Pháp luật bồi thường về đất khi thực hiện các dự án kinh tế và thực tiễn áp dụng tại thành phố vinh, tỉnh nghệ an

B ộ G IÁ O DỤC VÀ Đ À O TẠO BỘ T PHÁP TR Ư Ờ N G ĐẠ• I H ỌC L U Ậ• T H À N Ộ• I • N G U Y ỄN TH Ị PH Ư Ơ NG T H Ả O PHÁP LUẬT BÒI THƯỜNG VÈ ĐẮT KHI TH ựC HIỆN CÁC D ự ÁN KINH TÉ VÀ THựC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ VINH - TỈNH NGHỆ AN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 623850 LUẬN VĂN THẠC s ĩ LUẬT HỌC NGUỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN QUANG TƯYEN TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI PHÒNG ĐỌC 57 £ H À N Ộ I - 2012 JZằi etím Qua thời gian học tập, nghiên cứu lý luận tìm hiểu công tác thực tiễn, hướng dẫn, giảng dạy Quý thầy cô, quan tâm giúp đỡ nhiệt tình quan với đóng góp bạn bè, đồng nghiệp, tơi hồn thành Luận văn Thạc sỹ Luật học Qua xin gửi lời cảm ơn chân thành đến: Ban giám hiệu quý thầy cô Trường Đại học Luật Hà Nội, giáo sư, phó giáo sư, tiến sỹ tận tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kiến thức, kinh nghiệm quý báu suốt thời gian học tập trường Cảm ơn phịng Tài ngun M trường, V ăn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phòng K inh tế, Trung tâm phát triển quỹ đất UBND thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giúp đỡ nhiều để tơi hồn thành luận văn Đặc biệt, tơi xin gửi lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo, PGS.TS Nguyễn Q uang Tuyến - Trưởng môn Luật Đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi q trình học tập thực luận văn Cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp gia đình động viên, giúp đỡ tơi suốt thời gian học tập./ Tác giả luận văn MỤC LỤC Sô trang M đầu Chương Những vấn đề lý luận bồi thường đất khí thực dự án kỉnh tế 1.1 Khái niệm bồi thường đất thực dư án kinh tế 1.2 Tông quan vê dự án kinh tê 14 1.3 Cơ sở lý luận việc BT đất thực dự án kinh tế 17 1.4 Khái quát lịch sử hình thành phát triển pháp luật BT đất thực dự án kinh tế 19 1.5 Pháp luật B T đất thực dự án kinh tế Trung Quốc - Những gợi m Việt Nam 22 Chương Thực trạng pháp luật BT đất thực dự án kinh tế thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An 27 2.1 Nội dung pháp luật BT đất thực dự án kinh tế 27 2.2 Nội dung quy định tỉnh Nghệ An vê tô chức thi hành pháp luật BT đất thực dự án KT 44 2.3 Thực tiễn thi hành pháp luật BT đất thực dự án KT thành phố V inh - tỉnh Nghệ An 48 Chương Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật BT đất thực dự án KT qua việc nghiên cứu thực tiễn thi hành thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An 57 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật BT đất thực dự án KT qua việc nghiên cứu thực tiễn thi hành thành phổ Vinh - tỉnh Nghệ An 57 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật BT vê đât thực dự án KT qua việc nghiên cứu thực tiễn thi hành thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An K E T LUAN • DANH MƯC THAM KHAO • TAI LIEƯ • 67 DANH MỤC CÁC CHỮ VIÉT TẮT BT: Bồi thường BTTH: Bồi thuờng thiệt hại CNH: Cơng nghiệp hóa GCNQSD đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GDP: Tổng sản phẩm nội địa GPMB: Giải phóng m ặt HĐH: Hiện đại hóa HTX: Hợp tác xã KCN: Khu công nghiệp KCNN: Khu công nghiệp nhỏ KT - XH: Kinh tế - xã hội KT: Kinh tế NNTHĐ: N hà nước thu hồi đất s x - KD: Sản xuất —kinh doanh SX: Sản xuất TAND: Tòa án nhân dân THĐ: Thu hồi đất TTTM: Trung tâm thương mại UBND cấp huyện: ƯBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh UBND cấp tỉnh: U BN D tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương UBND cấp xã: ƯBND xã, phường, thị trấn ƯBND: ủ y ban nhân dân XHCN: Xã hội chủ nghĩa MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI khẳng định: “Phấn đấu đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại ” [17]; để đạt mục tiêu này, Đảng ta xác định ba khâu đột phá: (1) Hoàn thiện thể chế KT thị trường định hướng XHCN; (2) Phát triển nhanh nguồn nhân lực, nguồn nhân lực chất lượng cao; (3) Xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng với số cơng trình đại, tập trung vào hệ thống giao thông hạ tầng đô thị lớn Như năm tới, nước ta phải quy hoạch dành diện tích đất tương đối lớn để phục vụ cho mục đích phát triển hệ thổng kết cấu hạ tầng đồng đôi với việc thực dự án KT Công tác THĐ, BT GPMB nhiệm vụ đặt nặng nề hệ thống trị Do cơng tác trực tiếp ảnh hưởng đến lợi ích người bị THĐ đặt bối cảnh giá đất tăng cao thay đổi mục đích sử dụng đất Nhà nước tạo nên thực tiễn thi hành phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài, đông người phức tạp; tiềm ẩn nguy gây ổn định trị ảnh hưởng xấu đến mơi trường đầu tư, kinh doanh Nhận thức ý nghĩa tầm quan trọng vấn đề này, Đảng Nhà nước ta ln quan tâm xây dựng, hồn thiện hệ thống chế, sách, pháp luật BT, GPMB với việc ban hành loạt văn như: Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 BT, hỗ trợ tái định cư NNTHĐ, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp GCNQSDĐ, THĐ, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BT, hỗ trợ, tái định cư NNTHĐ giải khiếu nại đất đai Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, THĐ, BT, hỗ trợ tái định cư Tuy nhiên nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan ý thức pháp luật hạn chế người dân; thiểu đồng chế, sách, pháp ỉuật BT, GPMB; việc thực thi quy định BT, GPMB không công bằng, thiếu dân chủ phát triển nhanh chóng tình hình KT - XH mà số quy định chậm sửa đổi, bổ sung cịn khơng phù họp với thực tiễn đưa đến kết có khoảng 70% khiếu nại, tố cáo đất đai liên quan đến BT, GPMB Điều đặt yêu cầu cần phải tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật BT, GPMB để sửa đổi, hồn thiện đáp ứng địi hỏi cơng tiếp tục đẩy mạnh CNH - HĐH đất nước Với vị trí vai trị quan trọng tự nhiên, KT, xã hội truyền thống văn hóa, lịch sử Nghệ An Đảng Nhà nước ta xác định trung tâm khu vực Bắc Trung Bộ Điều mở cho Nghệ An vận hội để phát triển đồng thời đặt nhiều thách thức Để hoàn thành trọng trách trung tâm phát triển khu vạrc Bắc Trung bộ, Nghệ An phải có tư đột phá phát triển nhanh, bền vững mặt Trong thời gian tới với việc nâng cao khả cạnh tranh môi trường đầu tư, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tăng cường tính liên kết với tỉnh khu vực, khơi dậy khai thác tiềm năng, mạnh đôi với phát triển nguồn nhân lực, hoàn thiện hệ thống sở hạ tầng Nghệ An cịn phải tích cực chủ động kêu gọi, thu hút triển khai thực dự án KT Đặt bối cảnh đó, với vị thủ phủ tỉnh Nghệ An, thành phố Vinh có đóng góp quan trọng vào phát triển chung Kể từ công nhận đô thị loại I mở vận hội cho phát triển thành phố Vinh Hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật đồng đầu tư xây dựng, số phát triển KT, văn hóa, xã hội ngày tăng minh chứng sinh động cho q trình tăng trưởng thị đại, trẻ trung động Đóng góp vào q trình phát triển thành phố Vinh khơng thể không kể đến đầu tư, triển khai dự án KT nhà đầu tư nước Giống địa phương khác, thành phổ Vinh gặp khơng khó khăn, vướng mắc trình THĐ, BT, GPMB thực dự án KT Một số dự án chậm triển khai thực không thực theo tiến độ khơng đồng thuận từ phía người bị THĐ Để nâng cao tính hấp dẫn mơi trường đầu tư, thời gian qua UBND tỉnh Nghệ An ban hành nhiều văn hướng dẫn thi hành pháp luật BT, GPMB NNTHĐ Quyết định số 147/2007/QĐ-ƯB ngày 19/12/2007 BT, hỗ trợ tái định cư NNTHĐ địa bàn tỉnh Nghệ An, Quyết định số 04/2010/QĐ UB ngày 19/01/2010 ban hành quy định việc BT, hỗ trợ tái định cư NNTHĐ địa bàn tỉnh, Quyết định số 107/2010/QĐ-ƯB ngày 23/12/2010 ban hành đơn giá xây dựng nhà vật kiến trúc phục vụ công tác BT, hỗ trợ, tái định cư NNTHĐ địa bàn tỉnh Nghệ An Việc đời văn tạo sở pháp lý giúp cho công tác BT, GPMB NNTHĐ thực thuận lợi mang lại thành tựu to lớn: Nhiều dự án đầu tư triển khai thực có đóng góp đáng kể vào tăng trưởng KT - XH địa phương Tuy nhiên, quỹ đất tự nhiên địa bàn thành phố Vinh hạn chế, chuyển dịch cấu KT cịn chậm, chế, sách, pháp luật BT, GPMB thường xuyên có sửa đổi, bổ sung hoàn thiện song bộc lộ bất cập, thiếu đồng chưa phù hợp với phát triển nhanh chóng thực tiễn nên cơng tác BT, GPMB nói chung BT, GPMB NNTHĐ thực dự án KT thành phố Vinh gặp nhiều khó khăn, phức tạp phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài Trước thực trạng này, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cần thiết phải có nghiên cứu, rà soát, đánh giá pháp luật BT, GPMB NNTHĐ thực dự án KT thực tiễn áp dụng thành phố Vinh Trên sở đó, đề xuất số định hướng giải pháp góp phần hoàn thiện lĩnh vực pháp luật BT, GPMB Vì vậy, em chọn đề tài “Pháp luật B T đất thực dự án KT thực tiễn áp dụng thành phố Vinh - tỉnh Nghệ A n ” làm Luận văn thạc sĩ luật học Mục đích nghiên cứu Tìm hiểu vấn đề này, đề tài xác định mục đích nghiên cứu sau đây: - Tập hợp, hệ thống hóa bổ sung, phát triển hệ thống sở lý luận thực tiễn xây dựng chế định BT, GPMB nói chung BT đất nói riêng NNTHĐ thực dự án KT pháp Luật Đất đai nước ta - Đánh giá thực trạng pháp luật BT đất thực dự án KT thông qua thực tiễn áp dụng thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An nhằm nhận diện thành tựu, kết khiếm khuyết, hạn chế nguyên nhân chúng Trên sở đó, Luận văn đưa số định hướng giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật BT đất NNTHĐ thực dự án KT Tình hình nghiên cứu Pháp luật BT, GPMB nói chung BT đất nói riêng NNTHĐ lĩnh vực pháp luật liên quan trực tiếp đến lợi ích chủ thể khác nhau, bao gồm: Nhà nước, người sử dụng đất chủ đầu tư Việc giải hài hịa lợi ích chủ thể đâu mang lại hiệu mong muốn Do mâu thuẫn lợi ích KT mà thực tiễn áp dụng pháp luật BT, GPMB (trong có BT đất) NNTHĐ gặp nhiều khó khăn, trở ngại phát sinh tranh chấp, khiếu kiện đất đai phức tạp, kéo dài tiềm ẩn nguy gây ổn định trị Do vậy, lĩnh vực pháp luật thu hút quan tâm tìm hiểu giới luật học nước ta Thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu quy định BT, GPMB (trong có BT đất) NNTHĐ cơng bố mà tiêu biểu phải kể đến ấn phẩm chủ yếu sau đây: Chế định pháp luật đền bù thiệt hại NNTHĐ - Luận văn Thạc sĩ luật học Trịnh Thị Hằng Nga, năm 1999; Pháp luật BTTH NNTHĐ - Luận văn Thạc sĩ luật học Nguyễn Vinh Diện, năm 2006; Pháp luật BT, hỗ trợ tái định cư NNTHĐ (qua thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội) - Luận văn Thạc sĩ luật học Nguyễn Duy Thạch, năm 2007; Bàn giá đất BT - Nên cao hay thấp? tác giả Đặng Anh Quân - Tạp chí Tài nguyên Môi trường số 8, tháng 8/2005; Dự án khu đô thị Nam Thăng Long (CIPƯTRA): Từ bất thường đền bù, GPMB nhóm phóng viên thời - Báo Pháp luật Việt Nam số 285, ngày 29/11/2005; Nơng dân góp vốn đất - Giải pháp đột phá đền bù giải toả tác giả Hoàng Lộc - Thời báo KT Việt Nam số 253, ngày 21/12/2005; PGS.TS Nguyễn Chí Mỳ (chủ biên): Hậu GPMB Hà Nội: v ấ n đề giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2009; PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: v ề khái niệm BT NNTHĐ Luật Đất đai năm 2003, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 2008; PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: v ấ n đề THĐ BT thu hồi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung), Tạp chí Luật học, số 12 - 2008; 10 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Bình luận quy định THĐ BT THĐ Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 12 - 2008; 11 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật BT, tái định cư NNTHĐ Singapore Trung Quốc - Những gợi mở cho Việt Nam hoàn thiện pháp luật BT, tái định cư NNTHĐ, Tạp chí Luật học, số 10 - 2010 Các cơng trình nghiên cứu tìm hiểu chế định BT, GPMB NNTHĐ khía cạnh lý luận thực tiễn sâu nghiên cứu số nội dung chế định vấn đề giá đất; tiếp cận tìm hiểu chế định BT, GPMB đặt mối quan hệ so sánh với pháp Luật Đất đai Trung Quốc, Singapore để nhận diện điểm tương đồng khác biệt, sở đưa số gợi mở cho q trình hồn thiện lĩnh vực pháp luật nước ta Tuy nhiên, việc nghiên cứu chuyên sâu có tính hệ thống, đầy đủ tồn diện góc độ lý luận thực tiễn pháp luật BT đất thực dự án KT thực tiễn áp dụng thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An dường cịn thiếu cơng trình khoa học Trên sở kế thừa thành tựu nghiên cứu pháp luật BT, GPMB cơng trình khoa học cơng bố, Luận văn sâu tìm hiểu pháp luật BT đất thực dự án KT thực tiễn áp dụng thành phố Vinh tỉnh Nghệ An hai phương diện phương diện lý luận phương diện thực tiễn Đối tượng, phạm vi nghiên cứu a Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu, tìm hiểu đề tài bao gồm: - Các quan điểm, đường lối, sách Đảng BT, GPMB (trong có BT đất) NNTHĐ - Các quy định pháp Luật Đất đai hành BT, GPMB (trong có BT đất) NNTHĐ - Các văn UBND tỉnh Nghệ An hướng dẫn thực pháp luật BT, GPMB (trong có BT đất) địa bàn tỉnh Nghệ An nói chung thành phố Vinh nói riêng - Các báo cáo tổng kết thi hành pháp luật BT, GPMB (trong có BT đất) NNTHĐ phạm vi nước - Các báo cáo tổng kết thi hành pháp luật BT, GPMB (trong có BT đất) NNTHĐ địa bàn tỉnh Nghệ An nói chung thành phố Vinh nói riêng b Phạm vi nghiên cứu Pháp luật BT đất thực dự án KT thực tiễn áp dụng thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng liên quan đển nội dung nhiều lĩnh vực pháp luật Tuy nhiên, khuôn khổ Luận văn thạc sĩ luật học, đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu nội dung sau đây: - Luận văn không sâu nghiên cứu pháp luật hành BT, hỗ trợ tái định cư NNTHĐ mà giới hạn việc tập trung tìm hiểu quy định BT đất thực dự án KT thực tiễn áp dụng thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An - Nghiên cứu, đánh giá nội dung quy định Luật Đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành BT đất thực dự án KT - Đánh giá, tìm hiểu quy định hành UBND tỉnh Nghệ An tổ chức thực pháp luật BT đất thực dự án KT thực tiễn thi hành thành phố Vinh Phương pháp nghiên cửu Để đạt mục tiêu nghiên cứu mà đề tài đặt ra, trình nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lê nin - Bên cạnh đó, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây: + Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê sử dụng nghiên cứu vấn đề lý luận BT đất thực dự án KT + Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh luật học, phương pháp đối chiếu, phương pháp khảo sát sử dụng nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật BT đất thực dự án KT thành phổ Vinh (tỉnh Nghệ An) + Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp tổng hợp sử dụng nghiên cứu định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật BT đất thực dự án KT thông qua thực tiễn áp dụng thành phố Vinh (tỉnh Nghệ An) Những đóng góp Luận văn Luận văn có số đóng góp cho khoa học pháp lý đất đai nước ta biểu nội dung sau đây: 58 nước trình giải tỏa, THĐ Khuyến khích tổ chức, cá nhân bị THĐ tham gia góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án đầu tư, kinh doanh [20] - Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật, sách đất đai, bảo đảm hài hồ lợi ích Nhà nước, người giao lại quyền sử dụng đất nhà đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng đất đai có hiệu quả; khắc phục tình trạng sử dụng lãng phí tham nhũng đất đai Khuyển khích tổ chức, cá nhân bị THĐ tham gia góp vốn bàng giá trị quyền sử dụng đất vào dự án đầu tư, kinh doanh [21] - Khi THĐ phục vụ mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển s x , kinh doanh, việc BT đất đai tài sản đất, tổ chức tái định cư hỗ trợ tạo việc làm thực theo quy định chung Nhà nước Khi xây dựng dự án đầu tư dẫn đến phải THĐ sử dụng, phải lập dự án tái định cư cho người có đất bị thu hồi phải xây dựng khu tái định cư trước THĐ; đồng thời trọng đào tạo để chuyển đổi nghề cho lao động tái định cư Người sử dụng đất hợp pháp bị THĐ BT, hỗ trợ tái -định cư tạo việc làm theo nguyên tắc “bảo đảm cho người bị THĐ đến chỗ có điều kiện phát triển bàng tốt nơi cũ” Nhà nước có quy hoạch tổng thể sử dụng đất ừên địa bàn nước nhằm tạo điều kiện cho tỉnh, thành phổ xây dựng kế hoạch triển khai đồng việc BT, tái định cư hỗ trợ tạo việc làm THĐ Trong BT GPMB, phải ý phân chia hợp lý phần giá trị tăng thêm việc quy hoạch xây dựng sở hạ tầng mang lại, bảo đảm hài hịa lợi ích Nhà nước, lợi ích người sử dụng đất họp pháp bị thu hồi lợi ích người đầu tư, phải trọng ưu tiên lợi ích Nhà nước [17] Thứ hai, hoàn thiện pháp luật BT đất phải dựa việc giải hài hòa lợi ích Nhà nước, lợi ích người bị THĐ lợi ích nhà đầu tư Thực tiễn thi hành pháp luật BT đất cho thấy địa phương giải hài hịa lợi ích Nhà nước, lợi ích người bị THĐ lợi ích nhà đầu tư nhận đồng thuận người dân Họ nhanh chóng bàn giao mặt cho chủ đầu tư để triển khai dự án không phát sinh tranh chấp, khiếu kiện phức tạp, kéo dài Ngược lại, địa phương không giải tốt mối quan hệ lợi ích nhóm nơi đó, người dân khơng đồng thuận với phương án BT Cơng tác GPMB gặp nhiều khó khăn, ách tắc phát sinh tranh chấp, khiếu kiện phức tạp, kéo dài, tiềm ẩn nguy gây ổn định trị 59 Thứ ba, hồn thiện pháp luật BT đất phải dựa nguyên tắc thuyết phục đồng thuận; đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch pháp luật Như phần đề cập, BT NNTHĐ không “động chạm” đến lợi ích người sử dụng đất mà cịn liên quan đển lợi ích Nhà nước chủ đầu tư Không phải trường hợp THĐ nào, lợi ích Nhà nước, lợi ích người bị THĐ lợi ích chủ đầu tư tìm “tiếng nói” chung Để giải hài hịa lợi ích bên THĐ cần trọng đề cao nguyên tắc thuyết phục đồng thuận Chỉ sở vận động, thuyết phục làm thay đổi nhận thức người bị THĐ mong nhận đồng thuận họ Mọi hành vi cưỡng chế, áp đặt ý chí chủ quan quan cơng quyền khơng đem lại hiệu mong muốn chí phản tác dụng dễ gây hậu tiêu cực trị, KT, xã hội Thực tiễn vụ việc cưỡng chế THĐ ơng Đồn Văn Vươn xã Vinh Quang, huyện Tiên Lãng (Hải Phòng) học kinh nghiệm đắt giá cho việc không trọng áp dụng nguyên tắc THĐ Hơn nữa, để người dân thực bị thuyết phục nhận đồng thuận họ trình thực thi pháp luật BT NNTHĐ phải đảm bảo tính dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch pháp luật Muốn vậy, pháp luật BT đất phải có đầy đủ quy định nhằm tạo chế pháp lý cho tiêu chí thi hành thực tế Thứ tư, hoàn thiện pháp luật BT đất phải dựa việc tìm hiểu tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm nước vấn đề Trong bối cảnh toàn cầu hóa KT xu hướng khơng thể đảo ngược, Việt Nam bước chủ động hội nhập vững sâu rộng vào KT giới Để tham gia vào “sân chơi” KT toàn cầu, nước ta phải cam kết thực quy chế, luật lệ thương mại quốc tế; đồng thời, phải mở cửa cho hàng hóa nước thâm nhập vào thị trường Việt Nam Do đó, việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm đảm bảo tương thích với quy chế, luật lệ thương mại quốc tế yêu cầu khách quan Hơn nữa, Việt Nam xây dựng KT thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng XHCN Đây mơ hình chưa có tiền lệ giới Vì vậy, vừa xây dựng, vừa thử nghiệm, điều chỉnh nhằm đáp ứng với biến động nhanh chóng KT, khoa học, cơng nghệ địa, trị giới Do đó, việc tham khảo kinh nghiệm nước có KT thị trường cần thiết nhằm giúp nước ta xây dựng thành cơng mơ hình KT thị trường định hướng XHCN Đây ngoại lệ việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật BT đất NTNTHĐ 60 Thứ năm, hoàn thiện pháp luật BT đất phải đặt bối cảnh hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai nước ta Pháp luật BT đất lĩnh vực hệ thống pháp Luật Đất đai Nó có mối quan hệ tác động qua lại với chế định khác hệ thống pháp Luật Đất đai Vì vậy, việc hồn thiện lĩnh vực pháp luật khơng thể tách rời q trình hồn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai làm quy định pháp Luật Đất đai với quy định BT đất NNTHĐ khơng có thống nhất, tương thích đồng Điều gây trở ngại lớn cho việc thực hành chế điều chỉnh quan hệ BT, GPMB NNTHĐ đạt hiệu thấp khơng mong muốn 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật BT đất thực dự án KT qua việc nghiên cứu thực tiễn thi hành thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An Trên sở tìm hiểu tổng quan vẩn đề lý luận BT NNTHĐ, đánh giá thực trạng pháp luật BT đất thực dự án KT thành phố Vinh tỉnh Nghệ An dựa định hướng chủ yếu việc hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này; đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật BT đất; cụ thể sau: 3.2.1 Sửa đổi quy định NNTHĐ sử dụng vào mục đích phát triển KT Luật Đất đai năm 1993 chưa quy định trường hợp NNTHĐ để sử dụng vào mục đích phát triển KT, đến Luật Đất đai năm 2003 ban hành vấn đề đề cập Việc đời quy định NNTHĐ để sử dụng vào mục đích phát triển KT nhằm giúp doanh nghiệp, chủ đầu tư có hội thuận lợi việc tiếp cận đất đai cho nhu cầu đầu tư, s x - KD Tuy nhiên, thực tiễn thi hành quy định bộc lộ số hạn chế sau đây: - Đối với trường họp sử dụng đất vào mục đích phát triển KT, pháp Luật Đất đai quy định có hai chế THĐ: Một là, chế NNTHĐ BT cho người bị THĐ theo khung giá đất UBND cấp tỉnh quy định; bao gồm THĐ sử dụng để xây dựng KCN, khu KT, khu công nghệ cao; THĐ để thực dự án ODA; THĐ để thực dự án 100% vốn nước ngồi quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt đầu tư KCN, khu KT, khu công nghệ cao Hai là, dự án s x , kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức KT, hộ gia đình, cá nhân mà khơng phải thực thủ tục THĐ Điều có nghĩa dự án này, Nhà nước không thực việc THĐ mà chủ đầu tư thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với 61 người sử dụng đất Như vậy, theo quy định hành tồn hai chế THĐ vào mục đích phát triển K T : + THĐ theo chế hành chính: Áp dụng dự án phát triển KT quan trọng quốc gia vùng hay khu vực Nhà nước thực việc THĐ giá đất sử dụng làm BT cho người bị THĐ giá đất Nhà nước xác định + THĐ theo chế dân sự: Áp dụng dự án sx, kinh doanh có quy m vừa nhỏ chủ đầu tư tự thỏa thuận theo hình thức giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Giá đất BT giá đất hình thành thị trường theo thỏa thuận với người sử dụng đất Thực trạng làm nảy sinh số hệ lụy tiêu cực sau đây: Một là, tạo bất bình đẳng việc BT cho người sử dụng đất Người bị NNTHĐ BT theo giá đất Nhà nước xác định Giá đất thấp giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường (giá thị trường) Trong đó, người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp lại chủ đầu tư BT theo giá thị trường Điều làm nảy sinh so sánh người bị THĐ dẫn đến việc khiếu kiện, tranh chấp kéo dài người sử dụng đất không đồng thuận với phương án THĐ Nhà nước nên chậm bàn giao mặt Hậu dự án bị chậm tiến độ triển khai thực Hai là, số trường hợp, chủ đầu tư không thỏa thuận giá BT người sử dụng đất đưa yêu cầu giá BT cao so với khả tài doanh nghiệp Hậu chủ đầu tư tiếp cận đất đai để triển khai dự án; chí có trường hợp dự án đầu tư buộc phải hủy bỏ Để khắc phục khiếm khuyết này, cho Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung quy định vấn đề này; cụ thể sau: Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy định xác định rõ NNTHĐ sử dụng vào mục đích phát triển KT trường họp cụ thể Điều cần thiết khơng quy định cụ thể trường hợp sử dụng đất vào mục đích phát triển KT dễ xảy tình trạng quyền địa phương cấu kết với chủ đầu tư lạm dụng thẩm quyền THĐ sử dụng vào mục đích s x - KD phục vụ cho lợi ích thân doanh nghiệp, chủ đầu tư; đó, Nhà nước người sử dụng đất lại bị thiệt thòi từ việc THĐ Thứ hai, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung quy định theo hướng hạn chế thẩm quyền THĐ quyền cấp tỉnh cấp huyện Bởi lẽ, việc trao thẩm quyền THĐ cho quan không xác định chế kiểm sốt, giám sát có hiệu đưa đến tình trạng địa phương ạt THĐ nơng nghiệp để xây dựng KCN, xây dựng khu đô thị, xây dựng sân golf, khu resort, khu nghỉ dưỡng, 62 sinh thái mà khơng tính đến hiệu sử dụng đất Hậu diện tích đất nông nghiệp bị giảm sút đáng kể, đe dọa an ninh lương thực quốc gia phận không nhỏ người nơng dân khơng có việc làm bị đất thiếu đất để SX; đất đai nhiều KCN, khu du lịch, sinh th i bị bỏ hoang để cỏ mọc Thứ ba, bổ sung quy định dự án s x - KD phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt nhà đàu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất trường hợp chủ đầu tư thỏa thuận giá BT 80% người sử dụng đất nằm khu vực quy hoạch dự án đồng thuận nhận tiền BT, bàn giao mặt Còn lại 20% người sử dụng đất chây ỳ, cố tình khơng nhận tiền BT bàn giao mặt để chủ đầu tư triển khai thực dự án chủ đầu tư có quyền đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có đất thực việc cưỡng chế THĐ 3.2.2 Sửa đổi quy định giá đất 3.2.2.1 giá đất để tỉnh B T chi p h í đầu tư vào đất cịn lại Việc xác định BT NNTHĐ vào khung giá đất UBND cấp tỉnh quy định dường không nhận đồng thuận từ phía người bị THĐ lẽ, giá đất thấp nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường Khắc phục nhược điểm này, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định: Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án BT, hỗ trợ, tải định cư NNTHĐ trường hợp doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm định THĐ, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường UBND cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp (khoản Điều 11) Quy định đời tạo trường hợp khó xử sau đây: Một là, dự án THĐ, chủ đầu tư xây dựng xong phương án BT UBND cấp tỉnh xác định lại giá BT vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường theo quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 sổ tiền chênh lệch phương án BT so với phương án BT cũ tăng lên lớn vượt khả chủ đầu tư Dự án đứng trước nguy bị hủy bỏ Hai là, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường bao gồm nhiều yếu tố ảo không phản ánh siá trị thực đất đai Việc xác định lại giá BT vào giá chuyển nhượne quyền sử dụng đẩt thực tể thị 63 trường việc làm không đơn giản Trên thực tế việc làm nhiều không mang tính khả thi Do quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Ikhó vào sống phát huy tác dụng Đe xử lý vấn đề này, đề xuất giải pháp sau: Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy định chế xác định giá đất Theo đó, ƯBND cấp tỉnh không trực tiếp xác định giá đất mà chuyển giao cho tổ chức tư vấn giá đất chuyên nghiệp thực nhằm đảm bảo cho việc định giá đất khách quan, xác phù hợp UBND cấp tỉnh người lựa chọn, định việc lấy kết định giá đất tổ chức tư vấn giá đất làm để BT đất Đây kinh nghiệm mà Trung Quốc áp dụng thành công việc BT đất NNTHĐ Thứ hai, không nên quy định ngày 01/01 hàng năm ƯBND cấp tỉnh công bố khung giá đất; lẽ, bên cạnh mặt tích cực quy định nhằm đảm bảo cho khung giá đất UBND cấp tỉnh điều chỉnh kịp thời cho phù hợp sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường thực tiễn thi hành bộc lộ nhược điểm Đó là, việc điều chỉnh giá đất hàng năm gây khó khăn cho cơng tác BT đất, khung giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm thực tế người bị THĐ nhận tiền BT thường cao khung giá đất thời điểm quan nhà nước có thẩm quyền định THĐ nên người bị THĐ thường không đồng thuận với việc BT theo khung giá đất thời điểm quan nhà nước có thẩm quyền định THĐ Chúng tơi cho Nhà nước nên quy định khung giá đất UBND cấp tỉnh xác định sử dụng làm BT đất NNTHĐ nên giữ ổn định thời hạn 05 năm 3.2.2.2 thời điểm xác định giá B T NNTHĐ Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Người bị thu hồi loại đất BT việc giao đất có mục đích sử dụng, khơng có đất để BT BT giá trị quyền sử dụng đất thời điểm có định thu hồi” (khoản Điều 42) Quy định dường chưa họp lý; lẽ, thực tế người bị THĐ không nhận tiền BT thời điểm có định THĐ mà họ nhận tiền sau từ - năm kể từ thời điểm Khi đó, giá đất thị trường tăng cao so với giá BT Hậu quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất không đảm bảo số tiền BT nhận thời điểm BT không đủ để người bị THĐ tự lo chỗ Vì vậy, cho Nhà nước nên sửa đổi quy định thời điểm xác định giá BT NNTHĐ Theo đó, khung giá đất UBND cấp tỉnh xác định thời điểm BT sử dụng để tính BT đất NNTHĐ 64 3.2.3 Sửa đổi, bổ sung quy định hỗ trợ, đào tạo chuyển đỗi ngành, nghề, bố trí việc làm cho người bị THĐ s x Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Trường hợp THĐ hộ gia đình, cá nhân trực tiếp s x mà khơng có đất để BT cho việc tiếp tục s x ngồi việc BT tiền, người bị THĐ Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới” (khoản Điều 42) Quy định thực tế tính khả thi; lẽ, cịn thiếu quy định nhàm xác lập đồng bộ, cụ thể để thực việc đào tạo chuyển đổi ngành, nghề cho người trực tiếp s x bị Nhà nước thu hồi khơng có đất để tiếp tục canh tác Hơn nữa, trường hợp đối tượng đào tạo chuyển đổi ngành, nghề nhận thức hạn chế đào tạo để chuyển đổi ngành, nghề Nhà nước chưa có chế để giúp họ đảm bảo sổng bị đất s x Mặc dù Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định hỗ trợ tiền từ 1,5 đến lần giá đất nông nghiệp tồn diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi thực tế cho thấy việc hỗ trợ tiền khơng có hiệu người nơng dân bị đất nhận tiền hỗ trợ không đầu tư cho s x mà thường chi dùng vào việc sinh hoạt, mua sắm đồ dùng đắt tiền Vậy họ tiêu hết số tiền sống họ cháu họ Đó vấn đề cần bàn có giải pháp để xử lý Nếu không nảy sinh nhiều tệ nạn xã hội, gây xung đột xã hội Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định địa phương có điều kiện quỹ đất ở, quỹ nhà người hỗ trợ có nhu cầu đất hộ chung cư đất s x phi nơng nghiệp hỗ trợ lần suất đất hộ chung cư suất đất s x kinh doanh phi nông nghiệp Quy định không khả thi hầu hết tỉnh đồng Bắc Bộ quỹ đất nông nghiệp ngày bị thu hẹp; diện tích đất canh tác bình qn/1 ỉao động nơng nghiệp đạt mức thấp Do đó, tỉnh khó mà có thêm quỹ đất để triển khai thực quy định Mặt khác thực tế có tình trạng để người dân nhanh chóng bàn giao mặt bằng, doanh nghiệp nhận em người bị đất vào làm công việc phổ thông bảo vệ, trông xe, lao công sau dự án vào s x Sau thời gian ngắn khoảng từ đến tháng, lấy lý khơng cịn nhu cầu sử dụng, chủ đầu tư chấm dứt họp đồng lao động với đối tượng Con em người nông dân bị đất s x đối mặt với thực tế phũ phàng khơng có cơng ăn việc làm, đất s x bị mất, tiền BT, tiền hỗ trợ tiêu hết Họ khơng biết phải làm Pháp Luật Đất đai chưa dự liệu đến việc giải công ăn việc làm cho họ trường hợp Để khắc phục bất cập này, cho Nhà nước cần bổ sung quy định thành lập, quản lý sử dụng quỹ trợ cấp thất nghiệp, quỹ việc làm cho hộ gia đình, cá nhân bị THĐ s x 65 Nguồn kinh phí quỹ hình thành phần từ Ngân sách Nhà nước, phần từ viện trợ, hỗ trợ nước ngoài, tổ chức quổc tế; phần chủ đầu tư, doanh nghiệp - người hưởng lợi từ việc THĐ Nhà nước đóng góp Các quỹ sử dụng để trợ cấp thất nghiệp, đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân bị THĐ s x 3.2.4 Bổ sung quy định xác lập chế điều tiết phần giả trị tăng thêm từ đất đai việc chuyển mục đích sử dụng đất NNTHĐ Pháp Luật Đất đai hành dường trọng đến việc giải lợi ích người bị THĐ Để THĐ, Nhà nước phải bỏ khoản tiền lớn tò Ngân sách Nhà nước để BT cho người sử dụng đất Đối với dự án đầu tư xây dựng sở hạ tầng, người hưởng lợi nhiều từ việc NNTHĐ lại tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng khu đất liền kề; giá trị quyền sử dụng đất họ tăng lên từ đầu tư Nhà nước khu đất thu hồi người khác Tương tự, dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, NNTHĐ nông nghiệp, người bị THĐ BT theo giá đất nông nghiệp (việc BT theo giá đất nông nghiệp thựờng thấp, từ vài chục ngàn đồng đến vài trăm ngàn đồng/m2 Có trường hợp, người bị THĐ nơng nghiệp BT đến vài triệu đồng/m2) Sau thu hồi, Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư xây dựng nhà Khi hoàn thành, chủ đầu tư bán với giá hàng chục triệu đồng/m2 Như vậy, chênh lệch giá trị lm đất trước sau THĐ lớn Điều làm cho số người giàu iên nhanh chóng làm cho người bị THĐ bất bình, xúc Nguyên tắc công không thực Nhận thức điều này, Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Nhà nước thực điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại” (điểm c khoản Điều 5) Tuy nhiên quy định “nằm giấy” chưa có quy định đồng bộ, hướng dẫn cụ thể việc triển khai thực 3.2.5 Sửa đồi, bổ sung quy định đỗi chế THĐ Để nâng cao hiệu công tác BT NNTHĐ, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung số quy định theo hướng sau đây: Thứ nhất, tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu xây dựng chế tổ chức hoạt động doanh nghiệp thuộc thành phần KT có đủ lực điều kiện làm dịch vụ BT, GPMB nhằm hỗ trợ Nhà nước việc giải vấn đề hậu THĐ, hỗ trợ chủ đầu tư, doanh nghiệp việc nhanh chóng tiếp cận “đất sạch” để triển khai thực dự án đầu tư Thứ hai, tiếp tục nghiên cứu, xây dựng chế để người bị THĐ tham gia trao đổi, bàn bạc từ giai đoạn Nhà nước định THĐ, xây dựng 66 phương án tổng thể phương án chi tiết BT, GPMB đảm bảo cho việc bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp họ đạt hiệu cao Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định nhằm xác lập chể đồng bộ, cụ thể cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực tốt chức thực BT, GPMB NNTHĐ; cụ thể: - Xây dựng chế cụ thể để Tổ chức Phát triển quỹ đất tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng, tổ chức tín dụng; phát hành cổ phiếu, trái phiếu để có vốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nằm khu vực quy hoạch THĐ Nhà nước chưa định thu hồi - Xây dựng chế để Tổ chức phát triển quỹ đất làm dịch vụ BT, GPMB cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng dịch vụ Thứ tư, nghiên cứu, tìm hiểu ban hành quy định nhằm xác lập chế đồng bộ, cụ thể khả thi i để người bị THĐ góp vốn quyền sử dụng đất với chủ đầu tư, doanh nghiệp hoạt động đàu tư, s x - KD 67 KÉT LUẬN * Pháp Luật Đất đai nói chung pháp luật BT đất NNTHĐ nói riêng lĩnh vực pháp luật quan trọng điều chỉnh quan hệ đất đai khơng liên quan đến lợi ích Nhà nước, cộng đồng mà cịn liên quan đến lợi ích cá nhân xã hội Đặc biệt, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp s x nơng nghiệp đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp mạnh mẽ nhất, đất đai tư liệu s x khơng thay sx nơng nghiệp Trong giai đoạn nay, nước ta đẩy mạnh CNH - HĐH phấn đấu đến năm 2020, Việt Nam trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng đại Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI xác định Nhu cầu sử dụng đất để thực dự án KT thời gian tới lớn Việc NNTHĐ để thực dự án KT điều tránh khỏi Đặt bối cảnh đó, tỉnh Nghệ An nói chung thành phố Vinh nói riêng triển khai thực dự án KT Do vậy, lượng đáng kể đất nông nghiệp bị thu hồi Các địa phương nước nói chung, tỉnh Nghệ An thành phố Vinh nói riêng phải đối mặt với nhiều thách thức đặt THĐ nông nghiệp để thực dự án KT vấn đề BT, hỗ trợ, tái định cư; vấn đề đào tạo nghề, bố trí việc làm cho người trực tiếp s x nông nghiệp bị đất s x Những thách thức không giải kịp thời, dứt điểm, pháp luật dẫn đến việc khiếu kiện đông người, vượt cấp, kéo dài tiềm ẩn nguy gây ổn định trị Để góp phần vào việc nâng cao chất lượng công tác BT, GPMB NNTHĐ, pháp luật lĩnh vực thường xuyên xây dựng, ban hành bước hoàn thiện Việc hoàn thiện pháp luật BT, GPMB nói chung quy định BT đất NNTHĐ nói riêng đạt hiệu cao thơng qua việc tìm hiểu, đánh giá thực tiễn thi hành mà việc tìm hiểu thực tiễn thi hành địa bàn thành phổ Vinh - tỉnh Nghệ An ví dụ sinh động Thơng qua việc tìm hiểu số vấn đề lý luận BT đất NNTHĐ đánh giá thực trạng thi hành pháp luật BT đất NNTHĐ thực dự án KT thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An, Luận văn đưa định hướng số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật lĩnh vực Các giải pháp mà Luận văn đưa cụ thể là: - Sửa đổi quy định NNTHĐ sử dụng vào mục đích phát triển KT theo hướng: + Sửa đổi, bổ sung quy định trone xác định rõ NNTHĐ sử dụng vào mục đích phát triển KT trường hợp cụ 68 + Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung quy định theo hướng hạn chế thẩm quyền THĐ quyền cấp tỉnh cấp huyện nhàm khắc phục tình trạng THĐ nơng nghiệp ạt để chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà khơng tính đến hiệu sử dụng đất gây lãng phí tài nguyên đất đai + Bổ sung quy định dự án s x - KD phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất trường hợp chủ đầu tư thỏa thuận giá BT 80% người sử dụng đất nằm khu vực quy hoạch dự án đồng thuận nhận tiền BT, bàn giao mặt Còn lại 20% người sử dụng đất chây ỳ, cố tình khơng nhận tiền BT bàn giao mặt để chủ đầu tư triển khai thực dự án chủ đầu tư có quyền đề nghị ƯBND cấp tỉnh nơi có đất thực việc cưỡng chế THĐ - Sửa đổi quy định giá đất theo hướng: + UBND cấp tỉnh không trực tiếp xác định giá đất mà chuyển giao cho tổ chức tư vấn giá đất chuyên nghiệp thực nhằm đảm bảo cho việc định giá đất khách quan, xác phù hợp + Nhà nước nên quy định khung giá đất ƯBND cấp tỉnh xác định sử dụng làm BT đất NNTHĐ nên giữ ổn định thời hạn 05 năm - Sửa đổi quy định thời điểm xác định giá BT NNTHĐ theo hướng bổ sung quy định khung giá đất ƯBND cấp tỉnh xác định thời điểm BT sử dụng để tính BT đất NNTHĐ - Sửa đổi, bổ sung quy định hỗ trợ, đào tạo chuyển đổi ngành, nghề, bố trí việc làm cho người bị THĐ s x theo hướng Nhà nước cần bổ sung quy định thành lập, quản lý sử dụng quỹ trợ cấp thất nghiệp, quỹ việc làm cho hộ gia đình, cá nhân bị THĐ s x Các quỹ sử dụng để trợ cấp thất nghiệp, đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân bị THĐ s x - Bổ sung quy định xác lập chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai việc chuyển mục đích sử dụng đất NNTHĐ - Sửa đổi, bổ sung quy định đổi chế THĐ theo hướng: + Tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu xây dựng chế tổ chức hoạt động doanh nghiệp thuộc thành phần KT có đủ lực điều kiện làm dịch vụ BT, GPMB nhằm hỗ trợ Nhà nước việc giải vấn đề hậu củaTHĐ, hỗ trợ chủ đầu tư, doanh nghiệp việc nhanh chóng tiếp cận “đất sạch” đế triển khai thực dự án đầu tư 69 + Tiếp tục nghiên cứu, xây dựng chế để người bị THĐ tham gia trao đổi, bàn bạc từ giai đoạn Nhà nước định THĐ, xây dựng phương án tổng thể phương án chi tiết BT, GPMB đảm bảo cho việc bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp họ đạt hiệu cao + Sửa đổi, bổ sung quy định nhằm xác lập chế đồng bộ, cụ thể cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực tốt chức thực BT, GPMB NNTHĐ; cụ thể xây dựng chế để Tổ chức Phát triển quỹ đất tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng, tổ chức tín dụng; phát hành cổ phiếu, trái phiếu v.v để có vốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nằm khu vực quy hoạch THĐ Nhà nước chưa định thu hồi; xây dựng chế để Tổ chức Phát triển quỹ đất làm dịch vụ BT, GPMB cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng dịch vụ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, Thơng tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực Nghị định 197/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 cua Chính phu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đ ấ t Bộ Tài nguyên Môi trường, Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng năm 2005 hướng dẫn thực số điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003 Bộ Tài nguyên Môi trường, Thông tư số 06/2007/TT-BTC ngày 15 tháng năm 2007 hướng dẫn thực Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ Bộ Tài ngun Mơi trường, Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất 15 Chính phủ, Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 ban hành Quy định việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng (5 Chính phủ, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Chính phủ, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điểu Nghị định sổ 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giả loại đất Chính phủ, Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư Chính phủ, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi, hổ sun% số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần 10 Chính phủ, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 20/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 11 Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12 Chính phủ, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 13 Chính phủ, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dựng đất 14 Chính phủ, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bô sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sư dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà YIUỚC thu hồi đất giải khiếu nại đất đai JỈ5 Chính phủ, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 116 Cổng thông tin điện tử tỉnh Nghệ An, Dữ liệu môi trường đầu tư tinh Nghệ An 117 Đảng cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khố IX, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 77-78 Ỉ18 Đảng cộng sản Việt Nam (2004) Ban KT TW, Báo cáo đoàn nghiên cứu, khảo sát Trung Quốc cải cách XIV quốc hữu; xây dựng quản lý thị tr­ ường bất động sản; đền bù, giải toả mặt tổ chức tái định cho người có đất bị thu hồi, Hà Nội, tr 11 119 Đảng cộng sản Việt Nam (2004) Ban KT TW, Báo cảo đoàn nghiên cứu, khảo sát Trung Quốc cải cách X N quốc hữu; xây dựng quản lý thị trường bất động sản; đền bù, giải toả mặt tổ chức tái định cho người có đất bị thu hồi, Hà Nội, tr 12 20 Đảng cộng sản Việt Nam (2008), Văn kiện Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương khố X NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 149-151 21 Đảng cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lầnthứ XI, biểu toàn quốc lầnthứ XI, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 212-213 22 Đảng cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.3 23 GS.TSKH Đặng Hùng Võ (2009), c ầ n sửa đổi, bổ sung cho Luật đất đai 2003, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (11), tr 38-47 24 Nguyễn Như Ý (2001) Từ điển tiếng Việt thông dụng, NXB Giáo dục, Hà Nội, tr.79 25 Quốc hội (1987), Luật Đất đai 26 Quốc hội (1993), Luật Đất đai 27 Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân 28 Quốc hội, (2003), Luật Đất đai 29 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật đất đai, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội, tr 141 30 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật đất đai, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội, tr 83 31 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, tr.67 32 TS Nguyễn Quang Tuyến (2008), Bình luận quy định thu hồi dất bồi thường thu hồi đất Irong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (21), tr 28-32 33 TS Nguyễn Quang Tuyến (2007), Hệ thống pháp luật đất đai 20 năm Đổi mới, Tạp chí Luật học (01), tr 56-62 34 TS Nguyễn Quang Tuyến (2008), vấn đề thu hồi đất bồi thường thu hồi đất Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung), Tạp chí Luật học (12), tr 42-46 35 TS Nguyễn Thị Nga (2010), Pháp luật trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bàng vướng mắc nảy sinh trình áp dụng, Tạp chí Luật học (11), tr 27-36 36 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 04/2010/QĐ-ƯBND ngày 19/01/2010 ban hành Quy định thực bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Nghệ An 37 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 10/2012/QĐ-UBND ngày 04/02/2012 việc sửa đối, bổ sung số điều Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND ngàv 19/01/2010 ban hành Quy định thực bồi thường hỗ trợ tải định cư nhà nước thu hôi đât địa bàn tinh Nghệ An 38 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 147/2007/QĐ-UBND ngày 19/12/2007 ban hành Quy định thực bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi ããt địa bàn tỉnh Nghệ An 39 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 16/2007/QĐ-UBND ngày 12/02/2007 việc phê duyệt đề án quy hoạch phát triển mạng lưới siêu thị 40 ƯBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 27/2009/QĐ-UBND ngày 20/02/2009 sưa đổi điểm b khoản Điều 31 Quyết định sổ 147/2007/QĐ-UBND ngày 19/12/2007 UBND tỉnh Nghệ An bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Nghệ An 41 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 35/2002/QĐ-UB ngày 29/3/2002 ban hành Quy định bồi thường giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Nghệ An 42 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 72/2006/QĐ-UBND ngày 31/7/2006 việc sửa đổi, bỗ sung Quyết định số 74/2005/QĐ-UBND ngày 31/8/2005 ban hành Quv định thực bồi thườnọ, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Nghệ An 43 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 74/2005/QĐ-UBND ngày 31/8/2005 ban hành Quy định thực bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Nghệ An ... Chương Thực trạng pháp luật BT đất thực dự án kinh tế thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An 27 2.1 Nội dung pháp luật BT đất thực dự án kinh tế 27 2.2 Nội dung quy định tỉnh Nghệ An vê tô chức thi hành pháp. .. pháp luật BT đất thực dự án KT 44 2.3 Thực tiễn thi hành pháp luật BT đất thực dự án KT thành phố V inh - tỉnh Nghệ An 48 Chương Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật BT đất thực dự án KT... BT đất thực dự án KT - Chương Thực trạng pháp luật BT đất thực dự án KT thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An - Chương Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật BT đất thực dự án KT sở tìm hiểu thực tiễn