Kế hoạch vốn và lựa chọn các dự án bất động sản của doanh nghiệp cổ phần

Đại Học Quốc Gia Tp Hồ Chí Minh TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA VÕ THỊ KIM TÂM KẾ HOẠCH VỐN VÀ LỰA CHỌN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CỔ PHẦN Chuyên ngành : CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG Mã số ngành : 60.58.90 LUẬN VĂN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH, tháng 07 năm 2009 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học: T.S Phạm Hồng Luân Cán nhận xét 1: Cán nhận xét 2: Luận văn thạc sĩ bảo vệ HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày……tháng……năm 2009 ĐẠI HỌC BÁCH KHOA CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP – TỰ DO – HẠNH PHÚC PHÒNG ĐÀO TẠO SĐH Tp HCM, ngày… tháng …năm 2009 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : Võ Thị Kim Tâm Phái : Nữ Ngày tháng năm sinh : 30 – 12 – 1984 Nơi sinh : Đồng Nai Chuyên ngành : Công Nghệ Quản Lý Xây Dựng MSHV : 00807585 KẾ HOẠCH VỐN VÀ LỰA CHỌN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CỔ PHẦN I- TÊN ĐỀ TÀI: II- NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: Tìm hiểu thị trường bất động sản nước Việt Nam Áp dụng vào doanh nghiệp: Đánh giá dự án bất động sản doanh nghiệp để từ lựa chọn dự án nên tập trung nguồn vốn để thực tình hình thị trường bất động sản vấn đề tài doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hình thành kế hoạch vốn cho dự án doanh nghiệp III-NGÀY GIAO NHIỆM VỤ : ngày 02 tháng 02 năm 2009 IV- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ : ngày 02 tháng năm 2009 V- CÁN BỘ HƯỚNG DẪN : T.S Phạm Hồng Luân CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CHỦ NHIỆM NGÀNH BỘ MÔN QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH Nội dung đề cương luận văn thạc sĩ Hội Đồng Chuyên Ngành thơng qua Ngày PHỊNG ĐÀO TẠO SĐH tháng năm 2009 KHOA QUẢN LÝ NGÀNH i LỜI CẢM ƠN Luận văn “Kế hoạch vốn lựa chọn dự án bất động sản doanh nghiệp cổ phần” thành việc áp dụng kiến thức nhận từ truyền đạt thầy cô Khoa Xây dựng – Trường Đại Học Bách Khoa Tp Hồ Chí Minh thực tiễn thu thập từ sống, làm việc, từ giúp đỡ chân thành đồng nghiệp, bạn bè suốt khoá học Xin chân thành cảm ơn tất thầy cô Khoa Xây dựng, đặc biệt thầy Phạm Hồng Luân, người thầy nhiệt tâm truyền đạt hướng dẫn thực luận văn Xin chân thành cảm ơn Ban Giám Đốc, thầy Trà Thanh Phương, anh chị đồng nghiệp công ty HQ hỗ trợ việc cung cấp số liệu cần thiết để luận văn hoàn thành Xin cảm ơn đấng sinh thành hết lòng động viên chia sẻ khó khăn suốt thời gian thực luận văn Xin thân cảm ơn tất bạn bè, thân hữu khoá chia sẻ, giúp đỡ suốt thời gian học tập thực luận văn Tp Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng năm 2009 Võ Thị Kim Tâm ii TÓM TẮT ĐỀ TÀI Cuộc suy thối kinh tế tồn cầu nổ vào năm 2007 khiến tất nước giới hay nhiều bị ảnh hưởng Nhân tố tạo nên khủng hoảng tài làm rung chuyển giới xuất phát từ thị trường BĐS BĐS ngành chiếm tỷ trọng lớn kinh tế, nói rằng, BĐS hạ tầng kinh tế BĐS lõi có tác động trực tiếp đến thị trường tài chi phối mạnh mẽ đến thị trường vốn đời sống Hơn nữa, hầu hết khoản chấp vay vốn ngân hàng tài sản bất động (hay BĐS) Thị trường suy thoái mở đầu cho hiệu ứng dây chuyền tác động đến ngõ ngách đời sống kinh tế Đề tài tìm hiểu xu hướng chung thị trường bất động sản nước, giải pháp mà số nước áp dụng để vượt qua thời kỳ khó khăn Sau đó, đề tài tìm hiểu khác biệt thị trường bất động sản Việt Nam so với nước, đặc điểm xu hướng chung giải pháp mà doanh nghiệp kinh doanh BĐS áp dụng để trì phát triển thị trường Áp dụng phân tích doanh nghiệp với dự án cụ thể Doanh nghiệp có “thừa” đất thiếu vốn đầu tư Đề tài đánh giá dự án bất động sản doanh nghiệp để từ lựa chọn dự án nên tập trung nguồn vốn để thực trước tình hình thị trường bất động sản có nhiều chuyển biến phức tạp, bất lợi, vấn đề tài doanh nghiệp gặp khó khăn Đề tài hình thành kế hoạch vốn cho dự án mà doanh nghiệp thực iii ABSTRACT The world’s economic recession started in 2007 which affected countries all over the world The first germ ignites the crisis which make a strong impact on the world start from real estate market To be a branch with major density in economy, so we can say, real estate is the infrastructure of economy This is also the heart of the direct influence on currency market and life Furthermore, almost all property mortgaged for the loan is real estate The recession of this market will cause a domino - effect which impacts on all the ins and outs of economic life As the author of this subject, I want to find out the causes, general trends of real estate market on some countries, their ways and means as to how they deal with it and what they have done so far to overcome this obstacle After that, I want to find out the differences in real estate market between Vietnam and other developed countries, its characteristics, general trends and what Vietnamese companies can to be in being and develop in current market Applying this learning to analyse one local company with specific projects The company has many projects but having very limited money to invest I want to assess all the projects of the company to choose one project which the company should invest as a priority when the real estate market has a lot of complicated and unfavourable changes and the financial situation of the company run into serious difficulties I also want to work out and come – up with a financial plan for the company for feasible projects iv MỤC LỤC NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ i LỜI CẢM ƠN .ii TÓM TẮT ĐỀ TÀI iii ABSTRACT .iv MỤC LỤC v BẢNG SỬ DỤNG CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii THỐNG KÊ CÁC BẢNG BIỂU - HÌNH VẼ x CHƯƠNG TỔNG QUAN 1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .1 1.2 CƠ SỞ HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI 1.3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .5 1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU .5 1.5 TỔNG QUAN LƯỢC KHẢO VẤN ĐỀ ĐÃ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU 2.2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT LIÊN QUAN 2.2.1 Các phương pháp phân tích tài 2.2.2 Các quan điểm phân tích tài dự án 10 2.2.3 Phân tích rủi ro 11 2.2.4 Phân tích kinh tế 11 2.2.5 Phương pháp Quá trình phân tích thứ bậc (Analytic Hierarchy Process – AHP, Thomas Saaty) 16 2.3 PHƯƠNG PHÁP LỰA CHỌN DỰ ÁN 20 2.4 PHƯƠNG PHÁP PHÂN BỔ VỐN CHO CÁC DỰ ÁN 22 CHƯƠNG TÌM HIỂU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .24 v 3.1 TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC NGỒI 24 3.1.1 Tình hình 24 3.1.2 Đặc điểm xu hướng chung 25 3.1.3 Các giải pháp 28 3.2 TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 29 3.2.1 Các văn pháp luật chi phối 29 3.2.2 Những khác biệt so với giới 30 3.2.3 Đặc điểm 31 3.2.4 Xu hướng 34 3.2.5 Các giải pháp 46 3.3 KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH 51 3.3.1 Kế hoạch tài 51 3.3.2 Mơ hình kế hoạch tài 51 3.3.3 Cơ cấu vốn 3.4 53 CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN TRONG VÀ NGỒI NƯỚC 55 3.4.1 Huy động vốn ngắn hạn 55 3.4.2 Huy động vốn dài hạn 60 3.4.3 Huy động vốn chuyển đổi từ nợ sang cổ phần 66 3.4.4 Thu hút vốn đầu tư từ bên 72 3.4.5 Chiến lược hợp tác rút lui 78 CHƯƠNG DOANH NGHIỆP VÀ CÁC DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP 83 4.1 GIỚI THIỆU DOANH NGHIỆP 83 4.2 GIỚI THIỆU CÁC DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP 83 CHƯƠNG XỬ LÝ DỮ LIỆU VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .85 5.1 MƠ HÌNH AHP 85 5.2 KẾ HOẠCH VỐN 99 5.3 GIẢI MƠ HÌNH AHP 99 vi 5.4 KIỂM NGHIỆM BẰNG PHẦN MỀM EXPERT CHOICE 103 5.5 KẾ HOẠCH VỐN CHO CÁC DỰ ÁN 107 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 129 6.1 KẾT LUẬN 129 6.2 KIẾN NGHỊ 129 vii BẢNG SỬ DỤNG CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CF (Cash Flow) Ngân lưu CFi (Conversion Factor) Hệ số chuyển đổi giá mặt hàng i CIF (Cost + Insurance + Freight) Giá giao cảng đến EV (Economic Value) Giá trị kinh tế FEP (Foreign Exchange Premium) Bù đắp trao đổi ngoại tệ FOB (Free On Board) Giá giao cảng FV (Financial Value) Giá trị tài IRR (Internal Rate of Return) Suất thu lợi nội MARR (Minimum Attractive Rate of Return) Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận NPV (Net Present Value) Giá trị rịng USD Đơ la Mỹ VAT (Value Added Tax) Thuế giá trị gia tăng VND Tiền đồng Việt Nam AHP (Analytic Hierarchy Process) Q trình phân tích thứ bậc TMĐT Tổng mức đầu tư TTTTSP Thị trường tiêu thụ sản phẩm VTDA Vị trí dự án NCSP Nhu cầu sản phẩm ĐKHTĐP Điều kiện hỗ trợ địa phương viii f Chi phí chăm sóc xanh, nạo vét mương TN 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 g Chi phí điện chiếu sáng KCN 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 h Chi phí xử lý nước thải 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 i.Thuế GTGT đầu 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 j.Thuế GTGT đầu vào (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) k Thuế thu nhập DN l Lãi ngân hàng m Trả vốn vay ngân hàng 916.60 1,529.72 2,031.56 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 12,680.69 13,293.81 13,795.65 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 TỔNG NGÂN LƯU RÒNG 9,357.47 8,744.35 8,242.51 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 Ngân lưu rịng tích lũy 112,417.60 121,161.94 129,404.45 137,021.51 144,638.57 152,255.62 159,872.68 167,489.74 175,106.80 182,723.85 Tổng ngân lưu 18 (ĐVT : Triệu đồng) NĂM THỨ 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 NĂM 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 Tổng Doanh thu 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 - Doanh thu cho thuê đất + Phí hạ tầng 11,044.32 11,044.32 11,044.32 11,044.32 11,044.32 11,044.32 11,044.32 11,044.32 11,044.32 11,044.32 - Phí quản lý 3,944.40 3,944.40 3,944.40 3,944.40 3,944.40 3,944.40 3,944.40 3,944.40 3,944.40 3,944.40 - Phí xử lý nước thải 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 - Doanh thu khác Vốn đầu tư Cty chuyên ngành Vay ngân hàng 1,049.44 1,049.44 1,049.44 1,049.44 1,049.44 1,049.44 1,049.44 1,049.44 1,049.44 1,049.44 Tổng ngân lưu vào 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 a Tiền thuê đất nhà nước 71.00 71.00 71.00 71.00 71.00 71.00 71.00 71.00 71.00 71.00 b Chi phí tu bảo dưỡng 3,121.96 3,121.96 3,121.96 3,121.96 3,121.96 3,121.96 3,121.96 3,121.96 3,121.96 3,121.96 c Chi phí Lương 1,842.12 1,842.12 1,842.12 1,842.12 1,842.12 1,842.12 1,842.12 1,842.12 1,842.12 1,842.12 d Chi phí quản lý hành 440.76 440.76 440.76 440.76 440.76 440.76 440.76 440.76 440.76 440.76 e Chi phí quảng cáo tiếp thị - - - - - - - - - A./ CÁC KHOẢN THU : B./ CÁC KHOẢN CHI Chi đầu tư CSHT Chi hàng năm 19 - f Chi phí chăm sóc xanh, nạo vét mương TN 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 g Chi phí điện chiếu sáng KCN 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 h Chi phí xử lý nước thải 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 i.Thuế GTGT đầu 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 j.Thuế GTGT đầu vào (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) k Thuế thu nhập DN l Lãi ngân hàng m Trả vốn vay ngân hàng 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 TỔNG NGÂN LƯU RÒNG 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 Ngân lưu ròng tích lũy 190,340.91 197,957.97 205,575.02 213,192.08 220,809.14 228,426.20 236,043.25 243,660.31 251,277.37 Tổng ngân lưu 20 14,421.10 7,617.06 258,894.43 (ĐVT : Triệu đồng) NĂM THỨ 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 NĂM 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 Tổng Doanh thu 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 - Doanh thu cho thuê đất + Phí hạ tầng 11,044.32 11,044.32 11,044.32 11,044.32 11,044.32 11,044.32 11,044.32 11,044.32 11,044.32 11,044.32 - Phí quản lý 3,944.40 3,944.40 3,944.40 3,944.40 3,944.40 3,944.40 3,944.40 3,944.40 3,944.40 3,944.40 - Phí xử lý nước thải 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 - Doanh thu khác Vốn đầu tư Cty chuyên ngành Vay ngân hàng 1,049.44 1,049.44 1,049.44 1,049.44 1,049.44 1,049.44 1,049.44 1,049.44 1,049.44 1,049.44 Tổng ngân lưu vào 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 22,038.16 a Tiền thuê đất nhà nước 71.00 71.00 71.00 71.00 71.00 71.00 71.00 71.00 71.00 71.00 b Chi phí tu bảo dưỡng 3,121.96 3,121.96 3,121.96 3,121.96 3,121.96 3,121.96 3,121.96 3,121.96 3,121.96 3,121.96 c Chi phí Lương 1,842.12 1,842.12 1,842.12 1,842.12 1,842.12 1,842.12 1,842.12 1,842.12 1,842.12 1,842.12 d Chi phí quản lý hành 440.76 440.76 440.76 440.76 440.76 440.76 440.76 440.76 440.76 440.76 e Chi phí quảng cáo tiếp thị f Chi phí chăm sóc xanh, nạo vét mương TN - - - - - - - - - - 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 220.38 A./ CÁC KHOẢN THU : B./ CÁC KHOẢN CHI Chi đầu tư CSHT Chi hàng năm 21 g Chi phí điện chiếu sáng KCN 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 349.15 h Chi phí xử lý nước thải 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 i.Thuế GTGT đầu 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 2,003.47 j.Thuế GTGT đầu vào (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) (784.75) k Thuế thu nhập DN l Lãi ngân hàng m Trả vốn vay ngân hàng 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 2,657.01 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 14,421.10 TỔNG NGÂN LƯU RÒNG 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 7,617.06 Ngân lưu rịng tích lũy 266,511.48 274,128.54 281,745.60 289,362.65 296,979.71 304,596.77 312,213.83 319,830.88 327,447.94 Tổng ngân lưu 22 14,421.10 7,617.06 335,065.00 PHỤ LỤC 4: BÁO CÁO KẾT QUẢ KINH DOANH KCNDL (ĐVT : Triệu đồng) 37,100.00 50,700.00 60,140.00 75,085.00 85,461.90 95,676.90 102,069.00 60,042.80 52,362.80 44,720.30 - Phí hạ tầng 1,120.00 2,400.00 3,680.00 5,141.28 6,910.34 8,422.34 10,053.96 10,053.96 10,053.96 10,556.66 - Phí xử lý nước thải 3,081.24 6,602.66 10,124.07 14,144.21 19,011.10 23,170.77 27,659.52 27,659.52 27,659.52 29,042.50 - Doanh thu khác 2,065.06 2,985.13 3,697.20 4,718.52 5,569.17 6,363.50 6,989.12 4,887.81 4,503.81 4,215.97 43,366.30 62,687.79 77,641.28 99,089.02 116,952.52 133,633.53 146,771.60 102,644.05 94,580.05 88,535.42 3,942.39 5,698.89 7,058.30 9,008.09 10,632.05 12,148.50 13,342.87 9,331.28 8,598.19 8,048.67 39,423.91 56,988.90 70,582.98 90,080.92 106,320.48 121,485.03 133,428.73 93,312.77 85,981.86 80,486.75 Khấu hao TSCĐ 4,027.65 8,127.51 11,865.40 15,060.83 17,864.76 20,749.36 23,107.90 23,107.90 23,107.90 23,107.90 Phân bổ chi phí trước hoạt động 2,153.94 5,007.20 7,374.65 9,606.11 12,587.20 12,154.29 9,577.55 7,210.11 4,978.64 1,997.55 NĂM THỨ 10 A./ DOANH THU: - Doanh thu cho thuê đất Tổng doanh thu Thuế GTGT Tổng doanh thu B./ CHI PHÍ Tiền thuê đất nhà nước 23 Chi phí tu bảo dưỡng 2,310.79 2,310.79 2,310.79 2,310.79 2,310.79 4,621.58 4,621.58 4,621.58 4,621.58 2,241.96 2,241.96 2,241.96 2,241.96 2,354.06 2,354.06 2,354.06 2,354.06 2,354.06 2,471.76 Chi phí quản lý hành 867.33 1,253.76 1,552.83 1,981.78 2,339.05 2,672.67 2,935.43 2,052.88 1,891.60 1,770.71 Chi phí quảng cáo tiếp thị 600.00 600.00 600.00 600.00 630.00 630.00 630.00 630.00 Chi phí chăm sóc xanh, nạo vét mương TN 433.66 626.88 776.41 990.89 1,169.53 1,336.34 1,467.72 1,026.44 945.80 885.35 Chi phí điện chiếu sáng KCN 132.73 284.42 436.11 609.28 818.93 998.12 1,191.48 1,191.48 1,191.48 1,251.05 2,063.33 4,421.42 6,779.51 9,471.57 12,730.64 15,516.14 18,522.00 18,522.00 18,522.00 19,448.10 8,100.99 16,394.80 22,050.90 24,755.47 25,465.60 17,362.76 10,419.09 5,250.07 1,814.74 12,520.60 32,974.93 50,332.46 64,924.12 77,560.43 84,187.37 81,770.48 71,135.54 62,863.13 57,368.75 26,903.31 24,013.97 20,250.52 25,156.81 28,760.04 37,297.66 51,658.25 22,177.23 23,118.73 23,118.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,438.00 1,864.88 2,582.91 1,108.86 1,155.94 1,155.90 26,903.31 24,013.97 20,250.52 25,156.81 27,322.04 35,432.77 49,075.34 21,068.37 21,962.80 21,962.10 26,903.31 50,917.28 71,167.80 96,324.60 123,646.65 159,079.42 208,154.76 229,223.13 251,185.93 273,148.02 Chi phí Lương 10 Chi phí xử lý nước thải 11 Lãi ngân hàng Tổng chi phí C./ KẾT QUẢ - Lợi tức trước thuế - Thuế thu nhập doanh nghiệp - Lợi tức sau thuế - Lợi tức tích lũy sau thuế 0.00 24 (ĐVT : Triệu đồng) 11 12 13 14 15 16 17 18 19 - Doanh thu cho thuê đất 36,440.30 48,134.00 39,587.50 39,587.50 41,566.80 41,566.80 41,566.80 58,488.70 58,488.72 58,488.72 - Phí hạ tầng 10,556.66 10,556.66 10,556.66 10,556.66 11,084.49 11,084.49 11,084.49 15,596.99 15,596.99 15,596.99 - Phí xử lý nước thải 29,042.50 29,042.50 29,042.50 29,042.50 30,494.62 30,494.62 30,494.62 42,908.99 42,908.99 42,908.99 3,801.97 4,386.66 3,959.33 3,959.33 4,157.30 4,157.30 4,157.30 5,849.74 5,849.74 5,849.74 79,841.42 92,119.84 83,145.95 83,145.95 87,303.25 87,303.25 87,303.25 122,844.44 122,844.44 122,844.44 7,258.31 8,374.53 7,558.72 7,558.72 7,936.66 7,936.66 7,936.66 11,167.68 11,167.68 11,167.68 72,583.11 83,745.31 75,587.23 75,587.23 79,366.59 79,366.59 79,366.59 111,676.76 111,676.76 111,676.76 168.59 168.59 168.59 168.59 177.02 23,107.90 23,107.90 23,107.90 23,107.90 23,107.90 23,107.90 6,932.37 6,932.37 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 NĂM THỨ 20 A./ DOANH THU: - Doanh thu khác Tổng doanh thu Thuế GTGT Tổng doanh thu B./ CHI PHÍ Tiền thuê đất nhà nước Khấu hao TSCĐ Phân bổ chi phí trước hoạt động Chi phí tu bảo dưỡng 23,107.90 23,107.90 23,107.90 23,107.90 276.52 0.00 0.00 0.00 4,621.58 6,932.37 6,932.37 6,932.37 25 Chi phí Lương 2,471.76 2,471.76 2,471.76 2,471.76 2,595.35 2,595.35 2,595.35 2,595.35 2,595.35 2,725.12 Chi phí quản lý hành 1,596.83 1,842.40 1,662.92 1,662.92 1,746.07 1,746.07 1,746.07 2,456.89 2,456.89 2,456.89 798.41 921.20 831.46 831.46 873.03 873.03 873.03 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,251.05 1,251.05 1,251.05 1,251.05 1,313.60 1,313.60 1,313.60 1,313.60 1,313.60 1,379.28 19,448.10 19,448.10 19,448.10 19,448.10 20,420.51 20,420.51 20,420.51 20,420.51 20,420.51 21,441.53 0.00 0.00 0.00 0.00 53,572.16 55,974.78 55,705.56 55,705.56 56,988.83 57,157.41 59,468.20 60,534.44 60,534.44 61,759.34 19,010.95 27,770.53 19,881.67 19,881.67 22,377.77 22,209.18 19,898.39 51,142.33 51,142.33 49,917.42 950.55 1,388.53 994.08 1,988.17 2,237.78 6,218.57 5,571.55 14,319.85 14,319.85 13,976.88 18,060.40 26,382.01 18,887.59 17,893.50 20,139.99 15,990.61 14,326.84 36,822.48 36,822.48 35,940.55 291,208.43 317,590.43 336,478.02 354,371.52 374,511.51 390,502.12 404,828.96 441,651.43 478,473.91 514,414.45 Chi phí quảng cáo tiếp thị Chi phí chăm sóc xanh, nạo vét mương TN Chi phí điện chiếu sáng KCN 10 Chi phí xử lý nước thải 11 Lãi ngân hàng Tổng chi phí C./ KẾT QUẢ - Lợi tức trước thuế - Thuế thu nhập doanh nghiệp - Lợi tức sau thuế - Lợi tức tích lũy sau thuế 26 (ĐVT : Triệu đồng) 21 22 23 24 25 26 27 28 29 - Doanh thu cho thuê đất 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 - Phí hạ tầng 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 - Phí xử lý nước thải 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 177.02 177.02 177.02 177.02 185.87 185.87 185.87 185.87 185.87 195.16 19,080.25 14,980.39 11,242.50 8,047.07 5,243.14 2,358.54 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 NĂM THỨ 30 A./ DOANH THU: - Doanh thu khác Tổng doanh thu Thuế GTGT Tổng doanh thu B./ CHI PHÍ Tiền thuê đất nhà nước Khấu hao TSCĐ Phân bổ chi phí trước hoạt động Chi phí tu bảo dưỡng 27 Chi phí Lương 2,725.12 2,725.12 2,725.12 2,725.12 2,861.37 2,861.37 2,861.37 2,861.37 2,861.37 3,004.44 Chi phí quản lý hành 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 Chi phí chăm sóc xanh, nạo vét mương TN 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 Chi phí diện chiếu sáng KCN 1,379.28 1,379.28 1,379.28 1,379.28 1,448.25 1,448.25 1,448.25 1,448.25 1,448.25 1,520.66 21,441.53 21,441.53 21,441.53 21,441.53 22,513.61 22,513.61 22,513.61 22,513.61 22,513.61 23,639.29 57,731.69 53,631.83 49,893.94 46,698.51 45,180.73 42,296.13 39,937.59 39,937.59 39,937.59 41,288.04 - Lợi tức trước thuế 53,945.08 58,044.93 61,782.83 64,978.26 66,496.04 69,380.64 71,739.18 71,739.18 71,739.18 70,388.72 - Thuế thu nhập doanh nghiệp 15,104.62 16,252.58 17,299.19 18,193.91 18,618.89 19,426.58 20,086.97 20,086.97 20,086.97 19,708.84 - Lợi tức sau thuế 38,840.45 41,792.35 44,483.64 46,784.35 47,877.15 49,954.06 51,652.21 51,652.21 51,652.21 50,679.88 553,254.91 595,047.26 639,530.89 686,315.24 734,192.39 784,146.45 835,798.66 887,450.86 939,103.07 989,782.95 Chi phí quảng cáo tiếp thị 10 Chi phí xử lý nước thải 11 Lãi ngân hàng Tổng chi phí C./ KẾT QUẢ - Lợi tức tích lũy sau thuế 28 (ĐVT : Triệu đồng) NĂM THỨ 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 A./ DOANH THU: - Doanh thu cho thuê đất 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 - Phí hạ tầng 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 - Phí xử lý nước thải 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 195.16 195.16 195.16 195.16 204.92 204.92 204.92 204.92 204.92 215.16 - Doanh thu khác Tổng doanh thu Thuế GTGT Tổng doanh thu B./ CHI PHÍ Tiền thuê đất nhà nước Khấu hao TSCĐ Phân bổ chi phí trước hoạt động 29 Chi phí tu bảo dưỡng 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 Chi phí Lương 3,004.44 3,004.44 3,004.44 3,004.44 3,004.44 3,004.44 3,004.44 3,004.44 3,004.44 3,004.44 Chi phí quản lý hành 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 Chi phí chăm sóc xanh, nạo vét mương TN 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 Chi phí diện chiếu sáng KCN 1,520.66 1,520.66 1,520.66 1,520.66 1,596.69 1,596.69 1,596.69 1,596.69 1,596.69 1,676.53 23,639.29 23,639.29 23,639.29 23,639.29 24,821.25 24,821.25 24,821.25 24,821.25 24,821.25 26,062.31 41,288.04 41,288.04 41,288.04 41,288.04 42,706.02 42,706.02 42,706.02 42,706.02 42,706.02 44,194.89 - Lợi tức trước thuế 70,388.72 70,388.72 70,388.72 70,388.72 68,970.75 68,970.75 68,970.75 68,970.75 68,970.75 67,481.87 - Thuế thu nhập doanh nghiệp 19,708.84 19,708.84 19,708.84 19,708.84 19,311.81 19,311.81 19,311.81 19,311.81 19,311.81 18,894.92 - Lợi tức sau thuế 50,679.88 50,679.88 50,679.88 50,679.88 49,658.94 49,658.94 49,658.94 49,658.94 49,658.94 48,586.95 1,040,462.83 1,091,142.71 1,141,822.59 1,192,502.47 1,242,161.41 1,291,820.35 1,341,479.28 1,391,138.22 1,440,797.16 1,489,384.10 Chi phí quảng cáo tiếp thị 10 Chi phí xử lý nước thải 11 Lãi ngân hàng Tổng chi phí C./ KẾT QUẢ - Lợi tức tích lũy sau thuế 30 (ĐVT : Triệu đồng) NĂM THỨ 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 A./ DOANH THU: - Doanh thu cho thuê đất 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 58,488.72 - Phí hạ tầng 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 15,596.99 - Phí xử lý nước thải 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 42,908.99 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 5,849.74 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 122,844.44 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 11,167.68 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 111,676.76 215.16 215.16 215.16 215.16 225.92 225.92 225.92 225.92 225.92 237.22 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 9,243.16 - Doanh thu khác Tổng doanh thu Thuế GTGT Tổng doanh thu B./ CHI PHÍ Tiền thuê đất nhà nước Khấu hao TSCĐ Phân bổ chi phí trước hoạt động Chi phí tu bảo dưỡng 31 Chi phí Lương 3,312.40 3,312.40 3,312.40 3,312.40 3,478.02 3,478.02 3,478.02 3,478.02 3,478.02 3,651.92 Chi phí quản lý hành 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 2,456.89 Chi phí chăm sóc xanh, nạo vét mương TN 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 1,228.44 Chi phí diện chiếu sáng KCN 1,676.53 1,676.53 1,676.53 1,676.53 1,760.35 1,760.35 1,760.35 1,760.35 1,760.35 1,848.37 26,062.31 26,062.31 26,062.31 26,062.31 27,365.43 27,365.43 27,365.43 27,365.43 27,365.43 28,733.70 44,194.89 44,194.89 44,194.89 44,194.89 45,758.21 45,758.21 45,758.21 45,758.21 45,758.21 47,399.70 - Lợi tức trước thuế 67,481.87 67,481.87 67,481.87 67,481.87 65,918.55 65,918.55 65,918.55 65,918.55 65,918.55 64,277.06 - Thuế thu nhập doanh nghiệp 18,894.92 18,894.92 18,894.92 18,894.92 18,457.19 18,457.19 18,457.19 18,457.19 18,457.19 17,997.58 - Lợi tức sau thuế 48,586.95 48,586.95 48,586.95 48,586.95 47,461.36 47,461.36 47,461.36 47,461.36 47,461.36 46,279.49 1,537,971.05 1,586,558.00 1,635,144.94 1,683,731.89 1,731,193.24 1,778,654.60 1,826,115.95 1,873,577.31 1,921,038.67 1,967,318.15 Chi phí quảng cáo tiếp thị 10 Chi phí xử lý nước thải 11 Lãi ngân hàng Tổng chi phí C./ KẾT QUẢ - Lợi tức tích lũy sau thuế 32 ... 00807585 KẾ HOẠCH VỐN VÀ LỰA CHỌN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CỔ PHẦN I- TÊN ĐỀ TÀI: II- NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: Tìm hiểu thị trường bất động sản nước Việt Nam Áp dụng vào doanh nghiệp: Đánh... Nam, kế hoạch tài hình thức huy động vốn Áp dụng vào doanh nghiệp cụ thể với dự án cụ thể nhằm đưa kế hoạch vốn cho dự án doanh nghiệp Đó là: đánh giá dự án BĐS doanh nghiệp để từ lựa chọn dự án. .. giá dự án bất động sản doanh nghiệp để từ lựa chọn dự án nên tập trung nguồn vốn để thực tình hình thị trường bất động sản vấn đề tài doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hình thành kế hoạch vốn