Phân tích các nhân tố rủi ro tái chính đối với các dự án xây dựng lấn biển tại việt nam ứng dụng nghiên cứu dự án xây dựng khu đô thị du lịch biển cần giờ sai gon sunbay

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA TP.HCM KHOA KỸ THUẬT XÂY DỰNG - oOo - NGUYỄN NGỌC DUY KHIÊM PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ RỦI RO TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG LẤN BIỂN TẠI VIỆT NAM ỨNG DỤNG NGHIÊN CỨU DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ DU LỊCH BIỂN CẦN GIỜ SAIGON SUNBAY Chuyên ngành: Công nghệ Quản lý xây dựng LUẬN VĂN THẠC SĨ TPHCM, tháng 07 năm 2011 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học : (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị chữ ký) Cán chấm nhận xét : (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị chữ ký) Cán chấm nhận xét : (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị chữ ký) Luận văn thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG Tp HCM ngày tháng năm Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm: (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị Hội đồng chấm bảo vệ luận văn thạc sĩ) Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV Bộ môn quản lý chuyên ngành sau luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV Bộ môn quản lý chuyên ngành TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA PHÒNG ĐÀO TẠO SĐH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP – TỰ DO – HẠNH PHÚC Tp HCM, ngày 15 tháng 07 năm 2011 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: NGUYỄN NGỌC DUY KHIÊM Phái: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 01 – 12- 1982 Nơi sinh: TP.HCM Chuyên ngành: Công nghệ quản lý xây dựng MSHV: 00808569 I- TÊN ĐỀ TÀI: Phân tích nhân tố rủi ro tài dự án xây dựng lấn biển Việt Nam Ứng dụng nghiên cứu dự án xây dựng Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ - Sài Gòn Sunbay II- NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: Phân tích, xếp hạng mức độ ảnh hưởng nhân tố rủi ro đến hiệu tài dự án đầu tư xây dựng lấn biển Việt Nam Xác định nhóm nhân tố rủi ro chủ yếu ảnh hưởng đến hiệu tài dự án đầu tư xây dựng lấn biển Việt Nam Ứng dụng nghiên cứu phân tích rủi ro tài dự án Saigon Sunbay Đề xuất giải pháp kiểm soát hạn chế rủi ro thực dự án Saigon SunBay III- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 14/02/2011 IV- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 15/07/2011 V- CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: Phó GS.TS Nguyễn Thống CÁN BỘ HƯỚNG DẪN (Học hàm, học vị, họ tên chữ ký) CN BỘ MÔN QL CHUYÊN NGÀNH Nội dung đề cương luận văn thạc sĩ Hội đồng chun ngành thơng qua TRƯỞNG PHỊNG ĐT – SĐH Ngày tháng năm TRƯỞNG KHOA QL NGÀNH LỜI CÁM ƠN Đầu tiên, cho phép gởi lời cám ơn đến thầy PGS.TS Nguyễn Thống, người tận tình hướng dẫn tơi thực hồn thành luận văn suốt thời gian vừa qua Cho phép gởi lời cám ơn đến thầy, cô Bộ môn thi cơng Quản lý xây dựng tận tình dìu dắt truyền kiến thức quý báu cho suốt thời gian học trường Cho phép gởi lời cám ơn đến đồng nghiệp, bạn bè Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ tạo điều kiện, hỗ trợ có góp ý q báu cho tơi q trình thực luận văn Cuối cùng, cho phép tơi gởi lời cám ơn đến người thân gia đình tơi, người hết lịng hỗ trợ ủng hộ tơi suốt q trình thực luận văn Một lần xin chân thành cám ơn! TÓM TẮT Dự án đầu tư xây dựng lấn biển loại dự án đầu tư vào lĩnh vực xây dựng có kết hợp với yếu tố du lịch nghỉ dưỡng Trên giới loại dự án đầu tư xây dựng lấn biển phát triển từ lâu Việt Nam loại dự án Việc kết hợp hai lĩnh vực quan trọng du lịch bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro đầu tư, đặc biệt lĩnh vực tài Vì vậy, việc phân tích nhân tố rủi ro tài dự án đầu tư xây dựng lấn biển quan trọng cần thiết để từ đề phương án hạn chế rủi ro xảy định đầu tư vào dự án Với lý trên, tác giả chọn phân tích nhân tố rủi ro tài dự án đầu tư xây dựng lấn biển nhằm giúp chủ đầu tư nắm rõ loại rủi ro tài tác động đến dụ án đề ra biện pháp quản lý kiểm soát rủi ro hiệu Trong luận văn tác giả khảo sát, phân tích, nhận dạng rủi ro tài ảnh hưởng tới dự án Đối với biến định tính dùng phương pháp phân tích nhân tố chương trình SPSS để nhóm nhân tố để từ đề biện pháp quản lý tốt Đối với biến định lượng, tác giả khảo sát số liệu, sử dụng mô Monte Carlo để mô ảnh hưởng yếu tố rủi ro tới dự án đầu tư xây dựng lấn biển Từ đó, qua vấn chuyên gia lĩnh vực đầu tư xây dựng lấn biển để đề biện pháp kiểm soát quản lý yếu tố rủi ro nhằm giúp chủ đầu tư đạt mục tiêu kỳ vọng định đầu tư vào dự án ABSTRACT Sea-encroached construction project is a project which combines tourism and resort In the world, sea-encroached construction project has been developed for a long time but in Vietnam sea-encroached construction project is a new field Combining two important sectors are tourism and resort, sea-encroached construction project has many potential risk, especially finance So that, the risk analysis and management of its investment project in sea-encroached construction project is very important, to set out plans for limiting the risk that may occur and have a decision to invest in project For these reason, I chose to analyze and control the financial risk in sea-encroached construction project to help developer better understand the project, identification the risks and its impact on their project In the thesis I have examined, analyzed, identified the risks affecting the project For quanlitative variables, use factor analysis method in the SPSS programme to group the main factors which set out method for better management For quantitative variables the authors have surveyed the data, using Monte Carlo simulationto simulate the effectsof risks factors to investment projects from then, through the interviews with experts in real estate tourism investment to put forward the method of controllingand management of risks factors for investorsto achive the objectives of investment projects F -X C h a n ge PD F -X C h a n ge c u -tr a c k N y bu to k lic CL C CH NG TV N 1.1 Gi i thi u chung 1.1.1 Quá trình hình thành phát tri n c a d án XD l n bi n 1.1.2 M t s d án u t XD l n bi n ã ang tri n khai t i Vi t Nam 1.1.3 óng góp c a d án 1.2 Xác nh v n Vi t Nam u t xây d ng l n bi n t i Vi t Nam nghiên c u 10 1.2.1 Lý hình thành nghiên c u 10 1.2.2 Các câu h i nghiên c u 10 1.3 M c tiêu nghiên c u 10 1.4 Ph m vi nghiên c u 11 1.5 óng góp d ki n c a nghiên c u 11 CH NG NG QUAN 10 2.1 Khái ni m d án u t xây d ng l n bi n t i Vi t Nam 11 2.1.1 Khái ni m d án u t 11 2.1.2 Khái ni m d án u t xây d ng l n bi n t i Vi t Nam 11 2.2 Khái ni m v r i ro 12 2.3 Phân lo i r i ro 12 2.4 Phân tích r i ro 12 2.4.1 Phân tích nh y 12 2.4.2 Phân tích tình hu ng 13 2.4.3 Phân tích r i ro b ng mô ph ng Monte Carlo 13 2.5 Qu n lý r i ro 14 2.6 Phân tích d án có xét n r i ro 16 2.7 L i ích c a vi c phân tích r i ro 16 2.8 Các quan m phân tích 16 2.8.1 Phân tích kinh t xã h i 17 2.8.2 Phân tích tài 17 HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm d o o c m C m w o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! Lu n v n th c s O W ! PD c u -tr a c k c F -X C h a n ge PD F -X C h a n ge c u -tr a c k N y bu to k lic 2.9 Ph ng pháp phân tích dịng ti n t 18 2.9.1 Ph ng pháp giá tr t ng ng 18 2.9.2 Ph ng pháp su t thu l i n i t i 19 2.9.3 Ph ng pháp t s l i ích chi phí 19 2.9.4 Th i gian hoàn v n 20 2.10 Các nghiên c u tr CH PH c ây 20 NG NG PHÁP NGHIÊN C U 28 3.1 Quy trình nghiên c u 28 3.1.1 Phân tích r i ro 28 3.1.2 ánh giá x p h ng r i ro 29 3.1.3 nh l ng r i ro 30 3.1.4 Giám sát ki m soát r i ro 31 3.2 Thu th p d li u 30 3.2.1 Thi t k b ng câu h i 31 3.2.2 K thu t ph ng v n sâu 33 3.3 Lý thuy t th ng kê 34 3.3.1 T p h p m u 34 3.3.2 Kích th c m u 35 3.3.3 B ng kê bi u 36 3.4 Ki m nh thang o 39 3.5 Ki m tra th hi u ch nh b ng câu h i kh o sát 40 3.6 Các y u t r i ro b ng câu h i 40 3.7 G i nh n b ng câu h i kh o sát 43 3.8 Các công c nghiên c u phân tích d li u 44 3.8.1 Các công c nghiên c u 44 3.8.2 Phân tích d li u 44 3.9 Mô ph ng Monte Carlo dùng ph n m m Crystal ball 45 CH NG GI I THI U D ÁN SAIGON SUNBAY VÀ PHÂN TÍCH D LI U 46 4.1 D n nh p v d án s c n thi t ph i u t 46 4.2 M c tiêu nhi m v u t 47 4.3 Ch u t 48 HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm d o m w o c C m o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! Lu n v n th c s O W ! PD c u -tr a c k c F -X C h a n ge PD F -X C h a n ge c u -tr a c k N y bu to k lic 4.4 Hình th c qu n lý d án 48 4.5 a m u t 48 4.6 Quy mô u t xây d ng 48 4.7 V trí gi i h n ph m vi xây d ng d án 49 4.8 u ki n hi n tr ng 49 4.9 Quy ho ch xây d ng khu ô th du l ch bi n C n Gi 49 4.10 Ch tiêu kinh t k thu t cho khu v c 600 54 4.11 Phân tích s li u kh o sát 55 4.11.1 C c u thông tin c b n 59 4.11.2 Phân tích s li u kh o sát 55 4.12 Phân tích tài d án 72 4.12.1 Phân tích tài d án ch a xét 4.12.2 Phân tích tài d án có xét n r i ro 72 n r i ro 88 CH NG T LU N VÀ KI N NGH 107 5.1 K t lu n 107 5.2 Ki n ngh 109 5.3 M t s h n ch c a lu n v n ki n ngh h ng nghiên c u ti p theo 109 PH L C 110 ng câu h i kh o sát 111 Tài li u tham kh o 116 HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm d o m w o c C m o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! Lu n v n th c s O W ! PD c u -tr a c k c F -X C h a n ge PD F -X C h a n ge c u -tr a c k N y bu to k lic Danh sách b ng bi u lu n v n ng 1.1: t s d án u t xây d ng l n bi n ã ang tri n khai t i Vi t Nam ng 3.1: Thang o nh tính cho xác su t x y bi n r i ro 29 ng 3.2: Thang o nh tính cho m c tác ng bi n r i ro 30 ng 3.3: Các nhân t r i ro b ng kh o sát 41 ng 3.4: Các cơng c ph n m m phân tích d li u 44 ng 4.1 C c u quy ho ch s d ng t d án Saigon SunBay 50 ng 4.2 Các ch tiêu k thu t d án Saigon SunBay 55 ng 4.3 B ng ki m nh thang o theo m c tác ng 62 ng 4.4 B ng ki m nh thang o theo kh n ng x y 63 ng 4.5 B ng x p h ng nhân t r i ro theo m c tác ng 64 ng 4.6 B ng x p h ng nhân t r i ro theo kh n ng x y 66 ng 4.7 X p h ng t ng h p m c r i ro nhân t 68 ng 4.8 K t qu phân tích nhân t l n 69 ng 4.9 K t qu phân tích nhân t l n 69 ng 4.10 Ma tr n xoay nhân t tr c sau 73 ng 4.11 B ng th ng kê n giá san l p m t s d án u t xây d ng l n bi n 91 ng 4.12 Công b ch s giá c a t ng c c th ng kê t 1995-2010 93 ng 4.13 B ng th ng kê t giá ngo i t t 2001-2011 94 HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm d o o c m C m w o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! Lu n v n th c s O W ! PD c u -tr a c k c F -X C h a n ge PD F -X C h a n ge c u -tr a c k N y bu to k lic giao thơng ây nhóm nhân t v khía c nh u t th ng c tri n khai sau giai n l n bi n c a d án, i v i nhóm r i ro này, nhà qu n lý c n n m rõ trình t ph i p tri n khai thi công h ng m c cơng trình nh m ki m sốt ti n ngu n v n u vào d án cho cân i, h p lý nh t tránh tr ng h p dòng ti n u t âm l n thi d ng cao, vi c u t s không hi u qu Nhóm 3: Ti n doanh thu bán s n ph m b t ng s n: bao g m bi n: Ti n bán s n ph m b t ng s n T c t ng gi m giá b t ng s n th tr ng ây nhóm nhân t th hi n ti n doanh thu t vi c nh ng quy n b t ng s n d án ti n có s t ng thích t c t ng gi m giá b t ng s n th tr ng iv i nhóm r i ro ng i qu n lý u ti t ti n doanh thu h p lý v i tình hình th tr ng t ng s n cho có l i nh t, giúp gi m thi u r i ro v n doanh thu c a d án Nhóm 4: Phí u t cơng trình ph c v l n bi n: bao g m bi n: Tuy n ê n bi n San l p cát l n bi n ây nhóm nhân t r i ro c tr ng cho d án xây ng l n bi n, tri n khai giai n u san l p l n bi n c a d án, c tr ng c a nhóm r i ro chi m kh i l ng chi phí v m t u t r t l n c a d án, m t khác có m i liên h ch t ch nh h ng n toàn b h ng m c xây d ng phía sau v m t ti n c ng nh ch t l ng, ó, nhà qu n lý c n l u ý ki m sốt t t chi phí u t cho h ng m c này, m b o ti n dịng v n u t khơng b m t cân i cb 5.1.2 Xét nhân t r i ro v m t nh l ng: i k t qu ch y mô ph ng Monte Carlo, ta nh n th y vi c phân tích r i ro i v i án r t c n thi t b i khơng xét y u t r i ro ch tiêu NPV>0, n u có xét n r i ro d án có xác su t 20,06% kh n ng làm cho NPV2000 t VND 111 d o o c m C m w o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! Lu n v n th c s O W ! PD c u -tr a c k c F -X C h a n ge PD F -X C h a n ge c u -tr a c k N y bu to k lic 7) Anh/Ch có bi t v qu n lý r i ro khơng? Khơng bi t Có bi t Có nghe nói Bi t rõ II CÁC Y U T R I RO TÀI CHÍNH I V I D ÁN XÂY D NG L N BI N: Anh/ch vui lòng ánh “Click” vào m t ô d i ây tùy thu c vào m c nh ng c a nhân t r i ro tài lên tính hi u qu c a d án, c th nh sau: A Xác su t x y ra: B ng thang o Kh n ng x y Hi m x y nh tính cho xác su t r i ro Nh n xét t x y ra, r i ro có th tránh ho c gi m m t cách hi u qu d a th c hành tiêu chu n c Kh n ng th p y có s su t th c hi n, có th gi m thi u b ng cách ki m soát giám sát Có th x y Có th gi m thi u r i ro này, nh ng có n v n hành theo nhi u h ng Kh n ng cao Không th gi m thi u r i ro này, nh ng quy trình khác có th Khơng th gi m thi u r i ro này, khơng có quy trình có s n n nh ch c ch n KH N NG X Y RA STT UT R I RO A Chi phí Các n ê l n bi n San l p cát l n bi n B n c ng, b n du thuy n H ng m c giao thông Các h ng m c h t ng k thu t (thoát n c, c p c, c p n, thông tin liên l c, xanh…) ng m c xây d ng cơng trình ki n trúc bên (khách s n, resort, bi t th ngh ng…) u t xây d ng: HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm 112 d o m o c C m w o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! Lu n v n th c s O W ! PD c u -tr a c k c F -X C h a n ge PD F -X C h a n ge c u -tr a c k N y bu to k lic KH N NG X Y RA STT UT R I RO Chi phí b i th Chi phí v mơi tr ng (bao g m chi phí kh o sát ánh giá tác ng bi n pháp x lý thích h p) B ng, s d ng m t b ng Chi n l c kinh doanh, bán s n ph m t d án Giá bán s n ph m b t ng s n c a d án 10 Giá kinh doanh, cho thuê lo i hình d ch v du l ch t d án 11 Ti n 12 Ph ng th c toán s n ph m bán b t n (m t l n ho c chia làm nhi u t…) 13 Chi phí ho t C Y u t v th tr 14 L m phát 15 T giá ngo i t 16 Lãi su t vay bán s n ph m b t ng s n t d án ng c t ng (gi m) giá b t ch th tr ng 18 l thuê, s d ng lo i hình d ch v du ch t d án (khách s n, resort, d ch v du ch…) ng s n, d ch v du u t khác n u có (vui lịng li t kê d c tác ng ng kinh doanh, ti p th 17 B i ây) ng c a r i ro: Thang o nh tính cho m c tác Th c hi n ho ch làm vi c nh h ng có th Khơng có ho c nh bù p b ng d ng phịng có s n HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm ng c a r i ro Chi phí Ch a v chi phí t ch tiêu c 113 d o o c m C m w o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! Lu n v n th c s O W ! PD c u -tr a c k c F -X C h a n ge PD F -X C h a n ge c u -tr a c k N y bu to k lic Th c hi n Gi m nh th c hi n thu t, quy trình n trì Gi m v a ph i k thu t th c hi n, nh ng có th h i ph c Gi m sút k , i ph c khó kh n, c tiêu k thu t khó t c k ho ch th c hi n th y u, s tr m c th y u Chi phí c l ng t ch tiêu 5-20% nh h ng n ng g ng c a d án Chi phí c l ng t ch tiêu 2050% c tiêu không th t n Không th t t m c quan tr ng Chi phí c l ng t ch tiêu 50% STT ho ch làm vi c Chi phí n có ho t ng b Chi phí c l ng sung, có th k p t ch tiêu 1-5% th i m quan tr ng UT R I RO A Chi phí Các n ê l n bi n San l p cát l n bi n B n c ng, b n du thuy n H ng m c giao thông Các h ng m c h t ng k thu t (thoát n c, c p c, c p n, thông tin liên l c, xanh…) ng m c xây d ng cơng trình ki n trúc bên (khách s n, resort, bi t th ngh ng…) Chi phí b i th Chi phí v mơi tr ng (bao g m chi phí kh o sát ánh giá tác ng bi n pháp x lý thích h p) B 10 c C TÁC NG u t xây d ng: ng, s d ng m t b ng Chi n l c kinh doanh, bán s n ph m t d án Giá bán s n ph m b t ng s n c a d án Giá kinh doanh, cho thuê lo i hình d ch v du l ch t d án HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm 114 d o m o c C m w o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! Lu n v n th c s O W ! PD c u -tr a c k c F -X C h a n ge PD F -X C h a n ge c u -tr a c k N y bu to k lic STT UT R I RO bán s n ph m b t 11 Ti n 12 Ph ng th c toán s n ph m bán b t n (m t l n ho c chia làm nhi u t…) 13 Chi phí ho t C Y u t v th tr 14 L m phát 15 T giá ngo i t 16 Lãi su t vay C TÁC NG d o o c m C m w o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! Lu n v n th c s O W ! PD c u -tr a c k c ng s n t d án ng ng kinh doanh, ti p th ng 17 c t ng (gi m) giá b t ch th tr ng ng s n, d ch v du 18 l thuê, s d ng lo i hình d ch v du ch t d án (khách s n, resort, d ch v du ch…) u t khác n u có (vui lịng li t kê d i ây) u có th , xin Anh/Ch vui lịng cung c p thông tin liên l c c n thi t: tên: a ch liên l c: n tho i: Ý ki n ánh giá: Email: t l n n a, xin chân thành c m n s giúp nhi t tình c a anh/ch Trân tr ng kính chào HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm 115 F -X C h a n ge PD F -X C h a n ge c u -tr a c k N y bu to k lic DANH M C TÀI LI U THAM KH O [1] L p th m nh d án u t xây d ng _ PGS.TS NGUY N TH NG, Nhà xu t b n Xây d ng n m 2007 [2] Phân tích d li u áp d ng vào d báo _ PGS.TS NGUY N TH NG, Nhà xu t b n Thanh Niên n m 1999 [3] CRYSTAL BALL – D báo phân tích r i ro cho nh ng ng i s d ng ng tính _ Biên d ch: CAO HÀO THI, LÊ NGUY N H U, T TRÍ NHÂN, VÕ N HUY, NGUY N QU NH MAI (Ch ng trình FULBRIGHT v gi ng d y kinh t t i Vi t Nam) [4] Bài gi ng kinh t u t xây d ng _ TS L U TR NG V N [5] NGUY N TH PH NG DUNG, 2007, “Phân tích r i ro tài c a d án B.OT.”, Lu n v n th c s Tr ng i h c Bách Khoa [6] NGUY N QU C TU N, 2008, “Phân tích r i ro v m t tài c a d án u t xây d ng giai n thi công”, Lu n v n th c s Tr ng i h c Bách Khoa [7] LÊ CÔNG HÙNG, 2008, “ ng d ng mơ ph ng Monte-Carlo phân tích, ánh giá hi u qu d án u t khu công nghi p”, Lu n v n th c s Tr ng i c Bách Khoa [8] INH NH CAO, 2009, Qu n lý r i ro cho nhà th u xây d ng n ho t ng t i Vi t Nam, Lu n v n th c s Tr ng i h c Bách Khoa c ngồi [9] HỒNG TR NG CHU NGUY N M NG NG C, Phân tích d nghiên c u v i SPSS, nhà xu t b n H ng c, tháng 9-2008 li u [10] TR N LAN ANH, 2005, Các nhân t nh h ng n s thành công th t b i c a d án xây d ng chung c t i TPHCM, Lu n v n th c s Tr ng i c Bách Khoa [11] NGUY N K NGHI P, 2009, Phân tích chi phí b v t d án cao c chung c cao t ng, Lu n v n th c s Tr ng i h c Bách Khoa [12] NGUY N BÁ TH , 2010, Phân tích qu n lý r i ro ng s n du l ch, Lu n v n th c s Tr ng i h c Bách Khoa HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm ut b t 116 d o m o c C m w o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! Lu n v n th c s O W ! PD c u -tr a c k c F -X C h a n ge PD F -X C h a n ge c u -tr a c k N y bu to k lic [13] TR N V N MINH C NG, 2010, Các y u t r i ro nh h ng n tính hi u qu c a d án u t xây d ng cơng trình dân d ng c a doanh nghi p [14] TS.KTS NGƠ VI T NAM S N, “ m nhìn tr m n m cho ô th bi n” (T p chí Ki n trúc Vi t Nam s 07/2009) [15] ThS.KTS D NG THÀNH TRUNG, “Phát tri n b n v ng không gian ng t i khu l n bi n t nhiên” (T p chí Ki n trúc Vi t Nam s 10/2010) [16] “L n bi n - c n thi t nh ng ph i th n tr ng”, ( 11/03/2010) p chí quy ho ch ô th [17] Risk Analysis And Management in Construction [18] Risk Analysis In Investment Appraisal Based On The Monte Carlo Simulation Technique [19] Project risk analysis and management –PRAM the generic process [20] Risk Analysis in investment Appraisal [21] On the assessment of economic risk: factorial design versus Monte Carlo methods [22] Exploring Management Monte Carlo Simulation Applications For Project Cùng m t s trang web m ng Internet cung c p thông tin v d án u t xây d ng l n bi n Vi t Nam nh : diaoconline.vn, kientruc.vn, kientrucvietnam.org.vn, hondauresort.com, khudothimoi.com, kientrucbinhdinh.com.vn, pckg.com.vn, vietnamproject.vn, nhadatkiengiang.vn, kiengiang.gov.vn… HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm 117 d o m w o c C m o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! Lu n v n th c s O W ! PD c u -tr a c k c F -X C h a n ge PD F -X C h a n ge c u -tr a c k N y bu to k lic LÝ L CH TRÍCH NGANG tên: Nguy n Ng c Duy Khiêm Ngày tháng n m sinh: 01/12/1982 a ch liên l c: 14/8 Phan B i Châu, ph QUÁ TRÌNH ÀO T O: n m 2000 n 2005: h c xây d ng c u ng N i sinh: TPHCM ng 14, Qu n Bình Th nh, TPHCM i h c t i tr n m 2008 n nay: h c cao h c t i tr Qu n lý xây d ng ng ng H Giao Thông V n T i chuyên ngành H bách khoa TPHCM ngành Công ngh Q TRÌNH CƠNG TÁC: n m 2005 n n m 2010: làm vi c t i Công ty C ph n C p n Công ty C p n c Sài Gòn n m 2010 c Gia nh - T ng n nay: làm vi c t i Công ty C ph n ô th du l ch C n Gi HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm 118 d o o c m C m w o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! Lu n v n th c s O W ! PD c u -tr a c k c F -X C h a n ge F -X C h a n ge O W ! PD O W ! PD N y bu to k lic c u -tr a c k Thông tin ban c u -tr a c k c u Giai Tên dịng tài mb t d o o c Phân tích tài d án Saigon Sunbay m C m w o d o w w w w w C lic k to bu y N Lu n v n th c s n 1.1 Các h ng m c HT01, HT02, HT03, HT04, HT05, HT06, HT07, HT08, HT09, HT10, HT11, RS05, RS07, TS02, TS03, TS04, V4-01, V4-02, V6-01, V6-02, V6-03, LV01, LV02, LV03, LV0 Jan-2011 u giá US$/VND 20.600 m phát m 2011 m phát d báo t ng so v i n m g c 4000 Chi phí ut 15,97% 2012 23,35% 2013 2014 30,42% 38,21% 2015 46,95% 2016 56,89% 2017 65,52% 2018 2019 2020 Jan-16 Jan-17 74,90% xây d ng m STT ng m c m ut nv n giá Jan-11 C S Jan-12 Jan-13 Jan-14 4.659.502 4.926.474 2.610.416 Jan-15 Jan-18 Jan-19 ng (có k l m phát) H T NG Giao thông 2012-2014 San l p cát 2011-2012 56.073.872 19.508.661 9.443.660 2011-2012 11.279.000 12.196.392 48.416.985 67.925.646 9.738.853 13.662.929 Tuy n ê cơng trình th y cơng Tuy n ê bi n ên ib th ng thoát n p c n pn c 3.924.077 2012-2013 4.678 2.885 3.050 5.936 2012-2013 135.656 83.666 88.460 172.125 2012-2013 2.739.752 1.689.742 1.786.558 3.476.300 2012-2013 6.098.052 3.760.974 3.976.463 7.737.437 Thoát n cm t 2012-2013 2.949.893 1.819.347 1.923.588 3.742.935 Thoát n cb n 2012-2013 1.702.000 1.049.709 1.109.853 2.159.561 HT thông tin 2012-2013 388.257 239.458 253.178 Cây xanh 2012-2014 5.328.678 2.629.170 2.779.811 569.017 601.620 Chi phí thi t b Phí b i th ng ng 2012-2013 922.606 2011 2.534.000 99.600.104 492.635 1.472.953 1.170.637 2.938.680 2.938.680 - Công trình ki n trúc Bi t th V6-03 2012-2014 ng 9.334.749 3.454.324 4.869.659 3.870.467 9.334.749 Phí t v n, chuyên gia… 6.881.934 12.194.449 - 4,30% 1.133.971 3.358.886 959.705 342.015 10,00% 2.637.142 7.811.363 2.231.871 795.384 13.475.760 30.142.530 89.283.878 25.510.290 9.091.235 154.027.934 620.936 1.839.248 525.512 187.279 3.172.975 5.794.577 phịng phí NG USD NG (VND_TRI U HVTH: Nguy n Ngoc Duy Khiêm NG) 74 F -X C h a n ge F -X C h a n ge O W ! PD O W ! PD N y bu to k lic c u -tr a c k Ti n v n ut d o m o c 4000 C m w o d o w w w w w C lic k to bu y N Lu n v n th c s c u -tr a c k c m STT ng m c m n giá ut ng Jan-11 C S Jan-12 Jan-13 Jan-14 Jan-15 Jan-16 Jan-17 Jan-18 Jan-19 H T NG Giao thông San l p cát 2012-2014 2011-2012 9.443.660 56.073.872 30,0% 2011-2012 2012-2013 2012-2013 2012-2013 2012-2013 2012-2013 2012-2013 2012-2013 2012-2014 2012-2013 2011 11.279.000 30,0% 2012-2014 9.334.749 40,0% 70,0% 40,0% 20,0% 100% 100% Tuy n ê cơng trình th y cơng Tuy n ê bi n ên ib th ng thoát n p n pn c Thoát n c m t Thoát n c b n HT thơng tin Cây xanh Chi phí thi t b Phí b i th ng ng c 4.678 135.656 2.739.752 6.098.052 2.949.893 1.702.000 388.257 5.328.678 922.606 2.534.000 70,0% 50,0% 50,0% 50,0% 50,0% 50,0% 50,0% 50,0% 40,0% 50,0% 50,0% 50,0% 50,0% 50,0% 50,0% 50,0% 50,0% 40,0% 50,0% 30,0% 40,0% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 20,0% 100,0% Cơng trình ki n trúc Bi t th V6-03 30,0% 100% ng Phí t v n, chun gia… phịng phí 4,30% 10,00% TOTAL COST c 20,0% 58,0% 17,0% 6,0% 100% 20,0% 58,0% 17,0% 6,0% 100% 19,6% 58,0% 16,6% 5,9% 100% t ng giá kinh doanh cho thuê m 2011 c t ng giá d báo so v i n m g c 5,00% 2012 2013 10,00% 2014 15,00% 2015 20,00% 25,00% 2016 30,00% 2017 35,00% 2018 2019 2020 40,00% S 8000 Phí kinh doanh ti p th Tính % doanh thu Phí mơi gi i pháp lý 2,50% - - - N m tri n khai Phí ti p th 2,00% - - - - - - STT Mô t % Paid by Owner Nil Tax Included - 5.403.987 - 4.323.190 - 9.727.177 Pro-rata with Settlements ('S') or Exchanges ('E') 9000 STT T ng Kinh doanh Mô t Villas A (400 sq m) HVTH: Nguy n Ngoc Duy Khiêm nv 105 m Di n tích 46.797 Giá/m2 Giá bán 10.529.325 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-14 Jan-15 Jan-16 Jan-17 Jan-18 ng thu nh p có l m phát - 74 F -X C h a n ge F -X C h a n ge O W ! PD O W ! PD N y bu to k lic c u -tr a c k V401 52 22.553 225 53 24.244 225 235 147.453 V402 Villas B (600 sq m) 5.074.425 5.454.900 V601 82 49.414 202 9.981.628 84 54.780 202 11.065.560 43.259 598 69 Hotel 2.232.747 3.600.234 5.429.635 2.509.254 6.109.488 5.090.158 12.393.427 226.480 6.288.426 4.391.916 7.303.270 25.868.882 HT01 29.032 202 5.864.464 20.328 202 4.106.256 17.849.529 12.417.063 3.694.612 2.580.364 2.710.129 6.274.976 1.888.878 4.599.007 30.446 202 6.150.092 4.243.563 2.952.044 7.195.608 20.288 202 4.098.176 2.827.741 1.967.124 4.794.866 HT05 17.374 202 3.509.548 2.526.875 1.754.774 4.281.649 HT06 5.704 202 1.152.208 829.590 576.104 1.405.694 HT07 12.380 202 2.500.760 1.875.570 1.300.395 3.175.965 HT08 23.368 202 4.720.336 3.540.252 2.454.575 5.994.827 HT09 22.222 202 4.488.844 HT10 16.863 202 3.406.326 2.759.124 1.907.543 4.666.667 28.475 202 5.751.950 4.659.080 3.221.092 7.880.172 Resort 3.501.298 2.423.976 5.925.274 36.283.320 RS05 62.660 207 12.970.620 RS07 112.622 207 23.312.700 Tourist Service 8.171.491 5.707.073 13.878.563 15.386.382 10.723.842 26.110.224 19.381.956 TS02 30.396 184 5.592.851 TS03 34.911 184 6.423.586 40.030 184 TS04 Leisure Sky Villas 3.523.496 2.460.854 4.239.567 7.365.520 5.984.351 2.954.850 5.082.209 7.194.416 3.535.449 8.617.658 26.561.581 LV01 21.652 132 2.867.242 LV02 19.298 132 2.555.488 1.806.362 1.261.586 1.686.622 3.067.949 1.175.525 2.862.147 LV03 19.973 132 2.644.963 LV04 20.935 132 2.772.350 1.996.092 2.127.110 1.825.025 1.269.582 3.094.607 1.386.175 LV05 21.417 132 2.836.146 LV06 28.874 132 3.823.639 2.867.729 2.688.634 LV07 27.071 132 3.584.845 LV08 18.694 132 2.475.495 22.665 132 3.001.412 LV09 Square 3.382.267 1.474.796 3.601.906 1.988.292 4.856.022 1.864.120 1.930.886 4.552.754 1.336.767 2.431.143 3.267.654 1.680.791 4.111.934 467.228 SQ01 408.852 SQ04 58.376 NG_USD STT m 30.266.592 HT03 Ti n c 10.680.342 HT04 NG (VND_TRI U c u -tr a c k 45.748.960 HT02 HT11 d o 46.916.070 V602 V603 3.196.888 o c 9000 C m w o d o w w w w w C lic k to bu y N Lu n v n th c s 257.577 38.528 26.938.852 NG) 179.895 437.472 26.853 53.779.168 56.197.425 65.381 29.620.930 16.164.034 13.039.567 554.940 1.107.851 1.157.667 610.191 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-14 13.610.090 6.809.425 332.979 268.615 280.368 140.274 Jan-15 Jan-16 Jan-17 Jan-18 216.159.491 4.452.886 kinh doanh Mô t Villas A (400 sq m) nv m Di n tích n giá/m2 Giá bán 105 46.797 V4-01 52 22.553 225 5.074.425 V4-02 53 24.244 225 5.454.900 HVTH: Nguy n Ngoc Duy Khiêm ng 10.529.325 60% 40% 60% 100% 40% 100% 74 F -X C h a n ge F -X C h a n ge O W ! PD O W ! PD N y bu to k lic c u -tr a c k Villas B (600 sq m) 235 147.453 46.916.070 V6-01 82 49.414 202 9.981.628 V6-02 84 54.780 202 11.065.560 43.259 598 V6-03 69 Hotel 226.480 60% 40% 60% 25.868.882 HT01 29.032 202 5.864.464 20.328 202 4.106.256 60% 100% 40% 100% 60% 40% 60% 100% 40% 100% HT03 30.446 202 6.150.092 60% 40% 100% 20.288 202 4.098.176 60% 40% 100% HT05 17.374 202 3.509.548 60% 40% 100% HT06 5.704 202 1.152.208 60% 40% 100% HT07 12.380 202 2.500.760 60% 40% 100% HT08 23.368 202 4.720.336 60% 40% 100% HT09 22.222 202 4.488.844 HT10 16.863 202 3.406.326 60% 40% 100% 28.475 202 5.751.950 60% 40% 100% Resort 60% RS05 62.660 207 12.970.620 112.622 207 23.312.700 TS02 30.396 184 5.592.851 TS03 34.911 184 6.423.586 40.030 184 Tourist Service 60% 40% 60% 100% 40% 100% 60% 40% 100% 40% 60% 7.365.520 100% 60% 40% 100% 26.561.581 LV-01 21.652 132 2.867.242 LV-02 19.298 132 2.555.488 60% 40% 60% 100% 40% 100% LV-03 19.973 132 2.644.963 LV-04 20.935 132 2.772.350 60% 60% 60% 40% 100% 40% LV-05 21.417 132 2.836.146 LV-06 28.874 132 3.823.639 60% 60% LV-07 27.071 132 3.584.845 LV-08 18.694 132 2.475.495 22.665 132 3.001.412 SQ-01 408.852 58.376 HVTH: Nguy n Ngoc Duy Khiêm 100% 40% 100% 40% 100% 40% 60% 100% 40% 60% 100% 40% 100% 467.228 SQ-04 TOTAL SALES 100% 19.381.956 Leisure Sky Villas Square 40% 36.283.320 RS07 LV-09 c 100% 40% HT04 TS04 c u -tr a c k 45.748.960 HT02 HT11 d o o c m C m w o d o w w w w w C lic k to bu y N Lu n v n th c s 60% 12,46% 40% 100% 60% 40% 24,88% 26,00% 100% 13,70% 7,48% 6,03% 6,30% 3,15% 100% 74 ... xây dựng MSHV: 00808569 I- TÊN ĐỀ TÀI: Phân tích nhân tố rủi ro tài dự án xây dựng lấn biển Việt Nam Ứng dụng nghiên cứu dự án xây dựng Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ - Sài Gòn Sunbay II-... dựng lấn biển Việt Nam Ứng dụng nghiên cứu phân tích rủi ro tài dự án Saigon Sunbay Đề xuất giải pháp kiểm soát hạn chế rủi ro thực dự án Saigon SunBay III- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 14/02/2011 IV- NGÀY... Dự án đầu tư xây dựng lấn biển loại dự án đầu tư vào lĩnh vực xây dựng có kết hợp với yếu tố du lịch nghỉ dưỡng Trên giới loại dự án đầu tư xây dựng lấn biển phát triển từ lâu Việt Nam loại dự