Ứng dụng system dynamic trong dự báo lợi nhuận của dự án bất động sản tại tp hồ chí minh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA - NGUYỄN QUANG TRUNG ỨNG DỤNG SYSTEM DYNAMIC TRONG DỰ BÁO LỢI NHUẬN CỦA DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUN NGÀNH : CƠNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG MÃ NGÀNH : 60.58.90 LUẬN VĂN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH, tháng 07 năm 2011 Luận văn Thạc sĩ Trang CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học: TS Lưu Trường Văn ……………………… Cán chấm nhận xét 1:…………………………………………………… Cán chấm nhận xét 2:…………………………………………………… Luận văn thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG Tp.HCM ngày …… tháng …… năm …… Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm: ………………………………………… …………………………………………………… …………………………………………………… …………………………………………………… …………………………………………………… Xác nhận Chủ tịch hội đồng đánh giá luận văn Bộ môn quản lý chuyên ngành sau luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Bộ môn quản lý chuyên ngành Luận văn Thạc sĩ Trang TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHIÃ VIỆT NAM KHOA KỸ THUẬT XÂY DỰNG Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc Tp HCM, ngày tháng năm 2010 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: Nguyễn Quang Trung Ngày, tháng, năm sinh: 17 – 04 – 1985 Phái: Nam Nơi sinh: Biên Hòa - Đồng Nai Chuyên ngành: Công nghệ quản lý xây dựng MSHV: 09080260 1- TÊN ĐỀ TÀI: ỨNG DỤNG SYSTEM DYNAMIC TRONG DỰ BÁO LỢI NHUẬN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2- NHIỆM VỤ LUẬN VĂN: Chương 1: Đặt vấn đề Chương 2: Tổng quan System Dynamic Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương 4: Các mơ hình nghiên cứu trước Chương 5: Thiết lập mơ hình mơ tài dự án BĐS Tp.HCM Chương 6: Phân tích độ nhạy tình Chương : Kết luận Kiến nghị 3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ : 14-2-2011 4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ : 19-9-2011 5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS LƯU TRƯỜNG VĂN Nội dung đề cương Luận văn thạc sĩ Hội đồng chuyên ngành thông qua CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CHỦ NHIỆM BỘ MÔN QL CHUYÊN NGÀNH KHOA QL CHUYÊN NGÀNH TS.LƯU TRƯỜNG VĂN TS.LƯƠNG ĐỨC LONG PGS TS BÙI CÔNG THÀNH GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang LỜI CẢM ƠN Trước hết xin chân thành cảm ơn thầy Lưu Trường Văn người trực tiếp, tận tình hướng dẫn tơi suốt q trình thực luận văn Cảm ơn thầy cô khoa môn Công nghệ Quản Lý Xây Dựng trường Đại Học Bách Khoa Tp.Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, kiến thức mà tơi học kiến thức quý báu trình làm việc nghiên cứu sau Tơi xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp, bạn bè tận tình giúp đỡ tơi q trình tìm kiếm tư liệu có liên quan Cảm ơn tổ chức ngân hàng tín dụng cho phép tơi tham khảo phân tích tài dự án đầu tư, tổ chức công ty bất động sản cung cấp số liệu dự án triển khai chiến lược kinh doanh dự án Một lần xin cho phép cám ơn tất người giúp đỡ q trình hịan thành luận văn Tp.HCM, ngày 19 tháng 09 năm 2011 Nguyễn Quang Trung GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ Thị trường bất động sản lĩnh vực kinh doanh đem đến lợi nhuận cao lại tiềm tàng khơng rủi ro cho chủ đầu tư Từ năm 2000 trở lại đây, Thị trường bất động sản biến động khôn lường Điều gây trở ngại việc định hướng phát triển lâu dài dự án bất động sản tương lai Với việc phát triển theo sốt thời, hàng lọat dự án bất động sản đời không phù hợp với việc phát triển quy họach xã hội hay bàn giao theo tiến độ Điều gây thiệt hại không nhỏ cho chủ đầu tư hệ lụy việc phá hủy quy họach phát triển sở hạ tầng vùng thông qua dự án treo Việc ứng dụng System Dynamic việc dự đóan lợi nhuận dự án Bất Động sản Tp.HCM giúp doanh nghiệp có dự đóan tiên lượng lợi nhuận thay đổi số kinh tế Điều góp phần đảm bảo hịan thành dự án, có biện pháp phù hợp phát triển dự án bất động sản Tp.HCM GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang MỤC LỤC Đặt vấn đề : 11 1.1 Dẫn nhập : 11 1.1.1 Sự hình thành phát triển Thành phố Hồ Chí Minh : 11 1.1.2 Các đặc thù bất động sản Tp HCM từ 2000-2010: 13 1.1.3 Định hướng quy họach phát triển thành phố tương lai : 16 1.2 1.3 1.4 2.1 2.1.1 Mục tiêu nghiên cứu : 19 Giới hạn nghiên cứu : 19 Ý nghĩa nghiên cứu thực tiễn : 20 Tổng quan System Dynamic : 21 Giới thiệu chung : 21 Hệ thống ? 21 2.1.2 Model ? 21 2.1.3 Động hệ thống ? 21 2.1.4 Động hệ thống giải vấn đề sau : 22 2.1.5 Các khái niệm lý thuyết System Dynamic : 23 ( Nguồn www.Wikimepia.org ) 23 2.2 Những khái niệm Động hệ thống: 23 2.2.1 Biểu đồ quan hệ nhân ( Causal diagram ): 23 2.2.2 Vòng hồi tiếp ( Feedback ) 24 2.2.3 Stock and Flows : 25 2.2.4 Thời gian trì hõan ( Time Delays ): ( Nguyễn,D L 2003 ) 26 2.2.5 Quan niệm phi tuyến : 26 2.2.6 Hệ số giới hạn : 27 2.2.7 Nhân tố : 27 2.2.8 Phân lọai hệ thống : 27 2.3 2.4 2.5 2.5.1 Vai trò System Dynamic quản lý Dự án Xây Dựng : 30 Ứng dụng phần mềm Vensim : 31 Phương pháp đánh giá hiệu đầu tư dự án : 31 Phương pháp giá trị tương đương (NPV) : 31 GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 2.5.2 Phương pháp suất lợi nhuận ROE, ROI : 32 3.1 3.2 3.3 3.4 4.1 4.1.1 Phương pháp nghiên cứu 33 Quy trình nghiên cứu : 33 Thu nhập liệu lưu đồ nghiên cứu : 33 Các công cụ nghiên cứu : 34 Phân tích kết đưa đánh giá nhận xét dự án : 34 Các mơ hình nghiên cứu trước : 35 Mơ hình quản lý doanh nghiệp : 35 Quan điểm mơ hình theo Garcia,J M 2000 : 35 4.2 Mơ hình xây dựng & bất động sản : 37 4.2.1 Tình trạng bong bóng BĐS Mỹ( Mashayekhi, A N & Ghili, S 2010 ) 37 4.2.2 Hệ thống cảnh báo tiên lượng ( theo Huang, F & Wang, F 2005): 42 4.2.3 Mơ hình SD việc dư thừa nguồn cung VPTM(Kummerow, M ( )) 44 4.2.4 Phân tích CS nhằm cải thiện TĐ XD ( theo Nguyễn, D L 2003 ) 47 5.1 5.2 5.2.1 Thiết lập mơ hình mơ tài dự án BĐS Tp.HCM : 55 Thông tin dự án : 55 Doanh Thu : 55 Doanh thu khu hộ : 55 5.2.2 Doanh thu khu thương mại : 57 5.3 Chi phí : 59 5.3.1 Chi phí phần đế hầm : 62 5.3.2 Chi phí phần thân hầm : 63 5.3.3 Chi phí phần hạ tầng cảnh quang : 65 5.4 Phân tích nguồn vốn : 66 5.4.1 Phân tích tổng chi phí chưa bao gồm lãi vay : 66 5.4.2 Vay vốn ngân hàng - Lãi vay : 72 5.5 Tổng hợp – NPV, ROI, ROE : 73 5.5.1 Lưu chuyển tiền tệ ròng dòng thuế : 73 5.5.2 NPV, ROE, ROI : 75 5.6 Kết nhận xét : 77 5.6.1 Doanh thu : 77 5.6.2 Chi phí : 79 GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 5.6.3 Vốn lãi vay : 79 5.6.4 NPV, ROI ROE : 80 6.1 6.2 6.2.1 Phân tích độ nhạy tình : 82 Phân tích độ nhạy : 82 Phân tích tình Hướng giải tư vấn cho Chủ đầu tư : 82 Thị trường ước đoán : 82 6.2.2 Thị trường ảm đạm : 83 7.1 7.2 Kết luận kiến nghị : 84 Kết luận mơ hình : 84 Kiến nghị Luận Văn : 84 Tài liệu tham khảo : 86 GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang BẢNG DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU HÌNH VẼ Figure 1.1 Sơ đồ Tp Hồ Chí Minh 13 Figure 1.2 Sơ đồ định hướng phát triển không gian đến năm 2020 16 Figure 2.2 Sơ đồ mơ vịng hồi tiếp đồng biến nghịch biến 24 Figure 2.1 Vòng hồi tiếp 24 Figure 2.3 Sơ đồ thời gian trì hoãn 26 Figure 2.4 Hệ thống tĩnh định 28 Figure 2.6 Hệ tiêm cận 29 Figure 2.5 Hệ dao động 29 Figure 4.1 Mơ hình quản lý Garcia, J M 2000 36 Figure 4.2 Kết nguồn vốn Garcia, J M 2000 37 Figure 4.3 Mơ hình bong bóng BĐS Wheaton 2007 37 Figure 4.4 Hình mơ Mashayekhi,A N Ghili,S.2010 40 Figure 4.5 Ứng xử Model Mashayekhi,A N & Ghili,S 2010 41 Figure 4.6 Kết model Mashayekhi,A.N & Ghili,S 2010 41 Figure 4.7Trình tự mơ hình dự đốn Huang,F & Wang.F ( 2005 ) 43 Figure 4.8 Chuỗi phát triển BĐS vòng hồi tiếp Huang,F & Wang,F 2005 43 Figure 4.9 Lý thuyết vòng hồi tiếp Huang,F Wang,F 2005 45 Figure 4.10 Mô hình quy mơ cua Nguyen, D L 2003 48 Figure 4.11 Mơ hình Tiến triển làm lại N,D.L 2003 49 Figure 5.1 Diên tích bán khu Căn hộ 55 Figure 5.2 Các đợt ứng tiền cho giai đoạn 56 Figure 5.3 Doanh thu từ bán khu hộ 57 Figure 5.4 Diện tích bán khu Thương mại 58 Figure 5.5 Doanh thu khu thương mại 58 Figure 5.6 Diện tích xây dựng 60 Figure 5.7 DT xây dựng phần đế hầm thân hầm 61 Figure 5.8 Tính tốn diện tích cảnh quang giai đọan 62 Figure 5.9 Chi phí xây dựng cho đế hầm 62 Figure 5.10 Chi phí xây dựng đế hầm tích luỹ 63 Figure 5.11 Chi phí xây dựng phần thân hầm 64 Figure 5.12 Chi phí xây dựng phần thân tích luỹ 64 Figure 5.13 Phần tính tốn hạ tầng cảnh quan 65 Figure 5.14 CP xây dựng hạ tầng cảnh quang tích luỹ 66 Figure 5.15 Sơ đồ tính Chi phí đất thương phẩm 66 Figure 5.16 Sơ đồ tính Chi phí Xây dựng giai đoạn tích luỹ 67 GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 10 Figure 5.17 Sơ đồ tính Dự phịng phí 68 Figure 5.18 Sơ đồ tính tồn Chi phí tư vấn 68 Figure 5.19 Sơ đồ tính Chi phí thiết kế dự án theo CP Xây dựng tích luỹ 69 Figure 5.20 CP Quan lý dự án thi công 70 Figure 5.21 Chi phí Giám Sát, Bảo hiểm, Giám định 70 Figure 5.22 Sơ đồ tính q trình huy động vốn từ khách hàng 71 Figure 5.23 Sơ đồ tính chi phi Bán hàng Marketing 72 Figure 5.24 Sơ đồ tính vốn chủ đầu tư tham gia dự án 72 Figure 5.25 Sơ đồ liên hệ vay vốn ngân hàng 73 Figure 5.26 Sơ đồ tính lãi vay phần vay vốn ngân hàng 74 Figure 5.27 Sơ đồ tính lưu chuyển rịng chưa thuế 75 Figure 5.28 Sơ đồ tính NPV dự án 76 Figure 5.29 Sơ đồ tính ROE ROI dự án 76 Figure 5.30 Doanh thu khu hộ 77 Figure 5.31 - Doanh thu từ khu thương mại 78 Figure 5.32 - Tổng doanh thu 78 Figure 5.33 - Chi phí thực dự án 79 Figure 5.34 - Vốn chủ đầu tư 79 Figure 5.35 - Vay ngân hàng 80 Figure 5.36 - Kết NPV 80 Figure 5.37 - Kết ROE ROI 81 GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 75 Ti le dong thue Ke hoach dong thue Tinh luu chuyen rong Luu chuyen tien te rong chua thue Tinh luu chuyen tien te rong da tinh thue Thue Nhap tay luu chuyen tien te rong chua thue Figure 5.27 Sơ đồ tính lưu chuyển rịng chưa thuế Function : - Tinh luu chuyen rong= -CP ban hang-CP Marketting-CP thuc hien du an-Lai vay+Tien hanh huy dong tu khach hang Units: Trd - Ti le dong thue= 0.25 Units: Dmnl - Ke hoach dong thue= PULSE(2015,1) Units: Dmnl - Thue= Ke hoach dong thue*Nhap tay luu chuyen tien te rong chua thue*Ti le dong thue Units: Trd 5.5.2 NPV, ROE, ROI : 5.5.2.1 Tính NPV dự án : Sau xác định thuế TNDN đóng, ta xác định lại “tính lưu chuyển rịng tính thuế” NPV dự án sau : GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 76 Tinh luu chuyen tien te rong da tinh thue NPV cua du an Tinh NPV Lai suat du kien Figure 5.28 Sơ đồ tính NPV dự án - - Function : Tinh luu chuyen tien te rong da tinh thue= -Thue+Tinh luu chuyen rong+Lai vay Units: Trd Tinh NPV= Tinh luu chuyen tien te rong da tinh thue/(1+Lai suat du kien)^(Time- 2010) - Units: Trd NPV cua du an= INTEG (Tinh NPV, 0) Units: Trd 5.5.2.2 ROE ROI dự án : Từ liệu có ta dễ dàng xác định ROE ROI dự án ROI cua du an ROE cua du an Vong doi cua du an Figure 5.29 Sơ đồ tính ROE ROI dự án Function : - ROI cua du an= IF THEN ELSE(Tong CP chua lai vay=0, , Loi nhuan tien te rong chua thue*0.75/(Tong CP chua lai vay)) GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 77 Units: Dmnl - Vong doi cua du an= Units: Year - ROE cua du an= IF THEN ELSE(Von Chu dau tu tham gia=0, 0,Loi nhuan tien te rong chua thue*0.75/Von Chu dau tu tham gia/Vong doi cua du an) Units: Dmnl 5.6 Kết nhận xét : 5.6.1 Doanh thu : 5.6.1.1 Doanh thu từ tiến hành bán Khu hộ : 2M 1M 2010 2011 2012 2013 2014 Time (Year) 2015 2016 Figure 5.30 Doanh thu khu hộ Doanh thu từ việc bán hộ chia làm giai đoạn, giai đoạn chia làm đợt bán.Chiến lược kinh doanh có cân nhắc phân tích thị trường Dịng tiền thu chủ đạo từ năm 2012 đến năm 2014, khoảng thời gian dự kiến thị trường sôi động trở lại GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 78 5.6.1.2 Doanh thu từ khu thương mại : 200,000 150,000 100,000 50,000 2010 2011 2012 2013 Time (Year) 2014 2015 2016 Figure 5.31 - Doanh thu từ khu thương mại Doanh thu từ khu thương mại chia làm đợt chủ yếu năm 2013 năm 2015, giai đoạn có cơng tác bàn giao nhà giai đoạn Năm 2015 đỉnh điểm doanh thu thương mại giai đoạn lượng cư dân ước tính 50%, khu thương mại bắt đầu sôi động phát triển 5.6.1.3 Tổng doanh thu : 2M 1.5 M 1M 500,000 2010 2011 2012 2013 Time (Year) 2014 2015 2016 Figure 5.32 - Tổng doanh thu Sơ đồ thể Tổng doanh thu đưa hàng năm bao gồm hộ thương mại Với sơ đồ Chủ đầu tư tiên lượng dòng tiền chủ động so với kế hoạch GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 79 5.6.2 Chi phí : CP thuc hien du an 800,000 400,000 2010 2011 2012 2013 2014 Time (Year) 2015 2016 Figure 5.33 - Chi phí thực dự án Chi phí thực dự án giai đoạn đầu chủ yếu chi phí đất thương phẩm Trong giai đoạn năm 2012 đến năm 2014 giai đoạn chi phí xây dựng hàng năm lên gần 800 tỷ, với sơ đồ chủ đầu tư cần có chuẩn bị cho khoản tài 5.6.3 Vốn lãi vay : 5.6.3.1 Vốn chủ đầu tư : Như sơ đồ vốn chủ đầu tư chủ đạo đất thương phẩm, thời gian lại chiếm tỷ trọng Tien hanh dau tu cua CDT 400,000 300,000 200,000 100,000 2010 2011 2012 2013 Time (Year) 2014 2015 2016 Figure 5.34 - Vốn chủ đầu tư 5.6.3.2 Vay ngân hàng : Vay ngân hàng lên kế hoạch năm 2011 2012, với kế hoạch vậy, chủ đầu tư chủ động liên lạc đàm phán với tổ chức tín dụng nhằm có kế họach vay lãi suất ưu đãi dự án tốt GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 80 400,000 300,000 200,000 100,000 2010 2011 2012 2013 Time (Year) 2014 2015 2016 Figure 5.35 - Vay ngân hàng 5.6.4 NPV, ROI ROE : 5.6.4.1 Kết NPV : Với kết NPV dự án ta thấy NPV tương ứng dự án 50 tỷ Đánh Đ giá dự án khả thi Hơn vớii ssơ đồ ta thấy đựơc dự án dừng ng giai đoạn có giá trịcuaNPV NPV du an ttương ứng 60,000 -105,000 -270,000 -435,000 -600,000 2010 2011 2012 2013 Time (Year) 2014 2015 2016 Figure 5.36 - Kết NPV GVHD : TS LƯU TRƯỜ ỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 81 5.6.4.2 Kết ROE ROI : Figure 5.37 - Kết ROE ROI Từ kết đạt đựơc ta lầần lựơt có ROI = 14% ROE = 16,8 % Tuy nhiên nhi thơng số dự án đánh nh gi giá thị trường Do kết dự d án khả thi GVHD : TS LƯU TRƯỜ ỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 82 Chương : PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY VÀ TÌNH HUỐNG Phân tích độ nhạy tình : 6.1 Phân tích độ nhạy : Việc phân tích độ nhạy System Dynamic thơng qua cơng cụ Synthesim tích hợp cơng cụ Tiện ích System Dynamic với số liệu lịch sử ta xác lập hàm biến thiên giá mang tính khách quan nhằm làm giảm sai số dự án so với cơng cụ khác 6.2 Phân tích tình Hướng giải tư vấn cho Chủ đầu tư : Việc phân tích tình System Dynamic dễ sử dụng sau ta hoàn thành mơ hình mơ tài dự án Ứng dụng với mơ hình dự đốn bong bóng Bất Động Sản Mashayekhi, A N (2010), ta có đánh giá cụ thể tuỳ tình hình : Nguồn Mashayekhi,A.N & Ghili,S (2010) 6.2.1 Thị trường ước đoán : Như bảng mô trên, mức giá dự báo sách kinh doanh thời điểm tham chiếu từ nhiều nguồn liệu số dự báo xét rủi ro từ thị trường,vì quan điểm tổ chức tín dụng khơng phải Chủ đầu tư Do việc phân tích tình thiết lập với trường hợp dự báo thị trường đóng băng mục 6.2.2 GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 83 6.2.2 Thị trường ảm đạm : Về nguyên tắc Bất Động Sản chủ đầu tư hạn chế tối đa việc giảm giá giảm giá lượng lớn khách hàng đợt thiệt thòi họ quay lưng lại với Doanh Nghiệp dự án sau Thật nguồn khách hàng tốt chủ đầu tư nhà đầu tư thứ cấp Việc triển khai sản phẩm đến với họ giá tốt theo cam kết tiện ích khách hàng Vì ta khơng đảm bảo cho việc lợi nhuận nhóm đầu tư thứ cấp 1, việc tìm khách hàng có nhu cầu thật chiếm tỉ lệ khó khăn Có biện pháp ứng dụng hữu hiệu trình kinh doanh dự án Bất Động Sản thị trường xuống sau : 6.2.2.1 Tăng chi phí Marketing Chi phí bán hàng Sale Chọn thời điểm bán hàng tập trung với chương trình khuyến để kích thị trường lên Điều khiến thị trừơng có luồng tiền tươi hiệu so với việc giảm giá Điển hình chi phí Marketing la 10% Doanh thu sơ bộ, số tương đối lớn Chi phí, việc tăng chi phí Marketing khơng cần thiết thi trường rơi vào khủng hoảng 2008 – 2011 Tuy nhiên việc tăng Chi phi bán hàng đội ngũ Sale lại đem lại kết khả quan hiệu kết hợp gói khuyến tặng gói quà nội thất điểm rơi lúc nhu cầu thị trừơng quay lại theo Mashayekhi,A N, & Ghili,S (2010) … Với việc tăng Chi phí Bán hàng Sale từ 1,5% - 3% ( bao gồm khuyến ), NPV dự án giảm từ 50 tỷ xuống 20 tỷ Vậy rủi ro dự án lớn, phải xem xét tư vấn lại cho Chủ đầu tư sách giá thị trường 6.2.2.2 Tạm hỗn khối nhà tình hình xấu triển khai : Với dự đoán thị trường xuống, nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng không tăng trưởng cho giai đoạn Chính sách lúc tạm ngừng triển khai giai đoạn khối xây dựng Tinh chỉnh cho giai đọan không thực ta có NPV dự án giảm đáng kể khó thực thi Vậy dự án cần phải đánh giá lại trước định thực Vì khả thực đem lại hiệu lợi nhuận không cao GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 84 Chương 7: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận kiến nghị : 7.1 Kết luận mơ hình : - Mơ hình phản ánh dự báo lợi nhuận tài dự án bất động sản Tp Hồ Chí Minh - Mơ hình phản ánh tương quan số NPV, ROE, ROI thông qua kế hoạch bán hàng sản phẩm - Mơ hình phản ánh dịng vốn vay, lãi suất cho vay, tính dịng lãi vay theo tính chất thực tế dự án bất động sản - Mơ hình mang tính thực tiễn cao việc ứng dụng vào việc dự đoán lợi nhuận dự án bất động sản Tp Hồ Chí Minh - Từ mơ hình phân tích độ nhạy phân tích tình thông qua số bảng liệu lịch sử từ năm 2008 – 2011 tình hình bất động sản Tp.Hồ Chí Minh Các phân tích độ nhạy tình dựa vào liệu khách quan từ giảm bớt sai số dự đốn Giúp chủ đầu tư có dự đốn khơng hồn tồn mang tính chất chủ quan - Mơ hình nhìn từ bên ngồi mang tính chất gần định lượng nhiên tính định tính gắn vào mơ hình dựa vào dự đốn thị trừơng 7.2 Kiến nghị Luận Văn : - Đây mơ hình sơ phát ban đầu “Ứng dụng System Dynamic dự báo lợi nhuận bất động sản” Về tính quy mơ áp dụng cục diện thành phố Hồ Chí Minh - Với biến động khó lường thị trường cần xét tiêu lãi suất số CPI tác động đến thị trường bất động sản Đây hướng mở cho nghiên cứu sau System Dynamic với hỗ trợ Vensim hồn tồn thực nghiên cứu mặt chất định lượng - Thị trường bất động sản Việt Nam chịu nhiều tác động ảnh hưởng sách tin đồn (chu kỳ bất động sản từ 5,6 năm 1998, 2002,2007,2012) Các sách nhà nước gần Nghị Định số 69/2009/NĐ-CP, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 13/2010/NHNN, Thông tư 16/2010/TT/BXD tác động lớn vào Bất động sản khiến cho sách tín GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 85 dụng bóp chặt thị trường suốt giai đoạn 2008-2011 Với công nghiên cứu sách nhà nước tác động đến thị trường đem lại nhìn tổng quan cho cho chủ đầu tư Từ có định phù hợp với dự đoán tiến triển thị truờng - Với biến động thực tế khoảng tháng đầu năm 2011, mơ hình mơ tả thêm vào tác động phản ánh yếu tố thị trường đến sách phân phối hàng doanh nghiệp Các sách thắt chặt tín dụng - Tính chất huy động vốn chủ yếu từ nhà đầu tư, việc tương quan thị trường chứng khoán, vàng bất động sản tốn vừa mang tính chất song hành, vừa mang tính chất cạnh tranh nguồn vốn đầu tư Việc nghiên cứu tính chất tương hỗ thị trừơng mang lại nhìn tổng quan nguồn vốn chủ đầu tư Từ đem lại dự báo thị trường tương lai Đây hướng mở ứng dụng System Dynamic dự báo lợi nhuận dự án bất động sản GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham khảo : Applegate, L.M (2000) Theory and Practical Exercises of System Dynamics Bertalaffy, 1968 Theory and Pratical Exercises of System Dynamics Case, B et al (1999) The Dynamic of Real Estate Prices The Review of Economics and Satistics – Vol 73,No 1(Feb 1991),pp 50-58 Civilla Winfor, (2007) Thị trưởng Bất động sản Việt Nam – Thực trạng giải pháp, http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2007/09/17/34523/ Coyle (2000) Theory and Practical Exercises of System Dynamics Dân Trí, (2006) Thị trường bất động sản 2006 “Băng chưa thể tan”, http://dantri.com.vn/c76/s76-100317/thi-truong-bat-dong-san-2006-bang-chuathe-tan.htm Forrester, J W (1961) Industrial Dynamics, MIT Press, Cambridge, MA, USA Forrester, J W (1973) Principles of Systems Garcia, J M (2000) Theory and Practical Exercises of System Dynamics Garvey, R et al (2001) The linkages between Real Estate securities in the AsiaPacific Pacific Rim Property Research Journal, 2001 – www.prres.net Haila, A (2000) Real Estate in Global Cities: Singapore and Hong Kong as Property States – Urban Studies Vol 37, No 12, 2241– 2256 Huang, F & Wang, F (2005) A system for early-warning and forecasting of real estate development Automation in Construction 14 (2005) 333-342 Koh, W.T.H (2004) Bank Lending and Real Estate in Asia: Market Optimism and Asset Bubbles Kummerow, M ( ) A system Dynamic Model of Cyclical Office Oversupply Journal of Real Estate Research Love, P E D., Holt G D., Shen, L Y., Li., H.and Irani, Z (2002) Using systems dynamics to better understand change and rework in construction project management systems International Journal of Project Management, 20(6), 425-436 Maes, J (2005) Modelling the Link Between Management Practices and Financial Performance – Evidence from Small Construction Companies Small Business Economics Volume 25, Number :pp 17-34 / August, 2005 Malpezzi, S (2004) The role of Speculation in Real Estate Cycles Mashayekhi, A N (2010) System Dynamics Problem Definition as an Evolutionary GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 87 Process Using Ambiguity Concept Masina, P (2002) Vietnam and the regional crisis the case of a ‘late late-comer’ – European Journal East Asian Studies , Volume 1, Number 2, pp 199-220(22) Nguồn : ( http://khudothimoi.com/quyhoach/qh-mien-nam/934-tphcm-dinh-huongphat-trien-den-nam-2025-thanh-sieu-do-thi.html ) Nguồn www.hochiminhcity.gov.vn Nguyen, D L (2003) Policy analysis for improving performance of a Construction project by System Dynamics modeling Phuc Huy, (2006) Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều quy hoạch treo nước, http://tuoitre.vn/Chinh-tri-Xa-hoi/169741/TPHCM-co-nhieu-qui-hoach%E2%80%9Ctreo%E2%80%9D-nhat.html Quigley, J (1999) Real Estate and the Asian Crisis – Program on housing and urban policy http://www.escholarship.org/uc/item/4f4951b0;jsessionid=51A8381D8421A84 C4452925CF0124D19 Quigley, J M (1999) Real Estate Prices and Economic Cycles International Real Estate Review – 1999 Vol No 1: pp – 20 Radele et al, (1998) The Onset of the East Asia financial crisis National Bureau of Economic Research –Working paper 6680 – August 1998 Rodrigues, A and Williams, T (1996a) System dynamics in software project management: towards the development of a formal integrated framework Research Paper No 1996/5, Management Science, University of Strathclyde, Glasgow, Scotland Seiler, M J (1999) Diversification Issues in Real Estate Investment Journal of Real Estate Literature, Volume 7, Number / 1999 pp 163-179 Sterman J D (2000) Business Dynamics, System Thinking and Modeling for a Complex World Irwin McGraw-Hill Sterman J D (2002) System Dynamics Modeling: Tools for learning in a complex world IEEE Engineering Management Society, 30(1), 42-52 Thanh Hương, (2010 ) Bất cập thông tin thị trườn bất động sản, http://www.toquoc.gov.vn/Print/Article/Bat-Cap-Thong-Tin-Thi-Truong-BatDong-San.html Thanh Nghị, (2009) ‘Chỉ mặt’ 381 dự án treo, http://www.baomoi.com/Home/KinhTe/www.toquoc.gov.vn/Chi-mat-381-duan-treo/2941904.epi Wheaton, W C (2000) Real Estate Cycles: Some Fundamentals GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 88 Wheaton, W C (2005) Real Estate Economics/Slides/Session Retrieved from MIT Open Courseware Wheaton, W C., & Nechayev, G (2007) The 1998-2005 Housing “ Bubble and the Current “ Correction” : What’s Different This Time ? Journal of Real Estate Research Wright, E J (1997) Speculation in the Housing Market ? Yazdani, F (2000) Bubble of housing sector as the cuase af economic cycles 31(2) GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN Luận văn Thạc sĩ Trang 89 LÝ LỊCH TRÍCH NGANG Họ tên : Nguyễn Quang Trung Ngày tháng năm sinh : 17 – 04 – 1985 Nơi sinh : Biên Hoà - Đồng Nai Dân tộc : Kinh Tôn Giáo : Công Giáo Email : quangtrung.pm@gmail.com QUÁ TRÌNH ĐÀO TẠO 2000 – 2003 Trường THPT Ngơ Quyền 2003 – 2008 Trường Đại học Bách Khoa Tp.HCM 2009 – 2011 Trường Đại học Bách Khoa Tp.HCM QUÁ TRÌNH CÔNG TÁC 2008 – 2009 Quantity Surveyor Davis Langdon & Seah 2009 – 2011 Project Manager Trung Hau Corporation 20011 – Assistant General Director DAT XANH Service GVHD : TS LƯU TRƯỜNG VĂN ... dựng MSHV: 09080260 1- TÊN ĐỀ TÀI: ỨNG DỤNG SYSTEM DYNAMIC TRONG DỰ BÁO LỢI NHUẬN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2- NHIỆM VỤ LUẬN VĂN: Chương 1: Đặt vấn đề Chương 2: Tổng quan System. .. triển sở hạ tầng vùng thông qua dự án treo Việc ứng dụng System Dynamic việc dự đóan lợi nhuận dự án Bất Động sản Tp.HCM giúp doanh nghiệp có dự đóan tiên lượng lợi nhuận thay đổi số kinh tế Điều... nóng thị trường bất động sản …) Ứng dụng công cụ System Dynamic nhằm đưa dự báo lợi nhuận dự án dựa kết biến NPV, ROE, ROI 3.2 Thu nhập liệu lưu đồ nghiên cứu : Lập dự án đầu tư BĐS dựa số liệu thống