Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua bất động sản để đầu tư một nghiên cứu tại đà lạt

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA BÙI VĂN HOÀI CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ ĐẦU TƯ: MỘT NGHIÊN CỨU TẠI ĐÀ LẠT FACTORS INFLUENCING THE INTENTION TO PURCHASE REAL ESTATE FOR INVESTMENT: A STUDY IN DA LAT Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số : 60 34 01 02 LUẬN VĂN THẠC SĨ ĐÀ LẠT, tháng 12 năm 2019 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI: TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA – ĐHQG – TP HCM CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI: TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA – ĐHQG – TP HCM Cán hướng dẫn khoa học: TS Đặng Hùng Vũ Cán chấm nhận xét 1: TS Đặng Hoành Sử Cán hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM NGỌC THUÝ Cán chấm nhận xét 2: TS Phạm Quốc Trung Cán chấm nhận xét 1: Luận văn bảo vệ Trường Đại học Bách khoa, ĐHQG Tp HCM Cán chấm nhận xét 2: Ngày 20 tháng 12 năm 2019 Luận văn bảo vệ Trường Đại học Bách khoa, ĐHQG Tp HCM Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm: Ngày …………… tháng …………… năm 2017 Chủ tịch : PGS.TS Nguyễn Mạnh Tuân Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm: Thư ký: TS Nguyễn Thị Thu Hằng Phản biện 1: TS Lê Hoành Sử Phản Biện 2: TS Phạm Quốc Trung Ủy Viên: TS Trương Thị Lan Anh Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá luận văn Trưởng Khoa quản lý chuyên ngành sau luận văn sửa chữa (nếu có) Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá luận văn Trưởng Khoa quản lý chuyên ngành sau luận văn sửa chữa (nếu có) CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG TRƯỞNG KHOA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG TRƯỞNG KHOA PGS.TS Nguyễn Mạnh Tuân ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA Độc lập – Tự – Hạnh phúc NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: BÙI VĂN HOÀI MSHV: 1570495 Ngày, tháng, năm sinh: 17/04/1991 Nơi sinh: Hải Dương Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số : 60340102 1- TÊN ĐỀ TÀI: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua bất động sản để đầu tư Một nghiên cứu Đà Lạt Factors influencing the intention to purchase real estate for invesment: A study in Da Lat 2- NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG Xác định yếu tố ảnh hưởng tới ý định đầu tư BĐS Đà Lạt Phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến ý định mua bất động sản để đầu tư Đà Lạt Một số kiến nghị hàm ý quản trị 3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 19/08/2019 4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 24/11/2019 5- CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS ĐẶNG HÙNG VŨ Tp HCM, ngày 31 tháng 12 năm 2019 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CHỦ NHIỆM BỘ MÔN ĐÀO TẠO TS Đặng Hùng vũ TRƯỞNG KHOA QUẢN LÝ CÔNG NGHIỆP i LỜI CẢM ƠN Trước tiên, chân thành gửi lời cảm ơn đến Quý Thầy Cô trường Đại học Bách Khoa TP Hồ Chí Minh, đặc biệt Thầy, Cô khoa Quản lý Công nghiệp xây dựng chương trình đào tạo sau đại học Lâm Đồng để tơi thuận lợi việc theo học nhận kiến thức quý báu suốt năm học vừa qua Với lịng kính trọng biết ơn sâu sắc, xin gửi lời cảm ơn tới TS Đặng Hùng Vũ, người quan tâm, động viên, góp ý, giúp tơi giải khó khăn suốt trình thực luận văn Bất nào, kể ngày nghỉ hay đêm muộn thầy dành thời gian để trả lời email liên lạc trực tiếp tới cách nhanh chóng tận tình Đồng thời tơi gửi lời cảm ơn đến Anh/Chị học viên cao học Quản trị kinh doanh Lâm Đồng khóa 2015 đóng góp ý kiến, chia sẻ tài liệu suốt trình thực luận văn Cảm ơn Ban Giám đốc, nhân viên công tác công ty BĐS, khách hàng cá nhân đầu tư BĐS Đà Lạt tham gia trả lời góp ý vào bảng câu hỏi khảo sát để tơi hồn thành việc nghiên cứu Cuối tơi gửi lời biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp nguồn động viên tinh thần to lớn, đồng thời tạo diều kiện tốt cho suốt trình thực luận văn Người thực luận văn Bùi Văn Hồi ii TĨM TẮT Nghiên cứu khảo sát nhân tố tác động đến hành vi mua bất động sản đầu tư Theo quan điểm lý thuyết Hành vi Dự định, nghiên cứu đánh giá tác động thái độ, chuẩn chủ quan nhận thức kiểm soát hành vi khách hàng ý định mua bất động sản đầu tư Ngoài ra, yếu tố thỏa mãn tài xem xét theo quan điểm Hành vi Quản lý Tài Ngồi vấn sâu, 253 câu hỏi khảo sát thực với đáp viên thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng Bằng việc kết hợp liệu nghiên cứu định tính với định lượng, nghiên cứu mang lại hiểu biết rõ hành vi mua bất động sản, bên cạnh giả thuyết kiểm định Kết nghiên cứu cho thấy bốn nhân tố nêu số yếu tố nhân học có ảnh hưởng đến hành vi mua bất động sản đầu tư Với hệ số Beta 0.462 yếu tố thái độ ảnh hưởng mạnh u tố thỏa mãn tài có Beta 0.296, yếu tố nhận thức kiểm sốt có Beta 0.168 yếu tố chuẩn chủ quan có hệ số Beta 0.114 có ảnh hưởng yếu tới ý định đầu tư bất động sản Sự kết hợp lý thuyết Hành vi Dự định quan điểm Hành vi Quản lý Tài làm giàu sở lý thuyết hành vi mua định đầu tư cá nhân Một vài hàm ý quản trị rút công ty bất động sản muốn có lượng khách hàng đầu tư bất động sản lớn cần phải có phương pháp tiếp thị phù hợp nhắm tới thái độ người mua thái độ nhân tố có ảnh hưởng mạnh tới ý định đầu tư BĐS khách hàng iii ABSTRACT This study investigated factors influencing the purchase of real estate for investment On the perspective of the Theory of Plan Behaviors (TPB), the study examined the influence of customers’ attitude, subjective norm, and perceived behavior control on their intention to purchase real estate for investment In addition, financial satisfaction was considered on the perspective of Financial Malmanagement Behaviors Apart from in-depth interviews, a total of 253 questionnaires were distributed to respondents in Da Lat City, Lam Dong Province By mixing both quantitative and qualitative research and data, breadth and depth of understanding about real estate buying behaviour were gained, and hypothesis were tested The results show that the four mentioned factors and some demographic factors influence customers' intention to purchase real estate for investment Customer’s attitude has greatest impact on intention to purchase real estate for investment with the Beta coefficient value of 0.462, Followed by financial satisfaction with beta coefcient of 0296, perceived behavior control with beta coefcient of 0.168 and subjective norm factor with beta coefcient of 0.114 The combination of the Theory of Plan Behaviors and Financial Malmanagement Behaviors would enrich the literature on buying behaviour and decision making for personal investment Managerial implications were also grasped iv LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là: Bùi Văn Hồi, học viên cao học khóa 2015 chuyên ngành Quản trị Kinh doanh, khoa Quản lý Công nghiệp, Trường Đại học Bách Khoa Thành phố Hồ Chí Minh Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu tơi thực hướng dẫn TS Đặng Hùng Vũ Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Người thực luận văn Bùi Văn Hoài v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i TÓM TẮT ii ABSTRACT iii LỜI CAM ĐOAN iv MỤC LỤC v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vii DANH MỤC BẢNG viii DANH MỤC HÌNH ix CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Lý hình thành đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu 1.4 Ý nghĩa luận văn 1.5 Bố cục luận văn CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 Tổng quan sở lý thuyết 2.1.1 Khái niệm bất động sản 2.1.2 Đặc điểm bất động sản 2.1.3 Phân loại bất động sản .7 2.1.4 Đầu tư bất động sản 2.2 Tổng quan thị trường bất động sản Đà Lạt 2.2.1 Các loại nhà, đất Đà Lạt 2.2.2 Sự bùng nổ công ty bất động sản địa bàn Đà Lạt .10 2.2.3 Các sách nhà nước nhà đất Lâm Đồng 10 2.2.4 Phân khúc thị trường bất động sản Đà Lạt 11 2.2.5 Một số vấn đề phức tạp thị trường nhà đất Đà Lạt .11 2.3 Hành vi dự định mua khách hàng 12 2.3.1 Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA) .12 2.3.2 Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior - TPB) .13 2.4 Một số mơ hình nghiên cứu trước 14 2.4.1 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua bất động sản Ả - Rập - Xê – Út………… .14 2.4.2 Nghiên cứu định ảnh hưởng đến hành vi tài gia đình 14 2.4.3 Nghiên cứu tác động đến hành vi mua nhà thương mại Nam Ninh, Trung Quốc……………………………………………………………………… 15 2.5 Các giả thuyết mơ hình nghiên cứu 16 2.5.1 Ý định mua 16 vi 2.5.2 Thái Độ 16 2.5.3 Chuẩn chủ quan .17 2.5.4 Nhận thức kiểm soát hành vi 18 2.5.5 Sự hài lòng tài 19 2.5.6 Mơ hình nghiên cứu đề xuất 19 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 3.1 Các bước thực đề tài nghiên cứu 21 3.2 Thang đo sơ 22 3.3 Phương pháp nghiên cứu 24 3.3.1 Nghiên cứu sơ định tính .24 3.3.2 Nghiên cứu thức định lượng 25 3.4 Kỹ thuật sử lý số liệu 26 3.5 Kiểm định mơ hình giả thuyết .27 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28 4.1 Kết phân tích định tính 28 4.2 Kết nghiên cứu định lượng 30 4.2.1 Mẫu nghiên cứu .30 4.2.2 Phân tích độ tin cậy thang đo 32 4.3 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) .35 4.3.1 Phân tích EFA biến độc lập 35 4.3.2 Phân tích EFA biến phụ thuộc 38 4.4 Phân tích tương quan .39 4.5 Kiểm định mơ hình lý thuyết giả thuyết nghiên cứu .40 4.5.1 Xây dựng mơ hình hồi quy 40 4.5.2 Kiểm định vi phạm giả thiết hồi quy 40 4.5.3 Kiểm định mức độ phù hợp mơ hình nghiên cứu .42 4.5.4 Kết hồi quy .43 4.6 Thảo luận kết nghiên cứu .45 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .48 5.1 Tóm tắt kết nghiên cứu 48 5.2 Đóng góp 49 5.3 Hàm ý quản trị 50 5.4 Hạn chế đề tài hướng nghiên cứu 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO 52 PHỤ LỤC 53 PHỤ LỤC 1: DÀN BÀI PHỎNG VẤN ĐỊNH TÍNH 53 PHỤ LỤC 2: BẢN KHẢO SÁT CHÍNH THỨC 57 PHỤ LỤC 3: KẾT QUẢ KHẢO SÁT ĐỊNH LƯỢNG 59 PHẦN LÝ LỊCH TRÍCH NGANG 71 vii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Từ viết tắt BĐS Bất động sản EFA Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory factor analysis) SPSS Phần mềm xử lý thống kê (Statistical Package for the Social Sciences) TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TPB Thuyết hành vi dự định (Theory of planned behavior) TRA Lý thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action) VIF Hệ số phóng đại phương sai (variance inflation factor) ... tài ? ?Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua bất động sản để đầu tư: Một nghiên cứu Đà Lạt? ?? thực nhằm tìm hiểu nhu cầu mua bất động sản để đầu tư Theo quan điểm lý thuyết hành vi, nghiên cứu. .. VÀ NỘI DUNG Xác định yếu tố ảnh hưởng tới ý định đầu tư BĐS Đà Lạt Phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến ý định mua bất động sản để đầu tư Đà Lạt Một số kiến nghị hàm ý quản trị 3- NGÀY... đầu tư Đà Lạt, luận văn có mục tiêu sau: - Xác định yếu tố ảnh hưởng tới ý định đầu tư BĐS Đà Lạt - Phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến ý định mua bất động sản để đầu tư Đà Lạt - Cung