Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta

VIỆN NC NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI TRẦN ĐÃNG VINH HOAN THIỆN PHAP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN s d ụ n g ĐÂ't Ở NƯỚC TA CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 50515 THƯ VIỆN TRƯỜNG ĐAI HOCLÙÂT HÀ NÔI _PHÒNG Đ O C - LUẬN VĂN THẠC s ĩ LUẬT HỌC • • • • NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TIẾN Sĩ PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI - 2002 Đề tài "Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta ” nghiên cứii bối cảnh thị trường quyền sử dụng đất nước có nhiều biến động thiếu hành lang pháp lý; vấn đề nghiên cứu để xây dựng hoàn thiện sở pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thị trường bất động sản nói chung thu hút ý nhiều nhà nghiên cứu, nhà quản lý dư luận Trong trình nghiên cứu tác giả cố gắng trình bày nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cố số nội dung chưa thật phù hợp với thực tiễn vận động kinh tế thị trường xu hướng chủ động hội nhập quốc tế đ ể sở đưa phương hướng hồn thiện Tuy nhiên, hạn chế định, lần tác giả tham gia nghiên cứu khoa học, chơ nên kết nghiên cứu khơng tránh khỏi thiếu sót hình thức, nội dung phương pháp nghiên cứu Vì vậy, tác giả mong muốn nhận đóng góp ỷ kiến thầy cô đồng nghiệp Tác giả bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo - Tiến sỹ Luật học Phạm Hữu Nghị tận tình hướng dẫn động viên tinh thần lúc gặp khó khăn đ ể tác giả hoàn thành luận văn Tác giả chân thành cám ơn thầy cô giáo Viện Nghiên cứu Nhà nước Pháp luật, Trường Đại học Luật Hà Nội, đồng nghiệp công tác Tổng cục Địa chính, sở Địa Nghệ An gia đình, bạn bè tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ trình học tập nghiên CÍM đ ể tác giả hồn thành luận văn rpi ỵ * • •> lác giá TRẤN ĐẢNG VINH NHŨNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VÃN BLDS: Bộ luật dân GCNQSDĐ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KTTT: kinh tế thị trường RĐ: ruộng đất QSDĐ: quyền sử dụng đất SDĐ: sử dụng đất SĐ, BS: Sửa đổi, bổ sung TCĐC: Tổng cục Địa UBND: u ỷ ban nhân dân 10 XHCN: xã hội chủ nghĩa MỤC LỤC Trang CHƯƠNG 1: N hững vấn đề ch u n g pháp luật chuyên nhượng quyền sử d ụng đất 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 11 11 1.1.1 Quyền sở hữu đất đai 11 1.1.2 Quyền sử dụng đất 14 1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 18 1.2.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.2.3 So sánh chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác mua bán tài sản 23 1.3 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật mua bán đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta 29 1.3.1 Thời kỳ phong kiến Đại Việt 29 1.3.2 Thời kỳ nửa thực dân, nửa phong kiến 32 1.3.3 Thời kỳ quyền tay nhân dân 33 1.4 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất - nhu cầu tất yếu kinh tế thị trường 36 CHƯƠNG Thực trạng pháp luật ch u yên nhượng qu yền sử d ụ n g đất nước ta 2.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 43 43 2.1.1 Điều kiện bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 2.1.2 Điều kiện bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52 2.2 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng QS DĐ 55 2.2.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng QSDĐ 55 2.2.2 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng QSDĐ 58 2.3 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61 2.3.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62 2.3.2 Giấy chứng nhận QSDĐ giấy tờ hợp lệ QSDĐ 67 2.3.3 Trích lục đồ đất, trích đo thực địa 67 2.3.4 Chứng từ nộp tiền sử dụng đất 69 2.4 Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất 70 2.5 Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất 72 2.6 Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa 76 2.6.1 Thuế chuyển quyền sử dụng đất 76 2.6.2 Lệ phí trước bạ 79 2.6.3 Lệ phí địa 80 2.7 Giá đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 81 2.7.1 Giá đất 81 2.7.2 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 84 2.8 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật trách nhiệm pháp lý 85 CHƯƠNG 3: Đ ịn h hướng hoàn thiện pháp luật ch u yển nhượng quyền sử d ụ n g đất 89 3.1 Các việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 89 3.1.1.Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều hạn chế, bất cập 89 3.1.2 Định hướng Đảng Nhà nước ta việc hình thành, xây dựng phát triển thị trường bất động sản 3.1.3 Đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế 91 93 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2.1 96 Phương hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 96 3.2.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 99 KẾTLƯẬN 119 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 120 TÍNH CẢP THIẺT CUA ĐẼ TẢI Mỗi dân tộc, quốc gia giới hình thành, tồn tại, phát triển tảng quan trọng đất đai Ngay từ xuất hiện, người lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn phát triển Ngày nay, đất đai trở thành tài nguyên đặc biệt quan trọng quốc gia, ln gắn liền với sống, lao động người, có vai trị to lớn đời sống xã hội Tuy nhiên, đất đai phát huy tác dụng tác động người cách thường xuyên tích cực Ở nước ta, đất đai giữ vai trò quan trọng phát triển kinh tế đất nước, trở thành tư liệu sản xuất thiếu suốt nghìn năm lịch sử Từ thời kỳ Văn Lang nay, nhân dân ta coi đất đai tảng, yếu tố hàng đầu tồn vong dân tộc Ngày nay, đất đai xác định tài sản vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, nghành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống, nguồn nội lực quan trọng để phát triển kinh tế thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Đất đai có tầm quan trọng nên kể từ Hiến pháp năm 1980, Nhà nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chủ thể quan hệ SDĐ Nghị định 201/CP ngày 1/7/1980 Hội đồng Chính phủ Luật Đất đai năm 1987 quy định nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai Nhưng thực tế quan hẹ chuyển nhượng, mua bán đất đai diễn thường xun, tồn khách quan, độc lập ngồi ỷ thức chế định pháp luật hình thành thị trường ngầm nằm quản lý Nhà nước, tạo nên mâu thuẫn ngày cao pháp luật thực tiễn Chỉ thời gian ngắn, Hiến pháp năm 1992 đời tạo sở cho việc ban hành Luật Đất đai năm 1993 Một mặt, Luật khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mặt khác, Luật cho phép người SDĐ chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật Nhờ thế, người SDĐ hợp pháp, việc khai thác, SDĐ cịn chuyển nhượng QSDĐ cho người khác để thu cho khoản tiền tương ứng với giá trị Đến ngày 29/3/1999, Nghị định 17/1999/NĐ-CP Chính phủ (Nghị định 17/1999) ban hành, Nghị định quy định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ chấp, góp vốn giá trị QSDĐ Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 (Nghị định 79/2001) Việc Chính phủ ban hành hai Nghị định tạo sở pháp lý cho quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn cách thuận lợi sở Nhà nước dần đưa quan hệ chuyển nhượng QSDĐ vào quản lý Tuy nhiên, nhiều trường hợp chuyển nhượng QSDĐ nằm ngồi vịng kiểm sốt Nhà nước, địa bàn phức tạp Một nguyên nhân pháp luật chuyển nhượng QSDĐ bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu Các quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ban hành chậm, nằm rải rác nhiều văn khác nhau, số quy định mâu thuẫn, chồng chéo; bên cạnh đó, việc tổ chức thực quan quản lý Nhà nước chuyển nhượng QSDĐ thiếu nhanh nhạy, kịp thời chuẩn xác; ý thức chấp hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nhân dân chưa nâng cao, dẫn đến thị trường “ngầm” QSDĐ không giảm mà có xu hướng gia tăng, sốt giá đất đai trở thành vấn đề thời nóng bỏng làm cho tình hình chuyển nhượng QSDĐ ngày diễn phức tạp, đòi hỏi cần phải có can thiệp Nhà nước việc nâng cao hiệu lực pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Hiện nay, nước ta mở rộng quan hệ hợp tác đầu tư với nước giới, đặc biệt việc mở rộng quan hệ kinh tế với Mỹ hành động đàm phán thông qua Hiệp định Thương mại Việt Nam - Hoa Kỳ Trong thời gian tới, nhà tư nước đến kinh doanh đất nước ta theo sách quy định Hiệp định, đó, khơng tránh khỏi trường hợp Nhà nước khơng đáp ứng nhu cầu SDĐ họ họ phải chủ động tìm kiếm cho địa điểm thích hợp thông qua hành vi nhận chuyển nhượng QSDĐ từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước Vì vậy, pháp luật cần phải tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho vừa đảm bảo lợi ích chung Nhà nước, vừa tạo điều kiện cho họ có QSDĐ để làm địa điểm kinh doanh Trong q trình đó, địi hỏi Nhà nước ta phải có hệ thống quy phạm pháp luật tương đối hoàn thiện đảm bảo cho quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói diễn cách an tồn, thuận lợi Những điều trình bày cho thấy việc nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nước ta” cấp thiết có ý nghĩa lý luận thực tiễn TÌNH HÌNH NGHIÊN c ứ u ĐỀ TÀI Chuyển nhượng QSDĐ chế định mới, lần ghi nhận Luật Đất đai năm 1993 Cho đến nay, có nhiều văn Nhà nước quy định chuyển nhượng QSDĐ có số đề tài nghiên cứu đến pháp luật chuyển nhượng QSDĐ chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu cách có hệ thống pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Trong thời gian vừa qua, có số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng nó, qua có đưa đánh giá chí làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng QSDĐ Nay sở đó, tác giả nghiên cứu cách có hệ thống, từ phân tích đưa nhận định, đánh giá nội dung có liên quan đến pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ thực tiễn quan chuyển nhượng QSDĐ diễn thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, tác giả thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ để đưa biện pháp hồn thiện có ý nghĩa lớn tình hình MỤC ĐÍCH, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CÚƯ CỦA ĐÊ TÀI Mục đích nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá, luận giải tính hiệu quy định pháp luật hành chuyển nhượng QSDĐ để nghiên cứu đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nhằm góp phần làm lành mạnh hoá quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn KTTT Để đạt mục đích tác giả sâu phân tích khái niệm bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng QSDĐ; nêu thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ tìm mâu thuẫn, chồng chéo, điểm bất cập Qua đưa sở lý luận thực tiễn việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn Cơ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN c ú u Luận văn dựa cở lý luận Chủ nghĩa Mác Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng vấn đề đất đai Đặc biệt luận văn vận dụng số luận điểm chuyển nhượng QSDĐ nhà khoa học, nhà quản lý trình bày thực tiễn kiểm nghiệm năm gần Luận văn thực phương pháp Duy vật biện chứng Duy vật lịch sử, trọng phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, đồng thời sử dụng phương pháp so sánh hình thức chuyển nhượng QSDĐ với hình thức chuyển quyền khác; thăm dị dư luận xã hội thị trường bất động sản nói chung việc mua bán nhà ở, chuyển nhượng QSDĐ nói riêng để nhằm lý giải vấn đề nêu luận văn NHŨNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN VÃN Luận văn “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nước ta” cơng trình nghiên cứu góc độ pháp luật đất đai - dân sự, nhằm khắc phục nhược điểm pháp luật hành để điều chỉnh kịp thời quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn ngày phức tạp KTTT giai đoạn Vì thế, nói, luận văn có đóng góp sau: - Đưa khái niệm đầy đủ quyền sở hữu, QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Trong phần cụ thể, tác giả có đưa khái niệm điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ... hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2.1 96 Phương hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 96 3.2.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền. .. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 84 2.8 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật trách nhiệm pháp lý 85 CHƯƠNG 3: Đ ịn h hướng hoàn thiện pháp luật ch u yển nhượng quyền sử d ụ n g đất. .. chuyên nhượng quyền sử d ụng đất 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 11 11 1.1.1 Quyền sở hữu đất đai 11 1.1.2 Quyền sử dụng đất 14 1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.2.1 Khái niệm chuyển