hành L uật B ảo vệ v phát triển rừng văn bán h n g dẫn thi hành thay cụm từ “thế c h ấ p ” ;(K hoản Đ iều 97 D ự tháo 8- ngày /6 /2 0 ) X e m Đ iều 174 B ộ luật dân 1995 điều 715 đến điều 721 Bộ luật dân 2005, nhà làm luật quy định hợp đồng chấp QSDĐ, phạm vi quyền nghĩa vụ bên vấn đề xử lý QSDĐ chấp v ề mặt chất, chấp biện pháp cam kết bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên chấp bên nhận chấp Trên thực tế, đế ý nghĩa việc chấp, thường sử dụng hai thuật ngữ biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân biện pháp bảo đảm tiền vay Trong đó, khái niệm bảo đảm thực nghĩa vụ dân rộng Thuật ngữ bảo đảm tiền vay thường sử dụng giao dịch chấp bên nhận chấp ngân hàng - TCTD Bảo đảm tiền vay hiếu việc TCTD “áp dụng biện pháp nhằm phòng ngừa, tạo sở kinh tể pháp lý đê thu hồi khoản nợ cho khách hàng va y”7 v ấ n dề xử iý QSĐĐ vói tư cách tài sản bảo đảm tiền vay trọng tâm nghỉên cứu Trên sở quy định Hiến pháp Bộ luật dân sự, Luật đất đai 2003, Luật to chức tín dụng 1997 hàng loạt văn khác có quy định, hướng dẫn cụ thể tạo hành lang pháp lý để chủ tiến hành giao dịch liên quan đến chấp QSDĐ Riêng Luật đất đai 2003 dành hẳn chưong IV quy định quyền nghĩa vụ NSDĐ Theo đó, NSDĐ lựa chọn hình thức giao đất, th đất, quyền chấp QSDĐ quy định gắn với hình thức cụ thể Điểm đáng lưu ý L u ật đ ất đai 2003 mỏ’ rộng phạm vi chấp QSDĐ TCTD so vói quy định trước Theo đó, NSDĐ khơng vay tiền TCTD Việt Nam (các ngân hàng thương mại Nhà nước và, c ác n gân h àng t hương m ại c ổ p hần n goài q uốc Đ iều K h o ản N g h ị đ in h 178/1999/N Đ -C P ngày /1 /1 9 bảo đảm tiền vay T C T D doanh) mà tiếp cận vốn vay từ TCTD liên doanh, TCTD 100% vốn nước đưọ'c phép hoạt động Việt Nam theo quy định Luật tô chức tín dụng Luật đầu tư Việt Nam Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành luật đất đai quy định ghi nhận chấp QSDĐ yếu tố đồng thị trường Bất động sản- thị trường mà không ngừng phấn đấu xây dựng tương lai Ngoài quy định luật đất đai 2003, Nghị định quy định viêc đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ (Điều 64), xử lý QSDĐ cho thuê, chấp, bảo lãnh Nhà nước thu hồi đất (Điều 65), trình tự, thủ tục đăng ký chấp, bảo lãnh (Điều 153), trình tự, thủ tục xố đăng ký, chấp QSDĐ (Điều 154) Cùng với đó, để QSDĐ thực trở thành tài sản bảo đảm tiền vay TCTD, văn quan có thẩm quyền quản lý nhà nước lĩnh vực tài chính, ngân hàng đời tạo sở cho vận động giao dịch Có lẽ, ngồi Luật tổ chức tín dụng, văn quan trọng phải kể đến Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay TCTD (sau gọi tắt Nghị định 178) Nếu như, với tài sản bảo đảm tiền vay khơng phải QSDĐ việc định giá bên thoả thuận thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định sở giá thị trường thời điếm xác định có tham khảo yếu tố giá khác việc xác định giá trị QSDĐ chấp lại quy định cách chặt chẽ gắn với tình trạng pháp lý loại đất cụ thể Theo điều 8, khoản Nghị định 178 thì; “Giá trị QSDĐ chấp xác định sau: a) Đất Nhà nước giao cho hộ gia đình, nhân để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất ở; đất chuyên dùng; đất mà tô Xử lý tài sản bảo đảm đê thu hồi nợ TCTD chất giống Bộ tài có Thông tư số 62/2002/TT-BTC ngày 18/07/2002 hướng dẫn việc miền thuế giá trị gia tăng hoạt động xử lý tài sản để đảm báo thu hồi nợ Vì theo chúng tơi, Nhà nc nên bỏ quy định việc thu thuế thu nhập khoản thu từ chuyển QSDĐ tài sản chấp phải xử lý khách hàng vay đối vói ngân hàng công ty quản lý khai thác Doanh thu từ chuyển QSDĐ ghi vào thu nhập bất thưịng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp thơng thưò’ng Như vậy, vượng mắc cách xác định giá vốn đất để tính thuế thu nhập doanh nghiệp khơng cịn tránh nguy đánh thuế hai lần khoản thu từ chuyển QSDĐ, tạo công TCTD Tăng cường p h ố i hợp đồng CO’ quan có thấm quyền q trình x lý Đây việc làm cần thiết nay, tiến trình xử lý QSDĐ nhanh quan chức nhận thức rõ vai trò nhiệm vụ việc phối hợp hỗ trợ TCTD trình xử lý tài sản để thu hồi nợ v ề vấn đề tăng cườne phối hợp đồng quan có thấm quyền với tổ chức tín dụng q trình xử lý, Dự thảo ngày 09/06/2006 Nghị định giao dịch bảo đảm có quy định rõ quy định giải vấn đề đặt trước đây39 (Xem Phụ lục III) Dù nội dung quy định khơng có so với thơng tư 03 trước đó, có quy định vào văn có giá trị hiệu lực pháp lý cao mà Nhưng chúng tơi muốn nhấn mạnh có l) P hụ lục III: T ríc h quy định trách nhiệm phối h ợ p quan với tơ chức tín d ụ n g tro n g việc x lý tài sản bảo đảm tiề n vay - D ự thảo ngày /06/2006 N ghị định g iao d ịch b ả o đảm luật quan trọng, phải tạo chế đế thực thi có hiệu luậl quan trọng Đối với việc xử lý tài sản theo định Tồ án, kiến nghị chúng tơi nên cho phép ngân hàng đưọc trục tiếp ký họp đồng bán đấu giá tài sản vói tru ng tâm tố chức bán đấu giá tài sản v ói giá ấn định theo q u yết định tồ thay phải thông qua CO’ quan thi hành án Trước đây, trình xử lý tài sản Epco quy định cho phép thực Như vậy, giảm bót tải quan hi hành án, ngân hàng chủ động đẩy nhanh hiệu thu hồi nợ M ột số đề xuất giải pháp khác T h ứ nhất: Khi soạn thảo Bộ luật tố tụng dân 2004, có nhiều ý kiến cho cần phải có quy định thủ tục tố tụng rút gọn vụ án đơn giản liên quan đến lĩnh vực nhạy cảm, có tầm quan trọng địi hỏi Gần phải có chế xét xử linh hoạt Tuy nhiên, Bộ luật tố tụng dân thông qua mà quy định vấn đề Huy động vốn đế cấp tín dụng, Ngân hàng trung gian tạo lên luân chuyển dòng vốn kinh tế Vì thể, giải phóng vốn giao dịch bảo đảm người vay khơng có khả trả nợ cách thức kích thích cho kinh tế phát triển Những tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm phải giải đường án thường liên quan đến khoản vay nhỏ Thiết nghĩ, thủ tục tố tụng rút gọn trường hợp phù hợp Bởi vụ kiện đòi nợ rõ ràng, tài sản chấp QSDĐ phải qua công chứng, chứng thực khoản vay lớn thường qua đăng ký quan đăng ký giao dịch bảo đảm nên khoản nợ ngân hàng ln ưu tiên tốn Cũng cần phải có quy định việc xét xử vắng mặt thay việc phải thực bước triệu tập lần 1, lần 240 để khắc phục tình trạng phải hỗn phiên tồ bên người vay bỏ trốn khơng tham gia tổ tụng với mục đích kéo dài thời gian xét xử 40 X em Đ i ều 0 ,2 ,2 ,2 B ộ luật Tố tụng dân 2004 Tiến tói Chính phủ xây dựng Nghị định hướng dẫn thi hành Bộ• luật tố tụng dân Chúngo tơi hy vọng rằngo trình tự• thú tục tố • • o • • o • • tụng rút gọn trưịng họp địi nọ’ có tài sản bảo đảm ngân hàng !à cần thiết đuọc cụ thể hoá nghị định T h ứ hai: Thẩm định giá trị bất động sản (trong có QSDĐ) coi “trái tim hoạt động kinh tế bất động sản”41 Trong hoạt động cho vay, ngồi tiêu chí thấm định khác việc thấm định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay cần thiết để TCTD đưa định mức cho vay khách hàng cụ thể Vì thế, vai trị ngưcri thẩm định quan trọng việc góp phần hạn chế rủi ro, đảm bảo an tồn cho nguồn vốn Vì thế, ngồi việc nâng cao lực, trình độ cán chuyên môn công tác thấm định, thiết nghĩ CO’ quan chức phải có hirớng nghiên cứu cách khoa học để xây dựng lên nguyên tắc phương pháp thẩm định giá trị bất động sản gắn vói đặc điểm Việt nam Việc khơng có ý nghĩa việc cho vay TCTD mà tác động lớn đến hoạt động kinh tế khác có liên quan đến bất động sản chuyển giao quyền sở hữu, cho thuê, đầu tư phát triển Trong nghiên cứu này, quan tâm đến việc cho vay ngân hàng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Sở dĩ thị trường bất động sản thời gian qua có diễn biến phức tạp Ước tính có đến 60% vốn hoạt động thị trường có nguồn huy động từ TCTD Tính đến tháng 9/2005, tổng dư nợ cho vay đầu tư vào bất động sản chiếm 15% dư nợ toàn hệ thống ngân hàng, tương đương với 29000 tỷ đồng42 Tài sản đưa chấp nhà đầu tư chủ yếu dự án với QSDĐ cơng trình xây dựng gắn liền đất Một đất nước đánh giá nghèo giá đất thành phố lớn có thời điểm cao ngang ngửa với giá đất số thành phố lớn 41 Đ oàn V ăn T rư n g : C ác ph n g pháp thẩm định g iá trị b ất động sản, N X B K hoa học kỹ th u ật H N ộ i, 2002 42 T hời báo N g â n hàng, n g ày 28/03/2006 thể giới đương nhiên có tác động khơng tốt đến kinh tế, chí tiềm ẩn nguy CO' đổ vỡ Nếu điều xảy gây chấn động đe doạ đến hoạt động hệ thống tín dụng học khủng hoảng kinh tế Châu Á năm 1997 có nguyên nhân phát triển theo kiểu bong bóng thị trường bất động sản Giá bất động sản có quyền sử dụng đất mức cao, tính khoản thị trường bất động sản dẫn đến nhà đầu tư khó thu hồi vốn để trả nợ cho ngân hàng theo cam kết Sự “nóng ” tới mực đóng băng đến thời gian làm cho giá tài sản chấp giảm mạnh, ngân hàng khó có khả thu hồi đủ vốn từ việc phát mại tài sản nhà đầu tự không trả nợ Thị trường bất động sản hình thành khoảng 10 năm nay, đánh giá mơt thị trường có nhiều tiềm gam màu tối sáng, bao vấn đề đặt với phát triển bất ổn định có tác động tiêu cực khơng nhỏ đến lĩnh vực đời sống Có ý kiến cho TCTD “chưa đóng vai trị hậu thuẫn cho thị trường bất động sản”43 Nghị Đại hội VIII đặt mục tiêu phải phát triển đồng thị trường, có thị trường bất động sản Nguyên nhân phải kề đến chưa xây dựng khung pháp lý hồn chinh cho việc liên thơng thị trường tín dụng, thị trường bất động sản thị trường khác Bình ổn đua thị trường QSDĐ, thị triig bất động sản trỏ’ vói giá trị thực khơng có tác dụng thúc đẩy giao dịch thị triròng bất động sản phát triến mà cịn có ý nghĩa to lón hoạt động TCTD Vì giá bất động sản ổn định việc thấm định giá đế xác định mức cho vay xác định hon cách làm tăng tính khoản loại tài sản khỉ phát mại Đồng thịi vói đó, cần phải hoàn thiện quy định xử lý 43 X e m :C h u V ăn C h u n g - T hự c trạn g thị trư n g , pháp luật bất động sản V iệt N am việc xây đ ự n g d ự án luật kinh doanh bất động sản K ỷ y ếu hội thảo pháp luật sách k in h d o a n h b ất đ ộng sản, N X B T pháp Hà N ộ i 2005 QSDĐ bất động sản đất tài sản bảo đảm ngưịi vay khơng trả đu ọ• c nọ’ é Luật kinh doanh bất động sản Quốc hội thông qua ngày 29/06/2006 Đạo luật trông chờ đưa thị trường bất động sản trở phát triển thực vào trật tự pháp lý kiểm soát nhà nước Vì chúng tơi cho rẳng Chính phủ cần phải có kế hoặch, bước cụ thể để luật có hiệu lực vào sống, phát huy tác dụng đạt mục đích đặt tác động tốt đến thị trường tín dụng, loại bở nguy rủi ro nói T h ứ ba: Trong trường hợp QSDĐ tài sản gắn đất nhà người phải thi hành án gia đình cần phải có văn hng dẫn ngân hàng cách thức xác định số tiền đuọc trích đế mua chỗ ỏ’ mói cho họ cho họ'p lý Theo chúng tôi, số tiền xác định mức có tính đến giá trị tài sản phải phát mại nghĩa vụ mà họ phải tốn cho ngân hàng, khơng thể bắt ngân hàng phải trực tiếp mua nhà cho họ Đây khoản tiền ngân hàng hỗ trợ đế tạo điều kiện cho họ có chỗ không dựa vào quy định để gắn trách nhiệm tuyệt đối cho ngân hàng Cùng với đó, quan chức cần có biện pháp phân tích, thuyết phục để người phải thi hành án chủ động việc tìm chỗ T h ứ tư: Đối với trường hợp cố tình vi phạm quy định quản lý đất đai nhà nước dự án Rusalka - Nha Trang hành vi gián tiếp tiếp tay cho kẻ lừa đảo gây lên hậu nghiêm trọng Lẽ dĩ nhiên pháp luật phải xử lý nghiêm khắc trường hợp đồng thời qua cảnh báo ngân hàng phải trọng công tác thẩm định dự án xác minh hồ sơ vay vốn khách hàng Cịn với vi phạm có tính chất lạm quyền thi hành án vụ án Epco vừa phát hiện, nghĩ tiến độ xử lý QSDĐ đuọc nhanh hon hạn chế việc “kẻ đục nưóc béo cò” lọi dụng hội kẽ hỏ' pháp luật để tấu tán tài sản cần xử lý để thu hồi nọ' ngân hàng PHẦN KÉT LUẬN Mục tiêu cua gia nhập WTO vào cuối năm 2005 Hội nhập đưa đến nhũng hội mới, đặt TCTD vào tình trạng cạnh tranh thách thức đặt lớn Điều đòi hỏi ngành ngân hàng phải có sách cải tố xây dựng chiến lược phát trien phù hợp với tiến trình hội nhập Song song với phải khắc phục tồn yếu thân chế hoạt động cua Trên sỏ' phân tích đánh giá tình hình nợ q hạn có tài sản bảo đảm QSDĐ vướng mắc trona trình xử lý tài sản bảo đảm QSDĐ hợp đồng tín dụng, chúng tơi đưa sổ kiến nghị mang tính chất xây dựng, hoàn thiện quy định xử lý tài sản chấp với mong muổn đẩy nhanh tiến độ xử lý tài sản bảo đảm đế thu hồi vốn cho TCTD Bởi điều có ý nghĩa lớn, khơng góp phần giải phóng hàng ngàn tỷ đồng để quay vòng vốn cho đầu tư kinh tế mà nâng cao lực tài TCTD Lành mạnh hố hệ thống tài vấn đề khơng riêng ngành ngân hàng mà mối quan tâm chung toàn xã hội Tháo gỡ vướng mắc, tạo mơi trường kinh doanh thơng thống, lành mạnh hoạt động TCTD việc làm, thực tế đòi hỏi cần phải đẩy mạnh Chúng hy vọng tin tưởng từ việc nhìn nhận, phân tích khó khăn vướng mắc có vấn đề xử lý QSDĐ tài sản bảo đảm tiền vay NSDĐ không trả nợ cho TCTD, bất cập nhà làm luật nghiên cứu, điều chỉnh khắc phục, tạo động lực mạnh mẽ đế TCTD phát huy vai trò, sức mạnh phát triển cua kinh tế đất nước Trích quy định xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sần gắn liền vói đất.-Thơng tu liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BACTCĐC ngày 23 tháng năm 2001 hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nọ’ cho tổ chức tín dụng III Xử lý tài sản bảo đảm quyên sử dụng đât, tài sản găn liên với đât Việc xử lý tài sản báo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực theo thỏa thuận bên hợp đồng tín dụng, họp đồng bảo đảm phải phù hợp với quy định liên quan mục I phần B thông tư quy định pháp luật đất đai Trường hợp tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không xử lý theo thỏa thuận bên hợp đồng, tố chức tín dụng đưa tài sản bán đấu giá để thu hồi nợ khởi kiện Tòa án Việc bán đấu giá quyền sử dụng đất thực theo trình tự sau: 3.1 Tổ chức tín dụng gửi hồ sơ đề nghị quan Nhà nước có thẩm quyền sau cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất a Uỷ ban nhân dân cấp huyện cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đât chấp hộ gia đình, cá nhân; b ủ y ban nhân dân cấp tỉnh cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất chấp tổ chức 3.2 Hồ sơ đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: a Đơn đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất; b Bản họp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm (tổ chức tín dụng ký sao); c Bản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy tờ khác theo quy định điểm 7.3 khoản mục (tổ chức tín dụng ký sao) 3.3 Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ nói trên, ủ y ban nhân dân cấp có thầm quyền có trách nhiệm: a Ra văn cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp chuyển nhượng quyền sứ dụng đất; b Hướng dẫn cho tổ chức tín dụng làm thủ tục cần thiết đổi với trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, sau văn cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất; c Trả lời văn cho tổ chức việc không bán đấu giá quyền sư dụng đất loại đất không phép chuyên nhượng theo quy định Điều 30 Luật Đất đai 3.4 Riêng đất nông nghiệp trồng hàng năm Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện quy định Điều nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 27/3/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyến nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thê chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất (sau goi chung Nghị định số 17) 3.5 Sau ủ y ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức tín dụng tiến hành thủ tục quy định khoản 2, khoản mục I phần B ủy quyền cho Trung tâm bán đấu giá quyền sử dụng đất Sau hoàn thành việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tổ chức tín dụng có trách nhiệm làm thủ tục xóa đăng ký thơng báo xử lý tài sản bảo đảm, xóa chấp, xóa đăng ký chấp Tổ chức tín dụng tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận chuyến nhượng, bên mua tài sản, trừ trường hợp Trung tâm bán đấu giá tài sản thực theo Pháp luật bán đấu giá tài sản Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sớ hữu nhà quyền sử dụng đất thực sau: 5.1 Bên có trách nhiệm tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận chuyển nhượng, bên mua tài sản theo quy định khoản gửi hồ sơ đến quan có thẩm quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyến nhượng, bên mua Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo quy định khoản mục X phần B 5.2 Trong thời hạn 15 ngày (đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) 60 ngày kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ họp lệ, quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy tờ nói cho bên nhận chuyên nhượng, bên mua tài sản Nghĩa vụ nộp thuế chuyến quyền sử dụng đất, tài sản găn liên với đât theo quy định mục IX phần B Các quy định thông tư áp dụng đê xử lý tài sản bảo đảm quyền sư dụng đất, tài sản gắn liền với đất chấp trước ngày Nghị định 178 có hiệu lực trường hợp sau đây: 7.1 Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đầy đủ giấy tờ, hồ sơ phù hợp với quy định pháp luật thời điêm châp phù hợp với quy định pháp luật thời điểm Nghị định 178 có hiệu lực 7.2 Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đầy đủ điều kiện theo quy định điểm 7.1 chưa xử lý hợp đồng chấp thiếu chứng thực Công chứng nhà nước thiếu chứng thực ủ y ban nhân dân cấp có thẩm quyền; 7.3 Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền mà thòi điểm chấp, người chấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, giấy tờ theo quy định khoản điều Nghị định số 17 có quyền 7.4 chấp quyền sử dụng đất; Tài sản gắn liền với đất mà thời điểm chấp, người chấp có quyền sở hữu hợp pháp tài sản giấy từ quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Trong trường hợp này, tổ chức tín dụng đưa tài sản gắn liền với đất bán đấu giá trung tâm bán đấu giá tài sản Sau hoàn thành việc bán đấu giá, Trung tâm bán đấu giá tài sản gửi hồ sơ đến quan nhà nước có thẩm quyền để đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá theo hình thức nhà nước gian đất, cho thuê đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai 7.5 Khi xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo trường hợp quy định tài điểm 7.1 điểm 7.2 điểm 7.3 đây, tổ chức tín dụng gửi hồ sơ có đến quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định khoản mục III phần B để xin phép bán đấu giá quyền sử dụng đất Sau quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đẩu giá, tổ chức tín dụng tiến hành thủ tục xử lý tài sản bảo đảm theo quy định Thơng tư PHỤ LỤC II Trích quy định vê suât, thuê thu nhập từ chuyên quyên sử dụng đât, quyền thuê đất - Thông tư 128/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003 cua Bộ tài r \ ĩ quy định chi tiêt vê luật thuê thu nhập doanh nghiệp \ r ^ r ^ Mục V: Thuế suất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, quyền thuê đất Thuế suất áp dụng thu nhập từ chuyến quyền sử dụng đất, chuyến quyền thuê đất 28% Sau tính thuế thu nhập theo mức thuế suất 28%, phần thu nhập lại phải tính thuế thu nhập bổ sung theo biểu lũy tiến phần ? Ị í - ' Thuê suât Tỷ suât thuê thu nhập lại chi phi 0% Đên 15% 10% Trên 15% đên 30% 15% Trên 30% đên 45% 20% Trên 45% đên 60% 25% Trên 60% * Ví dụ: Doanh thu tính th đơi với chuyển qun: 170 triệu đơng, tồn chi phí chuyển QSDĐ: 50 triệu Thu nhập chịu thuế (=) 120 triệu đồng (170 triệu đồng - 50 triệu đồng) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất xác định sau: - Thuế thu nhập doanh nghiệp theo mức thuế suất phổ thông: 120 triệu đồng X 28% = 33,6 triệu đồng - Thu nhập lại: 86,4 triệu đồng ( 120 triệu đồng - 33,6 triệu đông) nộp bổ sung theo lũy tiến phần sau: Bậc Bâc Sô tiên chiu thuê 50 X 15% = 7,5 ( 50 X 30%) - 7,5 = 7,5 ( 50 X 45%) - ( 50 X 30%) = 7,5 ( 50 X 60%) - ( 50 X 45%) = 7,5 86,4 - ( 50 X 60%) = 56,4 Cộng - - Thuê suât 0% 10% 15% SÔ thuê 0,75 1,125 20% 25% 1,5 14,1 ■ \ 33,6 triệu đồng + 17,745 triệu đồng = 51,075 triệu đông 17,475 PHỤ LỤC III Trích quy định trách nhiệm phối họp CO’ quan vói tế chức tín dụng việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay (Dự thảo ngày 09/06/2006 Nghị định giao dịch bảo đảm) Điều 91 Trách nhiệm quan nhà nước có thẩm quyền việc xử lý tài sản bảo đảm Bộ Công an hướng dẫn quan Công an cấp thực biện pháp hỗ trợ bên nhận bảo đảm xử lý tải sản bảo đảm Úy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đạo ngành, cấp thuộc quyền quản lý thực Nghị định có biện pháp hỗ trợ việc xử lý tài sản bảo đảm Sau tài sản bảo đảm xử lý, quan nhà nước có thâm quyền có trách nhiệm thực việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Các quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm tạo điều kiện, hồ trợ có yêu cầu bên nhận bảo đảm trình xử lý tài sản bảo đảm Điều 92 Trách nhiệm phối hợp quan hữu quan trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Khi tổ chức tín dụng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm, quan Công chứng nhà nước, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn có trách nhiệm chứng nhận hợp đồng mua bán tài sản, họp đồng chuyển nhựợng tài sản, biên nhận tài sản giấy tờ liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng cho bên mua, bên nhận chuyên nhượng Các quan nhà nước có thấm quyền có trách nhiệm làm thủ tục chuyên quyên sở hữu, quyên sử dụng tài sản cho bên mua, bên nhận chuyên nhượng tài sản nhận đề nghị tố chức tín dụng (hoặc tơ chức bán đấu giá tài sản) tài liệu liên quan Trong hồ sơ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bao đảm, khơng u cầu phải có văn chủ sở hữu tài sản bảo đảm việc đồng ý cho xử lý tài sản bảo đảm; khơng u cầu phải có hợp đồng mua bán tài sản chu sở hữu tài sản người phải thi hành án với người mua tài sản, trừ trường hợp người xử lý tài sản chủ sở hữu tài sản người phái thi hành án Điều 93 Thu tục buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm cho tơ chức tín dụng Bên giữ tài sản bảo đảm có trách nhiệm giao tài sản bảo đảm cho tố chức tín dụng để xử lý theo thơng báo tổ chức tín dụng Nếu hết thời hạn ấn định thông báo mà bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng có quyền: a) Thông báo việc áp dụng biện pháp buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản cho tổ chức tín dụng Văn thơng báo phải ghi rõ lý áp dụng, thời hạn bàn giao tài sản bảo đảm, biện pháp thực hiện, quyền nghĩa vụ bên b) Gửi văn thông báo tới Uỷ ban nhân dân quan Công an nơi cư trú bên bảo đảm nơi có tài sản bảo đảm đề nghị phối hợp, hồ trợ tổ chức tín dụng thu hồi tài sản bảo đảm Sau hết thời hạn ấn định thông báo áp dụng biện pháp buộc giao tài sản mà bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản cho tổ chức tín dụng để xử lý, tố chức tín dụng tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm với hỗ trợ Uỷ ban nhân dân quan Công an Trong trường hợp bên thứ ba giữ tài sản bảo đảm, tố chức tín dụng thông báo cho bên bảo đà.m phối họp với tổ chức tín dụng buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm cho tơ chức tín dụng Điều 94 Trách nhiệm phối hợp Uỷ ban nhân dân quan Công an việc buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm cho tơ chức tín dụng Sau nhận đề nghị tố chức tín dụng theo quy định điếm b khoản Điều 91 Nghị định này, Uỷ ban nhân dân áp dụng biện pháp giáo dục, thuyết phục bên giữ tài sản giao tài sản bảo đảm quản lý cho tổ chức tín dụng Ưỷ ban nhân dân quy định thời hạn bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng để xử lý, không 10 ngày kể từ ngày Uỷ ban nhân dân áp dụng biện pháp giáo dục Neu hết thời hạn trên, bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản bảo đảm theo đề nghị tổ chức tín dụng, Uỷ ban nhân dân đạo ban, ngành chức tham gia phối hợp với tổ chức tín dụng tiến hành thủ tục cần thiết buộc bên giữ tài sản bảo đảm giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng Tố chức tín dụng phải tốn chi phí phát sinh q trình thu giữ, buộc bên giữ tài sản bảo đảm giao tài sản bảo đảm cho tố chức tín dụng Sổ tiền tính vào chi phí xử lý tài sản Việc thu giữ tài sản bảo đảm phải lập thành biên thu giữ tài sản, có chứng kiến đại diện Uỷ ban nhân dân địa phương nơi cư trú bên giữ tài sản nơi có tài sản bảo đảm quan liên quan Trong q trình tổ chức tín dụng tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý, bên giữ tài sản bảo đảm có hành vi chống đối, cản trở cán thi hành nhiệm vụ, có hành vi khác nhằm lấy lại tài sản, xâm phạm tính mạng, sức khoẻ cán thi hành nhiệm vụ, gây rối trật tự, an ninh quan Cơng an có trách nhiệm áp dụng biện pháp theo quy định pháp luật để ngăn chặn xử lý kịp thời; Ưỷ ban nhân dân có trách nhiệm tạo điều kiện hỗ trợ tổ chức tín dụng, cử người tham gia giải theo thẩm quyền vướng mắc phát sinh trình tố chức tín dụng tiên hành thu giữ tài sản bảo đám đế xử lý DANH iMỤC NGUỒN VĂN BẢN VÀ T l LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp 1992 Bộ luật dân 1995, 2005 Luật đất đai 2003 Luật Ngân hàng 1997 Luật tổ chức tín dụng 1997 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay TCTD Nghị định 85/2002/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định sổ 178/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay TCTD Nghị định 164/2004/NĐ-CP ngày 14/9/2004 Chính phủ kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất đe đảm bảo thi hành án 10.Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 Chính phủ Đăng ký giao dịch bảo đảm l.Nghị định số 86/1996/NĐ-CP ngày 19/12/1996 quy chế bán đấu giá tài sản 12.Thông tư số /2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-TCĐC ngày 23/04/2001 hướng dẫn việc xử lý tài s ản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ TCTD 13.Thông tư số 02/2002/TTLT/NHNN-BTP ngày 05/02/2002 hướng dẫn thực Quyết định 149/2001/QĐ-TTg ngày 05/10/2001 Thủ tướng Chính phủ thủ tục bán bảo đảm tài sản giao tài sản cho Ngân hàng thương mại theo án, định Tịa án 14.Thơng tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký, chấp, bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất 15.Thông tư số 128/2003/TT-BTC quy định chi tiết việc thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 16.Thông tư số 12/2001 /TTLT/BTP-VKSNDTS ngày 26/02/2001 hướng dẫn thực số quy định pháp luật thi hành án dân 17.Công văn số 1017/NHNN-PC ngày 13/03/2005, số 1090/NHNN-PC ngày 30/9/2005, số 187/NHNN-PC ngày 16/01/2006 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vướng mắc q trình thực thơng tư 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 việc đăng ký, thể chấp, bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đât ỉ 8.Quyết định số 150/2001/QĐ-TTg thành lập công ty quản lý nợ khai thác tài sản thuộc Ngân hàng thương mại 19.Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/04/2005 ban hành quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phịng đê xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng 20.Giáo trình Luật đất đai - Trường.ĐH Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân, 2005 21 Giáo trình Luật ngân hàng - Trường ĐH Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân, 2005 22.TS Phạm Duy Nghĩa: Chuyên khảo luật kinh tế, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2004 23.Đoàn Văn Trường - Các phương pháp thâm định giá trị bất động sản, NXB Khoa học kỹ thuật Hà Nội, 2002 24.Trần Quang Huy Phạm Xuân Hoàng - Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội - 2004 25.Kỷ yếu hội thảo pháp luật sách kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, Hà Nội - 2004 26.Nghiệp vụ ngân hàng đại, NXB Chính trị Quốc Gia, năm 2000 27.Khủng hoảng tài tiền tệ Châu Á - Nguyên nhân học, NXB Đà Nằng năm 2000 28.Bùi Ngọ.c Cường - Xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh tế nhằm đảm bảo quyền tự kinh doanh, Luận án tiến sỹ luật học năm 2001, Trường ĐH Luật Hà Nội 29.PGS-TS Nguyễn Như Phát ( chủ biên): Một số vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật họp đồng Việt Nam, NXB Cơng an Nhân dân, 2003 30.Tạp chí Luật học - Đặc san Luật đất đai 2003, số 5/2004 31 Tạp chí Ngân hàng số 4/2005, 5/2005 32.Báo lao động năm 2003 33.Báo tuổi trẻ năm 1999, 2003 34.Thời báo kinh tế Sài Gòn 2004 35.Báo pháp luật sổ 5/2006 ... chấp quyền sử dụng đất x lỷ quyền sử dụng đất th ế chấp tồ chức tín dụng Việt N a m Cơ sở pháp lý Thực trạng chấp quyền sử dụng đất xử lý quyền sử dụng đất chấp tổ chức tíri dụng. .. Nam thời gian qua 10 Chương II: N h ữ n g vướng mắc, bất cập trình x lỷ quyền sử dụng đất kh i người sử dụng đất không trả n ợ cho tổ chức tín dụng- Kinh nghiệm qua m ột số vụ án lớn 15... dựng đất đó, giá trị QSDĐ chấp xác định theo sổ tiền thuê đất trả cho Nhà nước sau trừ tiền thuê đất trả cho thời gian sử dụng; d) Đất Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất